Минусы ипотеки под залог имеющегося имущества

Ипотека под залог имеющейся квартиры имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Опыт подобных кредитов существует давно. С так называемыми ломбардными ипотеками работают практически все финансовые организации.

Ипотека под залог имеющегося имущества: сильные и слабые стороны

Статистика показывает, что около 20% банковских клиентов берут ипотеку по второму разу. Большинство из них предпочитает делать залогом не приобретаемое жилье, а уже имеющееся в собственности. Считается, что процентная ставка при получении ломбардной ипотеки ниже, однако намечается тенденция по уравниванию ставок для всех видов залога.

К положительным моментам такого кредита можно отнести более широкий выбор жилья на рынке недвижимости. Заемщику не обязательно выбирать застройщика из списка, предоставленного банком, в случае покупки первичного жилья.

Некоторые финансовые организации готовы выдать кредит без первоначального взноса. Стоит уточнить, что существует 2 вида подобных кредитов.

Целевой кредит. Выдается банком на определенные цели: покупку жилья, автомобиля, коммерческого помещения и т.д. Заемщик обязан предоставить документы, подтверждающие целевое использование денег.
Нецелевой кредит. Отчет о тратах не требуется, деньги выдаются под залог жилья на любые цели. Ставка при таком кредите выше.

В случае нецелевого кредита под залог имеющегося жилья первый взнос не требуется. Большинство банков придерживаются этих условий. Ипотека под залог имеющейся квартиры без первоначального взноса на покупку другого жилья возможна, но не в каждом банке. Среди финансовых организаций, имеющих такую практику, банк Москвы, Внешторгбанк, банк Возрождение.

Квартира, предоставляемая в качестве залога, может находиться в собственности не только заемщика, то и других лиц (родителей, родственников и т.д.).

К отрицательным моментам можно отнести повышенные требования к залоговому жилью. Кредитная организация оставляет за собой право отказать в выдаче кредита в случае, если недвижимость не удовлетворяет выдвинутым ею требованиям.

Страховать необходимо не только жизнь и здоровье заемщика, а также залоговое жилье, но и право собственности. Выплаты по страховке становятся выше, но не настолько, чтобы отказаться от кредита.

Страховые выплаты составляют определенный процент от суммы займа: 0,15% при страховке права собственности, от 03% при страховке жизни (в зависимости от возраста клиента), от 0,15% при страховании самой квартиры.

Заемщик не может продать залоговую недвижимость без разрешения банка.

Даже в том случае, если продажа связана с погашением долга, кредитная организация может отказать в праве продаже, если после продажи квартиры сумма будет недостаточной для погашения всего остатка.

Ни один банк не станет лишать себя залога. Клиент всегда имеет право заменить залог, если стоимость нового жилья не меньше стоимости прежнего залога.

Итак, выгодно брать ломбардную ипотеку в следующих случаях:

Нет денег для первоначального взноса, но есть квартира;
Нужен большой займ для развития бизнеса;
Необходимо приобрести недвижимость за границей;
Нужны деньги на строительство частного дома.

Особенности ломбардной ипотеки

Основной особенностью такого кредитования является понятие «залогового дисконта». Это коэффициент, понижающий первоначального значение.

Банк выдвигает свой коэффициент, затем умножает на него рыночную стоимость залогового жилья и получает возможную сумму, которую допустимо выдать заемщику.

Допустим, Газпромбанк предлагает кредит с залоговым коэффициентом 30%, залоговая квартира стоит 2 млн рублей, получаем 2 000 000* 0,3= 600000 рублей.

К залоговому жилью предъявляются особые требования. Только в случае полного соответствия недвижимость будет принята банком в качестве залога. У каждого финансовой организации свои условия, поэтому рекомендуется обращаться сразу в несколько банков.

Квартира не должна находиться под обременением.
Хрущевки, малосемейки, комнаты в общежитии, дома с деревянными стенами не будут рассматриваться финансовыми организациями.
В квартире или доме должны быть проведены все коммуникации: свет, газ, канализация, вода.
Перепланировки должны быть законными.
Дом не должен быть построен ранее 1950 года.
В доме должно быть минимум 5 этажей (некоторые банки снижают планку до 3 этажей).
Дом в аварийном состоянии рассматриваться не будет.

Сумма займа может достигать 70-80% от оценочной стоимости залогового жилья.

Заемщику следует придерживаться следующего порядка действий:

Подать заявку в отделение банка;
Пригласить оценочную компанию;
Предоставить кредитной организации документы на залоговую квартиру;
Предоставить документы по целевому использованию займа;
Застраховать квартиру, жизнь и статус;
Подписать с банком кредитный договор;
Получить деньги и приобрести квартиру.

Более подробную информацию можно получить в отделении выбранного заемщиком банка.

Ипотека под залог имеющегося жилья в Сбербанке

Ипотека под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке может иметь форму как целевого, так и нецелевого кредита. Нецелевой кредит имеет процентную ставку от 15,5%, срок до 20 лет, максимальная сумма – 10 млн рублей. При получении нецелевого кредита финансовая организация первый взнос не требует. Максимум можно получить 60% от стоимости залогового имущества.

В качестве залога может выступать квартира, частный дом с земельным участком, гараж, земельный участок без построек. При отказе от страховки банк поднимает ставку на 1%.

Требования к заемщикам остаются прежними: возраст от 21 до 55-60 лет, гражданство РФ, прописка, стабильный доход, стаж не менее года. Индивидуальным предпринимателям в целях развития бизнеса банк такие кредиты не выдает.

До 31 декабря 2015 года в Сбербанке действует акция под названием «Единая ставка». При любом залоге ставка будет составлять 13,45% при наличии первого взноса не менее 20%. Это касается покупки жилья на первичном или вторичном рынке. Для молодых семей подразумеваются дополнительные льготы. Ипотека под залог имеющейся квартиры в Сбербанке не превышает сумму в 80% от стоимости жилья.

Заемщику следует предоставить паспорт с пропиской и еще один документ, удостоверяющий личность (водительские права, загранпаспорт, СНИЛС, военный билет – любой на выбор клиента), справку о доходах, документы по залогу, свидетельство о браке, свидетельство о рождении детей для молодых семей.

Ипотека под залог имеющегося жилья: ВТБ24

Возможен как целевой, так и нецелевой кредит. Процентная ставка зависит от суммы займа и срока кредитования и колеблется от 15,45% до 17,6%. При получении займа в долларах и евро ставка снижается. Данные цифры возможны при заключении договора страхования. Если клиент отказывается от страховки, банк поднимает ставку на 3%.

Ипотеку под залог имеющейся недвижимости ВТБ24 выдает на следующие цели: покупку жилья, ремонт, строительство, покупку автомобиля, оплату образования или лечения. Первый взнос не требуется. Сумма займа не превышает 60% от оценочной стоимости жилья.

Страховать необходимо любую недвижимость, кроме земельного участка без построек.

Банк предлагает также приобрести имущество, которое находится у него в залоге по рыночной цене. Плюс такой покупки в том, что юридическая чистота уже проверена. Банк предлагает квартиры, дома, автомобили, коммерческие помещения. При оформлении ипотеки на покупку залогового жилья у банка ставка может быть снижена до 12%. Первоначальный взнос требуется, от 20% и выше.

Требования, предъявляемые банком к заемщикам:

Возраст от 21 года до пенсионного;
Гражданство РФ;
Стабильный доход на территории страны;
Стаж не менее 1 года;
Прописка временная или постоянная.

Ипотека под залог коммерческой недвижимости или частного дома

Не все финансовые организации предлагают кредиты под залог коммерческой недвижимости, под которой понимаются складские, офисные и производственные помещения. Банк Тетраполис предлагает следующие условия: ставка при получении такого займа возрастает до 20-22%, срок снижается до 3-5 лет. Обязательно поручительство совладельцев бизнеса.

В Сбербанке есть программа «Бизнес-Недвижимость», которая предоставляет возможность взять кредит на покупку коммерческого помещения под залог покупаемой недвижимости. Ставка от 14,74%, сумма от 150 тысяч рублей.

Частные дома могут выступать в качестве залога, если они соответствуют требованиям. Жилой дом стоит больше квартиры, поэтому сумма займа может возрасти. Ипотека под залог частного дома имеет свои особенности.

Клиент обязан предоставить в банк документы как по дому, так и по земельному участку, который также выступает в качестве залога.
Ставка колеблется от 14,5 до 19%.
Финансовые организации выдвигают определенные требования по степени удаленности дома от города. Это влияет на стоимость дома и на размер займа.
В доме должны быть все коммуникации, по документам он должен проходить как жилой. Дачи в качестве залога не рассматриваются.
Земля должна иметь определенный статус – «для индивидуального жилищного строительства». Сельскохозяйственные земли рассматриваются в качестве залога редко.
Дом должен быть без обременений.
Банк учитывает год постройки, состояние дома, качество стен и крыши. Дома с деревянными стенами не принимаются в качестве залога.

Среди документов по залоговому жилью должны быть документы на право собственности по дому и земельному участку, документы БТИ, единый жилищный документ, выписки из ЕГРП на дом и участок, кадастровый план.

Чем опасны кредиты под залог недвижимости

Мы взяли интервью у специалиста по залоговому кредитованию Александра Дмитришина. Александр рассказал о выгодах и опасностях кредитов под залог недвижимости.

Александр Дмитришин

Что такое залоговый кредит и чем он отличается от обычного?Такой кредит банки выдают под обеспечение движимого или недвижимого имущества.

Чем выгоден залоговый кредит заемщику, в каких ситуациях?Преимущества залогового кредитования: более лояльное отношение к кредитной истории, ниже процентная ставка, большая сумма и срок кредитования.

Если у вас низкий скоринговый балл и негатив в кредитной истории, получить кредит без обеспечения вряд ли получится. Поможет залог.

Ко мне обратилась женщина за помощью в получении кредита. Хотела рефинансировать невыгодный автокредит (600 тысяч, ставка 32%) и получить 500 тысяч на руки. Я изучил ее кредитную историю: отказы в Сбербанке, Райффайзенбанке и МКБ. С такой кредитной историей рефинансироваться и получить кредит почти невозможно.

Я предложил ей кредит под залог недвижимости. У нее залога не было. Но была квартира у мужа. Одно из преимуществ залогового кредита — заёмщиком может быть один человек, а залогодателем другой. Супруг согласился заложить квартиру. Банк быстро одобрил кредит на 1,1 млн.

Закрыли автокредит с невыгодной ставкой и получили деньги на личные нужды.

Как взять залоговый кредит?Процедура оформления такого кредита мало отличается от оформления потребкредита. Помимо паспорта и справки о доходах, банк потребует документы на имущество:

свидетельство о праве собственности, отчет об оценке стоимости (готовит оценочная компания),техпаспорт,
нотариально заверенное согласие супруга на передачу недвижимости в залог.

Какие сейчас ставки по залоговым кредитам и как они соотносятся со ставками на обычные потребительские кредиты?Ставки по залоговым кредитам обычно находятся в диапазоне между ипотечными ставками и ставками на кредит наличными.

Сравним два предложения Сбербанка:

Под залог недвижимости Ставка: 12%.Сумма: до 10 млн.Срок: до 20 лет.

Без обеспечения Ставка от 13,9 до 19,9%. Сумма: до 5 млн.Срок: до 5 лет.

Сколько денег можно получить, предложив банку залог? Тот же сбер предлагает до 10 млн рублей. Разумеется, сумма может быть больше или меньше — зависит от предмета залога и политики банка. Обычно банки предлагают в кредит 50–70% от стоимости залога. Если квартира стоит 10 млн, то кредит будет 5–7 млн.

Если квартира стоит 10 млн, то кредит будет 5–7 млн.

Как банк оценивает платежеспособность заемщика при залоговом кредитовании?Банк оценивает предмет залога и платежеспособность клиента. Для оценки залога чаще всего привлекают аккредитованную в банке независимую оценочную компанию. Она производит внутреннюю и внешнюю оценку залога и сопоставляет его с аналогами на рынке.

Чтобы оценить платежеспособность, банк наводит справки о дополнительном имуществе (гараж, дача, авто) и источниках дохода: зарплата, пенсия, сдача недвижимости в аренду, дивиденды от бизнеса, доходы от вкладов и т. д.

Можно ли получить кредит под залог безработному с испорченной кредитной историей?Получить кредит безработному проблематично, так как банк заинтересован вернуть деньги, а не отобрать имущество за долги. Поэтому банковские специалисты обязательно проверяют работодателей заемщиков.

Открытые просрочки в банке показывают банку финансовую несостоятельность заемщика — таких не кредитуют. Если открытых просрочек нет, а старые были небольшими, кредит одобрят, но могут уменьшить сумму кредита или повысить процентную ставку.

Что можно предложить банку в качестве залога, кроме квартиры?В качестве залога банку также можно предложить дом, земельный участок, коммерческую недвижимость. Если потенциальный заемщик имеет долю в объекте, то на кредит должны быть согласны все собственники недвижимости. Можно ли в качестве залога предложить квартиру, где прописаны дети и это единственное жилье?

Да, можно.

Когда банк может забрать квартиру?Банк всегда пытается договориться с клиентом. У него нет задачи отобрать недвижимость. Тем более продавать заложенную недвижимость долго и сложно — это происходит через суд.

Как помешать банку забрать залоговую квартиру?Только путем постоянного контакта с банком. Еще до возникновения просрочки предупредите банк о финансовых трудностях. Банковский сотрудник предложит несколько вариантов решения проблемы.

Если игнорировать звонки и сообщения от банка по вопросам возникшей просроченной задолженности, вы потеряете недвижимость.

Что делать, если банк снижает стоимость предмета залога? Сумма залогового кредита зависит от внутренней политики банка. Иногда банк снижает итоговую стоимость объекта, особенно коммерчески непривлекательного, например, деревянный дом или квартира далеко от центра.

Вы вряд ли переубедите банк оценить залог дороже. Поэтому предлагайте дополнительный или более дорогой залог.

Сколько длится по времени сделка по залоговому кредиту? Как быстро можно получить деньги?Получить кредит под залог недвижимости можно примерно через неделю после одобрения.

Для этого клиент должен изъявить желание получить деньги до регистрации обременения на залог и при условии, что у банка есть такая опция.

В других случаях время кредитования увеличивается на количество дней, требуемых для регистрации обременения на залоге.

Кто, кроме банка, может выдать залоговый кредит? Стоит ли обращать внимание на их предложения?Существуют некредитные финансовые организации и частные лица, которые готовы предоставить займ под залог недвижимости.

Относитесь к таким займодателям с осторожностью, среди них встречаются мошенники. Единственная цель мошенников — завладеть имуществом. Также у частников и некредитных организаций хуже, чем у банков, условия по займу.

Ставка может составлять несколько процентов в месяц, а срок кредитования до пяти лет.

Как не нарваться на мошенников при залоговом кредитовании?Поищите информацию о компании в интернете, возможно, кто-то уже писал отзывы.

Осторожно относитесь к кредиторам, которые недавно зарегистрировали юрлицо, часто меняли адреса, открыли офис в промзоне или за городом, а то и вовсе работают без офиса и предлагают встретиться на «нейтральной территории».

Чтобы проверить дату регистрации компании, запросите выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой. Это бесплатно.

Также остерегайтесь серых лизинговых схем. По договору лизинга право собственности на объект переходит инвестору, а заемщик по частям выкупает у инвестора свою недвижимость. Если инвестор откажется продлевать договор лизинга прежде, чем вы выкупите залог, недвижимость остается у инвестора и закон будет на его стороне.

Плюсы и минусы кредитов под залог недвижимости

Плюсы:ниже требования к заемщику;условия кредитования выгоднее, чем кредиты без обеспечения;
выше сумма кредита.
Минусы: риск потерять недвижимость: финансовые трудности или происки мошенников;
больше бумажной волокиты: документы заемщика + документы на недвижимость.
_______________________________________
Контакты Александра Дмитришина:broker-finance.ru+7 (495) 223-92-88
aLex@broker-finance.ru
Поделитесь

Ипотека под залог имеющейся недвижимости | Ипотека онлайн

Обеспечением возврата банку заемных средств может стать любой ликвидный актив, имеющийся в собственности заемщика: коммерческая недвижимость, легковой автомобиль, жилье, депозитный счет.

В обиходе часто произносится фраза «ипотека под залог», понимая под этим любое кредитование с залогом имущества. Но в банковской практике, кроме ипотеки, применяется нецелевое ипотечное кредитование.

В чем разница, какие условия и требования — далее.

Такая «хитрая» терминология

Банковский займ, оформляемый под залог недвижимости, может быть ипотекой или нецелевым ипотечным кредитом. Между ними существует еле заметное различие, основанное:

на объекте и процедуре кредитования;
на сути права собственности, как суммы трех «составляющих»: владения, пользования и распоряжения имуществом. Отсутствие любого из них является ограничением для осуществления права собственности.

Ипотека предполагает передачу имущества в залог банку, при котором право владеть и пользоваться остается за заемщиком, а право распоряжаться передано банку-кредитору. Если должник не выполняет обязательств, кредитор получает право продать объект ипотеки и за счет полученных средств покрыть образовавшиеся убытки. Характерные признаки ипотеки:

кредитуется покупка жилья как первичного, так и вторичного рынка;
осуществляется целевое кредитование — деньги выдаются на недвижимость, которая затем оформляется в залог;
от покупателя потребуется внесение первоначального взноса за счет собственных средств, размер которого составляет 10-20% от стоимости покупаемого объекта;
с заемщиком подписывается кредитный договор.

Существует и другой вариант заимствования — ипотека под залог имеющейся недвижимости, или еще говорят — нецелевой ипотечный кредит, ломбардная ипотека. Заемщик, по согласованию с кредитором, предоставляет в обеспечение любую ликвидную недвижимость.

Причем объект залога может принадлежать и получателю кредита, и поручителю, и созаемщику. Право распоряжаться имуществом остается за собственником, но ограничено правом залога, который регистрируется как обременение.

Первичный взнос не предусмотрен, но банк выдаст кредит в размере 70-80% от рыночной стоимости заложенной недвижимости. Рыночная цена подтверждается оценочными компаниями.

Рекомендуемая статья: Как взять ипотеку разведенной женщине с детьми

Банковская практика подтверждает, что ипотеку используют, преимущественно, при покупке нового или строящегося жилья: квартиры, коттеджа или таунхауса.

Нецелевое ипотечное кредитование используется для финансирования и других целей: для приобретения квартиры или дома на вторичном рынке, покупки авто, путевок на отдых, оплаты лечения.

В любом случае, за банком-кредитором остается первоочередное право удовлетворить претензии за счет продажи заложенной недвижимости.

При нецелевом кредитовании под залог имеющейся недвижимости обычно подписывается с банком два договора — это кредитный и договор ипотеки.

Образец Договора ипотекиСкачать

Об условиях кредитного договора — подробно в статье: Кредитный договор по ипотеке: на что обратить внимание при подписании

Ипотека под залог квартиры: условия и требования

«Первоклассный» залог — такую характеристику дают банкиры ликвидному активу, который можно быстро продать, если должник не исполняет взятых обязательств. Так характеризуют и жилую недвижимость.

Но, чтобы заложенный объект мог быстро «превратиться» в деньги, необходимо выполнение требований.

Условия банков, требования к залогу и заемщику для ипотеки и нецелевого ипотечного кредитования несколько отличаются.

Ипотека под залог квартиры — одна из самых недорогих. На сегодня, процентная ставка составляет 11-12% годовых. Ее размер снижается для участников отдельных программ кредитования:

молодым семьям, имеющим не менее двух малолетних детей, при условии привлечения средств господдержки — до 6% в год;
военнослужащим, участникам накопительной ипотечной системы — до 9%;
клиентам, рефинансирующим кредиты других банков — до 9,5%;
покупателям недвижимости в аккредитованных новостройках.

Ипотека под залог квартиры выдвигает требования больше к заемщику: кредитоспособность, дисциплинированность, хорошая кредитная история и уплата первоначального взноса. Оформление производится в таком порядке:

соискатель кредита подает банку заявку и пакет документов, подтверждающих гражданство, место работы, стаж и доходную часть семейного бюджета;
после получения предварительного одобрения кредитора, заемщик выбирает объект ипотеки;
заключают предварительный договор купли-продажи недвижимости, в котором присутствует пункт о внесении покупателем первичного взноса;
банк проводит окончательное оформление займа, перечисляет средства продавцу;
договор купли-продажи и ипотека регистрируются Росреестром.

Ипотека под залог имеющегося жилья оформляется под 12-14% в годовых, и также имеет преимущества:

заемщик может купить жилье на «вторичке», полностью готовое к проживанию, часто с мебелью и бытовой техникой;
можно взять нецелевую ипотеку под залог квартиры или другой недвижимости, принадлежащей родственникам, поручителям;
разнообразие объектов — городская квартира, особняк или загородные коттедж, таунхаус.

Требования кредитора к получателю кредита не менее строги, чем при целевой ипотеке, и дополнены пристальным вниманием к объекту недвижимости, как покупаемому, так и передаваемому в обеспечение:

тщательно проверяются правоустанавливающие документы, обращают внимание на состав прописанных, избегая регистрации несовершеннолетних, недееспособных;
отсутствие обременений по любым причинам;
отрицательно относятся к праву собственности, оформленному решением суда;
кредитор «придирчив» к техническому состоянию залога, наличию неузаконенных перепланировок. «Возраст» недвижимости не должен превышать 30-40 лет с момента постройки.

В качестве заемщиков банк предпочитает клиентов с хорошо оплачиваемой должностью; с осторожностью кредитует частных предпринимателей, избегая использования займа в бизнес-целях. Обязательно проводится страхование обеспечения, покупаемой недвижимости и жизни заемщика.

Порядок выдачи нецелевого ипотечного кредита схожий. Но при оформлении первый взнос уже не требуется. Вместо него продавцу покупателем может быть выплачен задаток, как подтверждение серьезных намерений.

Если стоимость закладываемого имущества намного выше чем цена покупаемого, то банк выдаст 70-80% от оценки залога и даже задаток тогда не нужен.

Такое кредитование получило название — ипотека под залог имеющейся недвижимости без первоначального взноса.

Рекомендуемая статья: Военная ипотека без банка и кредита

Ипотека под залог доли

Собственность на объект недвижимости может быть совместной, принадлежать нескольким лицам, каждому из которых выделена доля в процентном отношении.

Многих соискателей кредита интересует, возможна ли ипотека под залог доли в квартире или в жилом доме.

Действительно, банк может прокредитовать, если в качестве обеспечения выступает долевая собственность, но при соблюдении следующих условий:

объект залога должен быть интересен кредитору — оценивается респектабельность недвижимости, местоположение; техническое состояние;
рыночная стоимость доли должна удовлетворить банковскую структуру, обеспечить покрытие кредита и некоторый дисконт;
нотариальное удостоверение согласия сособственников на оформление залога;
отсутствие в списке проживающих лиц преклонного возраста или не достигших совершеннолетия.

Вопрос о выдаче кредита под долю в собственности решается банками индивидуально. Предпочтение кредиторы отдают проверенным заемщикам, доказавшим свою обязательность. Надо быть готовым к тому, что процентная ставка под залог доли может быть несколько выше.

Заключение

Банковские структуры сегодня дают возможность приобрести жилье или другую недвижимость на заемные средства, достаточно отправить заявку на ипотеку онлайн. И что выбрать, ипотеку или нецелевой ипотечный кредит — решение остается за заемщиком.

Оцените автора (5

Чем опасны кредиты под залог квартир — Бинкор

Заключение любого кредитного договора всегда может нести определенные последствия для заемщика. Тем более, когда вы планируете взять кредит под залог собственного жилья.

Доля сомнений закрадывается в голову: какие риски несут за собой кредиты под залог квартир? Экономисты утверждают, что если договор займа будет составлен грамотно, без подводных камней, а погашение будет добросовестным, то опасности не будет. Так ли это?

Основные риски, или чем опасны кредиты под залог квартир?

Сомнения можно отбросить: да, кредит наличными под залог квартиры может нести негативные последствия, как и любой кредит.

Прежде всего, в нем уже заложены ограничения по действиям с объектом недвижимости без ведома кредитора.

Разумеется, нужно осознавать то, что опасным срочный кредит наличными под залог квартиры в Москве станет лишь тогда, когда заемщик перестает выполнять свои обязательства, то есть вносить необходимые платежи в банк.

Механизм прост: когда заемщик оформил договор займа, на его недвижимость накладывается ограничение: квартиру нельзя продать без ведома банка, подарить и даже сдать в аренду без согласия банка (по кредитному договору, однако банковские сотрудники сразу предупреждают, что фактически это никто не проверяет и в основном те кто закладывает не основное жилье сдают в аренду без проблем). Когда кредит будет выплачен и погашен, обременение снимут, и все риски уйдут.

Как строить отношения с кредитором

В случае трудностей с доходами у заемщика и первых просрочек по платежам сначала с должником будет работать банковская служба, специализирующая на проблемных договорах. Изначально выясняются причины этих сложностей, с чем они связаны и относятся ли они к страховым (потеря трудоспособности и т.д.).

Если сложности с доходами не удается решить, при подтверждении соответствующими документами возникших проблем вполне реально подписать соглашение о кредитных каникулах или оформить реструктуризацию кредита.

Если у клиента проблемы с наличными, но из поля зрения он не исчезает, банк вполне может пойти навстречу.

Если же просрочки станут критическими по длительности (полгода-год), а клиент не реагирует на звонки и сообщения кредитора, тогда судебный иск об изъятии залога – квартиры – может быть подан. Обычно судебные тяжбы длятся от полугода.

В случае удовлетворительного решения по иску, собственник не лишается всего имущества, ему предлагается продать недвижимость самостоятельно и отдать долг банку, остальное естественно остается у собственника.

Например: по оценке банка квартира стоит 6 миллионов рублей, собственник должен 2 миллиона банку, то в случае продажи по оценочной стоимости на руках останется 4 миллиона.

При любых форс-мажорах и финансовых сложностях нужно понимать, что банк или любая другая финансовая организация, с которой заключен кредитный договор с залогом в Москве, не заинтересован в процессе взыскания долгов и продаже квартиры.

Вашей ошибкой будет думать, что все обойдется, если

в жилье зарегистрированы несовершеннолетние;
квартира – ваше единственное место жительства, другой недвижимости в вашей собственности нет;
вы решите погасить долг уже после вынесения судебного решения об изъятии залога и его продажи.

Будем говорить откровенно: ни ваши дети, ни отсутствие у вас другого жилья не остановят банк от судебных процессов и продажи залога. Решать вопросы с банком нужно сразу, как появились проблемы, предоставляя подтверждение независящих от вас обстоятельств (документы об увольнении, болезни, сокращении штатов, ликвидации предприятия) не доводя дело до суда.

Как минимизировать опасность потерять квартиру

Мы разобрались, чем опасны кредиты под залог квартиры. Теперь стоит подумать, что можно сделать, чтобы снизить риск в случае изменения уровня дохода заемщика.

Самое важное для человека, отдавшего в опасный залог свое жилье – не допускать просрочек по платежам.

Крупный и выгодный кредит предполагает длительный срок погашения, за годы случиться может всякое, потому имеет смысл сформировать некую подушку безопасности: неприкосновенный запас наличных в сумме нескольких банковских платежей.

Стоит внимательно присмотреться к организации, где вы планируете взять кредит.

Существует опасный вариант нарваться на мошеннические финансовые «организации», которые привлекают потенциальных заемщиков низкими процентными ставками, а в результате хитро составленными договорами лишают людей собственных квартир.

Кстати, это может быть заведомо невыполнимый кредитный договор, нарушение которого неизбежно, и тогда процесс изъятия залога по суду происходит молниеносно.

«Банк финансовых решений Бинкор» — Ваш надежный партнер.

Любые вопросы вы можете задать нашим сотрудникам. Оставьте заявку на обратный звонок и в удобное для вас время обсудите с представителем «Бинкор» все нюансы.

Как выгодно взять кредит под залог квартиры и почему не всегда стоит верить низким ставкам?

Квартира – это дорогостоящий и достаточно ликвидный актив. Выгодно его можно не только продать, но и передать в залог в качестве обеспечения исполнения денежного обязательства. Простыми словами – если вам нужны деньги и у вас есть квартира, вы можете взять деньги под залог квартиры в банке, МФО или у частного инвестора.

Самый простой и надежный способ получить деньги под залог квартиры – обратиться в банк.

Многие банки предлагают программы кредитования под залог недвижимости на достаточно выгодных условиях (особенно если сравнивать с МФО или частными кредиторами).

Кроме того, вы можете быть уверены, что банк заключит с вами именно кредитный договор и договор залога, а не завуалированный договор купли-продажи, после подписания которого существует немалый риск вообще лишиться своего жилья.

Но, тем не менее, есть и подводные камни. Рассмотрим их подробней.

Какие банки выдают кредиты под залог недвижимости

Деньги под залог квартиры выдают очень многие банки – Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ, Райффайзен банк, МТС Банк, ЛокоБанк, БЖФ Банк, Росбанк, Банк ЗЕНИТ, АК БАРС Банк, Банк УРАЛСИБ и многие другие.

Ставка по кредиту начинается от 6,9%, срок – от нескольких месяцев до 20-25 лет. Сумма кредита – от нескольких сот тысяч рублей до 20-30 млн.

ЛокоБанк и Тинькофф банк кредит под залог недвижимости (квартиры) готовы предоставить под 6,90% и 6,99% годовых соответственно;
взять кредит под залог квартиры в Сбербанке можно под 10,4% годовых;
кредит под залог квартиры наличными предлагает оформить БЖФ Банк по ставке 10,99% годовых. Аналогичную ставку по кредиту под залог жилья предлагает Райффайзенбанк;
в Газпромбанке взять кредит под залог недвижимости можно по ставке от 12,4% годовых;
кредит под залог недвижимости в банке ЗЕНИТ предоставляется по ставке 9,99% годовых.

**Прим.: ставки в статье приведены по состоянию на начало мая 2021 г.

Казалось бы – столько выгодных предложений, самое очевидное – выбирай где меньше ставка и оформляй. Но не всё так просто.

Например, рассмотрим поподробнее кредиты под залог квартиры под 6,9%, которые предлагают Тинькофф банк и ЛокоБанк.

Не верь глазам своим, или что прячется под «выгодными» ставками Тинькофф банка и ЛокоБанка

Массовая проблема российских заемщиков – низкий уровень финансовой грамотности. Поэтому увидев в Интернете вот такие условия получения займов под залог недвижимости, они без раздумий нажимают кнопки «Отправить заявку», а после одобрения подписывают представленные документы, иногда даже их толком до конца и не прочитав:

Вас не смущает такая огромная «вилка» между минимальной и максимальной ставкой по кредиту: 6,99%-30%? Нас – очень.

Для того, чтобы понять, что не всё так просто с этой ставкой, достаточно изучить отзывы на кредит под залог недвижимости в Тинькофф банке, которые оставляют многочисленные пользователи на разных площадках. Надо сказать – довольных клиентов там совсем немного. Почему?

Потому что по итогу оказывается, что ставка 6,9% годовых – это совсем не те проценты, которые вам придется заплатить за пользование кредитом. Чтобы оценить реальный размер процентов, достаточно изучить условия кредитования более внимательно и подробно. Например – раздел «Дополнительные документы», а в них – документ «Тариф по кредиту под залог недвижимости».

Оказывается, годовая ставка по кредиту – это не единственная плата банку, которую придется заплатить заемщику.

В условиях действия данной ставки есть обязательство о страховании, а размер страховки составляет 0,3% от суммы выданного кредита ЕЖЕМЕСЯЧНО. Таким образом, к ставке 6,99% нужно прибавить 0,3*12=3,6%.

Итого фактическая минимальная ставка по кредиту составит 10,59% годовых. Уже ближе к реальности, правда?

Кроме того, следует обратить внимание, что в отличие от процентов по кредиту, сумма страховки рассчитывается от суммы выданного кредита, т.е.

она остается неизменной на протяжении всего периода пользования кредитом независимо от остатка задолженности. То есть какую бы сумму основного долга вы не вернули банку, размер страховки останется прежним.

В результате фактическая плата, если делать перерасчет на проценты по кредиту, будет еще больше.

Помимо этого, обязательным условием предоставления кредита является страхование предмета залога – т.е. квартиры, что также можно отнести к затратам по его получению.

Отказавшись от всех страховок, вы получите кредит под залог квартиры в Тинькофф банке совсем по другой ставке – как минимум, под 12,2% годовых.

Аналогичная процентная ставка (6,90% годовых) действует по кредиту под залог недвижимости в ЛокоБанке.

Правда, на самом сайте информация по ставке подается более понятно и прозрачно.

Потенциальные заемщики сразу могут узнать, что действует такая ставка только в первые полгода при условии покупки полиса добровольного страхования на условиях, определенных банком – т.е. те же завуалированные проценты.

По истечении льготного периода ставка по кредиту устанавливается в размере 13% годовых. А при отсутствии страхового полиса процентная ставка по кредиту под залог квартиры в ЛокоБанке составит 16,20% годовых.

В результате нехитрых расчетов оказывается, что не казавшимися с первого взгляда выгодными ставки в 10,4% (Сбербанк) или 12,4% (Газпромбанк) окажутся довольно-таки приемлемыми и соответствующими текущим рыночным условиям.
Тем не менее, обратить внимание на дополнительные условия предоставления кредитов под залог недвижимости в подобных банках также стоит.
На что в первую очередь обращать внимание:

минимальные ставки по кредитным продуктам Сбербанка указываются, как правило, для зарплатных клиентов банка, при оформлении сделок через портал ДомКлик и при их электронной регистрации. Если ваша заявка не соответствует данным условиям, смело прибавляйте к ставке еще 0,5 – 1,5%;
практически во всех банках минимальная ставка по кредитам под залог недвижимости указывается с условием оформления различных страховок: риска невозврата кредита, жизни и здоровья заемщика и самого недвижимого имущества.

Требования к заемщикам и предоставляемым документам для кредита под залог недвижимости

Требования к заемщикам и предоставляемым ими документов для получения кредитов под залог жилья у большинства банков совпадают. Наиболее общие и распространенные из них:

достижение совершеннолетнего возраста. Ограничения по возрасту: от 18-21 года до 60-75 лет;
наличие гражданства РФ и постоянной или временной регистрации на территории России. Некоторые банки требуют наличия территориальной регистрации по месту обращения в банк за кредитом;
наличие постоянного дохода и места работы. Даже если в рекламе кредита по залог квартиры вы увидите, что какой-то банк дает кредит без подтверждения дохода, помните – это лишь формальность. Например, Тинькофф банк рекламирует свой кредит как кредит без подтверждения дохода, но это лишь означает, что у вас могут не требовать справку о заработной плате по форме 2-НДФЛ или по форме банка. Но в перечне документов присутствует СНИЛС, получить который без наличия работы проблематично. Другие банки выдвигают еще более жесткие условия – не требуя подтвердить доход справкой, в требованиях к заемщику они прописывают обязательное наличие общего трудового стажа и стажа на последнем месте работы не менее 1-6 месяцев. Данные о своем месте работы и источниках дохода вы должны указать в анкете, и эти данные могут проверяться самыми разными способами;
отсутствие просроченной задолженности по ранее полученным кредитам и займам. Плохая кредитная история в прошлом также может подпортить вам кредитный рейтинг и соответственно – снизить шансы на одобрение кредитной заявки.

Среди других нюансов оформления кредитов и займов под залог недвижимости:

требования к предмету залога. Например, некоторые банки требования к залоговой недвижимости прописывают достаточно четко: квартира в многоквартирном жилом доме с оформленным правом собственности, в которой отсутствуют зарегистрированные лица, а также эта квартира не является единственной у залогодателя (Газпромбанк). У других требования к недвижимости более размыты, а каждый предлагаемый в залог объект недвижимости рассматривается индивидуально. Основной критерий – ликвидность квартиры, т.е. возможность ее быстро и беспрепятственно (с юридической точки зрения) продать и погасить просроченные обязательства по кредиту;
оценка заложенной недвижимости. Проводится исключительно аккредитованными банком оценщиками и является во многих случаях заниженной. Кроме того, ни один банк не выдаст кредит под залог недвижимости в размере ее 100-процентной оценочной стоимости. В лучшем случае это будут 75-80% от уже заниженной стоимости, в худшем – 40-50%;
жесткие требования к оформлению договора залога и электронных закладных. При каких-либо проблемах с заложенной недвижимостью или документальным оформлением прав на нее банк может или существенно повысить ставку по кредиту, или предъявить кредит к досрочному взысканию, или то, и другое вместе;
целевой или нецелевой характер займа. Большинство кредитных программ под залог недвижимости являются нецелевыми. Кредит можно получить наличными или на карту и потратить на любые нужды без какого-либо согласия или согласования с банком. Но есть среди кредитов под залог недвижимости и целевые. Как правило, это кредиты на приобретение другого движимого или недвижимого имущества, проведение ремонта, покупку земельного участка, строительство жилого дома и т.д. Подобные кредиты существуют в Новикомбанке, Газпромбанке и др.

Советы по выбору и оформлению кредитов под залог недвижимость

Подводя итоги вышесказанному, дадим несколько полезных рекомендаций:

Не верьте безоговорочно ставке, указанной в кредитном продукте. Изучите другие платежи (разовые и периодические), включая различные виды страхования, платежи за подготовку и рассмотрение документов на кредит, обслуживание карт-счетов и снятие с них наличных.

Присоедините их к платежам, рассчитанным по задекларированной процентной ставке, и высчитайте реальную процентную ставку исходя из разницы между суммой основного долга и тем ежемесячным платежом, который у вас получится в результате сложения всех платежей и комиссий.

Внимательно изучите предлагаемый график платежей по кредитному договору. Из него иногда проще высчитать реальную процентную ставку, убрав платежи по основному долгу.

Здесь также важно знать – основной долг погашается равными долями на протяжении всего срока кредита или в какие-то периоды платежи больше или меньше. Не получается рассчитать самостоятельно – обратитесь к специалистам.
Помните, что независимо от требований, предъявляемых к заемщикам, ставки по кредиту в большинстве своем будут выгоднее в тех банках, которые требуют от заемщиков документального подтверждения места работы и получаемых доходов. Чем ниже требования к заемщику – тем выше риск просрочек и невозвратов кредита. А высокий риск банки компенсируют повышенными процентными ставками.
Рассматривайте в первую очередь в качестве подходящего банка – кредитора банк, с которым вас уже связывают какие-либо договорные обязательства. Помните, что если вы являетесь зарплатным клиентом банка, храните в нем свои вклады (депозиты), имеете расчетные счета как ИП или связаны какими-либо другими обязательствами, в таком банке вам могут предложить особые бонусы по кредитным продуктам, а кроме того – будут более лояльны при рассмотрении кредитной заявки.
Реально оценивайте стоимость и ликвидность вашей недвижимости, предлагаемой в залог банку. Банки не дают кредиты под залог неликвидных объектов недвижимости. К таковым относятся: старые дома с большим процентом износа, аварийное и ветхое жилье, жилье с отключенными коммуникациями, в запущенном состоянии, требующее капитального ремонта и т.п. Идеальный вариант – квартира в новостройке или в многоквартирном доме не старше 10-15 лет, с единственным собственником и отсутствием в квартире зарегистрированных лиц. Если квартира находится в долевой или совместной собственности, имеет «мутную» историю с переходом прав от одних собственников к другим, если в ней проживают несовершеннолетние дети – шансов получить кредит под залог такой квартиры чрезвычайно мало.
Проверьте свою кредитную историю перед обращением в банк. Обязательно погасите все просроченные обязательства по кредитам и займам, задолженности по исполнительным документам, коммунальным платежам, пеням, штрафам. Упорядочите свои действующие кредитные обязательства, погасите мелкие кредиты и займы, задолженности по овердрафтному кредитованию. Наличие большого количества непогашенных кредитных обязательств снижает вашу платежеспособность и как следствие – сумму возможного кредита. Кроме того, это повышает риск отказа в одобрении кредитной заявки.

Остались вопросы? Вы можете задать их нашим экспертам, написав нам на почту или заполнив форму обратной связи на сайте.