Может ли иностранец купить дом в Крыму?

Природа Крыма. Фото с сайта pixabay.com

С сегодняшнего дня, 21 марта, по указу Путина иностранцам запрещено владеть землей в большинстве районов Крыма. При этом подавляющее большинство «иностранцев», подпадающих под действие этого закона, — граждане Украины. Их участки будут выставлены на аукцион или перейдут в муниципальную собственность. 

«Страна» описывает суть документа и рассказывает, что будет с недвижимостью украинцев на полуострове, а также с жильем семьи президента Владимира Зеленского. 

Где и почему украинцам нельзя владеть землей в Крыму 

В России открытый рынок земли — как сельхозназначения, так и под постройку домов. То есть земля свободно покупается и продается. В том числе и иностранным гражданам. Но с некоторыми исключениями.

С 2011 года иностранцам запрещено иметь земельные участки в регионах, которые признаны приграничными.

20 марта минувшего года Владимир Путин подписал указ, которым 19 из 27 муниципальных образований Крыма; районы в Калининградской и Астраханской областях признаны приграничными. Это: 

• Бахчисарайский район,
• Джанковский район,
• Кировский район, 
• Красноперекопский район, 
• Ленинский район, 
• Нижнегорский район,
• Раздольненский район, 
• Ленинский район,
• Симферопольский район,
• Черноморский район, 
• Советский район, 
• Алушта,
• Армянск, 
• Евпатория, 
• Керчь,
• Саки,
• Судак, 
• Феодосия, 
• Ялта, 
• Севастополь, 
• Инкерман.

По данным на апрель 2020 года, иностранцам принадлежали более 11,5 тысячи участков, которые подпадают под действие указа. В число владельцев земли в Крыму вошли граждане 55 зарубежных стран, большинство из них — почти 10 тысяч — украинцы, физические или юридические лица. 

С 20 марта прошлого года до 20 марта этого года для таких людей, по российским законам, было несколько вариантов развития ситуации. Украинский собственник земли на протяжении 12 месяцев мог:

1. продать землю, 
2. подарить землю,
3. передать землю муниципалитету и заключить договор аренды, 
4. принять российское гражданство и переоформить землю на свой паспорт РФ. 

При этом иностранцам можно продолжать владеть землей в таких районах:

• Белогорский район,
• Красногвардейский район,
• Первомайский район,
• Бахчисарай,
• Белогорск,
• Джанкой,
• Красноперекопск,
• Симферополь.

Указ Путина распространяется только на землю. Но на большинстве участков, по заявлению российских властей, построены жилые дома. Как теперь быть людям с этой недвижимостью?

Если за последний год украинцы не успели провести одну из четырех операций, которые мы описали выше, действия будут такие:

• организуется аукцион, на котором земля будет продана; вырученные деньги передадут владельцу, 
• земля будет передана в государственную или муниципальную собственность. После чего стоимость участков определит суд. Эту сумму и возместят владельцу. 

Дома, построенные на земле, изъяты не будут. А вот проданную землю, на которых они возведены, придется арендовать (первоочередное право аренды будет иметь бывший собственник). 

Что касается юридических лиц, владеющих землей в Крыму, они могли пойти по такому пути:

• продать землю российскому юридическому лицу, 
• перевести ее в собственность российского юрлица с иностранным участием. 

Однако время, чтобы сделать это, для юридических лиц тоже закончилось 20 марта 2021 года. Кто не успел, тех тоже ждут аукционы и суды. 

«Страна» рассказывает, как этот механизм реализуется на практике.

Мы поговорили с жительницей Киева Людмилой. В начале прошлого года женщина получила по наследству дом в Белгородской области. Районы этого региона давно включены в приграничные и отчуждение земли там реализуется на тех же основаниях, как сейчас в Крыму. 

После вступления в право наследства киевлянка по российским законам получила один год. В этот период она имела право владеть землей, на которой построен ее дом. 

Этот год истек. Но женщина не успела продать дом с участком. Основная причина — пандемия коронавируса. Она не смогла приехать в Белгородскую область, чтобы осуществить сделку по продаже. 

Теперь киевлянка получила письмо из местного муниципалитета. Ее уведомили, что земля будет или продана на аукционе, или собственником станет государство. 

Сейчас женщина подала в суд. В заявлении она запросила, чтобы период карантина не засчитывали в разрешенный период владения землей (к слову, этот же аргумент могут использовать и владельцы земли в Крыму). 

«Юристы, к которым я обратилась, сказали, что процесс аукциона и суд по таким вопросам — дело небыстрое. Может, мне повезет, я успею приехать и продать дом вместе с землей.

От продажи я могу выручить около 500 тысяч рублей (почти 7 тысяч долларов, — Ред.) — сколько мне предлагают соседи.

Но из этой суммы я должна буду заплатить 30% налога как нерезидент», — рассказывает Людмила. 

При этом, если ей не удастся выиграть суд, земля под домом отойдет муниципалитету (с возмещением определенной судом стоимости участка). А покупатель ее дома вынужден будет или арендовать землю под домом, или выкупать ее у местных властей. То есть ему предстоит уже две сделки, а не одна. И это отразится на стоимости жилья в сторону уменьшения. 

Аренда и покупка земли в Крыму — цены

В Крыму, в отличие от Белгородской области, земля стоит намного дороже. На сегодня на популярном в России сайте объявлений «Циан» есть 14 328 объявлений о продаже земли на полуострове. Вот некоторые из них: 

• 8,5 сотки между Ялтой и Алуштой продаются за 2,3 миллиона рублей (860 тысяч гривен), 
• 7,5 сотки, Феодосия, 500 метров до моря — 2,5 миллиона рублей (934 тысячи гривен), 
• 6 соток, поселок Черноморское, 80 метров до пляжа — 3,3 миллиона рублей (1,2 млн гривен), 
• 12 соток, Ялта, 11 миллионов рублей (4,1 млн гривен), 
• 80 соток, Ялта, 50 миллионов рублей (18,6 млн гривен). 

Теперь перейдем к ценам аренды земли в Крыму, которая относится к категории ИЖС (индивидуальное жилое строительство), то есть где можно построить дом. 

• 6 соток, поселок Шелковичное, 20 тысяч рублей в месяц (7,4 тысячи гривен), 
• 20 соток, Симферополь, 100 рублей в месяц (37,4 тысячи гривен), 
• 15 соток, Алушта, 20 тысяч рублей в месяц (7,4 тысячи гривен),
• 7 соток, село Доброе, 25 тысяч рублей в месяц (9,3 тысячи гривен),
• 11,6 сотки, Севастополь, 50 тысяч рублей в месяц (18,6 тысячи гривен). 

Аренда земли промышленного назначения в Крыму: 

• 40 соток, Евпатория, 45 тысяч рублей в месяц (16,9 тысячи гривен),
• 2,9 сотки, Керчь, 35 тысяч в месяц (13 тысяч гривен),
• 1 сотка, Алушта, 5 тысяч рублей в месяц (1,8 тысячи гривен),
• 1,8 га, Бахчисарай, 100 тысяч рублей в месяц (37 тысяч гривен),
• 18 соток, Севастополь, 200 тысяч в месяц (47 тысяч гривен).

Российские власти обещают, что продавать на аукционе и потом сдаваться в аренду земля будет по рыночным ценам. Если это так, то выше цены — сколько украинцы смогут выручить от продажи земли на аукционе и почем ее потом придется арендовать. 

Впрочем, денег от продажи земли им хватит на несколько лет аренды, и потом они вынуждены будут платить из своего кармана. 

Реакция Киева и имущество известных украинцев в Крыму

Украинские власти вчера прокомментировал вступление указа в силу. 

«Указ юридически ничтожен и не влечет правовых последствий для Украины. После восстановления суверенитета нашего государства в Крыму нарушенные права законных собственников на земельные участки будут восстановлены», — заявил спикер Министерства иностранных дел Украины Олег Николенко.

Теоретически это открывает дорогу к обжалованию изъятия земли в международных судах. Но это путь непростой и длинный.

А пока уже сейчас под действие закона попали 10 тысяч украинских владельцев земли в Крыму. 

Среди них не будет президента Владимира Зеленского. Его жене Елене в Ялте принадлежит 129-метровая квартира и 16-метровое паркоместо. 

Коммунальные платежи Зеленские, по заявлению крымских властей, платят регулярно. Землей, судя по президентской декларации, они сейчас не владеют. 

Зато земля будет принудительно отчуждена у главы Конституционного суда Украины Александра Тупицкого. Он владеет 690-метровым участком в Ялте. На нем построен его 221-метровый дом. 

Оксана Марченко, супруга нардепа от ОПЗЖ Виктора Медведчука, владеет 5620 метрами земли в Ялте, на которых построен их 371-метровый дом. 

Отметим, что в украинских реестрах до сих пор значится в Крыму участок семьи главы НАБУ Артема Сытника. В собственности его жены Анны 416 метров земли. Но в реальности Сытник уже продал землю по российским законам в 2017 года, но не внес эту сумму в декларацию, из-за чего расследуется уголовное дело (подробнее об этом можно прочитать здесь).

Александра Рожкова

Указ Президента России от 20 марта 2020 года № 201 «О внесении изменений в перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, утверждённый Указом Президента Российской Федерации от 9 января 2011 года № 26». Дата вступления в силу — 20 марта 2021 года.

О чём говорится в законодательном акте

ВАЖНО!

Данный законодательный акт расширяет списки земель, относящихся к приграничным территориям. В обновлённый перечень входят участки, располагающиеся на территории Калининградской области, города Севастополь и Республики Крым.

Причём изменения затронули самые популярные регионы Крыма — 19 муниципальных образований, такие города, как Ялта, Керчь, Судак, Евпатория, Феодосия, Алушта, а также 8 муниципальных образований города Севастополь, среди которых Балаклавский, Нахимовский и Орлиновский.

Кто не имеет право покупать и владеть недвижимостью в РК

Теперь иностранцы, лица без гражданства и иностранные компании не имеют права покупать и владеть землёй на значительной части Крыма.

Хорошая новость — запрет на владение относится только к земельным участкам и не распространяется на дома, квартиры, и прочие строения. Собственников квартир и домов данный Указ не затрагивает.

Что будет с теми у кого уже есть право собственности на недвижимость

Что касается тех иностранных граждан, которые уже являются собственниками земельных участков, то до даты вступления указа в силу они должны передать права, например, продать или подарить гражданам РФ, отказаться в пользу муниципалитета.

ИНТЕРЕСНО!

Исходя из данных ЕГРН в 2020 г. иностранцам принадлежало больше 11,5 тысяч участков на территориях, отнесённых к приграничным. В основном это граждане Украины, а также Германии, Саудовской Аравии, Израиля, Беларуси, Казахстана, Сирии, Литвы, Вьетнама, Австралии и ОАЭ.

Для чего это делается

Данная ситуация обусловлена тем, что запрет для иностранных гражданан владеть землёй в приграничных районах Российской Федерации прямо определён в п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ. Президент имеет право указами относить конкретные территории к приграничным, в 2020 г. так и случилось.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ если имущество оказалось у иностранца на легальном основании, но быть собственником нет возможности, то в течение года такое имущество должно быть добровольно отчуждено.

Если иностранный гражданин отказывается от соблюдения закона

Если иностранный гражданин отказывается от соблюдения требований указа, то после марта 20 марта 2021 г. его собственность будет принудительно продана по судебному решению. Для этого произведут оценку земельного участка и организуют торги, а вырученные денежные средства за вычетом судебных издержек впоследствии положат на депозит.

ВАЖНО!

Указ стал причиной возмущения со стороны граждан других государств, поскольку многие из них в связи с распространением коронавирус, не имеют возможности пересечь государственные границы для решения вопроса отчуждения собственности.

Однако стоит помнить о том, что любое государство имеет полное право ограничить права на владение землёй в приграничных зонах.

Стоит ли инвестировать в крымскую землю и недвижимость? — Регионы России

Из-за пандемии отдых за рубежом стал недоступен, поэтому спрос на аренду и покупку недвижимости в Крыму растет. Уже в январе забронировано почти 90% жилья на лето. В такой ситуации есть большой соблазн продать квартиру на «материке» и купить на полуострове недвижимость для перепродажи или создания своего бизнеса.

Во что выгоднее всего инвестировать в Крыму, а что — заведомо проигрышный вариант, об этом мы поговорили с директором компании «Кастро Групп» Денисом Тесло.

Денис Тесло, директор строительной компании «Кастро Групп»

Куда выгоднее всего вложить деньги?

Проще всего купить квартиру, но рентабельность таких вложений маленькая — цены на них растут медленнее, чем на дома и земельные участки. Причем речь идет о квартирах в новостройках, вторичная недвижимость дорожает еще медленнее.

«По опыту скажу, что выгоднее всего вкладывать деньги в строительство с последующей продажей, потому что здесь есть много вариантов, как построить красивый и качественный дом с минимальными вложениями. У нас есть интересный кейс на эту тему, – рассказывает Денис Тесло.

– Одна наша клиентка хотела купить коттедж под Евпаторией. У нее было 3 млн рублей. То, что ей нравилось, стоило от 5 млн. Мы предложили интересную схему. Нашли участок 10 соток стоимостью 1,5 млн рублей. Она покупает его, делит пополам.

На одной половине мы строим ей дом, а вторую она отдает нам в счет стоимости работ. На оставшиеся 1,5 млн закупает строительные материалы. Все получилось, как мы и планировали. В итоге дом с участком обошелся ей в 3 млн рублей. Спустя год она его продала за 8 млн.

Точно так же мы можем строить целые коттеджные поселки для последующей продажи — это самые быстроокупаемые вложения».

В Крыму выгодно вкладывать в общепит и в гостиничный бизнес. Но здесь важно понимать, что это сезонный бизнес, он будет приносить хороший доход лишь 3-4 месяца в году.

Поэтому вкладываться в эту сферу имеет смысл с небольшими деньгами — 3-5 млн рублей, чтобы окупить вложения за два-три сезона. Зашел, построил, зарабатываешь. Например, за 3 млн можно поставить на берегу 6 домиков стоимостью 500 тыс.

рублей каждый. В сезон их можно сдавать за 3-4 тыс. рублей в сутки.

Денис Тесло: «Мы помогаем инвесторам рассчитать рентабельность того или иного вида бизнеса, можем подобрать земельный участок и построить на нем кемпинги, дома, кафе, производственное здание и т.д. Причем сделаем это с учетом специфики региона».

Сельское хозяйство и фермерство

В Крыму заниматься сельским хозяйством можно круглогодично. Зимой крымчане выращивают овощи и зелень в теплицах, это высокорентабельный бизнес. На полуострове развито виноградарство, но такой вариант не подходит для быстрого заработка. В виноградники придется вложить много средств, а первый урожай будет лишь через четыре года. Опять же, в этом сегменте довольно высокая конкуренция.

Еще одна интересная ниша — рыбхоз. За последние несколько лет на западном берегу Крыма открылись несколько фермерских хозяйств по выращиванию устриц и мидий. Продукцию поставляют в крымские рестораны, пока спрос превышает предложение.

Производство и развлекательный бизнес

Около 80% всех ниш в Крыму свободны. Можно производить и поставлять любую продукцию — достойных конкурентов нет. Здесь большие возможности для любой сферы услуг развлекательного направления.

Денис Тесло: «В СМИ прошла информация о создании на полуострове особого административного района. Сведения об инвесторах и их недвижимости будут конфиденциальными. В связи с этим мы ожидаем много частных инвестиций в полуостров, и чем дальше, тем сложнее будет найти достойные возможности».

С какими сложностями сталкиваются инвесторы?

В Крыму окончательно не утвержден генплан и план планировки территорий. Из-за этого возникают сложности с землей. Очень мало мест, где по закону можно строить гостиницы, дома и коммерческие объекты. Под видом земель ИЖС часто продают паи или земли в охранных зонах. Люди их покупают под строительство и сталкиваются с нерешаемыми проблемами.

«Из всего, что сейчас в Крыму предлагают на рынке, для бизнеса пригодно лишь 30-40% земель. Поэтому при выборе земельного участка есть много нюансов.

Например, ни в коем случае нельзя вкладывать деньги  в большие участки земли с последующей нарезкой и продажей, – говорит директор строительной компании «Кастро Групп» Денис Тесло. – Схема была популярна на полуострове еще пару лет назад, сейчас у инвесторов большие проблемы с этой землей.

Очень осторожно надо относиться к покупке земли в 500-метровой зоне от моря. Большой риск, что в будущем такую землю просто изымут, а строительство признают незаконным».

Много рисков и при покупке готовой недвижимости, причем как в отношении квартир, так и земельных участков с индивидуальными домами. Самые частые проблемы:

• Недействительность доверенности, подделка документов. Иногда недвижимость продают по доверенности от граждан Украины, проверить ее нет возможности.
• Нахождение недвижимости в залоге у украинского банка. Обременение не видно в российском ЕГРН.
• Незаконные постройки. Есть даже незаконно построенные многоквартирные дома, некоторые из них уже подлежат сносу. Снос остальных — дело времени.
• Незаконно выделенные земельные участки. Например, решение о выделении принято неуполномоченным лицом или участок находится на особо охраняемых природных территориях. 
• Решения украинских судов в отношении объекта и его собственника.

Денис Тесло: «Наши клиенты, которые приехали с материка, жаловались, что им сложно разобраться во всех этих хитросплетениях и они боятся быть обманутыми. Поэтому мы и основали компанию «Кастро Групп». Наша главная цель — помочь тем, кто хочет инвестировать в Крым.

Мы можем подобрать земельный участок, рассчитать рентабельность бизнеса, составить бизнес-план, построить дом, предприятие, медицинскую клинику или любой другой объект, оформить документы.

Если вы задумываетесь об инвестициях в Крым, то сейчас самое удачное время для этого, пока есть свободные ниши и еще можно купить земельный участок по доступной цене».

Компания «Кастро Групп» строит дома и коттеджные поселки в Западном Крыму. На полуострове работают с 2015 года.

 

• 8 800 7770848, звонок по России бесплатный
• e-mail: [email protected]
• Сайт: kastro.group

Земля иностранцев в Крыму: правила 2021

Если Вы думаете, что право собственности незыблемо, то не думайте. Есть масса ситуаций когда такое право может быть прекращено и наш случай не самый плачевный.

Почему земли изымают

В соответствии с частью 3 статьи 62 Конституции России, иностранцы пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.

Как раз такой случай предусмотрен частью 3 статьи 15 Земельного кодекса РФ. В этой статье речь идет о том, что иностранные граждане и юр. лица не вправе обладать землей на приграничных территориях.

Кстати, в качестве благодарности за мой труд над этой статьей достаточно подписаться на мой ИНСТ.

Перечень приграничных земель устанавливает Президент РФ. Почему территория становится приграничной не обсуждается.

20 марта 2020 часть земель Республики Крым была внесена Указом Президента Российской Федерации под N 201.

Вот, собственно перечень приграничных территорий в Крыму: Бахчисарайский, Джанкойский, Кировский, Красноперекопский, Ленинский, Нижнегорский, Раздольненский Сакский, Симферопольский, Советский, Черноморский, Алушта, Армянск, Евпатория, Керчь, Саки, Судак, Феодосия, Ялта.

Если Вы обратили внимание, некоторых регионов нет. Например, город Симферополь не вошел в перечень приграничных. К слову, таких регионов в России довольно много, это и земли Калининграда и Краснодарского края и другие.

Если Вы являетесь обладателем недвижимости в указанных регионах, самое время задуматься над судьбой этой самой недвижимости.

Если ничего не делать

Через год после принятия указа, то есть 20 марта 2021 года у иностранца появляется обязанность переоформить свой земельный участок. Если не продавать, в зависимости от расположения в суд обращается прокурор или администрация с требованием обязать Вас продать свой участок. Суд в подавляющем большинстве случаев на стороне истца.

Если решение суда не исполнять, участок будет продан на торгах с компенсацией стоимости владельцу. То есть, деньги за вычетом цены организации торгов и других издержек будут переданы уже бывшему собственнику. К сожалению, на торгах возможны спекуляции в плане стоимости продажи.

Если есть дом

На участке домовладение

Наличие дома на земельном участке не освобождает от обязанности продать участок. В случае с домом разница в том, что продавать придется еще и домовладение.

Дом оформлен, а участок нет

Может ли иностранец купить недвижимость в Крыму?

Согласно действующему законодательству России, иностранцы не имеют права владеть земельными участками, находящимися на приграничных территориях, к которым относятся в том числе все населенные пункты южного берега Крыма.

Поэтому иностранный гражданин в городе Саки может приобрести любую недвижимость, кроме земельного участка.

Для заключения сделки купли-продажи ему потребуется оригинал паспорта и его копия с переводом на русский язык, заверенная нотариусом, а также документы, подтверждающие легальность его нахождения в стране (виза и регистрация на территории России).

Отвечает старший юрист департамента международного налогового планирования юридической фирмы «Клифф» Екатерина Романова:

Исходя из особенностей международно-правового статуса Крыма, для иностранных лиц актуальна проблема конкуренции права. С общемировой точки зрения в отношении территории республики применяется одновременно две правовые системы: российская и украинская.

Украина до сих пор считает для себя легитимным установление собственных правил, налогов и санкций за их неисполнение.

Учитывая этот факт, иностранным хозяйствующим субъектам приходится дважды проходить регистрационные действия (по правилам обеих правовых систем), чтобы владение активом было абсолютно безупречно с правовой точки зрения для любого внешнего пользователя.

В своей практике мы неоднократно сталкивались с тем, что иностранное лицо не удовлетворяется регистрацией собственности лишь в соответствии с российской правовой системой и настоятельно просит провести процедуру регистрации по двум законодательствам, что, разумеется, крайне неудобно и дорого.

Это очень интересная с правовой точки зрения ситуация, ведь каких-либо зачетов налоговых обязательств между Россией и Украиной по понятным причинам не предусмотрено, а значит, для иностранных граждан действует двойное налогообложение.

Таким образом, гражданин Латвии может столкнуться с проблемой двойной регистрации прав собственности, хотя с точки зрения российского права в этом нет необходимости. Большинство иностранцев, которые регистрируют у нас недвижимость в Крыму, сами настоятельно просят оформить актив по двум законодательствам, чтобы снизить риски перед внешними пользователями.

Отвечает юрисконсульт офиса «Щелковское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Мария Шмер:

Иностранные граждане, как и граждане РФ, могут купить в собственность жилую недвижимость (комнату, квартиру) на территории России при наличии необходимой денежной суммы, а также при соблюдении некоторых условий.

В частности, для приобретения недвижимости требуется паспорт иностранного гражданина, которой необходимо перевести на русский язык, также нужно удостоверить данный перевод у нотариуса. Если сделка требует нотариального удостоверения, то потребуется предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя.

В случае, если супруг покупателя находится за границей, требуется удостоверить согласие супруга у любого нотариуса и поставить на этот документ апостиль, а также произвести перевод на русский язык и удостоверить перевод у нотариуса. Еще требуется понять, знает ли иностранный гражданин русский язык.

Если знание на уровне бытовой лексики, то на сделку требуется пригласить переводчика, который займется переводом для покупателя договора по приобретению недвижимости.

Ограничение действует на приобретение земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства, а также земель приграничных территорий – такие земли не могут находиться в собственности иностранцев.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

• 21 марта 2014 года, после проведенного в Республике Крым референдума, был принят Федеральный конституционный закон № 6 – ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым».
• Данный закон гарантировал всем крымчанам сохранение прав собственности на недвижимое имущество, которое у них возникло ранее и, как следствие, возможность ею распоряжаться.
• Никаких законодательных ограничений для граждан других стран, в том числе Латвии, стран Евросоюза или США ни российское законодательство, ни законодательство Республики Крым не предусматривают.
• Таким образом, проверив правоустанавливающие документы на объект недвижимого имущества, а именно: свидетельство о собственности, все имеющиеся нотариальные акты, справки БТИ, а также актуальность сведений в государственном реестре недвижимости Республики Крым, – Вы можете совершать данную сделку.

Однако при этом следует иметь в виду, что, в соответствии с официальными государственными заявлениями со стороны Украины, Крым объявлен оккупированной территорией. И гипотетически существует опасность дальнейшего оспаривания данных сделок или признания их недействительными. В настоящее время оценить вероятность этих последствий довольно сложно, в связи с чем я могу рекомендовать заключать такую сделку, только если собственник данного недвижимого имущества не изменялся с 21 апреля 2014 года, а цена крайне привлекательна для Вас.

muhor/Fotolia

Текст подготовила Мария Гуреева
https://www.domofond.ru/statya/mozhet_li_inostranets_kupit_nedvizhimost_v_krymu/6784

У зеленского подсказали украинцам, как не потерять свою землю в крыму

20 марта 2021 года вступил в силу скандальный указ российского главы Владимира Путина, которым он запретил украинцам и иностранцам владеть землей в оккупированном Крыму.

Теперь более 11 тысяч людей, большая часть которых украинцы, должны передать свою землю оккупационным властям, а в случае отказа, землю у них заберут принудительно. Представительство президента Украины подсказало украинцам, как не потерять свою землю в Крыму.

В ведомстве напомнили, что украинцы имеют все права отстаивать свою землю и пошагово объяснили, что нужно делать в сложившейся ситуации, передает ONLINE.UA.

Как известно, под указ Путина о запрете владеть землей в оккупированном Крыму попали:

• граждане Украины, которые проживали на территории Крыма до оккупации или проживают там до сих пор, но не получили паспортный документ оккупационной власти и имеют в собственности земельные участки на территории АР Крым и города Севастополя:
• граждане Украины, которые никогда не проживали в Крыму, не имеют там регистрации, но получили в собственность земельные участки, расположенные на территории АР Крым или города Севастополь;
• иностранные граждане (кроме граждан РФ), которые приобрели право собственности на земельные участки на территории АР Крым или города Севастополь в соответствии с законодательством Украины.

Чтобы не потерять свою землю в Крыму украинцам нужно:

• собрать документы, которые подтверждают право собственности в соответствии с законодательством Украины и подтверждают процедуру изъятия земельного участка оккупационными властями;
• обратиться в прокуратуру АР Крым с сообщением о факте изъятия земельного участка, где зарегистрируют уголовное производство по факту совершения уголовного преступления на территории временно оккупированного Крыма;
• сотрудничать с прокуратурой АР Крым для направления материалов в Офис Прокурора международного уголовного суда для проведения расследования ситуации в Украине, ведь действия оккупационных властей является военным преступлением согласно статье 8 Римского Устава;
• отправить индивидуальную жалобу в Европейский суд по правам человека, поскольку государство-оккупант нарушает право на мирное владение имуществом, гарантированное статьей 1 Протокола 1 к Европейской Конвенции по правам человека.

Напомним, Путин подписал скандальный указ о земле в Крыму в конце марта прошлого года. В нем он расширил перечень территорий, земельные участки которых не могут принадлежать «иностранцам» и «зарубежным юридическим лицам».

В новом указе главы Кремля отмечается, что граждане, которые не имеют оккупационного принудительного гражданства РФ и на законных основаниях до оккупации получили в собственность земельные участки на побережье полуострова, теперь должны их или продать в течение года, или получить российский паспорт, или переписать участок на фирму с регистрацией РФ.

В ЕС разнесли вдребезги новый скандальный указ российского президента, которым большая часть оккупированного Крыма и город Севастополь были добавлены в перечень приграничных территорий Российской Федерации, где лица без российского гражданства не могут владеть землей. Евросоюз заявил, что не признает и никогда не признает подобных указов. Брюссель напомнил Кремлю, что указ нарушает нормы международного гуманитарного права и может привести к произвольному лишению имущества.

Тем временем власти России напомнили владельцам земли в Крыму, что с 20 марта 2021 года имущество иностранцев, которые не передали права на землю в установленный срок, подлежит принудительной продаже.

Деньги от продажи при этом могут быть переданы как бывшему собственнику, так и в государственную или муниципальную собственность с возмещением собственнику стоимости имущества, которую определит суд.

Ранее ONLINE.UA сообщал, что власти Украины ответили на скандальный указ Путина по Крыму. В МИД уверили, что права всех законных владельцев земли в Крыму будут восстановлены после деоккупации полуострова.

Украинских собственников вытесняют из Крыма

расследования

27.03.202007:57

Виктор Ядуха / «Компания»

Указ № 201 «О внесении изменений в перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, утвержденный Указом Президента Российской Федерации от 9 января 2011 г. № 26» был опубликован на официальном портале правовой информации 20 марта — спустя два дня после посещения Крыма Владимиром Путиным.

Перечень уже дополнялся в 2016 году, но Крым и Севастополь туда попали впервые. В документе перечислены территории всех муниципальных образований полуострова, кроме Первомайского, Красногвардейского и Белогорского районов и Верхнесадовского сельсовета. Иными словами, в список попали все районы, которые либо граничат с Украиной, либо имеют выход к Чёрному морю.

Документ не делает различий между приграничными районами России. Но Крым уникален тем, что многие участки там принадлежат гражданам Украины. И признание их прав собственности было гарантировано в 2014 году федеральным законом № 6-ФКЗ.

Значит ли указ Путина, что этот закон теперь не действует, а украинские граждане и компании с 20 марта 2020 года лишатся своих земель? Или действие указа распространяется только на нерезидентов, пожелавших купить крымскую землю после этого срока?

В Кремле «Компании» заявили, что ответить на эти вопросы может только пресс-секретарь президента. На запрос редакции Дмитрий Песков пока не ответил.

Землю сразу не отберут, но в правах ограничат

Руководитель рабочей группы по международно-правовым вопросам при постпредстве Республики Крым Александр Молохов утверждает, что реквизиция или конфискация имущества украинским собственникам в Крыму пока не грозит.

Но наследовать и получать недвижимость в порядке раздела собственности при расторжении брака иностранцы в Крыму больше не смогут, считает он. И со временем это снизит ее рыночную стоимость.

«Регион давно является приграничной территорией, а недружественные действия Украины в последнее время вынуждают российские власти юридически оформить сложившуюся ситуацию согласно статьям 15 и 35 ЗК РФ», — поясняет юрист. Смысл этих статей Конституционный суд РФ, по словам Молохова, разъяснил в своем определении № 2970-О от 12 ноября 2019 года.

«Пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, действующий во взаимосвязи с другими положениями данного кодекса и с нормами гражданского законодательства, не предполагает возложения на иностранного гражданина обязанности продать в принудительном порядке принадлежащее ему здание, сооружение, расположенное на земельном участке в пределах приграничной территории, — объясняет позицию КС Молохов. — А запрет обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, предусмотренный же пунктом 3 статьи 15 Земельного кодекса и адресованный иностранным гражданам и юрлицам, не может толковаться расширительно и распространяться на объекты, которые в данном законоположении не указаны».

Иностранных владельцев квартир в Крыму, по мнению Молохова, все это не коснется — но только в случае, если земля под многоквартирным домом находится в аренде. Если же она приватизирована и находится в долевой собственности жильцов, то с ограничениями прав могут столкнуться и они.

Закон 6-ФКЗ при этом не нарушен, потому что право собственности как таковое указ президента не оспаривает, отмечает адвокат.

При этом он ожидает, что власти РФ рано или поздно начнут принудительно выкупать на полуострове земли с домами, принадлежащие иностранцам, для государственных нужд: у государства, в отличие от граждан, есть на это деньги.

И советует украинским собственникам первыми обращаться в суд с исками к российским властям о принудительном выкупе участков на основании независимой оценки их рыночной стоимости.

Молохов почему-то верит, что российские суды признают независимую оценку.

Официальной реакции из Киева на указ Путина пока нет, но последствия там уже начали осознавать. 25 марта депутат Верховной рады Виталий Безгин потребовал от президента Владимира Зеленского отреагировать на решение Владимира Путина. «Крымчане, которые отказались получать российский паспорт, теперь еще больше ограничиваются в правах», — считает Безгин.

Интересно, что у семьи самого Зеленского тоже есть недвижимость в Ялте: его жене Елене принадлежит элитная квартира площадью 129,8 м2 с парковочным местом напротив Ливадийского дворца. И указ Путина ее тоже может коснуться, если чета Зеленских захочет ее завещать или разделить при разводе.

«Полное вытеснение украинского элемента»

Собеседники «Ко» на полуострове не сомневаются, что указ Путина сделает открытым передел собственности, который, несмотря на гарантии признания украинских прав на нее по закону 6-ФКЗ, не прекращается в Крыму уже пять лет. По сути, президент легализовал его.

С 2014 года власти Республики Крым национализировали имущество более 500 государственных и частных организаций, причем не только украинских.

В список попали не только системообразующие активы вроде портов, сетевых компаний и банковской сети, но и скромные магазины и кафе.

При этом Минимущества Крыма и ГУП «Солнечная Таврика», куда стекаются изъятые активы, выступают посредниками при их передаче новому собственнику.

На Южном берегу не проходит года, чтобы власти республики у кого-то что-то не отобрали.

Под раздачу попадают и одиозные политические фигуры вроде украинского олигарха Игоря Коломойского, у которого изъяли санаторий «Форос» в пользу структур, связанных с семьей экс-президента Татарстана Шаймиева.

И сравнительно нейтральный олигарх Ринат Ахметов, чей холдинг SCM намерен судиться за резиденцию «Новый Кучук-Кой» в Парковом, изъятую в пользу «Газпрома». И экс-спикер «парламента Новороссии», владелец здравниц Олег Царев, которого власти Крыма вынудили заплатить за два санатория дважды.

И крупный российский бизнесмен Александр Лебедев, которому в 14 раз подняли ставку аренды земли под отелем в Алуште.

И небогатые жители поселка Олива под Ялтой, которым, несмотря на их российское гражданство, власти Крыма, по требованию ФСО, отказывают в регистрации прав собственности на дома из-за соседства с дачей Владимира Путина. Спокойно может чувствовать себя, наверное, только украинский кум российского президента Виктор Медведчук, владеющий огромным имением в Симеизе.

В Севастополе такой массовой национализации не было, но передел идет и там. По новому генплану обжитые при Украине районы оказались землями Минобороны РФ.

Губернатор Сергей Меняйло своим распоряжением 195-рп отписал военному ведомству целые дачные поселки горожан, застроенные при Украине.

Собственников принудительно сменили старейший винзавод «Инкерман» (отошел структурам, связанным с банком «Россия»), судоремонтный завод «Южный Севастополь», половина лесного бизнеса, автозаправочный комплекс, банк «Морской».

Формальным поводом для смены собственника всегда становятся нарушения, на которые чиновники десятилетиями закрывали глаза. И продолжают закрывать в сотнях других случаев. Теперь им даже повод искать не нужно.

«Это революция, которую пока мало кто осознает, — заявил «Ко» Александр Молохов. — Фактически это полное вытеснение украинского элемента из Крыма. Передел уже давно идет, спорные объекты переданы военным и другим ведомствам. Теперь он коснется юридически безупречных объектов, в том числе с российскими документами».

Им придется продать свою землю

Сколько земли на полуострове принадлежит гражданам и юрлицам Украины, включая офшоры, Минимущества республики и Крымрегистр ни разу публично не сообщали. Но, учитывая, что приватизация пришлась на 23 года пребывания Крыма в составе Украины, это не менее половины всех участков.

Замглавы Минпромторга РФ Дмитрий Овсянников, назначенный в 2016 году врио губернатора Севастополя, сетовал, что свободной земли для развития города нет: всё, включая пустыри, продано в частную собственность. Спустя полтора года российский градоначальник отсудит у севастопольцев 4 тыс. участков, придравшись к нарушениям в ходе украинской приватизации. Землю отобрали даже у прокурора города и местных судей.

По оценкам гендиректора агентства недвижимости «Ялта Регион» Даниила Манакова, на Южном берегу (территория от Фороса до Алушты) гражданам Украины принадлежит 30–40 % участков. В основном это наделы бывших украинских чиновников, силовиков, бизнесменов и членов их семей.

Как сообщали украинские и крымские СМИ, у семьи экс-премьера Николая Азарова, который с 2014 года живет в России, есть вилледж в Форосе и санаторий «Пушкино» в Гурзуфе.

В районе Никитского ботанического сада на бывших виноградниках «Магарача» раскинулось одно из имений экс-президента Виктора Януковича.

Сергею Таруте из «Индустриального союза Донбасса» принадлежит санаторий «Айвазовское» в Партените с ухоженным парком, за вход в который с посетителей берут по 500 рублей. Но это лишь самые известные примеры.

«Многие участки никак не используются, стоят огороженные, на них ничего не строится, — рассказывает Манаков. — Хозяева либо выжидают, либо пытаются их продать за какие-то безумные деньги. Масса таких участков до сих пор не поставлена на российский кадастровый учет».

Иван Комелов, председатель общественной организации «Золотое сечение» из Севастополя, предполагает, что гражданам Украины в этом полумиллионном городе может принадлежать до 20 % объектов.

«Не все владельцы зарегистрировали их в российском правовом поле, — поясняет он. — Кто-то не делал этого, чтобы не платить налоги, кто-то не мог приехать по объективным причинам.

Но все рассчитывали, что их права гарантированы федеральным законом 6-ФКЗ».

«Точно не скажу, но таких участков много, — соглашается директор агентства недвижимости «МультиДом» Наталья Масальская. — Есть большие дворцы, гостевые дома у моря, которые работают и сейчас. В основном их собственники — депутаты и другие небедные люди. Думаю, что многие теперь будут их продавать».

Даниил Манаков тоже ждет волны земельных продаж. «С 2020 года Крым начинает платить российский налог на недвижимость, и это толкнет иностранных собственников поставить участки на кадастр, — говорит он. — Или заключить с муниципальными образованиями договоры аренды, с которых будут капать деньги в бюджет».

При этом местные администрации могут в любой момент эти договоры разорвать, напоминает риелтор. «Есть немало законодательных актов, которые дают возможность это сделать, — поясняет гендиректор АН «Ялта Регион».

— Например, если участок под застройку три года не застраивают. Но ты еще попробуй получи в Ялте на это разрешение: единственный орган, уполномоченный это делать, находится в Симферополе.

Ялта последней из городов полуострова приняла генплан и ПЗЗ, а ДИЗО в городе заработал, по сути, только в 2019 году».

Крым будут застраивать бесконечно

Собеседники «Ко» не исключают, что Крым включили в состав приграничных территорий по итогам визита Владимира Путина на полуостров 18 марта, чтобы принудительно пустить в рыночный оборот и загрузить буксующий стройкомплекс.

Коммерческая жилая застройка — основа экономики региона и главный источник коррупционной ренты. Первые лица открыто лоббируют интересы девелоперов и сами ими являются.

Глава госсовета Крыма Владимир Константинов — создатель и покровитель группы строительных компаний «Консоль». Вице-премьер республики Евгений Кабанов создал подрядчика правительства компанию «Интерстрой». Интересы семьи главы Крыма Сергея Аксенова связывают с СК «Монолит».

Тесно связан с девелопментом и новый куратор Крыма в правительстве РФ, вице-премьер Марат Хуснуллин.

Рынок дорогой недвижимости в Ялте стагнирует уже третий год, но спрос на экономкласс у переселенцев с материка есть. Не хватает только земли у моря. Местные девелоперы предлагали федеральным властям включить Крым в список реновации.

Но из-за кризиса в регионах ее, скорее всего, отложат, говорил недавно в беседе с «Ко» глава совета директоров S.Holding Алексей Шепель.

А вот застроить купленные со скидкой земли украинских собственников на Южном берегу — привлекательная идея.

«Путин любит летать на вертолете. Ему могли показать пустующую землю на ЮБК и пожаловаться, что украинцы не дают ее осваивать. И Хуснуллин наверняка поддержал. Думаю, так этот указ и появился», — предположил в беседе с «Ко» один из игроков местного строительного рынка.

«Сейчас украинские собственники земли растеряны, звонят, советуются, что делать дальше, — рассказывает Даниил Манаков. — Может быть, после недельных выходных мы увидим их первые шаги.

Но я не исключаю, что Росреестр уже поставил галочки напротив «украинских» участков в Крыму, и что-то сделать с ними теперь будет сложнее.

Мы в связи с этим указом видим три последствия: нерезиденты начнут переоформлять землю на резидентов, украинские собственники будут переоформлять участки в аренду, начнется массовая продажа земли».

Бизнес, дерущийся за право любой ценой воткнуть в Ялте «свечку» даже на участках под ИЖС, такая перспектива должна обрадовать. Стоимость сотки на Южном берегу сейчас начинается от 500 тыс. руб.

Сейчас власти Крыма анонсируют зачистку 500-метровой береговой линии, хаотично застроенной за последние 30 лет. Начать планируется с Коктебеля, который ждет полная реновация. И это тоже передел. «Посмотрите на Сочи и сравните с Крымом, — говорит Манаков. — У России до этого украинского наследия еще руки как следует не дошли, но обязательно дойдут».

Владимир Путин недвижимость власть Крым