Может ли муж подарить жене свою долю ипотечной квартиры?

18 276 просмотров

Каждый человек распоряжается личным имуществом по собственному усмотрению. Однако иногда волеизъявление граждан попадает в зависимость от третьих лиц. Например, если жилье находится в залоге у банка. Такое часто встречается при оформлении ипотеки. Дарение доли в ипотечной квартире возможно только с согласия заимодавца.

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире

Закон не запрещает гражданам отчуждать залоговое имущество. Правило распространяется и на часть жилого помещения (ст.37 ФЗ №102-ФЗ).

Однако тут есть свои нюансы:

Срок кредитования. Довольно часто ипотека оформляется на 20–25 лет. И далеко не каждый заемщик в состоянии выполнить свои обязательства. Иногда гражданам приходится продавать жилье для погашения задолженности.

Юридическим собственником квартиры или ее части после оформления ипотеки становится покупатель, т. е. заемщик. Однако фактически имущество находится в залоге у банка.

Обременение сохраняется в течение срока действия кредитного договора. Следовательно, самостоятельно распоряжаться имуществом владелец уже не может. Права и обязанности сторон (кредитора/заемщика) закреплены соответствующим соглашением.

Данные о наличии ограничений в отношении имущества вносятся в ЕГРН (ст.37 ФЗ №218-ФЗ).

Согласие кредитора. Обязательным условием при продаже доли в ипотечной квартире является согласие кредитной организации. Причем необходимо учесть, что банки дают согласие только в исключительных случаях. Но в ипотечном соглашении может быть предусмотрен иной порядок отчуждения жилья.

Пример. Гражданин К. решил подарить свою часть квартиры дочери. Однако жилье приобреталось в ипотеку. Владельцев квартиры было двое – даритель и его бывшая супруга. Срок кредитования оканчивался через 1,5 года. Сумма задолженности была незначительной.

Совладелица была не против переоформления части квартиры на дочку. Заемщик обратился в банк с просьбой о выдаче согласия на сделку. Финансовая организация пошла на уступки должнику. Даритель отписал свою часть квартиры дочке. Кредитные обязательства остались на заемщике.

Обременение сохранялось до полного погашения ссуды.

Проект договора дарения доли квартиры в ипотеке

Типовой формуляр соглашения:

Любые изменения и дополнения в договор дарения вносятся с учетом жизненных обстоятельств. Например, если жилье находится в обременении, то данный факт следует отобразить в документе.

Скачать образец договора дарения доли квартиры

Порядок дарения

Оформления дарственной на долю квартиры проходит с обязательным участием нотариуса. Такой порядок действует с 2017 года. Участникам сделки нужно подготовить пакет документов, обсудить ключевые моменты договора и обратиться в нотариальную контору.

Если кредитный/ипотечный договор предусматривает необходимость получения согласия кредитора на отчуждение жилья, то дарителю придется предварительно получить одобрение банка.

Нотариус обязательно потребует письменное согласие заимодавца. Его отсутствие может привести к отказу в совершении нотариального действия. Аналогичные последствия будут при обращении в Росреестр.

Условия

Основным условием дарственной является ее безвозмездность. Даритель не получает возмещения стоимости жилья, как при продаже имущества.

Договор не должен содержать встречные обязательства имущественного характера. Отображение подобных положений является поводом для оспаривания сделки.

Не менее важным условием сделки является внятное описание объекта недвижимости (размер доли, площадь отчуждаемого помещения и квартиры, адрес и др.).

Передача имущества в дар происходит исключительно при жизни его собственника. Посмертное отчуждение жилья происходит путем оформления завещания.

Еще одним важным моментом является наличие согласия совладельцев. Например, если имущество находится в совместной собственности нескольких лиц.

Обойтись без одобрения сделки можно в таких случаях:

Квартирой владеет всего два человека (муж/жена) и сделка осуществляется между ними.
Имущество находится в долевой собственности граждан.
При наличии договора о выделении долей.

Дарственная должна содержать пункт о принятии имущества выгодополучателем в дар. Его наличие подтверждает волеизъявление одариваемого субъекта.

Дополнительным пунктом соглашения является ссылка о регистрации права собственности на жилье.

Порядок действий

При наличии обременений в отношении отчуждаемого жилья порядок действий дарителя несколько меняется.

Как мужу подарить жене квартиру в браке: нюансы оформления дарственной

С переходом российской экономики на рыночные рельсы операции с недвижимым имуществом приобрели большую актуальность. Разобраться в разнообразии положений законов, касающихся института собственности, непросто, особенно, если речь идёт о сделках между мужем и женой.

Имеет ли право муж подарить квартиру жене

Чтобы ответить на этот вопрос, нужно разобраться в том, какие режимы собственности могут действовать между супругами. Согласно Семейному кодексу РФ, это может быть режим собственности:

Совместной.
Долевой.
Раздельной.

Если супруги имеют общую квартиру, её дарение жене мужем и наоборот недопустимо, а при долевой и раздельной собственности это вполне возможно.

Рассмотрим возможность и невозможность дарения в зависимости от каждого из видов собственности отдельно.

Дарение квартиры, купленной в браке

Если имущество наживается во время официально зарегистрированного брака, согласно статьям 33 и 34 СК РФ, оно становится общим. Из списка общей собственности исключается имущество:

Нажитое супругами до брака.
Доставшееся по наследству.
Принятое в дар.
Приватизированное.

Квартира, приобретённая указанными выше способами одним из супругов, может быть подарена другому в период брака.

В остальных случаях, независимо от того, на чьё имя оформляется жильё, оно будет принадлежать обоим. На него имеет право и тот из супругов, который в браке не работал, и на это были уважительные причины. Например, он вёл домашнее хозяйство и воспитывал детей. При этом муж и жена владеют жильём совместно, так как доли в нём не выделяются.

Любая сделка предполагает возникновение, изменение или прекращение правовых последствий. В случае же дарения совместной собственности друг другу ничего не меняется. Понятно, что в такой ситуации оно невозможно, так как муж будет дарить жене её же квартиру. Такая сделка является недействительной, так как квартира из общей опять же становится общей.

Из этого следует, что дарение между супругами квартиры, которую они купили вместе в браке, невозможно, пока она является их общим имуществом.

Изменение режима общего имущества

Для того, чтобы один супруг мог подарить квартиру в браке другому, необходимо изменить законный режим совместного имущества на договорной.

Существует возможность составления одного из двух видов договоров – брачного и о разделе совместно нажитой собственности.

Договор о разделе имущества, являющегося совместно нажитым

Он может быть заключён и в браке, и после развода в письменной форме. Делится как всё имущество, так и его часть, но это касается только тех вещей и предметов, которые нажиты совместно.

Выступать сторонами такого соглашения могут только супруги или бывшие муж и жена. Соглашение вступает в силу с момента подписания, нотариальному удостоверению и госрегистрации оно не подлежит, но необходимо регистрировать переход права собственности на недвижимость.

Брачный контракт

Его можно заключить как до брака, так и во время него. Действовать договор начнёт с даты регистрации супружеских отношений, а закончит с расторжением брака, если в условиях не предусмотрено иное. В соглашении супруги могут распорядиться квартирой по обоюдному желанию.

Брачный договор должен быть не только письменным, но и заверенным нотариально. Он регулирует отношения, касающиеся как имеющегося имущества, так и того, что может быть нажито в будущем.

Заключив один из указанных договоров, можно:

перевести квартиру из совместной собственности в долевую, при этом доли необязательно должны быть равными;
прописать, что квартира переходит в единоличное владение жены или мужа.

После того, как право собственности будет оформлено, можно подарить долю или всю квартиру, а также оформить отказ от доли.

Последовательность шагов по оформлению дарения

Представляется, что договор дарения квартиры, собственником которой является один из супругов, будет оптимальным вариантом передачи её (или её части) другому. Чтобы оформить дарение правильно, рекомендуется использовать следующий алгоритм.

Скачать образец договора дарения квартиры.

Шаг 1-й – составление текста договора

Договор дарения квартиры заключается в письменной форме. Чтобы составить его правильно, сторонам нужно прийти к единому мнению по поводу всех условий, являющихся существенными.

К ним относятся те, без которых договор не может быть заключён, и те, которые стороны считают нужным включить в него.

Для дарения существенным является условие о предмете, поэтому необходимо подробно описать квартиру или долю, указав:

адрес;
этаж;
площадь – общую и жилую;
количество комнат;
величину доли – если дарится часть квартиры.

К существенным стороны могут отнести условие о праве дарителя на проживание в квартире. Оно может быть предоставлено как на определённый отрезок времени, так и бессрочно.

Скачать образец договора дарения без нотариуса и его существенные условия.

Шаг 2-й – нотариальное удостоверение

Согласно закону о регистрации недвижимости № 218-ФЗ от 13.07.2015, сделки по отчуждению доли в квартире подлежат нотариальному удостоверению. Поэтому, если один из супругов решил преподнести другому в подарок не всю квартиру, а долю в ней, то договор необходимо заверить у нотариуса. При желании удостоверяется и дарение всей квартиры.

Обращаться можно как к частному, так и к государственному нотариусу, но только в том районе, где находится жилплощадь, предназначенная для дарения. Для этого нужно собрать следующие документы:

Паспорта супругов.
Свидетельство о праве собственности на квартиру или выписку из Росреестра.
Договор, подтверждающий владение квартирой не на праве общей собственности:

брачный;
о разделе имущества;
дарения;
приватизации;
свидетельство о праве на наследство.

Техпаспорт на квартиру.
Справку из ЖЭУ о лицах, зарегистрированных на жилплощади, передаваемой в дар.

Согласно НК РФ, нотариальный тариф за процедуру удостоверения дарения близкими родственниками рассчитывается следующим образом:

Если квартира стоит меньше, чем 10 млн руб., цена заверения дарственной составит 3 тыс. руб. + 0,2%.
Когда стоимость недвижимости превышает указанный предел, услуга нотариуса будет стоить примерно 23 тыс. руб. + 0,1% от сделки, но не более, чем 50 тыс. руб.

Кроме того, нотариус берёт плату за различные технические услуги, такие как составление проекта договора и копирование документов. Средние расценки на них по России в больших городах – от 3 до 12 тыс. руб.

Шаг 3-й – госрегистрация и получение выписки из ЕГРН

Переход права собственности на квартиру, как и на другую недвижимость, подлежит госрегистрации. Это нужно сделать и при дарении всей жилплощади, и её доли.

Регистрацию осуществляет Росреестр и его отделения на местах. Туда нужно подать заявление и приложить к нему указанные выше документы и квитанцию об оплате пошлины. Подать необходимую документацию можно несколькими способами:

непосредственно в местное отделение Росреестра;
через МФЦ;
по почте, с описью вложения, с объявленной ценностью и уведомлением о вручении;
посредством интернета в виде электронных документов, в том числе через сайт Росреестра;
поручив это действие нотариусу, который удостоверил сделку;
путём приглашения сотрудников Росреестра на дом.

Проведение регистрации прав на недвижимость подтверждается выпиской из Госреестра. За это нужно заплатить пошлину за всю квартиру – 2 тыс. руб., за долю в ней – 200 руб.

Согласно НК РФ, дарение квартиры между близкими родственниками обложению подоходным налогом не подлежит. Это правило действует и в отношении мужа и жены.

Можно ли оспорить дарственную на квартиру

До того времени, пока даритель не ушёл из жизни, законность дарения может оспорить только он. Другие люди, скорее всего, проиграют дело.

К ситуациям, когда даритель может попытаться оспорить сделку, относятся следующие:

вымогательство;
мошенничество;
угрозы;
смерть одаряемого лица;
банкротство дарителя;
бесхозяйственное отношение к подаренной квартире, которое может привести к её утрате или значительным повреждениям.

После смерти дарителя сделку может оспорить:

лицо, принявшее дар.
его родители, дети, другие родственники.
другие лица, интересы которых затронул акт дарения.

Права других лиц рассматриваются как нарушенные, если:

Договор подписывался и осуществлялся под давлением.
Была угроза здоровью или жизни дарителя, его близких.
Он находился под действием спиртного, наркотических веществ, не отдавал себе отчёта в происходящем.
Имели место введение его в заблуждение и обман.
В соглашении обнаружены ошибки, исправления, подделки, подчистки.

Выводы

Подарить купленную супругами в браке квартиру невозможно, если относительно имущества супругов действует законный режим, то есть оно является их общей собственностью.
Можно подарить квартиру жене или мужу, если она приобретена одним из супругов до брака, досталась по наследству, принята в дар, приватизирована.
Чтобы передать в дар недвижимость, приобретённую в период супружества, нужно разделить жильё путём подписания брачного договора, соглашения о разделе имущества. После этого можно оформить дарственную или отказ от доли в пользу другого супруга.
Относительно договора купли-продажи имущества, которое поделено в соответствии с одним из указанных соглашений, можно сказать, что его заключение между супругами является нецелесообразным и может быть признано недействительным.

Это связано с тем что, когда один из супругов покупает у другого квартиру, она снова переходит в совместную собственность, а денежные средства, переданные от продавца к покупателю, также остаются общими.

Можно ли подарить квартиру, если она в ипотеке?

Подарить квартиру в ипотеке возможно, но далеко не просто. Ипотека самый доступный и долгосрочный вид займа на данный момент. Поэтому неудивительно, что у людей, оформивших жилищный кредит возникает масса вопросов по недвижимости и ее дальнейшей судьбе.

Законодательное регулирование вопроса

Суть дарительной процедуры зафиксирована в ст. 572 ГК РФ. Так, по смыслу названой нормы дарение предполагает переход имущества одного собственника по его волеизъявлению другому человеку на безвозмездной основе.

Все происходит быстро и гладко, если имущество реально принадлежит дарителю и на него нет претензий третьих заинтересованных лиц, например, как при залоговой квартире в случае ипотечного займа. Разрешение этой ситуации можно найти в нормах действующего в РФ закона «Об ипотеке».

Согласно п.1. ст. 37 названого акта отчуждение предмета залога возможно исключительно по факту одобрения сделки кредитным учреждением или иным способом, предусмотренным в соглашении.

ВАЖНО !!! Смена владельцев хлопотное и рискованное дело для банка. Поэтому залогодержатель очень неохотно соглашается на проведение процедуры, а часто, в самом кредитном соглашении предусмотрен пункт, запрещающий осуществление всякого рода перехода прерогатив залоговой собственности.

Чтобы банк выдал свое разрешение, собственнику необходимо доказать разумность такого перехода. Однако голословным утверждениям не поверит ни одно учреждение. Например, при резком ухудшении здоровья или не обнадеживающем диагнозе нужно представить доказательственные документы из медицинское учреждения.

Банк не одобрит процедуру в случае увеличения рисков неполучения заемных средств. То есть подарить квартиру пенсионеру или несовершеннолетнему ребенку, скорее всего, не удастся. У организации могут возникнуть сложности с реализацией квартиры при задолженности заемщика в случае регистрации или наличия прерогативы собственности у ребенка.

Дарительный процесс различным категориям лиц

Подарить квартиру с еще непогашенной ипотекой реально только при согласии банка на осуществление сделки. Однако не для всех категорий лиц это возможно сделать.

Таблица проиллюстрирует разрешение ситуации для каждого претендента на предмет дарения в отдельности:

Категория	Возможно/невозможно
Детям	Не достигшие 18-летия лица не рассматриваются банковскими учреждениями в качестве индивидов, которым целесообразно передавать ипотечную недвижимость. Объясняется это отсутствием у детей дееспособности. То есть подарить залоговое жилье сыну или дочери в рф не представляется возможным. Однако получить имущество ребенок вправе по завещательному распоряжению
Супругам между собой	Переход ипотеки и преференции обладания жене или мужу также не предусмотрен, поскольку изначально учитывается общность имущества. Исключением выступают случаи оформления ипотечного займа в добрачном состоянии или если супруги пребывают в разводе и один желает избавиться от статуса созаемщика. Учреждение станет проводить оценку платежеспособности другой стороны и в случае положительного решения, процедура будет считаться легальной
Родственнику	Кредитное учреждение вновь станет оценивать финансовые возможности претендента и если учтет их удовлетворительными, то любой из родственников вправе рассчитывать на оформление сделки
Созаемщику	Данное лицо обладает равным перечнем преференций и обязательств по отношению к предмету займа. Однако вопрос о дарении может возникнуть при желании со кредитуемого выйти из этого статуса и отдать свои прерогативы второму индивиду. Тогда организация начнет просчитывать собственные риски и способность к выплатам другого заемщика.

Таким образом, для разных претендентов предусмотрены дифференцированные условия и перспективы. Стоит учитывать и требования различных заемных учреждений при подаче соответствующей заявки. Наиболее лояльным в вопросах отчуждения и включения в долю, например, несовершеннолетних детей, является Сбербанк.

Алгоритм действий

Начальным этапом для дальнейших действий послужит получение разрешения от банковской организации.

Для этого необходимо потенциальному дарителю посетить учреждение и предоставить следующую документацию:

Удостоверение личности заявителя.
Документацию, подтверждающую прерогативу собственности предмета процедуры.
Предполагаемый текст соглашения о дарении.

После того как одобрение от учреждения получено, то нужно оформлять уже непосредственно договор перехода преференции обладания недвижимостью на другого человека.

Здесь следует иметь с собой бумажное сопровождение:

паспорт владельца имущества;
удостоверение личности принимающего в дар лица;
свидетельство о преференции владения;
техническая документация на жилье;
кадастровый паспорт квартиры;
выписка из единого реестра;
если квадратные метры были приобретены в брачном союзе, то понадобится согласие второго супруга, прошедшее заверение у нотариуса;
выписка из домовой книги;
в случае затрагивания преференций несовершеннолетнего индивида – согласие на осуществление сделки от органов опеки;
одобрение от кредитного учреждения.

Если совладельцами являются несколько человек, то в соглашении необходимы подписи всех заинтересованных лиц. На законодательном уровне не установлено требование по нотариальному заверению данного вида договорных отношений.

Текст документа составляется в простой письменной форме. Однако при сложностях и существующих тонкостях процесса не лишним будет обращение к нотариусу с целью заверения, который также подскажет слабые моменты содержательной части.

ВНИМАНИЕ !!! Впоследствии на протяжении года необходимо пройти процедуру регистрации соглашения в Росреестре. Если данное действие опускается или не учитывается сторонами, то такой договор считается недействительным.

Не стоит забывать про оплату госпошлины, а также подоходный сбор. Последний взимается в случае отсутствия родственных связей между дарителем и одаряемым. Размер госпошлины зафиксирован в 1000 рублей для каждого индивида. Поэтому дарение не всегда экономически просчитанная процедура.

В соглашение обычно включают:

Личные сведения об участниках, в том числе и банка.
Ссылку на документацию, доказывающую прерогативу обладания недвижимостью.
Техническая характеристика квадратных метров.
Указание на безвозмездный характер передачи.
Список дозволений и запретов для сторон.
Распорядок передачи преференции собственности с уточнением по ипотеке на жилье.

Проставляется положение о согласии индивида на обретение не только преференции заемщика на жилплощадь, но и его обязательства.
Дата и подписи участников.

По факту нового оформления индивид получает свидетельство об обладании жилищем, находящемся в обременении у банка. Также вносятся трансформации в соглашение о страховании недвижимости, поскольку фигурирует новый владелец.

Проведение процедуры без согласия банка

Оформление дарственной без участия кредитора не представляется возможным. Чтобы завершить процесс перехода имущественных преференций к другому человеку на жилье потребуется государственной регистрация, а как раз в реестре есть все сведения об обременениях на квадратные метры.

Тем более если жилплощадь приобретена по ипотеке, то потребуется документация из банковского учреждения. При отсутствии этих бумаг сделку не пропустит по учету сотрудник уполномоченной организации.

Если же владелец решится на мошеннические операции для реализации задуманного, то кредитное учреждение вправе поступить с заемщиком следующим образом:

подать исковое заявление с целью признания недействительности сделки;
потребовать досрочной ликвидации займа и штрафных санкций, примененных по причине нарушения подписанного кредитного соглашения;
реализовать предмет залога в принудительном порядке.

Если же заемщик подаст встречный иск на банк о его нелегальных действиях, то выиграть процесс будет нереально. Поскольку изначально именно кредитуемое лицо совершило нарушения по отношению к кредитору.

Некоторые тонкости

При получении такого рода подарка есть свои нюансы, которые важны и их стоит учитывать:

Принимая дар, индивид автоматически соглашается с особенностями владения залогового имущества.
При неуплате суммы долга банк вправе выселить собственника жилплощади и реализовать принадлежащую квартиру через публичный аукцион. Организации все равно кто теперь выступает владельцем, главное – вернуть отданные средства с процентами.
В случае наличия задолженности и просрочки по платежам на момент дарения или регистрации сделки, об этом факте надлежит предупредить получающего подарок человека.
Новый собственник также не вправе в полной мере распоряжаться недвижимостью до тех пор, пока у заемщика и банка остаются непогашенные денежные обязательства.

Таким образом, подарить ипотечное жилье возможно, но исключительно по факту одобрения банка такой сделки. Для получения согласия стоит доказать разумность перехода прерогативы владения – преклонный возраст заемщика, наступившее тяжелое состояние здоровья и прочее.

Передать преференции обладания несовершеннолетнему ребенку или престарелому родителю вряд ли удастся.

Переоформление ипотеки при разводе супругов (на жену или на мужа)

Даже если банк даст разрешение на дарение части квартиры одним супругом другому, это не решит проблему. Избавиться от обязательств можно лишь продав квартиру и досрочно погасив долг – и то, если банк согласится потерять проценты. Конечно, можно и вовсе эти обязательства не брать, предусмотрев данный пункт в брачном контракте. Но есть еще один способ, позволяющий привести фактическое и юридическое положение дел к тождеству – переоформить ипотеку на жену или мужа.

На практике сложилось непреложное правило: при оформлении ипотеки одним супругом, второй непременно становится созаемщиком. Таким образом банки страхуются от потери половины залога в случае развода.

Ипотечная квартира, приобретенная за время брака, считается совместно нажитым и имуществом, а потому при расторжении союза делится пополам (или на неравные части, если за время брака у супругов появились дети). Разумеется, распавшаяся чета редко продолжает совместное проживание, поэтому зачастую такую квартиру продают, разменивают, либо выкупают у супруга вторую половину.

Самым резонным вариантом является переформление ипотеки на одного из супругов – первый в этом случае получает квартиру целиком и обязательства по выплате кредита, а второй – возмещение средств, потраченных им погашение долга до развода. После переоформления и выплаты компенсации второй супруг теряет право претендовать на долю квартиры. Нередко у второго супруга появляется другое жилье – к примеру, унаследованное или предоставленное работодателем – и для него исчезает всякий смысл выплачивать ненужный кредит.

Чаще всего переоформление ипотеки – чисто формальная процедура для банка. Солидарная ответственность супругов заменяется индивидуальной, а погашение кредита продолжается. Однако банковские специалисты принимают решение по каждому конкретному случаю – и могут отклонить прошение о переоформлении.

Разумеется, банк будет более благосклонен, если переоформление ипотеки планируется на титульного заемщика, уже проявившегося себя как дисциплинированный плательщик. В этом случае достаточно просто вывести одного созаемщика из общего числа.

Если же кредит будет перерегистрироваться на другого супруга, банк, скорее всего, потребует новую проверку платежеспособности.

И если предоставленные документы покажут, что клиент неплатежеспособен и не соответствует установленным требованиям к заемщику, в переоформлении с высокой вероятностью будет отказано.

Другой классический случай отказа – отсутствие у заемщиков кредитной дисциплины. Если внесение аннуитетных платежей происходило нерегулярно, с существенными задержками, и причиняло беспокойство кредитору, банк может отказаться от разделения кредитной ответственности – гораздо больше гарантий он получает в том случае, когда имеет право потребовать внесение платежа с двух должников.

Для подстраховки большинство банков прописывает в кредитный договор пункт, гласящий, что после расторжения брака обязательства супругов перед кредитором не изменяются – а значит, в случает отказа одного из них от погашения долга, эта обязанность переходит ко второму.
Если же от выплат откажутся оба должника, банк имеет право реализовать заложенное имущество – после удержания всех расходов кредитора недобросовестным заемщикам останутся копейки.
Склонить чашу весов в свою пользу и убедить кредитную организацию в своей благонадежности можно привлечением новых созаемщиков, достойных доверия по меркам банка.

Прежде всего, необходимо убедиться, что супруг, на которого переоформляется кредит, соответствует требованиям кредитора к заемщику, и что банк не против пойти на переоформление. Лишь после этого стоит начинать сбор документов.

После положительного решения банка и переоформления кредита необходимо будет также перерегистрировать квартиру на ее нового владельца в Росреестре.

Важно помнить, что переоформлении кредита, скорее всего, потребуется и переоформление страховки. К тому же, многие банки назначают комиссию за изменение условий договора в размере 0,5-1% от суммы долга.

Для переоформления ипотеки на супруга в банк необходимо подать:

прошения бывших супругов о переоформлении кредита на одного из них;
документы, подтверждающие личность и платежеспособность заемщика (копии паспорта, трудовой книжки, справка о доходах и т.д.);
свидетельство о расторжении брака;
документы, касающиеся детей и выплаты алиментов.

Как передать долю в ипотечной квартире другому — Юридическая консультация

Содержание

Получение согласия банка-залогодержателя

Пока квартира находится под залогом (ипотекой) у банка-залогодержателя, то согласно п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.

1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель (в данном случае ваша родственница- собственник) не вправе отчуждать предмет залога (квартиру) без согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке.

Сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица (в данном случае — залогодержателя) может быть признана недействительной (оспоримой) в силу норм ст. 173.1 ГК РФ.

Таким образом, заключить любой договор отчуждения доли в праве собственности в квартире вы со своей родственницей сможете, только получив предварительное согласие банка-залогодержателя на распоряжение предметом ипотеки (квартирой), если иное не предусмотрено условиями договора об ипотеке, заключенного между собственником квартиры и банком.

Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества без согласия залогодержателя предусмотрены ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Возможно ли оформление дарственной

Поскольку вами уже вносятся денежные платежи за квартиру, хотя титульным собственником ее является ваша родственница, а кредитный договор с банком-залогодержателем заключен у нее, то такой способ переоформления доли в квартире, как договор дарения, вам не подходит.

По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств.

Таким образом, даритель (в нашем случае – собственник квартиры) должен не получать финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости, что не соответствует тем реальным отношениям, которые сложились в ситуации, описанной в вопросе.

Изменение условий действующего ипотечного договора

Самый надежный вариант — это вместе с собственником (вашей родственницей — заемщиком) обратиться к залогодержателю (в банк) с предложением изменить (пересмотреть) условия действующего кредитного договора с ней, включив в него вас как сторону договора и созаемщика и поделив между вами сумму кредитного долга.

Таким образом, переоформив кредитные отношения с залогодержателем так, чтобы дальнейшие ипотечные выплаты частично осуществлялись также и вами, вы получите возможность на законном основании вносить кредитные платежи за данную квартиру (долю в ней) и сможете контролировать ситуацию по исполнению обязательств перед банком.

Если банк-залогодержатель не идет на ваши предложения, то всегда есть возможность обратиться за рефинансированием суммы кредитного долга в другие ипотечные банки. Главное, чтобы вы стали стороной кредитного договора с банком-залогодержателем.

Заключение предварительного договора купли-продажи доли

Одновременно надо заключить с собственником — вашей родственницей предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности в данной квартире (далее — предварительный ДКП).

По предварительному ДКП стороны обязуются заключить в будущем (после выплаты кредитных платежей погашения в Росреестре записи об ипотеке) договор купли-продажи доли в квартире на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном ДКП указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Важно знать, что если такой срок в предварительном ДКП не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

В вашем случае срок заключения основного договора купли-продажи можно «привязать» к календарной дате (к сроку окончания кредитного договора с банком — пять лет) или к определенному событию (например, к моменту полного исполнения обязательств заемщиков по кредитному договору).

Предварительный ДКП вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (т.е.

подписания обеими сторонами), но также стороны вправе установить в данном договоре, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения (п. 1, 2 ст.

429 ГК РФ), что и происходит в вашем случае, поскольку по взаимной договоренности с собственником вы уже оплачиваете стоимость доли, оформляемой на вас в будущем.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

В предварительном ДКП важно правильно изложить условия о сроке действия и исполнения обязательств по нему, определить стоимость и размер приобретаемой вами доли в праве собственности, периодичность и сроки внесения вами платежей, а также предусмотреть условия возврата выплаченных вами ранее денежных сумм в случае невозможности заключения в дальнейшем основного договора купли-продажи, что позволит сторонам получить тот результат, на который они рассчитывали при заключении.

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ, устанавливающей особенности продажи жилых помещений, помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи доли квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования квартирой после ее приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Поскольку в настоящий момент автор вопроса зарегистрирован в данной квартире, то обязательно укажите в предварительном ДКП, что вы сохраняете право пользования данной квартирой с момента заключения предварительного ДКП.

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире? — НЕДВИЖИМОСТЬ

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире? Множество жилищных вопросов можно решить, не потратив много нервов и сил, как может показаться сначала. Для этого прочитайте данную статью.

Согласно статье 37 ФЗ залоговое имущество не запрещено отчуждать гражданами. Помните, что ипотека берется на долгие годы, поэтому можно получить отказ от банка.

С чего начать?

Составление договора дарения требует обязательного участия нотариуса, чтобы он проверил подлинность документов всех участников, дал рекомендации и составил дальнейший план действий. Особенно, если вы не разбираетесь в жилищных вопросах.

Если жилье ипотечное, то самое первое действие – получение письменного соглашения от банковской компании. Без одобрения оформить сделку вы не сможете.

Помните, что:

Главное условие дарения – безвозмездность. Возмещение стоимости жилья даритель не получит.
В договоре не прописываются встречные имущественные условия.
Обязательное указание точных данных о квартире: квадратные метры, состояние для проживания и т.д.

В каких случаях можно обойтись без составления договора дарения?

Квартирой владеет супруг, которую дарит жене. Либо наоборот.
Граждане владеют долевой собственностью.
Имеется договор, в котором указано, что будут осуществлены выделенные доли.

Алгоритм действия

Получите письменное соглашение на проведение сделки. Либо в кредитном договоре данный факт будет изначально прописан.
После получения согласия составьте документы для сотрудника нотариальной конторы;
Обговорите детали договора с одаряемым в присутствии нотариуса. Чтобы позже не возникало проблем.
Составьте договор дарения ипотечной квартиры.

Какие требуются документы?

В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться иные документы. Об этом вы можете обсудить с нотариусом. Но мы предлагаем вашему вниманию стандартный список бумаг:

Внутренние паспорта всех участников;
Правоустанавливающие документы на недвижимость;
Техническая и кадастровая документация;
Одобрение банка;
Выписка из домовой книги;
Подтверждение того, что сбор уплачен;
Квитанция об оплате госпошлины о переходе прав подаренной квартиры к новому собственнику.
Фиксация сделки в РОСРЕЕСТРЕ.

Будьте внимательны, обращайтесь только в проверенные компании, грамотно и ответственно подходите к составлению ценных бумаг.

Если вы хотите прочитать, можно ли оспорить подаренную квартиру, переходите по ссылке.