Новая Москва стала территорией столицы в 2012-м, но первые проекты комплексного освоения территории начали активно заселяться в 2014–2015 годах. Как менялись показатели первичного и вторичного рынка недвижимости Новой Москвы после валютного кризиса 2015 года?
Девять фактов о рынке недвижимости ТиНАО
- Новая Москва сокращает ценовой разрыв с Москвой в старых границах. С валютного кризиса 2015 года средняя стоимость 1 кв. м в новостройках Новой Москвы увеличилась на 73% — со 101 до 175,2 тыс. рублей. В новостройках старой Москвы — на 48%.
- Новостройки Новой Москвы дешевле старомосковских в среднем на 40% за 1 кв. м, или на 119 тыс. рублей. Ценовой разрыв сокращается в относительном выражении и растет в абсолютном: в 2015 году разница в стоимости «квадрата» была 49%, или 97 тыс. рублей.
- Квартиры в ТиНАО всё компактнее: за шесть лет площадь приобретенной квартиры в новостройке снизилась на 11%.
- С 2015 года количество стартовавших проектов в Новой Москве оказалось в 13 раз меньше, чем в старых границах. В продажу вышло порядка 7,8 млн кв. м жилья против 28 млн «квадратов» в старой Москве.
- 28% квартир в активной продаже на первичном рынке — в Новой Москве. В 2015 году доля была ниже — на уровне 25%.
- На первичном рынке Новой Москвы сегодня доступно в продаже 0,5 млн кв. м квартир и апартаментов стоимостью почти 100 трлн рублей.
- Каждая третья квартира на первичном рынке куплена в ТиНАО. В Новой Москве количество сделок с 2018 года снижается, в Москве в старых границах — увеличивается.
- Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке Новой Москвы увеличилась с 2015 года на 58%: сегодня показатель равен 198 тыс. против 125 тыс. рублей в середине 2015-го. Сегодня вторичные квартиры ТиНАО дешевле старомосковских всего на четверть (26%). Недвижимость НАО дорожает быстрее ТАО.
- Объем предложения на вторичном рынке Новой Москвы на четверть ниже, чем в 2015 году: на выбор доступно порядка 2,6 тыс. квартир, тогда как в сегменте новостроек — почти 11 тыс. вариантов.
«Квадрат» в новостройках Новой Москвы стоит на 120 тыс. рублей меньше, чем в старой
После валютного кризиса 2015 года и ажиотажа 2014-го, а также на фоне обесценивания рубля рынок столкнулся с падением спроса из-за дорогой ипотеки и снижения доходов населения в целом. Первичный рынок поддерживала программа льготного ипотечного кредитования.
Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке недвижимости Новой Москвы за прошедшие шесть лет увеличилась на 73%.
В середине 2015 года (на тот момент уже действовала льготная ипотека) средняя стоимость 1 кв. м в Новой Москве составляла 101 тыс. рублей. Сегодня — уже 175,2 тыс. рублей.
Для сравнения: новостройки в старой Москве за тот же период выросли в цене на 48%: со 198,2 до 294 тыс. рублей.
В отличие от первичного рынка старой Москвы новостройки ТиНАО показывают более равномерный рост, что связано в том числе с фактором развития территории, появлением новых станций метро, строительством транспортной, коммерческой и социальной инфраструктуры (преимущественно в составе проектов комплексного освоения территорий).
Например, с июня 2018 года по июнь 2019-го средняя стоимость кв. м в Новой Москве увеличилась сразу на 18% против 4% в старых границах. Напомним, именно осенью 2018 года в ТиНАО была продлена Калининско-Солнцевская линия метро, что значительно улучшило транспортную доступность присоединенных территорий.
В старой Москве рекордный рост цен пришелся именно на последний год (+35%), в ТиНАО повышение было не таким выраженным (18–21%), зато — на протяжении последних трех лет.
Прирост средней стоимости 1 кв. м на первичном рынке Новой Москвы относительно прошлого года
| Период | Москвав старых границах | Новая Москва |
| Июнь 2015 | — | — |
| Июнь 2016 | –9% | –4% |
| Июнь 2017 | 3% | 1% |
| Июнь 2018 | 5% | 5% |
| Июнь 2019 | 4% | 18% |
| Июнь 2020 | 7% | 19% |
| Июнь 2021 | 35% | 21% |
По данным Аналитического центра Циан
Цены растут, площади — сокращаются
С ростом ликвидности недвижимости присоединенных территорий с каждым годом сокращался и ценовой разрыв в средней стоимости квадратного метра с новостройками в старых границах столицы. В 2015–2018 годах он был в диапазоне 47–49% (91–97 тыс. рублей).
В 2019 году с ростом транспортной доступности разрыв сократился до 40% (81 тыс. рублей), в июне 2020-го новостройки ТиНАО были дешевле, чем в старой Москве, всего на треть (34%, или 73 тыс. рублей).
В 2021 году разница снова увеличилась до 40% из-за большего роста цен за год именно в старых границах — во многом благодаря льготной ипотеке. Тем, кто рассматривает покупку жилья, нужно учитывать, что новостройки ТиНАО стоят меньше почти на 120 тыс.
рублей за «квадрат» — выходит существенная экономия.
Динамика средних цен на первичном рынке Москвы в старых границах и Новой Москвы
По данным Аналитического центра Циан
Средняя стоимость приобретенной в Новой Москве квартиры на первичном рынке увеличилась за шесть лет на 64%: с 5 до 8,2 млн рублей. Одновременно средняя площадь, наоборот, сократилась на 11%: с 53,6 в 2015-м до 47,7 кв. м в 2021 году.
Новую Москву рассматривают преимущественно покупатели с изначально более низким бюджетом предложения, что ограничивает среднюю площадь рассматриваемого объекта в сравнении с той же старой Москвой (в ней покупают жилье более обеспеченные клиенты), где средняя реализованная квартира на первичном рынке на 18% больше по площади.
Средний чек сделки в Новой Москве и средняя площадь приобретенной квартиры
По данным Аналитического центра Циан
Девелоперы не торопятся застраивать Новую Москву
Новые территории были присоединены к столице еще в 2012 году, когда территории бывших промзон пока не так активно выводились под жилую застройку. Джентрификация не стимулировала застройщиков к массовой переориентации на площадки Новой Москвы. В результате активность девелоперов остается на низком уровне.
С 2015 года по середину 2021-го в Новой Москве стартовали продажи 37 жилых комплексов. В старых границах Москвы за тот же период вышло в продажу в 13 раз больше проектов (484 ЖК).
Количество вышедших в продажу корпусов за тот же период в Новой Москве — в 2,9 раза меньше (547 домов), чем в прежних границах столицы (1580 домов). За счет более высокой средней этажности в старой Москве общая площадь нового предложения в ТиНАО с 2015 года оказалась ниже уже в 3,6 раза.
Количество ЖК, вышедших на первичный рынок в 2015–2021 гг.
| Кол-во новых ЖК | Кол-во новых корпусов | Новое предложение на рынке, млн кв. м | |
| Москва в старых границах | 484 | 1580 | 28,2 |
| Новая Москва | 37 | 547 | 7,8 |
| Во сколько раз девелоперская активность в ТиНАО ниже | 13 | 2,9 | 3,6 |
По данным Аналитического центра Циан
В среднем за полгода в новой Москве стартует по два–три проекта. Исключением стало второе полугодие 2016-го, когда на рынок вышло сразу шесть новых проектов на присоединенных территориях.
Несмотря на развитие транспортной инфраструктуры, девелоперы не торопятся развивать новые площадки и уходить вглубь присоединенных территорий — прирост объема предложения идет преимущественно за счет проектов комплексного освоения территории.
В Новой Москве сегодня доступно в продаже 540 тыс. кв. м квартир и апартаментов общей стоимостью почти 100 трлн рублей.
По данным Аналитического центра Циан
Неравномерное освоение
Строительство на присоединенных территориях идет крайне неравномерно. В первую очередь застраиваются локации, приближенные к старой Москве, а также в районах, где проложены станции метро. 93% квартир (из 10,8 тыс. квартир и апартаментов) в новостройках ТиНАО экспонируется в Новомосковком АО. Более половины объема предложения приходится на поселение Сосенское.
Распределение объема предложения на первичном рынке Новой Москвы
| Поселение | Доля предложения |
| Сосенское | 56% |
| Десеновское | 17% |
| Первомайское | 6% |
| Московский | 5% |
| Внуковское | 4% |
| Остальные | 20% |
По данным Аналитического центра Циан
В Новой Москве ведутся продажи 36 проектов: только четыре из них расположено в Троицком округе, подавляющее большинство — в Новомосковском (32).
За последние пять лет квартиры и апартаменты Новой Москвы в общем объеме предложения столичного рынка новостроек составляли от 16 до 29%. Сейчас практически каждая третья квартира (29%) на первичном рынке доступна в проектах ТиНАО — почти 11 тыс. вариантов.
Доля и объем предложения первичного рынка Новой Москвы 2015–2021 гг.
По данным Аналитического центра Циан
Каждая третья квартира на первичном рынке куплена в ТиНАО
С 2015 года по 2021-й (по май включительно) на первичном рынке недвижимости Новой Москвы было заключено 123,6 тыс. ДДУ. Для сравнения: в старых границах Москвы за тот же период зарегистрировано в 2,2 раза больше сделок (274,6 тыс.). Таким образом, доля Новой Москвы в общей структуре сделок занимает 31% за последние шесть лет.
В 2019–2020 годах в Новой Москве количество сделок снижалось, тогда как в старой Москве наблюдался их рост. За счет уменьшения ипотечной ставки и невысокой девелоперской активности покупатели уходят в проекты старой Москвы.
По данным Аналитического центра Циан
Вторичный рынок Новой Москвы: готовое жилье дорожает медленнее строящегося
Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке Новой Москвы увеличилась с 2015 года на 58%: сегодня показатель равен 198,1 против 125 тыс. рублей в середине 2015-го, после валютного кризиса. Напомним, «квадрат» в сегменте новостроек вырос в цене существеннее — на 73%.
Средняя стоимость 1 кв. м в Новой Москве
По данным Аналитического центра Циан
Больший рост на вторичном рынке отмечен для Новомосковского округа (+58%): со 128,8 до 203,9 тыс. рублей. Готовая недвижимость Троицкого округа выросла в цене чуть меньше — на 52%: со 101,3 до 154,1 тыс. рублей.
В 2016–2017 годах, когда сегмент готового жилья остался без господдержки и ипотека подорожала, средняя цена снижалась (на 6% — в 2016-м, на 2–3% — в 2017-м), после чего пошла вверх. Наибольший рост пришелся на последний год (с 1 июля 2020 года по июль 2021-го вторичная недвижимость НАО прибавила в цене «квадрата» 23%, ТАО — 26%).
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Новой Москвы
По данным Аналитического центра Циан
Для сравнения: в старых границах Москвы средняя стоимость «квадрата» увеличилась на 48,9% — до 266,6 против 187,9 тыс. рублей в середине 2015 года.
Разрыв в стоимости готового жилья старой и Новой Москвы сокращается: в 2017 году он составлял максимум 39%. Сегодня вторичные квартиры ТиНАО дешевле старомосковских на четверть (26%).
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Новой Москвы, тыс. рублей
| Год | Москва в старых границах | Новая Москва | На сколько недвижимость Новой Москвы дешевле, чем в старых границах |
| 2015 | 186,8 | 125 | –33% |
| 2016 | 187,9 | 116,9 | –38% |
| 2017 | 186,6 | 113,5 | –39% |
| 2018 | 189,7 | 120,8 | –36% |
| 2019 | 215,9 | 141,8 | –34% |
| 2020 | 226,7 | 160,2 | –29% |
| 2021 | 267,5 | 198,1 | –26% |
По данным Аналитического центра Циан
Средняя площадь квартиры на вторичном рынке Новой Москвы в продаже — 57,5 кв. м. В старой Москве — 59,7 «квадратов». Примерно такая же разница сохранялась и в 2015 году: 55,7 кв. м в ТиНАО и 58,5 кв. м — в старых границах столицы.
Объем предложения на вторичном рынке Новой Москвы на четверть ниже, чем в 2015-м: на выбор покупателям доступно порядка 2,6 тыс. квартир, в сегменте новостроек — почти 11 тыс. вариантов.
Количество квартир в продаже на вторичном рынке Новой Москвы, тыс.*
| Год | НАО (Новомосковский) | ТАО (Троицкий) |
| 2015 | 3,0 | 0,5 |
| 2016 | 2,1 | 0,4 |
| 2017 | 2,3 | 0,4 |
| 2018 | 2,5 | 0,4 |
| 2019 | 2,2 | 0,3 |
| 2020 | 1,4 | 0,2 |
| 2021 | 2,3 | 0,3 |
*без учета квартир в домах, сданных в 2020–2021 гг.
По данным Аналитического центра Циан
«До момента присоединения именно территории Новой Москвы застраивались наименее активно по сравнению с другими подмосковными направлениями», — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан.
Эксперт указывает, что это позволило градостроителям не вносить правки в существующую застройку, а буквально с чистого листа разрабатывать генеральный план, благодаря этому удается избежать многих ошибок планирования, характерных для некоторых городов области.
Тем не менее основная девелоперская активность по-прежнему сосредоточена в старой Москве, присоединенные же территории остаются своего рода альтернативой для тех покупателей, кому принципиальна столичная регистрация, но при этом нет средств на покупку квадратных метров в пределах МКАД.
«Стоимость квадратного метра на первичном рынке ТиНАО ниже на 40%, на вторичном рынке — на 26%. Покупатель сэкономит несколько сотен тысяч рублей, сейчас это особенно актуально на фоне сворачивания программы льготной ипотеки и роста ставок кредитования», — подчеркивает Алексей Попов.
Жилье в Новой Москве дорожает
14.01.2015
Недвижимость
Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги года на рынке новостроек Новой Москвы. Объем предложения сократился на 18,5%. Средняя цена квадратного метра за год выросла на 24,9% и составила 104 800 руб.
В 2014 году рынок новостроек Новой Москвы[1] (без учета апартаментов; апартаменты представлены в комплексах «Вилла Рива», мкрн. «Солнцево Парк») пополнился всего тремя новыми проектами против семи в 2013 году. Все вновь вышедшие объекты являются комплексной застройкой территорий и включают как жилые дома, так и объекты социальной и коммерческой инфраструктуры.
Проекты, вышедшие на рынок Новой Москвы в 2014 г.
| № п/п | Проект | Девелопер | Округ | Класс |
| 1 | ЖК «Рассказово» | Sezar Group | Новомосковский | комфорт |
| 2 | ЖК «Легенда» | ГК «Новые Кварталы» | Новомосковский | комфорт |
| 3 | Щербинка, ул. Железнодорожная, д.39 | ГК «СУ-155» | Новомосковский | эконом |
Источник: Метриум Групп
Более активно предложение в Новой Москве пополнялось за счет выхода в продажу корпусов в уже реализуемых масштабных проектах: ЖК «Новые Ватутинки», город-парк «Первый Московский» и «Переделкино Ближнее», ЖК «Борисоглебское», ЖК «Татьянин Парк» и т.д.
По данным «Метриум Групп», за год совокупный объем предложения на первичном рынке Новой Москвы сократился на 18,5% и по итогам декабря 2014 года составил порядка 7 250 квартир в 34 проектах. Самая высокая покупательская активность наблюдалась в 1 и 4 квартале 2014 года и была вызвана сначала банковской санацией, затем — резким падением курса национальной валюты и повышением ипотечных ставок.
По-прежнему Новомосковский округ (НАО) застраивается наиболее активно, на него приходится 70,6% проектов и 73% квартир. За прошедший год указанные доли снизились на 5 п.п. и 3,8 п.п. соответственно. В Троицком автономном округе на текущий момент реализуется 29,4% проектов и 27% квартир.
Структура предложения по округам
Источник: Метриум Групп
В структуре предложения по этажности все также преобладают квартиры в многоэтажных корпусах свыше 10 этажей, за год их процент практически не изменился -51,6%. На 5,6 п.п сократилась доля квартир в малоэтажных корпусах не выше 4 этажей – до 28,4%. На сравнимую величину возрос процент квартиры в среднеэтажных корпусах – до 20,1%.
Структура предложения квартир по этажности корпусов (внешний круг – 2014 год, внутренний круг – 2013 год)
Источник: Метриум Групп
За прошедший год благодаря активному выходу новых корпусов более чем на 10 п.п. выросла доля квартир в домах на ранней стадии строительства (до 26,3%). В то же время на 8,7 п.п.
сократилась доля квартир в корпусах на этапе активного проведения строительно-монтажных работ (до 28,7%).
Остальные значения в распределении предложения квартир по стадии строительства за прошедший год практически не изменились.
Структура предложения по стадии строительной готовности (корпуса и квартиры)
Источник: Метриум Групп
По данным аналитиков «Метриум Групп», средняя цена квадратного метра в новостройках Новой Москвы за год выросла на 24,9% и составила 104 800 руб. Повышение среднего ценового уровня наблюдалось на протяжении всего 2014 года, а наиболее значительное было зафиксировано в 1 и 4 кварталах.
Динамика цены кв. м в новостройках Новой Москвы в 2014 году
Источник: Метриум Групп
В новостройках НАО по итогам года средняя цена квадратного метра остановилась на отметке 119 100 руб., что на 32,8% выше, чем в прошлом году.
Это связано как с выходом высококачественного ЖК «Рассказово», так и с удорожанием цен в связи с повышением стадии строительства и ажиотажным спросом начала и конца года. В то же время в ТАО рост составил всего 2,5% – до 66 300 руб. за кв. м.
Здесь повышение цен сдерживалось постоянным выходом новых объемов квартир в ЖК «Борисоглебское» – самом доступном на территории Новой Москвы.
Динамика цены кв. м в новостройках НАО в 2014 году  Источник: «Метриум Групп» |
Динамика цены кв. м в новостройках ТАО в 2014 году  |
Самые дешевые квартиры в Новой Москве в конце года были представлены в ЖК «Борисоглебское» (1,68 млн руб. за 33,4 кв. м), ЖК «Спортивный квартал» (2,25 млн руб. за 25,94 кв. м) и ЖК в Щербинке на ул. Железнодорожная (2,35 млн руб. за 24 кв. м).
По состоянию на конец 2014 года средняя стоимость однокомнатной квартиры в Новой Москве составляет 4,3 млн руб., двухкомнатной – 6,28 млн руб., а трехкомнатной – 10,39 млн руб.
По сравнению с началом года рост составил 21,9%, 10,5% и 48,2% соответственно.
Столь значительное удорожание средней стоимости трехкомнатных квартир объясняется тем, что предложение на них ограничено, а благодаря высокому уровню спроса наиболее дешевые лоты ушли с рынка.
Площадь и стоимость квартир в зависимости от количества комнат
| Площадь, кв.м | Цена кв.м, руб. | Стоимость, руб. | ||||||
| сред | макс | мин | сред | макс | мин | сред | макс | |
| 24 | 41,4 | 83 | 54 500 | 109 360 | 194 900 | 1 680 000 | 4 298 500 | 14 274 150 |
| 47,7 | 63,1 | 128,8 | 50 000 | 97 800 | 210 100 | 2 555 000 | 6 281 200 | 34 520 000 |
| 45,6 | 89,9 | 175,8 | 50 000 | 110 620 | 212 900 | 3 471 000 | 10 389 100 | 45 328 050 |
| 97,9 | 109,6 | 185 | 70 000 | 92 300 | 183 950 | 7 443 100 | 10 413 400 | 34 034 150 |
| 24 | 61,4 | 185 | 50 000 | 104 800 | 212 900 | 1 680 000 | 6 408 500 | 45 328 050 |
Источник: Метриум Групп
Среди основных тенденций года на первичном рынке Новой Москвы можно отметить:
- Повышенный спрос в связи с ухудшением экономической ситуации. Для рынка новостроек Новой Москвы, так же, как и для всего Московского региона, в уходящем году была свойственна повышенная покупательская активность. Пик спроса пришелся на 1 и 4 кварталы 2014 года и был связан с проводимой ЦБ РФ санацией в банковской сфере, а также девальвацией рубля и ухудшением экономической ситуации.
- Низкая девелоперская активность. В 2014 году на рынок Новой Москвы вышло всего 3 новых проекта, тогда как в 2013 году их было 7. Это во многом связано с отсутствием утвержденного генплана, где были бы отражены концепция развития присоединенных территорий, новые и реконструируемые дороги, объекты инфраструктуры. В декабре Градостроительно-земельная комиссия рассмотрела проекты территориальных схем Троицкого и Новомосковского административных округов. Окончательно утвердить генплан Новой Москвы власти планируют в 2015 году.
- Непропорциональное развитие и застройка НАО и ТАО. После включения в состав Москвы новые территории были разделены на два округа – Новомосковский и Троицкий. Первый, расположенный вблизи МКАД, активно развивается и застраивается. Именно там расположены крупнейшие центры притяжения Новой Москвы, реализуется подавляющее большинство масштабных проектов, а в ближайшей перспективе должны появиться станции метрополитена. В то же время в ТАО реализуется всего несколько значимых проектов застройки, он менее привлекателен для девелоперов ввиду более низкого развития транспортной и социальной инфраструктуры и удаленности от Москвы.
- Вовлечение девелоперов в развитии дорожно-транспортной и социальной инфраструктуры. За прошедший год инвестиции в Новую Москву составили порядка 150 млрд руб., из которых только 10 млрд – бюджетные деньги. За счет девелоперов было построено множество объектов социальной инфраструктуры: детские сады, школы, поликлиники. Кроме того, ГК «Мортон» заявила о желании построить дорогу в районе аэропорта «Внуково», которая должна будет соединить Киевское и Калужское шоссе. Подобная практика приносит пользу как самим девелоперам, делая их объекты более привлекательными, так и местным властям, которые получают современные объекты инфраструктуры с минимальными вложениями.
Прогноз на 2015 год:
«Главными событиями на рынке новостроек Новой Москвы в 2015 году станут принятие проектов территориальных схем Троицкого и Новомосковского административных округов, а также открытие на территории НАО двух станция метро – «Румянцево» и «Саларьево», — комментирует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп».
— Первое событие должно побудить девелоперов к принятию решений относительно реализации новых проектов, второе – повысить спрос и цены на новостройки вблизи новых станций. Кроме того, на рынке Новой Москвы в 2015 году ожидается снижение спроса, вызванное падением покупательной способности населения на фоне негативных прогнозов в российской экономике.
Зарождение негативных тенденций прогнозируется на весну. С учетом высокой конкуренции на рынке, успешными будут проекты на высокой стадии строительства, расположенные близко к Москве и с перспективой улучшения транспортной инфраструктуры.
Массового падения цен на квартиры в новостройках Новой Москвы не предвидится, однако некоторые застройщики могут пойти на снижение цен для привлечения покупателей.
В наступающем 2015 году в Новой Москве прогнозируются высокие объемы ввода нового жилья. По текущим оценкам в следующем году должно быть построено более 2 млн кв. м квартир.
При этом появления большого числа новых проектов ожидать не приходится.
Девелоперы, имеющие свободные площадки в НАО и ТАО, дождутся окончательного принятия генплана и будут корректировать свои проекты, опираясь на него».
- Елена Кудымова,
- директор по связям с общественностью
- «Метриум Групп»
Вставшие стройки: в Москве срывают сроки сдачи жилья
Фото Александра Рюмина / ТАСС Рабочие разъехались, технологические цепочки разрушились, подрядчики ушли с площадок — таковы реалии на многих столичных стройках после месяца «каникул» из-за эпидемии COVID-19. В итоге сроки сдачи десятков объектов срываются на месяцы. Однако в целом несвоевременный ввод жилья в эксплуатацию только вынужденным простоем объяснить нельзя — карантин, в каких-то случаях, может лишь прикрывать управленческие ошибки.
Днем 26 мая веб-камеры проекта «Город на реке» (жилой комплекс «Тушино-2018», 190 000 кв. м) транслировали примечательную картинку. Подъемные краны не двигались, рабочих на площадке не было видно, зато большая толпа людей собралась у КПП. Издание «База» написало, что строители ЖК устроили сходку из-за задержек зарплаты. «Застройщик проекта — ООО «Стадион «Спартак» — к стихийному собранию, возникшему 26.05.2020 около 15 часов на территории временного городка рабочих, непосредственно прилегающей к возводимому объекту, отношения не имеет, — сообщила Forbes начальник отдела рекламы и связей с общественностью коммерческой дирекции ООО «Стадион Спартак» Валентина Тюрина. — Собрание было организованно генподрядчиком ООО «Боэс Констракшн» для решения внутренних организационных вопросов по оплате труда работникам одного из субподрядчиков. Все вопросы и возникшие разногласия были устранены на месте. По нашим данным, в настоящий момент долг по зарплате урегулирован».
«Боэс Констракшн» известен тем, что строил торговый центр «Саларис» для компании Сергея Гордеева и выступала генподрядчиком жилых комплексов группы ПИК: «Оранж-парк», «Левобережный», «Ярославский» и нескольких других.
Сама группа ПИК возводит на аэрополе «Тушино» рядом с «Тушино-2018» свой жилой комплекс Holland Park.
ПИК заключил соглашение о партнерстве с застройщиком всего аэрополя ООО «Стадион Спартак» Леонида Федуна, но к проекту «Тушино-2018» и его генподрядчику отношения не имеет, уверяет пресс-служба компании. Holland Park пока на этапе обустройства фундаментов.
Вынужденный простой в течение месяца мог бы обернуться для девелоперов гарантированными убытками, если бы правительство не освободило застройщиков от выплаты штрафов и неустоек за не сданные вовремя объекты с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021.
По данным Единого ресурса застройщиков, только два из двадцати крупнейших застройщиков вводят свои объекты по графику, без задержек, остальные в той или иной мере от графиков отстают.
Месячный простой в период пандемии не мог не отразиться на графиках сдачи, и дольщики многих жилых домов бьют тревогу.
«Мы скорректировали сроки выдачи ключей по нескольким корпусам, которые должны были сдаваться в 2020 году, — говорит председатель совета директоров, совладелец группы МИЦ Андрей Рябинский.
— Сроки скорректированы в пределах 2-4 месяцев с учетом остановки строительства в период пандемии». Особенно обеспокоены дольщики жилых комплексов «Южное Бунино», «Цветочные Поляны» и «Кленовые Аллеи».
«По ряду корпусов в этих ЖК подрядчик не смог выполнить свои обязательства по строительству, договор с ним был расторгнут, — говорит Рябинский. — Для обеспечения максимально быстрого выхода на площадку нового подрядчика мы провели внутренний тендер».
По словам бизнесмена, на объект ЖК «Цветочные поляны» уже вышел новый генподрядчик, работы на других жилых комплексах работы возобновятся в первой декаде июня.
С чем связана задержка? «Вынужденная остановка действительно сказалась на всем рынке. Ведь работы останавливались не только на строительной площадке, — объясняет Андрей Рябинский. — Разорвались почти все цепочки обеспечения стройки – рабочая, материальная, техническая, документальная.
Если помните, о разрешении возобновлять строительство мы также узнавали за один-два дня – это не могло не повлиять на скорость начала работ. В конце концов, люди, строители, разъезжались в разные регионы – их надо было собирать на стройки. Этот процесс невозможно завершить за один день».
По данным пресс-службы ПИК, компания сумела возобновить работы по большинству своих объектов за 8 часов. «Основная трудность — быстро мобилизировать трудовые ресурсы после снятия ограничений.
Если этого не сделать — восстановление объёмов строительства может занять месяцы.
ПИК — вертикально интегрированная компания: большинство производств находятся в контуре группы, а большую часть рабочих составляют жители Московского региона», — заявила пресс-служба.
Однако и у этой компании есть как минимум один проблемный объект. Жилой комплекс «Измайловский лес» достался ПИК от поглощенной ею компании «Мортон». «Мы требуем… Дать разъяснения на каком основании застройщик ООО «РИВЬЕРА ПАРК» умышленно затягивает сроки сдачи объекта, а также на каком основании сроки окончания строительных работ перенесены с 18 мая 2020 г.
на 2 календарных месяца!» — так выглядит только один пункт из открытого письма дольщиков «Измайловского леса» президенту ГК ПИК Сергею Гордееву. Изначально планировалось, что заселение начнется в декабре 2019 года, однако потом сроки многократно переносились.
«Мы также понимаем, что застройщик пострадал от эпидемии коронавируса в 2020 году, но это нисколько не дает вам права переносить сроки окончания строительных работ на июнь-июль месяцы 2020 года», — пишут дольщики. «На завершающем этапе ведутся работы по отделке и пуско-наладочные мероприятия, — ответили на вопрос Forbes в пресс-службе ПИК.
— Мы общаемся с инициативной группой и предоставляем им всю актуальную информацию о ходе проведения работ и графике заселения».
По данным Единого реестра проблемных объектов, в Москве таких объектов около 150. В этот список входят дома, завершение строительства которых задерживается больше, чем на полгода. «Вторую очередь жилого комплекса «Медовая долина» компании «Баркли» Леонида Казинца обещала сдать во втором квартале 2020 года, сейчас сроки перенесены на 4 квартал 2020.
В апреле там сократили пресс-службу и перевели отдел маркетинга на аутсорсинг. Сдача ЖК «Филатов луг» от компании «Инград» откладывается как минимум до июля 2020 года из-за судебных тяжб.
Тех, кто сдают без просрочки, можно пересчитать по пальцам», — говорит адвокат Алексей Бессонов, который помогает дольщикам взыскивать штрафы и неустойки с застройщиков в суде.
Но повлиял ли на это коронавирус? «В целом пока ситуацию рано называть «драматичной», потому что провалы спроса длительностью 1-2 месяца нередко случаются на рынке новостроек с отдельными проектами и застройщики к ним обычно готовы, — говорит управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая.
— Несвоевременный ввод в эксплуатацию домов, к сожалению, остается широкой практикой на рынке. Каждый год только примерно половина домов сдается вовремя. В текущих условиях нельзя исключать, что некоторые девелоперы воспользуются ситуацией и спишут просрочку на ограничительные меры».
«По тем объектам, по которым сдвиги были, они и сейчас продолжаются», — делится своими наблюдениями Алексей Бессонов.
«Возможно, из-за карантина возник некоторый сбой, но он не критичный, — согласен управляющий партнер Webster Константин Ковалев. — Стройка живет в состоянии сбоя. Зато карантин может «прикрыть» управленческие ошибки и провалы».
ФСК
Застройщики осмелели и перестали страшиться новых проектов, а банки с удовольствием дают на них деньги. В октябре рынок столичных новостроек пополнится как маленькими проектами, так и на удивление крупными, которых не было уже давно и, казалось, долго еще не будет.
На рынке новостроек царит приятное оживление: банки массово одобряют застройщикам многомиллиардные кредиты в качестве проектного финансирования, то есть деньги на новые проекты скорее всего будут.
На этом фоне застройщики опять почувствовали уверенность в завтрашнем дне (от слова «день») и не боятся приступать к масштабным проектам.
Не обошелся октябрь без супердорогого жилья и апартаментов, хотя, казалось бы, интерес к последним угас настолько, что рискованно приступать к реализации новых. Но кто не рискует, тот не пьет и не ест.
На юго-востоке Москвы в октябре началась реализация клубного дома ЖК «L'Club». 23-этажный четырехсекционный дом на 506 квартир и с паркингом на 246 машино-мест расположится на улице Совхозная, 10Б. Застройщиком выступает ТПУ «Люблино». Стоимость квартир начинается от 6,4 млн, площадь — от 39,09 кв. м. Ввод в эксплуатацию запланирован на 2021 год.
Большой проект появился в октябре на сайте Novostroy.ru — ЖК «Alia». Проект немного таинственный, характеристики его до конца не озвучены. Девелопер уверяет, что к проектированию имеют отношение архитекторы небоскреба «Бурдж–Халифа» в Дубае, то есть архитектурное бюро Skidmore, Owings & Merrill.
В России это солидное бюро проектировало апарт-комплекс «Око» от Capital Group. Девелопер тоже непростой — инвестиционно-промышленная группа Vi Holding, которая ранее на территории бывшего аэропорта Тушино планировала реализовать «Ростех-сити» со штаб-квартирой этой организации.
И от своих планов, видимо, компания не отказывается, но подкорректировала их, начав с жилого комплекса. Минимальная цена в «Алие» — 4,8 млн рублей за 26,5-метровую студию. К слову сказать, в конце октября ВТБ и Сбербанк одобрили Vi Holding кредитную линию на 41,5 млрд рублей на строительство бизнес-парка площадью почти 300 тыс. кв.
м. Бизнес-парк появится так же на территории бывшего аэропорта Тушино, как и новый ЖК.
ГК «ПИК» (рейтинг А+) приступил к реализации квартир в ЖК «Просторная 7», который построит на востоке Москвы, в районе Богородское. В рамках проекта будут возведены две башни высотой 31 и 32 этажа, в которых разместятся 732 квартиры и подземная автостоянка на 230 машино-мест. Минимальная цена — 5,1 млн рублей за 20-метровую студию. Заселение — до конца 2022 года.
ГК «Самолет Девелопмент» (рейтинг А) приступила к реализации ЖК «Алхимово», который будет построен в Новой Москве, около деревни Алхимово. В рамках проекта будет возведено 363 тыс. кв. м жилья и коммерческой недвижимости.
Также будет построены два детсада на 525 мест и школа на 1200 учащихся. В многоуровневом наземном паркинге смогут разместиться 1700 автомобилей. Сейчас в продаже два корпуса. Минимальная цена квартиры — 2,5 млн рублей.
Сдача в эксплуатацию — II квартал 2021 года.
Также в октябре стало известно, что ГК «Самолет» инвестирует порядка 30 млрд рублей в реализацию нового проекта в Московской области — ЖК «Мытищи». В рамках этого проекта будет построено более 400 тыс. кв. м недвижимости. Старт реализации намечен на 2020 год, завершение проекта — на 2030 год.
Компания Tekta Group (рейтинг В+) приступила в начале октября к реализации ЖК «Квартал на набережной Now» на полуострове Нагатинской поймы на юге столицы.
Новый район на берегу Москвы-реки будет состоять из 20 разноэтажных зданий вдоль берега реки, из которых в продажу поступили корпуса 4.1, 4.3 и 4.4. Они будут введены в эксплуатацию в IV квартале 2021 года.
Минимальная цена — от 7,7 млн рублей. Компания за октябрь умудрилась объявить о двух повышениях цен!
В октябре свой первый столичный проект запустил петербургский застройщик — компания «РосСтройИнвест». ЖК «Eleven» (что значит «Одиннадцать», намек на адрес) будет возведен на Звенигородском шоссе, 11, в центре Москвы.
Комплекс будет вмещать 90 квартир в двух 19-этажных башнях, соединенных друг с другом стеклянной галереей. В двухуровневом паркинге запланировано 158 машино-места. Квартиры стоят от 25 млн рублей. Сдача комплекса намечена на II квартал 2021 года.
Это самый дорогой «выход» октября.
Нестационарное жилье
Несмотря на последнюю аналитику, согласно которой спрос на апартаменты в Москве серьезно упал, застройщики не отказываются от этого формата недвижимости. Хотя, возможно, у них просто нет другого выбора.
Так, в октябре компания «НМ-10» приступила к реализации апартаментов в МФК «Din Haus», который возводит на севере Москвы, на ул. Нижняя Масловка, 10Б. В продаже «номера» площадью от 29 кв. м и ценой от 7,3 млн рублей. Ввод в эксплуатацию намечен на III квартал 2020 года.
ГК «ФСК» (рейтинг А+) вывела на рынок апарт-отель «Движение. Тушино» в формате buy-to-let, который рассчитан на частных инвесторов. Отель находится в одном из корпусов апарт-комплекса МФК «Движение. Тушино», расположенного на северо-западе Москвы, в районе Покровское-Стрешнево.
Номерной фонд отеля составляет 210 апартаментов площадью от 26 до 45 кв. м. Отель будет работать в режиме полноценной гостиницы и сертифицирован на 3*. Стоимость номера категории Standard с отделкой и мебелью — 6,1 млн рублей. Срок передачи апарт-отеля запланирован на конец 2022 года.
ГК «ФСК» обещает доходность от 9 до 13 % годовых, без учета роста стоимости недвижимости.
ГК «Радуга» предлагает приобрести апартаменты в Новой Москве, в поселении Московский, на улице Солнечной. В МФК «Клубный дом Солнечный» запланировано 218 «номеров» стоимость от 2,5 млн рублей. Ввод в эксплуатацию — I квартал 2020 года. Правда, такое ощущение, что проект до конца так и не выведен в продажу — на сайте комплекса слишком мало информации и отсутствует ряд необходимых документов.
Эксперты говорят, что на рынке Москвы объявился свежий тренд — реконструируемые дома, которые реализуются под соусом новых ЖК. То есть придуман очередной способ легально заработать, перефразируя слова Остапа Бендера. В октябре открылись продажи в ЖК «Бульвар Матроса Железняка 11» и «Измайловский проезд 22-1» от одноименных ЖСК.
Да-да, старая добрая форма строительных кооперативов не сгинула на веки вечные. Оба проекта представляют собой реконструкцию старых зданий (без отселения жителей, что важно) с надстройкой. ЖК «Бульвар Матроса Железняка 11»будет реконструирован до конца 2021 года на севере столицы, адрес — название ЖК.
Минимальный ценник в надстраиваемых этажах — 10 млн рублей. «Измайловский проезд 22-1» — до конца 2020 года в районе Измайлово ВАО Москвы. Минимальная цена квартиры — 6 млн. Интересно будет поглядеть на столичный опыт не только полного сноса, но реконструкции старого фонда.
Пока что из 46 домов, которым власти Москвы дали зеленый свет на реконструкцию, только в пяти собственники решились на такой эксперимент.
Новые очереди в старых новостройках
Как всегда, основная активность застройщиков пришлась на старые проекты с долгой историей реализации. Отметились как застройщики Москвы, так и Подмосковья.
ГК «Интеко» (рейтинг А) приступила к продажам корпуса 2 в ЖК «West Garden», расположенном в районе Раменки ЗАО города Москвы. Стоимость квартир во втором корпусе начинается от 7,2 млн.
«ЛСР Недвижимость-Москва» вывела в продажу новый корпус №1 ЖК «Ленинградка 58» (включен в Белый список), который расположится в Головинском районе Москвы.
В доме будет 29 этажей, два подъезда и 224 квартиры. Почти 90% квартир в новом корпусе будут видовыми, утверждает «ЛСР». В том числе двухкомнатные квартиры, окна которых будут выходить на две стороны.
Цены на жилье начинаются от 7,5 млн рублей.
ГК «Пионер» (рейтинг В+) открыла продажи квартир в новом урбан-блоке К1 второй очереди ЖК «LIFE-Варшавская», который возводится в районе Москоречье-Сабурово. Здесь можно приобрести квартиру без отделки площадью почти 47 кв. м за 8,5 млн рублей.
ГК«Инград» (рейтинг В+) запустила продажи квартир в корпусах №№10 и 11 ЖК «Преображение», строительство которого ведется в Богородском районе, на востоке Москвы. Это последние два дома проекта. Минимальная цена за лот на старте составит от 4,6 млн рублей. Ввод домов в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2021 года.
Но самую бурную деятельность в октябре развила ГК «ПИК», которая расширила предложение сразу в девяти своих проектах, не считая новичка, о котором рассказывалось выше. В Москве обновились пять жилых проектов этой крупнейшей российской компании.
В ЖК «Лефортово парк» (включен в Белый список), который реализуется в районе Лефортoвo столицы, вышли в продажу квартиры в корпусе №15 площадью от 20,6 кв. м и ценой от 5,8 млн рублей. Заселение запланировано до 28 февраля 2021 года.
В ЖК «Люблинский парк», который строится на юго-востоке столицы, начались продажи квартир в 23 корпусе проекта. 20-метровая студия здесь обойдется в 3,8 млн рублей. заселение до конца 2021 года. Жилой комплекс строится в московском районе Люблино.
В ЖК «Западный порт» (включен в Белый список), который возводится в ЗАО столицы на ул. Заречная, стали доступны покупателям квартиры в секции 7 блока 2.2. студии в этом блоке стоят от 7,2 млн рублей. Заселение — до 1 марта 2022 года.
В ЖК «Бунинские луга», который расположится в Новой Москве, начались продажи корпуса 2.1. Минимальная цена — 3,3 млн рублей за 20-метровую студию. Заселение до 30 июня 2022 года.
В ЖК «Саларьево парк», который строится в Новомосковском административном округе, запущены продажи квартир в корпусах 31 и 33 проекта. Минимальная цена — 4 млн рублей за 19,8-метровую студию. Заселение до марта 2022 года.
Четыре проекта ГК «ПИК» обновила и в Подмосковье. Так, в ЖК «Измайловский лес», который строится в Балашихе, начались продажи нового пула квартир ценой от 2,8 млн рублей. Заселение — до 1 февраля 2021 года.
В ЖК «Люберцы парк», который строится в Люберцах на улице 8 Марта, начались продажи 7 корпуса с квартирами площадью от 20 кв. м и ценой от 2,9 млн. Заселение — до конца 2021 года.
В ЖК «Люберецкий», который появляется в Люберецком районе Московской области на границе со столичным микрорайоном Некрасовка, вышел на рынок корпус №5 с квартирами площадью от 19,8 кв. м и ценой от 2,9 млн рублей. Заселение — до 30 ноября 2021 года.
В ЖК «Бутово парк 2», который строится рядом с поселком Дрожжино Ленинского района Подмосковья, вышли в продажу квартиры в корпусе 20-22.3. Стоимость квартир начинается от 2,8 млн рублей. Заселение — до апреля 2022 года.
ГК «Гранель» (рейтинг В) приступила к продажам квартир в новых корпусах №№32, 33 и 34 в ЖК «Государев дом» (рейтинг А-ВВ), который реализуется в 5 км от МКАД в городе Видном. Цены на квартиры начинаются от 2,2 млн рублей. Ввод домов в эксплуатацию — IV квартал 2020 года.
Также компания вывела на рынок квартиры в корпусах 24, 33 и 34 МЖК «Театральный парк» в городе Королев. Стоимость квартир в новых корпусах начинается от 2,2 млн рублей, а квартиры с отделкой представлены по цене от 3,5 млн рублей.
ГК «Инград» открыла продажи сразу в двух новых корпусах ЖК «Новое Медведково»(рейтинг А-ВВ), строительство которого осуществляется в подмосковных Мытищах. Минимальная цена на старте — от 3 млн рублей. Ввод домов в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2021 года.
Банкиры уходят в строители
Как можно заметить, активность проявляют хорошо известные, крупные компании. Именно они в первую очередь получают проектное финансирование от банков, что позволяет им работать по новым правилам с использованием эскроу-счетов.
Мелкие застройщики отношения с банками налаживают с трудом или вообще не налаживают. Более того, некоторые крупные застройщики имеют в составе своих акционеров не менее крупные банки, которые по сути кредитуют свой же бизнес.
Банк ВТБ, к примеру, не только предоставил ГК «ПИК» проектное финансирование на несколько десятков миллиардов рублей (точная сумма не афишируется), но и прикупил дополнительную долю этой компании, потратив, по оценкам экспертов, более 30 млрд рублей.
ГК «Интеко», которая входит в банк «Открытие», получила от своего банка кредитную линию на 38 млрд рублей для реализации московских проектов. Московский кредитный банк (МКБ) и ГК «Инград» в ноябре подписали договор о проектном финансировании на 3,35 млрд рублей второй очереди ЖК «Одинград». Квартал Семейный».
Мажоритарным акционером компании «Инград» является концерн «РОССИУМ» — структура Романа Авдеева, основного бенефициара Московского кредитного банка. Вывод: строительство жилья постепенно переходит в руки застройщиков, связанных тесными узами с банками.
Переход на проектное финансирование этот процесс ускорит, и скоро можно будет писать: «Банк такой-то вывел на рынок новый жилой комплекс». Вообще получается крутая схема: сами строят, сами себя кредитуют, еще и на ипотеке зарабатывают. Три в одном, как говорится. Не лопнули б только от такого обжорства.
Подробнее>>>