Объем ввода торговых центров резко вырастет в 2019 году

/analytics/902-v-regionakh-rossii-zafiksirovan-istoricheskiy-rekord-sprosa-na-sklady-851-tys-kv-m

29.03.2021 — 23:44

По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2020 году на рынке складской недвижимости России (исключая Московский регион, Санкт-Петербург и Ленинградскую область) заключен рекордный объём сделок за всю историю наблюдения – 851 тыс. кв. м (на 45% больше уровня 2019 года). При этом в 2021 году совокупный объём новых региональных сделок может превысить 1 млн. кв. м. Наибольшую долю в структуре спроса сформировали сегменты розничной торговли – 58% в 2020 году (20% годом ранее) и  онлайн-торговли (23% поглощённых площадей в 2020 году и 22% годом ранее). Лидерами по объёму спроса на качественную складскую недвижимость в 2015-2020 гг. являются Екатеринбург (19,9%) и Новосибирск (17,8%).

Складская недвижимость Источник: https://www.sklads.ru

• По итогам 2020 года объём складских площадей в России достиг 29,3 млн кв. м, из которых 54% (16 млн кв. м) приходится на Московский регион, 14% (4 млн кв. м) – на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, а ещё 32% (9,3 млн кв. м) – на остальные регионы России.

• Распределение общего объема качественной складской недвижимости в России, 2020 г.
• 
• Источник: Knight Frank Research, 2021
• Предложение

• Общий объём складских площадей, введённых в 2020 году составляет 1,8 млн кв. м, из которых 45% (837 тыс. кв. м) было введено в Москве, 17% (312 тыс. кв. м) – в Санкт-Петербурге и 38% (745 тыс. кв. м) – в остальных регионах России. Стоит отметить, что в 2020 году структура ввода новых качественных складских площадей существенно изменилась: если в 2019 году 56% складов было введено в Москве, то в 2020 году показатель снизился на 12 п.п. В свою очередь, выросла доля введённых объектов в Санкт-Петербурге и регионах России (на 6 п.п. каждый). Подобные изменения структуры ввода отражают наметившийся тренд на развитие региональных складских рынков России.

Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg: «На фоне стабильно высокого спроса на качественные складские объекты сохраняется устойчивая положительная динамика нового строительства складской недвижимости. По итогам 2020 г. на рынке Петербурга было введено в эксплуатацию 312,6 тыс.

м² складских комплексов классов А и В, что на 70% выше аналогичного показателя в 2019 г. Годовые показатели ввода превышают прогнозные значения середины 2020 г. в 2 раза, что подтверждает высокую активность складских девелоперов, которые продолжают наращивать объёмы складских комплексов и видят необходимость в выводе на рынок новых качественных площадей.

При этом в город проходит много федеральный клиентов с запросом 10 тыс. м² и более. А новых спекулятивных проектов не заявлено. Все это приводит к большому дефициту на рынке. Ожидаем, что в ближайшие время свободных площадей останется менее 2%.

Так что можно говорить о том, что сейчас наиболее удачный момент для вывода на рынок новых проектов, поскольку не все компании готовы рассматривать формат built-to-suit, а все проекты, которые выйдут в южном направлении, будут арендованы в ближайшем будущем».

1. Объём введённых площадей в регионах России
2. 
3. Источник: Knight Frank Research, 2021

• В 2020 году 50% введённых квадратных метров качественных складских площадей строились спекулятивно и предназначалась для сдачи в аренду. Наиболее крупными новыми спекулятивными складскими комплексами являются объект «АВС-Электро» в Воронеже (60 тыс. кв. м), логоцентр «Арбуз» в Волгограде (55 тыс. кв. м), «PNK Парк Ростов-на-Дону» (35 тыс. кв. м), 11 корпус логистического комплекса «Придорожный» в Самаре (21 тыс. кв. м), а также блок в складском комплексе «Сибирский» в Новосибирске (20 тыс. кв. м).

• Распределение введенных в 2020 г. объектов по типу строительства
• 
• Источник: Knight Frank Research, 2021

• Доля built-to-suit проектов в структуре ввода выросла по сравнению с 2019 годом на 23 п.п. и составила 28%. К крупнейшим объектам, построенным под нужды конкретного клиента, относятся: распределительный центр, построенный девелопером «ПФО Групп» для сдачи в аренду компании «Магнит» в Новосибирске (43 тыс. кв. м); логистический центр для «Почты России» в Новосибирске (45 тыс. кв. м) – девелопер PNK Group; а также распределительные центры, сданные в аренду компании OZON в Ростове-на-Дону (девелопер «АДВА Групп») и Казани («Ромекс Групп») – по 38 тыс. кв. м каждый. Из построенных под клиента объектов 69% арендовано, 31% построено на продажу.

• В свою очередь, 22% введённых площадей строились собственниками с привлечением генподрядчика для использования под собственные нужды. К крупнейшим качественным складским объектам данного типа относятся склад Wildberries в Казани (порядка 50 тыс. кв. м), дистрибьюторский центр P&G в Туле (23 тыс. кв. м) и логистический комплекс «Почты России» в Хабаровске (20 тыс. кв. м).

• Стоит отметить, что в 2020 году снизилась доля спекулятивных объектов в общей структуре ввода. Если в 2019 году 55% объёма введённых площадей предназначалось для сдачи в аренду, то в 2020 году значение сократилось на 5 п.п. Рост доли собственных и построенных под заказ объектов обусловлен выходом на региональные рынки крупных федеральных компаний, имеющих специальные требования к складским объектам, а также небольшой долей свободных площадей в спекулятивных объектах.

• Объём вакантных площадей в целом в регионах России (помимо Московского региона, а также Санкт-Петербурга и Ленинградской области) по сравнению с 2019 годом сократился на 0,3 п.п. и составил 4,6%. Общее количество площадей, доступных для аренды находится на уровне 425 тыс. кв. м. Данная динамика обусловлена тем, что в 2020 году был зафиксирован рекордный спрос на складскую недвижимость в России. Помимо этого, на рынок существенно увеличился спрос за счет ввода площадей, используемых собственниками под свои нужды.

Ключевые показатели рынка складской недвижимости регионов России

Регион*	Объём качественной складской недвижимости, тыс. кв. м	Доля вакантных площадей, %	Запрашиваемая ставка аренды, руб./кв. м/год**
Новосибирск	1 353	0,5%	3 770
Екатеринбург	1 326	2%	3 970
Самара	798	10,9%	3 500
Ростов-на-Дону	778	6,5%	3 740
Казань	646	3,8%	3 620
Воронеж	476	0,6%	3 750
Краснодар	457	2,5%	3 840
Нижний Новгород	427	1,0%	3 700
Челябинск	296	4,7%	3 700
Тула	261	8,5%	3 650
Волгоград	239	27,1%	3 600
Владивосток	219	0,0%	4 900
Красноярск	209	5,3%	4 130
Пермь	174	1,0%	3 400
Хабаровск	172	5,0%	4 700
Уфа	156	0,0%	3 550

Источник: Knight Frank Research 2021

* По субъектам РФ с объемом качественной складской недвижимости от 150 тыс. кв. м

**Не включая НДС и ОРЕХ

Спрос

• Общий объём сделок по аренде и продаже в объектах качественной складской недвижимости в регионах России (не включая Москву, Московскую область, а также Санкт-Петербург и Ленинградскую область) составил 851 тыс. кв. м по итогам 2020 года, что является абсолютным рекордом за всю историю наблюдения за рынком качественной складской недвижимости в регионах России. Общий объём новых региональных сделок выше на 45%, чем за аналогичный период 2019 года.

Объём новых сделок в регионах России, тыс. кв. м

Источник: Knight Frank Research, 2021

• Лидерами по объёму спроса на качественную складскую недвижимость в 2015-2020 гг. являются Екатеринбург (19,9% от общего объёма потреблённых кв. м) и Новосибирск (17,8%). Также достаточно большой спрос на города южного федерального округа – Ростов-на-Дону и Краснодар (8,9% и 6,2% соответственно). В свою очередь, на крупнейшие города приволжского федерального округа (Казань, Самара) пришлось 5,9% и 5,3% объёма общего спроса на складскую недвижимость в регионах России.

1. Распределение новых сделок по регионам, 2015-2020 гг.
2. 
3.  Источник: Knight Frank Research, 2021

• Исторически наибольшую долю в структуре спроса на качественную складскую недвижимость в регионах России формировал сегмент розничной торговли. Однако, после пика в 2016 году, доля сегмента в общем объёме распределения сделок начала снижаться. В 2019 году объём спроса на региональные складские площади среди компаний розничной торговли составил всего 20%. В 2020 году розничные ритейлеры снова активизировались на региональных рынках, поглотив 58% всех законтрактованных площадей. Например, компания FIX Price приобрела по схеме built-to-suit с последующей покупкой 67 тыс. кв. м в Краснодаре, а 44 тыс. кв. м арендовала в Новосибирске. Также на региональным рынке была активна компания X5 Retail Group, которая арендовала по схеме built-to-suit 40 тыс. кв. м в Курске и 35 тыс. кв. м в Брянске. В свою очередь «Детский Мир» приобрела в собственность по схеме built-to-suit 63 тыс. кв. м в Екатеринбурге, а также арендовала порядка 6 тыс. кв. м в Ростове-на-Дону.

• Второй год подряд компании сегмента online-торговли входят в число лидеров по потреблённым складским площадям в регионах России, купив/арендовав 23% поглощённых площадей. Наиболее активным представителем сектора выступила компания OZON, дополнительно арендовав порядка 175 тыс. кв. м складских площадей к уже имеющимся площадям, из которых 79 тыс. кв. м – в Екатеринбурге, а также 78 тыс. кв. м – в Ростове-на-Дону, данные площади сейчас строит девелоперская компания «АДВА Групп» по схеме built-to-suit.

• Динамика распределения сделок по профилю арендаторов/ покупателей
• 
• Источник: Knight Frank Research, 2021

• 53% объёма законтрактованных качественных складских площадей было приобретено по схеме built-to-suit (27% объёма сделок BTS-аренда, 24% – BTS-продажа), в то время как 47% объёма спроса пришлось на существующие здания, из них 26% – аренда, а 23% – продажа. При сравнении распределения сделок по типу с данными за 2019 год, можно отметить, что доля сделок built-to-suit выросла на 17 п.п., что связано как с низкой долей вакантных площадей в регионах, так и с наличием нестандартных требований к складским площадям, предъявляемых игроками рынка.

1. Распределение сделок по типу в 2020 г.
2. 
3. Источник: Knight Frank Research, 2021
4. Коммерческие условия

• Как и в Московском регионе, на региональном рынке складской недвижимости в 2020 году наблюдался рост стоимости аренды на фоне низких значений доли вакантных площадей, наличия стабильного спроса и роста затрат на строительство склада. Средневзвешенная ставка аренды на складскую недвижимость класса А в регионах составляет 3700 руб./кв. м/год без НДС и ОРЕХ, что больше на 2,8% чем в конце 2019 года.  Регионом с наиболее дорогими складскими площадями в России остаётся Владивосток, где в течение 2020 года ставка аренды достигала 4 900 руб./кв. м/год без НДС и ОРЕХ. Также высокие ставки аренды фиксировались в другом крупном городе дальнего востока – в Хабаровске ставка аренды на складские площади класса А может достигать 4 700 руб./кв. м/год без НДС и OPEX.

• В наиболее востребованных городах с точки зрения спроса на складскую недвижимость ставки аренды одни из самых высоких среди регионов России, так, в Екатеринбурге средневзвешенная ставка аренды на наиболее качественные складские составляет 3970 руб./кв. м/год без НДС и OPEX, в Краснодаре – 3 840 руб./кв. м/год без НДС и OPEX, а в Новосибирске и Ростове-на-Дону – 3 770 и 3 740 руб./кв. м/год без НДС и OPEX соответственно.

Запрашиваемая ставка аренды на склады класса А, руб./кв. м/год triple net

Источник: Knight Frank Research, 2021

• Средний уровень операционных платежей находится в диапазоне 900–1200 руб./кв. м/год.

• Средняя запрашиваемая цена строительства проекта в формате built-to-suit на продажу от 10000 кв. м по итогам 2020 года находилась в диапазоне 35 000-45 000 руб./кв. м без учета НДС. Следует отметить, что стоимость строительства складского комплекса в ряде регионов России превышает стоимость строительства в столичном регионе. Прежде всего это связано с увеличением затрат на транспортировку материалов, необходимостью поиска квалифицированного персонала и т. д.

источник:
пресс-служба компании Knight Frank

Объём ввода торговых центров в региональных городах РФ вырос на треть в 2019 году

время публикации: 13:55  20 февраля 2020 года

Лидирующую позицию по вводу нового предложения занимает Дальневосточный федеральный округ.

Специалисты международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги за 2019 год на рынке торговой недвижимости российских регионов. В региональных городах России за рассматриваемый период ввели в эксплуатацию 22 торговых объекта суммарной арендопригодной площадью 478,7 тыс. кв.

м – на треть выше показателя за 2018 год. При этом только один торговый центр преодолел отметку в 50 тыс. кв. м арендной площади – ТРЦ «Броско Молл» (GLA 58 тыс. кв. м). 80% нового предложения – торговые центры районного масштаба с GLA менее 30 тыс. кв. м.

По прогнозам Knight Frank, в 2020 году предложение в регионах возрастет на 3,5% с учетом предполагаемого ввода 580 тыс. кв. м GLA. Интерес девелоперов к региональным городам, в том числе к удаленным и с населением менее 500 тыс.

человек, связан с низкой обеспеченностью качественными торговыми площадями в ряде регионов и устареванием текущего предложения.  В таблице представлены данные без учета объектов Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. Источник: Knight Frank Research, 2020. В 2019 году средняя площадь торгового центра увеличилась на 10% по сравнению с показателем за 2018 год и составила 21,8 тыс. кв. м. Рост произошел в результате ввода нескольких крупных объектов. Помимо ТРЦ «Броско Молл», открылись ТРЦ «Калина Молл» (GLA 46,3 тыс. кв. м), ТРЦ «ЭльРио» (GLA 39,7 тыс. кв. м).

Крупнейшие торговые центры региональных городов России, введенные в эксплуатацию в 2019 году

География предложения осталась прежней – на региональные города России пришлось около 2/3 рынка качественных торговых площадей (GBA – 27,5 млн кв. м и GLA – 17,2 млн кв. м). Распределение нового предложения по городам открытий, 2019 г. Источник: Knight Frank Research, 2020. Лидирующую позицию по вводу нового предложения занимает Дальневосточный федеральный округ с GLA 218,9 тыс. кв. м. На втором месте располагается Северо-Западный федеральный округ – с GLA 73,4 тыс. кв. м, без учета Санкт-Петербурга. Тройку лидеров замыкает Приволжский федеральный округ– в этом округе введено 70,4 тыс. кв. м.

Структура предложения качественных торговых площадей в России

Источник: Knight Frank Research, 2020.

Динамика прироста предложения торговой недвижимости 2010-2019 гг., тыс. кв. м.

Источник: Knight Frank Research, 2020. По прогнозам Knight Frank, в 2020 году в региональных городах России прирост объема качественных торговых площадей может составить 580 тыс. кв. м (GBA – 1,3 млн кв. м). Таким образом, предложение в российских регионах за год может вырасти на 3,5%. 

Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости компании Knight Frank, комментирует: «Прогнозируемый рост объема ввода качественных торговых центров в региональных городах России обусловлен постепенным восстановлением девелоперской активности в регионах.

Открытие новых торговых точек анонсировано в городах, которые ранее не представляли большого интереса для игроков рынка. К этой категории относятся сильно удаленные от столицы локации, например, на Дальнем Востоке, а также города с численностью населения менее 500 тыс. человек.

Кроме этого, намечен ряд проектов в местах с невысокой обеспеченностью торговыми площадями или с преобладанием торговых центров, построенных более 8 лет назад, – например, в Казани, Перми, Екатеринбурге».

Стоит отметить уверенный курс на развитие, взятый городами Приволжского и Северо-Кавказского федеральных округов. В 2020 году ожидается, что введут в эксплуатацию в Нижнекамске ТРЦ «Рамус Молл», а в Екатеринбурге ТРЦ VEER MALL. Оба объекта с GLA 76 тыс. кв. м. В Перми планируется к вводу ТРЦ «Планета» с GLA 75 тыс. кв. м, в Грозном запустят ТРЦ «Грозный Молл» с GLA 59 тыс. кв. м, в Казани откроют ТРЦ «Казань Молл» с GLA 54 тыс. кв. м.

Крупнейшие торговые центры, планируемые к вводу в 2020 году в России

 Торговые центры станут наиболее востребованными объектами для инвестиций в 2020 году

***

Самые интересные новости читайте в наших группах в 

Объем ввода ТРЦ в регионах в 2019 году может превысить прошлогодний показатель в 3 раза

Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги 1 полугодия 2019 года на рынке торговой недвижимости регионов России.

В первом полугодии 2019 г. в региональных городах (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) открылось 6 ТЦ суммарной арендопригодной площадью 194 200 кв. м.

Почти половина (48%) нового строительства пришлась на города Дальнего Востока. Интерес девелоперов к восточной части страны связан с низкой насыщенностью торговыми площадями городов в ДФО, а также довольно высоким уровнем доходов населения (округ входит в тройку лидеров по уровню заработной платы после ЦФО и СЗФО).

Ключевые открытия в первом полугодии 2019 г.

Город Название Девелопер GLA, кв. м

Открыты в первом полугодии 2019 г.
Владивосток	Калина Молл	Артаяр	46 300
Ижевск	Молл Матрица	ООО «БАХ»	40 500
Челябинск	Космос	Урал Сервис	23 000
Южно-Сахалинск	Мега Березка	—	20 000
Обнинск	Обними	OOO «Naturproinvest»	17 000
Уссурийск	Уссури Молл	ООО ДальТоргСервис	16 000
Иркутск	Бум	—	11 000
Нижний Новгород	Автозаводец	Новые строительные технологии	10 300
Севастополь	Лаванда Молл	ГК Добрыня	10 093

Источник: CBRE, 1П 2019

Свободные площади

Низкие объемы ввода качественных торговых площадей способствовали снижению среднего показателя доли свободных площадей для городов-миллионников в крупных торговых центрах в 1 полугодии 2019 года. до 5-7%. Для сравнения, в конце 2018 года этот показатель составлял 6-8%. Ротация арендаторов в торговых центрах находится в диапазоне от 5% до 10%.

К открытию во второй половине 2019 года заявлено около 488 000 кв. м торговых площадей. Девелоперская активность сконцентрирована не только в крупных городах.

Около половины торговых площадей, заявленных к открытию во второй половине 2019 года, расположены в городах с численностью населения от 100 до 300 тыс. человек.

Среди таких городов — туристические центры Северного Кавказа (Пятигорск, Кисловодск), Мурманск, Нижневартовск, Каменск-Уральский и другие.

Ключевые открытия, запланированные на второе полугодие 2019 г.

Город Название Девелопер GLA, кв. м

Планируется открытие во втором полугодии 2019 г.
Нижнекамск	Рамус Молл	Ramus Group	68 000
Грозный	Грозный Молл	Smart Building	55 761
Хабаровск	Броско Молл	Samberi	58 500
Нижневартовск	Грин Парк	RIA-Invest-Group	50 674
Пушкино	Акварель	CEETRUS	48 000
Самара	Эль Рио	Артефакт ООО	38 400
Псков	Фьорд Плаза	Эгле	29 655
Мурманск	Plazma	Адамант Стори	30 000
Уфа	Акварель	ГК ПСК-6	23 000
Кисловодск	Кислород	ООО Бест	16 000
Петропавлоск-Камчатский	Глобус (2 очередь)	ТК Глобус	15 000

Источник: CBRE, 1П 2019

Торговые операторы

В городах миллионниках активно развиваются магазины малого формата, предлагающие фермерские продукты. Например, «Вкусвилл» открыл первый магазин в Нижнем Новгороде.

Тренды, задаваемые федеральными сетями, находят отражение в стратегиях развития крупных региональных сетей.

Региональная торговая сеть «Командор» продолжает развиваться по мультиформатной модели, открывая гипермаркеты, супермаркеты, магазины у дома и дискаунтеры. Также компания развивает сеть специализированных фермерских отделов (shоp-in-shop).

«Самбери» развивает партнерство с домашними и фермерскими хозяйствами: в гипермаркете сети в Благовещенске открылся фермерский рынок площадью 1 200 кв. м.

Рынок бытовой техники и электроники с начала 2019 года демонстрирует рост, обусловленный активной экспансией в регионы и ростом продаж в онлайне. Торговые сети внедряют магазины малого формата. С начала 2019 г.

«Эльдорадо» запустил магазины площадью 600 кв. м, которые располагаются в небольших торговых центрах, в шаговой доступности для покупателей.

Продолжается процесс по укрупнению и консолидации торговых операторов: крупная розничная сеть DNS приобрела локальную сеть в Санкт-Петербурге «Кей».

Fashion-операторы для расширения своей сети, как правило, рассматривают преимущественно качественные объекты, в связи с чем интенсивность их экспансии во многом зависит от выхода на рынок новых торговых центров.

Более активно развиваются российские fashion-операторы: зачастую международные бренды ограничивают географию своего присутствия крупными городами с численностью населения от 500 тыс. человек, в то время как российские бренды готовы развиваться в малых городах.

Melon Fashion Group анонсировал выход на рынок городов населением менее 500 тыс. человек.

Примеры открытия первых магазинов в 1 полугодии 2019

Город Бренд/ Сеть Категория ТЦ

Ростов-на-Дону	Karl Lagerfeld	Одежда	ТЦ «Горизонт»
Екатеринбург	Sokolov	Ювелирные изделия	ТРЦ «Радуга Парк»
Пермь	The North Face	Одежда	ЖК «Новый центр»
Владивосток	«Дочки-Сыночки»	Товары для детей	«Калина Молл »
Владивосток	Zara Home	Товары для дома	«Калина Молл»
Владивосток	Swatch	Аксессуары	«Калина Молл»
Владивосток	Natura Siberica	Косметика/Парфюмерия	«Калина Молл»
Владивосток	H&M Home	Товары для дома	«Калина Молл»
Краснодар	Haier	Бытовая техника	ТРК «СБС Мегамолл»
Краснодар	Подружка	Косметика/Парфюмерия	ТРЦ Галерея
Севастополь	Gloria Jeans	Одежда	Lavanda Moll
Севастополь	Спортмастер	Спортивные товары	Lavanda Moll
Севастополь	Fun Day	Одежда	Lavanda Moll

Источник: CBRE, 1П 2019

Михаил Рогожин, Руководитель отдела региональных торговых помещений CBRE, прокомментировал:

«Активность девелоперов в части изучения возможностей для строительства ТЦ постепенно восстанавливается после спада в кризисный период. Однако не всегда эта активность трансформируется в конкретные проекты: для банков кредитование строительного сектора по-прежнему сопряжено с высокими рисками.

  Крупных амбициозных проектов появляется все меньше – средняя площадь строящихся объектов составляет 27 000 кв. м. При этом появляются дополнительные ниши для развития цивилизованного ритейла, которые связаны, например, с сокращение количества рынков.

Потенциал очевиден и в развитии онлайн-торговли, доля которой на данный момент составляет не более 5% от общего товарооборота».

Новости Москвы: Объем ввода торговых центров в России в 2019 году вырос на 53% — эксперт

12:40 03.12.2019 — ИРН   смотреть полную версию  Объем ввода торговых центров в России в 2019 году вырос на 53% по сравнению с 2018 годом и составил 286 тыс. кв. м, рассказала журналистам директор отдела торговых помещений CBRE в Москве Марина Малахатько.«По итогам 2019 года ввод в эксплуатацию торговых площадей составит 286 тыс. кв. м, что на 53% превышает показатель 2018 года, когда открылось 186, 9 тыс. кв. м», — цитирует Малахатько “Интерфакс-Недвижимость”.По ее словам, в ближайшие два года ожидается снижение объемов нового ввода и сокращение средней площади новых объектов.«Заявленный девелоперами объем ввода в 2020 году должен составить 250 тыс. кв. м», — отметила эксперт. / вторник, 3 декабря 2019 года / ПРОСМОТРОВ: 165

Компания CBRE прогнозирует сокращение объемов ввода торговых центров в Москве в 2020-2021 гг. Об этом журналистам сообщил директор отдела торговых помещений CBRE в Москве Марина Малахатько.

«Объем ввода торговых помещений в Москве будет сокращаться, как и средний размер торговых объектов — резкое сокращение площади объектов будет уже в следующем году благодаря вводу проектов ADG Group — до 14,5 тыс.

Читайте также:  Невестка купила мой дом на маткапитал, а деньги забрала себе. Что делать?

кв. м. Общий объем ввода новых торговых центров прогнозируется на уровне 250 тыс. кв. м в 2020 г. и 220 тыс. кв. м в 2021 г. при общем прогнозируемом вводе в 286 тыс. кв. м за 2019 г.», — сказала М.Малахатько.

CBRE (Global Commercial Real Estate) Group, Inc. — одна из крупнейших в мире компаний, работающих в сфере коммерческой недвижимости и инвестиций, выручка которой по итогам 2018 г. составила 21,3 млрд долл., а штат превышает 90 тыс. сотрудников (без учета аффилированных компаний).

Объем инвестиций в недвижимость России по итогам 2019 года может вырасти в 1,4 раза по сравнению со значением прошлого года, рассказала журналистам старший директор, руководитель отдела рынка капиталам инвестиций CBRE Ирина Ушакова.

«По предварительным итогам 2019 года объем инвестиций в недвижимость России может увеличиться в 1,4 раза по сравнению со значением прошлого года. Мы уже достигли значений 2018 года (191 млрд руб. — Прим. ИФ) и рассчитываем, что к концу этого года объем инвестиций составит 250 млрд руб.», — цитирует Ушакову “Интерфакс-Недвижимость”.

По ее словам, в 2019 году увеличится объем вложений в объекты недвижимости в инвестиционных целях. На такие сделки придется порядка 80% от общего объема.

«Сегмент торговой недвижимости лидирует в структуре инвестиций с долей порядка 30% и составит 80 млрд руб.

На втором месте находится офисный сегмент, доля инвестиций в офисный рынок составляет 25%, далее следует сегмент долевого строительства с долей вложений 21%.

Вложения в складской и гостиничный сегменты по итогам 2019 года составят 13% и 7% в объеме инвестиций соответственно», — рассказала Ушакова.

Она отметила, что тренд на рост рынка инвестиций в недвижимость России продолжится и в следующем году.

«По нашим ожиданиям, объем вложений в 2020 году превысит показатель этого года и увеличится до порядка 300 млрд руб.», — добавила эксперт.

Объем новых офисов вырос в 3 раза в 2019 году | Новости компании Knight Frank

Москва, Россия – Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2019 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Согласно исследованию, объем ввода офисов вырос в 3 раза по сравнению с 2018 годом и составил 381 тыс. кв. м, 42% из которых относятся к классу А.

По прогнозам аналитиков Knight Frank, в 2020 году прогнозируется дальнейшее увеличение объема ввода офисов в столице еще в 1,5 раза.

Дефицит качественного предложения в центральных деловых районах и высокие ставки аренды на офисы класса A, вызвали бурный рост в классе B: в 2019 году был зафиксирован рекордно низкий уровень вакантных площадей с 2008 года – 7,4%, при этом ставка за год выросла на 13,1%. 

• По итогам 2019 года совокупный объем предложения офисов на московском рынке составил 16,8 млн кв. м, из которых 4,44 млн кв. м относятся к классу А, а 12,34 млн кв. м – к классу В.

• Годовой объем ввода офисов за 2019 год достиг 381 тыс. кв. м, что втрое больше показателя 2018 года. Крупнейшими новыми объектами оказались бизнес-центры «Искра-Парк» (55,6 тыс. кв. м), «Стратос» (41,2 тыс. кв. м) и «Верейская Плаза IV» (40 тыс. кв. м).

Растущий спрос на качественные офисные площади стимулирует девелоперов выводить проекты на рынок. Учитывая прогнозируемое сохранение динамики спроса, в 2020 году ожидается рост показателя ввода офисов до уровня порядка 522 тыс. кв. м.

Новые площади уже сейчас рассматриваются потенциальными арендаторами и покупателями, поэтому в будущем году ожидается рост объема сделок со строящимися офисными проектами. 

• В 2019 году совокупный объем поглощения офисов составил 719 тыс. кв. м, что на 19% больше, чем в 2018 году.

При этом стоит отметить, что, если в 2018 году доля поглощения в классе А от общего объема составляла 52%, то в 2019 году этот показатель снизился до 42%.

Выросшие ставки аренды в наиболее качественных объектах класса А в центральных деловых районах смещают спрос арендаторов на менее качественные БЦ в тех же районах, когда для компании принципиальным вопросом остается расположение офиса в центре города. 

• По итогам 2019 года доля свободных офисных площадей в классе А снизилась на 3 п.п. до 9,4%. В классе В снижение за год составило 1,9 п.п. до 7,4%. Для обоих классов доля свободных площадей оказалась рекордно низкой с 2008 года.

Во всех деловых зонах города в 2019 году произошло снижение вакантных площадей, при этом максимальное падение по-прежнему наблюдается в наиболее востребованных центральных локациях: за год доля свободных площадей внутри Бульварного кольца снизилась на 6,5 п.п. в классе А (до 6%) и на 4,9 п.п. в классе В (до 3%).

Самая низкая вакансия в классе A была зафиксирована в зоне от Бульварного до Садового кольца, а в классе B – внутри Бульварного кольца. При этом высокий уровень свободных площадей остается в БЦ за МКАД – в классе A – 28%, в классе B – 15%.

В будущем году ожидается дальнейшая децентрализация спроса, что приведет к снижению доли вакантных офисов в районах, прилегающих к Третьему транспортному кольцу и за его пределами.

• По итогам 2019 года средневзвешенная ставка аренды в классе А составила 24 991 руб./кв. м/год (без учета эксплуатационных расходов и НДС), снизившись за год на 0,8%.

По словам Константина Лосюкова, директора департамента офисной недвижимости Knight Frank, в 2019 году происходило активное вымывания наиболее дорогого предложения офисов в ключевых деловых районах в центре города, поэтому наибольшую часть предложения в классе А теперь формируют офисы, расположенные в нецентральных локациях, где запрашиваемые уровни ставок ниже аналогичных в Центральном деловом районе. В классе В был зафиксирован существенный рост ввиду увеличивающегося объема поглощения в этом классе: ставка аренды выросла на 13,1% и составила 16 820 руб./кв. м/год (без учета эксплуатационных расходов и НДС). В следующем году прогнозируется схожая динамика: средний уровень показателя вероятнее всего вырастет, в том числе на фоне дефицитного состояния предложения центральных деловых районов, но вымывание качественных офисных блоков приведет к постепенному замедлению роста запрашиваемых ставок аренды, так как основной массив предложения продолжит смещаться в сторону нецентральных локаций города.. В целом, в следующем году ожидается консервативный рост ставок в пределах 2-4% как в классе А, так и в классе В.

• Константин Лосюков отмечает: «В 2020 году мы ожидаем органический рост рынка. Компании, хотя еще и ведут себя аккуратно при принятии решений, готовы покупать и арендовать качественные офисные площади.

По итогам 2020 года прогнозируется сохранение объемов поглощения на текущем высоком уровне – около 700-750 тыс. кв.

м, а доля свободных площадей, по нашим прогнозам, достигнет уровня порядка 8,9% в классе А и 6,6% – в классе В».

CBRE подводит итоги 2019 года и делает прогноз на 2020 год

CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги текущего года и проанализировала основные тенденции на инвестиционном рынке, рынках офисной, складской, торговой и гостиничной недвижимости, а также определила перспективы наступающего 2019 года.

Инвестиции

Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE

По предварительным итогам 2019 года объем инвестиций в недвижимость России может увеличится в 1,4 раза по сравнению со значением прошлого года (181 млрд руб.) и может достигнуть порядка 250 млрд руб. ($3,8 млрд).

Устойчивый макроэкономический фон (ожидания по основным показателям оправдались, либо продемонстрировали более положительный результат) усилил мотивацию инвесторов к вложению средств в недвижимость России.

Понижение Центральным Банком ключевой ставки до минимального с начала 2014 года уровня создает предпосылки для улучшения условий привлечения заемного финансирования, что также способствует мотивации инвесторов.

В 2019 году увеличится объем вложений в объекты недвижимости в инвестиционных целях. На такие сделки придется порядка 80 % объема инвестиций, а средний размер такой сделки увеличится с 1,7 млрд руб. в 2018 году до 2,4 млрд руб. по итогам этого года.

В 2019 году инвесторы стали больше направлять вложения в объекты незавершенного строительства (участки с проектами, строящиеся объекты, объекты под редевелопмент). Объем инвестиций в такую недвижимость может достигнуть 80 млрд руб.

(на 34 % выше значения прошлого года).

Сегмент торговой недвижимости третий год подряд лидирует в структуре инвестиций с долей порядка 30 %. Уже было закрыто и еще ожидается к закрытию до конца года несколько знаковых сделок с крупными торговыми центрами, за счет чего объем вложений в этот сегмент по итогам года может достигнуть почти 80 млрд руб.

против 55 млрд руб. годом ранее. Инвестиции в офисную недвижимость также превзойдут объем прошлого года (61 млрд руб. в 2019 году и 50 млрд руб. по итогам 2018 года), однако их доля по-прежнему остается относительно низкой и составляет 25 % от всех вложений.

Инвесторы проявляют большой интерес к этому сегменту, однако сказывается ограниченность предложения качественных офисных объектов. Изменение законодательства в части долевого строительства продолжает оказывать влияние на активность инвесторов по приобретению участков под жилое строительство.

Крупные девелоперы стараются воспользоваться ситуацией и усилить позицию на рынке, приобретая проекты у непрофильных игроков. Объем вложения в этот сегмент (51 млрд руб.) может увеличится почти на 60 % по сравнению со значением прошлого года (33 млрд руб.), а его доля вырастет с 18 % до 21 %.

Вложения в складской и гостиничный сегменты составят по итогам 2019 года 13 % и 7 % в объеме инвестиций соответственно.

Доля рынка Санкт-Петербурга может увеличится на 13 п.п. по итогам 2019 года до 37 %.

Данное изменение во многом будет являться фактором закрытия нескольких крупных сделок, что не является показательным.

Объем вложений в объекты недвижимости Москвы увеличится на 16 %, а доля рынка столицы составит 56 %. Интерес инвесторов к региональным рынкам стабильно невысокий, их доля в объеме инвестиций составит порядка 7 %.

Вложения со стороны российских компаний формируют основной объем инвестиций. В 2019 году на них придется порядка 70 %. Вложения со стороны иностранных компаний единичны, но как правило сделки с их участием достаточно крупные. В 2019 году ожидаются к закрытию сделки как с западными, так и с ближневосточными инвесторами.

По нашим прогнозам, до конца 2019 года ставки капитализации для премиальных объектов офисной недвижимости снизятся на 25 б.п. до 9 %, для премиальных объектов торговой и складской недвижимости останутся на прежнем уровне и составят 9,5 % и 11 % соответственно. В сложившейся конъюнктуре рынка мы видим предпосылки для компрессии ставок капитализации в 2020 году.

Тренд на рост рынка инвестиций в недвижимость России может продолжится и в следующем году. По нашим ожиданиям, объем вложений в 2020 году превысит показатель этого года и увеличится до порядка 300 млрд руб., тем самым достигая уровня 2016-2017 годов.

Офисы

Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE

Рынок офисной недвижимости Москвы второй год подряд демонстрирует пиковые значения спроса, кроме этого, в 2019 году объем введенных в эксплуатацию площадей увеличился в 3 раза по сравнению с прошлым годом, а доля свободных площадей продолжила снижаться.

Такая конъюнктура способствует постепенному смещению баланса рынка на сторону арендодателя после почти 4 лет пребывания на стороне арендатора.

Компании в условиях дефицита свободного предложения вынуждены прибегать как к вариантам аренды/приобретения офисных помещений в еще не введенных в эксплуатацию бизнес-центрах, так и к формату built-to-suit (строительство по свои нужды). Количество таких сделок в 2019 году заметно увеличилось.

Объем нового предложения по итогам 2019 года достигнет порядка 430 тыс. кв. м. Такое значение сопоставимо с объемом ввода в 2017 году (408 тыс. кв. м) и превышает показатель 2018 года в 3 раза.

По итогам 2019 году, исходя из заявленных до конца года проектов, 25 бизнес-центров будет введено в эксплуатацию. Половина объема нового предложения 2019 года пришлась на зону между ТТК и МКАД. В следующем году 70 % объема нового предложения будет также расположено в данной локации.

Согласно заявленным планам девелоперов, объем введенных в эксплуатацию площадей в 2020 году достигнет порядка 530 тыс. кв. м.

Объем заявленных к вводу в эксплуатацию на 2020-2023 г.г. офисных объектов составляет 1,4 млн. кв. м, еще около 1 млн. кв. м — проекты, строительство которых не началось, а также объекты built-to-suit.

При этом 70 % нового предложения относится к классу А.

Центрами сосредоточения девелоперской активности являются сложившиеся деловые кластеры: Москва-Сити и ближайшие к нему территории, район Белорусского вокзала и Ленинградский деловой район, а также активно развивающаяся территории Сколково.

Уровень спроса в 2019 году демонстрирует высокие значения — ожидается, что он превзойдет результат предыдущего года на 8 % и составит 1,6 млн. кв. м. В 2020 году мы ожидаем сохранение активности со стороны пользователей на том же уровне, при этом наибольшую активность будут проявлять компании финансового сектора, ИТиТ, а также компании государственного и строительного сектора.

По итогам 2019 года доля свободных площадей снизится примерно на 1 п.п. по отношению к 2018 году и составит около 10,4 %.

Несмотря на увеличение объема нового предложения, на рынке сохраняется дефицит доступного качественного предложения для крупных арендаторов: мы ожидаем увеличение количества сделок в строящихся зданиях.

В дальнейшем, в условиях сложившейся конъюнктуры рынка, доля свободных площадей останется на относительно стабильном уровне.

Снижение доли вакантных площадей с последующим переходом к рынку арендодателя побуждают собственников к увеличению ставок аренды в наиболее востребованных с точки зрения местоположения и качества объектах. В связи с этим, по итогам 2019 года мы ожидаем рост ставок аренды преимущественно в сегменте класса А.

Склады

Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости, CBRE

— На 11 % подорожали за год склады в Московской областиРост ставок аренды стал главным трендом 2019 года на рынке складской недвижимости. Темпы роста этого показателя стали максимальными за последние 6 лет — на 11 % увеличилась базовая ставка аренды по сравнению с прошлым годом.

• — Свободно только 4,5 % помещений
• — Сделок в 1,5 раза больше, чем новых площадей
• — 500 тысяч кв. м новых складов появится внутри Москвы в ближайшие 3 года

Одной из причин роста ставок стал дефицит свободных площадей в Московском регионе. Только 4.5 % складов свободно на данный момент. Дефакто дефицит ещё больше: средняя площадь вакантного блока составляет 7 тыс. кв. м, тогда арендаторы в среднем занимают около 8-9 тыс. кв. м.Рынок складской недвижимости продолжает движение в сторону форвардной модели отношений. Объёмы строительства существенно отстают от показателей спроса. При этом 73 % зданий, введённых в эксплуатацию в 2019 году, строились «под клиентов», по договорам подписанным в предыдущем году.Общая площадь сделок ожидается на уровне 1.4 млн кв. м — 2-й результат за всю историю рынка, больше было только в прошлом году. 76 % сделок было закрыто по готовым площадям, при этом соотношение нового предложения и объектов вторичного рынка среди них примерно равное. Остальные 24 % — это предварительные договоры аренды и купли-продажи по ещё непостроенным объектам.В следующем году показатель спроса будет сохраняться на текущем уровне в 1.2-1.4 млн. кв. м, но в его структуре будет происходить изменения: сделок про предварительным договорам будет больше, а аренда и покупка готовых площадей в основном будет относится ко вторичном рынку.Складская недвижимость в Московском регионе — это не только логистические парки за МКАД. Прошедший год ознаменовался ростом востребованности объектов внутри Москвы. Основными потребителями складов в городе выступают онлайн ритейлеры и обслуживающие их логистические операторы. Формат этих объектов существенно отличается от стандартных складов класса А, в частности 2-х этажной конструкцией здания с доступом для грузового транспорта на верхний этаж.

В ответ на спрос в пределах МКАД девелоперы запускают новые проекты в черте города. На данный момент уже анонсировано строительство 2-х таких комплексов — PNK Парк Медведково (100 тыс. кв. м) и PNK Парк МКАД-М4 (120 тыс. кв. м) на юге Москвы. В течение следующих 3 лет на рынок городских складов в Москве может выйти до 500 тыс. кв. м новых площадей.

1. Рынок складской недвижимости регионов России (за исключением Санкт-Петербурга)
2. — Онлайн ритейл покоряет — 57 % всех сделок 2019 года
3. Торговые помещения, Москва
4. Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве
5. Предложение

2019-й стал годом развития логистики для онлайн ритейла в регионах. 57 % сделок 2019 года (около 400 тыс. кв. м) — это площади под онлайн торговлю, которые брали как онлайн ритейлеры, так и логистические операторы. Для сравнения за предыдущие 3 года (2016-2018) сделок этого сегмента набралось только на 50 тыс. кв. м. Это только начало: развитие крупнейших игроков онлайн торговли, а также масштабных логистических проектов в этой сфере приведёт к дальнейшему росту активности на региональных складских рынках — 1.5 млн. кв. м складских площадей понадобится для развития интернет торговли в регионах России в ближайшие 3 года.

По итогам 2019 г. ввод в эксплуатацию торговых площадей составит 286 тыс. кв. м. (10 объектов с торговой составляющей), что на 53 % превышает показатель 2018 г., когда открылось 186,9 тыс. кв. м.

Рост показателя связан с открытием двух крупных объектов — ТРЦ «Саларис» (GLA 105 тыс. кв. м) и ТРЦ «Остров мечты» (GLA 70 тыс. кв. м, открытие заявлено на декабрь 2019 г.).

В ближайшие 2 года мы ожидаем снижение объемов нового ввода и сокращение средней площади новых объектов. Заявленный девелоперами объем ввода в 2020 г. составляет 250 тыс. кв. м. Средняя площадь открытых ТЦ в 2019 г. составила 28,6 тыс. кв. м. , в 2020 г. — 14,5 тыс.

кв. м. Актуальными форматами в торговой недвижимости сегодня являются ТЦ в составе МФК, инфраструктурный ритейл, ТЦ в составе ТПУ, районные ТЦ (community malls).

Уровень вакантных площадей

Уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы снижается последние 3 года. Вакансия в торговых центрах, открытых в 2018 -2019 г. выше среднего показателя по всем ТЦ Москвы — как правило, новые объекты открываются не полностью заполненными арендаторами.

Мы ожидаем сохранение этого тренда (открытие незаполненных арендаторами ТЦ) и показатель вакантных площадей на уровне 6 % к концу 2019 г. Серьезных предпосылок для роста уровня вакантных площадей в торговых центрах Москвы в 2020-2021 г.

нет, так как строящиеся объекты представляют собой либо небольшие районные торговые центры (площадью менее 15 тыс. кв.

м), либо торговые площади в составе или рядом с новыми жилыми комплексами и инфраструктурными объектами (ТПУ), которые будут гарантировано обеспечены спросом со стороны торговых операторов в виду наличия трафика.

Спрос

Макроэкономические факторы (снижение реальных располагаемых доходов населения, инфляция) по-прежнему сдерживают рост потребительского рынка, что отражается на слабом росте товарооборота ритейлеров.

Оптимизация (сокращение размеров всех форматов, сокращение торговых точек) и консолидация (сокращение количества игроков на рынке) текущего бизнеса продолжится в ближайшие несколько лет, что отразится на структуре спроса в 2020 г.

— замедление развитие фэшн-ритейлеров среднего ценового сегмента, гипермаркетов и рост различных развлечений, сервисов, общепита, health&beauty. Меняющаяся модель потребления, развитие онлайн-торговли и совершенствование методов и скорости доставки привели к росту доли онлайн-торговли в Москве почти до 20 %.

Международные бренды

С начала 2019 г. на российский рынок вышло 16 новых международных брендов, которые открыли полноформатный магазин. 9 международных брендов открыли корнеры.

Стратегия выхода через открытие корнера содержит меньше рисков и не требует столь значительных финансовых вложений в сравнении с открытием магазина стандартного формата.

О закрытии своих магазинов заявили Under Armour (спортивные товары) и Thomas Sabo (ювелирные изделия и часы) и Superdry (одежда).

Коммерческие условия

Арендные ставки в ТЦ Москвы в течение года оставались стабильными, однако заметен незначительный рост в ставках аренды по закрытым сделкам. В 2020 г. для Московских торговых центров ставки останутся примерно на том же уровне, показывая незначительный рост а пределах инфляции/индексации 2-4 %.

Топовые торговые центры сохранят более значительный рост ставок, однако этот рост компенсируется снижением аренды в устаревших проектах расположенных на магистралях без прямого доступа из метро, где трафик посетителей снижается, соответственно падают обороты. Средневзвешенная премиальная ставка (первый этаж, оператор категория «одежда/обувь») в топовых ТЦ составляет 256 тыс. руб.

/год, в других качественных ТЦ с высокими показателями посещаемости и конверсии — 85 тыс. руб/год.

• Торговая недвижимость. Регионы
• Михаил Рогожин, директор отдела региональных торговых помещений CBRE
• Предложение

По предварительным итогам 2019 года в региональных городах России объем ввода новых площадей составит 374 тыс. кв. м и превысит прошлогодний показатель в 1,8 раз. 40 % объема введенных площадей (150 тыс. кв. м) расположены в городах Дальнего Востока — Владивостоке (ТРЦ «Калина Молл» — 46,3 тыс. кв. м), Уссурийске (ТРЦ «Уссури Молл» — 16 тыс. кв.

м)- 46,3 тыс. кв. м, Хабаровске («Броско Молл» — 58,5 тыс. кв. м), Южно-Сахалинске («Мега Березка» — 20 тыс. кв. м).

Дальний Восток интересен в первую очередь его «не насыщенностью», при высоком уровне благосостояния граждан (федеральный округ находится на 3-м месте по уровню заработной платы после ЦФО и СЗАО) и активном развитии региона на федеральном уровне.

В 2020 году ожидается объем ввода новых площадей на уровне 630 тыс. кв. м. 340 тыс. кв. м строящихся торговых площадей с заявленным вводом в 2019-2021 гг. расположены в городах Приволжского федерального округа — Казани («Казань Молл» 53 тыс. кв. м), Перми (ТРЦ «Планета» 83 тыс. кв.

м), Кирове (ТРЦ «Время Простора, 2 фаза — 60 тыс. кв. м), а также в Самаре и Нижнекамске. Для таких городов, как Пермь, Нижнекамск и Киров сегодня характерно отсутствие качественного предложения.

В Казани — средний возраст профессиональных торговых центров составляет 12 лет, в связи чем, город испытывает потребность в новых проектах с современной концепцией.

Торговые операторы

Продуктовый ритейл и FMCG