Жилье в Троицком и Новомосковском округах (ТиНАО) остается самым доступным в столице. Если в пределах МКАД за 6-7 млн руб. можно приобрести лишь однокомнатную квартиру, то в Новой Москве за эту сумму доступна «двушка» или «трешка» в новостройке комфорт-класса.
Если раньше покупатели выбирали между Подмосковьем и Новой Москвой, то сейчас решение принимается в пользу ТиНАО, ведь вместе с квартирой горожане получают бонус в виде статуса столичного жителя.
Потенциальные покупатели выбирают тот или иной ЖК из-за действующих детских садов, школ, поликлиник. Большое внимание уделяется развитию дорожно-транспортной инфраструктуры – строятся и реконструируются дороги, прокладываются линии метро.
С 2012 года в Новой Москве построено 12,75 млн кв. метров жилья, введено свыше 70 социальных объектов, создано более 140 тыс. рабочих мест. Здесь работает уже восемь станций метро, построено 200 км дорог.
За 7 лет в развитие Новой Москвы инвестировано свыше 1,4 трлн рублей. До 2023 года в ТиНАО планируется построить более 100 социальных объектов, около 125 объектов здравоохранения, 700 объектов спорта, 300 детских садов, 110 школ и создать 86 парков. Такие грандиозные планы делают Новую Москву еще привлекательней для покупки жилья.
Москвичи все чаще приобретают квартиры и в жилом комплексе бизнес-класса «Румянцево-Парк» от компании Lexion Development, который строится в 3 км от МКАД по Киевскому шоссе.
«Основной покупатель – это семейные люди в возрасте от 31 до 40 лет. У них есть дети или планируются. Порядка 55% – это москвичи, около 15% – жители Московской области.
Остальные покупатели из разных областей России, таких как Тюменская, Брянская, Тульская, Орловская и другие. Наибольший спрос приходится на однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры», – рассказал порталу stroi.mos.
ru директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан.
Продав свою квартиру в черте МКАД на вторичном рынке, москвичи могут значительно улучшить свои жилищные условия, переехав в ТиНАО и при этом не потеряв московские льготы.
Цены на первичном рынке жилья «старой» и «новой» Москвы пока еще значительно отличаются. Разница в бюджете покупки (в зависимости от жилого комплекса, его расположения, статуса и других характеристик) может составлять до 40%. При этом жилые проекты в Новой Москве по своим качественным характеристикам практически не отличаются от старомосковских новостроек в определенном сегменте.
Так, с начала 2019 года спрос на квартиры в ЖК «Румянцево-Парк» вырос более чем на 50%.
Во-первых, это связано со стадией готовности проекта: уже во втором квартале 2020 года первый корпус ЖК будет сдан в эксплуатацию.
Во-вторых, с выводом в продажу двух корпусов жилого комплекса по инвестиционно-привлекательным ценам. В первом корпусе с начала старта продаж (апреля 2018 года) реализовано порядка 70% площадей.
Стоит отметить, что чем выше строительная готовность жилого комплекса, тем выше спрос. Особенно это касается качественного предложения рынка новостроек Новой Москвы. Покупатели рассматривают просторные квартиры от трехкомнатных евроформата до классических четырехкомнатных.
Минимальная стоимость квартиры в ЖК «Румянцево-Парк» на конец октября 2019 года составляет 3,5 млн рублей. Это студия 23,3 кв. м, расположенная в третьем корпусе.
Максимальная стоимость квартиры составляет 12,9 млн рублей. Это четырехкомнатная площадью 98,6 кв. м, расположенная в первом корпусе, который будет сдан через несколько месяцев. Цены приведены без учета скидок от застройщика.
Все квартиры в ЖК «Румянцево-Парк» сдаются без отделки. При этом застройщик разработал несколько типовых вариантов дизайн-проекта для покупателей, которые могут бесплатно получить их в офисе продаж и воспользоваться при ремонте.
Кто сегодня покупает квартиры в Новой Москве? Эксперты выделяют три основные группы покупателей-москвичей. Первая – пары в возрасте 30-35 лет с детьми или планирующие рождение ребенка, доход такой семьи – не менее 170 тыс.
рублей в месяц. Многие из них берут квартиру в кредит. Например, у группы «Самолет» доля покупателей-ипотечников – 60%. Для большинства молодых клиентов квартира в Новой Москве – первое жилье.
Так, у ГК «Гранель» таких покупателей – 40%.
Следующая группа – московские семьи с детьми, которые не хотят брать ипотеку. Они продают старую квартиру в пределах МКАД и на вырученные деньги приобретают жилье большей площади в новостройке ТиНАО.
Третья группа покупателей – это люди, которые зачастую занимают руководящие должности с достатком выше среднего. Качественные характеристики жилья для них важнее стоимости. То есть, если для молодых покупателей цена – один из важнейших факторов при выборе жилья, то для третьей категории покупателей она уходит на второй план.
Доля москвичей от числа покупателей на первичном рынке жилья Новой Москвы возросла до 65-70%. Еще год назад она составляла порядка 40%.
Три года назад Всероссийский центр изучения общественного мнения (ВЦИОМ) провел опрос среди жителей «старой» Москвы о том, готовы ли они рассмотреть вопрос о переезде в Троицкий и Новомосковский округа. Его итоги стали весьма неожиданными: желающих перебраться в ТиНАО набралось более 60%. Тогда это показалось всем фантастикой, а теперь это реальность.
Цитата
«Меня очень радует эта тенденция. Молодые округа активно развиваются: создается разнообразная инфраструктура, которая привлекает сюда молодежь. По поручению мэра Сергея Собянина Новая Москва развивается комплексно. Это один из главных аргументов для людей, выбирающих ТиНАО местом жительства», –
Выбрать квартиру без отделки? Или переплатить, но въехать в готовую квартиру и не платить, к примеру, за съем жилья? Это индивидуальный выбор каждого. Сейчас на рынке хватает предложений как с черновой, так и с чистовой отделкой.
Новое жилье без отделки привлекательно тем, что стоит на 10-15% дешевле. Минус для владельца – стоимость черновой и чистовой отделки под «ключ», эти затраты сведут на нет выгоду от такой покупки. Может квартира будет стоить дороже, зато времени и энергии на ее обустройство уйдет значительно меньше.
Кстати, первыми представили проект с квартирами «под ключ» в ТиНАО ЖК «Новые Ватутинки», тогда как другие застройщики отдавали под отделку отдельные корпуса или позиционировали эти работы как дополнительную опцию за отдельную плату.
Цитата
«Спрос на квартиры в новостройках ТиНАО был и остается стабильным. Интерес покупателей гарантирован хорошей ценой и комплексным развитием инфраструктуры, в частности, транспортной. Хороший пример – ввод четырех новых станций Сокольнической линии метро», –
По итогам третьего квартала 2019 года средняя цена квартир на первичном рынке Новой Москвы составила 124 тыс. руб. за кв. метр, апартаментов – 89,9 тыс. руб. за «квадрат».
Сегодня средняя стоимость квартир в новостройках стандарт-класса ТиНАО не превышает 115 тыс. руб. за кв. метр, в бизнес-классе – 148 тыс. руб. за «квадрат». Средняя цена на рынке новостроек в ТАО составляет 64 тыс. руб. за кв. метр, в то время как в НАО она находится на уровне 126 тыс. руб. за кв. метр.
Самые высокие цены зафиксированы в новостройках, находящихся на этапе возведения нижних и верхних этажей – 127 тыс. руб. за кв. метр. В сданных домах «квадрат» стоит 111 тыс. рублей.
Где в Новой Москве чаще всего покупают квартиры? В первой половине 2019 года в ТиНАО было реализовано более 13 тыс. квартир в новостройках. Наиболее успешные продажи зафиксированы в ЖК «Саларьево Парк», где было реализовано 11% квартир среди всех новостроек ТиНАО.
На втором месте оказался проект «Скандинавия», в котором было заключено 10% сделок. Третью позицию занял комплекс «Кленовые Аллеи», в котором было продано 7% квартир местного рынка.
Так, если в «Саларьево Парк» и «Скандинавии» в среднем ежемесячно продавалось по 220-240 квартир, то в «Кленовых Аллеях» – около 160.
Причем средняя стоимость «квадрата» в «Саларьево Парке» в конце первого полугодия составила 128 тыс. руб., а в «Скандинавии» – 126 тыс. руб.
при средней цене по Новомосковскому округу, где сосредоточены почти все проекты, – 125 тыс. рублей. ЖК «Кленовые Аллеи» – 118 тыс. руб. за «квадрат».
Сейчас покупателям предлагается в ТиНАО более 7 тыс. квартир общей площадью около 430 тыс. кв. метров. Растущий спрос на квартиры в новостройках влияет и на стоимость «квадрата»: с августа 2018 по август 2019 года он вырос в цене на 16%.
- Все о развитии Новой Москвы
- Строительство жилья в Новой Москве
- Дорожное строительство в ТиНАО
- Метро в Новой Москве
Квартиры в московских новостройках уменьшились на 30% за 8 лет :: Жилье :: РБК Недвижимость
Реальные доходы россиян падают, а значит в будущем и площадь квартир будет уменьшаться, чтобы покупатели могли себе позволить их купить, прогнозируют эксперты
Артур Новосильцев/ТАСС
В 2020 году покупатели жилья в московских новостройках приобретают квартиры в среднем на 29% меньше по площади, чем в 2012 году — 57,8 кв.м против 81,8 кв.м.
Покупатели стали приобретать квартиры поменьше в жилых комплексах всех классов, кроме элитного. К такому выводу пришли аналитики риелторской компании «Метриум», проанализировав тенденции развития квартирографии в новостройках.
Тенденцию к уменьшению средних площадей новых квартир в столице также подтвердили в аналитическом сервисе bnMAP.pro.
По данным «Метриум», в эконом-классе площадь покупки средней квартиры сократилась на 30%, в комфорт-классе — на 21%, в бизнес-классе — на 39%, в премиум-классе — на 21%. В элитном сегменте московских новостроек тенденция иная — площадь сделки в них увеличились на 75%.
По данным bnMAP.pro, за последние пять лет наиболее заметно сократились площади приобретаемых квартир прежде всего в столичных проектах бизнес-класса — на 9 кв. м: с 72,6 кв. м до 63,5 кв. м. Есть изменения и в массовом сегменте: в комфорт-классе в начале 2016-го приобретали в среднем квартиры площадью 54,7 кв. м, а сейчас — 53,2 кв. м.
«Средняя площадь квартир сокращалась последние восемь лет, потому что застройщики шли навстречу возможностям покупателей. Уменьшать площадь дальше некуда, но, с другой стороны, реальные доходы населения продолжают падать, а площадь квартир будет уменьшаться, чтобы покупатели могли себе их позволить», — прогнозирует директор по развитию компании «Метриум» Наталья Сазонова.
Студии отвоевали долю рынка у однокомнатных квартир, причем как по спросу, так и по предложению, квартиры евроформата также завоевывают популярность, отмечают аналитики.
С 2015 года доля студий в новостройках, по данным «Метриум», выросла до 8%, а предложение однокомнатных квартир снизилось до 27%. Средняя площадь студий также уменьшилась с 2015 года на 15% до 26,8 кв.
м, а однокомнатных квартир лишь на 7% (до 43 кв. м).
В 2020 году покупатели квартир в новостройках переключились на жилье с объединенными кухней и гостиной.
В сегменте однокомнатных квартир доля проданных объектов евроформата выросла до 20% (от всех приобретаемых квартир), а доля классических «однушек» сократилась до 16%.
Такая же тенденция наблюдается и в сегменте двухкомнатных квартир, где доля евроформата в продажах всех квартир повысилась до 16%, а «классики» — снизилась до 14%.
Интересно, что появление льготной ипотеки в 2020 году не привело к тому, что люди стали приобретать более просторные квартиры. По оценке bnMAP.pro, в Старой Москве структура спроса на квартиры не изменилась.
По мнению аналитиков компании, это говорит о том, что ипотека с господдержкой не привлекла высокую долю инвесторов, которые чаще выбирают компактные лоты, но и не позволила физлицам приобрести квартиры просторнее, расширить жилплощадь за счет более «доступных» заемных денег.
Из-за падения доходов населения на фоне пандемии в середине 2020 года на российском рынке новостроек был установлен рекорд — на долю сделок с жильем площадью не более 45 кв.
м пришлось 46% всех сделок, говорится в исследовании рейтингового агентства НКР.
По прогнозу аналитиков, доля сделок с однокомнатными квартирами или жильем небольшой площади в общем объеме продаж на первичном рынке к 2025–2026 году может превысить половину и достичь 60%.
Как уменьшались самые маленькие квартиры в новостройках Москвы
В III квартале 2019 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы появился самый маленький за всю историю рынка жилья лот площадью 11,1 кв.м. Эксперты «Метриум» отмечают, что еще 7 лет назад самый малогабаритный вариант в продаже достигал в площади 33 кв.м. Таким образом, за эти годы минимальная площадь квартиры на рынке сократилась в три раза.
В III квартале на рынке столичных новостроек массового сегмента был побит антирекорд по площади жилья. В двух новых проектах в районах Западное Дегунино и Нижегородкий в продаже появились студии площадью 11,1 кв.м и 11,6 кв.м.
По наблюдениям аналитиков «Метриум», они стали самыми маленькими лотами за всю историю рынка массовых новостроек Москвы. Застройщик комплекса называет свой продукт «жилыми помещениями», «пространствами для жизни», «новым форматом жилых помещений для жизни и сдачи в аренду».
Парадоксально, но подобные квартиры по своей площади даже меньше, чем парковочные места для автомобилей. Согласно установленной властями норме, для машино-мест в паркингах минимально допустимая площадь составляет 13,25 кв.м при габаритах 5,3 х 2,5 м. При этом на рынке есть парковочные места, достигающие 26 кв.м.
Сокращение минимальной площади квартир, представленных на рынке новостроек, наблюдается давно. Еще в 2012 году самым малогабаритным вариантом жилья в столице была студия площадью 29,5 кв.м. Затем этот показатель постепенно снижался, достигнув к 2015 году 22,2 кв.м.
В это время на рынке новостроек комфорт-класса начали массово распространяться студии, что придало дополнительное ускорение «сжиманию» квартир. В 2016 году в продаже были уже объекты площадью 20,9 кв.м, в 2017-2018 – 18 кв.м, а в 2019 показатель достиг «дна» – 11,1 кв.м.
Аналитики «Метриум» зафиксировали рост минимальной стоимости самых малогабаритных квартир на рынке при значительном уменьшении их площади. Если в 2012 году студия площадью 29,5 кв.м. стоила 4,5 млн рублей (высокая стоимость обусловлена отделкой), а 1-комнатная квартира площадью 33,4 кв.м. обошлась бы в 3,36 млн рублей, то в 2019 году студия площадью 11,1 кв.м.
стоит 3,13 млн рублей, а самая маленькая «однушка» (29 кв.м) – 4,25 млн рублей. Малогабаритная «двушка» (51,7 кв.м) 2012 года стоила 4,86 млн рублей, а самая маленькая «двушка» 2019 года (43,6 кв.м) – 5,84 млн рублей. Наконец, самая малогабаритная трехкомнатная квартира (73,2 кв.м) семь лет назад стоила 5,89 млн рублей, а сейчас за объект площадью 63 кв.
м придется отдать 7,12 млн рублей.
Квартиры в недорогих новостройках становятся все меньше
За последние три года минимальная площадь двухкомнатных и трехкомнатных квартир в столичных новостройках эконом- и комфорт-класса снизилась на 15,5-18,4%. Почему компактного жилья становится все больше, и возможен ли разворот отрицательного тренда, рассказали аналитики компании «Метриум Групп».
За последние три года минимальный размер двухкомнатных квартир в недорогих столичных новостройках сократился на 18,4% – с 51,7 кв. м до 42,2 кв. м. Трехкомнатные квартиры «потеряли» в площади 15,5%. Их минимальный размер уменьшился с 73,8 кв. м до 62,4 кв.
м, и только минимальная площадь однокомнатных квартир осталась на прежнем уровне – порядка 30-31 кв. м. Компактные студии площадью менее 25 кв. м появились в продаже в столичных новостройках в 2015 году. Их площадь за период с сентября 2015 по сентябрь 2017 года снизилась с 22,4 кв.
м до 17,5 кв. м. или на 21,9%.
«В настоящее время средневзвешенная цена одного квадратного метра на рынке массового жилья составляет 151,47 тыс. руб., – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE.
– Сокращение общей площади квартир всего на несколько «квадратов» позволяет девелоперам снизить стоимость жилья на сумму до миллиона рублей и привлечь тех покупателей, для которых низкие цены в новостройках – это главное при выборе недвижимости».
Превалирующий объем предложения на рынке недорогой недвижимости приходится на однокомнатные и двухкомнатные квартиры, доля которых в совокупности превышает 76%.
«Золотой серединой», позволяющей обеспечить комфортное проживание и не переплачивать за «лишние» метры на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса, считаются «однушки» площадью не менее 35-40 кв. м и «двушки» площадью 55-60 кв. м.
Однако в каждом четвертом из 66 проектов, представленных в настоящее время на первичном рынке массового жилья, минимальная площадь однокомнатных квартир ниже 35 кв. м. А двухкомнатное жилье площадью менее 55 кв. м есть в 29 или 44% жилых комплексов.
Средняя площадь жилья в столичных новостройках по итогам сентября 2017 года составила 41 кв. м для однокомнатных квартир, 62,4 кв. м для двухкомнатных и 83,8 кв. м для трехкомнатных квартир.
Показателен тот факт, что в 7 из 18 или почти 40% новых жилых комплексов, вышедших на рынок с начала 2017 года, максимальные площади однокомнатных квартир «не дотягивают» до среднерыночных значений.
А в 6 или 33% новых проектов максимальная площадь трехкомнатного жилья ниже средних показателей по рынку для этого типа квартир.
«Изменение квартирографии является следствием снижения уровня доходов населения и отражает реальный спрос со стороны покупателей с ограниченным бюджетом, – говорит Мария Литинецкая. – Значительную долю среди них составляют молодые семьи, приобретающие свое первое жилье.
В целях экономии они готовы пожертвовать 5-10 «квадратами» и выбирают недвижимость с большим количеством комнат, но меньшей площади. При этом многие из покупателей изначально рассматривают такое жилье как временное и планируют в будущем поменять его на более просторное».
Кроме того, снижению средней площади жилья способствует распространение формата европланировок. Совмещение кухни и гостиной позволяет сократить метраж на 10 и более «квадратов», что сложно осуществить в квартирах с традиционной планировкой, где все помещения изолированы.
Вместе с тем на рынке существует стабильный спрос со стороны другой категории покупателей, которые хотят сразу решить «квартирный вопрос» на долгие годы. «В ЖК «Яуза Парк», построенном рядом с парком Сокольники, размеры квартир несколько превышают среднерыночные значения, – говорит Дмитрий Земсков, коммерческий директор АО «Главстрой Девеломпент» (девелопер проекта «Яуза Парк»).
– Площадь однокомнатных квартир составляет около 42 кв. м, двухкомнатных – 69-79 кв. м, трехкомнатных – 92-99 кв. м. Тем не менее, к настоящему времени в комплексе реализовано 90% всего объема, предусмотренного проектом. При этом наибольшей популярностью у покупателей пользовались как однокомнатные, так и трехкомнатные квартиры.
В продаже осталось примерно10 таких квартир каждого типа».
Одним из новых трендов в строительстве недорогих новостроек является включение в квартирографию проектов нескольких типов жилья (студий, одно-, двух-, трех- и многокомнатных квартир) с большим диапазоном площадей, а также с европланировками. Это позволяет удовлетворить потребности самых разных категорий клиентов.
В некоторых жилых комплексах покупатели имеют возможность выбора из нескольких десятков планировочных решений. Например, в ЖК «Level Амурская», продажи в котором стартовали в апреле этого года, минимальная площадь студии составляет всего 18 кв. м, а площадь трехкомнатных квартир находится в диапазоне от 79 до 112 кв. м.
«При «мелкой» нарезке вырастают расходы на строительные работы и инженерные системы, – говорит Дмитрий Земсков. – В частности, требуется больше лифтов, больше машино-мест, увеличиваются затраты на инфраструктуру.
Для будущих новоселов приобретение компактного жилья также является компромиссным решением. Сегодняшние реалии таковы, что у значительной части покупателей нет желания платить за площади.
Для многих девелоперов сокращение стоимости лота за счет уменьшения ее площади является главным способом привлечь клиентов».
«Реальные доходы населения сокращаются уже четвертый год подряд, и экономических предпосылок для их резкого роста не существует, – резюмирует Мария Литинецкая. – Однако увеличению площадей самого доступного жилья в ближайшие годы может способствовать снижение ипотечных ставок ведущими банками.
В настоящее время оформить ипотечный кредит на квартиру в новостройке можно под 6,5-10% годовых. Для сравнения: по итогам августа 2015 года средневзвешенная ставка по ипотечным программам в Москве составляла 13,6% годовых. Благодаря снижению кредитной нагрузки, у покупателей появляется возможность приобрести более просторные и дорогостоящие квартиры.
Но надо учитывать, что рынок недвижимости достаточно инертен: как правило, он реагирует на изменение потребительских предпочтений в течение 2-3 лет. Наиболее вероятно, что в ближайшие годы минимальные площади квартир разных типов и студий останутся на том же уровне. Также прекратится снижение средней площади жилья.
При этом в новых жилых комплексах покупателям будет предлагаться широкая продуктовая линейка с большим диапазоном площадей».
Покупателям урезали выбор: все меньше новостроек массового сегмента продается в «старой» Москве
В I квартале 2020 года количество квартир, которые продаются в новостройках массового сегмента «старой» Москвы, сократилось на 21%. Если в декабре 2019 в продаже находились 16,9 тысяч лотов, то к концу марта их число уменьшилось до 13,4 тысяч. По данным аналитиков «Метриум», в I квартале в старых границах Москвы в продажу вышли всего 2 новых жилых комплекса.
По данным аналитиков компании «Метриум», к концу марта на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве насчитывалось 13,4 тыс. квартир. При этом в декабре 2019 года объем предложения оценивался в 16,9 тыс. квартир. Таким образом, за три месяца предложение массовых новостроек упало на 21%.
В годовом измерении также наблюдается сокращение числа квартир на рынке. По итогам марта 2019 года в реализации было 16,8 тыс. квартир, то есть сейчас в продаже на 20% меньше объектов, чем тогда. Всего в столице представлено 87 жилых комплексов массового сегмента, хотя три месяца назад их было 91.
Эксперты «Метриум» связывают падение предложения с двумя факторами – замедлением девелоперской активности и относительно высоким спросом.
За последние три месяца в продаже появились два жилых комплекса, тогда как за аналогичный период 2019 года – четыре, 2018 года – четыре, 2017 года – шесть, 2016 – шесть.
Помимо этого, в целом в 2019 году на рынке было меньше новых проектов: застройщики дали старт строительству 18 жилых комплексов, тогда как, к примеру, в 2018 году – 28.
«Основной причиной сокращения активности застройщиков в прошлом году стала реформа долевого строительства, – поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
– Введение новой схемы финансирования строительства повлияло на запуск новых проектов. Некоторые застройщики решили отложить старт продаж, другие – продавали площадки.
Сейчас эта тенденция привела к сокращению количества квартир в продаже на фоне относительно высокого спроса».
Аналитики «Метриум» отмечают, что несмотря на снижение числа сделок на рынке новостроек Москвы в начале 2020 года по сравнению с аналогичными месяцами 2019 года, в целом спрос сохраняется на высоком уровне – выше, чем в предыдущие периоды. Причем если в январе в годовом выражении число заключенных ДДУ снизилось на 8%, а в феврале – на 18%, то в марте был зафиксирован прирост числа договоров долевого участия на 4%.
«В январе и феврале спрос поддерживали снижающиеся ставки по ипотеке, – комментирует Мария Литинецкая. – Несмотря на беспрецедентно высокий уровень цен (180 тыс. рублей за кв.м), активность покупателей была довольно высокой благодаря уменьшению ставок до уровня 7-8% годовых.
В марте ажиотажный спрос был спровоцирован девальвацией рубля. В совокупности эти факторы обусловили быстрое вымывание наиболее доступных и ликвидных вариантов квартир с рынка. Однако с учетом сложившихся кризисных условий, я полагаю, в ближайшие месяцы объем предложения может вновь начать увеличиваться».
«Несмотря на сокращение предложения, дефицит новостроек рынку не грозит, – резюмирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»).
– В продаже остается почти 90 проектов массового сегмента, что намного больше докризисного периода.
При этом ожидается радикальное снижение спроса на фоне кризисных явлений в экономике, поэтому интенсивность вымывания с рынка ликвидных объектов сократится.
Правда покупатель должен понимать, что другие потенциальные клиенты будут ориентироваться на самые доступные по цене квартиры, и их число будет снижаться, поэтому затягивать с покупкой не стоит».
«Сокращение предложения накануне ожидаемого снижения спроса – это обычная конъюнктурная реакция рынка, – добавляет Ксения Юрьева, коммерческий директор группы «Родина» (девелопер проекта Russian Design District).
– Это позволит не допустить обвала цен на жилье и уменьшения инвестиционной привлекательности девелоперских проектов.
При этом надо отметить, что в посткризисный период на столичном рынке жилья наблюдалось превышение предложения над спросом, поэтому сейчас мы скорее наблюдаем восстановление баланса между ними.
- Соответственно, застройщики наиболее ликвидных объектов смогут выручить от текущих продаж жилья достаточно средств, чтобы адаптироваться к периоду турбулентности, связанной с пандемией коронавируса и нестабильностью в экономике».
- Шопинг на карантине: можно ли безопасно купить квартиру в разгар пандемии COVID-19
- Вложить деньги и получить прибыль: московские новостройки, на которых можно заработать
- аналитики «Метриум» специально для Новострой-М
Дата публикации 19 апреля 2020
Жилья становится меньше
Переход на проектное финансирование оказал влияние на сокращение новых проектов по застройке жилья в Москве. Объем предложения квартир в новостройках за год сократился на 20%, став минимальным с осени 2015 года. Это происходит на фоне сохраняющегося повышенного покупательского спроса.
В феврале совокупный объем предложения жилья на первичном рынке Москвы составил 11,8 тыс. квартир, сократившись на 20% относительно аналогичного периода прошлого года. Такие данные в своем исследовании приводят аналитики «Метриум». Относительно января значение сократилось на 10%.
Текущий объем предложения в компании называют минимальным с октября 2015 года (11,3 тыс. квартир), после которого показатель начал постепенно увеличиваться, достигнув пика в августе 2017 года (21,8 тыс.).
После текущий объем предложения стабилизировался, вернувшись к падению лишь в 2020 году.
Спад, по мнению аналитиков «Метриум», во многом объясняется тем, что застройщики начали выставлять на продажу меньше квартир. Так, осенью 2015 года в каждом из представленных на рынке проектов продавалось в среднем 340 квартир, то теперь только 131–201. Этот тренд во многом объясняется переходом рынка на проектное финансирование.
«Застройщики стали дробить проекты на маленькие кусочки: так проще строить дома по очереди и закрывать эскроу-счета при получении разрешения на ввод в эксплуатацию»,— рассуждает управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая.
Риск низких продаж, который мог бы остановить стройку, при этом больше не влияет на поведение девелоперов, которые заинтересованы в том, чтобы держать в экспозиции оптимальный объем предложения, добавляет госпожа Литинецкая.
Коммерческий директор «Кортрос-Москва» Дмитрий Железнов говорит и об общем замедлении активности застройщиков: переход на банковское финансирование оказался не для всех простым и некоторые компании были вынуждены отложить старт продаж или вовсе отказаться от реализации новых проектов.
Одновременно, по словам Марии Литинецкой, девелоперы изменили парадигму застройки: теперь они стремятся к индивидуальному неймингу каждого построенного дома, уходя от схемы «застроить весь проект домами комфорт-класса».
Эти тенденции разворачиваются на фоне сохраняющегося повышенного спроса на рынке первичной недвижимости. Согласно оценкам Dataflat.ru, в феврале на первичном рынке в старых границах Москвы в рамках договоров долевого участия было продано 336,5 тыс. кв.
м квартир и апартаментов, это на 37% выше значения за аналогичный период прошлого года. Средняя стоимость первичной недвижимости без скидок за год выросла на 17%, до 272,2 тыс. руб. за кв. м, а оценочная выручка девелоперов достигла 91,6 млрд руб.
, увеличившись за аналогичный период на 60%.
Александра Мерцалова
Почему квартиры в Москве становятся все меньше, а стоят все больше
На рынке недвижимости заметен эффект шринкфляции: площади квартир в новостройках буквально сжимаются на фоне роста стоимости квадратного метра. За последние четыре с половиной года средняя площадь квартир-студий в Москве ужалась на 18%, а однушек и двушек — на 6-7%. Цены на недвижимость при этом находятся на максимальных уровнях за шесть лет.
Средняя площадь студии в Москве, по оценке компании «Метриум» на декабрь 2019 года, составляла 25,9 кв. метра. В июне 2015 года студии были заметно больше — 31,6 кв. метра.
«На рынке есть — и немало — объектов намного меньше средних 18-20 квадратных метров», — объясняет управляющий партнер компании Мария Литинецкая. По ее словам, в 2019 году на рынке в продаже были студии площадью 11-14 квадратных метров.
По данным портала «Мир квартир», с 2014-го по 2019 год средняя стоимость квартир в новых домах в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Краснодаре, Сочи и Перми увеличилась почти на 40%.
Сокращение площади студий зафиксировали и в сервисе «Авито Недвижимость». По данным компании, квартиры-студии пользуются спросом, так как это один из самых бюджетных вариантов недвижимости. «В некоторых регионах средняя площадь студии за последние два года сократилась на 10-12%, сообщили в компании.
Назад в хрущевки
Тенденция к снижению метража наблюдается и в других типах квартир в новостройках — однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры за последние пять лет тоже стали значительно теснее.
Как отмечает Мария Литинецкая, средняя площадь однокомнатной квартиры с 2015 года сократилась на 3 кв. метра, приблизившись к стандартной площади однокомнатной квартиры в хрущевке.
Гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин объясняет, что уменьшение площади квартир стало естественной реакцией застройщиков на снижение доходов у потенциальных покупателей жилья.
«Причем надо отметить, что средние площади квартир уменьшались не только в массовом сегменте рынка, но и в бизнес, премиум и элитном классе. То есть в период кризиса экономить на площади стремились все клиенты», — говорит он.
Однако по словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, несмотря на стагнацию доходов населения, девелоперы пока не торопятся массово строить компактные студии. «В Москве на студии приходится в среднем 4-6% сделок, средняя площадь проданного жилья составляет 54 квадратных метра», — отметил Попов в комментарии Би-би-си.
Как поясняет эксперт, основная покупательская аудитория на первичном рынке — это семьи с детьми, которым не подходит формат студий и однушек.
При этом статистика ЦИАН также фиксирует тенденцию к резкому уменьшению площади жилья эконом-класса в крупных городах по всей стране. Особенно значительно за год сократилась площадь студий и однушек в новостройках Волгограда, Ростова-на-Дону и Челябинска.
В целом продажи квартир и нежилых помещений в строящихся многоквартирных жилых домах в России по итогам прошлого года сократились на 1,7%, сообщает РБК со ссылкой на статистику Росреестра. Аналитики связывают это с введением обязательного использования эскроу-счетов для продажи новых проектов.
Эскроу-счета были введены с 1 июля 2019 года в рамках борьбы с недобросовестными застройщиками. Покупатель квартиры теперь кладет деньги на специальный счет, а продавец может снять их только после выполнения сделки.
Шринкфляция и микроквартиры
О повышении доступности жилья в последние годы не раз заявлял президент Владимир Путин. В частности, он неоднократно предлагал снизить средние ставки по ипотеке до 7-8%, а для молодых семей на Дальнем Востоке и вовсе предлагал выдавать кредиты под 2% годовых. В 2018 году Путин также ставил задачу ежегодно строить 120 млн квадратных метров жилья.
«Сжатие» площадей квартир стало еще одним примером шринкфляции на российском рынке — тенденции к снижению количества или объема товара при росте цены на него. В январе прошлого года одним из самых наглядных примеров шринкфляции стали упаковки из девяти яиц на прилавках российских магазинов, которые продавались по цене традиционного десятка.
Летом 2016 года занимавший на тот момент пост вице-премьера Игорь Шувалов при осмотре жилья эконом-класса в Татарстане неподдельно удивился, что люди покупают квартиры площадью 20 квадратных метров.
«Кажется смешным, но люди приобретают такое жилье, и оно очень популярно, и на рынке есть ниша такого жилья», — сказал тогда Шувалов. Его высказывание вызвало бурную реакцию в соцсетях: чиновнику, в частности, напомнили, что в России есть и зарплаты по 20 тысяч рублей, которые тоже могут показаться смешными.
Впрочем, удивившие Шувалова студии даже можно назвать относительно просторными. С недавних пор на московском рынке жилья закрепился термин «микроквартиры» — студии, площадь которых начинается от 12 кв. метров.
Такое жилье можно найти и в новостройках других российских городов: в Новосибирске, Казани, Челябинске.
Аналитики отмечают, что микроквартиры пользуются спросом у молодых покупателей, приезжих из регионов и других клиентов с небольшим бюджетом.
Но и это еще не предел. В феврале на портале «Мир квартир» появилось объявление о продаже студии, которую в СМИ назвали самой маленькой квартирой в России. Помещение площадью 8,4 кв. метра на первом этаже жилого дома в московском районе Люблино было выставлено на продажу за 1,95 млн рублей (30,5 тыс. долларов).
Ильин Алексей
Почему дома в России становятся выше, а площади квартир все меньше? Потому что люди беднеют
Дома в России становятся всё выше, а площадь квартир — всё меньше. За последнее десятилетие средний размер нового жилья уменьшился впервые со времен массового строительства хрущевок в 1960-х. В 2000-х годах средняя площадь квартиры в новостройке была 75,2 кв. м, то сейчас — 58,9 кв. м.
22% разницы!
Для наглядности попробуйте «вычесть» из вашей квартиры, скажем, кухню и перераспределить оставшееся пространство так, чтобы куда-то эту кухню запихать. Маловато получается, не так ли?
Но ничего — люди вполне покупают такое «сокращенное» жилье и живут в нем. С детьми и собаками. Уже и 11-метровыми студиями-каморками никого не удивить — многие считают, что это нормально. Ну да, не хоромы, зато своя квартира.
ЖК «MySpace на Фрезерной» — площадь 11,7 кв. м (2,7 млн руб.)
ЖК «MySpace на Фрезерной» — площадь 11,7 кв. м (2,7 млн руб.)
А между тем постепенное сокращение квадратных метров в строящемся жилье — это уже тренд. С эпохи хрущевок 1960-х (когда средняя площадь была 43,3 кв. м) площадь квартир росла и в 2000-х достигла максимума за столетие.
Путин предложил запустить льготную ипотеку со ставкой 6,5%
А в прошлом десятилетии все рекорды пошли насмарку — площадь упала ниже плинтуса, то есть ниже уровня 1990-х годов, когда средний метраж квартир составлял 62,3 кв. м.
Кстати, в Москве квартиры еще вполне просторные — в 2010-х средняя площадь сравнялась с 69,4 кв. м.
А вот в Ленинградской области и Волгограде среднестатистические новоселы ютятся на среднестатистических 49,7 и 51,5 кв. м.
Зато средняя этажность новостроек в больших городах с завидным постоянством растет аж с 40-х годов прошлого века. Если в те времена в домах было в среднем по 4,4 этажа, то сейчас — 13,1.
Мы не говорим сейчас только о Москве — таковы данные по России в целом. Лидирует в стремлении домов в высоту Самара — по итогам 2010 года средняя высота домов была 6,9 этажей, а по итогам 2019-го — уже 25 этажей.
Неужели жители городов все одновременно захотели жить в домах-башнях и небоскребах? Увы!
Многие мечтают о своем доме или хотя бы о квартире в малоэтажке.
Офис на дому по уму — как выбрать идеальную квартиру для удаленной работы
Но застройщикам выгоднее гнать этажи в высоту — земля нынче дорогая, и строить на ней домик на несколько квартир неинтересно. А возведение многоквартирных высоток, говорят девелоперы, снижает себестоимость строительства.
Хорошо, с высотой всё понятно. Но почему квартиры-то уменьшаются?
Эксперты связывают это с резким ростом популярности квартир-студий и формата евродвушек, в которых кухня совмещена с гостиной. Однушек и студий строят всё больше — в 2019 году их доля составляла 45% лотов.
Строить крошечное жилье приходится по разным причинам. В основном это рост стоимости недвижимости и одновременное снижение платежеспособности населения. Эти два фактора сейчас никак не хотят идти в одну сторону.
А еще небольшие лоты выгодны для девелоперов — чем меньше квартира, тем более она ликвидна. Такое жилье покупают и для себя, и для сдачи в аренду, то есть спрос на него больше.
Логично — вряд ли кто-то будет инвестировать в большую квартиру с целью последующей сдачи.
На такое жилье сложно найти арендаторов, если только сдавать его покомнатно. Да и найти покупателя для перепродажи тоже сложнее.
17% квартир в новостройках Москвы и Подмосковья неликвидны — эксперты
В ситуации режима самоизоляции многие на собственной шкурке ощутили минусы проживания в небольших квартирах. Они и рады бы купить жилье побольше — но, увы, доходы не позволяют.
По мнению специалистов, уменьшение площади жилья и увеличение этажности будет продолжаться из-за роста населения крупных городов. Вероятно, скоро мы будем жить в домах-свечках, упираясь ногами в стену.