Содержание:
Доступное или стандартное жильё, часто называемое масс-маркетом – это синонимы, обозначающие сейчас то, что раньше называли эконом-классом.
Несмотря на несколько пренебрежительное отношение к этому сегменту, такие квартиры остаются самыми востребованными на жилищном рынке.
И неудивительно, ведь чтобы закрыть основную потребность в крыше над головой, люди готовы на первое время вселиться даже не в самое комфортное жильё, лишь бы по цене оно было приемлемым.
Какие застройщики предлагают недорогие квартиры
На сегодняшний день практически все застройщики, работающие на территории Санкт-Петербурга, строят жильё во всех ценовых сегментах, т.к. класс дома определяет не компания, а тот участок, на котором планируется строительство.
Во-первых, любая земля имеет свою цену, и на некоторых территориях строить дома классом ниже комфорта просто не выгодно. Во-вторых, уровень жилья определяется спросом, т.к. есть участки, где хорошо зайдет масс-маркет, но не премиум.
На данный момент единственной компанией, которая строит только доступное жильё и в больших количествах – это «Петрострой». Другие, как ЛСР, ЦДС и Setl City, возводят много масс-маркета, но у них иногда встречаются и проекты классом повыше.
Вообще с классами тех или иных ЖК часто возникает путаница, и причин этому несколько:
- Некоторые компании упорно хотят называть свои объекты «комфортом», что поднимает и их статус, и стоимость;
- На волне конкуренции застройщики оснащают стандартное жильё некоторыми элементами «комфорта», делая это собственной фишкой и привлекая тем самым покупателей.
Что касается второго пункта, то комфорт – понятие весьма субъективное, и для каждого потребителя найдется нужный застройщик, который в масс-маркете сделает высокие потолки, небольшой подземный паркинг, закрытую территорию, большие окна, холлы с хорошей отделкой и т.д.
Основные технологии строительства – сборная железобетонная панель или монолит, причём не только у доступного жилья, а во всех классах вообще. Плохих и хороших технологий не бывает в принципе, всё дело в качестве исполнения. К примеру, шумоизоляция для домов высокого класса будет получше, но, тем не менее, требованиям и стандартам качества будут отвечать все строящиеся дома.
Где строится доступное жильё в Санкт-Петербурге
Почему-то бытует мнение, что дома масс-маркета возводятся в малопригодных для жизни местах с плохой экологией. Это очень спорное утверждение, особенно если посмотреть на сегодняшнюю карту застройки: она идёт на территориях, прилегающих к КАД. И если в прошлые годы застройщики уходили за кольцевую, то сейчас стали популярны проекты по реновации, и они начали возвращаться.
Жилые комплексы возводят на местах складских помещений, военных частей, старых заводов, и такой редевелопмент позволяет строить доступное жильё в черте города, иногда даже недалеко от центра. Конечно, соседство с железной дорогой или промзоной будет не самым удачным, но доступное жильё в таком месте и по такой цене не найти.
Конечно, места для реноваций имеют свойство заканчиваться, поэтому если ключевым фактором в выборе выступает «жить внутри кольца», то стоит поторопиться. Например, сейчас активно развивается район метро Лесная: Кушелевская, Маршала Блюхера, откуда до Петроградки оттуда всего 10 минут езды. В Невском районе также можно найти доступное жильё по приемлемой цене.
Энергичнее всего на данный момент застраиваются, конечно, окраины: северо-западная часть Приморского района, на севере города – Парнас, на северо-востоке – Девяткино. Восточная часть прирастает за счёт Янино и Кудрово.
На юго-востоке, в районе метро Рыбацкое, линия застройки движется вдоль Невы. На юге расстраиваются Шушары и территория у метро Звёздная, на юго-западе – Балтийская жемчужина. В центре, благодаря редевелопменту, осваиваются намывные территории Васильевского острова.
И в каждом из этих районов есть большой выбор доступного жилья.
Можно ли купить квартиру у метро недорого
Санкт-Петербург в некотором роде город уникальный. И если в Москве существует прямая корреляция «близость к метро — стоимость», то в северной столице всё не так однозначно.
Дело в том, что сейчас на рынке есть очень много предложений с недалеко расположенной подземкой, и данный факт не является ключевым в ценообразовании.
За счёт того, что предложение пока что превышает спрос, застройщики не могут поднимать стоимость квартиры только потому, что она в пешей доступности от станции.
В районе Девяткино вообще возникла парадоксальная ситуация: некоторые дома рядом с входом в метрополитен стоят дешевле, чем те, что находятся в отдалении. И происходит это из-за того, что в далеко расположенных домах застройщик стремиться заинтересовать покупателя чем-то другим: уровнем комфорта, качеством отделки, технологическим оснащением, дизайнерскими решениями.
Такая тенденция продлится недолго, в течение максимум пяти лет, и причин этому две. Во-первых, темпы строительства новых станций в Петербурге очень и очень низкие, и, зачастую, возникают они не в тех местах, где необходимы больше всего.
Во-вторых, когда всё пространство возле них будет освоено, стройка уйдёт дальше, и, соответственно, такие квартиры станут цениться больше. Так что если есть цель купить недорогую жилплощадь рядом с метро, то сейчас самое время сделать это.
На сколько опаздывает инфраструктура в кварталах с доступным жильём
Ни для кого не секрет, что дома масс-маркета строятся в рамках комплексного освоения территории. Как правило, это несколько очередей, сдача которых растянута на два-четыре года. При этом инфраструктурные объекты возводятся по остаточному принципу, т.к. они делают сам проект дороже, а город обязывает девелоперов их строить.
Поэтому, если в буклете указано, что в квартале будет две школы, три детских сада и поликлиника, то не стоит думать, что они начнут функционировать вместе с заселением первых домов. Скорее наоборот. Если проект рассчитан на четыре года, то нужно быть готовым, что социальные объекты будет введена в эксплуатацию вместе с последней очередью, т.е. только к концу четвертого отчётного периода.
Однако это общая тенденция, имеющая исключения. В Санкт-Петербурге есть такие строительные компании, которые неплохо справляются с дополнительной социальной нагрузкой возводя инфраструктуру почти одновременно с жилыми домами. Это, например, ЛСР и Setl City.
Оснащение домов в сегменте масс-маркет: что предлагают застройщики
Сам формат стандартного жилья не предполагает использования в нём каких-то технических новинок или дорогого оснащения – это бы привело к ощутимому удорожанию проекта, и, как следствие, к подъёму цены за квадратный метр для покупателя.
Поэтому, как правило, оснащение дома и оборудование территории весьма стандартны: обычные лифты, небольшие лестничные клетки, проходные дворы с плоским ландшафтом и пластмассовые горки для детей. Тем не менее, колясочные и диспетчерские появляются в сегменте эконом, просто меньшей площади.
Для озеленения использую не взрослые деревья, а невысокие саженцы.
Но и из этого правила есть исключения.
Застройщики, стремящиеся поднять уровень своих жилых комплексов и аккумулировать на себя спрос, могут обустраивать детские площадки, разделенные на блоки для разных возрастов, скалодромы, роллер-парки, спортивные зоны для взрослых с тренажёрами, отделывать холлы керамогранитом. Это связано с общей тенденцией добавлять в масс-маркет элементы класса «комфорт», просто кто-то делает эти фишки внутри дома, а кто-то на его территории.
Основной приоритет при этом отдаётся парковкам, а всё остальное обустраивается на оставшейся площади. При этом общий норматив по парковочным местам остаётся весьма низким (одно место на две квартиры) и давно не соответствует текущей ситуации.
Причём эта проблема существует не только в масс-маркете, но и в более высоких классах домов. Для доступного жилья подземные паркинги в принципе не характерны, только как некая фишка, а обустраиваются в основном гостевые и надземные. И само по себе возведение паркинга для застройщика не выгодно, т.к.
в сегменте стандартного жилья его стоимость может равняться стоимости трети квартиры.
Характеристики и планировки квартир в доступном жилье
Как уже говорилось выше, застройщики всячески стремятся поднять класс своего объекта, поэтому масс-маркет давно вышел за пределы потолков высотой в 2,5 метра. Сейчас этот показатель колеблется в пределах 2,55-2,8 м., единичные проекты доходят до трёх метров.
Что касается модных сейчас европланировок, то, зачастую, это просто маркетинговый ход. В сегменте стандартного жилья приставку «евро» лепят к каждой квартире, где площадь кухни больше, чем площадь комнаты. Но, по сути, она остаётся обычной однушкой, просто с просторной кухней-гостиной.
На данный момент общая тенденция на рынке такова, что площадь квартир урезают, аргументируя это большей функциональностью. На самом деле делается это для того, чтобы уменьшить метраж квартиры и, соответственно, её стоимость, дабы повысить спрос. Площадь помещений при этом колеблется в пределах 10-15 кв.м.
При этом всегда остаётся какая-то часть квартир, нацеленная на покупателей старого формата, которые считают, что комната должна быть больше кухни. Поэтому некоторые застройщики идут на хитрость: метраж и планировку оставляют ту же, просто меняют местами жилое и кухонное помещение, подводя нужные коммуникации.
Самые популярные доступные квартиры: студии и однокомнатные
Квартиры небольшой площади остаются самыми популярными в сегменте доступного жилья, и это оправданно: как правило, такую недвижимость приобретают для себя как первое жильё, либо под сдачу.
Такая нарезка составляет порядка 60-70% квартир в подобных домах. В этом плане квартирография – это боль всего рынка, т.к.
застройщики мельчат площадь для повышения спроса, не думая о комфортной среде для семейных людей.
Однако, существуют и точечные проекты, где большая часть отдаётся под двух- и трёхкомнатные квартиры. Они нацелены на семейных покупателей с небольшим бюджетом.
Такие жилые комплексы изначально создают для того, чтобы социальное окружение соответствовало статусу жильца.
К примеру, «Новая Охта» изначально создавалась для семей с детьми, что автоматически привлекает только определенный спектр людей: ответственных, думающих о будущем своих потомков, нацеленных на сохранение территории в первоначальном виде.
Недорогие квартиры Петербурга: за сколько можно купить
Конкретную стоимость студии или однокомнатной квартиры назвать очень сложно. Во-первых, у застройщиков часто проходят акции, когда можно купить квартиру со скидкой недорого.
Во-вторых, конечная цена зависит от сотни факторов, значимость которых всегда остаётся на усмотрение покупателя: кто-то хочет жить прямо у метро, кому-то нужны потолки в три метра, другой не видит своей квартиры без современной детской площадки с резиновым покрытием.
Общий диапазон цен колеблется в пределах 80-100 тыс.руб. за кв.м. Если объект находится в черте города, то этот показатель может повышаться до 120. В области, конечно, стоимость снизится. К примеру, в Ново-Горелово или других объектах за КАДом студию можно купить за 2-2,3 млн.руб.
В том же «Цветном городе», находящемся вроде бы в черте города, но на отшибе, студия обойдётся в 2,2 млн.руб. А в Девяткино, где инфраструктура насыщеннее, но прописка не городская, стоимость будет та же, хотя и метро гораздо ближе. Разрыв между эконом- и комфорт-классом составляет порядка 50-60 тыс.
руб. за кв.м.
Новостройка на этапе котлована и готовая: насколько дешевле
Если даже год назад разница в стоимости готового и строящегося жилья была весьма существенной, 20-30%, то на данном этапе это различие стирается.
На сегодняшний день за новостройку на этапе котлована нужно заплатить примерно столько же, сколько за вторичку такой же площади. То же касается и новостроек: постепенно стоимость сравнивается. Сейчас разница составляет 10-15%.
Но если строительство рассчитано на три-четыре года, то она не существенна, её съест инфляция.
Причина этому одна: переход на эскроу-счета. Если раньше застройщик мог возводить дом за счёт покупателей, то сейчас это невозможно: нужно привлекать средства банков или собственные ресурсы.
Осталась такая возможность только у тех компаний, кто смог выполнить определённые условия: продать 10% квартир или достроить дом минимум на 30%. Другие подняли цену на этой волне, т.к.
выдался удобный случай.
По прогнозам, к концу 2020 года разрыв станет ничтожным, а в глобальном плане это приведёт к тому, что первичка будет стоить дороже, чем вторичка. Такая практика сейчас характерна для Европы. Единственное, чем застройщики смогут привлекать покупателей, — предоставлять более комфортное и современное жильё.
Самые дешевые квартиры в Санкт-Петербурге
Дать определенного ответа на этот вопрос нельзя: всё зависит от района, от застройщика, от этапа строительства. Но, если говорить о примерных цифрах, то ситуация по студиям следующая:
- В Шушарах она будет стоить от 1,8 млн.руб.,
- В Девяткино у «Лидер-групп» от 1,9-2 млн.руб.,
- В Кудрово и Янино старт от 2,1 млн.руб.,
- Приморский район подороже, от 2,2 млн.,
- Юг города (Рыбацкое) от 2,5 млн.руб.
ТОП-12 недорогих новостроек Санкт-Петербурга
Доступное жильё на данный момент строится в каждом районе Петербурга, и везде есть проекты, достойные внимания. В первую очередь это:
- «Чистое небо» от Setl City
Приморский район, северо-западная часть города. Это масс-маркет с добавлением элементов комфорта.
Новостройки северной части города сконцентрированы у ст.м. Парнас. Выделить там кого-то одного сложно, в целом проекты равнозначны.
Это район Девяткино в северной части города. Жильё недорогое, но, тем не менее, прописка там городская.
- «Территория» от Лидер-групп, «Краски лета» от Полис-групп, «ID Мурино»
Строятся также возле Девяткино, дают вменяемые цены.
- «Янило Драйв» от ЛенСтройТрест
Восточная часть города, интересный проект, где есть, что покупать.
Расположен на юго-востоке Петербурга, ст.м. Рыбацкое. Застройщик «СПб Реновация». В принципе, это целый района масс-маркета, который можно рассматривать для заселения.
Застройщик «Аквелон-Инвест» в Шушарах. Этот район не пользуется особой популярностью.
- «Две столицы» и «Звёзды столиц»
Оба проекта застройщика «Интер-групп». Это юг, Московский район. Объекты расположены в удачном месте, продаются по вменяемым ценам, находятся в пешей доступности от метро, имеют насыщенную инфраструктуру.
- «Солнечный город» от Setl City
Расположен на юго-западе СПб, где есть достойная и развитая инфраструктура.
06 Дек 2019
Студии в центре СПб. Что это и почему так дешево? — ВНедвиж.ру
Маленькие студии в центре Санкт-Петербурга привлекают всё большее внимание потенциальных покупателей. В данной статье разберемся, что это такое, почему так дешево и стоит ли брать?
1. Что это?
Подобные студии в центре Санкт-Петербурга обычно представляют собой бывшие коммунальные квартиры, разделенные на отдельные мини квартиры-студии. При этом в каждой комнате обычно есть своя железная входная дверь, своя туалетная комната и место под кухонную технику. Соединяются данные студии общим коридором внутри бывшей коммуналки. И в 95% случаев это первый этаж.
- Бывает, что подобные перепланировки делают и в некоммунальных квартирах, разделяя жилую площадь на несколько отдельных студий, но такие квартиры, как правило, находятся уже не в центре города.
- Вот так обычно выглядит коридор внутри квартиры, соединяющий мини-студии, а также сама комната.
Обычно в данных комнатах будет сделан ремонт, установлена сантехника и плитка в туалет. Продаются они с чистовой отделкой и без мебели. Однако, есть несколько “но”.
2. Почему так дешево?
Во-вторых, зачастую вы получаете ключи только через 3 месяца после оплаты. Компания-продавец часто начинает делать ремонт в комнате, а также узаконивать перепланировку только после получения денег. Есть варианты и с уже сделанным ремонтом и отделкой, их примерно половина.
В-третьих, никакой ипотеки, возможна ТОЛЬКО НАЛИЧНАЯ ОПЛАТА! Как было сказано выше, перепланировка – только после оплаты. А купить недвижимость с неузаконенной перепланировкой в ипотеку нельзя. Кроме того, банки не любят связываться с комнатами и старыми домами.
Законно ли так делать и не возникнут ли потом проблемы? Если квартира на первом этаже (иногда на втором), то всё в порядке.
Почти во всех подобных квартирах производится официальная перепланировка с переносом мокрых зон (туалетных комнат), а это разрешено, только если под вами нежилое помещение или еще одна мокрая зона.
Главное – проверить, действительно ли перепланировка была одобрена и узаконена!
На сегодняшний день подобную студию можно купить по таким ценам:
- Подальше от центра (метро Ломоносовская, Проспект Просвещения и т.п.) от 1,5 млн руб;
- Центр Санкт-Петербурга (метро Чернышевская, Садовая и т.п.) от 2 млн руб.
Таким образом в Санкт-Петербурге даже в центре можно купить жилье по цене б/у авто.
3. Стоит ли брать?
Смотря для какой цели. Свое жилье в центре Санкт-Петербурга – это очень привлекательно, однако следует учесть некоторые детали.
С другой стороны, вы можете купить подобную студию в центре Санкт-Петербурга, чтобы потом сдавать ее. Посчитаем выгоду инвестиций. Если вы будете сдавать эту мини-студию в центре, например, за 20 000 в месяц, то при затратах в 2 млн вы получите доходность в 12% годовых. А это на текущий момент в 2 раза выгоднее, чем вклад в банке. При посуточной сдаче выгода будет намного больше!
4. Плюсы и минусы
Подведем плюсы и минусы приобретения мини-студий в Санкт-Петербурге.
Плюсы:
|
Минусы:
|
В зависимости от целей, дешевая студия в центре Санкт-Петербурга может быть как хорошим выбором, так и плохим. Так, например, для сдачи в аренду это неплохая инвестиция.
Что касается покупки для проживания, то, если бюджет позволяет, я бы поискал другие более дорогие варианты.
Если есть необходимая сумма без ипотеки, то вариант со студиями в бывших коммунальных квартирах Санкт-Петербурга тоже может рассматриваться для покупки.
Пример подобной дешевой студии в центре Санкт-Петербурга можно посмотреть в нашей группе ВКонтакте.
Если вы планируете приобрести подобную студию для сдачи в аренду или для себя, то можете оставить заявку на подбор вторичного жилья и мы вас проконсультируем. Также мы можем помочь подобрать и приобрести жилье в новостройке по максимально выгодным ценам.
Что нужно знать перед покупкой квартиры в Спб
Что нужно знать перед покупкой квартиры в Петербурге. Статья для приезжих.
1. Недвижимость в Санкт-Петербурге стоит дороже нежели в провинции в несколько раз и к тому же постоянно дорожает.
Это нужно учитывать при переезде в Питер. Я часто сталкиваюсь с ситуацией, когда приезжие хотят купить квартиру в развитом районе города, в хорошем доме у метро, а когда спрашиваешь предполагаемый бюджет, озвучивают сумму, на которую даже комнату не купить, не то, что квартиру. Почему так происходит? Ответ прост: мало достоверной информации.
Люди чаще всего информацию получают в интернете или у знакомых, которые купили квартиру лет 5–6 назад. Как-то встретилась со знакомыми, они приехали из провинции.
Так вот они уверяли, что квартиру в Приморском районе можно купить за определённую сумму. На вопрос: откуда у них такая информация, ответили, что знакомая купила квартиру за эту сумму.
Стали выяснять, когда купила знакомая, выяснилось, что лет 5 назад. Наивные люди думали, что цены всё это время стоят на месте.
Вывод из этого напрашивается один: перед поездкой в Питер лучше сделать анализ рынка недвижимости.
Вся аналитика говорит только об одном: стоимость квадратного метра, что в новостройках, что во вторичном рынке жилья постоянно растёт.
Это можно увидеть на графике изменения цены одного квадратного метра, где верхний график отображает цены на вторичном рынке, а нижний график – на первичном рынке Петербурга.
Жильё дорожает неравномерно, то есть цены на квартиры в домах разных типов растут по-разному. Новое и современное жильё дорожает быстрее, чем «старая панель» советского периода.
Как ни парадоксально это звучит, но самое престижное и дорогое жильё уровня бизнес- и премиум-класса в наиболее дорогих локациях дорожает быстрее всего.
Для справки, такое жильё на старте продаж уже стоит порядка 200–300 тыс. руб. за квадратный метр.
2. Квартиру рядом с метро позволить могут далеко не все.
Практически все покупатели хотят купить квартиру в шаговой доступности от метро. Новоприбывшим трудно понять, как можно тратить по 1–1,5 часа для того, чтобы добраться на работу.
Желание жить рядом с метро вполне понятно и не вызывает вопросов.
Что мы имеем в реальности? В настоящее время возле метро бюджетные и доступные по цене новостройки не строятся, вокруг метро все участки давно заняты.
Если появляется участок под застройку, то застройщик стремится возвести на этом месте солидное здание комфорт-лайт или бизнес-класса. Чем выше класс здания, тем дороже квартиры и больше можно заработать. Кстати, продавцы жилья на вторичном рынке тоже включают в продажную стоимость надбавку за близость к метро.
Локация рядом с метро – это роскошь, которую могут позволить себе не все. Те жилищные комплексы, которые возводятся в пешей доступности от метро, далеко не всякому жителю Питера по карману. Исключение составляют комнаты в коммунальных квартирах.
Купить квартиру рядом с метро можно на окраинах города. Приезжие должны быть готовы к тому, что нужно будет сделать выбор: либо квартира в новом доме на окраине города, либо квартира на вторичном рынке жилья.
Для справки: для Питера понятие «недалеко от метро» – это 1–2 километра. Ходить до метро 20 минут или полчаса для Питерцев считается обычным явлением. Жители столицы часто тратят на дорогу 1–1,5 часа времени.
Многие люди годами ездят на работу из Всеволожска или из Петергофа или других пригородов.
Мораль такова, Санкт-Петербург – крупный город и нужно быть морально готовым к тому, что на работу вы будете добираться несколько дольше, чем в провинции. Исключение составляют случаи, когда люди готовы выложить сразу достаточную сумму для покупки квартиры в доме рядом с метро.
Что же можно купить бюджетного и при этом недалеко от метро? У меня была клиентка: девушка, которая хотела купить квартиру в шаговой доступности от метро. По сумме одобренного кредита она могла себе позволить только недорогую квартиру.
Квартиру-студию на окраине города она не рассматривала в принципе.
Когда был сделан анализ рынка на тот момент времени, выяснилось, что за ту сумму, которую одобрил банк, мы можем купить только квартиру в пятиэтажном доме эпохи Хрущёва или другой старой панели советского периода.
Причём не приходилось выбирать состояние квартиры, выбора просто не было. Стояла задача – уложиться в сумму кредита. В итоге купили квартиру в Невском районе, в 17 минутах от метро, в пятиэтажной панельной хрущёвке на пятом этаже без ремонта, без балкона, но не убитую. Из плюсов было то, что дом находился в тихом дворе.
Девушка осталась квартирой довольна, она заменила сантехнику, сделала косметический ремонт. А через полгода цены даже на эти квартиры поднялись в цене примерно на миллион, так как был скачок цен. Моя клиентка радовалась тому, что успела купить до подорожания. Район и инфраструктура её вполне устраивали.
Так что переехать в Санкт-Петербург и поселиться на Невском проспекте или другом престижном месте сразу не получится, и нужно быть к этому готовым. В зависимости от суммы, которая есть, нужно анализировать, что можно приобрести на рынке недвижимости Северной столицы.
Что строят у метро? Проектов по строительству жилья у метро крайне мало, у метро всё уже застроено в былые времена.
Если появляется место под застройку, то застройщик старается построить здесь выгодный для него солидный проект для солидных покупателей.
Поэтому строящиеся объекты у метро можно пересчитать по пальцам, также нет бюджетных объектов в историческом центре Петербурга. Там если и появляются новые объекты, то бизнес- и премиум-класса, где цены начинаются от 15 млн рублей и выше.
3. Новостройки – это почти всегда окраины.
Про самые известные районы новостроек я уже писала. К сожалению, новостройки чаще всего строят там, где есть свободные земли, а это окраины города. Хорошо, если есть рядом метро.
Районы, где есть станции метро: район возле метро Парнас, город Мурино возле метро Девяткино. В большинстве районов новостроек метро нет. Есть районы, где до ближайшей станции метро нужно ехать 20–30 минут.
Новые районы возводятся на территории бывших сельхозугодий на окраинах города.
В районах новостроек, особенно на первых порах, всегда присутствуют минусы. Поначалу плохая инфраструктура, потому что застройщик возводит дома, а потом уже всё остальное. Жители этих районов всегда жалуются на нехватку школ, садиков, больниц, кафе и торговых центров. Я уже не говорю про почту, полицейские участки, загсы и другие нужные организации.
Рассмотрим жилищный комплекс «Чистое небо» от застройщика Setl City. Он находится на северо-западе Санкт-Петербурга в конце Комендантского проспекта. Поначалу это была стройка на пустыре.
Но, когда сдали несколько очередей, район стал обживаться и обретать свой вид.
Покупая недвижимость в новостройке, нужно быть готовым к тому, что район застраивается не сразу, а это означает, что нужно быть готовым какое-то время жить под звуки стройки.
Как я уже писала выше, точечная застройка встречается. Под точечной застройкой имеют в виду небольшой жилищный комплекс из одного дома или 2–3-х домов, который возводят на месте снесённого дома. Но это большая редкость для Санкт-Петербурга, обычно имеет место комплексное освоение территории (КОТ).
ЖК «Чистое небо» – комплексное освоение территории в Приморском районе.
4. Строительство нового метро.
Если вы выбираете новостройку и вам обещают, что в данной локации в скором времени будет построена станция метро, то нужно знать, что метро в Северной столице строят медленно и часто срывают сроки ввода в эксплуатацию. Если взять тот же жилой комплекс «Чистое небо», то метро поблизости там нет. Ближайшая станция метро Комендантский проспект находится в 4 км.
Станцию «Шуваловский проспект», которая должна решить проблему транспортной доступности, планировали открыть в 2013 году, в 2015 году открытие отложили на неопределённый срок, новая дата ввода в эксплуатацию – 2026 год. Введут ли её, наконец, в 2026 году?
Большое количество людей купило квартиры в районе Кудрово в надежде, что там появится метро. Территория бывшей деревни Кудрово начала застраиваться в 2010–2012 годах, покупатели квартир надеялись на открытие станции метро.
Согласно википедии строительство станции началось в конце 80-х годов, а потом было заморожено на неопределённый срок. Разговоров о строительстве станции было много в 2012–2014 годах, но, к сожалению, это были лишь разговоры.
На сегодняшний момент появление проекта станции и пересадочного узла запланировано на 2021 год, а открытие станции – на 2025 год. А запустят ли станцию вовремя – это ещё большой вопрос.
5. Население.
Не нужно думать что, если вы переедете в Санкт-Петербург, то сразу окунётесь в среду интеллигенции и образованной элиты. Питерская элита живёт в новых современных домах, переезжая из домов старых типов в дома комфорт и бизнес-класса.
Контингент жилого фонда советских времён (хрущёвки, брежневки, корабли) попроще, население коммуналок оставляет желать лучшего. Именно в коммунальных квартирах по большей части гнездится разного рода асоциальный элемент – воры, тунеядцы всех мастей, мошенники, наркоманы, пьющие и прочие асоциальные граждане.
Это нужно учитывать, если на первых порах вы надумаете поселиться в коммуналке.
При покупке комнаты особое внимание нужно уделить соседям, потому что один асоциальный сосед может испортить жизнь всем остальным жильцам.
Контингент в новостройках состоит из приезжих из регионов, арендаторов, а также людей, которые расселились из коммуналок. В новостройках проживает большое количество приезжих.
Я совершенно спокойно отношусь к приезжим, так как в Питер чаще всего едут активные и целеустремлённые люди. Большая часть Питерцев покупает квартиры в новостройках для сдачи в аренду.
Как показывает опыт, арендаторы часто бывают проблемными соседями, к тому же они не берегут общедомовое имущество.
Из практики работы я вывела следующую закономерность: чем дороже жильё, тем лучше и добропорядочнее соседи. В доме бизнес-класса вы не встретите толпы гуляющих маргиналов. Там это априори невозможно, их не пропустит охрана и консьерж.
6. Покупать нужно с учётом возможной продажи.
При покупке жилья нелишним будет задуматься о его возможной продаже в будущем. Как правило, приезжие уже через несколько лет начинают расширяться, покупая большее жильё.
Помню был у меня один клиент, которому я подбирала жильё. Он при просмотре каждой квартиры задавал один вопрос: «а почему вы продаёте квартиру?» Видимо, он искал скрытые дефекты квартиры, исходя из логики: если квартира хорошая, зачем её продавать? В Петербурге подавляющая часть продавцов продают квартиры в двух случаях: расширение квартиры либо инвестиции в новое современное жильё.
- Важно оценить свои финансовые возможности и по своим возможностям стараться купить максимально ликвидное жилье.
- Купить квартиру в Санкт-Петербурге
- Инвестирование в недвижимость в Санкт-Петербурге
- Основные районы новостроек
- Желаю удачи! Галина Черкис
Трудности выбора квартиры на петербургской вторичке — Рынок жилья
20.11.2020 | 08:00 7667
Когда выбор велик, а критерии его размыты, обычно возникают проблемы. И в первую очередь с этими трудностями сталкиваются иногородние покупатели жилья на вторичном рынке Санкт-Петербурга.
Петербург – очень красивый город, культурная столица и мегаполис. Это – 18 районов (а если говорить об агломерации, то к ним стоит добавить еще и Всеволожский район Ленобласти), 72 станции метро и более 70 тыс.
квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке. У каждой квартиры есть свои особенности, нюансы, минусы и плюсы, иногда подводные камни.
И первая сложность, с которой сталкиваются иногородние покупатели, это море информации, в котором легко утонуть без должной тренировки.
Желания и возможности
«На мой вопрос „Какую квартиру вы хотите купить?“ очень часто слышу: „Мне нужна квартира возле метро“, – рассказывает Евгения Богданова, заместитель директора филиальной сети АН „Александр-Недвижимость“.
– Уточняю: „Возле какого?“ – а в ответ тишина, потому что хотя бы возле какого-нибудь. После этого озвучивается сумма бюджета, и становится ясно, что шансы найти квартиру возле метро не такие уж и большие».
Желания и возможности часто не совпадают. У большинства жителей других регионов, увы, совершенно нереалистичные представления о рынке недвижимости Петербурга и ценах на квартиры.
Когда они, еще находясь у себя дома, просматривают интернет, то в первую очередь обращают внимание на самые дешевые варианты.
Но они не осознают, что эти дешевые варианты настолько низкого качества, что жить в этих квартирах они не смогут.
«Основной проблемой для иногородних граждан при выборе недвижимости в Петербурге является временной цейтнот, – подчеркивает Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН „Бенуа“.
– У приезжего гражданина нет времени бесконечно производить осмотры объектов. Как правило, подбор недвижимости подгадывают под отпуск.
Да, можно в интернете присматривать объекты перед приездом, но, как показывает практика, эта тактика годна только для того, чтобы хоть как-то определиться с районом поиска».
И конечно, за неделю до приезда невозможно договориться на просмотр десяти объектов недвижимости. Как показывает риэлторская практика, в одном районе в одной ценовой категории в день максимум можно посмотреть три-четыре варианта.
Всё подряд
Но если время есть, то зачастую занимается такая позиция: будем смотреть всё подряд, во всех частях города. «Иногда количество просмотренных объявлений превышает тысячу – у меня была клиентка, просмотревшая за выходные 4,5 тыс. объявлений, – приводит пример Евгения Богданова. – При таком подходе, ориентируясь только на бюджет, выбрать квартиру очень и очень сложно».
Потому что реклама – обманывает. Основных уловок, на которые клюют покупатели, несколько. Первая – это метраж. Манипуляции с площадью квартиры особенно часто встречаются в недавно сданных ЖК. Нередко бывает так, что покупатель идет смотреть 30-метровую студию, а приходит в стандартные 25.
Вторая – расстояние до метро, когда заявленные в рекламе 10 минут транспортом могут превратиться в 20, а то и 30 минут.
Уловка номер три – это вторичка, которой в принципе не существует в природе. Новостройка еще на стадии котлована, а в объявлении уже красивые фотографии. Покупатели на это реагируют, а потом разочарованно спрашивают, почему этой квартиры нет в продаже на вторичном рынке.
Любому петербуржцу понятно, что квартир-студий в центре города не бывает. А для иногородних покупателей это «любимая» история, поскольку небольшие «студии» продаются по интересной цене.
Это коммунальные квартиры, с неузаконенной перепланировкой, со статусом долевой собственности. Регулярно их пытаются купить еще и с помощью ипотечного кредита, что в принципе невозможно.
«В Петербурге есть огромный слой предложений псевдостудий, – отмечает Дмитрий Щегельский, – объектов, „напиленных“ в коммуналках и имеющих привлекательную цену, но непривлекательную правовую судьбу. Или апартаменты, многие из которых в рекламе отображаются как жилые квартиры».
Что делать
Чтобы избавить себя от пустых просмотров, важно определить для себя три составляющие: локацию, цену и состояние квартиры.
Надо выбрать максимум три локации и отсмотреть сначала их. Если уж там ничего не будет – двигаться дальше.
Что касается цены, профессионалы советуют: бюджет всегда нужно предусматривать с возможностью его увеличения. По опыту работы – в большинстве случаев покупатели увеличивают бюджет, кто-то на 200 тыс., кто-то на 400 тыс. Очень редко укладываются в изначально запланированную сумму.
Когда расставили приоритеты (с ремонтом, но на окраине, или без ремонта, но в понравившейся локации) – только после этого стоит приступать к просмотрам.
До просмотра также нужно выяснить, это прямая продажа или альтернативная сделка (встречка), сколько лет собственник владеет, есть ли несовершеннолетние сособственники и прочие нюансы.
«На осмотре фокусируем внимание на трех моментах, – советует Евгения Богданова, – состояние дома и придомовой территории; состояние самой квартиры; документы. Последний пункт при просмотре мы объективно оценить не можем, для этого всегда требуется дополнительная проверка (в Росреестре и других источниках). Рекомендация – обращаться к специалистам».
Незнание обычаев рынка недвижимости Петербурга и рыночной конъюнктуры тоже имеет место быть. Например, в Петербурге не менее 80% сделок – это продажи со встречной покупкой. Что безусловно накладывает определенный отпечаток на ход событий.
И наконец, напоминает Дмитрий Щегельский, никто не отменял присутствие на рынке откровенных мошенников или недотеп-посредников, которые легко могут лишить покупателя в лучшем случае затраченного времени и внесенного задатка, а в худшем это обернется потерей значительной суммы денег либо права собственности в будущем.
Риэлторы отмечают такую тенденцию последних лет: часть покупателей отказываются приобретать квартиру на вторичном рынке из-за боязни, что с документами что-то не так. И они уходят покупать новостройки, причем зачастую это не то, чего им в принципе бы хотелось.
Игорь Воронин ru.freepik.com