Явлинский впервые пропустит выборы в ГосдумуВрач-иммунолог рассказал, как болеют ковидом привитыеДым от горящего автобуса окутал Старо-Петергофское шоссе в ПетербургеЖена Мамонова о его состоянии: Всё плохоСемак рассказал о своих преемниках на посту главного тренера «Зенита»На Эльбрусе спасли альпиниста из ПетербургаПетербург ждут солнце и тепло. Антициклон не уходит из городаРубинштейна снова гуляет. Фанаты провожают Евро-2020 в ПетербургеКоммерсанта из Молдовы в Петербурге оштрафовали за любовь к шавермеПетербург затянуло дымом с пожара на стройке в МуриноМатчи Евро-2020 в Петербурге посетили почти 133 тысячи зрителейMoet Hennessy отказывается от поставок шампанского в РоссиюПетербург подключается к производству «ЭпиВакКороны»В КСП увидели бесполезность петербургского комитета по делам АрктикиИспания по пенальти обыграла Швейцарию в рамках Евро-2020 в ПетербургеРФС обсуждает отставку Черчесова после провала на Евро-2020На матче Евро-2020 в Петербурге болельщик выскочил на полеНаш проект: Действуем по плану. Как вылечить зубы не в ущерб кошелькуГоликова открывает Кубань для непривитых18 тысяч первых уколов в сутки: петербуржцы штурмуют пункты вакцинацииВладимир Путин наградил Петра Мамонова за вклад в развитие культурыВОЗ: Мы находимся в очень опасном периоде пандемии COVID-19Новым руководителем ВШЭ стал Никита АнисимовПредыдущие новостиАрхив материалов
Даже повышение цены выкупа квартир для нужд города до 130 тысяч за м2 не внушает крупнейшим застройщикам оптимизма. На фоне успехов льготной ипотеки жилье расходится у них как горячие пирожки, и уступки, на которые идут чиновники, привлекают лишь нишевых игроков.
автор фото Михаил Огнев / «Фонтанка.ру» / архивПоделиться
Смольный готов потратить 2,29 миллиарда рублей на покупку квартир для нуждающихся петербуржцев. Заявки чиновники разместили 30 июня в Единой системе закупок. Предполагается, что основной объём необходимых квартир должны дать застройщики.
Но цена, за которую чиновники хотят закупить квартиры, и предложенные условия вдохновляют не все компании. «По состоянию на 1 квартал 2021 года в сегменте масс-маркет средняя стоимость строящегося жилья в Санкт-Петербурге составила около 150 тыс.
рублей за м2», — прозрачно намекнули на причины неудачи госаукционов «Фонтанке» в агентстве «Петербургская недвижимость».
Нынешние заявки предполагают покупку более 340 квартир, от однушек до трёшек с чистовой отделкой в границах Петербурга.
При этом чиновники вняли голосу разума и повысили закупочные цены на квартиры для нуждающихся до 127–130 тысяч за квадрат. Только такая цена уже предлагалась весной за несколько десятков квартир, но продавцов найти не удалось.
Казалось бы, строй и радуйся, ведь около полугода назад за квадраты предлагали на 30 тысяч меньше. Но не тут-то было. Большинство запланированных квартир так и не удалось купить.
В 20 случаях что-то удалось подобрать в «СПб Реновации», а в большинстве остальных успешных примеров продавцами выступили физические лица.
Предпоследний аукцион 16 июня по крупному лоту с нынешними ценами остался вовсе без заявок и закончился провалом.
Объясняется игнорирование нужд Смольного и петербуржцев просто — рыночная цена, равная предлагаемым 130 тысячам, была актуальна в октябре прошлого года. Тогда, к слову, чиновники хотели покупать метры за 96 тысяч.
Тем не менее желающих продать городу квартиры можно найти. «Цена в 130 000 находится на нижней границе, по которой продажа квартир городу может быть для нас целесообразной. Рыночная стоимость на сегодняшний момент уже выше.
Однако реализация недвижимости по госконтрактам позволяет продать пул квартир оптом и получить деньги в короткие сроки», — заявил Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с государственными органами компании «СПб Реновация», а это один из активных продавцов жилья для нуждающихся.
Создатель и глава одного из наиболее активных в прежние годы поставщика квартир для нуждающихся в Петербурге, компании «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров нынешними ценами, объявленными Смольным, заинтересовался. «Поучаствуем. У нас около тысячи квартир, которые подходят под требования», — сообщил в беседе «Фонтанке» Аркадий Скоров.
Коллег по рынку поддержали даже в Setl Group, ранее не замеченной в продажах квартир для нуждающихся: «Знаем о данной программе, сможем поучаствовать в ней при условии более отдалённых сроков сдачи объектов».
«Город многое сделал, чтобы создать более привлекательные условия для выкупа, предложенная цена приближена к рыночным реалиям, — прокомментировала Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург». — Озвученные условия не только позволят охватить более широкий выбор квартир и локаций, но и привлекут больше участников аукциона».
Больше квартир Смольному
В жилищном плане чиновники планируют помочь с решением проблем с квартирами более чем 4 тысячам семей. На это из федерального и местного бюджетов предусмотрено выделение 6,8 миллиардов рублей.
Путём нехитрых вычислений получаем около 1,7 миллиона соцвыплат на семью. Положены они и расселенцам из петербургских коммуналок, и бюджетникам, и молодым семьям.
По замыслу властей к этой сумме нужно добавить свои или ипотечные и купить квартиру, которая нравится.
Детям-сиротам должны выделить 795 квартир, 957 помещений предусмотрено для маломобильных, 105 для ветеранов и узников фашистских лагерей, 1574 квартиры для многодетных семей, семей с детьми-инвалидами и афганцам.
Вместе с остальными категориями в жилплан на 2021 и плановый период двух последующих годов включены обязательства города по обеспечению нуждающихся 4 120 квартирами.
Но пока существенным успехом аукционы чиновников не пользуются.
Помимо очевидного разрыва между ценой продажи и ожидаемой, в беседах с девелоперами всплыла ещё одна причина неудач в закупках — реформа долевого строительства и эскроу-счета.
«Эти деньги раньше, несмотря на невысокую цену квадратного метра, были интересны прежде всего для крупных застройщиков, которым нужно было ликвидировать кассовые разрывы. Сейчас, когда более половины объектов реализуется по эскроу-счетам, а остальная часть уже давно строится по ДДУ, дополнительной необходимости в этих деньгах у строителей нет.
Банк оперативно по схеме проектного финансирования платит, зачем строителям брать бюджетные деньги с обязательствами и потом иметь потенциальные головные боли. Я думаю, что желающих продавать квартиры ниже рыночной цены будет очень мало или не будет вообще», — комментирует Алексей Белоусов, генеральный директор «Объединения строителей СПб».
Аналогичного мнения придерживаются и в «Полис Групп», сетуя на то, что участие в подобных аукционах способно негативно сказаться на соблюдении схемы поступления денег на эскроу-счета, согласованной с банком-партнёром, а значит добиться снижения ставки проектного финансирования от банка не удастся.
Вадим Шклёда, «Фонтанка.ру»
автор фото Михаил Огнев / «Фонтанка.ру» / архив
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
ffffff02 Июл 2021 в 09:46Застройщики и по рыночной цене не будут вставать в очередь в эти тендеры. По кр.мере пока есть спрос со стороны обычных людей. Продашь городу 20 квартир для расселения детдомовцев — и получишь антирекламу этого жилого комплекса убийственной силы. Фиг чего потом там продашь.26511633702 Июл 2021 в 07:23Статья ни о чем, чиновники «не читают интернет», авитО не смотрят, рынок всегда «прыгает», а у них цены еще 14го года.. чему удивляться?26510789202 Июл 2021 в 01:55Зашибись. Т.е. все это говно, которым застроены капустные поля, перекрывающее все перспективы и создающее доп. нагрузку на транспорт и инфраструктуру, оно еще и никаких задач по расселению коммуналок не решает? При этом есть халявное природопользование -паскудный ЛСР-базовые ракопал центр Карельского перешейка и Кузнечное просто в лунный пейзаж.читать все комментариидобавить комментарий
«Длинные» рассрочки в новостройках Петербурга и Ленобласти
Рассрочка от застройщика – это способ приобретения квартиры, при котором покупатель вносит первоначальный взнос, а оставшуюся сумму выплачивает в течение определенного периода времени.
Данный механизм выгоден для тех, кто хорошо зарабатывает или меняет свое старое жилье на новое.
А в последнее время на рынке появились так называемые «длинные» рассрочки, ставшие чуть ли не альтернативой ипотеке.
В связи с повышением ключевой ставки ЦБ коммерческие банки подняли ставки по ипотечным кредитам и ужесточили требования к заемщикам, отчего ипотека стала менее доступна для граждан, а востребованность рассрочек возросла.
Одни застройщики уже предложили покупателям «длинные» рассрочки, в то время как другие принципиально отказались от этой идеи, мотивируя свое решение тем, что должны иметь достаточно средств для окончания строительства объектов.
Алексей Гусев, коммерческий директор «Главстрой-СПб», сообщил, что считает предоставление длительной рассрочки довольно рискованным мероприятием, поскольку неизвестно, сколько будет стоить строительство дома через несколько лет. «По этой причине в компании «Главстрой-СПб» рассрочка временно отмена, как только экономическая ситуация стабилизируется мы намерены вернуть данную схему покупки жилья», — добавил Алексей.
Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин считает, что слишком длительная рассрочка (более 4-х лет) всегда должна настораживать покупателя, особенно во время кризиса.
«Если такую рассрочку дает надежный застройщик, который одновременно реализует несколько объектов, он может покрыть расходы на строительство, «подтянув» средства из других проектов, а когда длительную рассрочку предлагает малоизвестная компания, строящая один-единственный дом, есть риск, что строительство может затянуться», — добавил Николай.
Выбирая «длинную» рассрочку, покупатель может более свободно планировать свои расходы. Однако стоит учесть, что цена расчетного квадратного метра в данном случае может быть значительно выше, нежели чем при 100% оплате или покупке в ипотеку.
«Еще одним существенным моментом для покупателя будет срок оформления права собственности на приобретаемую квартиру – до даты полного погашения стоимости жилья застройщики практикуют передачу квартиры дольщику только в пользование без возможности оформления квартиры в собственность, а соответственно регистрации в ней», — отметил Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».
По мнению Анастасии Тузовой, генерального директор E3 Estate, минусы длительных рассрочек компенсируются плюсами.
«Единственным недостатком рассрочки является переплата, но ее сумма обычно меньше, чем при ипотеке, кроме того, застройщики в большинстве случаев входят в положение плательщиков и могут сместить дату платежа, дать отсрочку, в банке сделать это не получится», — отметила Анастасия.
Многие застройщики уже отреагировали на уменьшение количества выдаваемых ипотечных кредитов. Так, компания «КВС» сейчас разрабатывает программу по рассрочке, рассчитанной на 3,5 года.
В ЖК «Новый Оккервиль» от ИСК «Отделстрой» действует рассрочка от 5 до 36 месяцев. Минимальный первоначальный взнос при покупке квартиры в третьей очереди – 30%, в четвертой очереди – 40%.
Начальник отдела продаж ГК «ЦДС» Дмитрий Сидоренко сообщил, что с февраля 2015 года компания предлагает покупателям квартиры в строящихся домах с беспроцентной рассрочкой сроком до 5 лет. Это предложение распространяется на квартиры в ЖК «Новые Горизонты», «Новое Янино», «Муринский посад» (1 корпус) и «Приневский» при первоначальном взносе от 30%.
Как сообщила руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева, компания «Петербургская Недвижимость» в январе 2015 года запустила акцию «Квартира за полцены», предполагающая покупку квартиры от Setl City по новой системе рассрочек. Первый взнос от 50%, компания дает скидку с первого взноса – 20%.
Остаток вносится покупателем не позднее планируемого срока ввода объекта в эксплуатацию.
Акция действует для проектов «Солнечный город» и More в Красносельском районе Санкт-Петербурга, «Алые паруса» — в Невском районе, «Чистое небо» — в Приморском районе, «ЗимаЛето» — в Красногвардейском районе, «GreenЛандия» в Мурино и «Семь столиц» в Кудрово.
По информации руководителя отдела маркетинга и рекламы ГК «Прок» Анны Седельской, на данный момент самую длительную рассрочку — до 5 лет- компания предоставляет при покупке квартир в строящемся ЖК «Шуваловский дуэт».
В ЖК «Дом у Разлива», рассрочка возможна на срок до 3,5 лет, в ЖК «Кудров-Хаус» – до 2 лет. На всех объектах рассрочка беспроцентная, при этом первоначальный взнос должен быть не менее 50% от общей стоимости квартиры.
Как сообщил начальник отдела развития Normann Дмитрий Ефремов, сейчас в компании действует рассрочка на 2 и 4 года. Минимальный первоначальный взнос – 40% от базовой стоимости квартиры, на остаток начисляются 22% годовых.
ГК «УНИСТО Петросталь» ввела длительную рассрочку для покупателей таунхаусов в жилом комплексе «Багатель». Рассрочка беспроцентная, предоставляется при взносе 30% от стоимости недвижимости. Жилой комплекс введен в эксплуатацию и заселен.
Дата публикации 24 февраля 2015
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
В 2014 году из 5,16 млн м2 проданных квартир 60% было куплено в ипотеку. Объем выдачи ипотечных кредитов в городе, по данным Центробанка, в январе–ноябре 2014 года вырос до 83,2 млрд рублей, это на 46% больше, чем в том же периоде 2013 года. В прошлом году ипотека стала самым быстрорастущим сегментом розничного кредитования банков.
Сегодня объем выдач ипотеки резко снизился. По итогам года ожидается падение рынка в 2–3 раза. Банки еще продолжают выдавать кредиты по заявкам декабря прошлого года. Но ставки растут, а ажиотаж на строительном рынке утих. Чтобы удержать покупателей, застройщики ищут альтернативные инструменты продаж, но возможностей для предоставления рассрочки у них все меньше.
Как стимулировать ипотеку
Повышение ключевой ставки ЦБ (сейчас 15%) привело к росту ставок по ипотеке. Предложения банков по кредитам на жилье начинаются от 14,5% и уходят за 20%.
Банки повысили требования по первому взносу: если в прошлом году возможно было взять кредит на квартиру на первичном рынке, имея на руках взнос в 10% от стоимости квартиры, то теперь зачастую необходимо заплатить минимум 50%.
О ставке в 14,5% заявляет, например, Сбербанк, выдавая такие кредиты при 50%–ном первоначальном взносе и сроке до 10 лет. Банкиры возлагают большие надежды на госпрограмму субсидирования ставок, которая может стартовать уже в марте.
Предполагается, что правительство выделит по ней 20 млрд рублей, которых хватит для обеспечения выдач ипотеки на 400 млрд рублей. «До объявления госпрограммы мы закладывали падение ипотечного рынка в 3 раза, а теперь ожидаем, что рынок сократится в 2 раза по итогам 2015 года. Ипотечные портфели банков сократятся на 15%», — считает заместитель управляющего филиалом «ВТБ 24» в Петербурге Максим Никулин.
Также банки стараются перейти к выдаче ипотечных кредитов только для застройщиков, работающих по 214–ФЗ, и отказываются от кредитования девелоперов, работающих по схеме ЖСК.
Некоторые стараются самостоятельно стимулировать объем продаж с участием ипотеки. Например, «ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад» с февраля предоставляет скидку покупателям, оформляющим ипотечный кредит в ОАО «Сбербанк России».
При условии кредитования в этом банке «ЮИТ Санкт–Петербург» дает 10%–ную скидку на квартиры в ЖК «Новоорловский». По мнению участников рынка, это слишком большая скидка.
«Это похоже на уловку магазинов одежды, когда цену сначала поднимают в 2 раза, а потом дают скидку», — полагает руководитель строительной компании.
Нет места для маневра
В условиях спада ипотеки застройщики могли бы активнее развивать инструмент рассрочки, но экономических ресурсов на это нет. Девелоперы в основном только ужесточают условия ее оформления — сокращают сроки и увеличивают первоначальный взнос.
«Спрос сокращается, и стимулов бороться за покупателей становится больше. Но одновременно ужесточаются условия кредитования, финансирования, растет стоимость денег.
Поэтому поле для маневра при игре в рассрочку сокращается», — уверен Олег Барков, гендиректор Hansa Group.
Например, ГК «Эталон» с начала года предлагает рассрочку на 3 года с первоначальным взносом от 50%. Оставшуюся сумму покупателю придется заплатить с прибавкой в 2%. Ранее первый взнос в компании составлял от 10% до 30%. Компания «Северный город» сократила сроки рассрочки до 1 года, хотя раньше предоставляла ее до конца строительства. Первоначальный взнос в компании — 30%.
Некоторые игроки рынка полностью отказались от этого инструмента: закрыла программу рассрочки в декабре 2014 года компания «Главстрой–СПб».
Есть и исключения, когда застройщики улучшают условия рассрочки. Так, «ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад», которая ранее давала рассрочку до конца строительства, в 2015 году продлила ее срок на 3 месяца и оставила первоначальный взнос от 10%.
Некоторые льготы предоставляет и ГК «ЦДС», где можно взять рассрочку в среднем на 3 года. Застройщик, с одной стороны, повысил первоначальный взнос с 10% до 50%, а с другой — предлагает скидку 15% от общей стоимости квартиры тем, кто пойдет на такие условия. К клиентам, готовым заплатить 30% стоимости квартиры, у ЦДС более жесткие требования — год рассрочки без скидок.
Setl City предоставляет скидку 15% с первоначального взноса при взносе 40%. Условную рассрочку дает покупателям и УК «Теорема» — это 2,5 месяца в отличие от 1 месяца ранее. Скидки компания готова давать только арендаторам и покупателям, которые приобретают вторую, третью и т. д. квартиру.
Рассрочка дорожает
Эксперты связывают ужесточение условий рассрочки с необходимостью привлекать средства на строительство в условиях дорогих банковских кредитов и снижения объемов ипотеки.
«Все сделки с ипотекой — это для застройщика 100%–ная оплата квартиры, — говорит Полина Яковлева из NAI Becar.
— При резком снижении спроса на ипотеку в начале этого года застройщики ищут другие возможности привлечения денег на строительство».
С этим согласен Андрей Хитров, региональный директор EKE Group в России. «В экономике остро не хватает денег.
Кредиты стали очень дорогими, и повышение первоначального взноса по рассрочке — это попытка привлечь дополнительные средства, — добавляет он.
— Застройщики сокращают сроки рассрочки, так как в условиях инфляции строительной отрасли и нестабильности курса рубля долгосрочное планирование финансовых поступлений невозможно».
В условиях экономической неопределенности многие застройщики отменили скидки и акции, сократили продолжительность рассрочек или отменили их, увеличили размер первоначального взноса. Сократилось количество ипотечных кредитов.
Банки в основном кредитуют заемщиков при большом первом взносе и высокой степени готовности объекта. Это приводит к тому, что активнее будут продаваться готовые либо находящиеся на завершающем этапе строительства квартиры.
А чтобы продать квартиры на ранних этапах строительства, застройщики по–прежнему будут предлагать различные схемы рассрочки.
Николай Гражданкин
начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»
Спрос на ипотечные кредиты снизился, большинство клиентов занимают выжидательную позицию, пытаясь понять тенденции рынка. Можно выделить три основных преимущества ипотечных кредитов по сравнению с рассрочкой от застройщиков.
Первое — сроки: застройщики предоставляют рассрочку в среднем на 3 года, а ипотеку можно взять на срок до 25 – 30 лет. Второе — при выдаче ипотеки банк проверяет надежность застройщика, всю документацию на объект, а при рассрочке покупатель сам берет на себя риски.
Третье — первоначальный взнос по ипотеке, как правило, меньше, чем при рассрочке.
Дмитрий Задонский
заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт–Петербурге
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Квартира в рассрочку: пока четверти миллиона достаточно — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru
Анализ действующих акций показал, что на сегодня не у многих петербургских девелоперов можно купить квартиру в рассрочку.
Как пояснили LIVING эксперты, такая ситуация вызвана снижением ставок на ипотеку и нежеланием застройщиков связываться с «длинными деньгами», когда на рынке нет кризиса.
Не исключившие же рассрочку девелоперы предлагают программы с первым взносом от 70% до 10% на срок от нескольких месяцев/кварталов до конца строительства дома.
Рассрочка с первым взносом 40-70%
Рассрочку с одним из максимальных первых взносов в размере 70% можно найти в проектах компании «ПРОК». В программе участвуют «Кудров-Хаус» (строится по ЖСК, переносы сроков сдачи идут с III квартала 2016 г.), сданный сестрорецкий «Дом у Разлива» и «Шуваловский дуэт» у метро «Парнас» (ввод в эксплуатацию обоих корпусов намечен на конец этого года).
Стоимость однокомнатных квартир в «Шуваловском дуэте» начинается от 2 924 000 рублей за 34 «квадрата», исходя из чего 70% взнос равен 2 046 800 рублям.
В ЖК «Кудров-Хаус» «однушки» стоят от 2 964 960 рублей за 34,08 кв. м, т.е. 70% взнос составляет 2 075 472 рубля. А в «Доме у Разлива» стоимость однокомнатных начинается от 3 759 720 рублей за 36, 86 кв.
м, поэтому 70% от суммы – это 2 631 804 рубля.
depositphotos.com/fantazista
Между тем «ПРОК» предлагает не одну программу рассрочки. Еще одна акция звучит как «Квартира за полцены!» и распространяется на все «двушки» в ЖК «Кудров-Хаус» (их стоимость от 4 545 100 рублей за 52,85 кв.
м, а 50% взнос равен 2 272 550 рублям) и двух- и трехкомнатные квартиры в «Доме у Разлива» («двушки» стоят от 5 725 000 рублей за 57,25 кв. м, первый взнос – от 2 862 500 рублей; «трешки» в 74,66 кв.
м стоят от 7 242 020 рублей, 50% взнос для них – 3 621 010 рублей).
Рассрочкой 50/50 можно воспользоваться и при покупке квартиры во II очереди Green City, строящейся на проспекте Александровской Фермы в Невском районе Петербурга.
По уточнению застройщика «Северного города», первые 50% вносятся в течение трех рабочих дней с момента подписания договора, а оставшаяся сумма – равными платежами в срок до июня текущего года, когда и запланирован ввод домов в эксплуатацию. При этом застройщик обещает скидку от базовой цены в 15,2%.
С учетом этого дисконта самая дешевая «однушка» площадью 40,4 кв. м стоит 3 969 065 рублей, исходя из чего, 50% платеж составляет 1 984 533 рубля.
Несколько видов рассрочки с первым взносом 50% либо 40% предлагает компания Normann. Однако, стоит учесть, что сдачу своих объектов застройщик значительно задерживает.
Рассрочка с 40% первоначальным взносом действует в течение трех лет и распространяется на квартиры I и II очередей ЖК «Десяткино» в Мурино, III очередь ЖК «На Заречной» и II очередь «Трех апельсинов» у «Парнаса», а также I и II очереди ЖК «Яркий» в Янино и обе очереди «Морошкино» в деревне Порошкино Всеволожского района Ленобласти. В качестве первого взноса застройщик рассматривает и средства маткапитала.
depositphotos.com/fantazista
Между тем оформить рассрочку на квартиры во всех перечисленных выше новостройках от Normann можно и на других условиях, согласно которым, первый взнос – 50%, а срок выплаты оставшейся суммы ограничен одним годом. Так, в «Ярком» стоимость квартир начинается от 1 517 250 рублей за 34 «квадрата», следовательно, первый взнос в 40% составляет – 606 900 рублей, а в 50% – 758 625 рублей.
Рассрочка с 40% первым взносом доступна и в жилых комплексах ГК «Росстройинвест» – «Старая крепость», «Золотые купола», «Кремлевские звезды», «Петр Великий и Екатерина Великая», «Два ангела» и «Суворов». Остальная сумма выплачивается равными ежемесячными платежами в срок до 20 сентября 2018 г.
Так, в «Золотых куполах» самая дешевая однокомнатная квартира стоит 1 910 648 рублей за 35,3 кв. м, поэтому первый взнос в 40% составит 764 259 рублей. В «Петре Великом и Екатерине Великой» стоимость «однушек» в 25,42 кв. м начинается от 1 957 347 рублей (40% взнос равен 782 939 рублям). В «Старой крепости» однокомнатная квартира стоит от 2 440 901 рубля за 36,33 кв.
м (40% взнос составляет 976 360 рублей). В «Суворове» первый взнос в 40% за «однушку» метражом 34,95 кв. м и стоимостью 3 458 307 рублей составляет 1 383 323 рубля. В «Двух ангелах» однокомнатные квартиры площадью 37,22 кв. м стоят от 4 131 426 рублей, а 40% взнос – от 1 652 570 рублей. Наконец, в «Кремлевских звездах», где на «однушки» нужно от 5 874 325 рублей за 46 кв.
м, 40% первый взнос – от 2 349 730 рублей.
Кроме указанной беспроцентной рассрочки «Росстройинвест» разработал на все свои новостройки еще одну программу с 12% годовых на остаток.
Участникам этой программы нужно внести 20%, после чего в течение определенного периода (минимальный у «Старой крепости» – до 20 сентября 2018 г., максимальный у «Суворова» – до 20 мая 2020 г.
) выплатить остаток равными ежеквартальными либо ежемесячными платежами.
Первый взнос 30%
Рассрочку с 30% первоначальным взносом предлагает и компания «Отделстрой». Предложение действует до конца марта и распространяется на IV и V очереди кудровского ЖК «Новый Оккервиль».
Рассрочка на квартиры IV очереди (срок сдачи перенесен с конца 2017 г. на начало 2018 г.) предоставляется до ноября 2018 г., а на жилье V очереди (сдается в конце текущего года) – до ноября 2019 г. Для однокомнатной квартиры площадью 33,1 кв.
м стоимостью 2 893 600 рублей 30% взнос составляет 868 080 рублей.
depositphotos.com/fantazista
Воспользоваться 30% рассрочкой могут также клиенты компании Bonava. В ЖК Magnifika Lifestyle на Магнитогорской улице этот девелопер предоставляет рассрочку до 25 ноября 2018 г.
Оставшиеся 70% выплачиваются равными ежемесячными или ежеквартальными платежами либо платежами по 35% на расчетный счет застройщика до 25 июля и 25 ноября текущего года.
Стоимость однокомнатных квартир в данной очереди начинается от 5 181 043 рублей за 38,39 кв. м, а значит, первый взнос равен 1 554 313 рублей.
На квартиры в Magnifika Residence рассрочка предоставляется в срок до 25 июля 2019 г.
График выплат выглядит следующим образом: первый платеж – 30%, второй и третий платежи – по 20% от стоимости квартиры в срок до 25 июля 2018 г. и 25 февраля 2019 г. соответственно, а оставшиеся 30% – до 25 июля 2019 г.
В этой очереди минимальная стоимость однокомнатного жилья составляет 6 232 877 рублей за 44,03 кв. м, а 30% первый взнос – 1 869 863 рубля.
В другом своем проекте – ЖК Skandi Klubb на Аптекарском проспекте – Bonava предлагает две программы рассрочки: с первым взносом в 30% (остаток вносится равными долями ежемесячно или ежеквартально) и в 50% (вторая половина выплачивается в срок до 25 октября 2018 г.). В обоих случаях рассрочка предоставляется на квартиры III очереди. При покупке «однушки» площадью 40,98 кв. м стоимостью 6 056 188 рублей первый взнос в 50% составляет 3 028 094 рубля, а в 70% – 4 239 332 рубля.
Два вида рассрочки с 30% и 50% первым взносом Bonava разработала и для V очереди ЖК Gröna Lund во Всеволожске. Условия аналогичны вышеописанным, но с одной поправкой – выплатить нужно до 25 сентября 2018 г. Однокомнатные квартиры в Gröna Lund стоят от 3 095 000 рублей за 34,61 кв. м. Таким образом, на первый взнос в 30% нужна сумма от 928 500 рублей, а в 50% – от 1 547 500 рублей.
Еще одна компания, предлагающая рассрочку с первым взносом 30%, – ФСК «Лидер». Программа рассчитана до конца строительства и распространяется на все три петербургских UP-квартала – «Светлановский» в Буграх (однокомнатные от 2 565 000 рублей за 33,5 кв.
м, 30% взнос – 769 500 рублей), «Комендантский» в Приморском районе города (на «однушку» в 34,5 кв. м нужно 3 053 000 рублей, а на 30% первый взнос – 915 900 рублям) и «Московский» в Шушарах (однокомнатная квартира метражом 37,3 кв. м стоит 2 591 000 рублей, 30% взнос – 777 300 рублей).
По выбору клиента остаток выплачивается равными долями ежемесячно либо ежеквартально.
Достаточно всего 10-20% от суммы
Рассрочку с одним из наименьших первоначальных взносов в размере 20% предоставляет компания «Теорема». Программа рассчитана до конца июня этого года на II очередь «Пяти звезд» – корпуса 2.1, 2.2 и 2.3. Остальная сумма выплачивается ежемесячными/ежеквартальными платежами либо по индивидуальному графику. При этом на сумму первого платежа «Теорема» дает скидку в 10%.
На сегодня самая дешевая однокомнатная квартира в «Пяти звездах», строящихся на улице Жукова в Калининском районе Петербурга, стоит от 6 685 268 рублей. Жилое помещение метражом 50,71 кв. м расположено в корпусе 2.2. Первый взнос в 20% для этой квартиры с учетом 10% дисконта составляет 1 203 349 рублей.
Взять квартиру в рассрочку с 20% взносом до декабря 2021 г. можно и у «ЛенСпецСМУ». Речь идет о ЖК Fusion, где однокомнатные квартиры стоят от 6 783 573 рублей за 45,3 кв. м. Исходя из этого, на 20% первоначальный взнос нужна сумма от 1 356 715 рублей.
Наконец, программу с наименьшим первым взносом от 10% предлагает «Группа ЛСР». Срок рассрочки может составлять шесть месяцев, один год либо до конца строительства. На выплачиваемый ежемесячно/ежеквартально остаток начисляется от 10% до 14% годовых.
Так, 10% первый взнос за однокомнатную квартиру стоимостью 2 192 000 рублей метражом 32 кв. м в «Цветном городе» составит 219 200 рублей, а в ЖК Neva Haus – 1 967 616 рублей (расчет сделан на «однушку» метражом 80,6 кв. м стоимостью 19 676 160 рублей).
Будущее рассрочки туманно
Как поясняет руководитель департамента управления продажами и маркетинга УК «Развитие» Александр Козлов, рассрочка разработана для определенного сегмента потребителей, которые по каким-либо причинам не могут или не хотят оформлять ипотеку, но у них есть источник дохода, позволяющий в короткие сроки компенсировать платежи.
Эксперт напоминает, что рассрочки бывают трех видов: краткосрочные – от трех до шести месяцев, среднесрочные – от года до двух лет и долгосрочные – до восьми лет. В последнем случае застройщик выступает финансовым институтом, заменяющим банк. И пока клиент не выплатит всю сумму, квартира будет находится в собственности застройщика.
«Застройщики предпочитают минимизировать применение данного инструмента по той простой причине, что это деньги «не сразу»: получение всей суммы растягивается на достаточно долгий период времени. В общей массе клиентов с рассрочкой немного, не больше десяти процентов.
Однако при выгодных условиях по рассрочке доля таких клиентов может расти до 20-30% от общего количества сделок», – говорит Александр Козлов, полагая, что этот инструмент остается на рынке для использования в кризисный момент, – если изменится законодательство, и все перейдет на проектное финансирование, то возможно рассрочка как инструмент уйдет вовсе».
depositphotos.com/fantazista
Руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта» Евгений Сорокин пришел к выводу, что в других регионах, в том числе в Санкт-Петербурге ситуация та же. По его словам, многие застройщики исключили программы рассрочки из-за кризиса, не позволяющего откладывать получение средств.
«Сейчас многие предпочитают ипотеку рассрочке из-за более удобных и комфортных платежей и низких ставок. Даже тех клиентов, кто был категорически не готов к ипотеке сейчас может удивить наличие хороших предложений от банков, и отличные ставки, которые готовы удовлетворить любые запросы», – убежден Евгений Сорокин.
Финансовый директор ГК «Технополис» Сергей Жданов в свою очередь добавляет, что пик рассрочек пришелся на период высоких ставок по ипотеке. Тогда, прибегая к программам рассрочки, девелоперы пытались компенсировать падение спроса.
«Но для застройщика гораздо выгоднее получать средства по ипотечному кредиту или единовременно от покупателя.
В случае рассрочки отсутствует правовой механизм проверки заемщиков – дольщики фактически являются заемщиками девелопера, и, если происходит просрочка, то с такой задолженностью компании довольно тяжело работать.
Традиционно рассрочка для покупателя была дороже ипотеки, однако сейчас, когда, согласно указам президента, ипотеку должны снизить до 7-8%, а в некоторых случаях даже до 6%, риски застройщика при рассрочке могут перевесить потенциальные прибыли», – прокомментировал LIVING Сергей Жданов.
Первый зампред правления корпорации Barkli Александр Красавин также говорит о снижении ипотечной ставки как одной из причин сокращения программ рассрочек.
Однако, по мнению эксперта, среднерыночная ставка по ипотеке пока не достигла того минимума, при котором можно навсегда отказаться от рассрочки.
«Предложение растет, спрос пока сохраняется, конкурентная среда увеличивается, застройщики стараются заинтересовать покупателя скидками, субсидированными ставками по ипотеке. Однако предложения по рассрочке остаются без изменений», – считает Александр Красавин.
depositphotos.com/fantazista
В кризисные моменты при сокращении платежеспособности населения гендиректор Prisma Group Сергей Первиков предлагает девелоперам рассмотреть вместо рассрочки такой вариант как доходные дома.
Как поясняет Сергей Первиков, «квартир в построенных новых домах, так называемой «новой вторички», становится больше», поэтому выходом как для застройщиков с затовариванием, так и для покупателей, не способных заплатить за квартиру, становится создание доходных домов. В зависимости от решения застройщика квартиры в таких домах можно сдавать в аренду с правом или без права выкупа.
Неудивительно, что застройщики все реже используют для привлечения покупателей такой инструмент, как рассрочка. Впрочем, такая же ситуация наблюдается и относительно простых акций – покупательский спрос уже подстегнули низкие ипотечные ставки, а новогодние праздники позади.
Квартира в рассрочку. Преимущества и недостатки такой сделки
Такая схема покупки жилья, как рассрочка, это выход для людей, у которых на руках нет полной суммы для приобретения квартиры, но они могут себе позволить выплатить 50–70% цены за полгода или год. Основная доля клиентов, которые пользуются рассрочкой, это так называемые покупатели с альтернативой, объяснили в компании «ИНКОМ-Недвижимость».
К этой категории относятся люди, у которых есть около 70% от стоимости квартиры в новостройке, а оставшаяся треть — сумма, которую они ожидают получить от продажи квартиры на вторичном рынке. Существует ещё одна группа клиентов: они ждут поступления крупной суммы денег. Это может быть наследство, поощрения на работе в виде хорошей премии и так далее.
Аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев рассказал, что система долевого строительства уходит в прошлое, так как на смену ей пришло проектное финансирование с использованием счетов эскроу. Тем не менее многие застройщики сумели подстраховаться, реализовав часть квартир неким фирмам-посредникам (безусловно, аффилированным с самим застройщиком) и перепродавая их конечным покупателям.
Эта лазейка в законодательстве позволяет многим из девелоперов работать пока по старым правилам, то есть на условиях долевого участия. Хотя государство сейчас активно борется с такими схемами, ведь они фактически оставляют покупателей незащищёнными в случае банкротства или намеренного мошенничества со стороны застройщика
Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ»
Тогда встаёт вопрос, почему покупатели и застройщики выбирают схему долевого строительства? Алексей Коренев пояснил, что покупатель имеет возможность приобрести жильё ещё на стадии котлована, что заметно дешевле, нежели покупать уже готовую квартиру. Экономия может составить 25–30% и более.
А застройщик получает необходимые денежные средства, которые может направить на строительство этого самого дома. Изменения в закон 214-ФЗ сейчас запрещают перебрасывать денежные средства с одного объекта на другой, как это делалось ранее.
Ведь были времена, когда застройщики, собирая деньги с долевых вкладчиков, перебрасывали их на строительство совершенно иных объектов.
Тем не менее следует понимать, что выплата части средств от стоимости квартиры застройщику напрямую, а не через резервирование их на счетах эскроу, несёт в себе риски потери этих денег, если застройщик свои обязательства не выполнит.
Аналитик отметил, что именно с целью защиты прав покупателей жилой недвижимости и был осуществлён переход на систему проектного финансирования, когда приобретатель жилья резервирует свои денежные средства на счетах банка-посредника, а застройщик сможет их снять только после того, как передаст готовую квартиру покупателю.
Инвестиционный стратег «БКС Премьер» Александр Бахтин говорит, что покупка квартиры в рассрочку является довольно распространённой практикой на российском рынке строящегося жилья, однако этот инструмент имеет смысл рассматривать только в нескольких случаях.
Случай первый. Если у покупателя есть возможность внести сумму, равную половине стоимости жилья, и в течение 6–12 месяцев выплатить оставшуюся сумму застройщику. Как рассказал Александр Бахтин, беспроцентная рассрочка предоставляется застройщиками на короткий срок — до полугода.
Поскольку покупателю будет необходимо внести за этот срок оставшуюся стоимость квартиры, выплачивая равными платежами ежемесячный взнос, очевидно, что суммы такого взноса будут внушительными.
То есть, по словам инвестиционного стратега, рассрочка будет удобна тем покупателям, кто имеет стабильно высокий доход или приобретает квартиру за счёт средств от продажи своей недвижимости.
Случай второй. Покупку жилья в рассрочку могут рассматривать те покупатели, которые по той или иной причине не могут взять ипотечный кредит в банке.
— Если нет возможности купить жильё в ипотеку, рассрочка действительно может стать выходом из ситуации и позволить приобрести квартиру, не внося всю сумму сразу.
Однако и в этой ситуации покупателю придётся осуществлять выплаты в течение ограниченного срока и довольно крупными суммами.
То есть в любом случае речь идёт о покупателях со стабильным источником довольно высокого дохода, — рассказал Александр Бахтин.
Основной плюс рассрочки заключается в том, что для неё не нужно подтверждать свои доходы, в отличие от ипотечного кредита, рассказал заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.
Для оформления нужен только паспорт. Также сам процесс обычно занимает не больше пары дней. На рынке много предложений с беспроцентной рассрочкой, а если рассрочка процентная, то процент, скорее всего, ниже банковского.
Не обошлось и без минусов такой сделки для покупателей. Валерий Кочетков отметил срок рассрочки и в связи с этим ощутимые ежемесячные платежи.
— Ни один застройщик не даст рассрочку на 20–30 лет, в отличие от ипотечного продукта. Обычно рассрочка ограничивается одним годом, редко двумя, — пояснил эксперт.
Сейчас застройщики предлагают и другие варианты рассрочки, с которыми первоначальный взнос может быть довольно демократичным — 20% от стоимости. Однако такой вариант рассрочки, по словам Александра Бахтина, предполагает выплату процентов порядка 10% годовых и увеличение срока рассрочки до полутора лет. Например, до момента сдачи дома в эксплуатацию.
— В случае если покупатель имеет возможность взять ипотечный кредит и может рассчитывать на участие в программе с субсидируемой ставкой (процентная ставка по такой программе сегодня составляет 6,5%), то выгодней и спокойнее взять ипотеку в банке на более длительный срок, снизив тем самым размер ежемесячного платежа, — советует инвестиционный стратег «БКС Премьер».
Рассматривая программы рассрочки застройщиков, покупателю нужно будет внимательно ознакомиться с условиями договора, так как у всех застройщиков условия могут быть разными. Например, если покупатель задержит ежемесячный платёж, то для него могут быть предусмотрены штрафы и пени, как и в случае с задержкой оплаты кредита в банке.