Контроль за средствами дольщиков станет жестче

К приемке квартиры в новостройке покупатели подходят по-разному. Одни закрывают глаза на мелкие недочеты, лишь бы быстрее заселиться в долгожданное жилье, другие — просят застройщика устранить дефекты.

Но далеко не все знают, что за некачественную отделку можно отсудить круглую сумму.

Newslab побеседовал с руководителем отдела экспертиз «Сибирского экспертного бюро» Вячеславом Кругловым и узнал, почему не стоит прощать застройщикам халтуру, на что может претендовать покупатель жилья и как действовать, чтобы получить свою компенсацию.

Контроль за средствами дольщиков станет жестче

Далеко не все знают о возможности отсудить у застройщика деньги за некачественную отделку в квартире, а большинство думают, что кривые стены не стоят долгих разбирательств в суде или не верят в положительный исход.

Но, как говорит руководитель отдела экспертиз «Сибирского экспертного бюро» Вячеслав Круглов, проиграть такое дело в принципе невозможно, потому что закон всегда на стороне потребителя, который получил некачественный продукт за свои деньги.

«Часто люди рассуждают так: мы же квартиру получили, обои есть, двери есть. Что еще надо? При этом не все осознают, что заплатили деньги за готовый и качественный продукт, поэтому недочетов в нем быть не может. Но у нас так повелось, что квартиры вообще редко сдаются без дефектов, а это ни что иное, как обман покупателя», — комментирует Вячеслав.

Недостатки найдутся всегда

Поэтому, отправляясь принимать свою новенькую квартиру от застройщика, знайте, что почти со стопроцентной вероятностью в ней обнаружатся строительные недочеты, за которые вы вправе требовать компенсацию. Даже если на первый взгляд всё кажется ровным и красивым, при внимательном изучении можно обнаружить множество недостатков.

«За мою практику, а это более 900 проведенных экспертиз, мне встречалась только одна более менее ровная квартира, но и там нашлось дефектов на 20 тысяч рублей. И это еще при том, что в ней был сделан частичный ремонт. Главное при приемке знать, на что обращать внимание.

Есть такой, вроде бы, не самый существенный недостаток как обои, наклеенные внахлест, но даже за него можно отсудить деньги с застройщика. Наиболее существенными дефектами считаются некачественно установленные окна, которые со временем начинают промерзать, или неровные стены.

Неработающая вентиляция, электрика, кривые двери, — за всё это тоже можно взыскать убытки с застройщика», — добавляет юрист.

Контроль за средствами дольщиков станет жестче Контроль за средствами дольщиков станет жестче

Как действовать?

Если подходить к вопросу максимально серьезно, то лучше уже на первый осмотр квартиры отправляться со специалистом. Он визуально оценит квартиру и, в частности, определит, насколько она соответствует описанию в договоре долевого участия. Сами покупатели редко подробно изучают ДДУ, а застройщики этим пользуются.

«Приемка всегда проходит быстро, но спешить в таких вопросах нельзя и лучше довериться специалисту. Мы сталкивались с такими случаями, когда в договоре долевого участия могло быть прописано, что потолок в квартире окрашенный и оштукатуренный. По факту же оказывался натяжной, и застройщик даже преподносил это как подарок для новоселов.

Но натяжной потолок — это дешевле и менее трудозатратно, чем выравнивание и окрашивание. То есть мы имели дело с явным удешевлением застройки, но покупатели и подумать не могли об этом.

Плюс за натяжным потолком можно скрыть столько дефектов, что если при экспертизе его снять, то наверняка удастся насчитать немалую сумму компенсации», — говорит Вячеслав Круглов.

Досудебная экспертиза

Если вы понимаете, что качество отделки вас не устраивает, вам следует обращаться за профессиональной экспертизой. Причем неважно, подписан ли уже акт приема-передачи. Вы даже можете пожить какое-то время в квартире и потребовать с застройщика денежную компенсацию в любой момент в течение пяти гарантийных лет после сдачи дома.

Исключение — те случаи, когда человек самостоятельно что-то уже исправил и отремонтировал. Такие объекты квартиры не учитываются ни при экспертизе, ни в дальнейшем исковом заявлении.

Но если, например, вы начали клеить обои, прошли одну стену и поняли, что поверхности кривые — смело обращайтесь к специалистам.

Одна стена учитываться не будет, но неровности на остальных эксперты зафиксируют, как и все остальные недочеты.

«Часто покупатели жилья обращают внимание на строительные недостатки, только когда появляется какая-то глобальная проблема вроде промерзания стен или окон. Нынешняя холодная зима отлично выявила такие „бонусы“ от застройщиков — за один только январь мы провели порядка 40 тепловизионных экспертиз», — приводит пример Вячеслав.

Контроль за средствами дольщиков станет жестче Контроль за средствами дольщиков станет жестче Контроль за средствами дольщиков станет жестче Контроль за средствами дольщиков станет жестче

От экспертизы до суда

После того, как эксперт сделает необходимые замеры, он вынесет свое заключение, а затем к делу приступит сметчик. Он рассчитает, сколько потребуется денег, чтобы устранить все допущенные при строительстве дефекты.

Далее юрист на основе этих данных пишет застройщику претензию с требованием выплатить установленную сумму добровольно. Отвечая на претензию, застройщики чаще предлагают просто устранить дефекты, но покупатель имеет полное право требовать денежную компенсацию.

Если строительная компания не согласна, деньги взыскиваются через суд.

На мировую, по словам Вячеслава Круглова, в Красноярске идут единицы застройщиков, поэтому судебный процесс почти неизбежен. Длиться он может от полугода и больше, но, как мы уже упоминали, потребитель всегда остается в выигрыше. Вопрос только — в окончательном размере компенсации.

Контроль за средствами дольщиков станет жестче

Так сколько можно получить за некачественную отделку квартиры?

Всё зависит от площади жилья, но в среднем в однокомнатной квартире от 30 до 50 квадратных метров можно насчитать недостатков на 120 тысяч рублей. «Двушка» — это уже около 160 тысяч рублей, а трехкомнатная квартира — до 200 тысяч. Однако нужно отталкиваться от того, какой застройщик возводил дом.

«Конечно, есть застройщики, которые ответственно подходят к делу, имеют хороший контроль качества. Но и у таких компаний в квартирах может быть дефектов на 70-90 тысяч рублей, а это тоже существенные деньги», — говорит Вячеслав.

Важно и то, к какому классу относится жилье. В экономе, который строится массово и быстро, как правило, куда больше строительных дефектов. Покупатели жилья комфорт-класса не так часто сталкиваются с серьезными проблемами, однако даже самая дорогая квартира не бывает без недостатков.

Отчасти размер компенсации зависит и от того, какой стандарт применяется застройщиком. Многие компании идут на ухищрения и прописывают собственные стандарты качества отделки. И если по ГОСТу и СНиПам отклонение стены не может быть более 2-3 мм, то по стандартам компании — уже, например, не более 10 мм. Уложиться в такие параметры проще, но и это не всегда удается строителям.

Куда обращаться в Красноярске за помощью и сколько это стоит?

В Красноярске как экспертные услуги, так и юридические для собственников квартир оказывает «Сибирское экспертное бюро». Компания уже более пяти лет помогает покупателям жилья добиваться компенсации от застройщиков: проводит грамотные и точные экспертизы, делает расчеты выплат и полностью ведет дела в суде.

Сибирское экспертное бюро

Адрес: г. Красноярск, ул. Мира, д 130, оф 106

Телефон заместителя руководителя: 8-908-014-65-05 Телефон руководителя отдела экспертиз: 214-82-33; 8-923-354-82-33 Сайт: seb24.ru

При этом у заказчика есть выбор — либо сразу оплатить экспертизу (в среднем от 15 т.р.) и юридические издержки (в среднем от 20 до 25 т.р.

), а после завершения процесса забрать себе весь объем компенсации, включая штрафные санкции и сумму издержек.

Либо не тратить абсолютно никаких денежных средств, а уже после выплаты компенсации рассчитаться за предоставленные экспертные и юридические услуги процентом от выигранной суммы (не более 15%).

Во втором случае на руках у владельца квартиры гарантировано остается порядка 85% от суммы компенсации за строительные недостатки, а также выплаченный застройщиком штраф и сумма судебных расходов. Причем собственнику не нужно совершать лишних действий — достаточно обратиться к профессионалам и только ждать окончания разбирательства и выплаты компенсации.

Стоит ли ожидание того, решать вам, но не дайте застройщикам вас обмануть, и пусть новая квартира приносит только радость, а не разочарования.

Интернет-газета Newslab

За незаконное привлечение денежных средств дольщиков можно попасть за решетку

Контроль за средствами дольщиков станет жестче

В 2016 году за обман дольщиков введена уголовная ответственность, а в 2017-м строителей ждет еще ряд ужесточающих правил.

Тема долевого строительства в нашей стране продолжает оставаться в актуальной повестке.

С одной стороны, для очень многих семей это чуть ли не единственный вариант обзавестись собственным жильем за приемлемую цену. Но с другой – это нередко прекращается в «русскую рулетку».

Ведь на рынке продолжают работать не совсем чистые на руку застройщики, старающиеся во что бы то ни стало минимизировать свою ответственность перед дольщиками.

Впрочем, последние порой оказываются беззащитными и чисто по стечению обстоятельств, когда вдруг испытывает трудности и «слабеет» до этого вполне крепкая строительная фирма.

На протяжении последних лет законодательство в сфере долевого строительства регулярно корректируется – власти пытаются создать побольше «подушек безопасности» для граждан и установить четкие границы для строителей, решающих возводить жилье за счет средств населения.

Так, в этом году за обман дольщиков введена уголовная ответственность, а в следующем строителей ждет еще ряд ужесточающих правил. За подробностями нововведений мы обратились к Роману Савичеву, возглавляющему ОАО «Юридическое агентство «СРВ», признанное, по версии ежегодного рейтинга «Право.

ru-300», одним из крупнейших в России.

Контроль за средствами дольщиков станет жестче

– Мы видим, что государство продолжает искать способы, которые обеспечат людям либо гарантию получения жилья, либо возврат денежных средств.

А для компаний, решающихся вести строительство с привлечением средств дольщиков, вводится все больше жестких требований, чтобы на рынок не попадали фирмы-мошенники и финансовые «слабаки», – рассказывает Роман Савичев.

– Достаточно обширный блок новых правил вступит в силу уже 1 января 2017 года.

Напомню, что теперь за незаконное привлечение денежных средств дольщиков можно попасть за решетку.

Минувшей весной Уголовный кодекс РФ пополнился новой статьей «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».

Если застройщик соберет с будущих жильцов в сумме более трех миллионов рублей и не выполнит обязательств, предусмотренных законодательно, то он окажется в тюрьме на срок до двух лет либо будет выполнять обязательные (на срок до 360 часов) или принудительные работы (до двух лет).

Если же компания привлекла еще больше – свыше 5 миллионов – или будет выявлен предварительный сговор группы лиц, то им может грозить и пятилетнее лишение свободы. Избежать сурового наказания застройщику можно только при полном возмещении пострадавшим убытков или при условии достройки дома.

Читайте также:  Отчисления застройщиков в фонд дольщиков могут вырасти в 5 раз

Какими новшествами отметится следующий год? Прежде всего появляется, скажем так, предварительный контроль, где ключевая роль отводится региональным органам стройжилнадзора.

Так, без их заключения о том, что проектная декларация соответствует требованиям законодательства, нельзя будет возводить многоквартирные дома с привлечением денег дольщиков.

Есть надежда, что в прошлом останутся ситуации, когда, имея разрешение на строительство, любой мог разместить проектную декларацию и приступать к сбору денег на реализацию проекта. При этом верно ли составлена декларация и объективна ли информация в ней, — не известно.

Более того, с 1 января стройжилнадзор получит право требовать у застройщиков график строительства и впоследствии отслеживать не только его исполнение, но и учет поступающих от людей средств. Любое отклонение – основание для внеплановых проверок. Таким образом, власти смогут на начальном этапе выявлять «тревожные звоночки» и реагировать на них.

Другое новшество в том, что деньги должны будут расходоваться адресно. Если до сих пор застройщики еще могут использовать средства клиентов на возведение любого из своих объектов по своему усмотрению, то со следующего года дольщики будут платить только за строительство того дома, где они приобретают квартиру.

Также должна появиться единая стандартная форма договора долевого участия в строительстве. А оплата будет производиться только после его государственной регистрации в Росреестре, то же самое относится к и договору уступки права требования.

А вот просуществовавшую совсем недолго и в итоге не оправдавшую себя систему страхования рисков в долевом строительстве заменит компенсационный фонд. Он должен заработать с 1 января 2017 года.

Застройщики будут отчислять для его формирования до одного процента средств, получаемых от дольщиков.

Сейчас еще прорабатываются нюансы для полноценного запуска этого механизма, но уже ясно, что фонд станет своеобразной копилкой для достройки проблемных объектов.

А с июля 2017 года начнут действовать требования к размеру уставного капитала застройщика. Он будет рассчитываться в зависимости от объемов планируемого строительства. Наличие необходимых средств на счетах также станет одним из условий получения разрешения на проведение работ.

Уверен, в рамках этой рубрики мы еще вернемся к вопросу эффективности новаций. А пока снова повторю: покупая квартиру в строящемся доме, будьте крайне внимательны и не спешите отдавать деньги. Изучите вопрос, проверьте застройщика и предлагаемые им для подписи документы. В этом деле, как говорится, лучше семь раз отмерить…

Петр Кузнецов

Как сделать статус обманутого дольщика?

Контроль за средствами дольщиков станет жестче

Люди, которые пострадали от действий непорядочных застройщиков, могут получить статус обманутого дольщика, но такая возможность имеется не у каждого. О том, кто же именно имеет право на такой статус расскажет данная статья.

Контроль за средствами дольщиков станет жестчеЗакон и его предписания

Все отношения, которые возникают между участником и застройщиком после заключения договора долевого участия регламентируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве МКД и других объектов недвижимости», которому присвоен номер 214. Чтобы детально разобраться в законе, стоит понимать, кто же такой дольщик, а кто такой застройщик.

Итак, дольщик—это физическое или юридическое лицо, которое принимает участие в строительстве долевого характера и подписывает соответствующий договор, на основании которого он вносит оговоренную сумму денег на счет застройщика.

Застройщик—это юридическое лицо, в обязанности которого, входит постройка жилплощади, которая осуществляется за счет денег дольщика.

Теперь, когда все стало более или менее понятно, следует отметить, что застройщики очень часто не выполняют все предписания договора долевого участия, а это, в свою очередь, ведет к нарушению полномочий дольщика.

Именно для таких пострадавших дольщиков, в Российской Федерации существует специальный реестр, в которой вносятся все граждане, потерпевшие от поступков недобросовестного застройщика. Именно такой Реестр обманутых дольщиков, оказывает поддержку гражданам, которую осуществляет непосредственно само государство.

А все нюансы, которые возникают после обмана дольщиков, находятся под контролем, основанным Приказом Министерства регионального развития России No403, который вступил в силу 20 сентября 2013 года.

Ниже описаны ситуации, при которых «одураченный» гражданин, фигурирующий в долевом строительстве, может рассчитывать на особый статус, а именно статус обманутого дольщика:

  1. По решению властей региона все работы по воздвижению жилплощади долевого участия, не происходят в течение 9 месяцев.
  2. Многоквартирный дом перестал строиться, так как, решение об остановке стройки было принято органами местного управления, на основании того, что продолжение стройки невозможно по ряду определенных причин.

  3. Застройщик не передал дольщику во владение жилплощадь и задержка продолжается больше 9 месяцев.
  4. Построенное жилье не соответствует характеристикам, которые были указаны в проекте.
  5. Застройщик по официозным документам считается банкротом.
  6. Дольщик считается потерпевшим, и такое решение было вынесено судебным органом.

  7. Застройщик не имел право строить жилплощадь на той земле, на которой происходила стройка.
  8. Застройщик считается виновным по какому-либо уголовному делу и такое решение было вынесено судебным органом.
  9. Застройщик оказался мошенником и продавал одну и ту же квартиру, сразу нескольким людям.

    Следует отметить, что факт того, что мошенничеству было место быть, должен подтвердить судебный орган.

Статус обманутого дольщика и поэтапное описание его получения

Только лишь придерживаясь инструкции, которая будет представлена ниже, можно добиться статуса обманутого дольщика.

Для этого стоит пройти несколько этапов:

  • Этап первый. Конкретизировать действительно ли гражданин может претендовать на приобретение данного статуса;
  • Этап второй. Посетить органы власти в регионе проживания и подать заявление, которые заполняется по образцу, представленном Приказом Министерства регионального развития России No403. В заявлении должны быть полные инициалы заявителя (дольщика), его данные из паспорта, координаты места проживания и все имеющиеся контакты для связи. Также, обязательно нужно указать информацию о строящемся объекте— его адрес, этаж и номер квартиры, которую должен был получить дольщик. Далее, указать застройщика и его название фирмы, отметить число, в которое с ним заключился договор долевого участия, а также его номер. Также нужно указать квитанцию о том, что была внесена определенная сумма денег и число, в которое это произошло. И последнее — указать название органа власти, в которое предоставляется заявление;
  • Этап третий.

Собрать необходимые документы, среди которых обязательно должны быть:

  • Договор долевого участия;
  • Документ о том, что состоялся перевод определенной суммы денег застройщику;
  • Все предписания суда, которые выносились по данному вопросу, в том случае, если таковые имеются.

Обязательно необходимо сделать несколько копий перечисленных документов, так как, именно они будут предоставляться в органы власти для детального изучения.

Каждая ксерокопия документа должна быть заверена личной подписью заявителя.

  • Этап четвертый. Дождаться ответа от органа, в который подалось заявление. Как правило, он приходит спустя 20 дней, после обращения. Орган власти, который занимался изучением всех предоставленных документов, или откажет в присвоении положения обманутого дольщика, либо же предоставит его.

Кому может быть отклонено в просьбе

Как правило, существует всего три категории граждан, которые должны быть готовыми к получению отказа в присвоении статуса обманутого дольщика.

И это люди, которые:

  1. Являются гражданами иного государства.
  2. Предоставили не весь пакет документов в орган власти.
  3. Изложили недостоверные сведения и факты, касающиеся дела.

Что из себя представляет Госреестр дольщиков, которые пострадали от действий строительной компании

Реестр обманутых дольщиков, содержит в себе следующую информацию:

  1. Полностью прописанные инициалы дольщика. Место его жительства, контакты, по которым с ним можно связаться в случае возникновения вопросов, а также данные из паспорта.
  2. Информация об объекте долевого участия.
  3. Данные о застройщике.

  4. Информацию о том, что застройщик имеет право производить застройку на определенном участке земли.
  5. Информацию из договора об участие в строительстве долевого характера, который был заключён между участником и застройщиком.

  6. Информацию о том, в каком состоянии пребывает объект долевого участия на определенный момент времени.

Каковы привилегии для пострадавших участников долевого строительства, если они обретут соответствующий статус

Как только в Реестр обманутых дольщиков будут внесены все данные о недобросовестном застройщике и обманутого им гражданина, дольщик имеет право от государства получить определенную помощь.

Как именно будет поддерживать государство своих граждан? Это зависит от каждого контрактного случая, в котором огромное значение имеют различные факторы. Какую помощь оказать обманутым дольщикам, решает орган местного управления.

Ну, к примеру, помощь может выражаться в поддержке финансового характера для покупки земли для строительства жилплощади.

ВАЖНО !!! Чтобы государство предоставило в пользование участок земли для строительства недвижимости, обманутый дольщик не только должен получить статус, но и быть тем лицом, которое попадает под все критерии, отвечающие за потребность лучших жилищных условий.

 Конечно же, органы местного управления в первую очередь постараются связаться с застройщиком и сделать все возможное, чтобы строительство жилплощади, которая причитается дольщику, завершилось.

Также, если человек получает статус обманутого дольщика, то ему причитаются, так сказать, и другие «бонусы» от государства:

  • В случае, если человеку негде проживать, то власти предоставляют ему возможность жить в маневренном фонде региона;
  • В случае, если человек зарегистрирован в том же доме, где и другие обманутые дольщики, и их число достаточно велико, то местные органы власти будут привлекать инвестора, чтобы завершить стройку.

Как дольщику уйти от обмана

К сожалению, дольщиков обманывают не только застройщики, но и юристы, и даже власти.

К примеру, если дольщик отправляет письма в органы власти и пытается от них добиться хоть какой-то помощи в решении проблемы с недобросовестным застройщиком, то очень часто, в ответ на его просьбы приходит письмо о том, что была проведена проверка и застройщик соблюдает все правила. То есть, говоря проще, власти ссылаются на то, что все нормально и отвечают, что у них нет никаких привилегий, чтобы требовать от застройщика какой-либо компенсации.

ВАЖНО !!! Что касается юристов, к которым очень часто обращаются за помощью дольщики для решения проблем с застройщиком, то они тоже к сожалению, не очень чисты.

Конечно же, есть добропорядочные юристы, и чтобы их отличить от мошенников, следует в первую очередь, обращать внимание на его практику.

У хорошего юриста за спиной много лет именно судебной практики, и именно этот критерий, поможет воспользоваться услугами хорошего юриста.

Заключение

Каждый гражданин, который является дольщиком, то есть подписал с определенным застройщиком договор долевого участия, должен знать свои права.

Конечно же, в первую очередь, стоит серьезно отнестись к выбору компании, которая будет осуществлять стройку, ведь именно в нее потребуется вложить довольно серьезную сумму денег.

Поэтому, не стоит искать застройщика в социальных сетях, основываясь на отзывах других пользователей, ведь вполне возможно, что это так называемые «фейки». Только серьезным строительным компаниями можно доверять! А у них, как правило, есть свой сайт, где можно найти всю нужную информацию 2021.

Также, не стоит забывать, что получить статус обманутого дольщика можно лишь в том случае, если на руках будут все необходимые документы и судом будет установлен тот факт, что застройщик действительно нарушил права дольщика и не выполнил все свои обязательства, которые были оговорены в договоре долевого участия.

Госдума приняла закон об ужесточении контроля над средствами дольщиков

С 1 июля 2019 года все российские застройщики, привлекающие средства граждан, обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов [такая возможность появилась с 1 июля 2018 года]. По этой схеме дольщики передают средства не девелоперу, а банку, который замораживает деньги до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства по сдаче объекта. Финансировать проекты застройщики будут с помощью банковских кредитов.

Закон уточняет правила привлечения средств дольщиков в проекты, которые подразумевают строительство не одного конкретного дома, а комплексное развитие территорий.

Принятые нормы означают, что застройщик будет пропорционально распределять по всем домам затраты при освоении территории, это даст возможность снизить риски по незавершению строительства, пояснил ранее на заседании профильного комитета Госдумы замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

Помимо этого, устанавливаются особенности банкротства жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Закон запрещает создавать новые ЖСК из числа членов прежнего кооператива, чтобы подать на банкротство первичной организации. Солидарная ответственность бенефициаров застройщика за убытки, причиненные по их вине участникам долевого строительства, заменяется на субсидиарную.

В пояснительной записке к законопроекту говорится, что действующая сейчас солидарная ответственность увеличила риски криминализации отрасли.

Поправки ко второму чтению

Поправками, принятыми ко второму чтению документа, снижаются требования к опыту застройщиков жилья с 10 до 5 тыс. кв. м реализованных проектов, чтобы мелкие региональные строительные компании не потеряли право привлекать средства дольщиков на эскроу-счета. Также документом отменяется требование о контроле банком средств на спецсчете застройщика после сдачи дома в эксплуатацию.

Кроме того, ужесточается порядок проверок в области долевого строительства — исключается механизм плановых проверок застройщиков, чтобы недобросовестные компании не подгоняли результаты работы к очередному визиту органов государственного надзора.

А основания для внеплановых проверок, наоборот, расширяются.

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства — наделяется правом проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщиков с целью своевременного выявления неплатежеспособности.

Ко второму чтению депутаты дополнили документ нормой о защите дольщиков нежилых помещений при банкротстве застройщика. Отдельный пакет поправок касается упрощения финансирования Фонда дольщиков для достройки проблемных объектов долевого строительства.

Фонду дольщиков дается возможность сформировать дочернюю компанию-застройщика для того, чтобы те средства, которые закладываются в бюджет для достройки, имели инструментарий для использования, указал ранее глава комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

При этом фиксируется, что эта компания, также как и Фонд, будет подконтрольна Счетной палате, добавил парламентарий.

Кроме того, накануне второго чтения депутаты срочно подготовили поправку, которая даст возможность застройщикам, не останавливая продажи, страховать свои риски не в страховой компании, а в публичной компании — Фонде защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Принятие такой поправки было необходимо в связи с тем, что Центробанк исключил из перечня страховых компаний, которые имеют право страховать застройщиков, компанию «Респект».

По словам Николаева, это была самая крупная компания, которая занимала более 80% рынка этого вида страхования, и решение депутатов позволит избежать остановки продаж накануне новогоднего пика активности.

Застройщиков проверят на целевое использование средств граждан при строительстве жилья

98 процентов жилых домов в Москве возводятся сегодня в рамках закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (214-ФЗ), сообщил заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров.

По его словам, за последние три года ситуация в Москве в сфере строительства жилья с привлечением средств граждан стабилизировалась.

«Нам удалось ее выровнять благодаря тому, что продажа строящегося жилья в основе своей переведена в русло 214-ФЗ.

Да, у нас есть вопросы к объектам, строящимся жилищно-строительными кооперативами (ЖСК), в связи с тем, что они не попадают под наш надзор», — рассказал А.

Гончаров на совещании, посвященном взаимодействию столичного Стройкомплекса с федеральными и региональными правоохранительными органами по вопросу усиления контроля в области долевого строительства.

Он отметил, что к концу третьего квартала 2014 года объем средств граждан, вложенных в строительство жилья, составлял порядка 510 млрд рублей. К началу 2015 года, по оценке Москомстройинвеста, эта цифра может вырасти на 50 млрд рублей, так как уже в конце минувшего года шло массовое привлечение денежных средств граждан в строительство.

«Что нас тревожит как контрольный орган в свете осложнения экономической ситуации — это вероятность нецелевого использования денежных средств граждан и, как следствие, появления обманутых дольщиков», — добавил заместитель председателя Москомстройинвеста. Также он не исключил возможных попыток возврата отдельных застройщиков к серым схемам реализации квартир в обход 214-ФЗ и срыв сроков строительства объектов.

Чтобы не допустить данной ситуации, мэр Москвы Сергей Собянин поручил усилить контроль над целевым расходованием застройщиками денежных средств дольщиков.

В ходе проверок, которые проведет Москомстройинвест в 2015 году, этому вопросу будет уделено особое внимание, подчеркнул А. Гончаров.

В случае обнаружения серьезных нарушений действующего законодательства материалы по результатам проверок будут оперативно направляться в прокуратуру и правоохранительные органы.

Как сообщили в Москомстройинвесте, на 2015 год прокуратурой города Москвы согласовано проведение 69 плановых проверок. В прошлом году специалисты Комитета провели 162 проверки, из которых 64 плановых, 88 внеплановых и 10 совместно с прокуратурой.

Помощь в получении оперативной информации оказывают сотрудники городского Департамента региональной безопасности и противодействия коррупции и ГУ МВД России по городу Москве. Представители этих ведомств в ходе совещания подтвердили готовность оперативно рассматривать запросы Комитета, оценивать предоставляемые им документы и при необходимости организовывать дополнительные проверки.

Москомстройинвест и Управление федеральной налоговой службы (УФНС) России по г. Москве намерены разработать механизм обмена информацией, который даст дополнительные возможности контроля целевого расходования средств дольщиков. «Одной из таких возможностей могло бы стать участие наших специалистов в налоговых проверках», — пояснил А. Гончаров.

По итогам совещания было решено передать в УФНС России по г. Москве перечень застройщиков, привлекающих денежные средства граждан, включая ЖСК, для проработки вопроса перевода их в Межрайонную инспекцию Федеральной налоговой службы России № 45 по г. Москве (в инспекции состоят на учете строительные организации).

Напомним, приобретать квартиры в домах, строительство которых еще не завершено, необходимо только на основании договоров долевого участия (ДДУ), которые заключаются с компанией-застройщиком.

Если компания заключает с гражданами ДДУ согласно 214-ФЗ, деятельность застройщика можно проконтролировать.

Важно и то, что соинвесторы оплачивают такие договоры только после государственной регистрации документа.

Кроме того, дольщики должны удостовериться, что строительная организация имеет зарегистрированное право на земельный участок и разрешение на строительство объекта.

В случае долевого строительства ЖСК и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) надзорные органы не могут проверить целевое использование средств.

А значит, граждане-соинвесторы не имеют гарантированной защиты прав и законных интересов как участники долевого строительства, поскольку деятельность кооперативов регулируется положениями Жилищного кодекса и федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» (215-ФЗ).

Эти документы позволяют ЖСК и ЖНК собирать со своих членов деньги под строительство или приобретение прав на строящиеся объекты, не имея ни прав на земельный участок, ни разрешения на строительство. Информация о том, как не стать обманутыми дольщиками, здесь.

Информационная служба портала

Риски счетов эскроу: для дольщика – надуманные, для строителей — реальные

16.07.2019

С 1 июля 2019 года в нашей стране заработал новый механизм финансирования жилищного строительства – вместо традиционного долевого застройщики должны перейти к проектному с использованием счетов эскроу.

Когда соответствующий закон принимался, многие эксперты уверенно утверждали, что теперь наступит «золотой век» и все заинтересованные стороны процесса наконец получат сбалансированные и гарантированные права и обязанности.

Однако не всегда лучшие надежды воплощаются в жизнь наиболее эффективным способом. Давайте попробуем разобраться – что же получат и потеряют дольщики, застройщики и подрядчики после вступления закона в силу?

По плану всё должно быть очень просто. Застройщики стройными рядами переходят на систему проектного финансирования, дольщики защищены, и никаких проблем больше не будет, а проблемные дома достроят.

Картина, конечно, красивая, но не очень реалистичная. Ибо бывают ситуации, когда норма права есть, а регулирования – нет. Судя по всему, с введением изменений в Закон о банкротстве и Закон о долевом строительстве именно это и случилось.

Да, Закон о банкротстве предусматривает возможность завершения строительства объекта уже в процедуре конкурсного производства, но вопросов к способу реализации этой возможности — масса.

Начнём с самого простого вопроса: кто будет финансировать завершение строительства? Ответ, казалось бы, известен: Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства и/или иная организация.

Давайте посмотрим — как это работает.

Итак, суд выносит решение о признании застройщика банкротом. Конкурсный управляющий направляет в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства заявление о согласовании финансирования завершения строительства.

И тут выясняется, что Фонд при вынесении заключения о целесообразности (или нецелесообразности) финансирования строительства учитывает множество факторов: степень готовности объекта незавершенного строительства, размер предоставляемых денежных средств и сроки, необходимые для завершения строительства объекта незавершенного строительства, количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, предусматривающих передачу жилых помещений, а также количество необремененных правами третьих лиц жилых и нежилых помещений в объекте незавершенного строительства. Говоря проще – могут дать, а могут и не дать.

Теперь предположим, что Фонд дал заключение о целесообразности финансирования завершения строительства. Тогда возможны два варианта развития ситуации: 1. средства выделяются непосредственно из Компенсационного фонда;

2. выдается целевой займ (кредит) Фондом или иной организацией.

Такие целевые займы могут быть обеспечены залогом объектов незавершенного строительства и земельных участков (прав на земельные участки).

Необходимо отметить, что возврат подобного целевого кредита погашается в составе третьей очереди текущих платежей, то есть фактически это обязательство имеет абсолютный приоритет. И тут уже возникает проблема с тем, что текущие обязательства должника раздуваются до немыслимых размеров, сводя практически к нулю вероятность погашения требований кредиторов, не участвующих в строительстве.

  • Если застройщик работает по системе проектного финансирования, то денежные средства по таким кредитам он, скорее всего, сможет возвратить только после сдачи дома в эксплуатацию или после наступления иного условия, которое является «ключом» к раскрытию счетов эскроу.
  • Заметим, что системная регламентация порядка выдачи таких кредитов также пока отсутствует.
  • Генподрядчик: надежда только на себя
  • Пришла пора рассмотреть судьбу следующего участника процесса – генерального подрядчика.
  • Возникает логичный вопрос – что ему делать в подобной ситуации?

Если ранее не был заявлен отказ от исполнения договора, а деньги на завершение строительства были выделены — можно однозначно рекомендовать: продолжайте работать. Все обязательства, которые возникнут у застройщика по отношению к генеральному подрядчику в ходе конкурсного производства, будут выполнены.

Это обеспечивается тем, что средства на завершение мероприятий по строительству аккумулируются на отдельном специальном счете застройщика.

Он не имеет отношения к основному счету, из средств которого проходит гашение иных обязательств из реестра текущих платежей и реестра требований кредиторов.

Операции по этому счету проводятся исключительно по распоряжению конкурсного управляющего и исключительно для расчетов по текущим обязательствам, связанным с завершением строительства.

А вот если перед генеральным подрядчиком уже имеется задолженность, ситуация представляется гораздо более печальной. Эта задолженность (в зависимости от даты возникновения) будет признана реестровой или текущей, и если надежда на погашение текущей задолженности имеется, то для реестровой – это крайне маловероятно.

Помимо этого, стоит учитывать интервал (пусть и относительно небольшой) между признанием застройщика банкротом и получением денег на завершение строительства, когда генеральный подрядчик остается в весьма неловком положении.

Генеральному подрядчику предстоит сделать весьма непростой выбор – остаться по сути «ни с чем», или рискнуть и продолжать выполнять работы в процедуре банкротства, и за выполненные работы именно в этом периоде получить оплату.

Так что подрядчикам можно посоветовать одно – очень внимательно следить за оплатой выполненных работ и не допускать серьезных кассовых разрывов. Иначе погашать их придется, скорее всего, за собственный счет.

Эскроу-дольщику бояться нечего?

Кто же больше всего выиграл в результате смены механизма финансирования?

Ответ очевиден — это потенциальные владельцы недвижимости. Вот у них есть и подлинная защита, и гарантии.

  В случае, если они заключили договор с использованием счета эскроу, а потом отказались от получения помещения, им возвращаются деньги со счета.

Если же они потребовали передачи объекта недвижимости – то деньги со счета эскроу не дойдут до застройщика до тех пор, пока дом не сдадут в эксплуатацию.

Эта уверенность опирается на крайне жесткую и категоричную формулировку норм о счете эскроу в Гражданском кодексе: права на денежные средства, расположенные на таком счете, до наступления основания для раскрытия счета эскроу принадлежат депоненту (покупателю).

При такой высокой степени конкретизации угроза списания денег со счета эскроу до наступления основания для его раскрытия, например, из-за долгов застройщика надумана.

  Такого рода операции не предусмотрены ни прямо — нормой закона, ни косвенно – целью, заложенной в этот механизм защиты наиболее уязвимого участника отношений в области строительства – физического лица — непрофессионального инвестора.

Заметим, что вопреки бытующему мнению, которое стало предметом беспокойства потенциальных приобретателей квартир, типовые договоры, расположенные в публичном доступе, например, типовой договор счета эскроу Сбербанка —  не предусматривают возможности списания денежных средств со счета эскроу до события, являющегося основанием для его раскрытия, о чем прямо говорят пп. 2.4 и 3 общих условий такого договора.

При детальном разборе типового договора мы видим, что до введения дома в эксплуатацию (т. е.

наступления основания раскрытия счета эскроу) могут быть совершены только следующие операции с денежными средствами — возврат депоненту в связи с расторжением договора и возврат ошибочно перечисленных сумм.

После введения дома в эксплуатацию деньги либо перечисляются на расчетный счет застройщика (если у него не имеется задолженности перед банком), либо идут в счет погашения ссудной задолженности по кредиту, открытому в том же банке, что и счета эскроу.

В заключение подчеркнем, что часть законов прямо запрещают обращение взыскания на денежные средства, расположенные на счетах эскроу – например, Закон об исполнительном производстве.

Анна Сулима, юрист, правовое бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры»

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *