Минстрой мотивирует девелоперов строить быстрее

Широкое внедрение инноваций предполагает большие инвестиции в НИОКР /Евгений Разумный / Ведомости

Переход на проектное финансирование, которым рано или поздно всем девелоперам придется заменить бесплатные деньги дольщиков, заставит строить быстро и максимально оптимизировать затраты.

К тому же сейчас темпы строительства – одна из ключевых характеристик, по которым покупатели выбирают проект, говорит Роман Лябихов, гендиректор ГК «Атлант» (компания в 2017 г. отделилась от структур «Лидер групп»). И покупатели эти весьма чувствительны к цене, по крайней мере в массовом сегменте.

Ксения Баландина, ведущий преподаватель кафедры менеджмента недвижимости ИОМ РАНХиГС при президенте РФ, управляющий партнер «Vertex групп», обратила внимание на то, что с нарушением сроков сдается почти половина новостроек в Москве, – а в новых условиях это «смерти подобно». По данным «Метриума», по итогам 2018 г. сроки ввода были перенесены в 45% новостроек, возводимых на территории столицы.

Ускоряться можно, совершенствуя управление, – сейчас, по словам Алексея Поплавского, координатора экспертно-аналитического центра Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ, из-за ошибок менеджмента строительный бизнес несет миллиардные потери и, как правило, большинство просчетов допускается в самом начале строительства. Но инновации, с которыми девелоперы готовы иметь дело, – это разного рода гаджеты или, например, мобильные приложения для жильцов, элементы умного дома, которые несложно внедрять и удобно рекламировать для увеличения скорости продаж. По словам Ольги Гусевой, сопредседателя экспертного совета по инновациям РГУД, технологии работы с большими данными (big data), информационного моделирования зданий (BIM) внедряются медленно. Павел Брызгалов, директор департамента развития продукта ГК ФСК, считает, что отрасль не готова: раньше, например, экспертиза не принимала проекты с использованием информационной модели. Сейчас отношение на уровне властей меняется. Например, выступая на Форуме лидеров рынка недвижимости газеты «Ведомости» в конце октября, руководитель стройкомплекса Москвы Марат Хуснуллин заявил, что все проектировщики и строители перейдут на BIM-технологи уже с 2020–2021 гг. С 2020 г. компании не смогут подать документы на участие в тендере, если проектирование велось без информационного моделирования зданий, сказал он.

Строительная отрасль достаточно консервативна, признает вице-президент «Галс-девелопмента» Андрей Чернуха, но игнорировать прогресс означает терять конкурентоспособность и прибыль.

Технологию информационного моделирования «Эталон» использует с 2012 г., рассказал Максим Берлович, глава московского территориального управления группы, а недавно приступил к внедрению на столичных объектах системы контроля TraceAir.

Платформа создает динамическую 3D-модель строительной площадки, полученная цифровая копия накладывается на проект, схему участка, план организации рельефа, что позволяет контролировать объемы выполненных работ и выявлять ошибки. Использование TraceAir помогает кратно снизить сроки и стоимость работ в сравнении с традиционной методикой наземной геодезии, считают в компании.

Например, построение цифрового облака точек для проектов комплексного развития территории «ЗиЛ-Юг» и Central Park в Москве общей площадью около 140 га занимает в среднем 3–5 дней.

Работа в BIM позволяет еще на раннем этапе проектирования оптимизировать экономическую модель проекта, находить эффективные решения по срокам выполнения работ, стоимости строительства и проч., говорит Александр Ручьев, президент ГК «Основа».

«Сити XXI век» полноценно использует BIM около пяти лет, ФСК и «Основа» – больше двух. По словам Ручьева, на основе BIM-моделей «Основа» создала экосистему управления проектами компании, инвестировав $1 млн.

На разработку ушло около 1,5 года, процесс обучения персонала и разработки BIM-модели проекта занял около полугода. Пилотным проектом стал строящийся в Люберцах ЖК «Гоголь парк».

«Мы сократили сроки проверки и приемки рабочей документации до одной недели, – говорит Ручьев, – уменьшили количество ее изменений в процессе строительства на 30%, повысили достоверность и прозрачность строительного контроля».

BIM позволяет проектировать на 2–3 месяца быстрее, повысить качество проработки технологических решений и снизить сроки строительства в среднем на один-два месяца, а стоимость – на 10%, делится опытом Берлович. Важно, что применение BIM-технологии позволяет сократить количество возможных ошибок до 80% – и не тратить время на их исправление, добавляет Олег Гурьев, директор департамента девелопмента ГК «А101»

Решая задачу оптимизации затрат, застройщики стали обращать внимание на новые материалы. В 2016 г. «Донстрой» начал партнерскую программу с производителями стройматериалов и инженерного оборудования, соглашения уже заключены более чем со 130 компаниями, говорит заместитель гендиректора компании Андрей Багаев.

Это дало эксклюзивный доступ к инновационным разработкам и возможность первыми внедрять их в свои проекты, отмечает Багаев. В работе: так называемые пустотообразователи Cobiax, модульные фасады, система струйной вентиляции, радиоканальные пожарные извещатели, система защиты электропроводки от искрения и др.

«На одном объекте в Твери мы начали сотрудничать с поставщиком новых керамзитных блоков, использование которых позволяет полностью отказаться от утеплителя при выполнении мокрого фасада», – рассказывает Сергей Самойленко, директор по девелопменту «РКС девелопмента».

Штукатурить такие стены не надо, что, по расчетам застройщика, сократит сроки строительства примерно на месяц.

Чтобы возводить в месяц 4–5 монолитных этажей вместо трех, ГК «Инград» использует бетонораспределительные стрелы и 1,5–2 комплекта опалубки, говорит вице-президент Григорий Звенигородский.

Однако, как отметила Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group, хотя каждый девелопер постоянно мониторит рынок стройматериалов и инженерных решений, чтобы снизить себестоимость, их использование – это скорее перспектива, а не реальность в текущих проектах.

Как объяснила Гусева, технологии внедряются на этапе проектирования, а не тогда, когда появились на рынке. Если производитель придет к застройщику, когда проект готов, последний вряд ли согласится терять время на перепроектирование.

Преимущества не очевидны, а затраты вырастут, и не факт, что с подобными решениями можно будет пройти экспертизу.

По словам опрошенных «Ведомостями» заказчиков, строить быстрее мешает неорганизованность субподрядчиков и невысокая квалификация рабочих. «Рынок строительного подряда в России обширен, но я бы не назвал его полностью цивилизованным», – формулирует распространенное мнение Лябихов.

«Квалифицированные рабочие сегодня огромная проблема», – констатирует Самойленко. Несмотря на желание застройщиков ускорить строительство, использование в цепочке большого числа субподрядчиков не позволяет этого сделать, подтвердил Сергей Чемерикин, менеджер группы по оказанию услуг в сфере недвижимости Deloitte.

Один из вариантов решения проблемы – сокращение числа субподрядчиков. Но, по его мнению, на российском рынке практически нет компаний, которые выполняли бы полный цикл производственных и строительно-монтажных работ. На практике каждый девелопер уже столкнулся с тем, что субподрядчики не выдерживают сроки, нарушают регламенты качества.

Поэтому застройщикам не остается ничего другого, как контролировать их «всеми возможными способами».

«Мой личный опыт и увиденное в поездках по России подводят к выводу, что некомфортные условия жизни в старых панельных домах сейчас способно терпеть только поколение наших родителей и дедушек. Мы же и подрастающее поколение, родившееся уже в нулевые, хотим лучшего – и сейчас, а не через 20 лет.

Мы, как целевая группа для девелоперов и новый электорат для чиновников, стали драйверами достаточно быстрых изменений, начавшихся примерно 5–7 лет назад. Москва на 90% обновила рынок индустриального жилья. И эти изменения в течение ближайших лет докатятся до всех без исключения городов.

Но панель наряду с монолитом продолжит существование. Международная практика показывает живучесть и приспособляемость этой технологии.

Квантового скачка – каких-то больших достижений в развитии металлокаркаса и деревянного домостроения – в массовом сегменте в России не предвидится, к сожалению, хотя об этом периодически говорят в профессиональном сообществе как о перспективном рынке.

Это все капиталоемкие начинания с длительным периодом возврата вложенных инвестиций. Поэтому как некие очаги малого и среднего бизнеса они останутся, но широкого распространения не получат. Хотя я и болею за эти направления».

Например, в «Эталоне» за работой субподрядчиков следит специальная служба технадзора: ее сотрудники фиксируют все недостатки на площадке и в режиме реального времени направляют подрядчику предписания. То, на что раньше требовались день-два, теперь занимает 10–15 минут, рассказывают в «Эталоне». В А101 контролировать подрядчиков позволяет «платформа датацентричного управления».

Например, при строительстве линейных объектов ситуацию на площадке можно оценить за один день и с большей точностью, чем при помощи обычных геодезических инструментов (с их помощью сбор и анализ данных с меньшего количества точек может занять до нескольких недель), говорит Гурьев.

Ход работ также сравнивается с графиком с точностью до дня, отклонения от проекта обнаруживаются почти моментально. Можно контролировать действия подрядчиков, сравнивая фактический объем произведенных работ с проектом. За несколько месяцев опытной эксплуатации подобной платформы экономический эффект составил более 200 млн руб., подсчитали в А101.

В «Основе» тестируют ряд наработок по контролю строительного процесса, управлению себестоимостью и повышению эффективности, рассказал Ручьев.

В «РКС девелопменте» пошли другим путем – на большие объекты привлекают двух, иногда и трех подрядчиков и ставят их параллельно, рассказывает Самойленко: «И подстраховка, и соревновательный эффект». Уход от генподряда дает 12–15% экономии от сметной стоимости, подсчитали в компании.

В США и Великобритании около 70% домов строится из стальных (модульных) конструкций, в ЕС – 29%, тогда как в России – около 3%, хотя возвести многоквартирный дом можно за несколько месяцев, а не за год-полтора, как из монолита, рассказывает менеджер по развитию продуктов ПАО «Северсталь» Евгений Коннов.

По мнению Баландиной, более активно использовать продвигаемую производителями стали технологию мешает консерватизм покупателей: «Мы привыкли считать качественными кирпичные дома». Козлова приводит другую причину: «Модульные конструкции не дают создать интересный архитектурный облик. Приходится использовать облегченные простые фасады».

По ее мнению, стальные конструкции уместнее при строительстве офисов продаж и малоэтажных домов, но не жилых многоэтажек. Тем более что в массовом сегменте, добавляет Брызгалов, использование стальных модульных конструкций не дает никакой экономии – это дорого для застройщика из-за высокой стоимости самого материала, больших затрат на тепло- и шумоизоляцию.

Вспоминают «традиционные» застройщики и про пожароопасность зданий из стальных конструкций.

Но интерес к технологиям быстрого строительства, как ни крути, будет только разгораться.

По словам Берловича, «Эталон» совместно с Segezha Group уже сейчас работает над проектом деревянных домов из CLT-панелей (перекрестно-склеенных панелей), которые позволяют возводить деревянные жилые и административные здания высотой более 10 этажей.

В Финляндии и Канаде на деревянное домостроение приходится около 70% строящегося жилья, а в «нелесной» Японии – около 45%, приводит примеры Берлович. По его данным, себестоимость строительства здания с применением деревянных конструкций может быть на 20–30% ниже, чем при классической монолитной технологии.

И конечно, всегда остается старая добрая панель, которая дешевле и «быстрее» монолита, говорит Лябихов. Например, ФСК, по словам Брызгалова, в ближайшей перспективе в сегменте комфорт-класса планирует увеличить до 30% долю жилья, возводимого «индустриальным способом».

«По разнообразию проектов и планировок квартир такие панельные дома уже практически не отличаются от монолитных», – подчеркивает он.

Массового возврата к панельному домостроению не случится, уверен Самойленко: у многих застройщиков нет собственных домостроительных заводов, а если компания работает в разных регионах, то нет и возможности консолидировать производственные мощности и поставщиков, а затраты на логистику перекроют всю экономию.

Повысить скорость и качество строительства, проектирования, других важных процессов девелопмента можно за счет внедрения инноваций и есть уже компании, которые могут предложить новые решения, прорывные технологии, но девелоперы не готовы к экспериментам и ждут, чтобы им показали уже реализованные проекты, сожалеет Гусева.

Артем Давидюк, гендиректор КТБ ЖБ, рассказал про новый вид сверхлегкого бетона на стекловидных заполнителях – стеклогранулятах, его применение для наружных стен позволяет полностью отказаться от утеплителей практически во всех климатических зонах страны. Небольшие производства уже функционируют во Владимире и Калуге, но нужен завод мощностью 50 000 куб. м в год, чтобы материал можно было применять для многоэтажного строительства – решением этой проблемы сейчас и занимается компания.

Широкое внедрение инноваций предполагает большой объем вложений в НИОКР или покупку готовых решений, говорит Берлович. Но доля инвестиций в PropTech (инновационные технологии в недвижимости) в России в целом не превышает сегодня 1% от общего объема инвестиций на мировом рынке.

Потребность строительного сектора в трансформации приведет к консолидации отрасли и укрупнению ключевых игроков, которые будут располагать необходимыми ресурсами и компетенциями, считают Берлович и Лябихов, тогда, возможно, и на инновации средств будет хватать.

«Эталон» уже ведет собственные разработки как на основе стартапов, так и интегрируя уже готовые, апробированные рынком решения, сообщил Берлович.

Застройщики действуют и сообща. «Галс-девелопмент» совместно с «Дон-строй инвестом», «Фодд» и фондом «Сколково» в конце 2018 г. начали акселерационную программу BuildUp, чтобы искать готовые к пилотному внедрению бизнес-идеи. Программа завершилась 29 октября 2019 г.

По данным «Галс-девелопмента», всего было подано 637 заявок от российских и международных стартапов. Компания для себя выбрала восемь перспективных технологий по четырем ключевым направлениям – строительство, инженерные системы, повышение качества жизни и поддержка продаж.

Среди отобранных – уже упомянутые модульные навесные вентилируемые фасады G-tech, разработанные компанией Genesis. Устройство фасадов ведется параллельно возведению монолитного каркаса, это позволяет завершить фасадные работы через 1,5–2 месяца после окончания монолитных работ.

По словам Багаева, «Донстрой» тоже отобрал для себя ряд инновационных решений, в частности технологию умной гидроизоляции и предупреждения протечек кровли.

Сейчас в большинстве случаев на рынке новостроек массового сегмента все сводятся к оптимизации существующих процессов и бюджетов, а не к внедрению инноваций.

Например, раньше в проект новостройки стандартного класса застройщики добавляли довольно много элементов класса «комфорт»: панорамное остекление, ландшафтный дизайн территории, вентилируемый фасад и т. д.

Но сейчас от многого приходится отказываться, чтобы можно было обеспечить доступные цены, констатирует Лябихов.

Скорость решает все. Власти вынуждают застройщиков быстро строить

Сейчас в разных отраслях происходят системные изменения, которые диктуют новые правила игры.

Меняют рынок технологии и новые игроки с другими компетенциями и подходами: Uber изменил рынок такси, Airbnb — рынок аренды жилья, Zillow Group грозится изменить систему покупки жилой недвижимости и т. д.

Происходят изменения и вслед за требованиями среды, изменениями регуляторов: размышления о будущем планеты повлияли на введение новых стандартов экологичности топлива и передвижения.

Строительство всегда было очень консервативной отраслью, преобразования в которой происходили постепенно, небольшими шагами, растянутыми на несколько лет. Но сейчас на российском строительном рынке накопилась критическая масса изменений. С 2018 года начинаются перемены, которые поменяют рынок недвижимости до неузнаваемости.

Ключевой причиной перемен станут изменения в законодательстве, в теории призванные снизить уровень риска для дольщиков. Первые изменения мы увидим в конце года. Поправки в закон о долевом строительстве, которые существенно ужесточают требования к девелоперу, должны вступить в силу 1 июля, но скорее всего введение изменений отложат на полгода.

Главные — требуемый опыт работы в качестве застройщика, техподрядчика или генподрядчика от трех лет, а также обязательство иметь на счете не менее 10% от проектной стоимости строительства. Фактически эти поправки повышают порог входа на рынок. А значит, новым игрокам пробиться будет сложнее, а действующим необходимо будет подтвердить свою состоятельность.

Но это только начало изменения правил. Результатом реализации плана, разработанного Минстроем совместно с Минфином, Центробанком и АИЖК, должен стать полный отказ от договоров долевого участия (ДДУ) и появление в цепочке «девелопер — покупатель» третьей стороны — банка.

Власти пока еще не предлагают отказаться от продажи жилья на этапе строительства, но хотят сделать так, чтобы застройщики не получали деньги за квартиры в недостроенных домах. Средства покупателя будут у банка, а застройщик получит к ним доступ только после того, как завершит строительство; если этого не произойдет, банк должен вернуть покупателю деньги.

Чтобы соответствовать быстро меняющемуся рынку, девелоперам нужно поставить в приоритет три качества, которые раньше не были основными конкурентными преимуществами: скорость, стандарты жилья и рост объемов ввода.

Раньше скорость строительства зависела от темпов продаж: падает спрос — можно и помедленнее возводить.

Теперь деньги остаются у банка, появление третьего звена в цепочке кроме дополнительных гарантий увеличивает стоимость проекта.

Создается ситуация, в которой при наличии свободных средств девелоперу гораздо выгоднее построить объект на свои и продавать уже готовое жилье, существенно экономя на издержках.

И тут конкурентным преимуществом становится скорость строительства: быстрее построишь, быстрее продашь, получишь возврат на инвестиции. Вот почему внимание стоит обратить на технологии, позволяющие строить дома в более короткие сроки.

Вывод может показаться неожиданным: изменение законов подстегнет развитие индустриального домостроения, отрасли, в которой в последние годы незаметно для всех происходила своя большая революция.

За счет постоянной модернизации индустриального домостроения, использования современных материалов и технологий такие дома сейчас можно возводить за три-четыре месяца (в монолите — полтора-два года) и дешевле монолита на 10-12%. По показателям гидро-, звуко- и теплоизоляции современные индустриальные дома уже сравнялись с монолитными, а также появились гибкие технологии, которые позволяют добиться большего разнообразия в фасадах и планировках.

Переименование «экономкласса» в «стандарт-класс» повлекло за собой необходимость разработки единых параметров для нового сегмента жилой недвижимости. Монолитное домостроение давно нуждается в такой стандартизации, так как нередко параметры квартиры определяются девелопером проекта исходя из собственных представлений о том, каким должно быть стандартное жилье.

В то же время в индустриальном строительстве до сих пор покупатели, заходя в новостройку, могут сказать «Здесь все по ГОСТу», подразумевая отработанное годами качество и заводскую точность.

Такой дом, как конструктор, где все детали идеально подходят друг к другу.

Продвинутые застройщики сдают дома с полностью готовыми инженерными системами в квартире — даже проводка для этих квартир нарезается на заводе.

Регуляторы ориентируют девелоперов на увеличение объемов строительства и ввода. Согласно новой стратегии развития жилищного строительства России, целевой объем к 2024 году должен достичь 120 млн кв. м жилья (то есть 0,82 кв. м на человека).

Сейчас в Москве, по расчетам ЦИАН, вводится 0,27 кв. м на жителя. В ближайшее время ввод жилья в столице может увеличиться на 1 млн кв. м в год (в частности, за счет программы реновации): объемы ввода увеличатся до 0,32 кв. м на человека.

Это увеличение должно произойти на фоне эволюционного сокращения количества девелоперов. В такой ситуации критически важным станет вопрос о строительстве больших объемов жилья. А такие объемы могут выдавать только заводские технологии.

К новым реалиям нельзя приспособиться только перестройкой регуляторных и финансовых механизмов: реальные активы и производственные мощности должны быть перестроены под новые требования рынка.

В минстрое решили уточнить критерии, позволяющие девелоперам достраивать жилье по старым правилам после 1 июля

Минстрой России подготовил уточненные критерии готовности объектов для застройщиков, которым позволят завершать строительство по старым правилам. Об этом в ходе круглого стола в Совете Федерации сообщил глава ведомства Владимир Якушев, передает РИА «Новости».

Напомним, отказ от текущей схемы долевого финансирования предусматривает, что при покупке квартиры в новостройке и заключении договора долевого участия дольщик передает деньги не застройщику, а в банк, и финансовая организация блокирует эти средства на эскроу-счете девелопера до окончания строительства. Застройщик может получить эти деньги только после сдачи дома. Это нововведение должно защитить покупателей, вложившихся в будущий дом на стадии котлована. Средства на строительство жилья застройщики будут получать в рамках проектного финансирования в виде банковских кредитов.

Перейти на проектное финансирование с 1 июля по закону должны все застройщики, но для ряда проектов сделают исключение.

Так, предложенные Минстроем ранее критерии позволяют достраивать по старым правилам объекты, готовность которых составляет не менее 30%.

При этом количество заключенных с дольщиками договоров долевого участия (ДДУ) должно подтверждать реализацию не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.

Теперь в Минстрое предлагают дополнить эти критерии – проект соответствующего постановления опубликован на портале проектов нормативных правовых актов.

Как следует из документа, по старым правилам долевого строительства также можно будет достраивать объекты со степенью готовности от 15% при условии, что их застройщики реализуют жилые проекты в рамках комплексного освоения территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья по заказу местных властей.

Такую преференцию смогут получить и компании, ведущие строительство социальной инфраструктуры в рамках проекта либо занимающиеся сносом ветхого или аварийного жилья.

Кроме того, по словам Якушева, исключение сделают и для компаний, достраивающих проблемные дома: они, а также компании, которые внесены в перечень системообразующих организаций, смогут завершить по старым правилам проекты со степенью готовности от 6%.

Как отмечает РБК, ранее вице-премьер по строительству и региональной политике Виталия Мутко, заявил, что сейчас около 80% строящихся в регионах России объектов уже завершены на 30%. При расширении категорий застройщиков, имеющих право на послабления, доля проектов, которые будут достраиваться по старым правилам может стать еще больше.

В середине марта стало известно, что в 2018 году в России на разных стадиях банкротства находились 150 застройщиков, почти на 2% больше, чем годом ранее.

Общая площадь объектов банкротящихся застройщиков составила 4,5 млн квадратных метров, на 0,3 млн квадратных метров больше, чем в 2017 году. По прогнозам экспертов, в этом году количество банкротств среди застройщиков может заметно увеличиться.

Так, банкротство грозит 198 девелоперам, кредиторы которых сообщили о намерении подать заявления о банкротстве. В общей сложности эти компании строят 7,8 млн квадратных метров жилья.

Девелоперы на низком старте: что собираются строить в Москве и Новой Москве в ближайшие годы

1 июн. 2020 г. 06:56

Похожая ситуация и с домами по реновации – их продолжают активно возводить. Где на территории Москвы и Новой Москвы появятся свежие жилые комплексы, расскажет Новострой-М.

ГК ПИК может застроить три участка общей площадью более 15 га на юго-востоке Москвы. Сейчас она ведет переговоры с компанией «Главснаб» о покупке площадок. Всего на этих участках можно построить до 500 тыс. кв. м недвижимости.

Предположительно, новые проекты ПИК могут появиться на улице Плеханова, это 6,6 га возле станции метро «Шоссе Энтузиастов», на улице Новохохловская – 1,7 га возле одноименной станции МЦК и на шоссе Фрезер и на Перовском шоссе – речь идет о 7 га возле станции МЦК «Нижегородская».

ГК «Инград» и Сбербанк подписали соглашение о финансировании затрат на покупку бывшей территории завода «Гелиймаш» и развитие нового проекта. На реализацию его первого этапа будет выдан кредит 1,6 млрд рублей. Объект появится в районе Лужнецкой набережной, его общая площадь составит около 200 тыс. кв. м. По оценкам экспертов, всего в стройку будет вложено порядка 10-15 млрд рублей.

Новый жилой комплекс построят в районе Гольяново, на улице Амурская – Москомэкспертиза уже согласовала проектную документацию. В рамках первой очереди возведут 4 жилых корпуса переменной этажности на 1264 квартиры: 128 студий, 352 однокомнатных, 496 двухкомнатных, 272 трехкомнатных и 16 четырехкомнатных. Все здания объединит одноуровневая подземная автостоянка на 395 машино-мест.

Придомовую территорию ЖК озеленят, кроме того, там появятся детские и спортивные площадки, места для отдыха.

Неподалеку будет построен еще один ЖК. Его возведут в рамках редевелопмента промзоны №53 «Калошино» на улице Тагильская в районе Метрогородок. По словам главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова, это будет квартальная застройка переменной этажности. На первых этажах разместятся коммерческие помещения. В одном из корпусов откроется детский сад.

«Фишкой» проекта станет его двор: ландшафтный парк в виде острова. Там собираются обустроить зоны отдыха, детские и спортивные площадки.

По соседству – в районе Богородское, на 3-й Гражданской улице – тоже обещают возвести новостройку. Это будет 19-этажный дом на 474 квартиры с подземным паркингом на 149 мест.

Часть квартир будет отдана переселенцам по программе реновации. Строительные работы могут начаться в конце этого года, завершиться – в 2023 году.

По оценкам экспертов, средняя стоимость квартиры в комплексе может составить 190 тыс. рублей за 1 кв. м.

Жилой комплекс бизнес-класса могут построить в центре Москвы на территории маргаринового завода в Басманном районе. Однако покупатель площадки – группа «Русский монолит» – пока не озвучивает точные планы по застройке из-за нестабильной экономической ситуации.

Стоит отметить, что участок расположен довольно далеко от станции метро – до «Бауманской» около 1,5 км. Кроме того, рядом находится железная дорога и промзона. Но эксперты рынка утверждают, что в этой локации можно возвести жилой комплекс бизнес-класса на 650 квартир и заработать на его продаже 3-6 млрд рублей.

Две жилые башни построит ГК «Пионер» в районе Москворечье-Сабурово (ЮАО) – в Москомархитектуре уже согласовали проект. Дома станут первыми в застройке территории бывшей Москворецкой плодоовощной базы.

Это будут 2 симметричные башни в современном стиле, оформленные мозаикой двух цветов. Их общая площадь – около 32 тыс. кв. м. Новостройки возведут на стилобате, который займут магазины, кафе и различные сервисы.

Между домами обустроят пешеходный бульвар.

В Новой Москве, на юге поселения Филимонковское, планируют построить около 1,3 млн кв. м недвижимости в 18 очередях. Девелопером выступит Группа «Самолет», которая приобрела здесь участок площадью 165 га. Завершат реализацию масштабного проекта к 2040 году.

В компании рассказали, что в рамках комплексного освоения территории собираются построить городской кластер с многоквартирными домами, общественными пространствами, коммерческими и социальными объектами. Помимо прочего, будут возведены детские сады на 2700 мест и школы на 6200 мест.

К плюсам будущего проекта можно отнести его локацию: он расположен в получасе езды от аэропорта Внуково, а с Москвой и другими городами его свяжут три магистрали с небольшим количеством светофоров.

Около 460 тыс. кв. м жилья построят в Новой Москве вдоль Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД). Три крупных проекта планировки территорий уже утверждены. По словам главы департамента развития новых территорий Москвы Владимира Жидкина, точками роста станут участки в поселениях Краснопахорское, Щаповское, Первомайское и Михайлово-Ярцевское, а также площадка возле деревни Сенькино-Секерино.

ЦКАД будет проходить в 50 км от МКАД по территории Подмосковья и Новой Москвы, в обход крупных населенных пунктов. Дорога соединит основные вылетные магистрали: Каширское, Калужское, Волоколамское, Ленинградское, Киевское, Минское, Дмитровское, Горьковское, Ярославское и Рязанское шоссе.

Источник текста

Строительная пауза: 50% девелоперов рискуют не сдать дома в срок

Половина девелоперов в России могут не сдать вовремя новостройки из-за кризиса, связанного с распространением COVID-19. Об этом свидетельствуют данные опроса Института развития строительной отрасли, проведенного по заказу Национального объединения строителей (НОСТРОЙ).

С исследованием ознакомились «Известия». О том, что риск не сдать дома в срок велик, сообщил 51% опрошенных. Дольщики могут получить ключи от квартир с задержкой в несколько месяцев.

Отрасль начнет восстановление только после окончательного снятия режима самоизоляции, считают эксперты.

Эффект бумеранга

Для оценки влияния пандемии коронавируса Институт развития строительной отрасли в апреле провел масштабный опрос девелоперов по заказу НОСТРОЙ. Исследование есть в распоряжении «Известий».

В нем приняли участие 236 компаний из 60 регионов РФ (из них 36 входят в топ-200 крупнейших, шесть — в топ-30).

Большинство респондентов (77%) сообщили о падении спроса и продаж на своих объектах, 45% — о росте цен на стройматериалы, 50% — о замедлении темпов строительства, а 51% — о повышенном риске не сдать объекты в срок.

Данные опроса подтверждает и исследование Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК).

— По нашим оценкам, доля застройщиков, которые не сдадут вовремя дома, примерно та же — 58%. Ощутить сдвиг сроков ввода на 2–3 месяца могут до 600 тыс. дольщиков, — сказал «Известиям» генеральный директор РАСК Николай Алексеенко.

По его словам, в первую очередь задержки ввода объектов будут обусловлены режимом самоизоляции, который привел к существенному падению продаж и, как следствие, снижению объемов денежных средств, которые направляются на строительство. Это приведет к замедлению хода работ.

Кроме того, часть застройщиков относится к московскому региону, где на месяц все работы приостановились, а это уже прямая причина сдвига сроков.

На фоне эпидемиологической ситуации девелоперы должны придерживаться рекомендаций Роспотребнадзора по минимизации рисков распространения вируса.

В их числе — ограничения в транспортировке рабочих, их количестве на стройплощадке, регулярное проведение проверок и дезинфекций и многое другое. Все эти ограничения снижают темпы строительства, рассказал Николай Алексеенко.

В то же время 7 мая мэр столицы Сергей Собянин сообщил, что в Москве с 12 мая начнется первый этап ослабления ограничений. К работе вернутся предприятия сферы промышленности и строительства.

Работа стройплощадок должна быть организована в соответствии с жесткими требованиями санитарно-эпидемиологического режима.

По словам вице-мэра Москвы Владимира Ефимова, все промышленные предприятия обязаны до 31 мая проверить на коронавирус не менее 10% своих сотрудников.

Рост стоимости стройматериалов, который отметили 45% опрошенных девелоперов, пока не настолько значительный. Поэтому он не приведет к серьезному повышению цен на квартиры в новостройках, высказал мнение генеральный директор компании «Главстрой-Недвижимость» Алексей Гусев.

Впрочем, гендиректор ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер говорит, что девелоперы уже ощутили на себе увеличение цен на стройматериалы. А это может привести к увеличению себестоимости новостроек.

— Эта та реальность, в которой мы живем уже сейчас. При этом не все проекты смогут позволить себе компенсировать дополнительные издержки за счет покупателя. Где плохой спрос, а он сегодня у многих проектов провалился, застройщики будут вынуждены компенсировать потери за счет своей прибыли, — сказал он.

Как ранее писали «Известия», средняя стоимость квартир в новостройках в России в апреле этого года увеличилась на 13,5%, по сравнению с аналогичным периодом 2019-го. Но до конца года, на фоне пандемии коронавируса, эксперты, наоборот, прогнозировали снижение цен на квартиры в новостройках — на 10%.

Столичный упадок

В Москве и Московской области с начала периода самоизоляции проводилось вдвое меньше онлайн-консультаций для потенциальных покупателей квартир в новостройках, чем в регионах.

Об этом свидетельствуют данные сервиса Vzoom для удаленного просмотра недвижимости. С исследованием ознакомились «Известия».

Спрос в московском регионе вдвое ниже, чем в других субъектах, из-за того, что здесь полностью закрылись стройки, считает владелец сервиса Дмитрий Ответчиков.

— Московский покупатель недвижимости хорошо знаком с историями обманутых дольщиков. Этот фактор в совокупности с остановкой строительных работ заставлял всерьез задуматься о целесообразности покупки недвижимости, — отметил он.

По данным руководителя аналитического департамента AMarkets Артема Деева, количество консультаций в Москве и Московской области сократилось в среднем на 70%, а в регионах этот показатель снизился на 30–50%.

— Такое падение именно в столице связано с наиболее жесткими карантинными мерами. Чем серьезнее ограничения в разных регионах страны, тем меньше просмотров, в том числе и онлайн, — считает он.

При этом повышенный индекс потребительского недоверия вызван не столько застройщиками, сколько общей нестабильной экономической ситуацией. Девелоперы столкнулись с теми же трудностями, что и конечные потребители, отметил руководитель брокерско-консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Впрочем, государственные меры субсидирования ипотечной ставки до 6,5% вместе с программами от застройщика помогли спросу начать хоть и медленное, но восстановление, отметил эксперт.

— Возвращения спроса в Москве и Московской области на уровне среднемесячных значений можно ожидать в октябре-ноябре этого года, — сказал директор федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

По мнению Николая Алексеенко, восстановление отрасли начнется после окончания режима самоизоляции, но с некоторым временным лагом, связанным с осторожностью людей и их психологическим состоянием. Если режим ограничений так или иначе продлится до начала июня, то на уровень прошлого года продажи вернутся не раньше июля-августа, считает он.

— Восстановление отрасли, равно как и экономики в целом, зависит исключительно от мер поддержки властей и государственных инвестиций — других точек опоры сейчас просто нет. Пока мы видим чрезмерно осторожные шаги в плане поддержки экономики и строительства, — высказала мнение управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Как и прежде, власти пытаются действовать монетарными (стимулируя кредитование) и фискальными мерами, но в условиях системного кризиса экономики «дешевый» кредит или отсрочка налога — это не панацея, считает эксперт. Пока, по ее мнению, нет оснований утверждать, что отрасль восстановится даже до середины 2021 года.

Ранее президент РФ Владимир Путин объявил одну из ключевых мер господдержки отрасли — это льготная ипотека. Новое жилье массового сегмента можно будет купить по ставке 6,5% — до 3 млн рублей в регионах и до 8 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге.

Также выделяется 12 млрд рублей на кредитование строительной отрасли, повышается доступность банковских кредитов для стройкомпаний, проводится докапитализация Фонда помощи обманутым дольщикам на 30 млрд рублей и предоставляются госгарантии Минфина в размере 50 млрд рублей ДОМ.

РФ для выкупа квартир у застройщиков.

Как сообщил 6 мая на совещании у президента страны Владимира Путина исполняющий обязанности главы Минстроя Никита Стасишин, за первые две недели работы программы льготной ипотеки уже подано более 20 тыс. заявок.

Из них более 14 тыс. рассмотрено, 11 тыс. — одобрено, около 2 тыс. кредитов уже выдано.

Также он заявил, что 115 проблемных домов в 24 регионах России смогут достроить в срок благодаря докапитализации Фонда защиты прав дольщиков.

На момент публикации в Минстрое на запрос «Известий» не ответили.

Российский PropTech: какие технологии нужны девелоперам

Эксперты профильного акселератора Glorax Infotech прогнозируют, что к концу 2020 года совокупный объем инвестиций в российские PropTech-проекты может достигнуть 1,5 млрд рублей.

На текущий момент объем вложений в российский PropTech составляет 1% от общемирового и, по оценке экспертов, локальному рынку только предстоит стадия бурного роста.

В структуре российского PropTech большую часть компаний составляют маркетплейсы по покупке и аренде недвижимости и сервисы для планирования и оптимизации ремонта. Чтобы узнать, кто лидирует на этом рынке, смотрите наш новый рейтинг — «20 самых успешных предпринимателей в PropTech».

Чтобы выяснить, какие решения нужны крупному бизнесу больше всего, Rusbase поговорил с экспертами из девелоперских компаний.

Российский PropTech: какие технологии нужны девелоперам Елена Черкас

Какие технологии наиболее востребованы у девелоперских компаний?

Михаил Богданов, директор по ИТ девелоперской компании «Брусника»

В числе наиболее востребованных проектов и технологий находятся решения, связанные с цифровизацией процессов проектирования и управления стройкой. На первое место вышли BIM-технологии, применение которых из частной инициативы девелоперов превратилось в общероссийскую практику. На их популярность, безусловно, повлияли поправки, внесенные Минстроем в градостроительный кодекс.

Второе магистральное направление — автоматизация продаж.

Застройщики массово переходят к бесшовным сделкам и внедряют на свои сайты сервисы онлайн-бронирования и покупки квартир

Для девелопера это возможность снизить транзакционные затраты, ускорить процесс заключения сделки и повысить лояльность клиентов. Для покупателя это экономия времени и абсолютная прозрачность всех операций с недвижимостью.

По «Бруснике» статистика такова: около 20% показов компании проходит дистанционно, дополнительно к ним 18-20% покупателей оформляют через сайт платную бронь.

Примерно 40% потребителей потенциально готовы приобретать квартиры через интернет.

Если говорить непосредственно о документальном оформлении сделки, то в 75 — 80% случаев оно в «Бруснике» так или иначе проходит онлайн (с использованием кабинета платформы «Сделка.рф»).

Третье востребованное на рынке направление — смартизация зданий. Она предполагает внедрение технологий управления инженерными сетями дома и квартиры. Их доля в рыночной структуре пока не так велика, однако застройщики (и «Брусника» в их числе) проявляют к ним большой интерес.

Кроме того, сегодня в девелопменте крайне востребованы стартапы, которые занимаются оцифровкой реальности и сличением ее с моделью. На рынке начинают появляться подобные решения, например, Scaled Robotics.

Специальная установка на роботе снимает стройку, а алгоритм на основе полученных данных определяет и подсвечивает элементы на модели. Таким образом можно определить, какие строительные работы уже завершены, а какие еще в процессе.

Фактически это позволяет автоматизировать процесс приемки выполненных работ.

Павел Гуштюк, директор по цифровым продуктам девелоперской компании «Самолет»

В настоящий момент мы наблюдаем рост заинтересованности среди девелоперов в оцифровке бизнес-процессов. Так, например, в группе «Самолет» была выбрана стратегия ERP 10D — оцифровка всех процессов, от финансового моделирования до клиентского сервиса, включая Smart home.

Для планирования и контроля девелоперского проекта на всех этапах мы используем in-house-систему S.

Center, которая входит в состав ERP 10D, где собрана вся актуальная информация о проектах: документация, задачи со сроками исполнения и ответственными лицами, актуальная аналитика по проекту.

Система помогает автоматически спланировать и контролировать процесс исполнения проекта. Это позволяет существенно сократить девелоперский цикл.

На этапе проектирования мы активно используем BIM. Для сокращения времени проектирования необходимы типовые проектные решения, такие как «типовой дом» или «типовой этаж», и с помощью BIM мы создали библиотеку и стандарты, где, по сути, все уже разработано. В задачу проектировщика теперь входит только коррекция инженерных сетей.

Уже в 2021 году мы рассчитываем сократить цикл проектирования с 12 месяцев до 6.

Для расчета стоимости строительно-монтажных работ мы разработали систему Samolet.Finance, которая позволяет рассчитать стоимость как объекта в целом, так и в разрезе утверждённых лотов.

При необходимости виды и объемы работ можно сгруппировать поэтажно и посекционно, а в случае монолитных работ — по температурным блокам. Система рассчитывает объемы работ и материалов, увеличивая точность с 85% до 99,5%, и привязывает единичную стоимость к каждому виду работ.

Таким образом мы сократили скорость расчетов с 20 дней до 1 дня и в 10 раз снизили затрачиваемый трудовой ресурс.

Алексей Алмазов, Вице-президент по региональному девелопменту ГК ПИК

Рынок PropTech-проектов находится на начальном этапе становления. Наиболее востребованы сегодня решения, которые позволяют повышать эффективность бизнес-процессов за счет автоматизации и адаптировать бизнес к текущим реалиям.

Одна из самых обсуждаемых PropTech-технологий на российском рынке девелопмента — BIM-моделирование, которое позволяет помогает эффективно взаимодействовать командам проектировщиков, консультантов, строителей, управлять всем циклом строительства.

Благодаря BIM сроки проектирования и строительства сокращаются до 20%, а сроки координации и согласований при разработке документации — до 70-90%. Однако в силу довольно высокой стоимости интеграции решений эта технология пока не получает должного распространения.

Как вы оцениваете текущее состояние и перспективы рынка PropTech в России?

Михаил Богданов, директор по ИТ девелоперской компании «Брусника»

Российский PropTech-рынок перешел в стадию стремительного роста. Еще два-три года назад потребители в массе своей были не готовы платить за продвинутые системы автоматизации здания и квартиры, умное видеонаблюдение, IP-домофонию, качественное мобильное приложение и прочие цифровые фишки.

Застройщики тоже не до конца понимали, какой эффект им может дать BIM или, скажем, диджитализация тендерных процессов. Кто-то уверял, что люди никогда не будут покупать квартиры онлайн.

Но за последний год все изменилось. И дело даже не в пандемии (хотя она, безусловно, стала катализатором автоматизации ряда областей), а в наступившем понимании важности цифровизации.

Исторически консервативная отрасль девелопмента начала разрабатывать собственное ПО, тестировать и интегрировать новые решения, позволяющие сделать процесс строительства открытым и прозрачным. Всем стало очевидно, что за цифровизацией будущее, и если не инвестировать сейчас, то завтра компания будет неконкурентоспособной.

Павел Гуштюк, директор по цифровым продуктам девелоперской компании «Самолет»

PropTech постоянно растет и развивается, однако не такими быстрыми темпами, как за рубежом. На мой взгляд, это связано с тем, что в России пока нет государственных стандартов, правил и требований к цифровым системам девелоперов. В связи с этим у каждой компании есть свое видение работы, свои стандарты и четкие требования к продукту, каждый действует по-своему.

За рубежом такая практика есть. Это позволяет сократить сроки реализации проекта, дает возможность проще и на более выгодных условиях получить кредит. Например, в США государственные органы могут открывать цифровую модель и ставить там свою «визу», подключаться к камерам на стройке и контролировать количество людей, безопасность, ход строительства.

Если регулятор соберет лучшие практики и на их основе выпустит единый стандарт, позволяющий сформировать единую экосистему для работы с информационной моделью, многие девелоперские компании, особенно средние и мелкие, смогут воспользоваться этим для развития технологий
Алексей Алмазов, Вице-президент по региональному девелопменту ГК ПИК

Считается, что строительство — одна из наиболее консервативных (и потому наименее «оцифрованных») отраслей. Действительно, девелоперы долго наблюдали за внедрением инновационных продуктов и решений со стороны. Однако сейчас мы видим повышение интереса к PropTech-решениям, так как именно они помогают застройщикам оптимизировать свою деятельность и затраты.

Так, если раньше технологии информационного моделирования применялись только на этапе проектирования, то сейчас BIM становится источником ценной информации, которая может использоваться на всех этапах жизненного цикла объекта — от проектирования здания до его эксплуатации или даже утилизации.

Во многом развитие PropTech в России зависит от самих девелоперов — насколько они организационно и финансово готовы применять инновационные решения. Для многих «камнем преткновения» становится именно высокая стоимость разработки и внедрения PropTech-инициатив.

Отчасти поэтому тот же BIM, согласно статистике Минстроя, в 2020 году используют только 5-7% компаний.

Следите ли вы за молодыми стартапами из отрасли?

Михаил Богданов, директор по ИТ девелоперской компании «Брусника»

Мы перманентно мониторим рынок на предмет решений, которые могли бы повысить эффективность наших бизнес-процессов, увеличить добавленную стоимость продукта. Свежий пример — проект «Охрана без охраны», который мы в середине октября запустили совместно с молодой екатеринбургской компанией «Недремлющее око». Решение состоит из нескольких элементов.

Первый — умные камеры, установленные на входах и въездах на стройплощадку. Они распознают лица и автомобильные номера и дают команды контроллерам, управляющим турникетами, воротами и шлагбаумами.
Второй компонент — система периметрального видеонаблюдения с детекцией проникновения на площадку.
Третий — группа камер, установленных на башенных кранах и фиксирующих наличие или отсутствие на рабочих касок и спецодежды.

Но сторонние стартапы — это лишь один из источников инноваций для нас. Два других — спинофф-проекты, создаваемые сотрудниками компании, и команды, которые мы привлекаем для реализации идей, которые нам кажутся перспективными.

Павел Гуштюк, директор по цифровым продуктам девелоперской компании «Самолет»
Мы участвуем в партнерской программе с Агентством инноваций Москвы, в рамках которой ежемесячно рассматриваем большое количество стартапов и заявок на пилотирование.