Квартиры в старом фонде Петербурга — специфическая категория жилой недвижимости, которая имеет свои «чисто питерские» особенности. К покупке такого жилья нужно подходить вооруженным хотя бы элементарными знаниями. Сначала мы расскажем, что, собственно, представляет собой петербургский старый фонд и какие характерные черты имеет, а потом дадим ряд практических советов по выбору и покупке квартиры.
Что такое старый фонд
Если в остальных регионах России к старому фонду относят все ветхие дома, от дореволюционных до позднесоветских, то в Северной столице так называют исключительно здания, построенные в период с XVIII века до 1918 года.
Причем они необязательно должны быть обветшавшими: под наименованием «старый фонд» фигурируют фешенебельные квартиры в бывшем дворянском особняке, полуаварийные коммуналки или недвижимость в переделанной под жилой дом казарме.
Старый фонд сосредоточен в исторических районах Петербурга. В Адмиралтейском и Центральном таких домов около 95%, в Петроградском — 83%, на Васильевском острове — 68%. В остальных локациях историческая застройка встречается точечно или не встречается вовсе. Исключение — Курортный район, где к старому фонду причисляют деревянные дома.
Виды домов старого фонда
Все дома старого фонда сложены из керамического кирпича и оснащены деревянными и/или металлическими балками. По времени постройки здания разделяют на три группы:
- датированные XVIII веком. Это дома не выше 4 этажей, с массивными стенами и небольшими комнатами с низкими потолками. Таких зданий осталось немного, чаще всего они встречаются в Адмиралтейском районе. Риэлторы иногда называют их «петровскими», однако за 200 с лишним лет, в течение которых Петербург активно перекраивался, от первоначального облика этих «динозавров» старого фонда мало что осталось.
- Доходные дома, возведенные во время строительного бума во второй половине XIX века. Именно они составляют львиную часть петербургского старого фонда. Это демократичная застройка: дома высотой в 5-6 этажей с дворами-колодцами и комнатами, которые сдавались внаем людям с самым разным доходом. Помещения имеют высокие потолки от 2,4 до 4,2 м, встречаются нестандартные планировки: угловые, трапециевидные, пятиугольные.
- Здания постройки начала XX века. Они возводились силами кооперативов и акционерных обществ, говоря современным языком, — по принципу долевого или паевого строительства. Это крупные дома с просторными комнатами, высокими потолками, продуманными планировками и оснащением по последнему (для того времени) слову техники. В кооперативных домах были ванные комнаты, собственные прачечные, гаражи, залы для собраний и дворы для прогулок. Таких зданий тоже осталось немного.
Дома с капремонтом и без
Еще одна важная вещь, которую нужно знать о питерском старом фонде, — капитальный ремонт. Дома бывают с капремонтом и без него.
Старый фонд без капремонта
В объявлении дома без ремонта обычно помечаются как СФ. Это самое дешевое жилье в сегменте старого фонда. Здания могут быть в аварийном или близком к аварийному состоянии, часто это запущенные коммуналки. Поэтому экономия на стоимости при покупке, как правило, оборачивается большими затратами на ремонт.
Старый фонд с капремонтом
В объявлениях эти дома отмечаются буквами СФК. Группа делится еще на 3 подгруппы:
- квартиры с выборочным ремонтом, который проводился в 1960-е годы. В зданиях, как правило, заменяли трубы, устанавливали дополнительную сантехнику, обновляли покрытия стен и потолка, приводили в порядок перекрытия, не разбирая их.
- Квартиры с комплексным капремонтом. Обозначаются аббревиатурой ККР. Такой ремонт выполняли в 1970-1980-х годах. В зданиях заменяли перекрытия на железобетонные, часто проводили перепланировку. Именно тогда появились так называемые «гребенки» или «расчески» — квартиры, в которых жилые помещения располагаются в ряд друг за другом. Окна смотрят в одну сторону, а комнаты узкие, «вагончиком», площадью 5*2 м.
- Квартиры после реконструкции. Появились в 1990-е годы. Покупая такое жилье, нужно быть внимательным. Среди реконструированной недвижимости встречаются как полностью восстановленные фешенебельные квартиры с сохраненной лепниной и аутентичным паркетом, так и наспех отремонтированные бывшие коммуналки.
Квартиры с капремонтом или после реконструкции ценятся выше всего. Особенно если ремонт выполнен на совесть, с заменой коммуникаций и ветхих перекрытий.
Исходя из того, что мы написали выше, понятно: главное, что следует выяснить перед покупкой квартиры в старом фонде, — это состояние дома. Оно напрямую зависит от возраста строения, наличия капремонта и того, как содержится дом в настоящее время. Именно на этих вопросах и должно быть сосредоточено ваше внимание.
Чем хуже состояние дома, тем больше вам придется потратить времени и денег на ремонт и обустройство.
В 2018 году минимальная стоимость квадрата в старом фонде составляла около 80 тыс. рублей. Такая цена означает, что продавец предлагает «убитую» бывшую коммуналку либо большую квартиру со значительными недостатками. Глобальный ремонт с очисткой стен и заменой полов и перекрытий увеличит начальную стоимость такого жилья до 100-120 тыс. за квадратный метр.
Средняя стоимость квадрата в старом фонде в приличном состоянии — 111 тыс. рублей. Цена в 300 тыс. говорит о том, что перед вами — любовно восстановленная квартира, возможно, видовая.
Элементарную информацию о доме можно узнать еще до просмотра: из объявления, по фото и из интернета.
Внимательно изучите объявление
Продавцы, как правило, указывают время постройки и год капремонта, если таковой выполнялся. Дата рождения здания поможет предположить, каково состояние дома и что он собой представляет — демократичный доходный или солидный кооперативный. Время ремонта сообщит, что именно было обновлено в здании. Эти сведения помогут косвенно оценить состояние дома.
Посмотрите фото здания в интернете или на панорамах Яндекса
По изображениям можно увидеть, в каком состоянии фасад, окна, балконы, а также прикинуть возраст дома. Если он буквально врос в землю, первый этаж находится на уровне земли, значит, постройка действительно очень старая.
Поищите в интернете
Вот два авторитетных ресурса, на которых можно узнать достоверную информацию о здании.
Сайт Жилищного комитета Санкт-Петербурга
Ищите раздел «Капитальный ремонт». Здесь можно найти кучу полезной информации: дату постройки здания, общую и жилую площадь, был ли капремонт и когда, а также когда обновлялись коммуникации и лифты. На сайте есть удобный поиск по адресу:
Государственный портал «Наш Петербург»
На этом сайте тоже есть поиск по адресу:
Помимо подробной информации о доме на портале можно узнать о техническом оборудовании и коммуникациях, об управляющей компании и о том, как содержится здание и прилегающая территория — графики уборки и профилактических работ.
Особое внимание уделите графе «Ведомость технического состояния многоквартирного дома». В ней есть информация о фундаменте, стенах, перекрытиях, кровле и коммуникациях. В графе «Адресные программы» перечислены запланированные ремонтные работы. Полезно изучить и раздел «Сообщения о проблемах»: так вы узнаете, с какими неисправностями чаще всего сталкиваются жильцы.
Отметим, что в системе есть информация не о каждом доме, иногда сведения неполные. Дата постройки тоже бывает неточной: зачастую она на самом деле является датой капремонта или перестройки здания.
Попросите продавца заказать выписку из технического паспорта дома о состоянии конструктивных элементов здания.
В ней указаны даты постройки и капремонта, перечень строительных конструкций дома и их состояние — степень износа, трещины, прогибы в фундаменте.
Бумага выдается в районном проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ), Городском управлении инвентаризации и оценки недвижимости Санкт-Петербурга (ГУИОН) или в Едином центре документов. Выписка делается платно, срок выдачи от 3 до 10 дней.
Дополнительный источник сведений о доме — справка по форме 7. Помимо данных о здании она содержит информацию непосредственно о квартире: этаже, комнатности, высоте потолков, а также дефектах помещений. Справку выдают бесплатно в Едином центре документов.
При покупке жилья в ипотеку банки требуют именно форму 7. Документ удостоверяет, что дому в ближайшее время не грозит капремонт.
Все эти данные полезно сравнить с теми, которые удалось найти в интернете. Имейте в виду, что износ может быть неравномерным. Это особенно характерно для зданий из нескольких корпусов: парадная часть, как правило, сохраняется лучше, а вот рядовая застройка во дворе может быть в ветхом состоянии.
Документы лучше изучать вместе со специалистом и только после его консультации принимать решение о покупке.
Определите, была ли перепланировка и законна ли она
В последние несколько лет часто стали появляться объявления о продаже студий в старом фонде. Как правило, это бывшие коммуналки, в которых несколько или все комнаты имеют собственные санузлы и кухонные зоны. Помещения чаще всего компактные, без балконов, с длинным общим коридором. Цена на них невысока — около 2 млн рублей.
К подобным вариантам нужно относиться с подозрением. Санузел-новодел в псевдостудии появился после перепланировки, которая часто бывает незаконной. Легальные перепланировки встречаются только в квартирах на первых этажах, где под санузлами нет жилых комнат или расположены хозяйственные/торговые помещения.
Обязательно изучите технический план квартиры: на нем должна стоять отметка, выполнялась ли перепланировка и узаконена ли она. Если помещение перестроено нелегально, вам грозит штраф и долгие битвы с ведомствами для согласования.
Оцените состояние двора и парадной
Приходите на осмотр заранее. Оцените, ухожен ли двор, есть ли места для отдыха, прогулок с детьми или домашними питомцами. Определите, насколько он безопасен: закрываются ли ворота, работают ли домофоны. Выясните, есть ли где оставить автомобиль: дефицит парковочных мест — больное место центральных районов.
Осмотрите парадную. Ее состояние — исписанные стены, разбросанные окурки, запах табачного дыма — многое расскажет вам о соседях. Социальная среда в старых домах неоднородна. Нередки ситуации, когда в доме с респектабельной парадной есть коммуналка с неблагополучным населением.
Внимательно обследуйте квартиру
Осмотрите пол и оцените состояние покрытия. Возьмите с собой теннисный мячик. Если он катится к стенке или в угол, значит, есть существенная просадка фундамента или пола.
Уделите внимание потолкам и стенам: видны ли подтеки и трещины. Нитевидные мелкие трещины не опасны, насторожить должны параллельные или древовидные, которые распространяются в соседние комнаты или этажи. Это свидетельствует о том, что дом имеет изрядную степень износа.
Плохо, если пол застелен линолеумом, а потолки натяжные или облицованы плитами. Возможно, собственник попытался скрыть дефекты.
Осмотрите трубы и стояки канализации и водоснабжения, а также полы в мокрых зонах кухни, ванной комнаты и туалета. Трубы старые и ржавые, на полу потеки? Значит, коммуникации не в порядке, хотя краны могут быть новыми и исправными.
Принюхайтесь. Если в санузле пахнет плесенью, в квартире плохая вентиляция. Ароматы сырости и жиров в кухне сообщат о том, что, несмотря на свежие обои и покраску, жилье нуждается в капитальном ремонте с заменой полов.
Осмотрите электрические счетчики. Они древние пятиамперные? Стало быть, электропроводка ветхая и не выдерживает современных нагрузок.
Реально оценить состояние строительных конструкций старого фонда можно, только выборочно вскрыв полы и стены. Понятно, что ни один из продавцов не разрешит вам сделать это на осмотре без гарантии покупки. Поэтому, как бы парадоксально это ни звучало, иногда выгоднее купить «убитую» квартиру с явно видимыми дефектами, чем жилье, в котором все недостатки скрыты свежим ремонтом.
Загляните в прошлое: убедитесь в юридической чистоте квартиры
Жилье в старом фонде в силу солидного возраста имеет длинную и запутанную историю. Постарайтесь узнать ее как можно лучше: изучите свидетельство о собственности и документы, по которым жилье досталось нынешнему владельцу — договоры купли-продажи, наследования и дарения. Многие квартиры были приватизированы в лихие 90-е годы прошлого века, приватизация часто проходила полулегально, а то и вовсе с участием криминальных лиц.
Настоятельно советуем привлечь к делу опытного риэлтора, чтобы избежать неприятных сюрпризов в виде неизвестно откуда взявшихся претендентов на жилплощадь.
Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир
Обратите внимание на то, что происходит с территорией вокруг дома.
Если рядом запланировано или уже идет строительство нового здания, это может фатально отразиться на вашем жилище: есть вероятность, что осядет фундамент или по потолку пойдут трещины.
Появление крупной торговой зоны или бара заставит вас забыть о тишине и безопасности, а вот новая станция метро гарантирует повышение цен на жилье в будущем.
Если после прочтения этой статьи вы все еще полны решимости купить квартиру с историей, напоминаем, что выбор и покупку безопасней и выгодней всего совершать вместе со специалистом. Если же вы предпочитаете новый дом, предлагаем воспользоваться нашим поиском по квартирам в строящихся и уже сданных жилых комплексах от проверенных компаний:
Как дешево купить квартиру в центре Петербурга
Это действительно возможно. Сегодня поговорим о чисто питерском формате квартир в центре города. Речь пойдет о студиях в старом фонде.
Откуда берутся студии в исторических домах
Такие квартирки стали появляться на рынке недвижимости после запуска городской программы расселения коммуналок. Жителям огромных квартир в центре города предлагают взамен их комнат либо деньги, либо полноценную квартиру в другом районе.
Выкупает коммуналку обычно частный инвестор. Главное, чтобы все жильцы согласились на расселение. Часто бывает, что пожилые обитатели коммуналок категорически отказываются переезжать. Заставить их нельзя. Расселение — дело добровольное.
Если все собственники согласны, они подписывают отказы от притязаний на соседские комнаты, а затем заключают один на всех договор купли-продажи в пользу инвестора.
Задача инвестора — превратить комнаты в отдельные квартиры со всеми удобствами. Для этого в каждой комнате нужно оборудовать уборную и кухонный уголок.
По закону так называемые «мокрые зоны» можно организовать только над нежилым помещением. Поэтому студии из бывших коммуналок обычно располагаются на первом или втором этажах дома (если первый этаж технический). На верхних этажах студии тоже встречаются, но такая перепланировка чаще вне закона. Если о ней узнают городские власти, заставят возвращать, как было.
Как выглядят студии в старом фонде
Площадь студий из бывших коммуналок колеблется между 15 и 30 м². Потолки в исторических домах обычно высокие — 3,5-4 метра. Это позволяет построить в студиях второй уровень, на который ведет лестница. Чаще всего наверху оборудуют спальное место.
Кухня обычно занимает небольшой уголок. В него помещается раковина, плита и урезанная версия кухонного гарнитура. Ванная комната находится сразу возле входа. Внутри — душевая кабина и унитаз.
Где находятся
Главный плюс таких студий — расположение. Это исторический центр, самое сердце старого Петербурга. Подобные варианты регулярно появляются у метро «Владимирская», «Чернышевская», «Площадь Восстания» и «Александра Невского». И чуть дальше — в окрестностях Балтийского вокзала.
В основном студии продают в исторических домах постройки конца XIX, начала XX века. Все они проходили реновацию в середине прошлого столетия. Теперь им нужен новый капремонт.
Выбирайте дома, в которых капитальное благоустройство уже состоялось. То есть в доме заменили коммуникации, отремонтировали крышу и парадную, лифты и т.д.
Если дом только стоит в очереди на капремонт, вы можете стать его заложником. Государство редко укладывается в указанные сроки, поэтому ремонт могут постоянно переносить. Новые собственники из-за этого не могут начать благоустраивать собственное жилье, сидят на чемоданах в ожидании расселения.
Сколько стоит
Совсем небольшую квартиру площадью 15-18 м² можно приобрести за 2 млн рублей. Более комфортная студия до 25 м² может стоить около 3 млн. Инвестор обычно делает ремонт за свой счет. Зачастую это самая простая отделка, которую несложно переделать под свой вкус.
Купить такую квартиру в ипотеку сложно, но можно. Чтобы банк согласовал студию в старом фонде, перепланировка в ней обязательно должна быть узаконена. Проверьте документы — этот вопрос должен решить продавец квартиры. Он наверняка попытается переложить бюрократию на ваши плечи, но не соглашайтесь. Иначе ипотеку вам могут не согласовать.
Насколько страшна незаконная перепланировка
Каждая десятая студия в историческом центре не узаконена. Приобрести такую квартиру вы сможете только за «живые» деньги, договорившись с продавцом.
При этом, если на вас донесут, жилинспекция заставит за свой счет демонтировать сантехнику и вернуть планировку на место. Откажетесь — квартиру отберут по суду.Запрет на незаконные перепланировки — не просто блажь городских властей.
Заново проложенные в старом доме коммуникации могут испортить жизнь всем его обитателям.
Например, вы затопите соседей, электричества не хватит на все приборы и т.д. Совсем не факт, что эти ужасы случатся. Но лучше позвать опытного мастера, который проверит качество ремонта и оценит возможные риски.
В Петербурге множество подобных квартир, обитатели которых спокойно живут не один год. Это вполне реально, если соблюдать осторожность. Во-первых, не пускать внутрь посторонних, даже соседей. Ваш дом — ваша крепость.
Во-вторых, дружить с соседями. Особенно с обитателями нерасселенных коммуналок. Там живут в основном пожилые мнительные люди, которые могут донести на вас за любую погрешность. Поэтому лучше не создавайте условий для неприятностей.
На какие документы обратить внимание
Чтобы купить студию в старом фонде и не нажить проблем, призовите на помощь юриста. Пусть он тщательно проверит документы на квартиру.
Как выглядит договор купли-продажи между инвестором и бывшим собственником? Отдельное жилье вам продают или долю в большой квартире? Сколько собственников было у этой квартиры и комнаты? Если много — юристу придется поднять бумаги по каждой сделке и проверить их чистоту.
Запомнить
- Студия, которую переделали из комнаты в коммуналке, стоит от 2 до 3 млн.
- Обычно такие студии располагаются на нижних этажах. В противном случае перепланировку невозможно узаконить.
- Купить такую квартиру в ипотеку можно только при узаконенной перепланировке.
- Покупайте студию в старом фонде вместе с юристом и риелтором.
Квартиры-студии в старом фонде: главные риски
На данный момент предложений квартир-студий в историческом центре Петербурга достаточно много. Надо сказать, что цены на такие квартиры привлекательны — есть варианты в пределах 3-4 млн рублей.
По сути это переделанные коммуналки, которые разделены на отдельные небольшие квартиры.
Благодаря определенным перепланировкам в таких помещениях появляются мини-кухни, санузлы с душевой или небольшой ванной, а спальное место проектировщики поднимают под потолок. Такое решение возможно благодаря высоким потолкам.
Юридические риски
Юридически такие помещения обычно значатся долями в квартире. Одной из главных особенностей сделок с этим видом недвижимости является определенный порядок пользования квадратными метрами. Приобретение квартиры-студии закрепляет за собственником право пользования определенными метрами, но не всей квартирой.
Еще одна сложность — перепланировки. Чаще всего в объявлении продавец говорит о полной законности перепланировок, которые были выполнены на таких объектах. На самом же деле эти утверждения часто преувеличены, ведь наиболее жесткие требования предъявляются к так называемым мокрым зонам, а именно их изначально в комнатах не предполагалось.
По существующим стандартам ванны, раковины и унитазы не должны располагаться над жилыми помещениями, но, как вы понимаете, в бывшей коммуналке, разделенной теперь на несколько студий, это условие выполнить невозможно.
Если вы рассматриваете такой вариант для приобретения и хотите, чтобы перепланировка была законной, обратите внимание на квартиры, которые располагаются на первом или втором этажах над нежилыми объектами.
Другие риски
Также сложности могут быть и с электричеством. Зачастую общего количества энергии просто недостаточно на несколько отдельных квартир, и это значит, что у вас будет часто выбивать пробки, придется договариваться с соседями о том, кто в какое время пользуется, скажем, стиральной машинкой или устанавливать себе отдельный генератор.
Шумоизоляция — это тоже повод для отельного обсуждения. Надо помнить, что изначально это все-таки единая квартира, а не автономные помещения, а значит межкомнатные перегородки не очень хорошо нейтрализуют звуки и шумы.
Надо также понимать, что квартиры-студии часто покупают для посуточной сдачи (в разгар туристического сезона в Санкт-Петербурге они пользуются бешенной популярностью). Есть вероятность, что за стенкой будут постоянно сменяться люди, кто-то из них будет шумным, кто-то — неаккуратным.
Если вы чувствительны к этому, то лучше позаботиться о звукоизоляции на этапе ремонта.
Кстати о ремонте. Как правило, в предложениях о продаже встречаются варианты с ремонтом, но многие хотят купить «убитую» комнату в коммуналке и сделать там ремонт самостоятельно.
Это вполне возможный сценарий, но надо учитывать, что из-за шумных и пыльных работ у вас могут быть проблемы с соседями.
Также заранее стоит оценить стоимость и сроки работ по переносу коммуникаций (в случае, если вы планируете устанавливать санузел в комнате).
Эйфория пройдет быстро: почему нельзя покупать студии в переделанных коммуналках
В Петербурге каждый год расселяют тысячи коммунальных квартир. Однако если верить официальным данным число проживающих в этих стенах, по какой-то загадочной причине не только не уменьшается, а даже растет. Впрочем, как выяснилось, никакой мистики здесь нет.
Просто квадратные метры в бывших коммуналках больше не комнаты, а уютные студии с отдельным входом и даже собственным санузлом. Жилье хоть и маленькое — зато свое и за небольшие деньги. Но придется мириться с целым рядом неудобств. О бизнесе на коммуналках Сергей Лесков.
Отличный ремонт, никакого хлама в коридоре и неприятных запахов. То, что это бывшая коммуналка сразу и не поверишь. И такого жилья на рынке недвижимости становиться все больше.
Такая студия далеко не апартаменты, в среднем 12-15 квадратных метров, но все необходимое здесь есть. Кровать небольшая кухня, но главное отличие от обычной коммуналки отдельный санузел.
Центр города, шикарный вид из окна, до метро пара минут пешком, да еще и цена для такого предложения, казалось бы, бросовая. От полутора до трех с половиной миллионов. Свою отдельную малометражку Екатерина Абаева купила не глядя. Но эйфория прошла быстро. Проблемы начались сразу после новоселья.
«Вот я сейчас покажу на плане. Это был мусоропровод, его зашивали, обивали кафелем. Мусоропровод, который оказался действующим, хотя нам говорили — он не работает. Бутылки бросали и мы это слушали», — рассказывает девушка.
Бизнес по реанимации старых коммуналок в Петербурге появился несколько лет назад. Схема простая, но прибыльная.
Некие фирмы квартиры скупают целиком, делают косметический ремонт, в каждую комнату заводят воду и канализацию. А потом продают как отдельное жилье. Прибыль от 30 до 50 процентов от вложенных средств.
Вот только по закону зарегистрировать такую коммунальную переделку вообще невозможно.
«Необходимо выяснить и установить, какие перепланировки были произведены. Имеют они согласование или самовольны. Так как ответственность несет собственник, независимо от того, кто их осуществлял», — говорит юрист Юрий Смирнов.
О своих мытарствах в модернизированных комнатах-студиях рассказывает чуть ли не каждый второй покупатель. Люди, уверяют, их нагло обманули. По факту они владеют не отдельным жильем, а лишь долей в коммунальной квартире.
«Сотрудники фирмы убедили нас, что буквально через несколько месяцев придет согласование планировок и нам разделят лицевые счета. Это все застопорилось и мы в результате, как платили по нормативу, так и платим», — рассказывает Ольга Столбова.
В этой ситуации представители компании задержку по срокам объяснили эпидемией каронавируса. Хотя и не отрицают, нужные документы они всегда получают со скрипом.
«Если очень сильно постараться, согласование может занять от трех месяцев до года, а может быть и больше, на самом деле», — говорит генеральный директор компании по строительству, проектированию и сделкам с недвижимостью Александр Осокин.
С еще одной фирмой, на которую постоянно жалуются покупатели, связаться не удалось. Пришлось, представиться клиентами и прийти якобы на просмотр жилья. Вроде бы все в порядке, кроме документов разрешающих перепланировку. Их говорят, действительно придется пождать.
Но по санитарным нормам, так называемые мокрые точки, раковины, душевые, где захочется устанавливать нельзя. Разрешение никто не выдаст. Ведь на коммуникации нагрузка возрастает в несколько раз. Тут и проводка может закоротить и соседей можно затопить в случае аварии, или наоборот без воды оставить.
«Нагрузка на инженерную сеть будет увеличена достаточно серьезно. Соседи почувствуют на себе это быстро. Особенно жители верхних этажей. У них не будет воды. Практически все давление будет распределяться ниже», — поясняет эксперт по ЖКХ Алла Бердец.
Сколько людей приобрели такие сомнительные апартаменты, эксперты по недвижимости говорить не берутся. Но подобных сделок регистрируют по нескольку сотен в год. Судя по официальным данным сегодня в Петербурге 60 тысяч коммунальных квартир, за счет расселения эта цифра ежегодно уменьшается на пять тысяч в год. Но вот, парадокс количество жильцов в них, наоборот, почему-то постоянно растет.
Личный опыт: Почему не нужно гнаться за квартирой в старом фонде
Да, я воспевала старые дома! Да, я говорила, что квартира в старом доме — это именно то, что нужно человеку образованному, утонченному и понимающему толк в настоящей роскоши. Я вспоминала Булгакова и Серебряный век, восхищалась старинной кладкой «на века» и призывала чувствовать «особую атмосферу» домов, построенных до известных событий семнадцатого года.
Теперь же я выступлю против покупки квартиры в старом доме. Почему?
Дело в бюджете. Сегодня мы не выбираем между домами «Патриарх» или Нирнзее (понятно, что коли деньги есть, нужно брать «Патриарх»). Сегодня мы сравниваем квартиры средней ценовой категории.
Если уж выбирать между скромной недвижимостью, но в самом центре или, предположим, новом доме на Вернадского или Мосфильмовской, я — за новодел и против старья.
Атмосфера или воньНет, это никуда не делось — и кладка, и толстые стены, и изумительные фасады — все остается на своих местах. И даже атмосфера! Атмосферу старых домов ни с чем не перепутаешь, если только с запахами. Вы чувствуете разницу между запахом и атмосферой? А между запахами и вонью? В старых домах есть и то, и другое, и третье, и сочетание это — на настоящего любителя.
DaDa-studioЗапахи — беда домов, построенных до войны и до революции. Даже если подъезд целиком расселен, и все квартиры уже принадлежат состоятельным буржуа, почти всегда найдется один владелец «из бывших» — тех, что презирают новых соседей, и в пику новому тону не желают жить красиво. Их квартиры не ремонтировались со времен Ивана Калиты: в них сохранилась не только атмосфера, но и дух — иной раз здесь проживают с сотней-другой кошек или хотя бы двумя собаками. Через недорогие входные двери просачиваются запахи минтая, варящегося для кошек, и запах тех же кошек. Но самое страшное, что своим притупившимся обонянием такой сосед не улавливает и запах газа, если его минтай, выкипая, зальет плиту «Лысьва»… В новых элитных домах такой сосед — огромная редкость, потому что «осколки советской власти» не покупают дорогое жилье, оно им когда-то досталось и стало дорогим со временем.
Нарушенная вентиляция
Если же вы ничего не учуете на лестнице, можете не радоваться — запах все равно найдет путь в вашу квартиру. Запах соседской еды преследовал меня в дореволюционном доме на Знаменке, например, где все квартиры выкуплены новыми буржуа: нет ни одной коммуналки, все квартиры с приличным ремонтом.
Долго разбирались, и выяснилось — киргиз-консьерж по вечерам готовил хычины в каптерке — их запах стоял у меня в спальне на третьем этаже. Или вот сейчас мы снимаем квартиру в доме Нирнзее: дом прекрасно построен, но раз в неделю у меня явственно пахнет чужой едой.Нина ФроловаПочему? До конца это явление не изучено.
По моей версии, происходит это потому, что в старых домах разные, эээээ, нехорошие люди разбирают вентиляционные короба.Разрушение правильной дореволюционной вытяжки, которую проектировали высокообразованные гражданские инженеры, приводит к тому, что нарушается циркуляция воздуха во всем строении.
Поэтому в вашей квартире, над которой вы потрудились, —поставили приточку и вытяжку, залили бетоном пол и закрыли потолок, — все равно будет вонять то в спальне, то в гостиной, как будто роза ветров задалась целью над вами поиздеваться. Запах — он такой: нарушен правильный отток воздуха — и все, он пролезет в любую лазейку.
Намертво не загерметезируешься.
Заставим управление дома проверить вентиляционные шахты? — Делается это просто: техник взбирается на крышу, берет ломик, бросает его в шахту. И ломик утыкается в чей-нибудь холодильник.
БТИ обязует владельца холодильника восстановить вентиляцию, но проблемы это решает только на время: уберешь из вентшахты холодильник третьего этажа, как новый владелец четвертого задумает ремонт и снесет свою вентшахту за ненадобностью. А дальше — шило да мочало: техник, крыша, ломик, БТИ…
ПротечкиЕще один бич старых домов — это протечки. Недавно мне написала читательница с Тверской — к ней неожиданно пришел счет на 170 000 рублей от соседки. Выяснилось, что девушка давно заливает нижнюю квартиру, и у соседки сгнили перекрытия. А у девушки — пол, соответственно. Протечку искали долго (да, в старых домах, когда непонятно, что за «пирог» в перекрытиях, протечку не вдруг найдешь). Когда нашли, крыть было нечем: испортили перекрытия и себе, и соседям. И оказалась девушка как бы без вины виноватой — это предыдущие хозяева ее жилья так сделали ремонт в веселых 90-х. Но отвечает новый собственник — платить по счетам теперь ей.
Старые стояки — это бомба, заложенная старыми жильцами под вами или над вами, а часто и там, и там. Где и в какой момент рванет — угадать невозможно. Что именно зальет у тебя в старом доме– наборный паркет, антикварный диванчик или все вместе? В чем проблема: можно же подстраховаться.
Но у нас старые дома страхуют неохотно. А если и страхуют, то получаешь по случаю от мертвого осла уши. Буквально на днях шикарную лепнину моей приятельницы залила соседка.
Так вот, вполне уважаемая страховая компания «А*», исправно получавшая страховые отчисления в течение 10 лет, выплатила ей 19 000 рублей.
ANC concept
В новом доме ты всегда знаешь, кто виноват в протечке: строители ли, халтурно прикрепившие отвод к стояку или не положившие гидроизоляцию; сосед ли, перепутавший пол ванной комнаты с Мальдивами.
Обычно это внятный человек с внятными деньгами: ему можно ограничить выезд за рубеж, на него можно получить исполнительный лист.
А что ты возьмешь с соседа-пенсионера, который никогда не выезжал дальше Сочи?
Сам себе БТИЕще один распространенный недостаток старых домов — самострой. Казалось бы, ну чем мешает вдруг выросшая мансарда? Ну, делают ее довольно шумно и долго — просто потерпите. Но ведь возрастает нагрузка на несущие конструкции и фундамент. И даже если бумаги гласят, что Боливар вынесет еще пять этажей надстройки, а не какую-то мансардишку, скорее всего, получены они известным путем. Жди трещин. Твой личный ремонт в квартире ниже будет испорчен.
В новом доме жильцы получают «коробку» и устраиваются в ней, исходя из четких правил, установленных ТСЖ. Ты не перестраиваешь, ты возводишь. И, что еще важнее, — вокруг тебя никто ничего не перестраивает.
Однородный социальный контингент привык принимать те условия, на которых он вселяется в дом, он не намерен ни воевать, ни городить мансарду по праву сильного и наглого.
Право наглого в новых домах вообще не работает — там все примерно одинаковые.
Разница менталитетовВ новых домах психи попадаются редко, хотя и в элитном доме такое может случиться. У нас на Лесной, 6 (дорогущий, между прочим, дом) соседка выла по ночам, а днем бушевала, потому что призраки олигарха Когана у нее на рассвете иконы воровали. Но сильно расходиться ей не давали — у всех имеются свои рычаги. А в старом доме именно он, псих, может оказаться главным террористом, и укротить его будет некому.Этот человек живет здесь дольше всех, и потому воображает, что он — в законе, а вы – понаехали. Буржуазный лайфстайл, говорите? Да он будет курить под вашей дверью, ставить рядом с ней же мешки с воняющим мусором и, разумеется, украшать лестницу на свой тонкий вкус — трехлитровыми банками для окурков. И что делать с этим персонажем — каждый раз полицию вызывать? Согласитесь, не для этого вы въезжали в прекрасный дом с фасадами и атмосферой.
По идее ТСЖ может принять свод правил, запрещающий то, то и это, но если в новостройке права легко регулируются не только на уровне ТСЖ, но и душой владельцев, то здесь ваши соседи первыми откажутся их выполнять — и точка.
ПарковкаВокруг старого дома парковка совершенно не регулируется. Места, конечно же, давно распределены, но распределены негласно. Если в новом доме парковочное место куплено, и никто не может встать на твое место, то в старом — кто-то обязательно закрепит это место за собой. Негласно. И будет прокалывать шины всем, кто посягнет.
Постоянные войны за парковку принимают довольно уродливые формы.
На машину нашего друга, например, просто вылили ведро с какой-то кипящей едкой дрянью — не поленились же, вскипятили! А гелендваген соседки перекрывает общий проезд всякий раз, когда она считает, что кто-то занял ее место.
При том, что никаких документов на определенное место парковки у нее нет: она его присвоила по тому самому праву наглого, которое отлично работает в старом жилом фонде.
Yuri Grishko
На мой взгляд, проблемы старых домов лежат не только в области архитектуры. Они —следствие неоднородного контингента. Должна смениться еще пара поколений, чтобы в старом доме, открыв дверь на лестницу, ты не обнаружил соседа на табуреточке, бреющегося от щитка.
Милый дедушка, лет семидесяти, бывший работник Госплана. Он сам делал проводку, ясен пень, напортачил, света в квартире у него нет, и уже второй день подряд он бреется от щитка. Мы мило здороваемся по утрам. Он не шумный сосед, компании не водит. Просто сидит в майке и бреется.
Как в детстве в коммуналке. В новых же домах соседи не чистят зубы у лифта, не клеят прошлогодних спаниэльчиков на стену в местах общего пользования, там нет подгорелого минтая и ежемесячных протечек. Там у всех четкое представление о нормах культуры.
Все примерно одинаково представляют, что такое «жить красиво». И, что важно — одинаково сильно хотят так жить.
Эксперт назвал основные проблемы владельцев студий в домах старого фонда — Рынок жилья
06.11.2019 | 14:25 2198018
Эксперты агентства недвижимости «Невский Простор» рассказали о главных проблемах владельцев квартир-студий, расположенных в домах старого фонда в центре Петербурга.
Одной из основных проблем студий, которые выкраиваются из старых «коммуналок» или частных квартир – неузаконенная перепланировка. В большинстве случаев такие работы производятся неофициально.
«Кроме отсутствия возможности сделать перепланировку законно, есть и еще один немаловажный момент — стоимость работ. Как правило, такие работы очень дорогие.
Иногда согласование соизмеримо со стоимостью всего объекта.
Такое обстоятельство лишает студию в центре основного преимущества — доступной цены», – отметил генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер.
Так, существуют нормы, по которым «мокрые» зоны не могут располагаться над жилыми помещениями. Поэтому студия должна располагаться или на первом этаже, или над нежилым помещением. Также возможен вариант, если все квартиры по «стояку» имеют одинаковое размещение кухонь и санузлов.
Кроме того, сложностью является и увеличение нагрузки на сети в объекте, то есть в квартире был один санузел, а стало пять. Такая же ситуация и с электрической проводкой — количество устройств возрастает кратно.
«Еще одним минусом таких объектов является то, что это не отдельная жилплощадь, а доля. В связи с этим, владелец студии, так или иначе, связан с соседями», – добавил эксперт.
Подборка квартир-студий на вторичном рынке
Продажа
- Студия|18 м2|2/7 этаж
- 3 300 000 ₽
- Рылеева ул., 23
Показать номер
Продажа
- Студия|18 м2|2/6 этаж
- 3 290 000 ₽
- Конная ул., 8
Показать номер
Продажа
- Студия|18 м2|1/5 этаж
- 3 100 000 ₽
- Дегтярная ул., 18
Показать номер
Продажа
- Студия|18 м2|3/4 этаж
- 3 999 000 ₽
- Боровая, 34
Показать номер
Продажа
- Студия|26 м2|2/4 этаж
- 5 699 000 ₽
- Боровая, 34
Показать номер
Продажа
- Студия|19 м2|4/5 этаж
- 4 299 000 ₽
- Боровая, 34
Показать номер
Продажа
- Студия|21 м2|2/18 этаж
- 3 000 000 ₽
- Муринская дор.
Показать номер
Продажа
- Студия|26 м2|7/25 этаж
- 3 950 000 ₽
- Комендантский пр.
Показать номер
Продажа
- Студия|25 м2|8/17 этаж
- 6 990 000 ₽
- Парфеновская ул.
Показать номер
Продажа
- Студия|25 м2|6/16 этаж
- 4 400 000 ₽
- Крыленко ул., д 1
Показать номер