1 июля застройщики перейдут на новую схему работы: начнут привлекать банковское финансирование для строительства домов и продавать квартиры в новостройках с использованием счетов эскроу. Наш эксперт, заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам Евгений Романенко, рассказал «Талан-Журналу», как эти изменения повлияют на девелоперов и покупателей квартир.
Евгений Романенко
заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам
“
«Талан» успел накопить опыт, так как начал тестировать новую схему еще прошлым летом, одним из первых в стране. Мы понимали: чем быстрее начнём работать с эскроу, тем быстрее изучим возможности и будем готовы тиражировать полученный опыт на объектах во всех городах присутствия.
Компания делится информацией в «Дневниках перехода на эскроу». Эскроу-счета используются в разных сферах при совершении сделок купли-продажи. Пока условия сделки не выполнены, деньги заморожены на счёте третьей стороны (он и называется эскроу). В строительстве такой счёт можно сравнить с банковской ячейкой, где покупатель хранит деньги за квартиру в строящемся доме. Застройщик получит их только тогда, когда построит и сдаст дом. Это сводит к минимуму риск дольщика остаться без денег и квартиры: если строительство вдруг не будет завершено, банк вернёт его средства. Именно для того, чтобы решить проблему обманутых дольщиков (по оценкам Генпрокуратры, их в нашей стране около 40 тысяч человек), и были приняты изменения в федеральный закон №214-ФЗ о долевом строительстве, которые ввели новые правила работы для застройщиков. 1 июля на продажу квартир через эскроу обязаны перейти застройщики, чьи объекты готовы менее чем на 30% и где заключено менее 10% договоров долевого участия (ДДУ), а также все новые стройки. По оценкам Минстроя, около 70% домов и жилых комплексов достроят по старой схеме. Но с течением времени все больше жилья в России будут строить с применением эскроу, и в течение 2-3 лет это станет единственным вариантом покупки квартиры в новом доме.
Что изменится для застройщиков?
Если раньше застройщик строил дома, используя средства дольщиков, то сейчас вынужден финансировать строительство за счёт собственных средств или банковских кредитов (это называется проектным или банковским финансированием). Девелопер может снизить ставку по кредиту в процессе строительства.
Евгений Романенко
заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам
“
Есть три варианта процентной ставки. Первая – 10-12% годовых – применяется, когда девелопер только начал работать с банком и ещё не продает квартиры.
После старта продаж, когда покупатели начинают класть деньги на счета эскроу, банк может снизить ставку до 5-6% годовых, поскольку его риск уменьшается. Третья ставка применяется, если девелопер продал квартир на сумму больше, чем взял в кредит.
В этом случае ставка может упасть до 0,01% годовых. Мы придерживаемся этой стратегии, и сейчас почти не платим за то, что Сбербанк финансирует наши стройки.
Поскольку застройщик больше не зависит от денег покупателей, то может не продавать квартиры на стадии котлована, когда они стоят дешевле, а делать это на более поздних этапах строительства и в тех объемах, которые для него экономически более выгодны.
Что изменится для покупателей?
В процесс покупки квартиры в новостройке добавляется всего один шаг: нужно открыть счёт эскроу в том банке, который финансирует строительство выбранного дома. Вы кладёте на счёт деньги за квартиру – это могут быть ваши накопления, ипотечные средства или материнский капитал. Ипотеку можно оформить в этом же банке или любом другом.
Евгений Романенко
заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам
“
Когда прошлым летом мы открыли продажи с использованием эскроу в нашем первом проекте – семейном квартале «Счастье» в Перми, 9 из 10 клиентов сказали, что слышали про эту схему и поддерживают новую инициативу. Связываем это с тем, что в Перми было немало недостроенных объектов, а значит, и обманутых дольщиков.
Застройщику выгодно достроить дом как можно быстрее, чтобы рассчитаться с банком досрочно. Сдача объекта раньше срока – плюс и для покупателя. Он сможет раньше въехать в новую квартиру и, к примеру, сэкономить на аренде съёмного жилья.
Эскроу-счета снизят риски покупателей остаться без денег и квартиры
Средства покупателей замораживаются. Это значит, ими не может воспользоваться ни застройщик, ни банк. В этом есть свои плюсы и минусы.
Плюсы:
- Если застройщик обанкротится, не достроит дом или сорвёт срок строительства, указанный в договоре, покупатель получит деньги обратно. Период, на который открывается счёт эскроу, не может превышать срок сдачи дома более чем на 6 месяцев.
- Если обанкротится банк, покупатель также получит свои деньги: они застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ). АСВ страхует счета эскроу на сумму до 10 млн руб. Если квартира стоит дороже, разницу придется возмещать через процедуру банкротства банка.
Минусы:
- Проценты не начисляются. Если застройщик не выполнит свои обязательства, покупатель через 1-2 года получит обратно ровно ту сумму, которую вложил.
- Если на счёте лежат ипотечные средства, а девелопер обанкротился, банк вернёт покупателю не все выплаченную по ипотеке сумму, а только ту часть, что шла на погашение тела кредита.
ПРИМЕР:Вы купили квартиру на старте продаж за 2 млн рублей. Из них 400 тысяч – ваши собственные средства, а 1,6 млн рублей вы взяли в ипотеку на 19 лет под 11,3%. Пока 2 млн лежат на счёте эскроу, вы начинаете выплаты по ипотеке. Вы платите 18 тысяч в месяц, из которых около 3 тысяч идут на погашение основного долга, а 15 тысяч – на проценты. Через 2 года застройщик объявляет о банкротстве. Банк, в котором вы открыли счёт эскроу, возвращает вам первоначальный взнос (400 тысяч рублей), а банк, где вы взяли ипотеку – часть тела кредита, которую вы успели погасить (3 тысячи х 24 месяца = 72 тысячи рублей). Вы не получите назад сумму, выплаченную за погашение процентов (15 тысяч х 24 месяца = 360 тысяч рублей).
Что будет с рынком новостроек?
По данным исполнительного директора департамента развития корпоративного бизнеса ПАО Сбербанк Дениса Ковриженко, к 1 апреля покупатели квартир в новостройках открыли 1 200 эскроу-счетов, на которых находится 3,8 млрд руб. Для сравнения: в России каждый год заключается 600-700 тысяч договоров долевого участия. Получается, объём сделок с эскроу пока ничтожно мал.
Более 460,5 млн рублей – или 12% от общего объёма средств на счетах эскроу в России – приходится на «Талан». Застройщик продает квартиры по новой схеме в Перми (семейный квартал «Счастье») и Набережных Челнах (ЖК «Притяжение»).
После 1 июля около 70% строящихся сейчас домов будут достраиваться по старым правилам. Остальные должны перейти на эскроу. Но, учитывая высокие требования банков к репутации девелоперов и их финансовым моделям, на проектное финансирование смогут рассчитывать не все. По оценкам Минстроя, проблемным может стать 14-15 млн кв. м строящегося жилья (более 10% от всего объема). Это около 300 тысяч квартир, часть из которых уже продана. Скорее всего, такие застройщики признают себя банкротами или будут искать способ признать объект проблемным, чтобы получить финансирование из бюджета или компенсационного фонда.
Да. Скорее всего, количество квартир на рынке новостроек снизится сразу после 1 июля. Застройщикам, которые перейдут на эскроу, выгоднее продавать жилье на более поздних этапах строительства. Новые проекты, продажи которых раньше стартовали на этапе котлована, теперь будут выводить на рынок позднее. Предложение уменьшится – цены вырастут.
Ситуация отразится и на вторичном рынке – там квартиры также подорожают.
Министр финансов Антон Силуанов и вице-премьер Виталий Мутко в интервью СМИ говорят, что после скачка цены могут вернуться к прежнему уровню после того, как переход на эскроу завершится и рынок успокоится.
Евгений Романенко
заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам
“
По нашим оценкам, ближайший год рынок будет трясти. Часть застройщиков уйдет, а те, кто останутся, начнут искать оптимальные варианты работы с банками, по-новому выстраивать ценообразование и схему продаж.
Весной 2020-го количество предложений от застройщиков начнет расти: стартуют продажи тех объектов, строительство которых начнется во второй половине этого года.
К следующей осени объём предложения квартир в новостройках может восстановиться до нынешнего уровня.
Вывод: когда покупать квартиру?
Если вы только задумываетесь о покупке жилья в новостройке, Евгений Романенко советует подождать и заключить сделку уже по новой схеме, через эскроу. Так вы защитите себя от рисков. Если торопитесь с покупкой, выбирайте надёжного застройщика, который после 1 июля сможет рассчитывать на банковское финансирование.
Евгений Романенко
заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам
“
Даже если интересующий вас дом будет достраиваться по старой схеме, у застройщика могут быть другие проекты, которые он должен перевести на эксроу. Если он не сможет этого сделать, под угрозой окажутся все возводимые объекты, включая ваш будущий дом.
Двенадцать вопросов об эскроу-счетах в долевом строительстве — Свои
На вопросы отвечает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».
Что такое эскроу-счет?
Эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков. Покупатель не передает деньги за квартиру напрямую продавцу, а переводит их на счет, к которому у застройщика нет доступа.
Суть эскроу-счета в том, что застройщик не получит деньги, пока не передаст первую квартиру покупателю. Так исчезает риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика и решается проблема обманутых дольщиков. При этом застройщик получает деньги на стройку не от дольщиков, а от банка в виде кредита.
Обязательно ли использовать эскроу-счета?
Использование эскроу-счетов обязательно с 1 июля 2019 года. Если до этой даты застройщик получил разрешение на строительство — РНС, он может не использовать эскроу-счета.
Некоторые застройщики специально запускали проекты раньше июля 2019 года, чтобы продавать квартиры по старой схеме без эскроу-счетов. Но через несколько лет, когда старые дома закончатся, все квартиры в новостройках будут продаваться только через эскроу-счета.
Для каждого покупателя банк открывает отдельный эскроу-счет по договору долевого участия. Если покупать три квартиры, будет три отдельных эскроу-счета. При этом покупатель не платит банку за открытие эскроу-счета — это прямо сказано в ФЗ-214, статья 15.5, пункт 5.
Какой закон регулирует?
Эскроу-счета регулируют два закона: статья 860.7 Гражданского кодекса — описывает, что такое эскроу-счет и как он работает, и статья 15.4 ФЗ-214 — регулирует работу эскроу-счетов в долевом строительстве.
В каких случаях покупатель может забрать деньги?
У покупателя есть несколько оснований, чтобы вернуть деньги с эскроу-счета:
- окончание срока депонирования;
- нарушение застройщиком обязательств по договору долевого участия;
- банкротство застройщика.
Депонирование — это срок размещения денег на эскроу-счете, его прописывают в договоре на счет и долевое участие. Обычно указывают с запасом в 3 – 6 месяцев на случай, если стройка затянется, но если срок закончился, дольщик вправе забрать деньги.
Еще деньги можно забрать, если покупатель и застройщик расторгли договор долевого участия. При этом неважно, как именно расторгли: по соглашению сторон, в суде или в одностороннем порядке.
Когда застройщик получает деньги?
Застройщик получает деньги с эскроу-счета, только когда достроит дом. Технически доступ к деньгам появляется после регистрации права собственности на первую квартиру в доме.
Если застройщик не сможет ввести дом в эксплуатацию, забросит стройку или обанкротится, деньги с эскроу-счета он не получит — банк вернет их покупателям.
Что такое раскрытие эскроу-счетов?
Сейчас застройщик получает деньги через 3 – 5 месяцев после регистрации права собственности на первую квартиру. Но в июне 2020 года Минстрой предложил давать застройщику доступ к деньгам раньше: после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию — это и называется раскрытием эскроу-счетов.
У Минстроя такие аргументы за раскрытие счетов:
- застройщик сможет получить деньги дольщиков раньше;
- быстрее закроет свои кредиты и, возможно, снизит цены на квартиры;
- на этапе ввода в эксплуатацию риски для дольщиков минимальны.
Но на момент публикации статьи раскрытие еще не используется, а только обсуждается.
Нужен ли эскроу-счет, если дом уже построен?
Для покупки квартиры в готовом доме или на вторичном рынке эскроу-счет не нужен, но для передачи денег можно использовать банковскую ячейку или сервис безопасных расчетов.
Какие нюансы с эскроу-счетами при покупке в ипотеку?
Принципиальных нюансов нет. Покупатель может взять ипотеку в одном банке, а эскроу-счет завести в другом — за это не берут дополнительную плату. Просто у покупателя будет два разных банка: банк-эскроу-агент и банк-кредитор.
При этом использование эскроу-счета не отбирает у покупателя права рефинансировать ипотеку. Эти две вещи никак не связаны и не влияют друг на друга.
Единственный нюанс: банк-кредитор может брать комиссию за перевод денег на эскроу-счет в чужом банке. Этот момент лучше уточнить перед заключением договора, например, у ипотечного менеджера или по звонку на горячую линию.
Какие банки работают с эскроу?
Список банков, которые имеют право работать с эскроу-счетами, обновляется каждый месяц. Поэтому лучше проверять на сайте Центробанка перед открытием счета.
Список банков, которые вправе работать с эскроу-счетами, можно скачать на сайте Центробанка в разделе Информация по кредитным организациям
На 1 июля 2020 года в списке 94 банка, привычные — Сбербанк, Росбанк, Россельхозбанк, Альфа-банк — и не очень: Чайна констракшн банк, Тойота-банк, Роскосмосбанк.
А если банк лишится лицензии?
Если у банка отберут лицензию, покупатели получат возмещение от агентства по страхованию вкладов. Максимальная сумма возмещения 10 млн рублей.
В чем минусы эскроу-счетов?
Главный минус — рост цен на квартиры. Раньше застройщики получали деньги от дольщиков напрямую, а сейчас стройку финансируют банки через кредиты. Застройщики платят банкам проценты, и себестоимость жилья растет.
Некоторые потеряли доход от инвестиций в недвижимость. Застройщикам нет смысла продавать квартиры на этапе котлована: деньги они всё равно получат только после регистрации права собственности на первую квартиру. Продажи стали открывать позже, и люди, которые раньше зарабатывали на разнице между покупкой квартиры на этапе котлована и продажей готовой, потеряли свой доход.
Доход от инвестиций в недвижимость стал меньше по сравнению с предыдущим периодом, но если сравнивать с обычным вкладом в банке, инвестиции выгоднее. Особенно на фоне снижения ставок по вкладам: например, стоимость квартиры за время строительства в течение двух лет в среднем увеличивается на 30 – 35% — это 17,5% годовых, а на вкладе можно заработать 5 – 6%.
Молодые компании со смелыми, нетиповыми проектами не могут оплачивать кредиты банков и вынуждены закрываться или менять стратегию в пользу типового, понятного покупателям жилья.
Как застройщики обходят требование об эскроу-счетах?
С 1 июля 2019 года стали обязательны эскроу-счета, но если у застройщика уже были проекты, он мог работать по старой схеме. Для этого нужно было соблюсти два условия:
- продать 10% квартир;
- построить объект на 30%.
И в июле прошлого года застройщики массово продавали квартиры дочерним компаниям и искусственно подогревали спрос, чтобы соответствовать первому критерию. Затем дочерние компании, а иногда и сотрудники, перепродавали квартиры по договору переуступки — это законом не запрещено.
Теоретически краундафинг могут использовать застройщики, у которых есть идеи и опыт, а денег нет. Этим способом могут злоупотреблять и крупные компании с деньгами, чтобы не работать с эскроу-счетами, но вряд ли краундафинг на многоквартирные дома станет массовым явлением — слишком высокие риски.
Если у вас тоже есть вопросы по эскроу-счетам, задавайте в х, постараемся ответить.
Заминка на старте: почему застройщики и банки не спешат открывать эскроу-счета для проектного финансирования? – Эксперты – Finversia (Финверсия)
Несмотря на то, что переход жилищного строительства на механизм проектного финансирования стартует уже этим летом, застройщики не спешат открывать специализированные эскроу-счета. Это неторопливость может привести к дефициту жилья на рынке и росту его стоимости.
Осталось меньше трех месяцев до 1 июля – момента, когда жилищное строительство перейдет на схему финансирования через эскроу-счета, которые необходимо будет открывать для каждого отдельного объекта. Напомним, что такая система делает доступными деньги дольщиков для девелоперов только после окончания строительства.
Между тем, пока большинство застройщиков не проявляют особого рвения в этом отношении.
На конец прошлого года, по данным Ernst & Young, всего 183 жилых корпуса в 77 проектах в РФ реализовались с использованием эскроу-счетов. То есть, всего 1,5 млн кв.
м на всю страну или чуть больше 1% от объемов жилищного строительства в стадии реализации (по оценкам замглавы Минстроя Никиты Стасишина, это 132 млн кв. м).
Банки, в свою очередь, тоже осторожно подходят к работе с этим сегментом. Из 60 кредитных организаций, отвечающих установленным регулятором критериям, соответствующую готовность подтвердили чуть больше половины. А по факту с эскроу сейчас работает меньше десятка банков.
Недавно на круглом столе в Госдуме представитель Банка России сообщил, что на середину февраля 2019 года было подано лишь 275 заявок на открытие счетов-эскроу в девять уполномоченных банков. «Можно себе представить, как медленно идет процесс», – посетовал он.
Сложно с этим не согласиться.
Сегодня в профессиональных кругах много говорится о том, что переход на новую схему финансирования оставит за бортом большинство небольших застройщиков. Особенно это касается региональных компаний.
Впрочем, некоторые эксперты считают, что проектное финансирование отрицательно скажется даже на бизнесе крупных компаний.
Эксперты консалтинговой компании Knight Frank проанализировали финансовые модели ряда реальных девелоперских проектов в массовом сегменте и подсчитали, что их доходность из-за введения эскроу-счетов может снизиться в 1,5-2,5 раза.
В уже упомянутом отчете EY отмечается, что около 30% объектов на стадии строительства «могут быть отнесены к проектам с существенной вероятностью неисполнения обязательств». Аналогичную цифру участники рынка называют, когда оценивают долю тех своих коллег, которые могут свернуть бизнес после 1 июля 2019 года.
Хотя, официальные версии представителей госструктур более оптимистичны. В частности, глава «ДОМ.РФ» Александр Плутник заявлял в СМИ, что при переходе на новую схему финансирования строительства в помощи (чтобы «избежать появления новых обманутых дольщиков»), будут нуждаться застройщики, на которых в общей сложности приходится реализация 15 млн кв. м жилья.
То есть, примерно 11% от общего количества строящегося жилья.
Многие застройщики, которые уже перешли на эскроу-счета, столкнулись с целым рядом сложностей.
Например, при оплате квартир покупателем за счет материнского капитала, по схемам с использованием жилищных сертификатов или военной ипотеки.
Так, Пенсионный фонд пока не перечисляет денежные средства материнского капитала на эскроу-счета. Кроме того, если в ДДУ записаны несколько дольщиков, им надо выбрать между собой одного, на чье имя будет открыт счет эскроу.
Еще один актуальный вопрос касается послаблений для уже начатых проектов, условия которых были озвучены на Российском инвестиционном форуме в Сочи.
Речь идет о том, что объекты, которые до 1 июля 2019 года будут возведены не менее чем на 30%, смогут достраиваться по старым правилам долевого строительства, то есть, без открытия эскроу-счета (напомним, ранее говорилось о 70%).
Это может обернуться тем, что застройщики будут любыми средствами стараться довести начатые объекты до соответствующей стадии. Понятно, что спешка может существенно отразиться на качестве.
Более того, в дальнейшем – в условиях проектного финансирования с привлечением кредитов – сроки будут также играть определяющее значение, поскольку от них будет зависеть конечная стоимость заемных средств. И опять же возникают повышенные риски, связные с качеством строительных работ.
Также возможна проблема так называемых «смешанных» проектов. То есть тех, которые начинали реализовываться по старой схеме, а потом частично перешли на эскроу-счета.
Или, если говорить о перспективе, то те проекты, которые до 1 июля не дотянут до 30% готовности, потом могут просто не получить финансирования по новым условиям, поскольку изначально были рассчитаны на финансовую модель с привлечением средств дольщиков.
А таких проектов может быть довольно много, учитывая то, что в прошлом году многие застройщики набрали большое количество площадок с полученными разрешениями на строительство «про запас», чтобы продолжать строить по ДДУ.
Однако власти, увидев, что это будет тормозить реформу, в декабре прошлого года приняли ФЗ-478, который перестал допускать реализацию «запаса» по старым правилам.
В общем, в отношении реформы в сфере финансирования жилищного строительства остается масса вопросов, на которые пока нет ответов. Сейчас соответствующая нормативно-правовая база продолжает дорабатываться.
Пока же власти адекватно реагируют на вероятные сложности, связанные с переходом на новые схемы. Так, ориентировочные показатели по вводу жилья на 2019 год будут уменьшены с 88 млн до 72,26 млн кв. м, на 2020 год – с 98 млн до 75,53 млн, на 2021 год – с 94 млн до 79,89 млн кв. м. Впрочем, цель довести объемы строительства до 120 млн «квадратов» к 2024 году пока остается неизменной.
Появляющийся дефицит жилья, равно как и необходимость обслуживания девелоперами банковских кредитов вместо «бесплатных» денег дольщиков, приведет к росту цен на квартиры. Эксперты называют разные оценки этого удорожания, но в среднем оно может составить около 10%.
Высказывались опасения и по поводу возможного ухудшения качества строительства – пользуясь заемными деньгами застройщики будут всячески ускорять процесс возведения и сдачи домов. Однако власти неоднократно подчеркивали, что в этом отношении контроль будет усилен.
Да, определенные проблемы переходного периода, безусловно, скажутся на строительной отрасли, но дольщики (точнее – покупатели жилья) получат работающий механизм, защищающий их деньги.
Как открыть эскроу-счет при покупке новостройки и как он работает
Эта схема была введена для того, чтобы исключить ситуации с обманутыми дольщиками, которые до сих пор являются бичом нашего рынка недвижимости. Теперь, даже если застройщик бросит стройку и обанкротится, средства покупателя останутся в целости и сохранности в банке.
Сейчас мы расскажем, зачем нужен счет эскроу при покупке квартиры в новостройке, на что имеет право его держатель и может ли он отозвать свои деньги обратно.
Скоро без счета эскроу новостройку купить будет невозможно. realty.ru
Счет эскроу: что это и зачем нужен при ДДУ
Счет эскроу — это счет в банке, который удобно использовать для передачи денег застройщику в сделках по ДДУ. Дольщик переводит на счет деньги, а банк блокирует их, чтобы впоследствии передать застройщику.
Банк замораживает деньги дольщика на счету эскроу. solreg.ru
Средства дольщика контролируются банком до тех пор, пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию. Сразу после этого участник долевого строительства получает ключи, а застройщик — деньги со счета.
Использование эскроу гарантирует:
- сохранность денежные средства;
- минимизацию рисков возможных злоупотреблений.
Средства передаются застройщику только после сдачи дома. spmag.ru
Особенности эскроу при долевом участии:
- в строительстве используются кредитные средства, а не деньги дольщика;
- банк гарантирует сохранность денежных средств дольщика;
- деньги дольщика на счете эскроу застрахованы.
Как открыть счет эскроу
Вы нашли подходящую квартиру в новостройке и заключили с застройщиком договор долевого участия. В договоре будет указан банк, в котором застройщик берет кредит на строительство.
Эскроу счет открывают по трехстороннему соглашению. tumblr.com
Вы обращаетесь в этот банк с заявлением на открытие эскроу счета. После чего между банком, застройщиком и вами как дольщиком заключается трехсторонний договор.
Внимание! Банк не начисляет проценты на средства счета эскроу.
Перевести деньги в банк можно сразу после подписания соглашения, но не позже трех месяцев со дня открытия счета эскроу. Банк «заморозит» ваши средства до окончания строительства.
Деньги со счета эскроу не пропадут
Денежные средства, вложенные дольщиком на счет эскроу, имеют максимальную защиту. Их нельзя конфисковать, они не могут быть арестованы или служить обеспечением, даже в делах самого дольщика.
Деньги на эскроу счету застрахованы от недобросовестных застройщиков. profitdef.ru
Если банк, в котором открыт эскроу счет, обанкротится, то денежные средства перейдут на аналогичный счет в другой финансовой организации или будут полностью возмещены.
Внимание! Сумма возмещения средств по страховке — не более 10 млн рублей.
В случае, когда банкротство грозит девелоперской компании, банк найдет возможность для завершения строительства или вернет деньги дольщику в полном объеме.
Как вернуть деньги с эскроу счета
Вы можете вернуть свои деньги с эскроу счета, но для этого нужны законные основания. Причина «взял и передумал покупать квартиру» таким основанием не является.
Вернуть деньги с эскроу счета можно только по веской причине. raschetniy-schet.ru
Основания для возврата денег:
- расторжение ДДУ по причине срыва сроков передачи квартиры дольщику;
- взыскание банком залогового имущества с застройщика;
- признание застройщика банкротом;
- ликвидация компании застройщика.
Расторжение договора фиксируется в Росреестре. В течение пяти дней в банк, где открыт эскроу счет, направляется уведомление. После этого вы можете вернуть свои деньги.
Поэтапного открытия не будет
Застройщики уже некоторое время настаивают на досрочном использовании средств эскроу счетов: в Госдуме рассматриваются поправки в закон, касающиеся поэтапного раскрытия счетов эскроу.
Банки не готовы отдавать деньги застройщикам частями. regionopi.ru
Предлагается такая схема: построен дом на 30% — застройщику переводится первая часть суммы, готовность 60% — вторая. Оставшиеся средства банк «размораживает» после окончания строительства.
Но, несмотря на поддержку Минстроя, новые поправки в закон пока не приняты. По мнению экспертов, в лучшем случае застройщикам разрешат использовать средства эскроу, когда до завершения строительства останется не более трех месяцев.
Что такое эскроу-счета в долевом строительстве, как работают, кому необходимо использовать
Что же из себя представляют эскроу-счета? На первый взгляд может показаться, что это «общий котёл», в котором аккумулируются средства дольщиков.
На самом деле для каждого дольщика заводится отдельный эскроу-счёт, на котором хранятся средства до завершения строительства.
Для получения более детальной информации об этом виде спецсчетов стоит обратиться к Гражданскому Кодексу, ст. 860.7–860.10.
Приятной особенностью эскроу является то, что он неприкосновенен. Единственные операции, доступные с этим спецсчётом, — открытие и закрытие. Банк не может использовать средства на эскроу или получать какое-либо вознаграждение за ведение такого счёта. Проценты также не начисляются.
Фактически внесение денег на такой счёт равносильно хранению денег в банковскую ячейку. Следует отметить право владельца эскроу-счёта закрыть его в любой момент и получить свои деньги — для этого нужно расторгнуть договор долевого участия в строительстве либо отказаться от него в одностороннем порядке.
Однако договор долевого участия может содержать некоторые пункты, которые помешают это сделать.
Хорошей защитой средств дольщиков от долгостроя являются сроки действия эскроу-счёта. Они не могут превышать запланированный срок ввода в эксплуатацию более чем на шесть месяцев (см. ст. 15.5). Если за это время застройщик не предоставил в банк документов, подтверждающих завершение строительства, то эскроу-счёт закрывается по истечении срока (ст.
860.10 Гражданского кодекса), а дольщик получает назад свои деньги. С другой стороны, в Гражданском кодексе существует оговорка «если иное не предусмотрено договором эскроу». То есть в договоре вполне может быть прописан пункт мелким шрифтом про автопролонгацию или что-то в этом роде. Внимательно читайте договор эскроу, когда будете его подписывать.
Финансирование долевого строительства при помощи механизма эскроу-счетов — право, но не обязанность застройщика. Если застройщик выбирает механизм отчислений в компенсационный фонд, то положение дольщика не намного лучше, чем до внесения изменений в законодательство.
Перед подписанием договора долевого строительства убедитесь, что вы понимаете, какой механизм использует застройщик — эскроу или взносы в компенсационный фонд.
Помните о том, что в случае использования спецсчетов у вас практически всегда есть возможность забрать свои деньги, в то время как при использовании взносов в компенсационный фонд вам остаётся лишь уповать на то, что недвижимость будет достроена в срок — ваши деньги будут на счетах застройщика, а он сможет распоряжаться ими по своему усмотрению.
99 проблем счетов эскроу при долевом строительстве (часть вторая)
В предыдущей части настоящей статьи были рассмотрены проблемы, связанные с возможностью добровольного перехода застройщиков на счета эскроу, правом выбора уполномоченного банка и последствиями заключения договора счета эскроу и открытия счета с нарушением требований закона. Настоящая часть призвана раскрыть другие, не менее важные проблемы правового регулирования счетов эскроу при долевом строительстве.
III. Исполнение обязательства участника долевого строительства по уплате цены договора участия в долевом строительстве третьим лицом: возможность и особенности.
Обязательство участника долевого строительства по уплате цены договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) представляет собой обычное денежное обязательство.
Специфический способ исполнения данного обязательства – внесение денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу, не должен блокировать возможность третьего лица по исполнению за участника долевого строительства его обязательства.
Последнее, однако, не означает, что он не может предопределять особенности исполнения такого обязательства третьим лицом.
1. Счет эскроу для расчетов по ДДУ может быть открыт только участнику долевого строительства на основании заключенного с ним и застройщиком договора счета эскроу.
А) Из положений ч. 2, 8 ст. 15.5 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – Закон) следует, что владельцем счета эскроу является участник долевого строительства.
Возврат депонированных денежных средств в связи с прекращением договора счета эскроу при расторжении ДДУ / отказе от ДДУ в одностороннем порядке эскроу – агент также осуществляет участнику долевого строительства на его банковский счет (обычный либо специальный – залоговый).
Б) В соответствии с ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ» вкладчиком является участник долевого строительства (ч. 3 ст. 12.2).
АСВ запрашивает в Росреестре сведения (документы), необходимые для осуществления выплаты возмещения по счетам эскроу, в т.ч.
информацию, подтверждающую факт государственной регистрации ДДУ / договора уступки прав требований по ДДУ (ч. 5 ст. 12.2).
В) Согласно п. 4.14 Инструкции Банка России от 30.05.2014 № 153-И банк должен располагать сведениями об основаниях участия бенефициара в отношениях по договору счета эскроу.
При заключении договора счета эскроу между уполномоченным банком, участником долевого строительства и застройщиком основанием для участия застройщика в отношениях по договору является ДДУ. Если договор счета эскроу заключается между уполномоченным банком, третьим лицом и застройщиком, то такое основание отсутствует. Предусмотренные ст.
313 ГК РФ обстоятельства (при их наличии) могли бы выступать в качестве оснований для участия третьего лица в отношениях по договору счета эскроу, но не застройщика.
Таким образом, одной из предпосылок, необходимых для исполнения третьим лицом обязательства участника долевого строительства по уплате цены ДДУ, является заключение участником долевого строительства договора счета эскроу и открытие счета эскроу на свое имя. Отсутствие указанной выше предпосылки препятствует третьему лицу в исполнении обязательства участника долевого строительства по уплате цены ДДУ.
2. При исполнении третьим лицом обязательства участника долевого строительства по уплате цены ДДУ и зачислении уполномоченным банком полученных от третьего лица денежных средств, первостепенное значение имеют нормы, касающиеся регулирования отношений по договору счета эскроу, а не ДДУ.
Несмотря на тесную взаимосвязь двух договоров – ДДУ и договора счета эскроу каждый из них является самостоятельным, имеет свое регулирование и свою структуру обязательственных отношений.
Уполномоченный банк, не являясь стороной ДДУ, не может быть связан соглашением участника долевого строительства и застройщика. Такое соглашение не может создавать для уполномоченного банка каких – либо обязанностей (п. 3 ст. 308, п. 3 ст. 420, п. 2 ст. 860.7 ГК РФ).
Договор счета эскроу, напротив, может возлагать на уполномоченный банк определенные обязанности, причем как по отношению к участнику долевого строительства (например, обязанность зачислить денежные средства на счет эскроу), так и по отношению к застройщику (например, обязанность при возникновении оснований, предусмотренных Законом, перечислить депонированную сумму застройщику или направить ее на погашение обязательств последнего по кредитному договору).
Оценивая возможность зачисления на счет эскроу денежных средств, поступивших от третьего лица, уполномоченный банк, как мне кажется, должен руководствоваться положениями п.2, 3 ст. 847, п. 1 ст. 860, п. 4 ст. 860.7, п. 2 ст. 860.8 ГК РФ с учетом ч. 4 ст. 15.5 Закона, а не положениями ст. 313 ГК РФ.
Иными словами, если денежные средства от третьего лица поступили после регистрации ДДУ, их размер не превышает размер депонируемой суммы, а договор счета эскроу не относит данный случай к исключениям, при которых уполномоченный банк обязан отказать в зачислении на счет эскроу денежных средств, то уполномоченный банк обязан их зачислить на счет эскроу. Положения ст.
313 ГК РФ в отношениях между уполномоченным банком и третьим лицом не будут подлежать применению, т.к.
- А) кредитором участника долевого строительства является застройщик, а не уполномоченный банк;
- Б) участник долевого строительства является должником по отношению к застройщику, а не к уполномоченному банку;
- В) обязательство участника долевого строительства по уплате цены ДДУ путем внесения денежных средств на счет эскроу основано на ДДУ, а не договоре счета эскроу.
При необходимости стороны договора счета эскроу могут включить в него условие, исключающее возможность зачисления на счет эскроу денежных средств, поступивших от третьих лиц (п. 3 ст. 848 ГК РФ).
Инициатива по включению указанного выше условия может исходить от участника долевого строительства – депонента, который, например, опасается, что в результате зачисления на счет эскроу денежных средств, поступивших от третьих лиц, его распоряжение о переводе денежных средств на счет эскроу может быть возвращено (в частности, если сумма перевода будет превышать размер депонируемой суммы, указанной в договоре счета эскроу, а частичное исполнение распоряжений не предусмотрено[1]).
IV. Основания для перечисления уполномоченным банком застройщику денежных средств при строительстве в несколько этапов, каждый из которых представляет собой автономный объект капитального строительства либо автономную часть такого объекта.
Из взаимосвязанных положений ч. 12.1 ст. 48, ч. 12 ст. 51 ГрК РФ следует, что строительство объекта капитального строительства может осуществляться поэтапно.
При поэтапном строительстве проектная документация может готовиться, а разрешение на строительство выдаваться применительно к отдельным этапам строительства.
Поскольку этапом строительства является строительство автономного объекта капитального строительства либо автономной части такого объекта[2], разрешение на ввод объекта в эксплуатацию также может быть выдано в отношении отдельного этапа строительства (ст. 55 ГрК РФ).
- В связи с этим возникает несколько вопросов:
- 1) достаточно ли застройщику для получения депонированных на счета эскроу денежных средств предоставить в уполномоченный банк:
- — разрешение на ввод в эксплуатацию отдельного этапа строительства и сведения ЕГРН, подтверждающие государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав такого этапа строительства или
— сведения о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации (ч. 6 ст. 15.5 Закона)?
2) если указанных выше сведений (документов) достаточно, то в каком объеме уполномоченный банк обязан перечислить застройщику депонированные денежные средства?
3) если указанных выше сведений (документов) недостаточно, то в какой момент застройщик сможет получить доступ к депонированным денежным средствам?
На первый вопрос, как мне кажется, следует ответить утвердительно. Что же касается объема депонированных денежных средств, то он должен определяться прямо пропорционально остатку денежных средств на каждом из счетов эскроу, открытых для расчетов по ДДУ за объекты долевого строительства, входящие в состав введенного в эксплуатацию этапа.
Указанное выше решение не увеличивает риск участников долевого строительства заключивших ДДУ в отношении объектов долевого строительства, входящих в состав других этапов строительства (объектов недвижимости), не ухудшает их положение и не противоречит требованиям ч. 6 ст. 15.5 Закона.
В то же время такое решение позволяет учесть финансовый интерес застройщика.
Другое решение, при котором застройщик может получить доступ к депонированным денежным средствам не ранее ввода в эксплуатацию всех этапов строительства и предоставления соответствующих документов (сведений) в уполномоченный банк (см. вопрос 3), на мой взгляд, приводит к существенному нарушению баланса интересов сторон.
Во избежание возможных споров по вопросу об основаниях для перечисления уполномоченным банком застройщику денежных средств при поэтапном строительстве, целесообразно в договоре счета эскроу детально описывать объект недвижимости (этап строительства), в состав которого входит объект долевого строительства, расчеты за который осуществляются с использованием счета эскроу, а также основания для перечисления депонированных денежных средств (в разрезе отдельных этапов строительства).
V. Вознаграждения уполномоченного банка и застройщика: наличие и основания.
Частью 5 ст. 15.5 Закона установлено, что проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.
- Указанные выше положения содержат ограничения прав:
- — участника долевого строительства (до возникновения оснований для перечисления денежных средств застройщику) и застройщика (после возникновения таких оснований) на получение платы за пользование денежными средствами на счетах эскроу;
- -уполномоченного банка на получение вознаграждения за услуги эскроу – агента.
Право застройщика на получение с уполномоченного банка платы, связанной с предоставлением последнему иных благ, не ограничивается. Не ограничивается и право уполномоченного банка на получение вознаграждения с участника долевого строительства или застройщика, не связанного с услугами эскроу – агента по счету эскроу.
В каких же случаях застройщик и уполномоченный банк могут реализовать соответствующие права?
1. При заключении застройщиком с уполномоченным банком договора возмездного оказания услуг.
Как уже отмечалось, право выбора уполномоченного банка принадлежит застройщику. После выбора уполномоченного банка и указании сведений о нем в ДДУ и проектной декларации, все участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на открытые в таком банке счета эскроу.
В результате уполномоченный банк получает источник дешевого фондирования, а застройщик большое человеческое спасибо. Если же застройщику этого недостаточно, то он может предложить уполномоченному банку заключить договор возмездного оказания услуг, заключающихся в привлечении участников долевого строительства для открытия счетов эскроу.
Плата застройщика в таком случае может быть периодической и определяться, например, в процентном отношении от остатков денежных средств на счетах эскроу, открытых уполномоченным банком участникам долевого строительства в рамках определенного периода.
Информацию об остатках денежных средств на счетах эскроу застройщик, как бенефициар по договорам счета эскроу, сможет получать от уполномоченного банка в соответствии со ст. 860.9 ГК РФ. Вероятность акцепта такого предложения уполномоченным банком будет зависеть, как мне кажется, от 2 условий:
а) насколько сильная у застройщика переговорная позиция (какую долю рынка он занимает, сколько и каких по объему проектов он собирается реализовывать и т.п);
б) заключен ли между уполномоченным банком и застройщиком договор целевого кредита.
Если переговорная позиция сильная и договор целевого кредита между застройщиком и уполномоченным банком не заключался, то последний может пойти застройщику на встречу и принять его предложение заключить договор возмездного оказания услуг.
Если же переговорная позиция слабая либо заключен договор целевого кредита, то уполномоченный банк вряд ли станет принимать такое предложение. В последнем случае это будет обусловлено тем, что процентная ставка по договору целевого кредита скорее всего плавающая и изменяется в зависимости от величины остатков на счетах эскроу.
Следовательно, застройщик в результате внесения участниками долевого строительства денежных средств на счета эскроу уже получает дополнительное благо – снижение процентной ставки по договору целевого кредита.
Снижение процентной ставки в дополнение к выплате застройщику вознаграждения за привлечение участников долевого строительства для открытия счетов эскроу может существенным образом уменьшить привлекательность денежных средств участников долевого строительства для уполномоченного банка.
2. При наличии у участника долевого строительства и (или) застройщика других счетов, открытых в уполномоченном банке (текущих, расчетных, залоговых и т.
п), предоставлении таким банком иных финансовых услуг (целевой кредит, ипотечный кредит и т.п).
В данном случае взимание уполномоченным банком вознаграждения регламентируется общими нормами ГК РФ (например, ст. 819, 851 ГК РФ), и других федеральных законов.
Заключение.
Счета эскроу представляют собой относительно новый для нашего правопорядка и динамично развивающийся инструмент расчетов при долевом строительстве.
В отсутствие сложившейся практики его применения, законодатель пытается предугадать потребности рынка еще до их возникновения и урегулировать все возможные отношения для обеспечения правовой определенности.
Последнее, однако, приводит к прямо противоположному эффекту и вынуждает законодателя постоянно вносить корректировки, которые зачастую полностью меняют нормативное регулирование соответствующих отношений сторон. Как следствие, возникает еще больше проблемных вопросов и появляются статьи вроде этой. Круг замыкается, принимается новый закон[3]…