Президент России Владимир Путин поручил правительству и Центробанку разработать и принять закон, в котором будут прописаны нормы применения плавающих ставок и сроков по кредитам гражданам, изменения будут касаться и ипотеки. Bankiros.ru выяснил, зачем нужен данный закон, и как он защитит заемщиков?
Почему Путин дал поручение?
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая объяснила, что в настоящее время россияне не покупают квартиры в ипотеку с плавающей ставкой. Связано это с тем, что таких жилищных займов на рынке кредитования пока нет. Однако беспрецедентное снижение ипотечной ставки мотивирует банки перекладывать риски на клиентов.
«Плавающая ставка – способ повысить доходность кредитов на покупку квартиры. Надо сказать, что этот инструмент существенно затруднит обслуживание жилищных займов. Среди кредитов для физических лиц ипотека отличается наибольшим сроком, поэтому велика вероятность ее удорожания», – сказала эксперт.
По ее мнению, если плавающая ставка получит широкое распространение, то, во-первых, снизится спрос на жилье, а во-вторых, ухудшится качество ипотечных займов.
«Чтобы покупательская активность держалась на высоком уровне, такие кредиты надо по крайней мере ограничить», – пояснила Литинецкая.
Bankiros.ru
Почему плавающие ставки не популярны?
В России пока что ипотечные кредиты по плавающим ставкам крайне редки. По словам совладелец Группы «Родина» Владимира Щекина, они не пользуются популярностью у граждан по очевидным причинам – долгосрочная неопределенность экономической ситуации.
«Как правило за рубежом такой кредит выдается с фиксированной на 1,5 или 10 лет ставкой. После истечения этого срока ставка по кредиту определяется так: за основу берется, к примеру, ставка кредитования на межбанковском рынке (Euribor или, к примеру, в Великобритании – LIBOR) и к ней добавляется несколько процентных пунктов, заранее оговоренных с банком (к примеру, 2 п.п.)», – сказал Щекин Bankiros.ru.
Он пояснил, что по сути банки перекладывают долгосрочные риски изменения стоимости денег на заемщика.
Даже в развитых странах с намного более стабильной макроэкономической ситуацией и низкой инфляцией доля кредитов с вариативной ставкой небольшая, отметил Щекин.
В целом по Еврозоне этот показатель не превышает 15,7%, в США – около 15%, однако есть страны, где кредиты по плавающим ставкам преобладают – в Швеции, Финляндии, Португалии.
Bankiros.ru
Кому навредят плавающие ставки?
Если в России распространится практика выдачи ипотеки с плавающими ставками, то это усилит долгосрочные риски массового дефолта заемщиков, уверен Щекин.
«Конечно, это поможет снизить «стартовую» стоимость кредита, что привлечет людей, но эффективная ставка и размер переплаты могут оказаться очень высокими, так как в России реальная инфляция немаленькая, а риски для финансовой состоятельности заемщиков масштабные. Полагаю, именно поэтому Центробанк предложил ограничить или даже запретить плавающие ставки», – сказал эксперт.
Он также пояснил, что сейчас запрета на выдачу таких кредитов нет. Однако у банков соблазн массово перейти к такой практике есть, ведь цены на жилье растут, доходы населения по-прежнему падают, а долгосрочная неопределенность сохраняется. Привлечь клиентов можно снижением ставок. Все помнят конец 2014 начало 2015 года, когда обрушился рубль и ставки резко пошли вверх.
«Если нечто подобное произойдет при высокой доле выданных кредитов с плавающей ставкой, результат будет печальный – массовое банкротство заемщиков», – заключил Щекин.
Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.
Полина ТрояноваКорреспондент
3 696 просмотров
Российские банки высказались об эффективности плавающих ставок ипотеки
МОСКВА, 4 янв — ПРАЙМ. Большинство крупных российских банков не заинтересовано в выдаче ипотеки по плавающим ставкам, показал опрос РИА Новости. Банки назвали такие кредиты непредсказуемыми и некомфортными для заемщика и отметили, что в прошлом они пользовались низким спросом.
Среди тех, кто верит в будущее новых форм ипотечного кредитования, оказался Сбербанк: там считают, что в следующем году было бы правильно сделать пилот ипотеки с плавающим сроком и фиксированным платежом.
В настоящее время в России плавающие ставки при кредитовании физических лиц практически не используются, хотя законодательством они не запрещены.
В своем последнем обзоре по финансовой стабильности Банк России предположил, что банки могут быть заинтересованы в выдаче ипотеки по плавающим ставкам ввиду общего снижения кредитных ставок на рынке.
По данным ЦБ, доля задолженности по ссудам с использованием плавающих ставок в портфеле ипотечных жилищных кредитов сейчас составляет менее 0,1%.
«Плавающая ставка повышает риски для заемщиков, так как под воздействием экономической ситуации она может резко измениться не только в меньшую, но и в большую сторону.
Ипотека — это долгосрочное обязательство, поэтому такие условия снижают ее привлекательность для клиентов.
ВТБ в настоящее время не рассматривает для себя возможность введения таких ставок», — прокомментировали в пресс-службе ВТБ.
ПЛАВАЮЩИЙ СРОК
Главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников, напротив, считает, что у ипотеки по плавающим ставкам очень большое будущее, а у ипотеки с фиксированными ставками – серьезные проблемы. «В первую очередь, это бесконечная история со снижением ставок и рефинансированием: ставка падает, и люди начинают метаться в поисках более дешевых решений», — пояснил эксперт.
При этом он считает, что если и запускать новый формат ипотечного кредита, то ипотеку с плавающим сроком.
«Сейчас премия за процентный риск в структуре фиксированных ставок превышает 1 процентный пункт, поэтому ипотека с плавающей ставкой позволила бы заемщикам сильно снизить нагрузку. Было бы правильно сделать пилот ипотеки с плавающим сроком и фиксированным платежом в следующем году», — рассуждает Матовников.
При росте процентных ставок в таком продукте пересчитывается не платеж, а именно срок, но с учетом большого объема досрочных погашений это не станет проблемой, полагает он. При этом стоит ввести определенные требования к заемщику в части первоначального взноса, показателя долговой нагрузки и возрасту, удостовериться, что человек понимает, какой кредит он берет, подчеркнул эксперт.
БУДЕТ ЛИ СПРОС
Ипотечные продукты с плавающей ставкой непопулярны и не востребованы заемщиками, особенно в России, рассуждает зампред правления «Абсолют банка» Антон Павлов. Такие кредиты несут дополнительные риски для клиентов, поясняет он: в нестабильной экономической ситуации плавающая ставка может привести к большим переплатам.
«Даже в развитых странах, возьмем для примера США – после кризиса 2008 года заемщики практически отказались от таких продуктов.
Сложно предсказать, как поведет себя индикатор, к которому будет привязана ставка. Фиксированная процентная ставка наименее рисковый инструмент, и клиентам удобно планировать и платить аннуитетные платежи.
Планов по внедрению таких продуктов у нас банке нет», — заключил Павлов.
Опыт предыдущих лет не показал большого спроса на этот ипотечный продукт, соглашается зампред правления банка «Зенит» Дмитрий Юрин: розничные клиенты не готовы брать дополнительные риски. Внедрять кредиты по плавающим ставкам не планируют также Московский кредитный банк и крупнейший банк Крыма – РНКБ.
«Мы не считаем целесообразным введение плавающих ставок. Этот инструмент делает кредитный риск менее предсказуемым и комфортным для заемщика, особенно когда речь идет о значительных сроках кредитования в ипотечных продуктах», — отметил руководитель управления кредитных рисков розничного сегмента Райффайзенбанка Алексей Крамарский.
Ипотека с плавающей ставкой: время пришло или ушло?
Летом в России должен появиться закон, регулирующий порядок изменения плавающих ставок по кредитам, в том числе ипотеке. Мнения банкиров о целесообразности таких продуктов разделились. Разбираемся, какие плюсы имеет такая ипотека и чем она опасна.
Что такое плавающая ипотека
Плавающая ипотека (еще ее называют ипотекой с переменной ставкой) — это вид ипотеки, при которой процентная ставка по кредиту зависит от заранее определенного индикатора. Им может быть ключевая ставка, ставки на межбанковском рынке кредитования, денежном рынке и др.
В зависимости от степени изменения ставки существует два вида такой ипотеки: когда ставка «плавает» с начала получения кредита и когда она фиксируется на определенный срок, по истечении которого начинает меняться. В последнем случае говорят об ипотеке с комбинированной ставкой.
- Наряду со ставкой «плавать» в такой ипотеке могут график погашения или срок кредита. Есть несколько вариантов:
- – размер ежемесячного платежа изменяется в зависимости от изменения ставки (срок кредита остается неизменным);
- – срок кредита изменяется в зависимости от изменения ставки (платеж остается неизменным);
- – комбинированный вариант.
- Пределы изменения этих параметров могут ограничиваться банком в рамках отдельного кредитного договора, фиксироваться законодательно на уровне всего банковского сектора или же не ограничиваться совсем.
Что сейчас
В России плавающие ставки при кредитовании физических лиц практически не используются, хотя законодательством не запрещены. По данным Банка России, доля задолженности по ссудам с использованием плавающих ставок в совокупном ипотечном портфеле банков составляет менее 0,1%.
В базе нашего финансового супермаркета ипотека с постоянно плавающей ставкой в настоящее время отсутствует. Пару лет назад такая программа встречалась в стандартах кредитования госкорпорации «ДОМ.РФ» и предполагала пересмотр процентной ставки раз в квартал в зависимости от уровня инфляции.
При этом несколько банков в нашей базе выдают заемщикам ипотеку с комбинированной ставкой.
Например, в банке «Центр-инвест» ставки по базовым ипотечным программам действуют в первые десять лет обслуживания долга, а затем рассчитываются исходя из размера ключевой ставки по состоянию на 1 октября предыдущего года + 3,5 процентного пункта.
В НС Банке при покупке жилья у партнеров банка ставка фиксируется на первые два года, а начиная с третьего года составляет размер ключевой ставки, увеличенной на 2 п. п. (с ограничением минимального уровня в зависимости от программы).
Изначально подобные условия предполагались и при введении в России семейной ипотеки: на момент ее запуска ставка до 6% годовых устанавливалась на первые 3—5 лет кредита, а затем должна была меняться в зависимости от значения ключевой ставки. Но в дальнейшем от этой идеи отказались из-за высокого кредитного риска для заемщиков.
Что предлагает ЦБ
Центробанк в выпущенном в начале марта 2021 года докладе для общественных консультаций представил шесть вариантов регулирования в России ипотеки с плавающей ставкой:
- запретить кредитование физлиц по плавающим ставкам полностью или по отдельным видам кредитов;
- ограничить изменения процентной ставки или срока;
- наделить ЦБ полномочиями устанавливать количественные ограничения кредитования по плавающим ставкам;
- выдавать такие кредиты только «квалифицированным заемщикам» — тем, чье финансовое положение достаточно устойчиво в момент привлечения кредита и, скорее всего, сохранит свою устойчивость в случае резкого роста процентных ставок;
- установить макропруденциальные надбавки по кредитам с плавающими ставками при расчете нормативов достаточности капитала банка или изменение порядка расчета показателя долговой нагрузки (ПДН) заемщика в целях применения макронадбавок.
Что думают банки
Единого подхода к вопросу регулирования ипотеки с плавающими ставками у банков пока нет, однако крупные российские банки не поддерживают полный запрет на такой вид ипотеки. Об этом ранее сообщал РБК со ссылкой на письмо Ассоциации банков России (АБР) в Центробанк.
В качестве предпочтительных вариантов регулирования в письме предлагается установить предельные значения по росту процентной ставки или срока кредита, ограничить круг потенциальных клиентов «квалифицированными заемщиками», а также привязать условия выдачи ипотеки с плавающими ставками к ПДН заемщика.
Если же говорить о конкретных планах по выводу на рынок ипотеки с плавающей ставкой, о подобных намерениях пока объявил только СберБанк, имея в виду кредит с плавающим сроком и фиксированным платежом.
«Экономика кредита с переменным сроком работает только при сравнительно невысокой доле процентов в структуре аннуитетного платежа, нужны умеренный первоначальный срок (до 15 лет) и невысокая ставка.
Это задает и более высокие требования к качеству заемщиков», — отмечали специалисты банка в докладе «Ипотека по плавающей ставке», подготовленном банком в январе 2021 года.
С интересом относятся к возможности выдачи ипотеки с плавающей ставкой и в банке «Открытие».
По словам вице-президента и заместителя директора казначейства банка «Открытие» Павла Пшеницына, новый продукт при должном структурировании повысит доступность ипотечного рынка, расширит потенциал кредитования и позволит заемщикам эффективнее решать «жилищный вопрос».
«Ипотека с плавающей ставкой может быть интересна определенной части клиентов. Плавающая ставка не находится в свободном плавании, она привязывается к понятному для заемщика индикатору, например ключевой ставке Банка России.
Это позволит заемщикам экономить процентные расходы, поскольку процентная ставка по продукту будет ниже, чем по аналогичной ипотеке с фиксированной ставкой. Разница может составлять 0,5—1,5% годовых, что значительно снижает переплату на всем сроке», — поясняет Пшеницын.
Однако другие опрошенные нами банки настроены не так оптимистично.
Например, Райффайзенбанк не считает целесообразным введение плавающих ставок. По мнению экспертов банка, этот инструмент делает кредитный риск менее предсказуемым и комфортным для заемщика, особенно когда речь идет о значительных сроках кредитования — например, в случае ипотеки.
Сходной позиции придерживаются и в ВТБ. В банке считают, что продукты с плавающими ставками уместны только для определенных групп заемщиков, которые берут кредиты на значительные суммы.
Массовому потребителю плавающие ставки не обеспечат стабильности финансовых услуг, и переход на них может создать сложности для обслуживания ипотечного долга, так как при любом форс-мажоре ставки могут повыситься.
Не планируют вводить плавающие ставки и в Промсвязьбанке. Аналитики банка уверены, что ипотечные кредиты с плавающей ставкой несут достаточно высокие риски непредсказуемого роста долговой нагрузки в случае нестабильной экономической ситуации.
При этом в ПСБ не отрицают, что для определенного круга заемщиков ипотека с плавающей ставкой может быть выгодна. «Ссуды под плавающую ставку, ориентированные на клиентов категории «квалифицированный заемщик», при благоприятной конъюнктуре позволяют сэкономить на процентах.
Такие заемщики, как правило, берут кредит не на единственное жилье и имеют низкую долговую нагрузку, что нивелирует возможные риски снижения платежеспособности.
При этом крайне важно, чтобы клиент был заранее проинформирован о всех возможных рисках такого продукта», — говорится в сообщении пресс-службы.
Не видят необходимости спешить с введением плавающей ипотеки и в банке «Зенит».
По словам директора по развитию ипотечного кредитования банка Никиты Ханенко, преимущества новой схемы плавающих ставок для клиентов четко не определены, и спрос на аналогичные продукты, уже несколько раз появлявшиеся на ипотечном рынке, был крайне низким. Вместе с тем возможности введения нового продукта в банке полностью не исключают.
Плюсы и минусы плавающей ипотеки
В своем последнем обзоре финансовой стабильности Банк России предположил, что банки могут быть заинтересованы в выдаче ипотеки по плавающим ставкам ввиду общего снижения кредитных ставок на рынке. Однако кажется, что в ближайшее время если ставка по такой ипотеке и «поплывет», то скорее вверх, чем вниз.
Ключевой риск «классических» кредитов с плавающими ставками состоит в том, что заемщик не может заранее точно рассчитать размер ежемесячного платежа.
Когда ипотека оформляется по фиксированной ставке, размер ежемесячных платежей сразу известен заемщику и при хорошей платежной дисциплине может меняться в дальнейшем лишь в меньшую сторону, если человек будет гасить кредит досрочно с сохранением срока.
В случае же с ипотекой с плавающей ставкой размер ежемесячного платежа будет меняться каждый раз, когда будет меняться индикатор, к которому привязана ставка. В случае резкого увеличения индикатора ставка по ипотеке также вырастет существенно, что несет большой кредитный риск как для заемщика, так и для банка.
Допустим, вы взяли ипотеку десять лет назад на срок 20 лет по ставке 10% годовых на первые десять лет кредита. С 11-го года ставка повышается до уровня 11% годовых. Досрочное погашение и его периодичность не учитываем. График погашения — аннуитетный.
В этом случае первые десять лет платеж составил бы 57,9 тыс. рублей, а с 11-го года вырос бы до 60,4 тыс. рублей. Итоговая переплата по такому кредиту составила бы 8,2 млн рублей. При фиксированной же на 20 лет ставке (10% годовых) ежемесячный платеж составил бы 57,9 тыс.
рублей, а переплата — 7,9 млн рублей.
- Вариант с плавающим сроком кредита (когда платеж будет фиксированным) также несет для заемщика повышенный риск неопределенности, поскольку корректно спрогнозировать размер своей будущей финансовой нагрузки в момент оформления кредита крайне сложно.
- Получается, выгодна такая ипотека может быть, только если кредит берется на небольшой срок, в экономике наблюдается макроэкономическая стабильность и нет предпосылок для роста тех индикаторов, к которым привязываются ставки по плавающей ипотеке.
- Инна СОЛДАТЕНКОВА, Юлия КРИВОШЕЕВА, Banki.ru
Плавающая и фиксированная процентная ставка по ипотечному кредиту
При использовании ипотечного кредита (ипотеки), среди множества решений, наиболее трудным, вероятно, является выбор типа процентной ставки, которую вы должны выбрать. Сначала давайте узнаем о различных типах процентных ставок, предлагаемых финансовыми учреждениями.
Фиксированная процентная ставка: в этом случае процентная ставка остается фиксированной в течение всего срока кредита.
Но процентные ставки такого типа сравнительно немного выше (обычно на 1–2,5% выше) по сравнению с плавающей процентной ставкой, и только несколько кредиторов предлагают такую возможность.
Сбрасываемые фиксированные ставки: многие кредиторы предлагают такое изменение фиксированной процентной ставки. Здесь процентная ставка установлена на срок от 3 до 5 лет и после этого периода она сбрасывается ещё раз для следующего периода.
Плавающие процентные ставки: они также известны как регулируемая, гибкая или переменная процентная ставка. Здесь процентная ставка колеблется в соответствии с рыночной ставкой кредитования. Таким образом, заемщик должен быть готов заплатить больше процентов, чем предусмотрено в бюджете, если кредитная ставка возрастет.
Поскольку заемщик несет риск колебаний, процентная ставка, предлагаемая здесь, несколько дешевле по сравнению с фиксированной процентной ставкой. Следовательно, если процентные ставки снижаются (или даже если они остаются постоянными в течение срока действия кредита), заемщик получит прибыль.
Но если процентная ставка увеличивается, то процентная годовая ставка также увеличится, и, следовательно, кредит станет дорогим.
Частично фиксированная и частично плавающая процентная ставка. Эти кредиты также называются фиксированно-плавающими, сплит-ставками и кредитами с двойной ставкой.
Некоторые кредиторы предоставляют возможность разделить сумму кредита и взимать фиксированную процентную ставку с одной суммы и плавающую процентную ставку с другой.
Заёмщику предоставляется возможность выбрать соотношение (скажем, половина периода, квартал или три квартала) суммы кредита под фиксированную и плавающую процентную ставку.
Некоторые кредиторы даже дают возможность разделить срок кредита, и в этом случае первые два-три года они устанавливают фиксированную ставку, а затем начинают взимать плавающую ставку по процентам. Некоторые банки, чтобы привлечь заемщиков, предлагают кредиты со значительно низкими фиксированными ставками (также называемыми тизерными ставками) на короткий срок. По истечении этого короткого срока эти кредиты превращаются в розничные кредиты по первичной ставке.
Переключение между вышеупомянутыми вариантами процентных ставок также доступно для некоторых кредиторов, но при этом взимается дополнительная плата за непогашенную основную сумму, которая может составлять от 0,5% до 2%.
Учитывая вышесказанное, какой тип процентной ставки вы должны выбрать для своего ипотечного кредита?
Преимущества и недостатки ссуд с фиксированной процентной ставкой:
Фиксированная процентная ставка является лучшим вариантом, если текущие процентные ставки ниже среднего уровня исторических процентных ставок (например, средняя процентная ставка за 20-летний период). Кроме того, если вы не готовы к риску неопределенности и хотите вообще избежать риск, то лучше выбрать фиксированную процентную ставку.
Рассчитывать на повышение заработной платы, которое ещё не произошло, чтобы позволить себе то, что, вероятно, будет вашим крупнейшим ежемесячным расходом, очень рискованно. Фиксированные ставки также означают, что заемщик не получает выгоды от падения ставок.
Но фиксированная процентная ставка менее распространена, даже так называемая «фиксированная процентная ставка» которая поставляется с условием сброса.
Банки обычно предлагают ипотечные кредиты с фиксированной ставкой только тогда, когда процентные ставки очень высокие, и такие предложения прекращаются, когда процентные ставки низкие по сравнению с историческими процентными ставками. Даже если они существуют, разница между кредитами с фиксированной и плавающей ставкой значительно выше.
Банки обычно взимают сборы в размере 2-5% за ссуду с фиксированной ставкой, поскольку они несут риск изменения процентной ставки.
Преимущества и недостатки сбрасываемой ссуды с фиксированной процентной ставкой: сбрасываемая фиксированная процентная ставка обеспечивает больший контроль и предсказуемость суммы годовой процентной ставки по сравнению с плавающей процентной ставкой. Например, если вы в краткосрочной перспективе планируете продать дом, а текущая ставка низкая, тогда этот тип процентной ставки выгоден заемщику.
Преимущества и недостатки ссуд с плавающей процентной ставкой:
Для заемщика лучше выбрать прозрачную плавающую процентную ставку по ипотечному кредиту. Потому что здесь процентная ставка будет увеличиваться/уменьшаться вместе с увеличением/уменьшением общей процентной ставки.
Если процентные ставки снижаются, и заемщик продолжает платить ту же сумму, срок кредита будет сокращен. Кроме того, плавающие ставки имеют тенденцию быть ниже по сравнению с фиксированными ставками.
С другой стороны, если процентные ставки повышаются, это может стать проблемой для оплаты увеличивающихся ежемесячных платежей.
Проведенные исследования показали, что с течением времени шансы благоприятствуют плавающей процентной ставке. Прозрачная плавающая процентная ставка означает, что банк берет на себя бремя увеличения (уменьшения) общей процентной ставки, что приведет либо к изменению годовой процентной ставки, либо к изменению срока кредитования.
Эта ситуация иллюстрируется на примере ниже:
Предположим, вы берете кредит в размере 10000000руб. на 20 лет с процентной ставкой 9,5%, тогда ваш EMI приходит к 9321р.
Допустим, через 2 года процентная ставка увеличивается до 11,5% . В настоящее время ваша непогашенная основная сумма будет 9,630,034, которую еще предстоит выплатить в оставшиеся 18 лет. Вы бы уже заплатили 2,21,233 как проценты к тому времени.
В таких ситуациях банк предоставит вам возможность A) отрегулировать годовую процентную ставку в сторону повышения ИЛИ B) изменить срок кредита, чтобы годовая процентная ставка осталась прежней.
В варианте A, ваш недавно настроенный EMI будет Rs. 10577. В варианте B оставшееся скорректированное кредитование составит 38 лет и 3 месяца (исключая 2 прошедших года). Не веришь в это? Используйте калькулятор, чтобы проверить это самостоятельно.
Если срок кредита превышает 20 лет (в некоторых банках 25 лет), банк может либо попросить вас воспользоваться вариантом А, либо посоветовать вам внести предоплату по кредиту.
Это связано с тем, что после определенного момента банки не могут увеличить срок кредитования, чтобы справиться с ростом процентных ставок.
Ещё одно преимущество кредитов с плавающей ставкой заключается в том, что банки обычно отменяют штраф за досрочное погашение, поскольку клиент уже несет риск изменения процентных ставок.
Преимущества и недостатки фиксированной и плавающей процентной ставки по кредитам: Кредиты с частично фиксированной процентной ставкой с одной стороны и плавающей процентной ставкой с другой предлагают диверсификацию процентных ставок.
Диверсификация приносит пользу заемщикам так же, как и инвесторам, которые покупают портфели акций.
Однако такие ипотечные кредиты выгодны только тогда, когда процентные ставки находятся на историческом минимуме (то есть ожидается рост в будущем), а не тогда, когда они достигают пика (то есть ожидается снижение в ближайшее время).
Вот несколько вопросов, которые вы должны задать себе при выборе типа процентной ставки:
Являются ли текущие процентные ставки значительно низкими или высокими по сравнению со средними историческими ставками? Вы предпочитаете предсказуемые платежи EMI? Как долго вы планируете жить в доме? Если вы планируете продавать, через сколько лет вы продадите? Ваши доходы увеличатся или уменьшатся или останутся такими же в ближайшие несколько лет? Если у вас процентная ставка с переменной ставкой, а ставка повышается с 7% до 10%, можете ли вы себе это позволить? Вы предпочитаете краткосрочный или долгосрочный кредит?
Что такое штраф за досрочное погашение, если вы хотите переключиться на другого кредитора, который предложит тип процентной ставки, который вам подходит позже?
Выбор между фиксированной и переменной процентной ставкой – это не спекуляция, будут ли процентные ставки повышаться или понижаться, а управление рисками. Выбирай мудро и живи экономно.
Цб увидел серьезный риск плавающих ставок по ипотеке — мк
Ассоциация банков России (АБР) и Центробанк вступили в спор по поводу плавающих ставок по ипотечным кредитам. ЦБ хочет это плавание запретить: в начале марта Банк России предупредил, что массовое распространение этого вида ипотечного кредитования чревато «серьезными социальными и макроэкономическими рисками».
Банкиры против: они хотят плавающую ставку сохранить.
Ожидая роста процентных ставок в экономике, банки вынуждены закладывать его в свои действующие предложения по длинным кредитам, причем надбавка составляет 1-1,5 процентных пункта, поясняет вице-президент АБР Алексей Войлуков.
При этом, признается он, сейчас у банков нет единого мнения, как должна регулироваться ипотека с переменными ставками. Главное, на чем настаивает Войлуков, – у нее должно быть право на существование.
Есть ли – вот что хотелось бы понять. Пока доля таких кредитов в ипотечном портфеле банков составляет менее 0,1% (около 9,3 млрд рублей), но банки собираются ее наращивать, отмечает ЦБ.
Что произойдет, когда идея овладеет массами, когда она станет рядовым явлением в розничном кредитовании? Да, сейчас этот продукт непопулярен, мало кто из заемщиков о нем знает, но банкам он явно интересен в силу своей высокой маржинальности.
Несведущий обыватель рискует оказаться в конкретной ловушке, поскольку «плавающая ипотека» позволит предлагать более льготные, более привлекательные в первые месяцы кредитного срока ставки. А что дальше? Плавающая ставка, естественно, начнет плыть вверх, одновременно утягивая заемщика на дно.
Вот наглядная иллюстрация от Банка России: при изменении ставки по 15-летнему кредиту с 7% до 9% ежемесячный платеж вырастет на 13%, а суммарная переплата по кредиту увеличится на 34%.
При росте же до 10% ежемесячный платеж вырастет на 20%, а суммарная переплата на 51%. То есть.
На первый взгляд невинная игра со ставкой утяжелит и без того, как правило, немалые выплаты ипотечника в полтора раза.
Логика банкиров, желающих сохранить для себя право на подобную сверхприбыль, понятна. Но как это все выглядит со стороны заемщика? Сегодня средний процент по ипотеке в России – 7,25%, и в сравнении с показателями в развитых странах это грабительская величина. В Японии, например, годовая ставка не превышает 1,4%, в Финляндии и Швейцарии – 1,5%, во Франции – 2%.
Но дело не столько в цифрах, сколько в сути вопроса: на условном Западе этот рынок ориентирован на маленького человека. Кроме того, он намного более развит, чем у нас. Ипотечный кредит предусматривает длительный, до 30 лет, период взаимоотношений заемщика и кредитора.
В России правила игры (в том числе законодательные) могут меняться чаще, чем того хотели бы обе стороны.
Если нет должной стабильности в экономике, с курсом рубля, с темпами инфляции, о какой стабильности с ипотекой можно говорить? Если рынок новостроек оккупирован несколькими непрозрачными компаниями-монополистами, если на нем нет конкуренции, если потребитель сталкивается с неадекватными ценами на квартиры сомнительного качества, то оправданы ли заявления чиновников о растущей доступности жилья в стране?
Введенная весной 2020-го госпрограмма льготной ипотеки на новостройки под 6,5% не только не смягчила ситуацию, но (в условиях резко возросшего спроса) взвинтила цены на первичную недвижимость более чем на 10%. А упавшая во время пандемии платежеспособность основной массы населения внесла в эту картину дополнительные штрихи дикости и абсурда.
Сегодня средняя заработная плата по российским регионам составляет около 34 тысяч рублей (по Москве — 80 тысяч). Для человека с такими доходами ипотека становится неподъемной, тем более, что получение жилищного кредита невозможно без оплаты первоначального взноса в размере 15-20% от цены приобретаемой квартиры.
И вот на фоне этой пещерных условий, на фоне выросших в 2020 году в пять раз темпов прироста просроченной задолженности по ипотеке (от 90 дней и выше), банки призывают ЦБ сохранить плавающую ставку. И, тем самым, фактически переложить кредитный риск на физических лиц.
Случись что, банкиры будут вправе поднимать процент в одностороннем порядке. А то что что-нибудь, да случится, сомнений нет.
Вспомним печальную историю с валютной ипотекой: ее привлекательность в виде более низких процентных ставок по сравнению с рублевой была одномоментно уничтожена ушедшими в пике курсами доллара и евро.
При любых обстоятельствах банки в накладе не останутся. Их нынешние доводы работают только в одном направлении – противоположном от рядовых заемщиков.
Все издержки и риски, связанные, в частности, с повышением ключевой ставки ЦБ, они перекрывают драконовскими процентами по ипотеке, пусть даже фиксированными.
Что касается ставки плавающей, то она способна затянуть в бездну долговой безысходности кого угодно.
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28514 от 8 апреля 2021
Заголовок в газете: Плавающие ставки по ипотеке утопят заемщиков
Сложный инструмент: кому выгоднее ипотека с плавающей ставкой — банкам или заемщикам
Центробанк 3 марта опубликовал для консультаций доклад «О регулировании рисков, связанных с возможным распространением плавающих процентных ставок в ипотечном кредитовании». Перед этим президент Владимир Путин поручил правительству и регулятору разработать поправки, регулирующие порядок изменения плавающих ставок и сроков возврата потребительских кредитов, в том числе ипотеки.
ЦБ предложил для обсуждения шесть вариантов развития ипотеки с плавающими ставками — от полного запрета до ограничения круга заемщиков, которые смогут получать такие кредиты и введения надбавок для кредитов с плавающей ставкой.
В докладе регулятор предупреждает, что в условиях, когда в России процентные ставки достигли минимального уровня, кредиты с плавающими ставками становятся для банков все более выгодными. Сейчас банки уже фактически активно используют плавающие ставки при кредитовании бизнеса — доля рублевых кредитов по плавающим ставкам составляет 34% в общем объеме выдачи, пишет ЦБ.
Но международный опыт показывает, что кредиты по плавающим ставкам в среднем более рискованные, так как их качество зависит от динамики рыночных процентных ставок. Банк России предупреждает, что ипотека с плавающими ставками может привести к чрезмерному росту долговой нагрузки значительной части заемщиков и их неплатежеспособности.
В выдаче ипотечных кредитов с плавающей ставкой есть риски для банков, предупреждает председатель правления «Абсолют Банка» Татьяна Ушкова. Она выступила за полный запрет такой ипотеки.
«Ипотека — самый долгосрочный кредит для физического лица. И клиенту важно знать, что его платеж не может измениться, особенно в сторону увеличения. Не может заемщик зависеть от экономических циклов экономики.
Это за гранью прогнозирования даже больших банков», — сказала она Forbes.
У этой идеи с плавающей ставкой есть как свои плюсы, так и свои минусы, считает глава дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. «Плюсы в том, что банки не закладывают в ставку по кредиту свой процентный риск, клиент получает ставку ниже.
Но если ставка начнет подниматься, то для всех может сработать кредитный риск. Тут вопрос поиска золотой середины», — считает он. Пахаленко выступает против идеи выдачи ипотеки под плавающую ставку сейчас.
«Во всех странах, где такие программы есть, уровень инфляции меньше, чем в России, и вероятность ее резких колебаний ниже», — объясняет он.
На рынок ипотеки вернутся плавающие ставки
В начале октября Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), представило базовый и пессимистичный сценарии собственного развития. Согласно базовому сценарию на развитие российского рынка ипотечных ценных бумаг будет направлено 400 млрд рублей. При негативном сценарии, который допускает ухудшение условий заимствования, данная статья расходов остаётся за бортом. В этой ситуации АИЖК намерено обеспечивать выпуск ипотечных ценных бумаг, выступая поручителем перед ЦБ РФ. Сегодня средняя ставка на строящееся жильё находится на уровне 12,5 % годовых. Если стоимость рыночных заимствований вырастет до этого уровня, российские банки, выдающие длинные кредиты, понесут убытки. Во избежание этого государство должно вернуть на рынок пенсионные накопления.
Возможен и другой вариант – запуск специальной программы по рефинансированию ипотеки. Если этого не произойдёт, банки будут вынуждены перейти на плавающую ставку, утверждает генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняк.
Таким образом, кредитные организации переложат финансовые риски на своих клиентов. При этом г-н Семеняк уверен, что такой сценарий необходим – ипотека должна переходить к использованию плавающих ставок.
Если работодатели будут соблюдать Трудовой кодекс и индексировать зарплаты, а процентная ставка, в то же время, будет привязана к уровню инфляции, тогда доля процентов , положенных к выплате, в доходе заёмщика не увеличится.
Плавающая ставка, действительно может вернуться на рынок ипотечного кредитования, соглашаются эксперты «БЕСТ-Новострой». В качестве аргумента эксперты ссылаются на повышение ключевой ставки Центробанка, которая за десять месяцев текущего года менялась четыре раза.
При растущей стоимости заёмных средств банки накапливают процентные риски. В этой ситуации банки, вероятно, захотят разделить риски с заёмщиками и введут плавающие ставки, поддерживают в компании позицию руководства АИЖК.
По словам председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, процент по плавающей ставке ниже в среднем на 1%. При этом вслед за снижением ставки Центробанка уменьшается и сумма платежей по кредиту.
Правда пока ни один из банков-партнёров компании не приложил своим клиентам кредит на таких условиях, призналась госпожа Доброхотова.
Генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева подтвердила, что плавающая ипотечная ставка действительно ниже – в среднем на 2%, никто не гарантирован и от резкого роста процентов. Поэтому программы с такой ставкой выгодны только клиентам, которые намерены погасить кредит досрочно.
По словам руководителя ипотечного центра Est-a-Tet Алексея Новикова ипотечные программы с плавающими ипотечными ставками не пользуются особым спросом у клиентов центра.
В большинстве случаев заёмщики не очень хорошо представляют, что такое ипотека с плавающей ставкой.
Кроме того, фиксированная ставка означает стабильность, а люди не хотят рисковать и зависеть от макроэкономических показателей.
Часть российских банков поддержала применение плавающих ставок по ипотечным кредитам
МОСКВА, 5 марта. /ТАСС/. Идею выдачи ипотеки с плавающей процентной ставкой поддержал ряд опрошенных ТАСС российских банков.
Ранее президент РФ Владимир Путин поручил кабинету министров совместно с Банком России подготовить поправки, регулирующие порядок изменения сроков и переменных процентных ставок по потребительским кредитам. Срок исполнения установлен до 15 июля 2021 года.
В свою очередь Банк России подготовил доклад по плавающим ипотечным ставкам, где указал целый ряд рисков для заемщиков в случае плавающих ставок. По мнению регулятора, применение плавающих ставок по кредитам в РФ должно быть строго ограничено и распространяться только на надежных заемщиков.
Также 12 февраля ЦБ РФ принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 4,25% годовых. Тогда в регуляторе заявили, что не видят возможностей для еще большего снижения ставки.
«Мы в целом поддерживаем подход ЦБ по регулированию ипотечных кредитов с плавающей ставкой», — сообщил директор кредитного департамента «Росбанк Дом» Вадим Мамонов.
По его мнению, полный запрет плавающих ставок был бы избыточной мерой, но важно, чтобы клиент был подробно проинформирован обо всех рисках при выборе такого продукта.
В Сбербанке также поддержали такую идею. «Мы надеемся, что кредиты по плавающей ставке будут разрешены. Понятно, что они несут в себе дополнительный процентный риск, поэтому сомнения ЦБ нам понятны, но мы будем готовы вернуться с ответом, по какому пути идти, когда мы детально изучим доклад», — сообщил журналистам 4 марта старший вице-президент Сбербанка Джангир Джангиров.
В Совкомбанке отметили, что сейчас кредиты с плавающей ставкой банк выдает корпорациям с учетом того, что они могут управлять своей бизнес-моделью и риском повышения стоимости кредита, например, сокращать товарные остатки, расходы и погашать кредит.
При этом граждане часто не имею возможности управлять суммой своего дохода, поэтому при росте ставок существует риск выхода на просрочку.
«Полагаем, что если поправки, регулирующие порядок изменения сроков и переменных процентных ставок по потребительским кредитам будут приняты, то они смогут нивелировать указанные выше риски для банков и потребителя», — комментирует заместитель председателя правления Совкомбанка Олег Машталяр.
Повторение кризиса с валютной ипотекой
В Уралсибе полагают, что у кредитов с плавающей процентной ставкой есть как свои плюсы, так и минусы. С одной стороны, банки могут вводить подобные ипотечные продукты с целью повышения маржинальности.
«Но учитывая недостаточно высокий уровень финансовой грамотности достаточно большой части заемщиков, ипотечные программы с плавающей процентной ставкой могут привести к повторению кризисной ситуации, аналогичной ситуации с валютной ипотекой.
В связи с этим считаем, что наиболее правильным решением будет комбинация нескольких вариантов, предложенных ЦБ, с целью регулирования ипотечного рынка и рисков, связанных с ним», — считает руководитель дирекции развития ипотечного кредитования банка Екатерина Жженова.
Плавающие ставки не являются выходом для заемщиков, так как могут привести к сложностям в обслуживании долга, полагают в ВТБ. В кредитной организации отметили, что не выдают ипотечные кредиты с плавающей ставкой.
В Райффайзенбанке также не считают целесообразным введение плавающих ставок.
«Этот инструмент делает кредитный риск менее предсказуемым и комфортным для заемщика, особенно когда речь идет о значительных сроках кредитования, например, в случае ипотеки.
А при условии экономической нестабильности и низкого уровня финансовой грамотности данный инструмент может быть даже опасен», — отмечают в банке, поясняя, что рост ставки для такого кредита будет означать повышение долговой нагрузки заемщика.
В Газпромбанке и РНКБ отметили, что не имеют продуктов с плавающей процентной ставкой. «Мы открыто делимся всеми условиями, публикуем на сайте всю информацию о продуктах и тарифах. В отделениях каждому клиенту предоставляется полная информация со всеми расчетами по кредиту. На текущий момент у нас нет кредитных программ с плавающими ставками», — сообщили в Газпромбанке.
Большинство опрошенных банков не ожидают большого спроса на ипотечные кредиты с плавающими ставками. Ранее в банках сообщали ТАСС, что среди российских заемщиков наблюдается низкий спрос на ипотеку с плавающей ставкой. В кредитных организациях также отметили, что хотя данный продукт снижает их процентные риски, банки с осторожностью относятся к его введению.