Москвичи отказываются от дач в пользу квартир в малоэтажных ЖК

Жители столицы отказываются от дачных домиков и перспектив выращивания рассады в пользу полноценного загородного отдыха в малоэтажных комплексах, рассказывает управляющий партнер компании «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов

Это не только опыт нашей компании, коллеги по рынку тоже отмечают такую тенденцию в Новой Москве и ближайшем Подмосковье. По итогам первых восьми месяцев 2016 года мы увидели рост спроса на квартиры в малоэтажных домах, которые приобретаются жителями Москвы именно в качестве жилья для отдыха.

 Так, спрос на дачи в сегменте до 4 млн руб. за данный период составил 24%, в то время как на квартиры в малоэтажных комплексах — 33%. Этот тренд обусловлен несколькими факторами.

Во-первых, на смену консервативному дачнику, уверенному, что дача предназначена не столько для отдыха, сколько для посадок редиса, приходят молодые люди — как правило, семьи с маленькими детьми, которые хотят иметь возможность отдыхать за городом и при этом не беспокоиться об участке, за которым нужно ухаживать. Во-вторых, сегодня в Новой Москве сложилась уникальная ситуация, и цены на жилье в малоэтажных комплексах комфорт-класса оказываются ниже, чем на дачные домики в аналогичной локации. Получается, что этот тренд отчасти запустил кризис: снижение стоимости квартир за городом привело к тому, что домики для летнего отдыха постепенно стали сдавать позиции и реализовать такое жилье на вторичном рынке с выгодой становится все сложнее.

Квартира в малоэтажном доме действительно имеет ряд своих преимуществ. Значительно дешевле покупателям жилья обходится как содержание дома (расходы на эксплуатацию и УК), так и вопросы безопасности. В дачном сегменте с безопасностью зачастую до сих пор, к сожалению, дела обстоят плохо.

Если речь не идет о высококлассных коттеджных поселках, то охрана дачного кооператива или садового товарищества, как правило, организована условно — в лучшем случае у шлагбаума будет сидеть сторож. Поэтому в дачных поселках до сих пор часты кражи и случаи, когда на зиму дом занимают бомжи.

Также проблемы в дачных товариществах возникают в связи с пожарной безопасностью: самостоятельно построенные домики часто не отвечают всем необходимым требованиям.

При этом сегодня одной из основных мотиваций для приобретения дачи является именно возможность отдохнуть: поехать на рыбалку, подышать свежим воздухом, попариться в бане, пожарить шашлыки. Но все это доступно только в летний период.

Чтобы приспособить жилище для зимнего отдыха, покупателю придется потратиться на строительство капитального дома, а также нести большие издержки по оплате коммунальных услуг и уборке снега.

В малоэтажных жилых комплексах эти расходы менее ощутимы: круглогодично оплата эксплуатации находится примерно на одном уровне, а все задачи, связанные с уборкой территорий, берет на себя управляющая компания.

Отдельно следует отметить немалую стоимость создания полноценных водных коммуникаций на даче, в квартире же покупатель получает готовые городские коммуникации сразу.

Сейчас в малоэтажных ЖК предлагается фактически тот же набор возможностей для любителей загородного отдыха.

К примеру, в комплексе «Ирландский квартал» на территории Новой Москвы предусмотрено все для отдыха, как и на дачном участке: выход к реке, где можно купаться и ловить рыбу, оборудованные места для барбекю плюс созданы спортивные площадки и лесные зоны для прогулок.

Единственное, чего не получает покупатель загородной квартиры, — это классические «шесть соток».

Несмотря на то что заняться приусадебным хозяйством в малоэтажном ЖК нельзя, управляющие компании идут навстречу любителям дачного отдыха и предоставляют возможность посадить перед домом деревья, цветы и кустарники. Житель загородной квартиры, таким образом, не оказывается оторванным от природы и получает удовольствие от отдыха, а не усталость от бесконечных садовых работ.

Как показывает наша практика, современные молодые люди уже не готовы тратить все выходные на прополку сорняков, но по-прежнему хотят иметь возможность отдыхать за городом на собственной территории. Именно поэтому они зачастую выбирают загородные малоэтажные ЖК, совмещающие в себе городской комфорт и прелести загородной жизни.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Усталость от высоток: почему москвичи делают выбор в пользу малоэтажек

1 октября инвестиционный портал Москвы выставил на торги почти два десятка земельных участков в Восточном округе и ТиНАО под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Примечательно, что в одной только Новой Москве с начала года уже построили более 1,5 тысячи ИЖС-малоэтажек. С каждым годом желающих перебраться в свой дом становится все больше.

Как реализовать их мечты в огромном мегаполисе? Cвыше трети выставленных в аренду городских квартир принадлежат москвичам, покидающим столицу. Большинство из них делают выбор в пользу жизни в малоэтажке.

Если быть точным, то таких арендодателей у нас сейчас 32 процента, сообщают риелторы. Причины отъезда самые разные — у кого-то учеба или работа за границей, у кого-то семейные обстоятельства.

Но львиная доля — это те, кто хочет заняться бизнесом в провинции (24 %), и те, кто, выйдя на пенсию, переезжает жить на дачу, в деревню или ту же провинцию (35 %).

Федеральная статистика голосует за малоэтажное строительство (МС) еще активнее: по опросам ВЦИОМ, две трети из нас (66 %) хотели бы жить не в «человейнике», а в частном доме.

Малоэтажкам нужны преференции

Но желания, как это часто бывает, расходятся с предоставляемыми возможностями. Если прочитать нацпроект «Жилье и городская среда», расписанный на 2019–2024 годы, под жильем там почти всегда подразумевается квартира в многоквартирном здании. Малоэтажки, блокированные и усадебные дома, составляющие основу любой развитой страны, практически не упомянуты.

Похожая картина — с подмосковным проектом «Жилье»: несмотря на публичные заявления областной власти о всесторонней поддержке МС, найти что-то конкретное и свежее в сети на этот счет довольно проблематично.

— Это действительно так, — соглашается президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Елена Николаева. — В свое время МС активно развивалось, присутствовало в текстах прошлых нацпроектов и очень внимательно учитывалось.

И если посмотреть структуру общего ввода жилья, 53 % в ней и сейчас составляют малоэтажки — то, что люди строят сами. Но почему-то государство не замечает эту сферу. И это несправедливо.

Ведь на сегодня у нас есть все, чтобы развивать МС: большие территории, масса компаний, которые производят быстровозводимые конструкции для ИЖС… Как минимум 11 типов технологий на любой вкус и кошелек есть сейчас на рынке: несколько сотен заводов производят дома из обычного и клееного бруса, из сборных и блочных конструкций, сэндвич-панелей и т. д.

Даже банки стали потихоньку раскачиваться — два месяца назад появился наконец доступный ипотечный продукт для «индивидуалов»… Но все это, по мнению эксперта, требует обязательной поддержки со стороны власти.

— Земли на рынке много, но, как правило, это участки без подряда, то есть без всякой инфраструктуры, — объясняет Елена Николаевна.

— Крайне важно, чтобы в каждом субъекте РФ принимались комплексные программы в области коммунальной сферы с учетом развития МС, потому что если поселки будут тянуть коммуникации за свой счет, эти дома будут золотыми.

И, разумеется, надо думать о «социалке», потому что школьный автобус между поселками еще можно запустить, а в садик за 10 километров ребенка не навозишься.

Сюда же «подверстываются» медпункты, продуктовые магазины, места для досуга, общественный транспорт… Да если бы на уровне власти для малоэтажек в документах прописали те же преференции, что и для высотного строительства, МС начало бы развиваться семимильными шагами! В общем, задачу надо решать комплексно, потому что малоэтажное жилье — это не набор домов, это среда обитания. И город с областью тут должны действовать в единой связке — только тогда мечты большинства будут реализованы.

Следующая остановка — тупик

Урбанизация за счет одних лишь высоток — это путь в никуда, считает научный руководитель ЦНИИП Минстроя России Александр Кривов.

А уж он-то про урбанизацию знает все — какникак, был замминистра строительства и архитектуры СССР: — На самом деле построено много. В РФ 70 миллионов квартир и 55 миллионов семей. Но вот средняя площадь квартир в новостройках сейчас — 48 квадратных метров. А семей из одного или двух человек, на которых они рассчитаны, — всего 30–40 процентов.

Но большие квартиры в высотках строить невозможно. Скажем, по нормативам в 25-этажном доме должно быть четыре лифта плюс лестница, а площадь этажа по пожарным требованиям ограничена 450 «квадратами». В итоге на квартиры приходится примерно 210–250 «квадратов».

Вот из них и нарезают 4–5 клетушек, потому что чем они меньше, тем их больше, и тем выгоднее они застройщику. И пока рынок не встанет или пока застройщика экономически или законодательно не заставят делать иначе, тот менять стратегию не будет. А вот в малоэтажном формате, особенно безлифтовом, можно делать какие угодно квартиры.

И именно этот формат может компенсировать колоссальный недостаток трех- и четырехкомнатного жилья.

Интенсивная высотная застройка несет и другую проблему, о которой сейчас не сильно задумываются: — По нормативу высотки рассчитаны на 50 лет эксплуатации, — продолжает Кривов. — И совершенно непонятно, как их потом утилизировать. Единственный вариант — взрывать с отселением всего квартала.

В Японии практикуют ручную разборку — выстраивают вокруг высотки металлический каркас (по сути еще одно здание) и внутри все разбирают. Но у них дома из обетоненного металла, а у нас чистый железобетон, который так не разрушить. То есть сломать, а тем более утилизировать такой дом на порядки дороже, чем построить.

И это колоссальная, я бы даже сказал, экзистенциальная проблема. Ведь мы активно производим продукт, ведущий нас в экологический тупик.

Но и до разрушения высотка — дело дорогое, потому что проектирование и строительство «съедают» лишь 20 процентов от общих затрат на здание. Остальное — это ремонты, эксплуатация и утилизация, которые оборачиваются катастрофическими тратами.

— А еще ведь есть противопожарная безопасность, — напоминает архитектор. — Да, в Москве есть два 90-метровых подъемника (это 25 этажей) и единственный на страну 100-метровый (33 этажа). Но дело не только в них. Когда перестают работать лифты, на лестницах мгновенно образуется такая пробка, что по ней не спуститься. В Лондоне в 2017 году так сгорел 24-этажный дом, в котором погиб 71 человек.

Так как же побороть все эти проблемы? Переходить на малоэтажки, уверен эксперт:

— Надо прежде всего развивать ИЖС, потому что 120 миллионов квадратных метров в год (цифра из нацпроекта по жилью) высотками с клетушками не покрыть. В Москве их еще, хоть и вяло, покупают, тут много одиночек. Но ведь когда-нибудь и у них будут семьи, появятся дети, люди захотят расширяться. И сначала заведут дачу, а потом, утеплив, съедут туда.

Многие идут по этому пути, минуя стадию высотки. Потому что, когда у тебя есть 1,5 миллиона рублей с рассрочкой на 10 лет, то есть ипотека, ты можешь либо купить однушку в области, либо построить стометровый дом на собственном участке в 10 соток. И такой дом будет существенно дешевле квартиры, даже если вы покупаете его в поселении с уже подведенными сетями.

Многие сейчас работают на удаленке, так что поездки в Москву вообще можно свести к минимуму. Вообще, люди, если им дать возможность сорганизоваться, сделают это где угодно. Выделите им неподалеку 10 соток, постройте небольшой производственный центр с коворкингом, и они будут спокойно работать вдали от столичной суеты.

В общем, все проблемы можно решить, если ими заниматься.

Даешь разнообразие!

А вот вице-президент Международной академии архитектуры Андрей Боков считает, что так, как живем и строим мы, весь мир уже многие десятилетия не живет и не строит:

— Ну разве что Китай, где еще не закончился период урбанизации. Но и Европа, и Америка давно уже отошла от этих страшных многоэтажных панельных «заборов», которые возводят у нас. Вообще, нормальный город выглядит как гора Фудзияма — высотный центр и пологие склоны на периферии.

Читайте также:  В Новой Москве могут построить бизнес-парк площадью 3 млн кв. метров

То есть центр — плотная застройка, это апартаменты или арендное жилье для молодых пар и начинающих специалистов, всех, кто не обрастает скарбом, кто быстр, мобилен и домой заскакивает лишь переодеться и поспать.

Дальше идут кварталы средней плотности — скажем, дома в девять этажей, потом квазипериферийные районы со свободной планировкой и малоэтажками (что-то вроде нашего Куркина и того, во что можно было бы превратить Новую Москву) и, наконец, зона ИЖС.

Кстати, Россия вполне могла бы быть уже малоэтажной, если бы не политические разборки между генсеками, напоминает Боков:

— После войны, когда страна была полностью разрушена, встал вопрос о том, как строить. Поиском ответов на него занималась академия архитектуры, которая начала мыслить прежде всего в ключе малоэтажного жилья из местных строительных материалов. Этот путь был самым правильным, человеческим, естественным.

Им двигался весь мир. Но пришел Никита Сергеевич, который крайне не любил все, что было при товарище Сталине, и провозгласил курс на индустриализацию жилья. И этим курсом мы, увы, идем до сих пор.

Выпекаем, как горячие пирожки, бесконечные высотки — дорогие в строительстве, дорогие в эксплуатации, страшно дорогие в утилизации, но очень выгодные тем, кто эти технологии освоил и не хочет их менять. Я не призываю полностью отказаться от многоэтажек.

Я призываю к широкому разнообразию самых разных типов жилья и к его доступности, в том числе и в сегменте ИЖС. У нас же — поезжайте по любому направлению от Москвы — то там, то сям возникают клочки жутких небоскребов, к которым непонятно, как подъезжать, как их обслуживать, а главное, как в них жить.

Мы неохотно признаем факт субурбанизации, тогда как говорить надо уже об агломерации, о работе в единой связке города и области и единых схемах территориального развития. Только в этом и возможен выход из тупика.

  • КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ
  • Много территорий, которые предстоит освоить
  • Ирина Ирбитская, директор Центра градостроительных компетенций:

— Как известно, люди предпочитают контролировать свою недвижимость, а лучший контроль — это частный дом. Но владеть им — большая ответственность. Поэтому надо искать модели, которые находятся где-то посередине между многоквартирным и частным домом.

Например, городские планировщики Новой Москвы запускают сейчас формат гибридных домов (мы назвали их кампусами тектоников, по аналогии со знаменитыми архитектонами Малевича). По сути это микс таунхауса и отдельно стоящей виллы. В таунхаусах людям не нравится выход из дома на одну улицу и с одного фасада — нет ощущения частности своей жизни.

А вот небольшие образования на несколько жилых коттеджей, каждый из которых имеет свой отдельный небольшой участок и свой, совершенно отдельный вход, думаю, придутся им по вкусу. Но вопрос не только в архитектуре. У нас считается, что малоэтажки годятся лишь для загородной недвижимости и малых городов.

На самом деле в Москве очень много территорий, которые либо не освоены, либо освоены плохо. И их вполне можно застроить такими небольшими кампусами по вполне приемлемой цене, ведь на периферии земля дешевле, да и экономические механизмы можно применить.

Например, неплохая система создана во Франции, где при желании 60 % граждан могут спокойно получить жилье от государства, хотя они при этом далеко не бедные. Конечно, это потребует разработки мотивационных инструментов, которые должны быть вшиты в экономику и процессы городского управления.

Скажем, государственно-частное партнерство, которое сейчас проходит, как правило, в добровольно-принудительном порядке или подразумевает лишь крупные инвестиции. А в развитых столицах оно выстраивается между муниципалитетом и гражданами. Очень важно включить в эти системы мелкие инвестиции горожан. Не говоря уж о том, что для значительной части небольших девелоперов это тоже очень интересный формат.

Частное домохозяйство государству выгоднее

Олег Панитников, гендиректор Ассоциации деревянного домостроения:

— В Яндексе каждый месяц «деревянный дом» ищут более полумиллиона человек. Конечно, кто-то из них дачники, но мы прекрасно видим: если лет 10 назад постройками под дачу интересовались процентов 70 покупателей, то сейчас уже 50 на 50.

Причем, даже заказывая дачу, люди выспрашивают, что им потом сделать, чтобы жить там зимой, то есть явно думают о перспективе переезда. Сегодня на рынке появились модели каркасных домов, которые по утеплению соответствуют всем существующим нормативам зимней эксплуатации.

Кстати, даже если дом отапливается электричеством, но при этом нормально сделан, он будет потреблять значительно меньше, чем квартира. Например, у меня в Москве есть квартира в 50 квадратных метров, за которую я плачу около пяти тысяч рублей в месяц.

В доме в 100–120 «квадратов», сделанных даже не по СНИПам, а просто близко к ним, на отопление уходит пять тысяч в год. То есть чек владения очень конкурентный. Проблема в другом. Покупая квартиру, я легко получу ипотеку под 10% годовых с первым взносом в 10%. А в ИЖС этот совокупный кредит будет уже 13–15 % годовых и первый взнос 20–30 %.

Что называется, почувствуйте разницу. И это сейчас главный тормоз на пути к мечтам о «малоэтажной России». Скажем, у Сбербанка из всего пакета кредитования жилья сектор ИЖС составляет всего 0,85 % — цифра совершенно ничтожная, если учесть, что этот вид строительства занимал в ушедшем году нишу в 43 %.

Слава богу, банки сейчас начали потихоньку осознавать этот перекос… Ведь во всем мире под ИЖС государства придумывают кучу привлекательных программ, чтобы простимулировать людей заселяться в такое жилье. Просто потому, что отдельное домохозяйство приносит государству прибыли больше, чем квартира. У нас, к сожалению, такого глобального понимания пока нет.

КСТАТИ

Тихой и невысокой может быть и старая Москва, где еще сохранились места малоэтажной застройки. К таким, например, относится поселок художников «Сокол» и кооперативный поселок им.

Ларина в Лианозове; село Троице-Лыково и микрорайон Курьяново; рабочие поселки 20-х годов (Буденновский, Усачевка, Дангауэровка); деревня Терехово, дачный поселок «Серебряный Бор» и др.

Что касается современных таунхаусов, то большинство из них сосредоточено в ЗАО, СЗАО, САО и ЮЗАО. Несколько таких проектов реализовано даже в ЦАО.

Переезд дома по программе реновации на улице Лобачевского начался в Москве

Отказался от частного дома в пользу квартиры в старой панельке. Выгоднее во всех отншениях

У старых спальных районов есть свои преимущества

У старых спальных районов есть свои преимущества

Споры о том, что лучше дом или квартира не имеют никакого смысла. Есть конкретная ситуация, конкретные люди, конкретные запросы. Сотни нюансов определяют наш выбор. Каждый случай нужно рассматривать индивидуально.

В 2017 году у меня появилась семья. Пришлось задуматься о новом жилье. Часть денег была, часть загрузился в ипотеку. На все про все 3,5 млн. руб. Можно было и больше, но по моим планам я должен был за 5 лет ее полностью погасить, продать это жилье и двигаться дальше.

Дело было в Казани

Можно было немного добавить и купить дом построенный на продажу, в предчистовой отделке, на 100 кв. м.

Замнауха. Сейчас в Казани столько стоит двушка в старой панельке

Замнауха. Сейчас в Казани столько стоит двушка в старой панельке

Или двушку в новом жилом комплексе, на окраине города, в черновой отделке на 55 кв.м. Добавлять пришлось бы прилично. В новом жилье косметическим ремонтом не отделаешься.

Дом под продажу за такие деньги худший вариант. Качество никакое и участок в три сотки, но зато в 15 км от города. Квартира неплохая, но для семьи из трех человек маленькая. Поэтому с таким нашим все варианты рассматривались как временные, максимум на 5 лет.

Поэтому решающими были несколько критериев:

— Комфорт проживания в течении 4-5 лет— Развитая инфраструктура— Инвестиционная привлекательность, чтобы быстро и выгодно продать в дальнейшем— Возможность сразу заехать и жить

Ни квартира в новом доме, ни частный дом этим критериям не отвечали, к тому же их итоговая стоимость с ремонтом приближалась к 5 млн. руб.

Дом новый, но на этом все преимущества заканчиваются

Дом новый, но на этом все преимущества заканчиваются

В итоге купили трешку в старом доме ленинградского проекта. Ремонт есть, заезжай и живи. В 200 м от дома детский сад, в 500 метрах метро, в 600 поликлиника, школа напротив. Недалеко лес и спортивная база.

Да панелька, да страшненькая, но факт в том, что за 2,5 года цена на квартиру выросла на 1,2 млн, а дома в том поселке стоят столько же. Сейчас, в связи с кризисом возможен небольшой откат, но в итоге все равно будут расти в цене.

А еще трешка — не двушка, всегда есть возможность уединиться. Никто, за стенкой ремонт не делает. В новостройках первое время с этим беда.

Капитальный ремонт в доме сделан, двор облагорожен, даже сбор мусора раздельный. Жить можно.

На такие квартиры понятная цена. Ее всегда можно быстро продать немного скинув в цене. С домами и дизайнерскими квартирами все сложнее.

В доме хорошая звукоизоляция и всегда есть места для парковки

В доме хорошая звукоизоляция и всегда есть места для парковки

Если кризис не спутает планы, в ближайшие два года кредит закрою и начну строить дом. Большой и капитальный, такой, чтобы хотелось вкладывать душу и средства. С большим участком и хозяйством.

Тем более появились интересные варианты с сельской ипотекой под 2,7 процента.

Такой дом — это не лучший вариант с точки зрения вложений. Его содержание потребует больших затрат и внимания нежели обычная квартира. Тут уже выбор делается не исходя из экономии и практичности.

Но это уже другая история.

А если нужно временное, недорогое жилье с неплохой инвестиционной стоимостью, то вариант с квартирой в старом доме буде одним из лучших

Спасибо, что заглянули друзья! Подписывайтесь на канал! Буду рад!

Читайте партнерский материал: «Им некогда бороться с мировым заговором, есть дела поважнее»

Экспертное мнение Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»

Загородная квартира vs. дача: молодые москвичи предпочитают комфорт шести соткам.

По мере развития малоэтажного строительства в Новой Москве и ближнем Подмосковье, все больше жителей столицы отказываются от дачных домиков и перспектив выращивания рассады в пользу полноценного загородного отдыха.

По итогам первых 8 месяцев года мы отметили тенденцию к росту спроса на малоэтажные квартиры, которые приобретаются жителями Москвы в качестве второго жилья — для отдыха. Так, спрос на дачи в сегменте до 4 млн руб. за период составил 24%, в то время как в малоэтажном жилье — 33%. Этот тренд обусловлен несколькими факторами.

Читайте также:  В Омске потратят более 1 млрд рублей на дороги

Во-первых, на смену консервативному покупателю приходят молодые люди: это, как правило, семьи с маленькими детьми, которые хотят иметь возможность отдыхать за городом, при этом не заботясь об участке, за которым нужно ухаживать.

Во-вторых, сегодня в Новой Москве сложилась уникальная ситуация, и цены на жилье в малоэтажных комплексах комфорт-класса оказываются ниже, чем на дачные домики в аналогичной локации».

Получается, что кризис отчасти подтолкнул тренд: снижение стоимости квартир за городом привело к тому, что деревянно-щитовые домики для летнего отдыха постепенно уходят в прошлое, и реализовать такое жилье на вторичном рынке с выгодой становится все сложнее.

Малоэтажная квартира действительно имеет ряд преимуществ перед дачным участком. Значительно дешевле покупателям жилья обходится как содержание дома (расходы на эксплуатацию и УК), так и вопросы безопасности. В дачном сегменте с безопасностью до сих пор, к сожалению, плохо обстоят дела.

Если речь не идет о высококлассных коттеджных поселках, то охрана дачного кооператива или садового товарищества, как правило, организована очень условно. В лучшем случае у шлагбаума будет сидеть сторож. Поэтому в дачных поселках до сих пор часты кражи и случаи, когда на зиму дом занимают бомжи.

Также проблемы в дачных товариществах возникают в связи с пожарной безопасностью: самостоятельно построенные домики часто не отвечают всем необходимым требованиям.

При этом одной из основных мотиваций при покупке дачи для покупателя сегодня является именно возможность отдохнуть: поехать на рыбалку, подышать свежим воздухом, отдохнуть в бане и на барбекю.

Но все это доступно на даче только в летний период: чтобы приспособить дом для зимнего отдыха, покупателю придется потратиться на строительство капитального дома, а также нести большие издержки по оплате коммунальных услуг и уборке снега.

В квартире эти расходы менее ощутимы: круглогодично оплата эксплуатации находится примерно на одном уровне, а все задачи, связанные с уборкой территорий берет на себя управляющая компания. Отдельно стоит отметить немалую стоимость создания полноценных водных коммуникаций на даче: в квартире же покупатель получает готовые городские коммуникации сразу.

Сейчас в малоэтажных жилых комплексах предлагается фактически тот же набор возможностей для любителей загородного отдыха. К примеру, в малоэтажном ЖК «Ирландский квартал» на территории Новой Москвы есть все те же возможности для отдыха, что и на классическом дачном участке.

С территории комплекса есть выход к реке, где можно купаться и ловить рыбу, предусмотрены оборудованные места для барбекю, плюс — созданы спортивные площадки и лесные зоны для прогулок. Единственное, чего не получает покупатель загородной квартиры — это тот самый участок, классические «6 соток».

Хотя заняться собственным участком в малоэтажном ЖК нельзя, управляющие компании идут навстречу любителям дачного отдыха и предоставляют возможность посадить перед домом любимые деревья, цветы и кустарники, и ухаживать за ними.

Житель загородной квартиры, таким образом, не оказывается «оторван от природы», и получает удовольствие от отдыха, а не усталость от бесконечных садовых работ.

Преимущества малоэтажного жилья перед классическими дачами с годами будут только расти, поскольку дачный формат становится пережитком прошлого, времени, когда люди нуждались в собственном хозяйстве для полноценного питания.

Современные молодые люди уже не готовы тратить все выходные на прополку сорняков, но по-прежнему хотят иметь возможность отдыхать за городом на собственной территории.

Именно ее и предоставляет формат малоэтажного ЖК, совмещающий в себе комфорт города и природу.

Ближе к земле — Эксперты обсуждают плюсы и минусы малоэтажных комплексов

Согласно Градостроительному кодексу РФ малоэтажными называют строения не выше трех этажей. В это понятие выходят как индивидуальные, так и все виды сблокированных домов (таунхаусы, квадрахаусы, лэйнхаусы и т.д.

), а также многоквартирные дома до трех этажей высотой (некоторые застройщики, правда, называют малоэтажной застройку и в четыре этажа). То есть термин один, а понятия им обозначают разные.

Что, собственно, и отражает статистика: она учитывает возведенные многоквартирные дома скопом, не разделяя их по этажности.

Все разговоры о стимуляции малоэтажки крутятся вокруг строительства индивидуального жилья.

Именно с его помощью государство не только перекладывает решение жилищного вопроса на самих граждан, но и скидывает с себя заботу об обслуживании этих домов.

Ведь как шутят архитекторы: протекающая крыша частного дома — головная боль хозяина, протекающая крыша многоэтажного дома — ответственность общества.

Собственно, принимаемые в разное время меры принесли свои плоды. И последние 10 лет объемы ИЖС прирастали примерно на два процента в год.

В 2019 году цены на недвижимость резко пойдут в рост

А вот сколько сейчас возводится многоквартирной малоэтажки — можно оценить лишь приблизительно. Эксперты говорят о 15-17 процентах от общего объема. Например, по данным Никиты Титова (ГК «Высота»), на рынке Московской области ее доля в последние годы колеблется от 15 до 25 процентов.

О многоквартирных малоэтажных жилых комплексах (МЖК) заговорили как об отдельном формате в 2008-2009 годах, когда на фоне кризиса изменились покупательская способность и предпочтения потенциальных покупателей загородной недвижимости.

Тогда столичные девелоперы задумались: что делать с земельными участками вблизи столицы, уже почти подготовленными для строительства загородных поселков? В новых условиях на них просто не было спроса.

Тогда-то на них и стали возводить многоквартирные дома малой этажности (до 2010 года это можно было делать даже на землях ИЖС при условии соблюдения норм по этажности и плотности застройки). Также появились поселки микс-формата. Когда малоэтажные дома соседствуют с таунхаусами и даже коттеджами (проекты «Экодолье», «Яхонтовый лес» и т.д.).

В Московском регионе такие комплексы тяготеют к удобным трассам и курортным местам. В Питерском — к сложившимся историческим пригородам: Пушкину, Петергофу, Всеволожскому и Тосненскому районам. Например, «Красная стрела» строит ЖК «Неоклассика» и «Неоклассика-2» в Пушкине, а ЖК «Горки Парк» — в Энколово, рядом с курортом «Охта Парк».

Реклама позиционировала МЖК как сочетание комфорта городской жизни и преимуществ загородного дома. «Квартиры в МЖК приобретают семейные пары с одним-двумя детьми, для которых проживание за городом в уютной атмосфере является важнее, чем непосредственная близость к городу», — замечает Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».

Но скептики уверяют, что МЖК удивительным образом сочетают не столько преимущества, сколько недостатки городской и загородной жизни. Например, близость к природе и прекрасные видовые характеристики могут нивелироваться отсутствием хорошего обзора на низких этажах и долгой дорогой до работы.

Низкая нагрузка на инфраструктуру — бедностью ее ассортимента. Ведь чем ниже плотность населения, тем экономически менее целесообразно содержать большое количество инфраструктурных объектов. Особенно это важно в отношении подрастающего поколения.

Ведь во всем мире люди тяготеют к городам именно потому, что они предоставляют больше возможностей для развития детей.

Снизился объем предложения на рынке загородной недвижимости

Преимуществом МЖК реклама называет низкие риски недостроя. За те два-три месяца, что возводится малоэтажный дом, стройматериалы не успеют резко подорожать.

Да и простоев, существенно увеличивающих себестоимость проекта, в коротком цикле легко избежать.

Однако банкротство ГК «Сабидом», заморозка строительства ЖК «Акваполис» (на берегу Истринского водохранилища) показали, что низкая этажность не страхует покупателей от перспективы пополнить ряды обманутых дольщиков.

Еще плюс — экономия на коммунальных платежах. Григорий Ваулин, гендиректор компании «Ферро-Строй», обращает внимание, что в малоэтажных домах можно использовать газовое водонагревательное оборудование, то есть не только избегать в будущем отключений горячей воды, но и экономить на ней.

«Также в малоэтажных проектах также нет лифтов, мусоропровода, жителям не нужно платить за консьержа. Учитывая то, что тарифы на коммуналку в 2019 году планируется повысить дважды, количество клиентов, оценивающих стоимость обслуживания будущей квартиры, увеличится».

С другой стороны, в МЖК появляются статьи расходов, которых нет в многоэтажных проектах: плата за освещение территории, паркинга, уборку дорог.

Часто приходится слышать о более низкой цене квадратного метра в МЖК благодаря экономии на лифте, подвале и фундаменте.

Но, по оценкам экспертов, таким образом можно удешевить работы на 10, в крайнем случае — 15 процентов, что мало скажется на конечной цене, так как себестоимость собственно «коробки» дома обычно не превышает 35-40 процентов от всего проекта).

«Если мы говорим о сопоставимом по качеству жилье, то цена за квадратный метр в мало- и многоэтажных ЖК не сильно отличается», — считает директор по маркетингу ГК «Красная стрела Марина Агеева.

На Урале намерены вдвое сократить «серый» рынок малоэтажки

И увы, из-за отсутствия лифта МЖК мало подходит для людей с ограниченными возможностями (за исключением квартир на первом этаже). Хотя управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик уверяет, что в ее практике были случаи, когда застройщик по договоренности устанавливал в доме подъемники для инвалидных колясок.

В общем, МЖК строили и будут строить в регионах, где нецелесообразно высотное строительство. Но вот в столичных регионах отношение к ним изменится.

Проекты, расположенные в удаленных от столицы локациях и рассчитанные только на местный спрос, скорее всего, в ближайшем будущем исчерпают себя.

Вообще, через некоторое время этот формат перестанет быть чем-то особенным и станет просто одним из элементов комплексного освоения территорий, формирующим нормальный «пригород» и позволяющим потенциальным жителям выбирать именно ту недвижимость, которая им по душе.

Почему загородные девелоперы останавливают работу над новыми проектами

К прежним золотым временам рынку загородной недвижимости уже не вернуться – слишком много факторов не дают проектам расцвести. Но эксперты отметили в прошлом году некоторое оживление. «У девелоперов снова возник интерес, хотя в течение года-двух они не осмеливались даже планировать новые поселки», – говорит руководитель Аналитического центра «Инком-недвижимости» Дмитрий Таганов.

Нерешительность застройщиков объясняется в первую очередь изменением покупательских предпочтений и реформой долевого строительства, которая касается и малоэтажных проектов.

Клиенты хоть и обеднели, но стали более требовательными, а правила игры меняются в режиме реального времени.

«Рынок ждет решения властей по поводу будущего строительства, и горизонт планирования у девелоперов сократился», – комментирует Екатерина Коган, руководитель департамента маркетинга Kaskad Family.

Какие-то застройщики вовсе перестали существовать, некоторые приостановили работу над проектами, отмечает Андрей Гайдуков, директор по маркетингу Optiland. С другой стороны, хотят попытать счастья на загородном рынке игроки, работавшие в городе.

Их тоже «стимулируют» изменения в отраслевом законодательстве, а конкретно – требование получить только одно разрешение на строительство для одной компании. «Проще и выгоднее построить небольшой коттеджный поселок в Подмосковье, чем микрорайон высоток в Москве», – считает Гайдуков.

Но добавляет, что если новые застройщики и появятся на загородном рынке, то выводить проекты они будут не в лучшее время.

Тем не менее эксперты говорят, что в прошлом году спрос был ровным, восстанавливался баланс с предложением, несколько размывалась сезонность. Таганов вспоминает, что в декабре число сделок выросло на четверть, что было даже неожиданно.

Лучше себя чувствуют качественные поселки с охраняемой территорией, хорошей транспортной доступностью, благоприятной экологией, подведенными коммуникациями к дому или участку и приличной инфраструктурой. Покупатели отдают предпочтение готовому жилью. Ипотеку на строящийся дом получить сложно, связываться со строительством и вообще рисковать не хочется, объясняет Гайдуков.

По данным «Инком-недвижимости», средняя стоимость загородного лота увеличилась за год на 5% – с 5,6 млн до 5,9 млн руб. Подъем цен был замечен во всех форматах, за исключением квартир в малоэтажных домах.

Читайте также:  Как вернуть деньги за страховку при досрочном погашении?

Средняя стоимость участка без подряда (УБП) выросла с 2,2 млн до 2,9 млн руб. (+32%), коттеджа – с 33,1 млн до 34,8 млн руб. (+5%), таунхауса – с 11,4 млн до 13,4 млн руб. (+17%). Квартиры подешевели: если в конце 2017 г.

они стоили в среднем 4,8 млн руб., то в конце 2018-го – 4,7 млн руб.

На рынке элитного загородного жилья – собственная жизнь, но тенденции похожие. Как рассказал Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty, в 2018 г. остановилось падение после потрясений 2014-го, когда продавцы вынужденно переходили на рубли.

Лучше всего шел самый доступный на этом рынке продукт, от 30 млн до 60 млн руб., за 2018 г. продано на 12,5% объектов больше, чем в 2017-м. А в самом дорогом сегменте (от 250 млн руб.) количество сделок вернулось на докризисные показатели 2013 г.

Общее количество сделок по всем сегментам в 2017 и 2018 гг. было примерно одинаковым. По данным Ильи Менжунова, управляющего директора компании «Метриум премиум», участника партнерской сети CBRE, уровень спроса в дорогом сегменте за год вырос примерно на 10%, а стоимость 1 кв.

м в среднем увеличилась на 4%.

И главное – новых элитных проектов в прошлом году на рынок не выходило.

По информации «Инком-недвижимости», сейчас на рынке представлено 202 проекта с коттеджами. В прошлом году появилось семь новых поселков, пять – эконом-класса: «Истра Life» в 59 км от МКАД по Волоколамскому шоссе (6 млн руб. за коттедж, 941 000 руб. за УБП); «Дачный квартал» в 48 км по Пятницкому шоссе (3,5 млн руб.

); «Жюль Верн» на 24-й км Ярославского шоссе (6,2 млн руб. за коттедж и 2,6 млн руб. за УБП); «Живописный» в 42 км от МКАД по Пятницкому шоссе (11 млн руб., УБП – 3,2 млн руб.) и «Каринтия» на 61-м км Новорижского шоссе (2 млн руб.). Поселки бизнес-класса вышли на Новой Риге – Sky Hills (27 млн руб., есть УБП в среднем за 12,5 млн руб.

) и Егорьевском шоссе – «Клуб Минино» (14,6 млн руб. за коттедж, 9 млн руб. за дуплекс).

На коттеджи сейчас приходится 10% спроса на первичном рынке загородной недвижимости Подмосковья. Востребованы дома площадью 100–150 кв. м, желательно с чистовой отделкой или под ключ, не далее 40 км от Москвы, описывает Таганов.

По данным «Метриум премиум», на рынке элитной недвижимости всего продается около 2300 коттеджей. Средняя цена предложения в начале 2019 г. составила 224 млн руб. против 215,3 млн руб. годом ранее (+4%). Но около 80% домов считаются низколиквидными.

По словам Менжунова, в прошлом году их собственники либо стали предлагать еще больший дисконт, либо решились сдавать дома в аренду, либо вообще сняли с продажи «до лучших времен». Со своей стороны, покупатели стремятся отказаться от лишних помещений.

В результате средняя площадь реализованных домовладений снизилась по сравнению с докризисным 2014 годом с 500–600 до 320–350 кв. м.

Компании-застройщики новых проектов не представили, однако, как отмечает Менжунов, высокую активность проявили частные инвесторы, реализующие одновременно 1–6 домов. По его подсчетам, сейчас на рынке работает около 10 таких «мини-девелоперов»: «В ситуации, когда рынок затоварен низколиквидным предложением, такие частные инвесторы действительно выиграли, сумев поймать волну спроса».

В «Инком-недвижимости» насчитали 140 поселков с таунхаусами и дуплексами. В 2018 г. вышел всего один проект, в котором был такой тип застройки, – «Клуб Минино» на 44-м км Егорьевского шоссе. Поправки в 214-ФЗ сделают строительство таунхаусов (которые продавались по ДДУ) невыгодным, считает Таганов.

В целом по итогам 2018 г. на сблокированные дома пришлось 7% покупок. Как и в случае с коттеджами, покупатели предпочитают готовые объекты площадью до 150 кв. м в заселенных поселках с инфраструктурой, не далее 30–40 км от МКАД.

Гайдуков приводит статистику продаж Optiland в поселках комфорт-класса «Кембридж» (Новорижское шоссе, 25 км от МКАД) и «Марсель» (34 км по Калужскому шоссе). Компания за 2018 г.

закрыла более 150 сделок в этих проектах (88% домовладений от уже построенных). У покупателей популярнее всего были таунхаусы (70% сделок), особый интерес вызвали секции площадью 90 кв. м с участком в 2 сотки.

20% сделок пришлись на участки без подряда в поселке «Марсель», около 10% – продажи дуплексов и коттеджей.

На рынке элитных загородных таунхаусов девелоперская активность фактически нулевая, говорит Менжунов. Предложение поддерживается только за счет собственников вторичного жилья. По подсчетам компании, сейчас продается около 200 таунхаусов (от 130 до 950 кв. м).

Покупатели стремятся найти объект с максимальным числом этажей (с мансардой и цоколем) и пристроенным гаражом. Средняя площадь приобретаемого таунхауса – 200–250 кв. м. Ради лишних жилых метров некоторые клиенты даже переделывали гаражное помещение в комнату, а машину ставили просто под навес.

Предпочтения отдаются таунхаусам на расстоянии до 10 км от МКАД. В этой зоне сосредоточено 40% элитных проектов, еще 25% – в 11–20 км от МКАД, 35% – в 21–30 км от МКАД. Средняя стоимость предложения составляет 41,2 млн руб. За год рост цен составил 2,2%.

Эксперты сходятся во мнении, что именно этот формат на сегодняшний день уязвим больше других. По словам Коган, застройщикам не ясно, какие будут ставки по проектному финансированию, как пойдет работа через эскроу-счета: «Все это критично для многих проектов».

Сейчас на малоэтажку приходится 15% предложения загородных новостроек, но, скорее всего, ее доля будет сокращаться, считает Таганов. Пока, по данным «Инком-недвижимости», в 70 поселках представлен данный формат.

В прошлом году было выведено три проекта: Vnukovo Sport Village (новая Москва, бизнес-класс, 13 млн руб. за квартиру), «Катуар» (эконом-класс, 26 км от Москвы по Дмитровскому шоссе, 3,4 млн руб.

) и «Бартон» (комфорт-класс, 5 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе, 8 млн руб. за лот в среднем).

Доля в спросе – 13%. Покупателям важны удобные планировки квартир, хорошая транспортная доступность, инфраструктура.

Как замечает Юрий Лакеев, коммерческий директор RDI, спрос на квартиры в МЖК за год снизился на 18%. В 2013–2015 гг. продавалось от 30 до 66 квартир ежемесячно (данные Росреестра), а в 2016–2018 гг.

продажи в самых успешных (менее 40% от общего объема) проектах составили в среднем от 25 до 40 квартир в месяц. Впрочем, Коган рассказала, что в декабре 2018 г.

в ЖК «Парк Апрель» (25 км от МКАД по Киевскому шоссе) спрос подскочил в 1,5 раза из-за рекордно низких ставок по ипотеке и новостей о переходе на проектное финансирование.

Данные о динамике цен, приведенные застройщиками малоэтажного жилья, расходятся с данными «Инком-недвижимости», зафиксировавшей небольшое снижение. Так, по словам аналитиков RDI, за год средняя цена 1 кв. м выросла на 15,6%. Коган говорит, что в ЖК «Парк Апрель» квартиры подорожали в среднем на 7%.

Участки без подряда продолжают доминировать на рынке: они занимают 71% в предложении и на них приходится 70% спроса, по данным «Инком-недвижимости». Аналитики компании говорят, что формат УБП есть в 574 проектах. В 2018 г. появилось 49 таких поселков. Цены пляшут от 63 000 руб. («Малышево» на Новорязанском шоссе) до 22 млн руб. (элитный TEN на Рублевке) за объект.

Но до 90% проектов в продаже характеризуются низким качеством: нет коммуникаций, дорог, инфраструктуры и т. д. На такие объекты спрос низкий.

Напротив, участки с коммуникациями, в развитых поселках и до 50 км от МКАД – весьма востребованный товар. По словам Гайдукова из Optiland, в августе в «Марселе» выставили на продажу 48 участков (от 5 до 11 соток, от 1,8 млн руб.

) и к концу декабря реализовали их на 90%, несмотря на то что осенью повысили цену.

Элитная земля стала пользоваться чуть большим спросом, но речь идет об объектах с подрядом, подчеркивает Менжунов: их смотрят клиенты, которые не могут найти подходящий дом.

Сейчас в предложении насчитывается 700 участков, в среднем за 113 млн руб., что на 20% больше, чем годом ранее (данные «Метриум премиум»).

Такой рост эксперт связывает с изменением структуры спроса, а не прямым повышением цен.

На вторичном загородном рынке в общих чертах повторяются те же сюжеты, что и на первичном. В конце 2018 г. продавалось 58 519 объектов – это на 28% меньше, чем было в декабре 2017-го (данные «Инком-недвижимости»). 47% из них коттеджи, 38% – участки без подряда, 10% – дачи и 5% – блокированные дома (таунхаусы и дуплексы).

Многие владельцы сняли объекты с продаж. По оценке Александра Москатова, управляющего директора брокерского департамента компании «Миэль – сеть офисов недвижимости», на рынке много предложений без коммуникаций, в местах с плохой инфраструктурой и т. д.

В «Инкоме» добавляют, что у большинства объектов завышенные цены, к тому же они морально устарели.

Эксперты отмечают, что неплохо покупались дачи в хорошем состоянии с ценой до 1,5 млн руб., участки в «стародачных» местах. Люди интересовались готовыми домами под ключ, с центральными коммуникациями.

Усредненное предложение, вызывающее наибольший интерес, – дом 250 кв. м на участке 8 соток, в 20–25 км от МКАД, комментирует Москатов. Покупатели готовы отдать за интересный объект в среднем 8–10 млн руб.

По данным «Инком-недвижимости», за год средняя цена коттеджа на вторичном рынке снизилась на 37% до 8 млн руб., блокированного дома – на 31% до 11 млн руб., УБП – на 15% до 1,8 млн руб., дачи – с 5,4 млн до 5,3 млн руб. Спрос в 2018-м сократился на 29%.

Эксперты ожидают, что в 2019-м девелоперы станут предлагать больше готовых домов. Если цены и будут расти, то только на самые ликвидные объекты и в пределах 10–15%.

В малоэтажном сегменте из-за перехода на проектное финансирование предсказывают подорожание, однако опять же – только в качественных проектах. Застройщикам придется учитывать и материальное положение покупателя, которому придется брать подорожавшую ипотеку.

То есть не выходить из «зоны спроса покупателя» и не забывать о том, что загородный дом сейчас – не предмет первой необходимости.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *