Ограничено ли число участников сделки при продаже квартиры в ипотеку?

Риски покупки квартиры с обременением в 2021 году: все за и против

Во многих случаях приобретение недвижимости с обременением грозит новым владельцам судебными разбирательствами и возможным лишением жилья. Чтобы этого избежать, нужно взвесить все риски покупки квартиры с обременением, а в некоторых случаях наличие ограничений покупателям бывает даже выгодно.

Какие бывают обременения

Существует несколько видов обременений, которые необходимо знать каждому, кто планирует приобрести квартиру или иное недвижимое имущество:

• Ипотека. Согласно ст. 29 ФЗ «Об ипотечном кредитовании», до момента погашения долга купленная в ипотеку квартира находится в залоге у банка. Заемщик вправе проживать в ней и пользоваться ею по своему усмотрению, но не может дарить, менять или продавать без письменного согласия кредитора. Если сделка будет совершена без разрешения банка, впоследствии она может быть признана ничтожной. Если же разрешение есть, новый владелец может взять на себя долговые обязательства при наличии соответствующей договоренности, либо недвижимость продается, а долг остается на прежнем заемщике.
• Рента. Если не недвижимость оформлен договор ренты с содержанием либо без такового. Если имущество было продано, обязательства плательщика ренты переходят на покупателя (ст. 586 ГК РФ). Без согласия плательщика нельзя продать жилье.
• Договор социального найма. Если он был заключен с проживающими в квартире, они смогут продолжать ею пользоваться до окончания срока действия соглашения. Продажа жилья собственником в этом случае возможна, однако прежние жильцы должны будут покинуть его только в срок, указанный в договоре.
• Регистрация несовершеннолетних или недееспособных в квартире. Если на жилплощади зарегистрированы вышеуказанные лица, продать жилье без разрешения органов опеки нельзя. Чтобы сделка была осуществлена на законных основаниях, необходимо перед продажей зарегистрировать детей по другому адресу, при этом новые условия проживания должны быть не хуже прежних.

Еще одним фактором, представляющим для покупателей риск, является покупка недвижимости в аварийном доме. Несмотря на то, что на такие сделки нет законодательных запретов, необходимо убедиться, что дом включен в план расселения, в противном случае придется либо самостоятельно устранять недостатки, либо ждать несколько лет.

Как минимизировать риски

ВАЖНО !!! Первое и самое главное, что необходимо сделать, если хочется купить квартиру без обременений – это взять выписку из ЕГРН.

В ней будут содержаться все сведения касаемо владельцев, а также иная информация:

• Технические данные: площадь, этаж, дата присвоения кадастрового номера и пр.
• Кто является собственником и на каком основании: договор купли-продажи, дарения или мены.
• Было ли принято решение об изъятии имущества, есть ли ограничения или арест, наложенные судом. Это может быть из-за долгов по кредиту, либо когда владелец воспользовался ипотекой, но не смог ее погасить – тогда банк отчуждает жилье через суд.

ВНИМАНИЕ !!! Заказать выписку можно онлайн на официальном сайте Росреестра, либо через МФЦ, оплатив госпошлину в размере 750 руб.

– для физических лиц, и 2 200 руб. – для юридических.

Помимо оформления выписки следует воспользоваться и другими советами:

• Найти грамотного риелтора. 90% недвижимости продается именно через риелторские агентства и, если заключить договор с квалифицированным специалистом, он самостоятельно проверит жилье на наличие обременений.
• Узнать, все ли жильцы выписались из квартиры. Для этого нужно заказать справку из паспортного стола или УВМ МВД по адресу расположения недвижимости. Можно попросить предоставить информацию и продавца.
• Проверить, не сдается ли квартира в наем. В большинстве случаев хозяева не оформляют договоры найма и не платят НДФЛ, но во избежание неприятной ситуации можно заказать справку в налоговой об отсутствии платежей за аренду от владельца.

ВАЖНО !!! Если гражданином было приобретено жилье, но впоследствии выяснилось, что за прежним владельцем образовались долги по коммунальным услугам, можно потребовать оплатить их, либо погасить задолженность самостоятельно, но потом взыскать деньги через суд. Лучше всего это сделать быстрее, т.к. УК может отключить воды или электроэнергии, а также подать исковое заявление о неуплате услуг в судебный орган.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: риски для покупателя

Самый основной риск, который может поставить покупателя в неприятное положение – это приобретение ипотечного жилья без согласия банка. В этом случае сделка по суду признается незаконной ввиду несоблюдения прав займодателя.

Чтобы избежать проблем, необходимо действовать следующим образом:

1. Договориться с продавцом о заключении предварительного договора купли-продажи и внесении части денежных средств в счет покупки. Общая сумма должна быть не менее 60-70% от оставшегося долга, в противном случае велика вероятность отказа банка в проведении сделки.

2. Продавец переводит на счет деньги, благодаря чему ипотека погашается. С этого момента снимаются обременения, и необходимо получить соответствующую справку от кредитора.

3. Оформляется основной договор купли-продажи, покупатель переводит остаток финансов продавцу, затем регистрирует право собственности через МФЦ или Росреестр.

Есть и другой вариант развития событий:

1. Продавец ищет покупателя, который согласится взять на себя долговые обязательства по ипотеке. Если сумма долга значительно меньше реальной стоимости квартиры, можно потребовать доплаты, помимо переоформления займа.
2. Стороны обращаются в банк и получают согласие на переоформление ипотеки.

   Для этого финансовое учреждение полностью проверяет нового заемщика, как при первичном взятии жилищного кредита.

3. Если банк соглашается на переоформление, заключается новый договор ипотечного кредитования.

С момента оформления нового кредитного соглашения все обязательства по уплате долга переходят к покупателю.

В завершение он должен зарегистрировать право собственности, но совершать сделки с жильем без согласия кредитора он не сможет.

Основные риски

Наиболее распространенными ситуациями из практики являются следующие:

• На квартиру наложен арест и принято судебное решение о реализации имущества через торги. Процедуру осуществляют судебные приставы с помощью электронных площадок. Деньги, переданные продавцу за жилье, можно будет вернуть, но только через суд.
• Если квартира в залоге, при покупке покупатель приобретает не только жилплощадь, но и долговые обязательства.
• Если наложен запрет на регистрационные действия, новый владелец не сможет оформить квартиру на себя.

При покупке квартиры с обременением нужно учитывать все риски, которые могут ожидать нового собственника.

В некоторых случаях удается обойтись без негативных последствий, но нередко бывает и так, что он остается одновременно без жилья и без денег несмотря на то, что последние можно взыскать с продавца в судебном порядке.

Сколько может быть собственников у ипотечной квартиры

Ипотека — это залог недвижимости. То есть права на нее есть не только у владельца, но и у залогодержателя — например, банка, кредитора или того, кто одолжил денег владельцу недвижимости. Владелец квартиры должен следовать ограничениям, в первую очередь касающимся продажи такой недвижимости. Это можно сделать после выплаты кредита или по специальной схеме с согласия банка.

Квартира в ипотеке. Считается ли она собственностью?

Да, и регистрация права собственности покупателя на квартиру в ипотеке происходит одновременно с регистрацией самой ипотеки. В регистрирующий орган подаются договор купли-продажи и кредитный договор. Срок регистрации кредитных сделок с недвижимостью в Москве составляет 7 календарных дней.

В итоге вы получите зарегистрированный договор с двумя штампами регпалаты — о регистрации вашего права собственности на квартиру и о регистрации ипотеки в силу закона.

В реестре прав на недвижимое имущество по за одним объектом недвижимости будут зарегистрированы два права — вашей собственности и залога кредитора.

Иногда может быть 3 и более залогов недвижимости. Например, средства на покупку квартиры предоставляются лицу из двух разных источников.

Так бывает при предоставлении военной ипотеки банком и одновременном предоставлении средств целевого жилищного займа Росвоенипотекой.

Это значит, что в случае продажи квартиры с торгов сумма будет пропорционально разделена между государством, банком и военнослужащим. Это случается при увольнении владельца квартиры из рядов ВС.

Таким образом, если собственник захочет продать такую квартиру, в регистрации договора купли-продажи будет отказано.

Кем является банк?

Многие ошибочно полагают, что при жилищном кредитовании недвижимость принадлежит банку и есть некий момент, когда квартира переходит в собственность при ипотеке физическому лицу.

На самом деле собственником жилья изначально является покупатель. Все полномочия владения и пользования жильем есть только у владельца.

И только в случае, если многократно нарушены сроки внесения платежей по кредиту, на квартиру может быть обращено взыскание.

Завершив взаиморасчеты с кредитором, собственник недвижимости должен снять обременение и вывести квартиру из-под ипотеки. Для этого в банке надо получить справку о полной выплате кредита, и закладную с отметкой об исполнении обязательства.

Затем вам необходимо отправиться в регистрирующий орган, чтобы снять с квартиры обременение. Это может быть управление Росреестра по месту нахождения квартиры, но удобней пользоваться услугами МФЦ, если такая услуга предоставляется в вашем районе.

В подтверждение обновлений реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним вы получите выписку из него с отсутствием обременения прав.

Консультация юриста

УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

В кредитном договоре и договоре залога перечисляют ограничения владения квартирой. Обычно собственник не может без согласия банка прописать в квартире лиц, не являющихся членами семьи.

Не выйдет осуществить перепланировку или переустройство квартиры, находящейся под залогом банка. Дело в том, что этими действиями можно ухудшить потребительские свойства квартиры, снизив ее рыночную стоимость.

При необходимости реализации такой недвижимости с торгов залогодержатель несет убытки.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке?

Наш ответ — да, если это не смущает жильцов. Хотя это будет противоречить условиям стандартного кредитного договора, на практике многие ипотечные квартиры успешно сдаются. Договор аренды в таком случае должен быть краткосрочным — на срок не более 11 месяцев, иначе его придется регистрировать в регпалате, которая вправе будет отказать в такой регистрации.

Надеемся, мы смогли ответить на вопросы собственности заложенной недвижимости. Если ваш случай уникальный и интересный — оставляйте вопросы в х к этой статье.

Существуют ли у созаемщика права на квартиру, оформленную по ипотеке?

Добрый день! У моего гражданского мужа сложилась сложная ситуация. 8 лет назад он, находясь в браке, купил квартиру в ипотеку, а супруга (теперь уже бывшая) выступила созаёмщиком. Потом они развелись. У них двое детей — 21 и 10 лет. Старший сын — живёт с отцом.

В договоре о разделе имущества ипотечная квартира не фигурировала, они разделили пополам другую квартиру, которая нажита совместно (в данный момент она в ней и проживает). На протяжении 8 лет он исправно платил кредит, а сейчас он ипотечную квартиру решил до конца года продать. Официальное разрешение на продажу квартиры банк дал.

Но помимо этого нужно получить разрешение на продажу квартиры от бывшей жены, которая выступала созаёмщиком, а она его не даёт. Условие – он должен отписать ей свою половину от той квартиры, которая уже поделена полностью (хочет получить вторую половину).В течение 8 лет, она не внесла ни одного платежа. с учётом того, что нигде не работала, и не работает по сей день.

На данный момент находится в декрете.Подскажите, как быть в такой ситуации? Как сделать так, чтобы продать квартиру и не отписывать половину той квартиры?

Имеет ли бывшая жена право на долю в ипотечной квартире? права созаемщика по ипотеке на квартиру

Какие существуют права у созаемщика на квартиру, оформленную по ипотеке, и может ли созаемщик претендовать на долю в такой квартире? Подсказать простейший выход из вашей ситуации, к сожалению, сложно. Но если отбросить все «этические стороны вопроса», то бывшая жена может претендовать на долю в ипотечной квартире, но только после полного погашения кредита.

Поясню, почему я пришла к такому выводу.Обычно, у созаемщика, на оформленную в ипотеку квартиру, прав нет, за исключением отдельных случаев, а именно:

Если созаёмщиком выступает жена заёмщика, и супруги ведут совместное хозяйство, то есть брачный контракт не оформлялся.

Если созаёмщик подписал соглашение с заёмщиком на передачу в его собственность части квартиры (жилья), на тот случае, когда он будет погашать задолженность по ипотеке вместо заёмщика.

На основании каких законодательных актов супруг (а) заёмщика, автоматически становится созаёмщиком, даже если он(она) не работает? Это требование, которое должно обеспечивать права банка на залог, вытекает из ст. 45 Семейного кодекса РФ.

Особенности приобретения жилья в ипотеку

25.01.2019

При приобретении жилья в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом. Ипотека подлежит государственной регистрации. До погашения кредита жилье находится в залоге у банка. С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается, и регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению.

При приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении жилого помещения возникает залог в силу закона, к которому применяются все правила об ипотеке в силу договора,  если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем (заемщиком) и залогодержателем (банком).

При этом заключаются два самостоятельных договора — кредитный договор с банком и договор купли-продажи с использованием кредитных средств между продавцом и покупателем недвижимости, в которых содержится условие об ипотеке приобретаемого объекта.

Перед заключением договора заемщик имеет право получить полную информацию об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного кредита. Такая информация должна размещаться в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита, в том числе в сети Интернет).

При заключении договора заемщику предоставляется график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием в каждом платеже отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов.

В кредитном договоре должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой (как в процентах, так и в денежном выражении), а также примерный размер среднемесячного платежа, рассчитанный исходя из суммы всех осуществленных заемщиком платежей. Эта информация должна располагаться в квадратных рамках в правом верхнем углу на первой странице кредитного договора.

• Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита или по уплате процентов за пользование им не может превышать:
• — ключевую ставку Банка России на день заключения кредитного договора, если по условиям договора начисляются проценты за период нарушения исполнения обязательств;
• — 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств, если по условиям кредитного договора не начисляются проценты за пользование кредитом за период нарушения обязательств.

Договором может быть предусмотрена выдача закладной, то есть ценной бумаги, удостоверяющей, в частности, право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. Закладная может быть выдана в документарной или бездокументарной (электронной) форме.

При этом запрещено взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него законодательством, за услуги, оказывая которые, он действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика, а также за осуществление операций по банковскому счету заемщика, если предусмотрено его открытие. Однако договором могут быть предусмотрены иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

1. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, не является обязательным, оно возможно только в добровольном порядке и по соглашению сторон. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению следующие сделки:
2. — связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;
3. — по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
4. — по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности;
5. — с недвижимостью, если заявление и документы на регистрацию такой сделки или возникающего на ее основании права (ограничения или обременения) будут представлены в орган регистрации прав по почте.
6. Договор купли-продажи с использованием кредитных средств, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, не подлежит государственной регистрации, однако переход права собственности и сама ипотека должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке.
7. Для государственной регистрации ипотеки понадобятся, в частности, следующие документы:

1. Заявление залогодателя или залогодержателя.

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя.

3. Договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона (купли-продажи с использованием кредитных средств), и документы, указанные в нем в качестве приложений.

4. Кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.

5. Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (если в договоре купли-продажи указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, и не предусмотрены выдача закладной после регистрации ипотеки и ее представление в орган регистрации прав в любой момент до исполнения обязательства).

Предметом ипотеки, то есть недвижимым имуществом, передаваемым в залог, могут быть как индивидуальный жилой дом, квартира, так и часть дома либо квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается, наряду с жилым помещением, и доля в праве общей собственности на жилой дом.

Очень важной является оценка предмета ипотеки. Определять его стоимость должен независимый оценщик, поэтому, если банк настаивает на том, чтобы оценку производил какой-то определенный оценщик, это должно вызвать у вас подозрение.

Стоимость приобретаемого жилья не должна быть занижена. Иначе может возникнуть ситуация, когда после обращения взыскания на жилое помещение денег от его реализации у собственника не останется.

Заложенное имущество обязательно должно быть застраховано.

Страхование жизни и трудоспособности заемщика не является обязательным по закону. Включение в кредитный договор условия об обязанности заемщика застраховать жизнь и здоровье, фактически являющееся условием получения кредита, свидетельствует о злоупотреблении свободой договора со стороны банка.

Также не основано на законе требование банка о страховании заемщика в конкретной названной банком страховой компании и навязывание условий страхования.

Однако является правомерным условие о том, что кредит может быть выдан заемщику и в отсутствие договора страхования, но в этом случае по нему устанавливается более высокая процентная ставка..

Кроме того, банк вправе при неисполнении залогодателем предусмотренной законом обязанности по страхованию застраховать заложенное имущество самостоятельно и потребовать от залогодателя оплатить понесенные расходы.

Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено.

Когда в залог передаются жилые помещения, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства.

Залог недвижимого имущества, переданного в ипотеку, также имеет свои особенности.

Залогодатель сохраняет право пользования недвижимостью, переданной в ипотеку. Он может использовать имущество в соответствии с его назначением, в том числе извлекать доходы.

Вместе с тем при предоставлении залогодателем заложенного имущества в пользование третьим лицам, например при сдаче заложенного жилья внаем, может потребоваться согласие залогодержателя.

Оно необходимо, если заложенное имущество предоставляется на срок, превышающий срок ипотечного обязательства, либо для целей, не соответствующих его назначению.

В иных случаях получение согласия залогодержателя обязательно, если это предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке.

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя — после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке.

С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

• По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить:
• а) если закладная выдавалась:
• -заявление законного владельца закладной или совместное заявление залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо, если она была обездвижена либо выдавалась электронная закладная;
• — или заявление залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати);
• б) если закладная не выдавалась:
• — совместное заявление залогодателя и залогодержателя;
• — или заявление залогодержателя.

При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней.

За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается.

Если заемщик нарушил условия договора о предоставлении кредитных средств, банк может взыскать не уплаченные вовремя денежные суммы за счет заложенного в ипотеку имущества (то есть обратить взыскание на заложенное имущество). В этом случае у граждан, проживающих в ипотечном жилье, прекращается право пользования жилым помещением.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество — одно из главных условий договора об ипотеке, на которое залогодателю следует обратить внимание при подписании.

Заложенные жилые помещения банк может истребовать как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Если в договоре об ипотеке указано условие о судебном обращении взыскания, то у заемщика больше шансов доказать отсутствие нарушения условий кредитного договора и отстоять свою жилую площадь.

По его заявлению суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года.

Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Если же договором об ипотеке предусмотрен внесудебный порядок, жилые помещения, на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона.

Что можно делать с ипотечной квартирой? | Ипотека в 2021 году

Квартира, приобретенная в ипотеку, переходит в собственность заемщика. Он вправе пользоваться недвижимостью, но со стороны банка вводится ряд ограничений, направленных на обеспечение исполнения кредитных обязательств со стороны клиента.

Нарушение установленных правил может привести к расторжению договора с последующим взысканием купленной в ипотеку квартиры.

Поэтому заемщику нужно обязательно учитывать имеющиеся ограничения, прописанные в государственных законах и договоре с банком, перед совершением тех или иных действий со своей ипотечной недвижимостью.

Почему на недвижимость в ипотеке накладываются ограничения?

Купленная в ипотеку квартира становится предметом залога, который определяется статьей 334 ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке». Поэтому накладываются определенные ограничения, что может усложнить жизнь заемщику, желающему произвести с недвижимостью некоторые действия. Заключить сделку без таких условий не представляется возможным.

Ограничения на распоряжение с ипотечной квартирой вводятся для получения банком дополнительной гарантии, которая обеспечит выполнение обязательств заемщиком. Такое решение минимизирует риски и позволяет кредитору избежать финансовых убытков.

Кто имеет право распоряжаться ипотечной квартирой?

Человек, получивший квартиру с помощью ипотечного кредитования, сразу приобретает относительно своей недвижимости три права: владения, пользования и распоряжения. Все это регулируется ФЗ «Об ипотеке» и статьей 346 ГК РФ.

Несмотря на возможность распоряжаться жильем, владелец должен учитывать ряд ограничений. Многие действия с ипотечной квартирой запрещены, а некоторые могут быть реализованы лишь с разрешения банка. Банковская организация может распоряжаться недвижимостью только в том случае, если заемщик нарушил зафиксированные в договоре условия.

Что можно делать заемщику с квартирой, купленной в ипотеку?

После подтверждения сделки и оформления ипотеки, доказывающих право владения недвижимостью, заемщик может пользоваться своей новой квартирой по прямому назначению. Несмотря на ограничение возможности распоряжаться жильем, человек вправе выполнять практически все стандартные действия:

• проживать в квартире;
• подселять к себе третьих лиц;
• выполнять глобальную перестановку;
• производить ремонт без перепланировки.

Этих прав вполне достаточно, чтобы пользоваться недвижимостью до полного погашения ипотеки. Владелец ипотечной квартиры может выполнять и другие действия, но на них уже накладываются ограничения, прописанные в договоре и требующие получения отдельного разрешения у банка.

Что нельзя делать с ипотечной недвижимостью?

Владелец квартиры, которая остается залогом до выплаты ипотеки, строго обязуется сохранять состояние недвижимости.

Заемщику запрещено разрушать недвижимое имущество, а также ломать или приводить в неисправность отдельные элементы, от которых зависит качество эксплуатации жилья.

Если возникает необходимость, владелец должен выполнять ремонтные работы, направленные на поддержание состояния ипотечной квартиры. Такие требования предусмотрены статьей 30 ФЗ «Об ипотеке».

Многие банки вносят в договор дополнительный пункт, предусматривающий возможность проверки недвижимости уполномоченным сотрудником. Заемщик обязуется предоставлять доступ к своей квартире для проведения проверки ее состояния не менее одного раза в год. Отказ от исполнения этого требования два раза подряд может стать основанием для расторжения ипотечного договора со стороны банка.

Приобретая квартиру в ипотеку, заемщик получает жилое помещение, которое может быть использовано только для проживания. Ранее существовали программы по переводу такой недвижимости в коммерческий статус на этапе выплаты кредита, но позднее были отменены.

Теперь это регулирует статья 22 ЖК РФ, которая запрещает производить подобные действия с жильем, имеющим обременение в виде ипотеки.

Приобрести недвижимость для использования в коммерческих целях можно с помощью специального кредитования, которое отличается условиями и реальными размерами процентной ставки.

Чего нельзя делать с ипотечной квартирой без согласия банка?

Существуют также условные запреты, которые не позволяют заемщику совершать некоторые действия с недвижимостью без предварительного получения разрешения со стороны банка. Нарушение может повлечь за собой расторжение договора по ипотеке.

Согласно статье 31 ЖК РФ, члены семьи заемщика могут полноправно пользоваться жилым помещением, если между ними не установлены иные договоренности.

Банк вправе запретить подселять в ипотечную квартиру и прописывать в ней третьих лиц без предварительного разрешения, о чем прописывается в дополнительном договоре. На близких родственников такой запрет не распространяется.

Однако многие банки просят делать соответствующие уведомления, чтобы иметь представление о проживающих в заложенной квартире людях.

Без согласия банка, с которым была оформлена ипотечная сделка, также нельзя заложить недвижимость второй раз. Чаще всего разрешение на вторичный залог получить все же удается.

В таком случае новый кредитор станет вторым в очереди, если заемщик не сможет справиться со своими обязательствами перед финансовыми организациями.

Большинство банков на такое не идут, из-за чего вторичный залог имеет малую популярность.

Договор об ипотеке всегда дополняется пунктом, запрещающим сдачу ипотечной квартиры в аренду без получения дополнительного согласия банка. Также это отмечено в статье 346 ГК РФ и статье 40 ФЗ «Об ипотеке».

Если заемщику удастся получить разрешение, то он имеет полное право передать свое жилье в пользование третьим лицам за установленную плату.

Он должен будет заключить соответствующий договор об аренде и предоставить информацию в банк.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Перепланировка относится к одному из вариантов изменения конфигурации квартиры, что обязательно вносится в ее технический паспорт. Такое требование устанавливается 25 статьей ЖК РФ. Перед выполнением подобных работ потребуется запросить разрешение от банка, что всегда прописывается в договоре.

Произвести перепланировку можно по эскизу или по проекту. Первый вариант подойдет в том случае, если предполагается убрать стенные шкафы, снести ненесущие перегородки или переместить сантехнические элементы. Согласовать его можно по документации БТИ.

Второй вариант применяется при необходимости проведения сложных работ, включая расширение отдельных комнат и установку новых санузлов. Разработкой проекта могут заниматься исключительно те организации, которые смогли получить соответствующую лицензию.

Начать работы по перепланировке ипотечной квартиры можно будет только после прохождения всех этапов документирования:

1. Получение разрешения у контролирующих органов. Для этого потребуется предоставить подготовленный эскиз или проект предполагаемых работ.
2. Посещение страховой компании. Обращаясь к агенту за официальным согласием, понадобится показать документы на квартиру и разрешение контролирующих органов.
3. Обращение в банк. При посещении банковской организации также потребуется предоставить все документы на владение недвижимостью, кредитный договор, проект или эскиз и разрешения от контролирующих органов и страховой компании.

Когда работа будет завершена, все изменения потребуется зарегистрировать в БТИ и предоставить новую документацию в банк.

Если этого не сделать или изначально произвести самовольную перепланировку, то ипотечный договор могут расторгнуть за нарушения со стороны заемщика.

В некоторых случаях банковская организация может пойти навстречу и ограничиться требованием узаконить изменения в квартире или вернуть все к первоначальному виду.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Законодательных норм, которые запрещают продавать жилую недвижимость, ставшую залогом для ипотечного кредита, нет. Тем не менее произвести быструю сделку по продаже такой квартиры не удастся. Владельцу потребуется получить разрешение со стороны банка, что урегулировано статьей 346 ГК РФ и статьей 37 ФЗ «Об ипотеке».

Существует четыре способа продать ипотечную квартиру:

1. Досрочное погашение ипотеки. При полной выплате долга владельцу квартиры потребуется лишь получить справку из банковской организации и снять обременение, обратившись в Росреестр. После этого недвижимость можно продавать классическим способом, не привлекая к сделке третьих лиц. Таким вариантом проще всего воспользоваться, если остаток долга небольшой. Тогда можно попросить от покупателя залог, подписав соответствующий договор, и вложить его в полное закрытие ипотеки.
2. Оплата ипотеки из вырученных с продажи средств. При проведении такой сделки покупатель передает деньги в две банковских ячейки. В первой – сумма для закрытия ипотеки, которую изымет представитель банка. Во второй – остаток, предназначенный для продавца. Вместо ячеек могут использоваться специальные банковские счета. После этого сделка считается состоявшейся, а новый владелец может снять обременение с квартиры самостоятельно. Правила реализации такой схемы прописаны в статьях 867 и 922 ГК РФ.
3. Продажа квартиры вместе с долгом. Такой вариант применим в том случае, если покупатель готов взять ипотеку на себя. После проверки банком его платежеспособности заключается сделка, согласно которой собственность переходит новому хозяину недвижимости вместе с долгом предыдущего заемщика, что прописано в статье 38 ФЗ «Об ипотеке». Процедура проводится с заключением договоров цессии и купли-продажи. Если это предусмотрено условиями сделки, то покупатель также выплачивает бывшему владельцу сумму, которую тот уже успел внести для оплаты ипотеки.
4. Реализация заложенной квартиры с помощью банка. Если у заемщика нет средств для дальнейшей оплаты кредита, то он может обратиться к выдавшей ипотеку организации. В таком случае банк через суд взыскивает заложенное жилье и реализует его с помощью публичных торгов. В некоторых случаях, чтобы быстрее продать квартиру, на нее устанавливается низкая цена. Поэтому заемщик может остаться должен банку даже после реализации недвижимости.

Многие покупатели не готовы идти на лишние сложности, из-за чего владельцам, обремененным ипотекой, приходится снижать стоимость своего заложенного жилья. Чаще всего такие квартиры удается продать по цене, которая примерно на 20% ниже среднерыночной на аналогичную недвижимость. Если она продается банком с торгов, то снижение может доходить даже до 50%.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке?

Согласно статье 37 ФЗ «Об ипотеке», заложенная недвижимость может стать предметом дарения третьему лицу только при получении согласия со стороны кредитора. Обычно банки прямо прописывают в ипотечном договоре, что производить подобные действия с ипотечной квартирой без их согласия запрещено. Подарить ее не удастся даже своему ребенку.

Все банки могут пойти навстречу и дать возможность произвести процедуру дарения только в том случае, если новый владелец будет готов принять ипотечные обязательства по имеющемуся договору. В таком случае будет проведена проверка платежеспособности одариваемого. При положительном решении потребуется заключить новый договор, по которому будущий собственник начнет производить оплату ипотеки.

Можно ли обменять ипотечную недвижимость?

Возможность обмена квартиры, которая стала залогом ипотеки, предусмотрена в статье 345 ГК РФ. Реализовать такую сделку можно только с согласия банка. При этом должно быть выполнено несколько важных условий:

• после подписания договора прошло не менее 5 лет;
• большая часть долга выплачена;
• заемщик не имел ни одной просрочки по кредиту;
• стоимость нового жилья не ниже имеющегося;
• выбранная квартира находится в том же регионе.

Некоторые банки могут предъявлять дополнительные условия и имеют право отказать заемщику в проведении сделки. Важной составляющей обмена выступает оценка новой квартиры, что оплачивается заемщиком из своих средств.

Произвести обмен можно напрямую, заключив соответствующий договор с продавцом выбранной квартиры. В таком случае стоимость недвижимости должна быть примерно равной.

Если банк одобряет сделку, то заемщик продолжает платить за ипотеку, но залог сменяется новым объектом.

Также допускается обмен с оплатой имеющейся ипотеки путем досрочного закрытия кредита или продажи заложенной квартиры с привлечением банка.

Можно ли оформить завещание на квартиру в ипотеке?

Заемщик, получивший ипотеку, становится собственником квартиры, хотя она и становится предметом залога.

Согласно статье 37 ФЗ «Об ипотеке», собственник имеет полное право оформить завещание на свое жилье. Нахождение ипотечной квартиры в залоге не становится ограничивающим фактором.

Для подготовки завещания нужно обратиться к нотариусу, который соберет и заверит все необходимые документы.

После смерти заемщика недвижимость переходит к тем, кто был указан в завещании. Наследник вправе отказаться от принятия наследства. Зачастую именно так и происходит, так как вместе с квартирой человеку переходит и ипотечная задолженность, которую придется погасить. Если наследников несколько, то обязательства разделяются поровну.

Получить наследство можно только через полгода с момента смерти наследодателя. Указанный в завещании наследник, решивший не отказываться от квартиры, должен решить вопрос с погашением ипотеки. Он может обратиться в страховую компанию, если по контракту были предусмотрены выплаты при смерти заемщика, или заключить с банком новый ипотечный договор на себя и продолжить вносить платежи.

Можно ли включить ипотечную квартиру в брачный договор или соглашение при разводе?

С помощью брачного договора фиксируются все имущественные и финансовые вопросы, которые могут стать предметом спора при разводе. Контракт составляют перед вступлением в брак либо после.

Для составления брачного договора привлекается нотариус, который официально заверяет договор пары и проверяет его на соответствие статье 42 СК РФ. Включать в контракт ипотечную квартиру разрешено, а некоторые банки даже требуют этого в обязательном порядке.

Это позволяет получить дополнительные гарантии, что даже после потенциального развода заем будет выплачен в полной мере.

Банки могут предлагать свои образцы брачного договора, где продуманы все вопросы, связанные с ипотекой. Пара вправе отказаться и составить документ самостоятельно или с опытным юристом.

В договоре важно указать, кто будет выполнять обязательства перед банком после развода и кому достанется недвижимость. Если ипотека еще не взята, то стоит прописать и вопросы, касающиеся ее оформления и первоначальных платежей по ипотеке.

Также следует отметить, какую ответственность понесет супруг или супруга при неисполнении своих обязательств. Потребуется внести информацию и о приобретаемой недвижимости.

Если брачный договор не был составлен, то при разводе жилье вместе с ипотечной задолженностью делится между супругами. Можно запросить изменение ипотечных условий с согласия банка. При возникновении споров между бывшими супругами может быть проведено судебное заседание.

На него должен быть приглашен представитель банка, чтобы решить ипотечный вопрос. Квартиру можно продать либо перенести все обязательства с правом владения одному лицу, если банковская организация даст согласие.

Гражданский брак, который не был официально зарегистрирован, не может быть признан причиной для раздела имущества при «разводе», из-за чего квартира вместе с долгом остается на заемщике.

Нюансы

Производя любые действия с ипотечным жильем, нужно также учитывать, что существует ряд важных нюансов. Их несоблюдение может быть признано нарушением договора с банком. Следует обратить внимание на следующее:

• заемщик обязан выполнять все обязательства, связанные с платежами по квартире, включая страховые взносы, коммунальные услуги и прочее;
• отдельные пункты договора могут содержать дополнительные правила и запреты, которые нужно учитывать;
• при нарушении условий банк вправе подать иск в суд либо незамедлительно разорвать договор, потребовав оплату всего долга или забрав недвижимость;
• необходимость сообщать банку о новых жильцах из числа родственников носит уведомительный характер, не требующий проверок или присутствия этого лица;
• при продаже квартиры потребуется заплатить налог НДФЛ, если она находится в собственности менее пяти лет, что прописано в статье 228 НК РФ;
• при неисполнении условий ипотеки наследниками, указанными в завещании, обязательства могут перейти поручителю, если такой пункт предусмотрен договором;
• разорвать брачный договор или внести в него корректировки допускается только при согласии банка.

Выполнение всех условий ипотечного договора, сочетающееся с большой внимательностью по отношению к нюансам, позволит сохранить свою собственность. А малейшие нарушения могут привести к проблемам с банком вплоть до потери ипотечной квартиры.