К такому выводу пришли эксперты Циан в своем исследовании: они выяснили, как менялись цена, ставки аренды и сроки продажи в хрущевках, вошедших в программу. Они изучили стратегии собственников, получивших жилье в районах с самыми высокими темпами расселения, и тех, кто ожидает переезда в ближайшем будущем.
За три года реновации в столице было передано 49 домов, по темпам расселения лидируют Бескудниковский, Пресненский районы и Проспект Вернадского — в них под переселение выделено 16 новых корпусов.
Доля инвесторов
По подсчетам аналитиков, 13% квартир по программе реновации получили инвесторы. Около 400 лотов, или 8% квартир в новых домах было выставлено на продажу. По отдельным корпусам доля инвестиционных сделок превышает 20%.
Наибольшая доля квартир, вышедших на рынок после передачи жилья собственникам, зафиксирована на Проспекте Вернадского, в домах № 58 (23%), № 69 (19%) и № 56 (13%). Все эти корпуса удачно расположены — в 800 м от станции метро. Для сравнения: в среднем доля продающихся квартир в доме обычно составляет 2–3% от общего количества.
Долгосрочная аренда меньше заинтересовала инвесторов. Только 5% собственников выбрали стратегию рантье: в лидирующих по темпам расселения районах в долгосрочную аренду выставлялось порядка 250 квартир. Чаще всего жилье сдавали на проспекте Вернадского, 61, корп. 3 (25% квартир в доме экспонировалось в аренде), проспекте Вернадского, 58 (12%) и проспекте Вернадского, 69 (10%).
Квартиры, представленные в продаже/аренде от общего количества в доме
- По данным Аналитического центра Циан
- Популярные «двушки»
- В домах, заселенных по программе реновации, чаще всего перепродают двухкомнатные квартиры: на них приходится 59% объема предложения, трехкомнатные квартиры реализует 21% собственников, 19% выставили на продажу однокомнатные квартиры.
- Благодаря программе реновации жители пятиэтажек без доплаты увеличили среднюю площадь жилья как минимум на четверть.
Средняя площадь двухкомнатных квартир, продающихся в новых домах, составила 56,5 кв. м (+26–38% по сравнению с площадью «двушки» в хрущевке). Однокомнатные квартиры прибавили в площади 32% (до 39,5 кв. м), трехкомнатное жилье увеличилось на 36–43% — средняя площадь в продаже составила 78,9 кв. м.
| Комнатность | Хрущевки (средняя площадь в продаже, кв. м) | Дома для переселения (средняя площадь в продаже, кв. м) | Прибавка к площади после переселения |
| 1-комн. | 30 | 39,5 | 32% |
| 2-комн. | 41–45 | 56,5 | 26–38% |
| 3-комн. | 55–58 | 78,9 | 36–43% |
- По данным Аналитического центра Циан
- В долгосрочную аренду чаще всего сдаются двухкомнатные квартиры (60%), снять однокомнатное жилье предлагает 31% собственников, а 9% рантье сдают «трешки».
- Вполовину дороже
По подсчетам аналитиков Циан, средняя стоимость 1 кв. м в новых квартирах, полученных по программе реновации, составила 247,7 тыс. рублей в 16 корпусах районов — лидеров по расселению старого жилого фонда.
Эксперты сравнили среднюю стоимость квартир в продаже по программе реновации с ценой недвижимости в соседних домах со схожими характеристиками (год постройки, материал стен, концепция и пр.).
Средняя стоимость «квадрата» по проспекту Вернадского (дома № 54, 56, 58) равна 260 тыс. рублей. Это новые дома по программе реновации, в которых вышло в продажу порядка 110 квартир. На той же улице в соседних домах (44, корп. 1/2 и корпус 52) средняя цена «квадрата» составляет 242 тыс. рублей.
Таким образом, квартиры, полученные по программе реновации, продаются примерно на 7,4% дороже аналогичных по характеристикам объектов.
Разница в цене по сравнению со старым жилым фондом еще выше. По подсчетам аналитиков Циан, средняя стоимость 1 кв. м в новых квартирах по программе реновации (Бескудниковский б-р., 3, 5, 13, корп. 1 и корп.
2) равна 201 тыс. рублей. В соседних домах, построенных в 1964–1965 гг. (Бескудниковский б-р., корп. 10.1, 10.2, 10.3, 10,4, 16.1, 16.2, 16.3, 16.4), средняя цена «квадрата» в квартирах на продажу равна 164 тыс. рублей.
Разница — 22,5%.
Сопоставимая разница в цене зафиксирована между средней стоимостью квадратного метра в хрущевках и новых домах.
В качестве примера эксперты Циан приводят новый дом в Мукомольном проезде, 2, куда переселяются жители из хрущевок по адресам: ул. Антонова-Овсеенко, 7, 9; 1-й Красногвардейский проезд, 20 и 2-й Красногвардейский проезд, 10.
В 2019 году в перечисленных корпусах вышло в продажу 50 квартир, средняя цена которых составила 241 тыс. рублей за 1 кв. м. Квартиры в новом доме, выделенном для переселения (Мукомольный проезд, 2), продаются в среднем уже по 288 тыс. рублей. Прирост — 19,5%. С учетом того, что в среднем площадь новой квартиры увеличилась на треть, доход инвесторов достигает 50–60%.
+10 тыс. рублей в месяц за аренду
mos.ru
Средняя арендная ставка в новых домах, полученных по программе реновации, равна 54,4 тыс. рублей.
Аналитики Циан сравнили среднюю ставку аренды по тем же адресам, где была рассчитана средняя цена квадратного метра. В корпусах со схожими характеристиками (год постройки, материал стен и пр.
) ставка аренды по программе реновации в соседних корпусах оказалась сопоставимой, за исключением однокомнатных квартир.
Собственники, получившие жилье от города по проспекту Вернадского, сдают однокомнатную квартиру в среднем за 51 тыс. рублей, тогда как в похожих домах рядом средняя ставка за «однушку» составляет 41 тыс. рублей.
В новостройках по программе реновации по Бескудниковскому бульвару средняя ставка аренды по всем типам комнатности выше на 10 тыс. рублей, чем в домах через дорогу, построенных в 1964–1965 гг.
На чемоданах: предпочитают дождаться переезда
На протяжении трех лет количество и доля объявлений в домах, попавших в программу реновации жилого фонда, продолжает снижаться. Чем ближе переезд, тем меньше собственников готовы продавать жилье.
По подсчетам аналитиков Циан, в феврале 2017 года — на старте программы реновации в пятиэтажках, попадающих под снос, экспонировалось 4,7 тыс. квартир или 6% всего объема предложения вторичного рынка.
В феврале 2018 года объем экспозиции в квартирах под реновацию снизился до 2,6 тыс. (3% рынка), в феврале 2019-го — до 1,4 тыс. (2,5%). В феврале 2020 года объем квартир под реновацию достиг своего исторического минимума — 0,8 тыс. (2,4% рынка).
Программа реновации позволяет получить взамен жилье лучшего качества и главное — большей площади, поэтому многие собственники предпочли дождаться переезда.
Количество квартир в продаже на вторичном рынке Москвы за три прошедших года снизилось в 2,2 раза: с 80,9 тыс. до 35,5 тыс. Количество квартир на продажу в хрущевках, попавших под снос за тот же период, уменьшилось в 5,8 раза.
Лидеры по объему предложения в домах под реновацию на протяжении последних трех лет не меняются. По подсчетам экспертов, в феврале 2020 года 22% предложения было представлено в ВАО, 18% — в ЮВАО, по 11% предложения доступно в ЗАО, САО и ЮЗАО. Эти показатели коррелируют с расположением домов, вошедших в программу реновации: 23% домов под снос расположено в ВАО, 15% — в ЮВАО, 12% — в ЗАО.
Квартиры под реновацию продаются быстрее, чем другая вторичка
Перспективы переезда в квартиру большей площади без доплаты повышает ликвидность квартир в хрущевках. По подсчетам Циан, средний срок экспозиции квартир, вошедших в программу реновации, составляет 88 дней. Это на 10 дней меньше, чем занимает поиск жилья на другие объекты вторичного рынка.
На треть больше времени, чем в среднем, придется потратить продавцам квартир в хрущевках, расположенных в ЦАО, что связано с высокой стоимостью таких объектов — 275 тыс. за кв. м.
Быстрее всего продать и одновременно дешевле всего купить удастся квартиру, вошедшую в программу реновации в ЗелАО. На это потребуется в среднем всего 61 день. Средняя цена «квадрата» составляет 151,1 тыс. рублей.
Зависимость средней стоимости квартир в хрущевках от срока экспозиции
По данным Аналитического центра Циан
Жилье по программе реновации дорожает рекордными темпами
За три года средняя стоимость 1 кв. м квартир в домах, включенных в программу реновации, выросла почти на треть (+26%), чему способствовало снижение конкуренции среди продавцов квартир, а также повышенный интерес покупателей к подобным объектам. По подсчетам аналитиков Циан, средняя стоимость «квадрата» квартир, попавших под реновацию, достигла в феврале 2020 года 190,2 тыс. рублей.
В феврале 2017 года, когда программа только была анонсирована, в среднем квадрат стоил 150,7 тыс. рублей. Для сравнения: за тот же период средняя цена 1 кв. м в хрущевках, не вошедших в программу, увеличилась на 22% — до 187,4 тыс. рублей.
«Квадрат» квартиры по программе реновации оказывается дороже в среднем на 3 тыс. рублей, чем в сопоставимом по качеству объекте, который не планируется сносить.
Остальное жилье за три года подорожало на 17% — до 209,1 тыс. рублей — это на 10% дороже, чем квартиры в домах под снос.
Резкий рост стоимости жилья в пятиэтажках произошел сразу после анонсирования программы. С февраля по август 2017 года средняя цена квадратного метра увеличилась на 7% — до 160,8 тыс. рублей.
Но ожидания собственников оказались завышенными: без подробностей программы покупатели не торопились приобретать недвижимость в хрущевках.
В результате средняя цена «квадрата» опустилась к декабрю 2017 года до 152 тыс. рублей.
Стабильный рост цен на квартиры, вошедшие в программу реновации, наблюдается с января 2018 года и по сегодняшний день.
Изменение средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке Москвы
По данным Аналитического центра Циан
В разрезе округов максимальный прирост цен в проектах, вошедших в программу реновации, зафиксирован в ЗелАО (+46%), ЦАО (+42%), ЗАО (+41%), НАО (+36%) и ЮЗАО (+33%).
В отдельных округах средняя стоимость «квадрата» под реновацию оказывается выше, чем в остальных домах. Это ЮАО (193 тыс. и 191 тыс. рублей соответственно), ЮВАО (173 и 168 тыс. рублей), ЗелАО (151 и 139 тыс.
рублей), а также ТАО (112 тыс. и 108 тыс.).
Лидерами по средней стоимости квадратного метра стали квартиры, попавшие в программу реновации в ЦАО (275 тыс. рублей), ЗАО (215 тыс.) и ЮЗАО (212 тыс.). Самая дешевая недвижимость по программе реновации доступна в ТАО (112 тыс.), НАО (140 тыс.) и ЗелАО (151 тыс. рублей).
Средняя стоимость квадратного метра и прирост цен в хрущевках по округам
По данным Аналитического центра Циан
Из продавцов в арендодатели
На столичном рынке аренды доля квартир в домах, вошедших в программу реновации, на протяжении последних трех лет практически не меняется и составляет 8%.
Для сравнения: в общем объеме предложения на продажу доля квартир в пятиэтажках под снос снизилась с 2017 года с 6 до 2,4%.
Таким образом, программа реновации жилого фонда привела к изменению стратегии собственников — они частично «переквалифицировались» из продавцов в арендаторы.
В качестве объекта аренды хрущевки не представляют большого интереса из-за неудачных планировок, часто устаревшего ремонта и высокого уровня физического износа таких зданий, что отражается на ставке.
По подсчетам Циан, средняя ставка аренды двухкомнатной квартиры в хрущевке (вошедшей в программу реновации) сопоставима со ставкой аренды однокомнатной квартиры в остальных домах — 37,9 тыс. рублей в месяц.
Аналогичная ситуация и с жильем большей площади: трехкомнатную квартиру в хрущевке сдают в среднем за 48,8 тыс. рублей. «Двушка» в другом доме обойдется дороже — 51,4 тыс. рублей в месяц. Таким образом, арендаторы, выбирающие хрущевки, могут себе позволить на комнату больше, чем клиенты, рассматривающие более современные дома с высокой арендной ставкой.
По подсчетам Циан, за три года со старта программы реновации ставка аренды однокомнатных квартир в хрущевке увеличилась на 8%, составив 30,7 тыс. рублей (для «однушек» в остальных домах — на 14%). Двухкомнатные квартиры в пятиэтажках сдаются по 37,9 тыс. рублей (+8% за три года). Аренда «двушек» в других домах за тот же период подорожала на 12%.
Трехкомнатные квартиры в домах, попавших в программу реновации, сдаются в среднем по 48,8 тыс. рублей (+19% за три года). Для других «трешек» рост оказался более скромным — +6%.
Динамика арендной ставки в домах по программе реновации и в целом по рынку
По данным Аналитического центра Циан
«По программе реновации сегодня ведется строительство порядка 2,2 млн кв. м, на стадии проектирования — еще 1,4 млн кв. м. Всего в Москве выдано разрешений на строительство порядка 15,3 млн кв. м. Примерно четверть новостроек столицы будет строиться городом. В среднесрочной перспективе часть квадратных метров выйдет в продажу, что усилит конкуренцию среди застройщиков коммерческих проектов, которые уже сейчас при выборе площадки учитывают появление в перспективе объектов реновации».
Алексей Попов,руководитель Аналитического центра Циан
По мнению эксперта, выходом может стать не строительство новых объемов, а выкуп квартир у застройщиков — подобное решение уже реализовано в отдельных локациях. Так, Московский фонд реновации жилой застройки в 2018–2019 гг.
выкупил для расселения порядка 4,5 тыс. квартир в семи новостройках. Такой подход, по мнению Алексея Попова, позволит предотвратить профицит предложения, что особенно актуально на фоне переходного периода в строительной отрасли.
интересное по теме
Реновация в Москве: стоит ли продавать или покупать квартиру в хрущевке под снос
В домах, попавших под снос по московской программе реновации, и сейчас есть полноценный рынок купли-продажи. Покупают такие квартиры, чтобы со временем переехать в новый дом. А продают — чтобы не ждать улучшения жилищных условий годами
Сергей Бобылев/ТАСС
Столичные власти определили этапы переселения пятиэтажек по программе реновации. Этой информации жители сносимых домов ждали с момента объявления программы.
После появления списка многие собственники квартир в таких домах по-разному будут планировать свое будущее — кто-то будет ждать переселения, а кто-то может выйти на рынок купли-продажи жилья, чтобы не ждать новой квартиры длительное время. Вместе с экспертами рассказываем, какие изменения внесут на рынок вторичного жилья опубликованные планы и что будет с ценами на жилье в хрущевках.
Переселение по программе реновации в Москве предлагается проводить в три этапа.
- Первый этап переселения будет проходить в 2020–2024 годах. Квартиры получат почти 170 тыс. москвичей, проживающих в 930 старых домах.
- Второй этап переселения по программе реновации пройдет с 2025 по 2028 год. За это время планируется переселить 330 тыс. москвичей из более 1630 пятиэтажек.
- Третий этап переселения будет проходить с 2029 до 2032 года. За этот период планируется расселить 1800 домов, в которых проживают около 380 тыс. человек.
Что делать владельцам хрущевок: продавать или ждать переселения
Собственники квартир в пятиэтажках, которые попали в первый этап, скорее всего, будут дожидаться нового жилья. Второй и третий этапы — это уже довольно отдаленная перспектива, здесь люди будут действовать по обстоятельствам — они могут выйти на рынок вторичного жилья для решения насущных жилищных проблем.
«Если перед человеком остро стоит жилищный вопрос, а его дом попал во вторую или третью очередь, то он сам должен определиться — решать его сейчас и уже сегодня жить в комфортных условиях или ждать пять — десять лет, пока получит новые квадратные метры и сможет дороже их продать», — говорит председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик.
При принятии решения о продаже квартиры в пятиэтажке нужно мониторить рынок и исходить из своих планов в среднесрочной перспективе, рекомендует генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
По ее мнению, есть смысл подождать и не продавать квартиру только по переселению в первой волне.
Сроки переселения во второй и третьей волне настолько длительные, что лучше использовать средства от продажи для улучшения своих жилищных условий на первичном рынке, отмечает эксперт.
«Сейчас — наилучшие условия ипотечного кредитования за всю историю существования рынка недвижимости в России. Застройщики или субсидируют ставку, предлагая ипотеку без процентов на первый год, или совместно с банками предлагают беспрецедентные условия — 3% годовых на весь срок займа.
Всем, кто принимает решение, ищет объекты на первичном рынке, рекомендую совершить сделку именно сейчас.
Для продажи имеющегося жилья тоже момент достаточно благоприятный, на рынок вернулись покупатели, все необходимые службы и сервисы возобновили привычный режим работы», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Цены и предложение квартир в сносимых пятиэтажках
Объем предложения квартир на продажу в реновационных домах остается крайне незначительным.
Хотя хрущевки составляют 10% застройки Москвы, до анонса программы на них приходилось около 8% лотов в реализации. В последние несколько кварталов 2020 года в продаже находится не более 1,2 тыс.
квартир (~2% от активного предложения) в хрущевках под снос, подсчитали аналитики сервиса объявлений ЦИАН.
Что интересно: в домах, определенных под снос, заметно быстрее, чем по рынку в целом, выросли цены.
Если в целом по столице на вторичном рынке с февраля 2017 года (дня первого упоминания о программе) цены выросли на 18%, то «реновационные» квартиры подорожали почти на треть (на 29%), привели статистику в ЦИАН. Сейчас средняя цена 1 кв. м в домах под снос составляет 195 тыс.
руб. (при среднерыночном уровне в 215 тыс. руб.). Если в 2017 году квадратный метр в пятиэтажке стоил на 30% дешевле среднего по рынку, то сейчас эта разница сократилась до 11%.
Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН:
— С точки зрения актуальной средней цены квадратного метра дома под снос были разделены на этапы почти с ювелирной точностью. Оценочная стоимость квадратного метра в зданиях, которые будут снесены в первую очередь (в 2020–2024 гг.), составляет 197 тыс. руб.
, во второй волне — 196 тыс. руб., в третьей группе — 194 тыс. руб.
Скорее всего, этот фактор (наряду с графиками строительства, маршрутами переселения) также учитывался при планировании, чтобы не допустить того, что сначала сносились бы пятиэтажки в дорогих районах, а затем в дешевых (или наоборот).
Дальнейший рост предложения вполне возможен (особенно в домах первой волны). Но это приведет к тому, что инвестиционная привлекательность такой сделки станет весьма спорной, так как у домов комфорт-класса, где предоставляется жилье переселенцам, есть свой ценовой потолок (который зависит от ценообразования на рынке новостроек).
Влияние реновации на рынок жилья
Программа реновации уже оказывает существенное влияние на жилой рынок столицы в целом. «Во-первых, с рынка практически в один момент убрали значительную часть спроса на вторичную недвижимость и новостройки.
Во-вторых, со вторичного рынка исчезло самое дешевое предложение — квартиры в хрущевках — и порог входа на жилой рынок увеличен.
В-третьих, учитывая масштабы программы реновации, город (компании, подрядчики, принадлежащие городским структурам) стал одним из крупнейших застройщиков в Москве», — отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.
По мнению Попова из ЦИАН, о влиянии реновации на рынок можно будет говорить, когда в реновационных жилых комплексах появятся заметные объемы предложения квартир, доступные для приобретения сторонними покупателями, или земельные участки под пятиэтажками станут предлагаться девелоперам под новые перспективные проекты.
В будущем реализация программы приведет к тому, что с рынка исчезнет большой объем старой вторички, а именно она всегда была наиболее доступным вариантом, прогнозирует Доброхотова. По ее словам, в связи с этим средний уровень цен на вторичном рынке постепенно будет расти в связи с обновлением жилого фонда, но ожидать этого стоит, скорее всего, после 2024 года.
Московскую программу реновации запустили в 2017 году. Она предусматривает снос более 5 тыс. домов общей площадью около 16 млн кв. м. На сегодняшний день в перечень стартовых площадок программы реновации входит 453 адреса.
Всего в рамках программы предстоит расселить примерно миллион москвичей. За три года программы реновации новые квартиры получили уже более 18 тыс. москвичей. Еще 6 тыс. находятся в процессе переезда.
Цены на «хрущевки» под снос скачут с 8 до 25 миллионов рублей
По оценкам специалистов по продаже недвижимости столичного региона, объем предложения квартир в попавших под программу реновации пятиэтажных домах растет. С сентября 2018 года по настоящее время он увеличился более чем вполовину (+54%).
При этом средняя стоимость одного квадратного метра за этот же период также увеличилась на 17%, 186,6 тысячи рублей сейчас против 159,3 тысячи рублей в начале прошлой осени.
Средневзвешенная стоимость объекта теперь составляет порядка 8,1 миллиона рублей (+14% или 1 миллион рублей по сравнению с прошлым сентябрем).
Когда столичные власти заявили о старте программы реновации, пояснил директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов, многие москвичи отнеслись к этому с изрядной долей скептицизма, поскольку думали, что только на подготовку плана ее реализации у властей уйдет не один год. Правда, собственники недвижимости в пятиэтажных домах поспешили отозвать свои объявления о продаже квартир, ожидая развития событий. С течением времени, констатировал эксперт, когда процесс сдвинулся с места, не без помощи массированной информационной поддержки спрос на подержанные «хрущевки» в сносимых домах все-таки стал отыгрывать утерянные было позиции обратно. В результате продавцы таких квартир принялись более активно выходить на вторичный рынок жилья, надеясь заработать на сделке.
Перспектив у подобной операции, как уточняют специалисты по продаже бывшего в употреблении жилья, достаточно. Помимо, собственно, получения через определенное время новой жилой площади, это еще и довольно выгодно.
Так, по подсчетам брокеров по продаже недвижимости, один квадратный метр «реновируемой» квартиры стоит меньше своих «нереновируемых» аналогов в кирпичных пятиэтажках (186,8 тысячи рублей вместо 204,1 тысячи соответственно).
Естественно, усредненная стоимость подлежащего сносу объекта также выглядит привлекательнее (8,1 миллиона рублей за квартиру в сносимой «хрущевке» против 11,4 миллиона рублей в несносимой). Хотя следует отметить, что разброс между крайними показателями весьма высок.
Например, «однушка» площадью 19 квадратных метров, расположенная в районе Выхино-Жулебино (ЮВАО) на втором этаже 5-этажного панельного дома под снос предлагается на продажу по цене 4,2 миллиона рублей.
А вот четырехкомнатная квартира размером в 91 «квадрат», находящаяся на четвертом этаже кирпичной пятиэтажки в Мещанском районе ЦАО, оценивается продавцом уже в 25 миллионов рублей.
Между тем появилась определенная категория собственников, выставляющих свои «хрущевки» в запланированных к сносу домах по завышенным ценам. Доля таких продавцов, по подсчетам Михаила Куликова, в границах «старой Москвы» на сегодняшний день уже в три раза больше, чем год назад (20% сейчас против 7% тогда). Эта тенденция верна и в отношении размера завышения стоимости.
«Так, если раньше его диапазон составлял порядка 300−500 тысяч рублей за объект, то сейчас он находится на уровне 500−700 тысяч рублей. Причем тон здесь задают собственники квартир в тех районах, которые уже затронула реновация, или соседних с ними.
В ряде случаев продавцы набавляют свыше миллиона рублей к реальной стоимости своих объектов, что можно расценить как нонсенс, учитывая, что речь идет об устаревшем, если не сказать древнем, жилищном фонде. При этом нужно понимать, что в торге участвуют две стороны, каждая из которых должна быть готова к компромиссу, если они действительно хотят, чтобы сделка состоялась», — констатировал Михаил Куликов.
Справедливости ради следует отметить, что порядка 70% продавцов квартир в сносимых «хрущевках» устанавливают для своих объектов вполне адекватные их состоянию цены. Но интересно, что если в случае торга продавцы год назад соглашались скинуть от первоначальной стоимости минимум 10%, то теперь дисконтный «потолок» не превышает 8%.
Кстати, еще 10% собственников намереваются продать такое жилье даже ниже его реальной рыночной стоимости (чаще всего в данном случае речь идет о локациях, в которых снос домов предполагается в отдаленной перспективе). Говоря о последних, риелторы отмечают, что это, как правило, люди, которым в силу определенных жизненных обстоятельств необходимо как можно быстрее выручить средства от реализации недвижимости.
Что касается покупателей таких «хрущевок», то их столичные риелторы подразделяют на две неравные группы.
Наименее малочисленная (около 40%) — это те, кто покупают квартиры в домах под реновацию с целью собственного проживания. Остальные 60% покупателей выступают в подобных сделках в качестве инвесторов.
Правда, в своей массе это, как правило, не профессионалы, которые постоянно зарабатывают себе на жизнь подобными сделками, констатируют специалисты по продажам. С большой долей вероятности эти граждане вообще впервые выступают в такой роли, решив попытать счастья и поставить на программу реновации.
Если принимать всех инвесторов на вторичном рынке «старой» Москвы за 100%, то, по подсчетам экспертов, вкладывающихся в столичные «хрущевки» наберется примерно 17% (при том, что с 2017 года их число возросло вдвое — с отметки в 8,5%).
Наиболее привлекательными объектами для них являются самые низкобюджетные одно- и двухкомнатные лоты в тех районах, которые уже затронуты программой реновации, или там, где, по слухам, снос ветхих строений начнется в краткосрочной перспективе.
Как утверждают специалисты по продажам жилья, они намереваются до момента сноса дома сдавать жилплощадь в аренду, а после получения новой квартиры предполагают реализовать ее на рынке по цене, заметно превышающей стоимость первоначальной покупки.
«Получив по программе реновации новую квартиру, ее собственник может рассчитывать на выгодную перепродажу — по цене, существенно превышающей стоимость приобретения, — соглашается Михаил Куликов.
— Речь здесь идет не только о том, что это будет жилье в новостройке с иными потребительскими характеристиками, но и об увеличении общей площади предоставляемых для переселенцев квартир за счет нежилых помещений (кухни, коридора и тому подобных)».
Однако, предупреждает эксперт, перед тем, как вкладываться в жилье под снос, нужно как следует просчитать все за и против, так как привлекательность такой инвестиции кажется очевидной только на первый взгляд и иллюзий на ее счет питать не следует.
Главный минус, по мнению Михаила Куликова, заключается в том, что еще далеко не полностью готов поэтапный план сноса ветхого жилья по всем районам столицы. Из-за этого сроки получения новых квартир в тех локациях, которые реновация еще не затронула, остаются весьма туманными.
Кроме того, вызывает серьезные вопросы и качество предоставляемого жилья. Те, кто уже переехал по реновации в новые дома, высказывают недовольство планировкой, отделкой, качеством шумоизоляции и степенью инсоляцией полученных квартир.
Что же касается покупателей, приобретающих такие объекты исключительно с целью личного проживания, то их также можно назвать инвесторами, однако с известной долей условности — фигурально выражаясь, они вкладывают средства в «светлое будущее».
Так, при отсутствии средств на более качественное жилье они используют возможность, которую предоставляет им программа реновации, — приобрести по наиболее доступной цене квартиру в старой пятиэтажке с перспективой получения в дальнейшем жилплощади в новостройке.
В большинстве случаев потребители из последней целевой группы — это семейные люди, уже с детьми, поэтому 1-комнатные объекты обычно не пользуются у них повышенным спросом, а вот «трешки» они покупают гораздо чаще, чем собственно инвесторы.
Кстати, и среди новоиспеченных «инвесторов», и среди тех, кто приобретает подлежащие сносу «хрущевки» в целях личного пользования, немало тех, кто намеревается воспользоваться предложением властей и доплатить за получение квартиры большей площади. Их доля в общей массе покупателей реновируемого жилья колеблется в диапазоне 10−30%.
Новости недвижимости: Суд обязал застройщика в Реутове вернуть почти 2 млрд руб
Проблемы недвижимости: Девять поводов лишиться собственного жилья
Число выставленных на продажу квартир, попавших под реновацию, выросло в 1,5 раза
МОСКВА, 28 августа. /ТАСС/. Количество выставленных на продажу квартир в домах, которые вошли в программу реновации в Москве, за год выросло на 43%. Об этом говорится в исследовании ЦИАН, опубликованном в среду.
«За последние 12 месяцев собственники квартир в реновационных домах стали активнее выводить свои квартиры в реализацию.
За последний месяц на вторичный рынок Москвы собственники вывели около 630 лотов в домах под снос, таким образом по отношению к аналогичному периоду прошлого года этот показатель вырос на 43% (тогда как в целом по столичному рынку объем предложения увеличился только на 2%)», — отмечается в исследовании.
Сегодня по программе реновации строится 120 домов, 46 корпусов введены в эксплуатацию, еще по 111 новым домам под переселение жителей пятиэтажек выданы разрешения на строительство, говорится в сообщении.
По расчетам экспертов ЦИАН, растет и спрос на квартиры, сносимые по программе реновации. «Если в прошлом году лоты в пятиэтажках под снос находились в базе в среднем около 62 дней, а остальные объявления — 78 дней, то уже в этом году показатели составили 50 и 60 дней соответственно», — говорится в исследовании.
При этом цены на квартиры в сносимых по реновации домах тоже выросли. За год средняя цена за 1 кв. м выросла на 10% и достигла 189,4 тыс. руб., добавляется в исследовании ЦИАН.
В других домах за этот же период времени стоимость увеличилась на 6%.
Эксперты портала подсчитали, что с зимы 2017 года (момента начала активного обсуждения программы) цены на жилье в таких домах выросли на 28% тогда, как в целом на вторичному рынку стоимость квартиры увеличилась на 10%.
«Сильнее всего выросли экспонируемые цены новых объявлений в пятиэтажках в Западном, Северо-Восточном и Восточном округах — на 17%, 16% и 13% соответственно.
В районах, где программа реновации идет уже полным ходом (снос пятиэтажек, строительство новых домов), цены за 12 месяцев выросли в среднем на 13%.
Наибольший рост наблюдается в районах Фили-Давыдково (+31% за год), Перово (+23% за год) и Кузьминки (+22% за год)», — отмечается в исследовании ЦИАН.
Цены в новостройках
Собственники квартир в новых домах, построенных по программе реновации, выставляют цены на них на 16% выше, чем в среднем по вторичному рынку недвижимости, добавляется в сообщении. Так, 1 кв. м в новой квартире по реновации продается в среднем за 232,4 тыс.
рублей против 201,1 тыс. рублей за 1 кв. м в квартире на вторичном рынке жилья.
«Если сравнивать с ценами на квартиры в похожих домах (современные панельные дома или монолитные корпуса, соответствующие комфорт-классу), то разница немного меньше — 10%», — отмечают в ЦИАН.
Эксперты портала подсчитали, что на сегодня объявления о продаже таких квартир есть в 26 жилых домах в районах Бабушкинский, Бескудниковский, Можайский, Проспект Вернадского, Фили-Давыдково и Южное Медведково.
Арендная ставка в введенных в эксплуатацию домах по реновации выше в среднем на 8%, чем в аналогичных квартирах. Так, стоимость аренды однокомнатной квартиры в новостройке по реновации обойдется в 38,1 тыс.
рублей, оценили в ЦИАН. При этом эксперты портала добавляют, что сейчас на рынке Москвы предложений аренды еще не много.
Сегодня актуально около 15 квартир в 9 домах в районах Бескудниковский, Проспект Вернадского, Фили-Давыдково и Южное Медведково.
Программа реновации
Программа реновации в Москве была утверждена 1 июня 2017 года. В программу включены 5 тыс. 171 дом.
Общая площадь жилья, подлежащего реновации в столице, составляет около 16 млн кв. м, это 350 тыс. квартир, в которых проживают около миллиона москвичей.
По данным Стройкомплекса Москвы, по программе реновации будет построено около 30 млн кв. м жилья, то есть почти вдвое больше площади сносимого. По данным Департамента городского имущества, общая площадь каждой новой квартиры почти на 20-30% больше тех, в которых жили люди в пятиэтажках.
Реновация по-новому: уплотнение в 3 раза, переселение в другой район
В программе реновации жилья появились изменения. Во-первых, может подрасти общая площадь нового жилья. Во-вторых, квартиру по программе реновации можно получить в другом районе. Переселенцы волнуются и переживают. Жили себе тихо-мирно, а тут такой кипеж!
Власти Москвы представили первые шесть проектов по микрорайонам, которые появятся по программе реновации. Они предусматривают, что вместо 1 млн квадратных метров в пятиэтажках, приговоренных к сносу, в столице могут построить 2,27 млн кв. м.
Метры эти устремятся в высоту — в документах фигурируют дома высотой до 85 метров. То есть до 25 этажей.
5-ая Парковая — дом по программе реновации
5-ая Парковая — дом по программе реновации
Между тем, эта площадь почти в три раза больше площади сносимых домов. А ранее чиновники обещали, что прирост квадратных метров не превысит 25%
Речь идет о проектах планировок территорий микрорайонов и кварталов по программе реновации в следующих районах: Солнцево, Северное Тушино, Метрогородок, Очаково-Матвеевское, Митино и Ивановское. Именно здесь вместо старых пятиэтажек планируется построить высотки, в которых можно спроектировать до 1000 квартир.
Так, в Северном Тушино в районе улицы Героев Панфиловцев будут снесены 22 дома площадью 161 тыс. кв. м, а вместо них будут построены 494 тыс. кв. м жилья. В Солнцево в поселке Западный на месте 8 снесенных домов предусматривается возвести 129 тыс. кв. м жилья — вместо 34,6 тыс. кв. м.
Самый большой масштаб стройки предполагается в районе Метрогородок возле парка «Лосиный Остров» — здесь собираются демонтировать 74 дома (а это 428 тыс. кв. м) и построить 30 жилых комплексов площадью почти 1,23 млн кв. м.
Программа реновации: снести 25 млн кв. метров, переселить 1,6 млн человек
Увеличение плотности застройки означает, что новые квартиры предназначены не только для переселенцев из старых домов под снос, но и на продажу. Ну а что? Заработать городу тоже нужно!
Еще одно внезапное новшество. В середине марта правительство Москвы молча, то есть без лишнего шума, выпустило постановление, по которому по программе реновации переселенцы могут получить квартиру в другом районе столицы. Такое при желании переселенца было возможно и раньше.
Теперь же для переезда в другой район (а кто сказал, что в соседний? Берите дальше — можно стать жителем Новой Москвы!) нужно не желание, а согласие жильца. Разницу видите? Некоторые чиновники (и не только чиновники) считают, что переселение в другой район может быть добровольно-принудительным.
Как? А очень просто. Жителям сносимого дома могут предложить такой вариант как единственный. Могут предложить варианты в своем районе, но намного хуже.
Изначально по закону власти должны были предоставить квартиры в том же районе и по возможности даже в том же квартале, где находится расселяемый дом. Мартовское постановление это условие круто изменило, если не сказать — отменило.
Но юристы не видят разногласий с законом о реновации. Потому что в постановлении сказано, что жилье в другом районе предоставляется с согласия собственника. То есть это добровольная сделка.
Как купить квартиру побольше, если вы – участник программы реновации? Очень просто
Кстати, нанимателям (не собственникам) жилья придется еще печальнее. Их статус вообще не прописан в поправках про программу реновации. Владелец их жилья — правительство Москвы. Выходит, что оно и будет решать, куда переселить. Спорить, видимо, бессмысленно.
Многие переселенцы считают, что принятые поправки нацелены на принудительное выселение в Новую Москву. Нужно же кому-то жить в неликвидных домах за пределами «старой» Москвы. А некоторые, напротив, обрадовались — им давно хотелось поменять район, возможности только не было.
Смотрите подробные фотоотчеты о домах по программе реновации, снятые фотографом Новострой-М. Первый дом, второй дом, шоу-рум на ВДНХ, а также митинг против программы реновации.
Нужно отметить, что собственники, которые согласятся на переезд в другой район, могут рассчитывать на компенсацию — если новое жилье окажется дешевле.
Такие вот новости. Снести в рамках программы реновации запланировано более 5 тысяч домов, расселить будет нужно более 1 млн человек. Старые дома сносятся, новые дома строятся, люди переезжают. Новострой-М продолжает следить за ходом реновации и изменениями в ней.