Квартира со свободной планировкой — это коробка из четырех стен. Где будет гостиная или спальня определяет ее владелец. Рассмотрим преимущества и недостатки таких квартир.
Время чтения: 6 минут
Почти до самого конца прошлого столетия все квартиры были стандартными и отличались только количеством комнат. Планировка этого жилья определялась лишь той или иной моделью многоэтажного дома.
Скорее всего, именно этим объясняется спрос на услуги по перепланировке, который стремительно взлетел после развала СССР.
Всем владельцам стандартных квартир хотелось выразить свою индивидуальность, а также сделать проживание гораздо более удобным, самостоятельно определяя расположение тех или иных помещений.
Застройщики во всей видимости учли эти пожелания, поэтому подавляющее большинство новых домов и жилых комплексов сдается со свободной планировкой квартир.
Что это значит? Просто вместо стандартного жилья, вы получаете коробку, состоящую из четырех несущих стен, и самостоятельно определяете, где будут находиться те или иные комнаты.
Строители лишь условно обозначают местоположение кухни и санитарного узла, подводя инженерные коммуникации.
Преимущества свободной планировки жилья: никаких ограничений и бюрократической волокиты для перепланировки
Столь вольный подход к строительству нового жилья относится к числу основных его преимуществ. Спорить с этим утверждением довольно сложно, так как отныне каждый владелец квартиры, получивший желанные ключи, может делать с ней, что угодно, не ограничивая полет своей фантазии.
Теперь только от вас зависит, какую площадь вы отведете под кухню, захотите ли сделать совместный или раздельный санузел.
Также владелец жилья самостоятельно решает, сколько из выделенных ему квадратных метров отвести под детскую комнату или гостиную, спальню или рабочий кабинет.
При этом вам не потребуется долгие недели бегать по высоким бюрократическим кабинетам, чтобы выбить заветное разрешение на проведение перепланировки.
Преимущества от свободной планировки в основном получают те люди, которые мечтают об обустройстве квартиры в полном соответствии со своими желаниями.
Кроме того, выбор в ее пользу будет интересным опытом для всех, кто хотел бы почувствовать себя архитектором или дизайнером интерьера, решить задачку распределения имеющейся в своем распоряжении площади.
Минусы свободной планировки: наличие ограничений и высокая стоимость жилья
Несмотря на все описанные выше преимущества, далеко не все мечтают о приобретении или получении квартиры со свободной планировкой. Причем для этого также имеются вполне логичные причины:
- Высокая стоимость в сравнении с обычными квартирами.
В подавляющем большинстве случаев жилье со свободной планировкой предлагается лишь в жилых комплексах премиум-класса, что предполагает немалую цену. Кроме того, следует учитывать, что даже установка перегородок между помещениями потребует дополнительных вложений, увеличивающих ваши затраты.
Очень часто застройщики, реализующие квартиры со свободной планировкой, открывают полную свободу действий покупателям. Поэтому вы получите не просто коробку, а коробку с черновой отделкой и подведенными трубами систем водо- и газоснабжения.
О подключении к электрической сети, а также об отделочных работах придется заботиться самостоятельно. А это – еще более существенное увеличение расходов на материалы, разработку дизайнерского проекта профессионалами и на выполнение всех работ.
Да-да, понятие «свободная планировка» не дает вам такой уж большой свободы, как кажется на первый взгляд. К примеру, объединение комнаты с балконом или лоджией потребует внесения изменений в конструкцию несущих стен, а значит, получения разрешения. Также не получится легко перенести в другое место ванную комнату, туалет или кухню.
- Необходимость в утверждении плана квартиры после возведения межкомнатных перегородок и других конструкций.
- Невозможность скрыть от посторонних глаз элементы коммуникаций.
К газовым трубам по технике безопасности должен быть свободный доступ, поэтому вам придется оставить газопровод на виду, подстраивая дизайн кухни под его расположение.
Кроме того, после полного завершения строительства стен и перегородок, превращающих коробку от застройщика в полноценное жилье с ремонтом и отделкой, вас будет ждать еще один сюрприз.
В подавляющем большинстве случаев оказывается, что количество квадратных метров, за которые вы уплатили свои деньги, существенно уменьшилось.
Поэтому необходимо вновь отправляться в БТИ, брать выписку по замерам и обращаться к строительной компании за компенсацией зря потраченных средств. Причем ее получение сегодня не может гарантировать никто.
Что делать: покупать обычную квартиру или жилье со свободной планировкой?
Квартиры со свободной планировкой в эконом-классе не оправдывают себя
Ответ на этот вопрос мы оставляем исключительно в вашей компетенции. Если вы действительно хотите поэкспериментировать, превратить получаемую или приобретаемую квартиру в жилье своей мечты, имеет смысл рискнуть и выбрать вариант со свободной планировкой и получением разрешений на выполнение тех работ, которые требуют изменений в несущие конструкции. Тем более, что об индивидуальных требованиях к будущему жилью можно договориться с застройщиком в самом начале возведения здания.
При отсутствии большого количества средств можно просто выбрать стандартное жилье – такой подход позволит не тратиться на дорогостоящий ремонт, проведение недостающих коммуникаций и материалы для чистовой отделки. Кроме того, можно попробовать новые альтернативные способы сделать свое жилье уникальным. К примеру, выбрать вариант с переносными межкомнатными перегородками.
Минусы свободной планировки в квартирах эконом-класса
Каждый, кто хочет обзавестись собственным жильём, стремится купить квартиру в Тольятти недорого. Поэтому, чаще всего, девелопер предлагает покупателям квартиры со свободной планировкой.
С первого взгляда может создаться впечатление, что это идеальный вариант для семьи с ограниченным бюджетом, ведь можно самим выбрать вариант планировки.
На самом деле, свободная планировка мешает покупателю объективно оценить эргономичность жилплощади, а так же подметить все имеющиеся в проекте недостатки. Обычно, о них человек узнаёт только после заселения.
В чём интерес девелопера?
От планировки квартиры, цена может значительно меняться. Если застройщику хочется сэкономить на себестоимости строительного процесса, то свободная планировка является для него идеальным вариантом. Экономия происходит за счёт:
- более дешёвого проекта;
- упрощений в строительстве;
- минимизации отделочных работ;
- сокращения рабочей силы и др.
Желающих купить новую квартиру в Тольятти прельщают более низкой стоимостью жилплощади. На самом деле им приходится переплачивать за абсолютно нефункциональные кв. метры, которые могут составлять треть от всей площади квартиры.
Последствия
Представьте себе человека, который покупает квартиру в новостройке в ипотеку. Он максимально заинтересован в том, чтобы получить заветные кв. метры по более доступной стоимости.
Найдя предложения эконом-класса, с приличной площадью и свободной планировкой, он рассчитывает на то, что сможет сэкономить и на планировке, ведь он сам сможет решить — где и что делать.
Однако, есть один подвох – если на плане не расставлена мебель, этот человек вряд ли сможет обнаружить и оценить недостатки проекта.
Получается, что вроде бы человек смог купить новостройку в Тольятти недорого, а на деле его головная боль только начинается. Для качественной перепланировки, ему придётся нанять дизайнера, что довольно странно, учитывая тот факт, что квартира относится к эконом-сегменту.
Профессиональные услуги дизайнера – это отдельные и незапланированные траты для покупателя, что уже рассеивает всю радость от приобретения собственной жилплощади. Стоит также упомянуть, что перепланировка растянется на несколько месяцев.
Если вы не желаете попадать в подобные ситуации и хотите сделать «умное» приобретение, то ЖК «Матрёшка» вас явно заинтересует.
Минусы свободной планировки в квартирах эконом-класса
В сегменте массового спроса наибольший объем предложения – это квартиры со свободными планировками, к которым можно отнести и квартиры с условными планировками, сданные покупателям без перегородок и отделки. В первую очередь это выгодно девелоперу, который снижает себестоимость строительства за счет упрощения строительного процесса, отделочных работ, рабочей силы и недорого проекта: планировочные решения фактически не прорабатываются, остается только грубое зонирование и нарезка помещений, не учитывающие базовые требования эргономики, расстановку мебели, кухонного оборудования и даже сантехники. В таких квартирах, как правило, размер помещений не соответствует их функциональному назначению. В итоге покупатель вынужден переплачивать за ненужные квадратные метры – площадь нефункциональных зон и коридоров в среднем составляет 30-35% квартиры.
7 признаков хорошей планировки: мифы и реальность
Квартиры-студии в старом фонде: главные риски
Без расстановки мебели на планах покупатель не способен оценить эти недостатки в момент покупки. Нонсенс, но для того чтобы привести квартиру эконом-класса к стандартам современного жилья, в России необходимо привлечь дизайнера интерьеров, который за отдельный гонорар осуществит перепланировку и получит все необходимые согласования, на что в итоге будет потрачено еще несколько месяцев.
Таким образом, покупатель приобретает квартиру якобы дешевле, но при этом не освобождается от затрат на отделку. Стоимость ремонта собственными силами обходится примерно в два раза дороже и занимает еще три-четыре месяца, что при замене старого жилья на новостройку является значительной проблемой.
«Таким образом, для покупателя недорогого жилья такая покупка выплескивается не в возможность выбора, а в дополнительные временные и денежные затраты.
В целом, такой формат актуален скорее в бизнес- и элит-классе в квартирах площадью более 150 кв.
метров, где стоимость отделки и оборудования интерьеров зачастую близка к стоимости самой квартиры», ― комментирует Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects.
- По материалам Portner Architects
- Robert Hoetink — Fotolia
- Не пропустите:
- 3 признака квартиры, которую потом вы сможете выгодно продать
- 5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты
- Студия или 1-комнатная квартира — что лучше?
Панель? Монолит? Кирпич?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Плюсы и минусы свободной планировки жилья — Лайфхакер
Квартира со свободной планировкой — это жильё без межкомнатных перегородок и внутренних стен. По сути, это квартира-студия, площадь которой бывает разной. В зависимости от количества квадратных метров собственник может сделать стандартную однушку или возвести стены так, чтобы получилось сразу несколько комнат.
В России первые квартиры со свободной планировкой появились в начале 90-х годов в Москве. После распада СССР возник спрос на жильё, где собственник сам решал, как распланировать пространство. Коммунальные квартиры с жёстким распределением квадратных метров остались в прошлом, и жителям захотелось раздолья в планировке дома.
Сначала собственники распрощались с перегородками, которыми пытались отделиться от соседей по коммуналке, а потом стали покупать квартиры на лестничных клетках и объединять их в одно жилое пространство. Застройщики быстро отреагировали на запрос рынка и предложили жильё без жёстких рамок в планировке.
С тех пор квартиры со свободной планировкой завоевали рынок.
Точной статистики о количестве такого жилья нет, но некоторые эксперты говорят , что до половины квартир в новостройках сдаются со свободной планировкой.
Строительные компании и риелторы выдают отсутствие межкомнатных стен как безусловное преимущество. Так ли это на самом деле? Разберёмся в плюсах и недостатках свободной планировки.
Плюсы квартир со свободной планировкой
1. Творчество и отсутствие рамок
Свобода самовыражения — вот главное достоинство квартир без перегородок. Собственнику не придётся сносить кривые стены и разбираться с наследием плохого вкуса предыдущего хозяина жилья.
Можно объединить кухню с гостиной, отвести под детскую столько места, сколько хочется, или поставить огромную кровать на всю площадь жилья.
Хозяин квартиры сам решает, сколько у него будет комнат. И в процессе работы над обустройством жилья почувствует себя профессиональным дизайнером или архитектором. Одним словом, творцом собственной судьбы. Как будет выглядеть дом, зависит только от фантазии собственника. По крайней мере, так уверяют строительные и риелторские компании.
2. Удобство для семьи с детьми
Свободная планировка может быть полезна для семьи с детьми. Если вы решите оставить больше открытого пространства, вам будет легче наблюдать за детьми и общаться, управляясь с домашними делами. Так свободная планировка упростит коммуникации и поможет поддерживать общение внутри семьи.
3. Современный стиль
Свободная планировка позволяет применять актуальные дизайнерские решения. Например, отсутствие перегородок и межкомнатных стен делает квартиру светлее. В таком жилье не нужно искать декор и цветовую гамму для каждой зоны — можно создать общий интерьер. А также более эффективно использовать каждый метр жилья. Это особенно удобно в квартирах с маленькой площадью.
4. Идея для бизнеса
Ещё один плюс свободной планировки — это неплохая бизнес-концепция. Квартиру без внутренних стен разделяют на несколько студий, а затем сдают в аренду.
Такой бизнес набирает популярность. Только в сервисе Авито вы найдёте более 14 000 квартир-студий в России, которые можно взять в аренду.
Минусы квартир со свободной планировкой
1. Свобода, но не во всём
Стоит заметить, что самого термина «жильё со свободной планировкой» в законодательстве нет, это маркетинговый приём риелторов и застройщиков.
Строительная компания при сдаче дома обязана чётко отметить в поэтажном плане зоны кухни и санузла в каждой квартире. Переносить эти зоны запрещается, потому что все коммуникации проводятся централизованно, и в таком случае возникнет угроза безопасности жильцов дома.
В поэтажном плане указаны и внутренние стены. Часто застройщик обозначает их в квартире перегородками высотой в несколько кирпичей или блоков. Конечно, они легко убираются, однако факт остаётся фактом — свободная планировка всё-таки не совсем свободная.
2. Свобода требует вложений
Другой минус такого жилья — дополнительные затраты. Как правило, квартиры со свободной планировкой сдаются без перегородок и без отделки.
Собственнику придётся разрабатывать дизайн-проект, проводить электричество (так как зачастую оно ведётся только до распределительного щита), выполнять отделку.
С учётом этих затрат, стоимость квартиры может вырасти в 1,5–2 раза, по оценкам экспертов.
Дизайнерский план сам по себе ещё не означает, что вы получите жильё мечты. Все изменения необходимо согласовать.
3. Свободу нужно узаконить
Практически любые изменения в обустройстве квартиры со свободной планировкой необходимо узаконить. Но сделать это не так просто. Вот что запрещается во время ремонта такого жилья:
- переносить стояки водоснабжения и отопления;
- смещать или демонтировать несущие стены;
- увеличивать жилую площадь за счёт урезания санузлов или за счёт подсобных помещений;
- экспериментировать с «мокрыми зонами», то есть переносить или добавлять ванную или санузел туда, где у соседей снизу находятся другие комнаты. Это может привести к появлению сырости, плесени и грибка;
- делать жилое помещение меньше 8 квадратных метров;
- переносить центральное отопление на балкон.
А вот что можно делать, без согласования изменений в жилинспекции и БТИ:
- клеить обои;
- штукатурить стены;
- менять покрытие пола или потолка.
Сколько займёт согласование в кабинетах чиновников, не знает никто. В любом случае перепланировка уменьшает жилую площадь квартиры. И тогда вы рискуете переплатить за ненужные квадратные метры. Эксперты говорят , что площадь неиспользуемых напрямую зон в квартирах со свободной планировкой после ремонта составит примерно 30–35 процентов.
Альтернатива свободной планировке
Спрос на нестандартное жильё остаётся высоким, но бумажная волокита пугает покупателей. В такой ситуации застройщики обратились к опыту других стран и переняли «европейскую» планировку.
От свободной планировки она отличается двумя принципиальными вещами. Во-первых, в таком жилье строители предусмотрели все межкомнатные перегородки и внутренние стены, и спроектировали их так, что задействуется каждый квадратный метр площади. То есть исключается возникновение пустых зон.
Во-вторых, квартира с «европейской» планировкой трансформируется при помощи раздвижных перегородок.
Типичный приём европейских архитекторов — объединение кухни и гостиной. Это расширяет жилое пространство и делает его более удобным.
Если родители проводят много времени на кухне, они могут беспрепятственно следить за малышом, или быстро подавать блюда для гостей. А если жилищные обстоятельства изменились, вы устанавливаете раздвижную перегородку — и это уже будут две отдельные комнаты.
При этом архитекторы проектируют квартиры таким образом, что добавление или удаление перегородок не требует согласований.
В каком случае вам подойдёт квартира со свободной планировкой
Итак, узнав все плюсы и минусы жилья без внутренних стен, подведём итог. Такая недвижимость подойдёт вам, если:
- у вас есть достаточно средств на ремонт и отделку;
- хотите реализовать дизайнерские амбиции и воплотить в жизнь смелые архитектурные проекты;
- не хотите жить в стандартной однотипной квартире, в которой пространство обустроили за вас;
- собираетесь сделать в рамках одного жилого пространства несколько отдельных студий, например для организации бизнеса;
- против рамок и границ, и планируете объединить всю квартиру в одно большое жилое пространство;
- у вас есть время на то, чтобы спокойно реализовать архитектурные и дизайнерские замыслы.
Когда квартира со свободной планировкой, скорее всего, не ваш вариант
Ещё раз тщательно обдумать покупку жилья без межкомнатных перегородок стоит, если:
- вы не располагаете достаточным бюджетом для перепланировки и ремонта:
- вы не готовы сражаться с бюрократией в попытках узаконить нужные вам изменения;
- вы не обладаете достаточными знаниями в дизайне и архитектуре, а дополнительных средств на услуги профессионалов нет;
- вы не готовы к тому, что жилая площадь квартиры после ремонта уменьшится;
- въехать в новое жильё необходимо в ближайшее время.
Свободная планировка: плюсы и минусы открытых пространств
16.07.2019 | 08:00 4331
Сейчас уже сложно сказать, что привело к появлению на рынке недвижимости квартир со свободными планировками и что было раньше – покупательский спрос на данный вид жилья или естественное желание застройщика сэкономить.
Предпосылки в любом случае были. В результате мы наблюдаем тенденцию: девелоперы реализуют open space в своих проектах, а будущие собственники теряются – брать или не брать. И понятно почему.
Свободные планировки, хоть и обладают неоспоримыми плюсами, имеют подводные камни.
Так что же покупатель получает вместе с квартирой, в которой предусмотрена свободная планировка? Это пространство, ограниченное несущими стенами. В помещении нет внутренних перегородок, определены только кухня и санузел.
Казалось бы, простор и раздолье для будущих жильцов – площадь можно использовать максимально по своему усмотрению, ориентируясь на собственные требования к комфорту и расположению комнат.
Собственно, так и позиционируют на рынке свои предложения застройщики.
«Свободная планировка – это всегда неотъемлемый плюс в том случае, если для клиента важно воплотить собственную мечту, фантазию в своем жилище, – пояснил директор по развитию, партнер “М2Маркет” Роман Строилов.
– Свободная планировка позволяет легко варьировать такие пространства, как гостиная, кладовая, спальня, гардероб, темная комната. Менять функциональность помещений, приспосабливая их к потребностям семьи. Площади этих помещений могут быть любыми.
Фиксированная планировка, конечно, удобна тем, что экономит незначительные средства и время на проведение отделочных работ, однако не позволяет в полной мере реализовать все потребности и задумки клиента».
Далеко не всегда покупатель может с легкостью спроектировать, как будет обустроен его дом.
Нужно обратить внимание на некоторые детали в планировке квартиры, в том числе на функциональность помещений и удобное зонирование.
Профессионалы не упустят эти важные моменты, но заказ дизайн-проекта – отдельная статья расходов. В среднем стоимость услуг дизайнеров в квартире площадью 50 кв. м начинается от 900 руб. за квадрат.
Приплюсуем затраты на материалы и работы по возведению стен, и приобретение квартиры со свободной планировкой выглядит уже не так радужно, как представлялось изначально.
Планировка и закон
В связи с особенностями технологий строения в панельках исключены свободные планировки. Пространство open space застройщики предлагают в домах, в которых несущие только внешние стены, и в новостройках, созданных по индивидуальным проектам.
Важно! Перед покупкой квартиры необходимо ознакомиться со строительным (поэтажным) планом БТИ, на котором схематично изображены все помещения. По требованию клиента этот план представляет либо застройщик, либо управляющая компания.
Квартира свободной планировки в момент приемки госкомиссии выглядит как большая комната с выделенной санитарной зоной и несущими стенами. Комнаты обозначены лишь кирпичами, выложенными в несколько рядов на полу. Таким образом намечены перегородки, которые будущий владелец устанавливает уже за свой счет. Все, что выходит за их рамки, называется перепланировкой и требует разрешения.
Перепланировка квартиры: что можно, а чего нельзяДелая ремонт в квартире, мы нередко >>«Планируя новую квартиру, необходимо иметь в виду требования законодательных актов и норм, – отметил адвокат компании “Адвокат-Недвижимость” Сергей Слободянюк. – Например, нельзя размещать мокрые зоны над жилыми, помещения с газовыми приборами совмещать с жилыми и т. д. В любом случае, если вы приобрели квартиру свободной планировки, которая поставлена на кадастровый учет и право на которую зарегистрировано, любая установка стен будет являться перепланировкой и требует согласования и утверждения. Если квартира еще не зарегистрирована, необходимо согласовать проект с застройщиком и установить стены для того, чтобы застройщик зарегистрировал квартиру в перепланированном виде».
Далеко не все проекты перепланировки удачно проходят этап согласования, поскольку в квартирах свободной планировки существует множество запретов. Например, нельзя:
- сносить или передвигать несущие стены, однако допустимы дверные проемы в несущих конструкциях;
- менять расположение мокрых и сухих зон. Ванная комната и туалет должны находиться в месте, указанном в проекте застройщика, и нигде более, так как невозможен перенос стояков. Кстати, увеличивать размеры санузла за счет жилых помещений также запрещено;
- устанавливать радиатор, подключенный к системе централизованного теплоснабжения, на балкон. Это приведет к нарушению гидравлики системы отопления, что противоречит нормам безопасности. Не разрешат также превращать балкон или лоджию в жилое помещение;
- сносить или совмещать вентиляционные блоки;
- делать комнаты площадью менее 9 кв. м.
Возводим стены – теряем метры
Но, несмотря на все подобные ограничения в свободных планировках, есть главный плюс – возможность размещения внутренних перегородок по своему вкусу. Владелец квартиры создает собственное пространство, чувствует себя творцом, воплощая мечты об идеальном доме в реальности. И приносит в жертву драгоценные квадратные метры.
Каждая дополнительная стена отбирает у помещения его квадраты. И чем меньше становится площадь жилого пространства, тем стремительнее падает стоимость объекта на рынке. Сложно назвать такое вложение средств выгодным. Именно поэтому свободная планировка – пока еще редкое явление в сегменте эконом-класса.
Трудности перепланировки, или Как объединить две квартиры в однуКто бы не хотел улучшить свои жилищные >>Покупателям, которые подыскивают бюджетный вариант для жизни, свободная планировка вряд ли подойдет, как бы ни пытались заверить в обратном риэлторы и застройщики. По оценкам экспертов, преобразование бетонной коробки в более-менее пригодный вид жилья обернется по факту повышением стоимости квадратного метра на 50-100% (в зависимости от класса новостройки).
Застройщик рубль бережет
Кто действительно выигрывает от реализации квартир свободной планировки на рынке, так это застройщик. Помещения сдаются без отделки – отпадает необходимость нанимать специализированных рабочих.
Внутренние перегородки возводить также не надо, к тому же их отсутствие увеличивает площадь квартиры, а значит, и продать объект можно по более высокой цене.
Развернутая рекламная кампания открытых пространств – отличный маркетинговый ход.
И покупатели находятся. Обычно – в верхней ценовой категории. Владельцы элитного жилья готовы заплатить и за ремонт, и за эксклюзивный дизайн-проект сумму, равнозначную стоимости самой квартиры. Поэтому на рынке Петербурга площади со свободной планировкой обычно распространены в объектах бизнес-класса.
Например, в ЖК «Петровская доминанта», который компания «Эталон ЛенСпецСМУ» собирается сдать в IV квартале 2021 года. В комплексе представлены семикомнатные квартиры площадью 284 кв. м, занимающие отдельный этаж.
Собственнику предоставляется возможность не только самостоятельно перепроектировать площадь, но при желании даже разделить одну квартиру на две отдельные с разными входами.
Свободные планировки предлагают и в апарт-отеле Lotos Tower. В одно-, двух- и трехуровневых апартаментах каждый владелец организует пространство по своему усмотрению.
Жилые помещения разного метража в ЖК Golden City (застройщик Glorax Development) на Васильевском острове также предполагают свободную планировку, а будущим жильцам предлагают реализовать свои идеи на этапе планирования пространства.
Свободные планировки интересны в первую очередь покупателям таунхаусов и квартир большой площади. А что остается клиентам, средства которых довольно ограничены? Не терять деньги и время без особой выгоды.
Разработка проекта, его утверждение, которое проходит только после оформления права собственности, последующий ремонт – все это довольно длительный процесс, да и затратный.
Вероятно, есть смысл обратить внимание на уже существующие планировочные решения и подобрать наиболее подходящее жилье, не требующее дополнительных вложений.
- Комментарий специалиста
- Виктория Горячева, руководитель отдела продаж архитектурно-проектного бюро «Реал Проект»:
- – Сейчас все больше и больше набирают популярность свободные планировки от застройщика.
Многие не задумываются о том, что на самом деле планировка open space – это весьма хитрый маркетинговый ход. В голове у покупателей формируется мысль, что при покупке такой квартиры они могут реализовать любые дизайнерские решения по своему усмотрению. Маркетологи позиционируют подобные планировки как опцию элитной недвижимости или бизнес-сегмента.
- Давайте разберем все плюсы и минусы свободных планировок.
- Единственным очевидным плюсом в такой планировке в итоге остается экономия денег и времени на демонтаж перегородок.
- А минусов выходит немало.
- Во-первых, большинство собственников проживать в открытом пространстве не станут, а любое возведение новых перегородок в любом случае считается перепланировкой и потребует согласования в законном порядке.
- Во-вторых, даже в планировках open space существуют мокрые зоны – их границы всегда обозначены в правоустанавливающих документах.
- По сути, понятия «открытой» планировки по нормативам нет – в квартире в любом случае должны быть жилые зоны (комната) и мокрые зоны (кухня, санузел).
В случае если сосед снизу узаконит перепланировку раньше, собственнику придется подстраивать зонирование своей квартиры под расположение мокрых зон соседа. Поэтому вопрос согласования перепланировки в такой квартире промедления не терпит.
Тем не менее при строительстве застройщик не только экономит на возведении перегородок, но и вынуждает покупателей переплачивать. Это связано с тем, что после возведения стен собственники всегда теряют в площади приобретенной недвижимости, потому что при переобмере площадь возведенных перегородок в общей площади квартиры не учитывается.
Трех- и четырехкомнатные квартиры в новостройках Санкт-Петербурга
Евгения Ужаринская Алексей Александронок, freepik.com
Что можно и нельзя при свободной планировке, как не ошибиться при выборе квартиры
Свободная планировка — это «ноу-хау» строительного рынка. Нельзя сказать однозначно, хорошо это или плохо, но можно со стопроцентной уверенностью утверждать, что мало кто из покупателей хорошо понимает, что это значит. А когда становится ясно: квартира уже куплена, денег на перепланировку вроде бы «свободного» пространства не хватает, а что дальше делать непонятно.
Свободная планировка и ее подводные камни
Застройщики, для повышения инвестиционной привлекательности позиционируют монолитные новостройки как жильё со свободной планировкой, достоинством которых, называют реализацию любых дизайнерских фантазий. При этом умалчивают о том что, несмотря на определённую свободу действий, относительно перепланировки существует и ряд ограничений, утверждённых на законодательном уровне.
Под свободной планировкой квартиры подразумевается пространство, ограниченное только несущими стенами. Это возможно благодаря технологии монолитного построения домов, при которой функцию несущих, выполняют только наружные стены. Благодаря этому можно изменять планировку. Изменять, так как план помещения уже утвержден проектом.
Только в случае, когда собственник решил не устанавливать никаких перегородок, всё просто. Но если вы самостоятельно распланировали квартиру свободной планировки, то потребуется получить разрешение на перепланировку или переоборудование помещения.
Покупка такой жилплощади имеет свои недостатки:
- Её цена выше типовой.
- В ней нет отделки. Есть бетонные стены, установленные входные двери, окна, система отопления. Подведены газ, свет и вода. Собственнику понадобится большой объемвложений на то, чтобы сделать ремонт: установить перегородки, выполнить разводку электрической и водопроводной сетей, устройство полов, чистовую отделку комнат. Производство этих работ строго регламентировано СНиПами (Строительными нормами и правилами) кроме отделки комнат.
- Возможность перепланировки требует получения разрешения с последующей разработкой проекта и его согласованием. Процесс согласования зависит от сложности проекта. Чемсложнее проект, тем длительнее согласование.
- Возведение перегородок приведёт к потерям площади. Расстояние между перегородками, используемые для них материалы –регламентированы.
- Перепланировка ванных комнат, туалетов и кухонь практически невозможна. Стояки перенести нельзя, да и размеры этих комнат, скорее всего, изменить не удастся.
О чем стоит знать при покупке
Покупая квартиру, собственник считает что «свободная» планировка даст ему возможность где угодно возводить стены, располагать комнаты с разным назначением по желанию. Это не всегда так. В технической документации определено расположение мокрых и сухих зон. Менять их расположение — нельзя.
Проблемно даже поменять их размеры. Происходит это потому, что на законодательном уровне определено, что ванную комнату, туалет и кухню (мокрые зоны) нельзя расширить за счёт жилых зон.
И если в такой квартире нет зоны коридоров, то как бы владелец ни пытался расширить санузел, он обязательно попадет на площадь жилой комнаты.
Ещё есть ограничения, касающиеся технических возможностей. Например: несмотря на свободную планировку, санузлы в новой квартире могут быть расположены только там, где это предусмотрено проектом, потому что перенести стояки – невозможно.
Ещё один момент, который нужно учесть перед покупкой квартиры. Далеко не каждому известно, что к сдаче дома в эксплуатацию должны быть закончены все строительные работы, а на дату оформления права собственности квартира должна соответствовать утверждённому плану.
Посмотрите поэтажный план
Выбрав квартиру со свободной планировкой в новостройке иногда можно увидеть разметку комнат, выложенную на полу одним-двумя рядами кирпичей. Важно знать, что этот вариант утверждён проектом.
Этот проект согласован с БТИ. Обязан поставить эти перегородки новый владелец.
Если собственник собирается распланировать помещение «под себя», то это — перепланировка, для которой требуется согласование в строго установленном порядке.
Не всегда на планах бюро технической инвентаризации изображено расположение комнат и их размеры. Иногда на этих планах квартира обозначена в виде белого квадрата.
Если на плане бюро технической инвентаризации (БТИ) не отмечены стены, то увидеть их можно на строительном или поэтажном плане БТИ, на котором схематично размечены все помещения.
Эта планировка прошла согласование до начала строительства. Собственник обязательно должен о ней знать.
Потребовать строительный (поэтажный) план БТИ можно у застройщика, или в управляющей компании. Стоит знать о том, что не любые варианты свободной перепланировки можно согласовать. Например: если вы хотите большую ванную комнату, а на строительном плане, на её месте размещается детская, то согласовать этот вариант невозможно.
Чтобы рассмотреть возможность перепланировки жилья лучше привлечь специалиста.
После возведения перегородок стоимость станет ниже
Купив квартиру со свободной планировкой и перепланировав её, владелец даже не подозревает о том, что сделав в ней перегородки, он уменьшит площадь.
Чем больше таких перегородок и чем больше их толщина — тем меньше становится площадь квартиры.
Таким образом, закончив все строительные работы, при регистрации в бюро технической инвентаризации квартиры с выполненной перепланировкой, вы увидите уменьшение площади. И непосредственно при продаже его цена будет меньше.
Зонирование перегородками
Затраты и согласования при свободной планировке
Утверждение «квартира со свободной планировкой» означает следующее – это студия, со всеми коммуникациями и контурами внутренних перегородок, обозначающих стены, на которые вроде бы намекает застройщик. На деле, он не просто намекает – законодательно эти стены там есть. Внутренние перегородки обязательно должны быть нанесены на план иначе невозможно выполнить расчеты, необходимые для строительства.
Без указания кухни не получится определить положение вентиляционных шахт, без разграничения санузлов не получится провести канализационные и водопроводные стояки, без данных о примерной площади жилого помещения невозможно рассчитать модель радиатора.
А значит, уже несколько помещений «свободной планировки», так или иначе, определены в пространстве: это туалет, ванная, кухня. Возникает логичный вопрос: насколько изменяемо пространство такой планировки.
Ответ немного странный: в пределах нежилых помещений.
Составим список, что действительно можно изменять в такой квартире:
- Площадь кухонь и санузлов за счеткоридоров и подсобок. Жилые комнаты уменьшать с целью увеличения кухонь или туалетов нельзя. Эти помещения относятся к зонам с повышенной влажностью или мокрым зонам, поэтому существенное увеличение размеров помещений приведет к увеличению нагрузки на систему вентиляции.
- Можноразмещать внутренние перегородки так, как вам этого хочется. Необходимо понимать, что каждая дополнительная строительная конструкция занимает место, а значит уменьшает количество квадратных метров и стоимость квартиры. Это незаметно при небольших площадях, но на больших пространствах потери будут чувствительны.
- Можносоздавать дверные проемы в несущих конструкциях.
- Можноразобрать часть стены на балкон, чтобы визуально объединить пространство лоджии и жилой комнаты. Но при этом нельзя переносить радиатор, подключенный к системе централизованного теплоснабжения на балкон. Почему? Это нарушит гидравлику системы отопления и может привести к пагубным последствиям.
Главное помнить, что для перепланировки необходимо согласование нового плана помещения и документов на него с БТИ, а это требует времени и денег. В частных фирмах вопрос перепланировки оценивается в диапазоне от 40 до одного миллиона рублей.
Такие квартиры, как правило, продают в панельных домах, где заботиться о несущих стенах не нужно, поскольку их роль выполняют внешние конструкции. В такой квартире возможности разграничения пространства действительно шире, но не стоит вестись на красивые цены.
Так, реальная цена всегда ниже заявленной. Панельный дом дешевле построить, чем кирпичный или монолитный, на внутренние перегородки не тратились деньги и трудовые ресурсы, а значит дом вышел быстрее и дешевле. Но именно словосочетание свободная планировка может добавить затрат вроде бы дешевой жилплощади.
Преимущества
Как среди этих вроде бы непроходимых минусов, найти преимущества?. Свободная планировка – это мечта. Да, нельзя поменять положение кухни или туалета, но кто об этом думает в своих представлениях о доме? Человек думает о комнатах и дизайне, красивом балконе, совмещенном со спальней, и широкой кухне.
Это возможно в творческом пространстве квартиры свободной планировки. Если вы готовы вложить время и деньги в свою мечту – дерзайте. Но если бюджет ограничен, то не стоит вестись на красивые сказки риелторов в попытке сэкономить. Подберите себе уютный вариант из имеющихся, обустройте на свое усмотрение, в любом случае это выйдет дешевле.
Вывод
Свободная планировка — это маркетинговый ход, повышающий прибыль, чем реальное преимущество квартиры.
Но если смотреть дальше рыночных отношений: при большом бюджете это возможность создать только свой дом, похожих на которые нет, с действительно дизайнерским интерьером и полным ощущением душевного комфорта.
Купив квартиру со свободной планировкой вы можете создать свой интерьер. Воплощение вашей идеи в жизнь займёт много времени и средств. Поэтому тщательно взвесьте свои возможности и желания.