Последнее обновление: 20.11.2018
На рынке существует такая операция, как продажа недвижимости с правом обратного выкупа. То есть Продавец квартиры, например, после ее продажи, согласно условиям договора, имеет право выкупить назад свою недвижимость через некоторое время. Или наоборот, Покупатель имеет право через определенный период времени продать квартиру обратно Продавцу, а тот обязан будет ее купить, согласно условиям договора.
Зачем и кому это нужно?
Сразу поясним, что понятие обратного выкупа квартиры используется в двух совершенно разных случаях (для разных целей):
- это обеспечение частного займа с помощью недвижимости (квартиры), в виде залога;
- это предложение Застройщика о продаже квартир в новостройках с гарантией того, что Покупатель не останется внакладе, даже если цены упадут.
Поясним подробнее, о чем тут речь.
Апартаменты. Что это такое? Технические и юридические отличия их от квартиры – см. по ссылке.
1. Договор купли-продажи квартиры с обратным выкупом
В случае залога при частном займе заключается Договор купли-продажи квартиры с условием ее обратного выкупа. В нем отдельным пунктом указывается обязательство Покупателя через определенный срок продать обратно Продавцу эту же квартиру по его требованию. Закон допускает такие сделки, т.к. согласно п.2, ст.421, ГК РФ, граждане свободны в заключении договора.
Например, Продавец-заемщик хочет занять денег на свои нужды у Покупателя-кредитора. В обеспечение займа (кредита) Продавец готов отдать свою квартиру.
Но если оформлять обеспечение официально в виде залога (с государственной регистрацией обременения), то в случае невозврата займа, Покупателю-кредитору чтобы вернуть свои деньги придется проходить процедуру обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке.
После чего квартира выставляется на публичные торги, и из вырученных денег судебные приставы возвращают кредитору положенную ему сумму.
Это долгая и нудная процедура, в процессе которой могут возникнуть взаимные претензии и судебные споры. Поэтому кредитора она не устраивает.
И он предлагает упростить оформление квартиры в залог – просто заключить Договор купли-продажи с правом Продавца на обратный выкуп квартиры. Выкуп должен произойти не позже определенного срока (срок кредита), и по более высокой цене (с учетом процентов по кредиту).
Если Продавец-заемщик не выкупает обратно свою недвижимость (не возвращает заем), то квартира остается в собственности у Покупателя-кредитора в качестве компенсации.
Такой способ залога квартиры хоть и является простым и удобным, но несет в себе определенные риски. Риск для Продавца-заемщика в том, что Покупатель может продать квартиру третьему лицу, не дожидаясь возврата кредита. Формально ему ничего не мешает – собственность уже зарегистрирована на него.
А риск Покупателя-кредитора в том, что Продавец после получения денег может подать иск в суд о притворности сделки купли-продажи квартиры, прикрывающей договор займа (п.2, ст.170, ГК РФ). И если суд сочтет его доводы убедительными, то сделка купли-продажи будет признана недействительной, а квартира – возвращена Продавцу.
Пример судебного спора по этому поводу – здесь.
!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
Какие бывают виды собственности на квартиру – смотри в Глоссарии по ссылке.
2. Что такое обратный выкуп квартиры Застройщиком?
Это относительно новый прием продаж на первичном рынке недвижимости. Называется это модными словами buy-back или sale-pay-back.
Суть его в том, что Застройщик предлагает Покупателю купить у него квартиру в строящемся доме на начальном этапе строительства. А после достройки дома и сдачи его в эксплуатацию – обязуется (по требованию Покупателя) выкупить эту квартиру обратно по цене, превышающей цену ее первоначальной покупки, например, на 15%.
Таким образом, Застройщик привлекает дополнительные средства на строительство дома у тех, кто покупает квартиры с инвестиционной целью, т.е. с целью последующей продажи и получения прибыли.
Гарантированный обратный выкуп квартиры снижает риски таких инвесторов, обеспечивая им получение прибыли даже в случае падения цен на недвижимость.
При этом, инвестор может и не продавать квартиру обратно Застройщику, а выставить ее на продажу на рынке или оставить себе.
Несмотря на обязательства возврата денег с процентами, для Застройщика это более выгодное привлечение средств, чем банковский кредит на финансирование стройки.
Кроме того, заявление о предоставлении услуги по обратному выкупу квартир в новостройке – это отличный маркетинговый ход для Застройщика.
В глазах потенциальных покупателей (в том числе инвесторов) сам факт предложения такой услуги ассоциируется с уверенностью и прочными позициями компании на рынке.
Для этой цели Застройщики анонсируют целые программы по обратному выкупу квартир в своих домах. Само наличие такого предложения в рекламе позволяет Застройщику выделиться среди конкурентов, и поднять эффективность своих продаж.
В каких случаях требуется согласие супруга на продажу квартиры? И когда такое согласие не нужно? Смотри в Глоссарии по ссылке.
Хитрость Застройщика здесь еще и в том, что широко рекламируя свою услугу по обратному выкупу, он вводит ограничительные меры для Покупателей на реализацию такой услуги.
Например, обратный выкуп может действовать не для всех квартир, а только для некоторых (для самых неликвидных, например). Или – выкуп может предоставляться только тем, кто произвел оплату квартиры сразу на 100%.
Или – только тем, кто покупает не менее трех квартир в жилом комплексе (явно для инвесторов). Так Застройщик снижает для себя бремя обязательств по возврату денег.
Сумма, за которую Застройщики готовы выкупать обратно свои площади, обычно, не намного больше той суммы, которую вложил в строительство Покупатель-инвестор. Застройщик, как правило, обеспечивает ему минимальную доходность, сопоставимую с доходностью банковского депозита.
Но инвестору это все равно выгодно. Ведь он не обязан продавать квартиру обратно Застройщику, это всего лишь его право.
Если же к моменту окончания строительства рыночные цены на недвижимость значительно вырастут, то инвестор просто продает свою квартиру на рынке любому желающему.
Тогда его прибыль становится выше, а право обратного выкупа остается неиспользованным.
Предварительный договор купли-продажи квартиры – 3 вида, нюансы, юридические последствия. Смотри в Глоссарии по ссылке.
В большинстве случаев так оно и происходит. Ведь в процессе строительства дома (от стадии котлована до стадии сдачи в эксплуатацию) цена на квадратные метры вновь созданных площадей вырастает вместе с самим домом.
Стоимость метра в процессе строительства растет даже в случае, когда весь рынок недвижимости находится в стагнации.
Поэтому продать построенную квартиру на открытом рынке, обычно, выгоднее, чем продавать ее по услуге buy-back обратно Застройщику.
По своей сути продажа квартиры с правом обратного выкупа – это аналог биржевой сделки РЕПО. Только на бирже предметом сделки выступают ценные бумаги.
Чем отличается техпаспорт от техплана на квартиру? Какой документ нужен для сделки?
Какой договор используют Застройщики для предложения услуги обратного выкупа квартир?
- Технически Покупатель совершает обычную покупку квартиры в новостройке у Застройщика по Договору долевого участия (ДДУ), но имеет в этой сделке дополнительную опцию – возможность гарантированной продажи квартиры по определенной цене через определенный срок.
- Условие обратного выкупа квартиры указывается в самом договоре покупки (в ДДУ), либо оформляется дополнительным соглашением к нему.
- Покупателю-дольщику в этом случае надо обратить внимание на следующие пункты условий обратного выкупа:
- срок, по истечении которого дольщик может вернуть квартиру Застройщику;
- формула расчета цены выкупа квартиры (с учетом доходности для инвестора);
- возможное наличие штрафов с инвестора за досрочное требование выкупа;
- юрлицо, которое обязуется по требованию дольщика выкупить у него квартиру (это должен быть именно Застройщик, а не другая компания или агентство);
- в договоре не должно быть условий, позволяющих Застройщику уклониться от выкупа квартиры, перенести срок выкупа или уменьшить доходность инвестора за счет изменения ставок, включения различных комиссий и т.п.
При этом условие обратного выкупа не должно никак ограничивать другие права дольщика по договору ДДУ. В частности, дольщик может продать квартиру и в процессе строительства новому дольщику по Договору уступки прав требования.
В чем основа безопасности при покупке и продаже квартиры – смотри в этой заметке.
Риск у Покупателя квартиры в новостройке с условием обратного выкупа тот же самый, что и у всех покупателей жилья на первичном рынке – это просрочка сдачи дома и банкротство Застройщика.
Поэтому прежде, чем покупаться на заманчивое предложение продажи квартир с такой опцией, нужно тщательно оценить надежность и финансовую устойчивость Застройщика (как это делается – см.
по ссылке).
Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.Специализированных юристов по недвижимости можно найти — ЗДЕСЬ.
- «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
- Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Как вернуть квартиру застройщику и разбогатеть
В России очень многие товары можно вернуть обратно в магазин в течение двух недель. Что-то подобное сегодня существует и на рынке первичного жилья Москвы. Конечно, речь идет не о том, что вы въехали в квартиру, пожили там пару недель и поняли, что это «не ваше» и нужно возвращать.
Нет, девелоперы строящего жилья готовы принять квартиру обратно до ее ввода в эксплуатацию, и даже платят за нее больше изначальной цены. Такая схема называется обратный выкуп.
Много ли объектов с такой «подстраховкой» в Москве и почему девелоперы готовы платить за свои же квартиры, узнаем сегодня.
Обратный выкуп разрешен
По данным компании «Метриум Групп», доля квартир массового сегмента, где доступен обратный выкуп равна всего 5,7%, а в бизнес-классе еще меньше – 2%. В элитном сегменте такая услуга отсутствует.
Самый большой выбор новостроек с возможностью обратного выкупа сегодня предлагает девелопер «Инград». Такое предложение анонсируют менеджеры по продажам в проектах: «Серебряный парк», «Вавилова, 69А», «Новочерёмушкинская, 17», «Михайлова, 31», «Петра Алексеева, 12А».
По условиям программы, застройщик готов выкупить квартиру у покупателя обратно после завершения строительства жилого комплекса по цене, установленной договором долевого участия с приростом к ее стартовой стоимости 10% в год.
Как поясняют в пресс-службе компании, новый инструмент от ГК «Инград» — действительно работающий механизм обратного выкупа квартиры, который позволит покупателю в случае изменения жизненной ситуации легко и безопасно получить обратно свои деньги плюс доходность в 10% годовых, быть уверенным в сохранности собственных средств и ликвидности своего актива.
Похожая услуга есть в апарт-отеле YE'S и называется «Удвоение капитала». Согласно условиям, инвестор может рассчитывать на 100% окупаемость вложенных средств через 5,5 лет.
Подобное предложение есть в UP-квартале «Сколковский» у ФСК «Лидер».
Как рассказывает директор по маркетингу и исследованию рынка ФСК «Лидер» Ксения Цаплина, для покупателей возможность обратного выкупа мы предоставляем в рамках акционных предложений.
«Так, например, в ноябре у нас действует акция для покупателей UP-квартала «Сколковский». Согласно ее условиям, при продаже ранее купленной квартиры в этом комплексе, обладатель имеет право ее вернуть взамен на квартиру в этом или другом комплексе ФСК «Лидер».
На покупку новой квартиры покупателю предоставляется дополнительная скидка в размере 1%. Продажа и одновременно покупка осуществляется без возврата денежных средств клиенту (т.е. приобретаемая квартира может быть дороже или равна стоимости выкупаемой)», — говорит она.
Как отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE, сегодняшние предложения обратного выкупа не уникальны. «Еще в 2013-2014 гг.
в проекте «Сердце столицы» («Донстрой») покупатель мог вернуть апартаменты через три года с момента подписания договора, получив обратно вложенные средства плюс 18% от стоимости недвижимости.
А в 2015 году опция «Обратный выкуп с гарантированной доходностью» была доступна покупателям ЖК «Татьянин Парк» (ГК «МИЦ»)», — напоминает она.
Сегодня на некоторых объектах действуют подобные программы и для «оптовиков» — инвесторов, которые заходят в проект, покупая серьезный объем квартир. К примеру, не для частных покупателей такая программа обратного выкупа действует в 1-м корпусе жилого комплекса премиум-класса «НЕСКУЧНЫЙ HOME & SPA».
«Инвестор приобретает квартиры суммарной площадью порядка 1 460 кв. м с дисконтом 20% от текущего прайс-листа, что обеспечивает среднюю цену 1 кв. м площади квартиры по ассортиментному перечню в размере 205 тыс. руб. и общую сумму сделки от 300 млн. руб.
, — рассказывает Юлия Царан, коммерческий директор департамента жилой недвижимости GORN Development.
—Одновременно, между застройщиком и инвестором заключается опционное соглашение, в соответствии с которым застройщику предоставляется право выкупить квартиры у инвестора в период начиная с 13-го месяца и до конца 24-го месяца с даты сделки по цене, обеспечивающей инвестору эффективную доходность на вложенные средства в размере 16 % годовых за время владения им правами на квартиры по ДДУ»
Зачем нужен «обратный выкуп»?
Есть несколько вариантов — зачем потенциальному покупателю приобретать квартиру, которую он может вернуть обратно. Во-первых, для собственной подстраховки. Каждый покупатель квартиры боится пополнить ряды обманутых дольщиков, а здесь он заключает договор, что может квартиру вернуть. К примеру, видит, что ситуация на стройплощадке месяцами не меняется и возвращает квартиру застройщику.
Во-вторых, у каждого купившего квартиру может поменяться ситуация и эта недвижимость еще до завершения строительства дома становится не нужна.
К примеру, собственнику будущей квартиры потребовались деньги, либо он решил приобрести жилье большей или меньшей площади.
В этом случае покупатель избегает волокиты с продажей недвижимости, а просто возвращает вложенные средства с небольшой прибылью.
В-третьих, такой вариант интересен частным инвесторам, людям, которые зарабатывают на перепродажах недвижимости. Здесь речь идет о конкретных процентах и такому клиенту гораздо проще принять решение о покупке, заранее зная, что доход будет в любом случае.
В-четвертых, никто не знает, что будет с экономикой завтра, вдруг квартиры начнут дешеветь, а ты уже подстрахован и можешь вернуть вложенный средства обратно, если понадобится, а не демпинговать на открытом рынке.
Но многих интересует для чего это девелоперам? Ответ — для того чтобы привлечь покупателей – это всего лишь маркетинговый ход. Насколько нам удалось выяснить, реальные случаи возврата жилья единичны.
По словам Ксении Цаплиной, какое-то время назад подобная акция действовала на отдельные проекты корпорации ФСК «Лидер», по условиям которой покупателю, который решил вернуть квартиру, компания возвращала денежные средства в размере стоимости квартиры, прописанной в ДДУ. «Данная акция в период нестабильной экономической ситуации давала возможность людям гарантированно сохранить свои сбережения.
На практике в период действия акции вернуть приобретенную недвижимость решил один покупатель, которому потребовалась большая сумма денежных средств по семейным обстоятельствам», — пояснила она.
В ГК «Инград» так же подтвердили, что пока возвратов квартир не было. Но стоит отметить, что программа обратного выкупа практикуется на объектах компании не так давно и пока выводы делать рано.
В чем подвох обратного выкупа?
Но раз на сегодняшний день примеров возврата квартир застройщикам фактически нет, то нет и четкой уверенности в отсутствии подводных камней в такой обратной сделке.
Как считает Мария Литинецкая, у дольщика нет однозначных рычагов влияния на девелопера, если тот откажется от исполнения своих обязательств по обратному выкупу. «Механизм попросту не отработан в нашей стране. Тем не менее, несмотря на все риски, sale-pay-back однозначно вызвал интерес.
Но по факту эффективность программы можно будет оценить только через 1-2 года, когда будут совершены первые возвраты», — отмечает она.
По мнению эксперта, программа обратного выкупа так и останется в первую очередь маркетинговой акцией. Ведь самим застройщикам не нужны риски по реализации полученной обратно квартиры, особенно с учетом кризиса вторичного жилья.
«Вторая проблема – это высокая доля ипотеки. По нашим подсчетам, в целом на первичном рынке жилья 44% договоров было подписано с привлечением кредита.
Уровень доходности, вырученной от sale-pay-back, покроет лишь затраты, связанные с выплатами процентов по ипотеке.
Поэтому программа будет интересна только клиентам с «живыми» деньгами, которые чаще всего совершают сделки в высоких бюджетах», — замечает она.
Кроме того, доходность по некоторым проектам выше, чем застройщики готовы вернуть. И профессиональные инвесторы могут находить более выгодные варианты для вложения средств в недвижимость.
Однако очевидно, что такая «подстраховка» при покупке квартиры для обычного покупателя лишней точно не будет. Все хотят быть уверены, что их сбережения сохранены и даже выросли.
Обратный выкуп — принцип бумеранга?
Понятие обратного выкупа появилось на российском рынке недвижимости совсем недавно.
В общих чертах схема сделок с обратным выкупом (опция «sale-pay-back») выглядит так: в договоре купли-продажи прописывается пункт, согласно которому девелопер гарантированно обязуется выкупить у покупателя его квартиру через определённый промежуток времени. При этом сроки и стоимость выкупа застройщик определяет самостоятельно.
В ряде случаев покупателю гарантируется получение определённого дохода, в других случаях — выкуп по цене приобретения. В целом такого рода сделки выглядят как модные сейчас антикризисные предложения, поскольку покупателю гарантируется сохранность вложенных денег, иногда ещё и с процентами. Однако у схемы обратного выкупа есть свои плюсы и минусы, о которых и пойдёт речь в этой статье.
«Sale-pay-back» по-русски
Впервые сделки с обратным выкупом недвижимости стали практиковаться в конце 2013 года, а сегодня программы обратного выкупа предлагают несколько компаний-застройщиков: «Новое Тушино», «Новое Измайлово-2», ФСК «Лидер», UP-кварталы «Сколковский».
Но говорить о широком распространении таких программ пока не приходится, ни в финансовом, ни в физическом выражении.
Участники рынка недвижимости склонны относиться к обратному выкупу скорее как к маркетинговому приёму, рекламной акции, направленной на активизацию продаж, и не считают «sale-pay-back» полноценным финансовым инструментом.
Такое отношение представляется по меньшей мере странным: для активизации продаж существует множество более простых путей. А обратный выкуп, как считают многие эксперты, выгоден для застройщиков как способ привлечения денежных средств дольщиков ещё на этапе строительства.
Время пришло
Так считает, к примеру, Алексей Могила, руководитель российского представительства инвестиционной компании Rossmils Investments.
По его мнению, после известных событий (обвал рубля, повышение ключевой ставки рефинансирования) банковские депозиты потеряли большую долю своей привлекательности, и у людей появилась на руках значительная масса денег.
Это выгодная ситуация для обратного выкупа — для инвестора это понятная схема, а для девелопера — своего рода аналог банковского кредита. В качестве примера можно рассматривать специальное предложение Rossmils, действовавшее в декабре 2014 года.
В жилом комплексе бизнес-класса предложение специальной цены для приобретения двух апартаментов (420 тыс. рублей за кв. метр) клиенту предполагалась схема обратного выкупа (по истечении трёх лет, с доходностью 8% годовых).
Как показывает зарубежный опыт, схемы обратного выкупа активизируются чаще всего как раз в условиях финансовой нестабильности в стране.
Правда, без специфических «кризисных» рисков не обходится и там: быстрые и недорогие деньги от обратного выкупа могут в дальнейшем обернуться серьёзными испытаниями для девелоперов, причём в прямо противоположных ситуациях: и в случае массового возврата квартир, и, наоборот — в случае массового их невозврата.
Тамошние девелоперы, чтобы хоть как-то обезопасить себя, стараются заложить в опцию минимальную стоимость. Однако для российских условий такой риск вряд ли можно считать серьёзным – говорить о массовости в данном случае просто не приходится.
Храните деньги в метрах!
Оформление сделок в разных компаниях происходит по-разному и зависит в первую очередь от срока выкупа.
Если предполагается выкуп квартиры до окончания строительства, то в договоре о долевом участии в строительстве стороны указывают, в течение промежутка времени за дольщиком сохраняется право расторжения договора.
Застройщик при этом обязуется возвратить дольщику сумму превышения цены договора над количеством процентов, о котором стороны предварительно договаривались. Иногда в условиях возврата средств прописывается отдельным пунктом выплата отступного.
В случае, когда обратный выкуп предусматривается после получения квартиры в собственность, используется предварительный договор, согласно которому застройщик обязуется заключать с дольщиком, после получения им квартиры, новый договор купли-продажи квартиры, на заранее определённых условиях и по определённой цене.
Эксперты уверены — сделки с обратным выкупом представляют собой неплохой вариант для тех, кто предпочитает держать средства в условиях кризиса в квадратных метрах жилья, но не до конца уверен, что такие вложения окажутся долгосрочными.
Хотя есть в этой схеме и своя «ложка дёгтя»: вложенные средства покупатель в итоге получит обратно, возможно, и с процентами, если они предусмотрены договором, однако реальная стоимость полученных денег по сравнению с моментом заключения сделки будет ниже.
Поэтому если выгода обратного выкупа для застройщика очевидна, то инвестору следует «семь раз отмерить», прежде чем заключать такого рода сделку.
Как сохранить имущество при продаже недвижимости с обратным выкупом? — Спик
МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB
Внимание! Данная публикация еще не прошла модерацию юристами СПИК. Возможны ошибки и неточности. Находится на проверке. После проверки, данное предупреждение будет снято.
В практике случается так, что компания продает заинтересованному лицу какие-либо площади, но с условием дальнейшего выкупа. Покупатель в нарушении договоренностей продает эту недвижимость. Как предупредить такой поворот событий?
Чтобы сохранить имущество после заключения сделки купли-продажи, необходимо оформить договор с выкупом как единое соглашение.
В нем прописывается обязанность приобретателя не отчуждать приобретенную недвижимость или другое имущество, а также цель получения денег продавцом при купле-продаже.
Если вопреки договоренностям покупатель решился на перепродажу, его действия нужно оспорить, а сделку отменить как притворную.
Как происходит продажа с обратным выкупом?
Данная схема позволяет получить деньги вместо обращения в банк за кредитом. По сути, покупатель выступает в качестве такого кредитора, который получает под полный контроль залоговое имущество. Но юридически сделка оформляется как купля-продажа с условием о праве на обратный выкуп.
Для справки! Продавец сохраняет за собой право выкупа имущества, но ему придется заплатить более высокую стоимость. Разница между ценами и будет составлять ту цену, которую придется уплатить за пользование предоставленными средствами.
Главное, что нужно учитывать, после заключения сделки право собственности за прежним владельцем не сохраняется. В этом главное отличие продажи с правом выкупа и оформлением займа под залог имущества, которое остается в собственности заемщика.
Может ли покупатель перепродать?
Особенность этой сделки в том, что несмотря на все договоренности, само право выкупа нигде, кроме соглашения, больше не отображаются. А это значит, что в госреестре, в который обязательно заносится информация о сделке, сведений о наличии обременений на имущество не существует.
И если новый собственник не сообщит новым покупателям, что бывший владелец имеет право выкупа, им неоткуда будет об этом узнать. Разве что проявить инициативу и провести опрос.
То есть, субъект, который предоставил деньги по договор купли-продажи с обратным выкупом, может нарушить договоренности и реализовать приобретенное имущество. При этом первоначальный владелец не в состоянии:
- Оспорить эту сделку;
- Потребовать это имущество обратно от нового собственникам.
Важно знать! Нарушение условий соглашения об обратном выкупе не является основанием для признания последующих сделок недействительными. Прежний владелец сильно рискует, соглашаясь на такой вариант.
Выход из ситуации – собрать доказательства, что соглашение купли-продажи с обратным выкупом относится к притворной сделке. Придется доказывать, что истинные намерения покупателя были иными, а этот договор лишь покрывал их.
В этом случае прежний владелец может потребовать возместить ему материальный и моральный ущерб, который он понес в связи с недобросовестными действиями контрагента-покупателя. Как правило, речь идет о разнице между ценой продажи и обратной покупки, но при условии, что она прописана в самом договоре.
Как доказать притворность сделки?
По форме такой договор может быть в виде единого документа или череды соглашений. Для юридической безопасности рекомендуется выбирать первый вариант, в котором отобразить право на обратный выкуп.
Если использовать несколько соглашений, есть следующие риски:
- Один или несколько из них оспорят в суде и признают недействительными;
- Суд может усомниться в преследовании сторонами целей сделки, что они собирались его исполнять, признать договор мнимым.
Важно знать! Сам факт наличия нескольких соглашений может являться признаком, что они все являются притворными, их истинная цель – прикрыть получение займа.
Поскольку для продавца высок риск потери имущества, нужно изначально быть готовым защищать интересы в суде. Он будет выступать, как истец, а покупатель – ответчиком.
Суд, обращая внимание на наличие нескольких договоров, может учесть и другие факторы, а именно:
- Проживание истца или пользование им проданного имущества;
- Отсутствие у ответчика расходов на содержание купленной квартиры, офиса и т.п.;
- Не предъявлены покупателем требования о выселении продавцу, освобождении помещения.
Все эти признаки укажут на формальность сделки. Суд придет к выводу, что актив приобретался по документам, но право собственности фактически не реализовано, никаких действий для этого ответчиком не предпринималось.
Что делать, если имущество продано?
В такой ситуации придется обращаться с иском в суд. Доказывать нужно, что соглашение купли-продажи фактически преследовало цель получение залога, а сама сделка была притворной, заменяла получение займа под заложенное имущество.
Для этого предъявляются документальные доказательства пользования имуществом прежним владельцам, документы (расписка о долге, договор купли-продажи), которые подтверждают, что целью сделки было получение займа взамен залогового имущества. Нужно быть готовым опротестовать заявление ответчика, что сделка была обычной купле-продажей.
Судебная практика по вопросу обратного выкупа неоднозначна. В некоторых случаях требования истца удовлетворяются, в других – нет. Распространенная ошибка – предъявлять взаимоисключающие сделки, а именно оспаривать соглашение о продаже и взыскивать по нему оплату.
На сторону истца суд становился в том случае, если сделка реализовывалась двумя соглашениями – займа и продажи квартиры. Но деньги передавались только по первому договору. Суд пришел к выводу, что фактически стороны не собирались осуществлять отчуждение недвижимости.
Таким образом, продажа с обратным выкупом – крайне рискованная сделка. В результате собственник может потерять существенно больше. К заключению таких соглашений рекомендуется привлекать опытных практикующих юристов.
Читайте еще
Внимание!
Продажа с обратным выкупом. Как сохранить имущество?
Компания продала офисы с условием, что позже она выкупит обратно эти помещения. Покупатель не стал ждать и перепродал их. Читайте в статье, как продавцу вернуть имущество.
Когда используют продажу с обратным выкупом
Схема работает так — компания продает свое имущество вместо того, чтобы взять кредит. Эту компанию можно назвать заемщик-продавец. Вторая сторона по сделке — это заимодавец-покупатель. Он получает имущество и оплачивает его.
Стороны прописывают в договоре право на обратный выкуп. То есть заемщик получает возможность вернуть имущество, но уже по более высокой цене. Разница в стоимости составляет плату за то, что покупатель фактически финансирует продавца.
При такой схеме работы заемщик больше рискует, чем при залоге, который обеспечивает договор займа. При продаже с обратным выкупом он не сохраняет за собой титул собственника.
Хотя стороны согласовывают в договоре условие о праве на обратный выкуп, нигде больше это не отражено. При продаже недвижимости в ЕГРН не возникают никакие обременения. Третьи лица не знают, что продавец вправе выкупить имущество. Такие ограничения нигде не зафиксированы.
Заимодавец может продать имущество в нарушение согласованного условия о праве выкупа.
Заемщик в таком случае лишен возможности как оспаривать саму сделку купли-продажи, которую совершил заимодавец, так и истребовать имущество от добросовестного приобретателя.
Нарушение договорного запрета на отчуждение актива не влечет недействительность сделки. Вместо этого заемщику придется доказывать, что договор продажи с обратным выкупом — это притворная сделка, которая прикрывает соглашение о залоге.
Если покупатель перепродаст имущество, заемщик вправе потребовать возместить убытки. Можно также взыскать штраф в виде разницы между ценой продажи и ценой обратного выкупа. Но для этого такое условие нужно прописать в договоре.
Как оформить обеспечительную продажу
Продажу с обратным выкупом можно оформить с помощью одного договора или совокупности соглашений. Чтобы снизить риски, заключайте единое соглашение. В нем пропишите право продавца на обратный выкуп.
При использовании нескольких самостоятельных договоров повышается вероятность их оспаривания. Отдельные аспекты ваших взаимоотношений с контрагентом, которые укладываются в общую цель, могут не соответствовать характеру самостоятельных сделок.
Это видно на примере с продажей квартиры. Заемщик-продавец продолжает проживать в отчужденной квартире, сохраняет в ней регистрацию, оплачивает налог на имущество, коммунальные платежи. Это может свидетельствовать о мнимости договора купли-продажи.
Суд решит, что стороны не планировали его исполнять.
В такой ситуации против заимодавца-покупателя будет то, что он не предпринимал мер к вселению в приобретенную по договору купли-продажи квартиру, не требовал выселения заемщика, не нес расходов по ее содержанию. Формальное приобретение актива без совершения действий по реализации своего права собственности говорит о недействительности сделки купли-продажи.
Использование нескольких сделок позволяет их квалифицировать как притворные, которые прикрывают собой залог. Например, договор купли-продажи имущества с условием об обратном выкупе, который заключен во исполнение договора займа, может свидетельствовать о том, что воля сторон договора в действительности была направлена на возникновение залоговых правоотношений.
При использовании схемы «договор купли-продажи предварительный договор» возникает риск того, что к возникшим правоотношениям суд применит правила, которые относятся к договорам займа и залога.
Сходство обеспечительной продажи с залогом не говорит об их полном тождестве. Закон не ограничивает перечень возможных способов обеспечения исполнения обязательств. Это с учетом принципа свободы договора дает возможность оформить необходимую сделку с наполнением ее любыми условиями, которые не противоречат правовым нормам.
Читайте продолжение по ссылке http://e.lawyercom.ru/article.aspx?aid=640258
Срочный выкуп квартиры: как этим пользоваться
23.06.2020
Рассуждая о продаже квартиры своими силами, специалисты обращают внимание на то, что в связи с неопытностью владельца процесс может затягиваться до бесконечности. Однако сейчас есть инструмент, который может свести к минимуму временные потери при реализации недвижимости — это срочный выкуп.
В этой статье мы расскажем, когда имеет смысл прибегать к такому решению, сколько денег можно потерять и какие объекты будут подвержены максимальному дисконту.
За какое время продается квартира через срочный выкуп
Сроки варьируются в зависимости от компании, в которую вы обратитесь, но в среднем на всю процедуру уйдет от 2 до 10 дней.
Такая оперативность достигается за счет того, что компания не будет подыскивать покупателя, а выкупит вашу недвижимость за свои денежные средства или предложит ее своим клиентам (у нее есть готовый пул инвесторов).
Принципиальных отличий от сделки купли-продажи тут не будет, за исключением минимальных сроков ее заключения.
Какой дисконт придется сделать
На размер скидки влияет много факторов, это и политика выкупающей компании, и параметры объекта. Некоторые компании практикуют единый дисконт для всех клиентов в виде фиксированного процента от рыночной цены квартиры. Надо учесть, что в связи с изменением экономической ситуации, после пандемии коронавируса могли измениться и суммы дисконтов, и не в меньшую сторону.
По оценкам экспертов в среднем дисконт начинается от 10% и вплоть до 60%, в некоторых случаях даже выше. На его размер оказывает влияние прежде всего ликвидность и юридическая чистота квартиры, и только потом уже — ее качество.
К примеру, если на квартире висят различные обременения, ее цена при выкупе будет ощутимо ниже, а на объект с удобной локацией и ремонтом дисконт, скорее всего, составит не более 10%.
Наиболее ликвидные варианты — это «однушки» и «двушки», расположенные в популярных районах, самый крупный же дисконт будет на «квартиры с тремя и более комнатами в малопривлекательных районах, с проблемами по юридической линии и без ремонта.
Можно ли самому подготовить квартиру и снизить тем самым размер дисконта
Оказать влияние на итоговую цену недвижимости владелец может в ходе этапа предпродажной подготовки: провести уборку, сделать «косметику» по ремонту, ликвидировать наиболее бросающиеся в глаза недостатки (царапины на полу, облезлые углы, отклеившиеся обои), вывезти старую мебель. При наличии обременений на квартире желательно решить этот вопрос. В целом здесь нужен стандартный набор процедур перед продажей квартиры.
Каким образом оформляется срочный выкуп
Чаще всего это будет являться именно выкупом, в качестве покупателя выступает компания, то есть это будет юридическое лицо, сама сделка предполагает заключение договора купли-продажи.
Иногда компания-покупатель может ввести собственника в заблуждение, подменяя выкуп приемкой квартиры на реализацию без каких-либо гарантий по срокам продажи.
Этот момент надо четко прояснить до того, как договор будет заключен, иначе появляется риск потерять и во времени, и в деньгах.
Отказ в срочном выкупе: для кого и почему это возможно
На этапе первичного обращения в компании по срочному выкупу доля отказов достаточно высока, но это объясняется лишь психологическим фактором.
Традиционно все продавцы хотят получить за недвижимость максимум денег, но на практике их ожидания часто оказываются завышенными — владелец основывает не на цене продажи, а на цене предложения.
А она формируется такими же продавцами и нередко оказывается далекой от реалий рынка.
Выкуп компанией жилья за свои деньги предполагает ее заинтересованность в максимально быстрой перепродаже.
Там, где есть слишком серьезные перепланировки, не подлежащие узакониванию, ультраспецифичные стили оформления, слишком большие или дорогие квартиры — по этим вариантам в услуге могут отказать, слишком трудно будет потом реализовать их на рынке, либо предложат более существенный дисконт. Также отказы могут быть в случаях непрозрачности описанной продавцом ситуации или при выявлении потенциальных рисков для нового владельца.
Но прежде всего компанию-покупателя будут интересовать истинные причины, по которым продавец решил прибегнуть к услуге срочного выкупа. Это делается для исключения мошеннических действий, открытых споров в процессе решения, предбанкротных ситуаций.
Когда есть смысл продавать квартиру через срочный выкуп
Наиболее очевидный ответ — тогда, когда по-настоящему быстро нужно получить денежные средства.
Ситуации бывают разные: например, у человека больше нет возможности обслуживать ипотечный кредит, а задолженность уже накопилась, или необходимо срочно уехать жить в другой город и на длительную процедуру продажи нет времени.
Еще один вариант — наличие большой задолженности по оплате коммунальных услуг и отсутствие возможности ее погасить. Здесь даже продажа по обычной схеме будет с дисконтом, при этом он может быть больше того, который дает компания-покупатель.
На что обратить внимание
При продаже квартиры юридическому есть риск того, что договор будет подписан лицом без полномочий. В такой сделке непосредственно участвует представитель компании, он должен подписать договор в качестве покупателя квартиры и иметь нотариально заверенную доверенность.
При этом она не должна быть отозвана и у представителя должно быть право подписи по ней. В соблюдении первого момента можно легко удостовериться при помощи онлайн сервиса Федеральной нотариальной палаты. Право подписи же должно быть указано в самой доверенности.
Эксперты также советует уделить внимание вопросу передачи денежных средств, наиболее безопасным вариантом здесь является аккредитив.