В середине июля Госдума внесла серию поправок в один из самых важных «строительных» законов России — закон №214 «Об участии в долевом строительстве». Вне профессиональных кругов эта информация большого распространения не получила. Между тем, документ содержит ряд новелл, значимых и для обыкновенных дольщиков, особенно обманутых. В этой статье мы максимально коротко попытаемся объяснить, как теперь изменится судьба российских новостроек и долгостроев.
Последняя редакция закона № 214-ФЗ увидела свет в декабре 2018 года и принесла с собой по-настоящему революционные для строительного рынка перемены. Именно этот документ стал правовой основой перехода нашей страны с долевого на проектное финансирование жилищного строительства. Поправки вступили в силу через полгода и к настоящему моменту уже заметно изменили отрасль.
По оценкам Росреестра, в первом полугодии 2020-го число ДДУ с использованием эскроу-счетов составило уже более четверти от общего объема сделок — 72,7 тысячи (это в 22 раза больше, чем за аналогичный период 2019-го).
Наряду со специальными счетами, где деньги дольщиков ждут окончания строительства, закон привнес такие новшества, как:
- обязательное банковское сопровождение сделок, не позволяющее расходовать деньги «налево»;
- страхование средств граждан на эскроу-счетах;
- личная имущественная ответственность собственников бизнеса за причиненный гражданам ущерб;
- запрет привлечения на стройку денег через жилищно-строительные кооперативы;
- создание Фонда защиты прав участников долевого строительства, главная задача которого — достраивать брошенные девелоперами объекты.
Для строительной отрасли России эти поправки стали самой настоящей шоковой терапией, последствия которой еще далеки от своего завершения.
По прогнозам главы Сбербанка Германа Грефа, к концу переходного периода с рынка будут вынуждены уйти около трети застройщиков.
Но, не ставя под сомнение эпохальность нового 214 закона, и строительное сообщество, и политики, и эксперты указывали на его «сырость», обилие непроясненных моментов. Многие из этих вопросов как раз и закрыли последние поправки.
Правовые заплаты: суть новых поправок
Одним из главных упущений 214-ФЗ эксперты называли правовую дискриминацию участников ЖСК. Запретив застройщикам создавать кооперативы для привлечения денег на новые объекты, власти ничего не сказали о статусе обманутых «кооперативщиков», чьи дома уже превратились в долгострои.
Те меры поддержки, которые закон гарантировал обычным дольщикам, распространялись на них не в полной мере. Члены ЖСК могли претендовать на субсидии для завершения своих объектов, но не имели права на компенсацию стоимости жилья, если достройка дома окажется нецелесообразной. Теперь это упущение ликвидировано.
Об этом, в частности, рассказала пресс-служба Госдумы:
«[…] Компенсации будут выплачивать независимо от даты создания ЖСК. Дольщик, обратившийся за компенсацией, автоматически перестанет быть членом ЖСК, а Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства перейдет право требования по обязательствам. Это необходимо, чтобы избежать двойных выплат».
Еще одно нововведение расширяет круг долгостроев, которые имеют право на поддержку Фодна защиты дольщиков. Ранее государственные субсидии на достройку могли получить лишь те объекты, застройщики которых обанкротились после принятия закона (напомним, это произошло в 2018 году).
Теперь же действующая редакция закона о банкротстве будет распространяться и на компании, приказавшие долго жить еще до создания Фонда. С этим связана и другая поправка, которая дает дольщикам право на получение выплат, даже если их застройщик не платил взносы в компенсационный фонд долевого строительства.
Независимый аналитик в сфере недвижимости
Раньше закон резал по живому: все, у кого проблемы начались после 1 июля 2018 года, оказались «в шоколаде». А вот те, чей застройщик рухнул раньше — как повезет. Теперь государство однозначно заявило, что мы будем достраивать все дома. Многие аналитики сходятся во мнении, что это вряд ли удастся сделать в поставленные сроки.
Выделяемых на всех бюджетных уровнях денег для этого слишком мало, нужно в десятки и даже сотни раз больше. А если учесть, что сам переход на проектное финансирование неминуемо приведет к банкротству ряда застройщиков и появлению новых долгостроев, ситуация становится еще сложнее. В общем, процедура растянется на 10-20 лет.
Но, тем не менее, первый шаг сделан, и он правильный.
Позаботились авторы поправок и о семьях, которые покупали жилье с привлечением материнского капитала. Ранее, если объект превратился в долгострой, деньги могли надолго «зависнуть» на балансе застройщика. Теперь поправками предусмотрен механизм возврата этих средств со счета эскроу обратно в Пенсионный фонд при расторжении ДДУ. Маткапитал семья сможет использовать повторно.
Есть в документе и новеллы, которые существенно облегчают жизнь застройщикам. Главная из них — право раскрыть эскроу-счета сразу после ввода дома в эксплуатацию. Раньше, чтобы получить доступ к деньгам дольщиков, компаниям нужно было дождаться регистрации первого права собственности на квартиру. Исключение этого требования, по оценкам экспертов, позволит ускорить процесс на 2-3 месяца.
Генеральный директор ГК «Стрижи»
Это не только вопрос оптимизации сроков. В некоторых регионах подразделения Росреестра до сих пор работают очень медленно, а иногда намеренно затягивают процесс.
Поправки делают застройщиков независимыми от таких субъективных факторов: сдали дом — получили деньги.
Любое промедление стоит компаниям огромных затрат: десятки миллионов лежат на эскроу-счетах, а застройщик, вместо того чтобы их получить, продолжает платить проценты по кредиту, который ему нечем закрыть. Два-три лишних месяца обходились в очень большие суммы.
По новым поправкам застройщики смогут самостоятельно регистрировать право собственности за участниками долевого строительства, не дожидаясь, пока они лично обратятся в Росреестр. Для этого не понадобится доверенности или заявления собственника — достаточно будет акта приема-передачи квартиры и уплаты пошлины.
Что касается самой процедуры приемки объекта, в поправках сказано, что принять дом власти могут при разнице до 5% между проектной и фактической его площадью. Главное в таком случае — соответствие первоначальному плану числа этажей, помещений и машино-мест.
Наконец, новая редакция 214-ФЗ расширяет и уточняет полномочия Фонда защиты прав дольщиков. Теперь, после выплаты компенсации обманутым людям, он сможет управлять «освободившимися» недостроенными объектами: объединять их в единый пул и продавать заинтересованным в достройке инвесторам.
Однако, по признанию экспертов строительного рынка, одного пакета поправок недостаточно, чтобы ликвидировать все тонкие законодательные места. К примеру, нерешенным остался вопрос, что в случае остановки строительства делать с апартаментами и коммерческими помещениями.
Отчисления застройщиков для защиты покупателей квартир увеличат в 5 раз
Застройщиков перестроят /Максим Стулов / Ведомости
Государство никак не может решить, сколько хочет получать от застройщиков в Фонд защиты дольщиков. О том, что эти взносы будут повышены, впервые заявлял председатель комитета Госдумы по собственности Николай Николаев на парламентских слушаниях 7 июня: с 1 октября – до 3% от стоимости каждого договора долевого участия, а с 1 января 2019 г. – до 6%. Сейчас в фонд платится 1,2%.
Однако из последней версии законопроекта пункт об увеличении отчислений исчез. Его отмену лоббировали застройщики, но крах подмосковной Urban Group заставил чиновников изменить решение, объясняет близкий к правительству человек. И в законопроекте, опубликованном вчера на regulation.gov.ru, вновь появилась норма об увеличении отчислений в фонд до 3, а потом до 6%.
Для завершения всех строек Urban Group государству придется изыскивать почти 59 млрд руб. (после продажи ее активов), сообщал «Коммерсантъ» со ссылкой на чиновников. О возможности вернуться к обсуждению повышенных отчислений говорил недавно и министр строительства Владимир Якушев. Он объяснял это тем, что нынешних отчислений будет недостаточно, если возникнет проблема с достройкой домов.
Фонд начал работать в октябре 2017 г. и был задуман как альтернатива страхованию. Его главная задача – обеспечить финансирование достройки жилья в случае банкротства застройщика.
Предполагается, что госфонд должен изъять недострой, профинансировать завершение строительства и, наконец, проконтролировать передачу квартир дольщикам. По оценкам Николаева, каждый год население инвестирует в стройку по 1,7 трлн руб.
; в таком случае при отчислениях в 1,2% размер фонда должен был составлять порядка 20 млрд руб. ежегодно. Сегодня в Фонде защиты дольщиков около 2 млрд руб., сказал его представитель.
Если мы сейчас резко сделаем шаги в направлении уменьшения привлечения средств граждан, то тогда мы столкнемся с несколькими проблемами. Первая – мы получим еще больше претензий со стороны граждан, потому что невозможно будет достроить то, что уже начато строительством. И вторая – мы резко снизим объемы строительства в целом.
Отчисления в фонд обязаны делать все застройщики, но только если разрешение на строительство получено после начала деятельности фонда. Отчисления будут производиться до 1 июля 2019 г., когда при продаже квартир застройщики начнут использовать счета эскроу.
Эта схема подразумевает, что застройщики не будут напрямую привлекать средства дольщиков – деньги будут депонироваться на счетах в уполномоченных банках до конца строительства. По мнению властей, это исключит появление обманутых дольщиков.
Николаев указывал, что их в стране насчитывается порядка 200 000.
Избежать взносов в фонд, депонировав деньги на счете эскроу, можно и сейчас.
Скорее всего повышение отчислений обусловлено желанием подтолкнуть застройщиков к скорейшему добровольному переходу на работу по счетам эскроу, считает управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский.
Об этом говорил и Николаев, называя повышение тарифов «самым очевидным экономическим стимулом» для того, чтобы застройщики как можно быстрее перестроились.
Увеличение отчислений станет катастрофой для рынка, считает гендиректор ГК «МИЦ» Даромир Обуханич. С ним соглашается представитель ГК «Инград»: 6% – высокая цифра вне зависимости от размера портфеля; инвестиционная себестоимость проектов увеличится.
«Снижение доходов населения, осторожное отношение со стороны банков и так серьезно влияют на рынок.
Сейчас у застройщиков есть время подготовиться к новым правилам, но подобные поправки поставят под сомнение реализацию проектов, это может негативно отразиться на выполнении обязательств перед покупателями», – комментирует Обуханич.
«Решение увеличить взносы до 6% можно расценивать как вымогательство, оно не способно системно решить проблемы так называемых обманутых дольщиков и в то же время сокращает прибыль девелоперов с каждой проданной квартиры на 30%», – подсчитывает Колочинский.
Фонду удалось привлечь порядка 2 млрд руб.
, этого явно недостаточно для завершения строек даже одного крупного застройщика, продолжает он, а за оставшиеся 11 месяцев даже при увеличении взносов до 6% фонд вряд ли наберет сумму, необходимую для достройки других проблемных объектов.
Государство отказалось увеличить отчисления застройщиков для защиты дольщиков
Депутаты предлагали увеличить их в 5 раз
Отчисления застройщиков в Фонд защиты дольщиков останутся на прежнем уровне — 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия, следует из поправок к закону о долевом строительстве (на прошлой неделе приняты в третьем чтении).
Ранее на парламентских слушаниях председатель комитета Госдумы по собственности Николай Николаев заявлял, что с 1 октября отчисления возрастут до 3%, а с 1 января — до 6%. «Изменение тарифа должно было быть мотивационной мерой — переходить на использование в проектах эскроу-счетов.
Но для это необходимо было прописать механизм перехода, а его пока никто не предложил», — говорит Николаев.
Ранее министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев сообщал, что на 1 января в России было остановлено строительство 1101 дома. А на 1 апреля эта цифра увеличилась на четверть — до 1261 дома.
По словам близкого к федеральному правительству человека, сегодня количество обманутых дольщиков приближается к 200 000.
Если ничего не менять, в течение 1,5-2 лет эта цифра может увеличиться в 2-2,5 раза.
Компенсационный фонд был задуман как альтернатива страхованию. Его главная задача — обеспечить финансирование достройки жилья в случае краха застройщика. Предполагается, что при возникновении проблемных строек госфонд должен изъять недострой, обеспечить финансирование завершения строительства объекта и проконтролировать передачу квартир дольщикам.
Отчисления в госфонд начались в октябре 2017 г., производиться они будут до 1 июля 2019 г., когда при продаже квартир застройщики будут обязаны использовать счета эскроу. Эта схема подразумевает, что застройщики перестанут напрямую привлекать средства дольщиков — деньги будут депонироваться на счетах в уполномоченных банках до конца строительства.
Текущего тарифа в 1,2% недостаточно для покрытия риска недостроя и исполнения фондом своих обязательств, указывает близкий к федеральному правительству человек.
Риски, по его словам, не покрываются кратно, это может привести к дефициту фонда на конец 2018 г. накопленным итогом более 30 млрд руб., а в перспективе трех лет — порядка 300 млрд руб.
«Этот дефицит ляжет на бюджет страны, поскольку фонд является публично-правовой компанией. А президент ставил задачу — механизм не должен перекладывать ответственность застройщиков на бюджет», — продолжает собеседник «Ведомостей».
Получить официальные комментарии в фонде не удалось.
Повышенные отчисления в 3-6% должны были простимулировать застройщиков скорее перейти на схему с эскроу, которая может защитить средства дольщиков. Перейти на работу с такими счетами застройщик может и сегодня.
К этому подталкивают и власти — например, при использовании таких счетов перестает работать часть требований к застройщику: смягчаются условия по наличию опыта, не обязательно наличие 10% собственных средств, нет запрета на привлечение кредитов, выпуск ценных бумаг и т. д. Все эти нормы вступают в силу с 1 июля 2018 г.
Строители рады, что норма по отчислениям осталась прежней. «1,2% — это приемлемая для застройщика сумма, соизмеримая со взносами в страховые компании. Для переходного периода на счета эскроу такая мера является оправданной», — комментирует директор по развитию компании «Гранель» Андрей Цвет.
«С учетом ужесточения требований к финансовому состоянию застройщиков, к собственному капиталу, к введению банковского сопровождения и, как следствие, к контролю со стороны банков количество банкротств должно уменьшиться.
Поэтому 1,2% — это статически достаточная величина», — соглашается сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров.
Деньги, отчисляемые сегодня в компенсационный фонд, управляющий партнер «Векторстройфинанс» Андрей Колочинский называет каплей в море. За текущий год компенсационный фонд может собрать, по предварительным расчетам, 3,5-4,5 млрд руб. Это незначительная сумма, учитывая, что ежегодно застройщики привлекают триллионы рублей, считает Колочинский.
По его словам, изменение размера взносов в госфонд могло бы увеличить поступления, но для того, чтобы его резерва хватило на достройку нескольких проблемных проектов, нужно время. «Сегодня не менее половины объектов возводится по разрешениям на строительство, выданным до вступления в силу закона о компенсационном фонде.
Таким образом, максимальный размер отчислений фонд мог бы начать получать только через 2-3 года», — резюмирует Колочинский.
Ляув Бэла, Ведомости
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее, и нажмите CTRL+ENTER
Долевое строительство 2021 | Условия Законы Нюансы ДДУ
До середины 2019-го приобретение жилых метров в строящейся многоэтажке признавалось рискованным занятием, особенно на этапе котлована. Хотя дольщик мог существенно выиграть на стоимости строящейся квартиры, он также мог крупно проиграть, если стройка заморозится или девелопер обанкротится.
С 2019 года порядок финансового обеспечения долевого многоэтажного строительства с целью правовой защиты дольщиков был законодательно ужесточен. Назовем современные преимущества долевого строительства и особенности его производства.
Что это – долевое строительство
В данном формате застройки девелопер привлекает финансирование от покупателей, которым в завершенной многоэтажке будет предоставлена квартира договорных параметров – по адресу дома, по этажу, по общей площади (свободная планировка) или числу комнат.
Взаимоотношения «застройщик-дольщик» определяются законом «Об участии в долевом строительстве» за №214-ФЗ от 30.12.2004 г. В 2018-м этот закон дополнен поправками, кардинально изменившими порядок реализации строящейся жилплощади – по соглашению ДДУ, однако строго по эскроу-счетам (с июля 2019-го).
Каким стало долевое строительство в 2018 году
В доступе ко взносам дольщиков застройщиков прежде не ограничивали. Нередко те девелоперы, которым не удавалось распродать квартиры на этапе строительства «котлован» и набрать достаточно средств под возведение многоэтажки, стройку замораживали и после заявляли о своем банкротстве. Из-за недобросовестности подобных застройщиков их дольщики оставались и без жилплощади, и без денег.
Введенные в 2018-м поправки к закону за №214-ФЗ направлены на замену прямой продажи квартиры в возводимом жилье эскроу-счетами, представляющими собой спецсчета в определенных банках, где будут аккумулироваться деньги дольщиков. Контроль расходования средств на эскроу-счетах поручается банку.
Возможность продажи строящихся квартир с июля 2018-год ограничивалась условием обязательности сопровождения сделок банками. По закону с 1 июля 2019-го предоплата жилья в пока еще недостроенной многоэтажке происходит на эскроу-счет. Исключением являются отдельные девелоперские разрешения, выданные до июля 2018-го – их строительство продолжится по прежним правилам.
Особый порядок многоэтажного строительства. У застройщиков и после июля 2019-го имеется право достраивать объекты, не прибегая к эскроу-счетам. Причем допускается даже возведение нового объекта со свежим разрешением – условия этому определены в 16-й части 8-й статьи закона за №478-ФЗ от 25.12.2018 г.
Назван риск повышения цен на новостройки: отчисления в фонд дольщиков могут увеличить в 5 раз
Строительство жилья по старым правилам (то есть без применения счетов эскроу) приведет к снижению рентабельности на 25-30% для застройщиков…
К таким выводам пришли аналитики агентства «Эксперт РА». Это случится в результате пятикратного увеличения (с 1,2% до 6%) отчислений в фонд дольщиков с каждого договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Чтобы ставка взносов не возрастала, застройщикам необходимо начать продажи во всех проектах, которые были одобрены до 1 июля этого года.
Аналитики агентства «Эксперт РА» подсчитали, как могут поменяться финансовые показатели отечественных застройщиков, если с 1 января следующего года размер отчислений в фонд защиты дольщиков возрастет с 1,2% до 6% от суммы ДДУ.
Вице-премьер Виталий Мутко поручил Минстрою разработать план по реализации этой инициативы.
Как говорит ведущий аналитик по корпоративным и суверенным рейтингам «Эксперт РА» Николай Власов, если взносы все-таки повысят, разрешения на строительства, которые застройщики получили в этом году, не продлят использование привычных цифр при финансировании строительства и продаже квартир по ДДУ. В аппарате Виталия Мутко заявили, что пока окончательно не решено, увеличивать ли ставку отчислений, и обсуждение такой возможности продолжается. Близкий к Мутко источник сообщил, что увеличение взносов могут отложить.
По словам генерального директора Рейтингового агентства строительного комплекса Николая Алексеенко, если размер взносов в компенсационный фонд по-прежнему будет составлять 1,2%, то не удастся стандартизировать механизм достройки проблемных объектов.
Сегодня, по статистике, 13% строящихся домов становятся проблемными, для их завершения необходимы средства в размере 400-600 миллиардов рублей. При действующей сегодня ставке фонд сможет покрыть максимум 10% от этой суммы. Остальное придется брать из бюджетов всех уровней, отмечает Алексеенко.
По словам одного из источников, отчисления в фонд при ставке в 1,2% не покрывают риски дольщиков (по данным на конец прошлого года, обязательства фонда оценивались в 551,7 миллиона рублей, а к этой сумме нужно добавить еще и обязательства по объектам Urban Group, которая рухнула весной 2018 года).
Так, утвердив ставку отчисления в 1,2%, Минфин, по сути, взял на себя обязательства каждый год докапитализировать фонд.
Однако аналитики «Эксперт РА» уверены, что предлагаемое увеличение ставок в фонд приведет к падению рентабельности на 24% (до 15,2%), а если у застройщика дополнительно есть ограничения в связи с кредитными обязательствами, для него это может стать фатальным.
Власов отмечает, что компании станут гораздо больше зависеть от внешнего финансирования, а из-за сложности его получить увеличится риск кассовых разрывов и банкротства.
Эксперт говорит, что на начальном этапе реализации для любого проекта крайне сложно отдавать 6% поступлений.
Для проектов, продажи в которых начнутся до конца этого года, закон допускает сохранение прежней ставки отчислений.
Власов полагает, что выбор у застройщиков ограничен – они могут принять новые правила и использовать счета эскроу, благодаря которым можно не отчислять деньги в фонд, либо уходить с рынка. Крупные компании имеют более высокие шансы на адаптацию.
По мнению генерального директора концерна «Крост» Марины Любельской, вариантом хеджирования рисков станет производство и продажа строительных материалов параллельно с продажей новостроек.
«Эксперт РА» отмечает, что топ-10 застройщиков возводят 17% текущего объема жилья. Власов говорит, что при укрупнении предложение будет сжиматься, а цены – расти. Эксперт утверждает, что в долгосрочной перспективе увеличение ставки отчислений в фонд замедлит темпы возведения жилья.
Что важно знать о компенсационной фонде долевого строительства: как фонд защищает дольщика от банкротства застройщика
Схема призвана не просто защитить интересы граждан, но и сохранить объемы строительства. Фактически, это аналог АСВ (расшифровка: Агентства страхования вкладов), предусмотренный для объединения и плавной замены действующих механизмов, которые обеспечивают банковские гарантии, взаимное страхование ответственности строительных компаний, а также страхование договоров ДУ.
Средства фонда при банкротстве организации первоочередно направляются на возмещение ущерба гражданам или на завершение проблемных долгостроев (выбор осуществляется на собрании дольщиков).
Затем в очереди – соинвесторы по реализации новостроек, которые занимались прокладкой инженерно-технических сетей и других коммуникаций за собственный счет (хотя остается вероятность, что они компенсации не получат).
В итоге риски физлиц при оформлении квартир в новых жилых комплексах значительно снижаются. Но и тут есть свои нюансы.
Что такое компенсационной фонд долевого строительства?
Это относительно новый, усовершенствованный инструмент, который, как и эскроу-счета, разработан для защиты покупателей новых квартир. Действует с конца 2017 г. в форме публично-правовой структуры, но продолжает регулироваться поправками в отдельные акты законодательства.
Формируется на основе средств, уплаченных девелоперами в виде страхования каждого ДДУ. В противном случае договор не вступит в силу (не зарегистрируется). В результате объем фонда за год может достигать 40-50 млн.руб.
Естественно, он предполагает кардинальное изменение работы девелоперов, однако обеспечивает возмещение убытков участникам долевого строительства и сдачу объекта даже при неисполнении компанией возложенных на нее обязательств.
Главные направления деятельности:
- сбор и контролирование средств, полученных от девелоперов;
- выплаты в виде компенсаций дольщикам;
- полномочия арбитражного управляющего в делопроизводстве, когда стройорганизация обанкротилась (если она осуществляла взносы в компенсационный фонд долевого строительства как минимум по одному комплексу);
- выдача займов (включая беспроцентные) либо оказание финансовой поддержки новой компании, которая готова принять соответствующие обязательства и завершить реализацию объекта.
Блиц-опрос о повышении взносов в фонд дольщиков до 6%: «рынок отреагирует шоком и подорожанием»
Финансовая нагрузка на девелоперов может вырасти, если будет принят очередной пакет поправок, предусматривающий в том числе повышение отчислений в Фонд дольщиков до 6% от каждого ДДУ (договора долевого участия).
Сейчас девелоперы перечисляют «страховой» взнос в размере 1,2% от каждого ДДУ, таким образом, платеж увеличится в пять раз. Увеличивать размер взноса будут постепенно, сначала до 3%, впоследствии — до 6%.
За счет повышения взносов в компенсационный фонд власти намерены решить проблему с замороженными объектами и обеспечить достройку долгостроев.
Новострой-СПб спросил у участников рынка, как они относятся к повышению размера взноса, действительно ли такая мера поможет решить проблемы дольщиков и почему требуется вносить именно 6% от стоимости ДДУ.
Евгений Жуков, генеральный директор «Абсолют Строй Сервис»
Мы думаем, что цифра рассчитана исходя из максимально возможной нагрузки на бизнес, в том числе и исходя из психологического барьера. Идет игра на укрупнение застройщиков: небольшое количество крупных застройщиков легче контролировать.
С точки зрения логики государства, проблема дольщиков назревала давно, и в кризисное время логично сокращать очаги потенциальной социальной напряженности. К тому же эта мера является дополнительным фильтром для застройщиков. Выживут самые крупные и стабильные.
Это государственная логика на укрупнение субъектов бизнеса абсолютно во всех сферах.
При этом данная мера вряд ли поможет обманутым дольщикам и повлияет на уже проблемные объекты. Это скорее превентивная мера фильтрации «слабых» игроков.
Рынок на это отреагирует в соответствии с рыночными законами, то есть подорожанием и шоком в первые три месяца после вступления закона в силу, что приведет к падению платежеспособного спроса, как минимум, в эконом-сегменте.
В том числе потому, что он сильно зависит от специалистов, получающих зарплату из бюджета РФ. Потенциальные клиенты бизнес-сегмента присмотрятся к жилью комфорт-класса. Здесь можно ожидать кратковременное снижение стоимости квадратного метра.
Падение платежеспособного спроса, в свою очередь, одновременно приведет в следующий временной период (около года) к снижению запуска новых объектов. За это время спрос снова возрастет вместе с ценами на жилье.
Андрей Кугий, коммерческий директор Glorax Development
Инициативу оцениваю отрицательно. Это прямое увеличение затрат еще на 6%, для многих объектов эта цифра означает критическое уменьшение рентабельности проектов.
Все без исключения застройщики будут вынуждены увеличить цены на близкие значения, что в условиях ограниченного платежеспособного спроса может привести к уменьшению продаж и, как следствие, к ухудшению финансового положения компаний.
Юлия Деева, руководитель пресс-службы ГК «Патриот»
Размер отчислений в компенсационный фонд публично не обсуждался с профессиональным сообществом. Первоначальная ставка 1,2% устанавливалась, исходя из средних действующих ставок по страхованию — механизму, который действовал ранее, до появления фонда.
Думаю, что основная задача постепенного повышения взносов в компенсационный фонд — сделать привлечение средств граждан в долевое строительство без использования эскроу-счетов экономически не выгодным.
Напомню, что в случае их применения компании освобождаются от уплаты взносов в компенсационный фонд. Иные предпосылки увеличения взносов неизвестны застройщикам.
В частности, компенсационный фонд формально не несет ответственности за достройку объектов, застройщики которых не отчисляли деньги в фонд по договорам участия в долевом строительстве.
С учетом полученных на 1 июля 2018 года разрешений на строительство застройщики планировали реализовать эти проекты без обязательного использования эскроу-счетов в течение полутора-двух лет.
Однако в случае применения новой ставки отчислений в компенсационный фонд к данным объектам многие застройщики начнут рассматривать вариант привлечения средств долевого участия с использованием счетов эскроу.
Отмечу, что застройщики готовы использовать любые экономически оправданные алгоритмы привлечения денежных средств долевого участия, в том числе с использованием эскроу счетов.
Однако ни правительство, ни банковское сообщество не установили единых публичных условий открытия эскроу-счетов, а также дифференцированного снижения процентных ставок по выданным проектным целевым кредитам с учетом поступления денежных средств на счета эскроу.
Без установления единых и обязательных к исполнению уполномоченными банками требований по указанным вопросам, принуждение застройщиков таким способом к открытию эскроу-счетов может вызвать дефицит денежных средств по реализуемым проектам.
В этом случае нельзя исключать повышения стоимости квадратного метра либо увеличения рисков неисполнения обязательств со стороны застройщиков.
Виталий Правдухин, директор юридического департамента холдинга AAG
Правительство стремится, во-первых, простимулировать застройщиков строить новые объекты с использованием эскроу-счетов, а во-вторых, пополнить компенсационный фонд, так как текущий объем привлеченных средств не покрывает основных рисков. Скорее всего, желание подстраховаться и объясняет повышение взносов сразу до 6%.
Не исключаю, что не последнюю роль в определении конечной ставки сыграла ситуация с банкротством такого гиганта индустрии, как Urban Group, работавшего в Московском регионе.
При этом действующим долгостроям увеличение ставки не поможет, поскольку пополнение фонда будет происходить лишь за счет уже реализуемых проектов, в то время как новые предложения будут задействовать эскроу-счета по умолчанию.
Станислав Данелян, генеральный директор Euroinvest Development
За последнее время значительно повысились требования к девелоперам со стороны властей, и повышение процента на ДДУ — еще один шаг в сторону ужесточения регулирования отрасли и в сторону поддержки покупателя (дольщика). Последнее напрямую связано с ростом так называемых проблемных объектов строительства. На сегодняшний день, по официальным данным, насчитывается 824 проблемных объекта.
Повышение взносов вызвано необходимостью переноса финансовых операций на эскроу-счета, которые станут новым инструментом защиты дольщиков от долгостроев. Эскроу-счета и банковское сопровождение могут гарантировать возврат денежных средств дольщику, а также защитить его деньги от нецелевого использования со стороны застройщика.
Для того, чтобы можно было возобновить процесс строительства недостроев, в Государственном компенсационном фонде должна накопиться некоторая сумма денег, достаточная для спасения проблемных объектов. Однако сумма, которая поступает на счета и сумма, необходимая для достроя — неизвестны. Поэтому сложно сказать, ускорит ли эта мера процесс.
Застройщики, конечно, будут переходить на использование эскроу-счетов как можно быстрее.
Согласно официальным заявлениям, переходя на эскроу-счета застройщики смогут претендовать на получение кредитов с выгодной ставкой. Это станет для них определенной мерой поддержки после отмены ДДУ.
Поэтому я считаю, что рынок отреагирует коротким переходным периодом, а застройщики быстрее перейдут на использование эскроу-счетов.
Виктория Цытрина, директор по правовым вопросам Группы «Эталон»
Норму об увеличении взноса в компенсационный фонд с 1 октября 2018 года до 3%, а с 1 января 2019 года — до 6% планировали ввести еще при обсуждении Федерального закона № 175-ФЗ. Однако тогда позицию о необоснованности повышения взносов в компенсационный фонд девелоперам удалось отстоять.
Законопроект направлен на стимулирование застройщиков к более оперативному переходу на систему эскроу-счетов и отказ от договоров ДДУ.
А вторая цель законопроекта — увеличение объема денежных средств в фонде, так как сейчас их недостаточно для достройки проблемных объектов.
К сожалению, финансово-экономического обоснования или о том, как рассчитывалась цифра именно в 6%, предоставлено не было.
Надо отметить, что в законопроекте не предусмотрены переходные положения, то есть платить увеличенные взносы в Фонд застройщику будет необходимо по уже реализуемым проектам.
При этом повышаются финансовые риски не только застройщиков, но и участников долевого строительства.
Надеемся, что если не удастся убедить законодателя отказаться от идеи повышения взносов, то хотя бы будет установлен переходный период, чтобы эти нормы распространялись только на новые проекты.
Можно ожидать, что застройщики будут переходить на эскроу-счета, если удастся договориться с банками на приемлемые условия кредитования.
Будут и такие компании, которые перестанут использовать систему долевого строительства, пытаясь строить жилье на собственные средства.
И, к сожалению, будут и такие, которые вообще откажутся от девелопмента, уйдут в рынок генподряда. Очень многое будет зависеть от договоренностей конкретного застройщика с банками.
Увеличение инвестиционных затрат застройщиков неизбежно приведет к повышению цен, падению объемов строительства и, соответственно, снижению показателя доступности жилья.
Скорее всего, скачок цен не будет резким, но то, что жилье подорожает, понимают многие. В том числе и поэтому сейчас мы наблюдаем повышение покупательской активности.
При этом покупателей все-таки больше пугает рост цен на жилье, нежели риски долевого строительства.
- Поправки в 214-ФЗ: что изменилось для застройщиков и покупателей жилья с 1 июля 2018 года
- «Сокращение рынка жилья приведет к ухудшению качества проектов»
- «Застройщикам придется повысить цены на 20–30% в перспективе двух–трех лет»
Дата публикации 01 августа 2018
Минстрой предложил в пять раз увеличить взносы в Фонд защиты дольщиков
25 июля 2018, 14:51
Интерфакс
Застройщиков жилья хотят обязать отчислять туда 6% от стоимости ДДУ
Москва. 25 июля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Минстрой России разработал поправки к законодательству о долевом строительстве, согласно которым обязательные взносы застройщиков в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства могут вырасти в пять раз.
Документ опубликован на официальном портале правовой информации. В частности, законопроектом предусмотрены корректировки 218-ФЗ, который регламентирует деятельность Фонда.
«Внести в статью 10 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ … следующие изменения: в части 1 слова «1,2 процента» заменить словами «6 процентов», — говорится в документе.
В первоначальной редакции закона сказано, что величина взноса может меняться не чаще раза в год на основании федерального закона. Если такое происходит, то изменение обязательных отчислений для застройщика производится не ранее, чем через три месяца после вступления поправок в силу. В новых поправках Минстрой предлагает индексировать взносы через один месяц после этой даты.
Как сообщалось, предложение о повышении размера взносов в Фонд обсуждалось при подготовке поправок к долевому законодательству, вступивших в силу с 1 июля этого года, однако в финальную версию законопроекта инициатива не вошла.
Как пояснял председатель комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, изменение величины взноса в фонд должно стимулировать застройщиков переходить на эскроу-счета.
«Действие этой нормы должно применяться только к проектам, которые будут реализовываться после ее введения. Нельзя категорически вводить ее к существующим проектам, когда платили 1,2%, а вдруг станет 6%. Это должна быть мотивационная норма для перехода на эскроу-счета», — говорил Н.Николаев.
Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства был создан в форме публичной правовой компании в октябре прошлого года и является одним из направлений Единого института развития в жилищной сфере Дом.рф. Застройщики, привлекающие средства дольщиков, обязаны направлять в фонд взносы в размере 1,2% от стоимости ДДУ. Неуплата взноса является основанием для отказа в государственной регистрации договоров.
По данным на середину июля, около 1,3 тыс. застройщиков перечислили на компенсационный счет Фонда примерно 1,8 млрд рублей. Общая стоимость зарегистрированных объектов составляла 151,2 млрд рублей. В фонде застраховано 43,5 тыс. договоров участия в долевом строительстве.
В случае необходимости средства Фонда могут быть направлены на достройку проблемных объектов. При этом, как сообщали в Минстрое, решение о завершении строительства конкретного объекта за счет фонда может быть принято только после одобрения такого варианта правительством РФ.
Компенсационный фонд считается временным механизмом защиты прав граждан перед полным отказом от долевого строительства и перехода к проектному банковскому финансированию.