Перед открытием Крымского моста и сразу после него цены на «вторичке» в Крыму в среднем поднялись до 13% — но теперь начали немного остывать, рассказывает генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
Вторичка, замороженная летом
«Тем не менее, по сравнению с августом прошлого года мы видим определенный прирост. На вторичном рынке рост цены квадратного метра за год составляет по разным населенным пунктам от 0,7% до 5,2%, средней цены квартиры – от 3,6% до 7,5%»,- отмечает эксперт.
Эльвина Бахранова, генеральный директор офиса «В Ялте» сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ» также отмечает, что самая высокая стоимость квадратного метра характерна для недвижимости в Ялте и близлежащих посёлках. Симферополь и Севастополь примерно в одной цене, за городом и дальше цены спадают.
По ее словам, в Ялте достаточно большой выбор предложений, рынок недвижимости перенасыщен настолько, что цены не растут даже летом, но есть продавцы, которые даже в этих условиях, надеясь, что открытие моста увеличит трафик покупателей, подняли цены, хотя большинство продацов в Ялте наоборот пришли к более рыночным ценам, т.е. снизив их.
По данным «Миэль», средняя стоимость кв. м в Ялте — 80 тыс. руб.
По словам Ирины Филатовой, эксперта портала недвижимости Domofond.ru, основной рост цен произошел уже в ожидании открытия моста, однако эта динамика была неравномерной.
В Севастополе и Симферополе прошлым летом цены на вторичном рынке были значительно ниже. В июне 2017 года квадратный метр в Севастополе стоил 81 267 руб. (годовой рост составил 4,5%), а в Симферополе 68 175 руб. (рост 5,6%).
При этом в Белогорске и Евпатории цены, напротив, снизились.
Как отмечает Филатова, уже в июне 2018 цены на вторичную недвижимость в Севастополе пошли медленно вверх: в мае 2018 года за квадратный метр просили 84 194 руб., а в июне уже 84 906 руб. Таким образом, рост составил 0,8%. В Симферополе стоимость практически не изменилась (+0,1%).
Изменение среднемесячных цен (июнь 2017-го к июню 2018-го) по городам выглядит следующим образом:
Как рассказывает Ирина Филатова, цена за квадрат в мае составила 71 906 руб., а в июне – 72 002 руб. А вот с начала года квадрат подорожал значительно – на 2,9% в Севастополе (в январе 2018 года стоимость составляла 82 525 руб.) и на 1,5% в Симферополе (январская цена 70 909 руб.).
Тем не менее, на рынке вторичного жилья в Крыму все-таки наблюдается снижение спроса, о чем говорит и тот факт, что многие продавцы пересматривают стоимость своих квартир в сторону уменьшения. Сказывается и то, что многие покупатели не хотят рисковать при покупке вторичной недвижимости в Крыму с «украинским прошлым», а предпочитают вкладываться в квадратные метры в новых домах.
По словам Ирины Филатовой, интерес покупателей в Крыму отчасти перешел на новостройки: «Во-первых, возможно это связано с тем, что статус квартир, которые продаются по ДДУ, кажется покупателям более ясным, а юридические риски – ниже, чем на вторичном рынке. Во-вторых, прошла волна инвестиционных покупок: сейчас купить вторичку «за копейки», чтобы выгодно перепродать ее через год-два, уже невозможно».
«Первичка», растущая на бумаге
Если верить статистике, в Крыму и Севастополе продолжается строительный бум, в том числе на и на рынке жилья. Растут как объемы строительства, так и количество зарегистрированных сделок.
В первом полугодии объемы введенного в эксплуатацию жилья в Крыму выросли в 2,5 раза, а в Севастополе – в 4,5 раза по сравнению с тем же периодом 2017 года. За те же шесть месяцев 2018-го в Крыму и Севастополе Росреестр зарегистрировал 2758 ДДУ.
По словам Ирины Филатовой, если мы сравним эти цифры с прошлогодними, то увидим, что в этом году число договоров долевого участия выросло в 2,5 раза, по сравнению с 2017-м.
Однако статистика ориентируется на данные регистрации объектов недвижимости, и здесь есть любопытная особенность: количество сданных в эксплуатацию индивидуальных жилых домов в первом полугодии 2018 года в несколько раз превышает число сданных многоквартирников.
Эксперты связывают это с продленной, но скоро опять истекающей дачной амнистией: владельцы домов на садовых участках, построенных в последние несколько лет, спешат их легализовать по упрощенной схеме. Поэтому официальный «строительный бум» может оказаться преимущественно бумажным.
Что же касается, цен, то по словам Павла Луценко, по новостройкам судить о тенденциях сложнее.
«Здесь цены зависят не только от рыночной конъюнктуры, но и от стадии готовности проектов: если готовность большинства новостроек растет, растет и средняя цена, и наоборот, если на рынок выходят новостройки с более низкими, чем средние по рынку, ценами на котловане, то падает и средняя цена по городу», -отмечает эксперт.
Из таблицы видим, что за год Ялта и Евпатория сделали ценовой рывок, другие города выросли умеренно, а в Феодосии цена квадратного метра даже немного просела.
Как отмечает, Александр Трухин, коммерческий директор симферопольского офиса «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», сейчас в Симферополе идет активное строительство трёх крупных жилых комплексов (жилые кварталы) и достаточное количество комплексов из 2-3 домов. «Цены стартуют в среднем от 50 тысяч рублей за 1 кв.м., элитное жилье — от 75 тысяч рублей за 1 кв.м. Стоимость зависит от этапа строительства», — отмечает он.
Что же касается Севастополя, то по данным АН «Мультидом», стоимость квартир на первичном рынке с начала года выросла на 4,1%, хотя в некоторых районах города и наблюдалось разнонаправленная динамика цен. По словам аналитиков, небольшое снижение цен скорее всего связано с большим количеством предложений на рынке новостроек, например в Камышах и в районе Казачья бухта.
Источник: АН «Мультидом»
Разнонаправленная динамика в ценах на первичную недвижимость наблюдается не только в городе Севастополе, но и на рынке новостроек Симферополя, Феодосии и в других крымских городах и поселках Крыма. Возможно, это связано не только с большим количеством предложений, но и с падением спроса на крымские квадратные метры жилья.
Мост принес стагнацию
- Рассуждая о спросе на крымскую недвижимость, риэлторы заявляют, что с начала года он стабильно растёт: «Интерес к полуострову возрастает, россияне все активней задумываются и вкладывают средства для приобретения недвижимости на побережье», — отмечает Бахранова.
- Вместе с тем, по словам экспертов «Avito Недвижимость», которые проанализировали рынок покупки и аренды квартир в Крыму и на Кубани, интерес к крымской недвижимости упал в среднем на треть.
- По данным «Avito Недвижимость», в первом полугодии 2018 года спрос (под ним аналитики понимают переход пользователя к действиям «показать номер» или «адрес электронной почты» в объявлении) на покупку квартир в Крыму снизился по сравнению с тем же периодом 2017-го на 27%, в сравнении с январем — на 14%.
Гендиректор севастопольского АН «Мультидом» Наталья Массальская парирует: возможно это связано с падением интереса пользователей к самому ресурсу «Avito Недвижимость» — но никак не к недвижимости Крыма и Севастополя. По ее словам, падения спроса на недвижимость Севастополя этим летом не наблюдается, просмотры и сделки идут как прошлым летом.
«Проанализировав июль 2017 и июль 2018 года, мы пришли к выводу, что количество сделок по итогам этих летних месяцев осталось одинаковым», — отмечает она. Рост цен на недвижимость этим летом колеблется в пределах 4-5%, что позволяет говорить о наличии спроса.
Фактические сделки иногда происходят по цене на 10% ниже от заявленной стоимости, но в основном это связано с не очень ликвидными объектами, рассказывает Наталья Массальская.
Однако падение спроса на крымскую недвижимость этим летом фиксируют и эксперты портала Domofond.ru.
Возможно расхождение в цифрах между экспертами интернет-порталов и риэлторами, заключается в том что одни фиксируют, сколько раз пользователи кликнули на «показать номер» в объявлении, а другие пытаются своими заявлениями подогреть рынок. Кто прав, покажет количество зарегистрированных сделок по итогам этого лета.
Laktoza
Марина Денискина, руководитель компании «Вереск Групп», объясняет падение спроса тем, что в Крыму новых площадок под застройку нет: везде ограничения по застройке.
«Многие российские застройщики хотят начать там строить, но не могут найти проекты с документацией, их нет, — поясняет Денискина. — Получить документы почти невозможно из-за отсутствия сложившейся градостроительной политики, которая сейчас обсуждается с непосредственным участием федеральной власти.
Все ждут утверждения генпланов и правил землепользования и застройки. Рабочая схема развития сейчас: строить по инвестконтрактам, создавая инфраструктуру для полуострова», -отмечает директор «Вереск Групп».
Ипотечная подпорка
Принято считать, что из-за отсутствия в Крыму крупных российских банков на полуострове нет конкурентоспособных и привлекательных предложений по ипотеке. Отчасти это так, но с 2014 года в Крыму и Севастополе резко выросло число чиновников и военных.
Например, если при Украине администрация Севастополя составляла 700 человек, то теперь – более 2500, и среди ее сотрудников появилось огромное число иногородних. А для чиновников и военных у крымских банков условия по ипотеке – уже вполне привлекательные.
- Поэтому если с весны 2014 года основными покупателями крымской недвижимости были жители Москвы, Питера и северных регионов, то сегодня благодаря ипотечным программам, в том числе ипотеке с госучастием, становится все больше покупателей среди государевых слуг.
- По словам Натальи Массальской, сегодня на увеличения спроса на недвижимость в Крыму во многом большую роль играет доступная ипотека, а также совместные программы банков и застройщиков.
- «В этом году мы зафиксировали в июле больше сделок с участием ипотеки, а из-за нее процесс оформления сделки немного увеличивается, поэтому часть июльских сделок мы перенесли на август, и поэтому получилось одинаковое количество сделок, хотя по факту их было больше», — комментирует Наталья Массальская.
Но цены на рынке ипотека тоже в целом не разогревает, и прогнозы их роста после открытия моста на 30% сейчас вспоминаются с улыбкой. Ипотека стала скорее подпоркой для цен недвижимость, чем драйвером их роста.
По данным на 1 августа 2018 года, цены на недвижимость по сравнению с прошлым летом продолжают незначительный рост, на вторичном рынке он составил 5%, а на новостройки варьируется в пределах 3-4%. Но все это – точечно.
При этом адекватное большинство продавцов даже в Ялте и в Севастополе торгуется, делая скидку до 10% от первоначальной стоимости квартиры. Охладил ожидания и вице-премьер Крыма Виталий Нахлупин, по словам которого, цены на жилье в Крыму не будут расти как минимум до весны 2019 года.
Сказывается и общероссийский кризис. Денег у россиян становится все меньше, а стоимость жилья во многих регионах РФ в несколько раз ниже, чем в Крыму, и даже продав у себя в регионе квартиру, без накоплений или ипотеки вряд ли получится купить квартиру у моря.
Уже очевидно, что надежды держателей метров и соток на Крымский мост не оправдываются: мост увеличил трафик отдыхающих — но не инвесторов.
Все, кто хотел купить недвижимость, уже давно прибыли в Крым самолетом или через паромную переправу: когда намерения столь серьезны, способ передвижения не имеет значения.
Многие местные продавцы этого еще не поняли, но через год поймут наверняка. И вот тогда мы увидим реальные цены.
В крыму рекордно вырос спрос на недвижимость
Несмотря на коронавирус, москвичи и питерцы раскупают в Крыму и Севастополе недвижимость – от бюджетных «однушек» до элитных коттеджей.
Кроме того, рост курса доллара и евро на фоне экономического кризиса заставляет и самих крымчан инвестировать накопления в недвижимость. Цены на квадратные метры у моря продолжают расти.
При этом из-за монополизма местных застройщиков качество жилья не улучшается.
Россияне в этом году стали чаще приобретать жильё в других регионах страны: по некоторым направлениям спрос вырос в 2–3 раза. Тенденцию фиксирует ряд федеральных сервисов по продаже и аренде недвижимости. Наибольшей популярностью ожидаемо пользуются Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Краснодарский край и Крым.
На полуостров, по данным Росстата, ежегодно переезжают около 50 тысяч россиян из других регионов, охотнее всего – с севера.
В последние полгода к ним добавились москвичи и питерцы, которые приобретают недвижимость на фоне коронавируса – переживать самоизоляцию гораздо приятнее на берегу моря, чем в мегаполисе.
Риелторские компании Крыма говорят о невиданном повышении спроса на жильё с июля – августа после отмены жёстких ограничительных мер на полуострове.
– В июле и августе активно шли продажи. Всё бюджетное жилье на ЮБК стоимостью до 4 млн рублей было раскуплено ещё летом. В данный момент много заявок на такие варианты, но мы не можем практически ничего найти клиенту, – рассказывает риелтор агентства недвижимости «Ялта Партнёр» Алексей Игнатенко.
Уходящий год стал рекордным не только по числу сделок с бюджетными вариантами, но и с элитной недвижимостью. Представитель компании Continent Group Максим Тарасов добавляет, что за шесть лет работы на рынке Крыма не видел спроса на жильё больше, чем в последние два месяца.
Активнее всего раскупают квартиры в Севастополе, Симферополе, Евпатории и городах на южном берегу Крыма, особенно в Ялте.
Эксперт отмечает, что на ситуацию повлияло несколько факторов.
— Первый – резкое сокращение хороших предложений по недвижимости. Из-за этого люди быстрее принимают решение о покупке. Второй – сильно начал скакать курс рубля, и люди, боясь потерять накопления, начали перекладывать всё в недвижимость.
Третий – закончились новостройки. После того как снизили ипотечную ставку в два раза, все, кто находился на стадии принятия решения, разгребли у застройщиков квартиры до 6 млн рублей.
Рынок новостроек Севастополя, например, за год распродался процентов на 70, – поясняет Тарасов.
Уходящий год стал для Крыма рекордным не только по числу сделок с бюджетными вариантами, но и с элитной недвижимостью. short_voyage/Shutterstock
Крым наравне с Калмыкией и Дагестаном – один из регионов-аутсайдеров по доступности ипотеки. Это связано с низкими и традиционно «серыми» зарплатами населения на фоне высокой стоимости жилья.
Местным жителям, по данным Росстата и Банка России, нужно копить на первоначальный взнос более 30 месяцев. Для сравнения: в среднем по России – 21 месяц.
В итоге крымчане могут позволить себе лишь наиболее бюджетные варианты в ипотеку.
– Роста доходов в Крыму не произошло, но ипотеку стали брать чаще благодаря льготной ставке в 6,5 процента. Крымчане сейчас рассматривают покупку квартиры как способ сохранить рублёвые накопления, – отмечает директор Института экономики и управления Крымского федерального университета имени В. И. Вернадского Виктор Реутов.
Жильё активно строится, но его всё равно не хватает
На полуострове фиксируется острый дефицит жилья, прежде всего бюджетного. В 2019 году застройщики сдали в Крыму 57 многоквартирных домов, это около 780 тыс. кв. метров жилья. Как сообщает Крымстат, примерно такой же объём ежегодно вводится в эксплуатацию, начиная с 2017 года.
Всего в республике за период с 2014 по 2019 год было построено более 3,56 млн кв. метров жилья. Больше всего новых многоэтажек вырастает на ЮБК, в Симферополе, Феодосии и Керчи.
Озвученные цифры не учитывают территорию города федерального значения Севастополя, который в прошлом году ввёл фантастические 570 тыс. кв. метров.
Несмотря на это, Крым до целевых показателей нацпроекта «Жильё и городская среда» всё равно не дотягивает.
В конце 2019 года республиканские власти даже просили Минстрой РФ пересмотреть план и снизить его хотя бы на треть: с 1,031 млн кв. метров запланированного к вводу в 2020 году жилья до 750 тыс. кв. метров.
Для сравнения: в самый лучший советский период в Крыму вводилось в эксплуатацию 950 тыс. «квадратов» жилья в год.
Вице-премьер Крыма Евгений Кабанов назвал плановые показатели Минстроя практически невыполнимыми с учётом отмены долевого строительства и перевода объектов на проектное софинансирование через эскроу-счета.
Проблема наслаивается на отсутствие конкуренции на банковском рынке, в результате чего застройщики вынуждены либо брать займы у банков под высокие проценты, либо рассчитывать на свои средства, а это могут позволить себе только крупные компании.
Но и запланированных объёмов в 750 тыс. кв. метров для полуострова недостаточно, особенно учитывая то, что в первом полугодии 2020 года объёмы ввода жилья в эксплуатацию в Крыму снизились на 54 процента.
Прежде всего, это связано с ограничительными мерами из-за пандемии коронавируса – на некоторое время республиканские власти приостановили работу застройщиков и запретили въезд на полуостров строителей-вахтовиков.
- Есть ещё одна проблема: в Крыму катастрофически мало свободной земли, особенно с подведёнными коммуникациями, которые застройщику прокладывать зачастую невыгодно.
- Как рассказывает председатель Ассоциации предпринимателей Республики Крым и города Севастополя, директор «МЖК-СтройКрым» Иван Хуторной, его партнёрам из Перми пришлось отказаться от идеи строительства нового микрорайона в посёлке Зуя в Белогорском районе Крыма из-за дороговизны подведения сетей электроснабжения.
- Главная проблема в Крыму – нехватка свободной земли, особенно с подведёнными коммуникациями. caHek2x//Shutterstock
Наибольший дефицит свободных площадей – на южном берегу Крыма, где одновременно самая дорогая земля в регионе. В Ялте стоимость сотки достигает рекордных 975 тыс. рублей. Это дороже, чем в Сочи и Санкт-Петербурге.
– В Ялте очень мало места, а земля очень дорогая. Сейчас же по российским нормативам нужно построить кроме самого дома паркинги и инфраструктуру. Из-за этого в самой Ялте новостроек практически нет, – отмечает Алексей Игнатенко.
Цены продолжат расти
Пропорционально с увеличением спроса начали расти и цены на жильё. По данным федерального портала недвижимости «Росриэлт», стоимость квартиры в Ялте за год выросла на 17 процентов и приблизилась к московским Химкам и Одинцово – один «квадрат» в курортной столице Крыма стоит на уровне 140 тыс. рублей.
Чуть дешевле в соседней Алуште (106 тыс. рублей) и Севастополе (99 тыс. рублей). За 80 тыс. рублей можно купить квадратный метр в Симферополе. Самое бюджетное жильё на полуострове в Бахчисарае – около 52 тыс. рублей. Дешевле разве что на севере региона.
Это объясняется низкими зарплатами, удалением от моря и близостью химпрома.
Аналитики компании Restate.ru называют ещё более впечатляющие цифры: Ялта поднялась в цене на 23 %, Алушта – на 31 %, Севастополь – на 10 %. Местные риелторы говорят о росте на 20-25 % с начала года.
— Сегодня рынок даёт очень хороший прирост. Если купить квартиру сейчас за 5 млн, то буквально через полгода её можно продать за 6 млн рублей. Например, в Севастополе до карантина средняя стоимость однокомнатной квартиры в сданном доме без ремонта была на уровне 4 млн рублей, сегодня уже 5 млн рублей, – отмечает Максим Тарасов.
При этом речь идёт в основном о вторичном рынке. Новостройки не так активно растут в цене, уверяет Виктор Реутов. Наибольший скачок роста был полтора года назад в среднем с 50–65 тыс. рублей за квадратный метр до 75–85 тыс. рублей. Это было связано с отменой долевого строительства и перехода на другой тип финансирования.
«Нужно понимать ещё одну особенность крымского рынка – у нас много продавцов с Украины, которые продают за доллары. И цена их квартир зависит от курса. Если курс был 65, а потом прыгнул до 80, то и цена пропорционально выросла».
Алексей Игнатенкориелтор АН «Ялта Партнёр»
Цены, по мнению экспертов, продолжат расти и в дальнейшем. Новых предложений на рынке практически не появляется, а существующие новостройки распроданы на 70 процентов. По прогнозам, стоимость вырастет в течение следующего года ещё примерно на 15 процентов.
Подводные камни рынка
Приезжающие с материка россияне не знают конъюнктуру рынка, говорит Алексей Игнатенко. Например, они часто хотят квартиры в новых домах на первой линии в Ялте и Алуште, хотя это нереально – там можно купить разве что «сталинки» и «хрущёвки», часто зданиям по 100–130 лет. В старых домах не редки незаконные перепланировки и пристройки у первых этажей с «самозахватами» земли.
В Крыму довольно много и проблемных новых объектов – на 2019 год таких многоэтажных домов было около 40. Речь чаще всего идёт о превышении этажности и отсутствии разрешений на начало строительства. По данным федерального автономного учреждения «РосКапстрой», подведомственного Минстрою РФ, Крым – один из лидеров по количеству самостроев.
Ещё одна крымская проблема – невысокое качество жилья. Сергей Мальгавко/ТАСС
Известное имя местной компании-застройщика не всегда является гарантией качества. По объёму ввода жилья за 2019 год в Крыму лидируют такие крупные застройщики, как «Монолит», СКГ, «Карбон», ГК «Владоград» и СК «Консоль-строй ЛТД».
Три первых компании занимают более 70 процентов рынка.
При этом по потребительским качествам ЖК, согласно оценке Единого ресурса застройщиков, «Монолит» находится на третьем месте, «Карбон» на четвёртом, «Владоград» на шестом, а СКГ и «Консоль» занимают соответственно восьмую и девятую позиции.
– Тот случай, когда между объёмом ввода жилья и его качеством знак равенства не стоит.
Зачем делать хорошо, когда конкуренции нет? Крупнейшие застройщики у нас провластные – это не секрет, получение земли под застройку им облегчено.
Новым компаниям, даже крупнейшим российским застройщикам, получить разрешение на стройку крайне сложно. Вернее, можно, но где-нибудь в Черноморском, но для кого там строить без платёжеспособного спроса? – говорит Иван Хуторной.
Симферополь
Недвижимость в Крыму: цены растут, спрос падает | Статьи по теме "Новостройки" на портале недвижимости Move.ru
С момента присоединения Крыма к России цены на недвижимость на полуострове выросли в 2-3 раза. Местные аналитики делают разные прогнозы. Одни считают, что спустя пару лет стоимость снизится до среднематериковой. Другие, что после постройки моста туда хлынет поток туристов и инвесторов, в результате чего цены достигнут, а то и превысят московские и сочинские.
Некоторые специалисты заявляют, что ажиотаж вокруг крымской недвижимости постепенно спадает. Вначале 2015 года цены в Армянске, Евпатории, Ялте и других городах упали на 15 процентов. Причина – низкий спрос, а точнее – его полное отсутствие.
Приобрести жилье, стоимостью минимум 40 тысяч долларов, с зарплатой в 10-15 тысяч рублей местным жителям не по карману. Почему произошел резкий скачек цен? На время переходного периода в Крым отправлялись в командировку специалисты, для которых либо снимали и покупали квартиры по установленным расценкам, либо частично компенсировали стоимость.
Что касается самих крымчан, им пришлось искать более дешевые варианты, возвращаться домой в села или снимать жилье по 2-3 семьи.«Рынок первичной и вторичной недвижимости, особенно загородной, начал приходить в упадок. Дома в селах и поселках перестали пользоваться спросом.
Обеспеченных покупателей также не интересуют объекты, расположенные в курортных зонах, где полностью отсутствует инфраструктура. При этом удивляет завышенные цены и ожидания продавцов.
Если сравнивать жилье Краснодарского края и Крыма, в первом случае оно более привлекательно, так как стоимость на недвижимость при равных зарплатах отличается минимум в два-три раза. Что уже говорить о Сочи, где цены только растут и будут расти» – в свою очередь отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.Новая эпоха цен в Крыму
Летом 2014 года цены на недвижимость увеличились на 45 % и не прекращали расти до начала 2015 года. Однако феврале текущего мы наблюдали резкое падение. Средняя стоимость квадратного метра на вторичке составляла чуть более 1300 долларов. Для сравнений, в 2013 году в Симферополе 1 м. кв. стоил в пределах 850-950 долларов.
Следует отметить, что количество продаваемых объектов также не изменилось и держится в районе 5 тысяч. По существующей информации, во втором квартале 2015 года в Симферополе цены на однокомнатные квартиры составляли 1363 доллара за квадратный метр, двухкомнатные – 1348, трехкомнатные – 952. Дома оценивались в 1250 доллара/ кв. м.
Есть совершенно другие, менее оптимистичные данные. Наталья Массальская, директор агентства «Мультидом», утверждает, что не все так радужно и снижение цен наблюдается только на первичном рынке. Что касается вторичного, то владельцы недвижимости до сих пор пытаются продать как можно дороже свое жилье.
Кстати, некоторые квартиры подолгу простаивают пустыми, так как ни снять, ни купить за такую цену никто не стремится. Пока в Крыму будет привязка к доллару, говорить о снижении стоимости нельзя. Можно даже утверждать, что скачек курса привел к повышению.
Так, в некоторых крупных городах, в том числе и в Симферополе, Севастополе, средняя стоимость незначительно увеличилась. Исключением является Керчь и Феодосия, где наблюдалось незначительное колебание (плюс-минус один процент). Инвестировать в крымскую недвижимость, особенно в столь нестабильное для мировой экономики время, никто не спешит.
Кроме необоснованно высоких цен и плохо развитой инфраструктуры, потенциальных покупателей отпугивает и плохое состояние коммуникаций, отсутствие связи с материком.
Цены росли, спрос падал
Резкий скачек наблюдался летом 2014 года, в некоторых городах – весной, сразу же после проведения референдума. Как только Крым вошел в состав России, появился интерес со стороны россиян. Еще бы, недвижимость стоила копейки, особенно если сравнивать с Сочи и другими дорогими курортными городами.
Воспользовавшись случаем, владельцы стали поднимать цены, ориентируясь не на достаток местных жителей, а просто желая заработать как можно больше. Пик пришелся на август. Летом однокомнатная квартира, стоившая до этого 40 тысяч, продавалась минимум за 56 тысяч.
Немного лучше ситуация была на рынке первичной недвижимости, летом 2014 года стоимость квадратного метра выросла всего на 10-15 %. Вопреки ожиданию владельцев крымского жилья, сразу после скачка цен инвесторы престали рассматривать недвижимость полуострова.
Немаловажную роль сыграло и отсутствие возможности регистрации сделки, так как существующий украинский реестр прав был заблокирован. Крымчанам пришлось заниматься переоформлением документов, а на это потребовалось немало времени и усилий. Если говорить о местных жителях, только единицы могут себе позволить приобрести квартиры.
При этом и они предпочитают переждать, пока построят мост и спадет стоимость. Взять кредит или ипотеку жителям полуострова банально нет возможности, поэтому внутренний спрос сразу же упал. Средняя заработная плата по Крыму составляет 10-15 тысяч рублей. Продукты и товары также подорожали в среднем на 17 %, так как возникли трудности с доставкой.
Строительные компании Крыма
Первичная недвижимость на данный момент переживает не самые лучшие времена. Строительные компании полуострова затрудняются предсказать, что их ожидает. Крупные застройщики не замораживают объекты, но и не спешат разрабатывать новые.
Ранее здесь работали группа «Консоль», ООО «Интерстрой», группа «Парангон», «Карбон», «Севастопольстрой» и другие. Трудности возникают и с денежными операциями. Некоторые из строительных компаний уже перешли на рубли, другие не спешат отказываться от валюты (около 20 %).
Расходы девелоперов, а, соответственно, и стоимость квадратных метров, увеличились из-за роста цен на строительные материалы. Это вызвано тем же – затрудненной доставкой с материковой части. Плюс, цены в России гораздо выше, чем это было при Украине.
Что может ожидать строительные компании в будущем? До постройки моста ситуация кардинально не изменится, возможно, некоторые из застройщиков уйдут из рынка Крымской недвижимости. Пока не возникнет спрос, не имеет смысла усиленно работать над проектами.
Кто пострадает и чего следует ждать
Если на рынке первички и городской вторички все плохо, то о загородной недвижимости даже упоминать не стоит. Как утверждают консультанты, во время переходного периода вообще не было сделок, из-за чего многим агентам пришлось искать дополнительные источники доходов. Половина риелторов ушла в другие сферы деятельности.
Сделки срывались, потенциальные клиенты, осмотрев дом, могли просто развернуться и уйти. Так как заявленная стоимость не соответствовала тому, что они видели на деле. Плюс, покупать недвижимость, которую нельзя было зарегистрировать, никто не рисковал. Но даже сейчас, когда ситуация с регистрацией изменилась, спроса практически нет.
Никто не пытается делать оптимистичных прогнозов, наоборот, все ожидают еще большего снижения спроса. Как уже говорилось раньше, в Крыму в основном сделка купли-продажи совершается в валюте. И даже если владельцы жилья снизили на 15 % цены, по факту стоимость осталась такой же или стала выше.
Грубо говоря, когда квартира стоила 40 тысяч при курсе 40 рублей за доллар, в рублевом эквиваленте это составляло 1,6 млн. Сейчас, при курсе около 65, даже при снижении на 15 процентов (т.е. 36 тысяч долларов), в рублях такая квартира выйдет 2,2 млн. В период, когда доллар дошел до 80 рублей, звонков от потенциальных покупателей никто не ожидал.
Несмотря на низкий спрос, количество предложений резко увеличилось. Скачек наблюдается на Западном берегу Крыма. Большинство продавцов – люди, живущие на Украине или переехавшие туда после 18 марта 2014 года. Финансовый кризис наблюдается по всей России, во многих городах материка цены падают как на элитную недвижимость, так и недвижимость эконом-класса.
При всем этом, на полуострове на прибрежной линии вряд ли можно найти достойное предложение ниже 120-140 тысяч долларов. Иногда стоимость доходит до 700-800 тысяч. Пансионаты и мини-базы отдыха обходятся дороже. Половина из объектов переоценена, после падения рубля лишь малая часть продавцов снизила цены, чтобы при перерасчете сумма оставалась прежней.
Правда, можно торговаться и сбросить до 20 %. Но не стоит думать, что дорожать все стало только в 2014 году. Высокие цены наблюдались и ранее, один из скачков произошел на 2009 год. Тогда девелоперы начали активно застраивать полуостров, а инвесторы – скупали все подряд даже со стопроцентной наценкой.
Все объекты, начатые еще при Украине, постепенно достраиваются, так как большая часть квартир реализована еще на стадии проектирования. Но в период референдума была паника, так как оставалось под вопросом, закончится ли стройка. Некоторые объекты замораживались. Как только ситуация стабилизировалась, начались работы.
Но новые компании не желают заходить на полуостров, так как ситуация не стабильна до сих пор. Следует быть осторожным, ведь некоторые компании-однодневки уже начали предлагать новые проекты под видом известных российских девелоперов. Ранее полагалось, что уже с 2016 года сюда могут зайти реальные крупные застройщики. Однако это невозможно технически.
До сих пор остается неразбериха с участками, поэтому приобрести землю под застройку не так просто, как в самой России. В связи со всем вышесказанным, можно сделать вывод, что еще не скоро возникнет реальный спрос на Крымскую недвижимость. Если говорить о курортных зонах, больший интерес вызывает Краснодарский край. Что в свою очередь привело к росту цен на квадратные метры в Геленджике, Анапе, Сочи.
Мошенничество с недвижимостью в Крыму
Неразберихой сразу же поспешили воспользоваться и мошенники, которые действуют по установленной схеме: узнают, какая квартира пустует и где находятся хозяева. Если они в Украине, подделываются документы и недвижимость выставляется на продажу. Совершается сделка, после чего новые владельцы заселяются. Спустя некоторое время их ожидает неприятный сюрприз, когда старые владельцы приезжают проверить жилье. Именно поэтому очень важно проверять документы на право собственность, особенно если квартира предлагается по заманчивой цене.
Как изменились цены в Крыму на примере Севастополя
Для проведения исследований касательно того, как изменились цены в Севастополе, за основу были взяты однокомнатные квартиры на вторичном рынке в десяти самых популярных районах города. Для выявления средней цены рассмотрено около тысячи объектов по Севастополю. По данным аналитической корпоративной группы, в феврале 2014 года средняя цена квадратного метра составляла чуть более 1 тыс. долларов (в 5-м микрорайоне – 931, в центре – 1254). В июле того же года стоимость выросла до 1,5 (1323 и 2005 соответственно), январе 2015 – 1,6 тыс. долларов (1298 и 1964 соответственно). Изучив представленный данные, аналитики пришли к выводу, что за год в Севастополе цены выросли ровно на 53 процента в целом: в 5-й микрорайоне – на 38,1 процентов, Балаклаве – 71,1, Северной – 53,5, Казачьей – 53,8, Камышовой – 44,3, Корабельной – 58,2, Летчиков – 55,8, Острякова – 57,8, Стрелецкой – 50,7, Центре – 54,5. За один квадратный метр на данный момент в Севастополе в рублях просят почти 100 тысяч. Самую дешевую однокомнатную квартиру можно приобрести за 2,3 млн, самую дорогую – за 7, 5. В среднем, тем, кто хочет обзавестись недвижимостью в городе-герое, следует приготовить около 4 млн рублей. Пик роста цен наблюдался с марта по июнь, затем стоимость практически не изменялась, а в декабре 2014 года произошло незначительное падение – на 1,6 %. Около 55 процентов – квартиры улучшенной планировки, 14 % – сталинки, 13 % – брежневки, 8,3 % – элитные, 7,3 % – хрущевки. Сколько стоили квартиры в Севастополе в 2013 году, до перехода полуострова в Россию? За один квадратный метр просили 745 евро. Самыми дорогими городами считались Ялта – 1188 евро за кв. м, Алушта – 1114 евро за кв. м, Алупка – 803 евро за кв. м, Феодосия – 749 евро за кв. м. Перспективы для развития Постройка и введение в эксплуатацию Керченского моста планируется правительством на декабрь 2018 года. В проект также заложена новая четырехполосная магистраль, которая соединит два города-героя: Керчь и Севастополь. Многие владельцы недвижимости поэтому и не стремятся скидывать цену на жилье, так как в будущем, когда связь с материковой Россией наладится, сюда снова хлынет поток обеспеченных россиян. Поэтому говорить о снижении цен в крупных городах полуострова не просто рано, а вообще не имеет смысла. Если проанализировать нынешнее состояние недвижимости в Крыму, то большая часть – квартиры в старых домах, которые достались нынешнему поколению в наследство. Даже в крупных городах, не говоря уже о пгт, поселках и селах, не везде есть нормальное водо- и газоснабжение. По правде говоря, цена таких объектов не должна превышать несколько десятков тысяч долларов. На данный момент такие квартиры вообще не ликвидны, россияне даже не рассматривают их для инвестиций. Меньшую часть представляют многоэтажные комплексы, построенные в период 2000-2013 годов. Апартаменты возводились у прибрежной зоны курортных городов (Ялты, Севастополя), их приобретали только для сезонного отдыха.
До 2014 года особым спросом пользовались виллы и коттеджи, расположенные даже в отдаленных уголках полуострова. В том же Черноморском, Межводном, Евпатории предпочитали отдыхать те, кто насытился шумными и грязными городами. Но большинство элитных предложений все же принадлежит Ялте. Здесь можно найти дома и за 10-20 миллионов долларов.
Как изменится цена на недвижимость в РК в 2021 году?
Какие изменения могут произойти на рынке недвижимости? С чем будут связаны изменения? Эксперты в сфере недвижимости озвучили прогнозы. Каким мы увидим рынок жилья пишет LS.
По мнению президента Федерации недвижимости Казахстана Ермека Мусрепова, в следующем году вырастут цены на первичное жилье I-III категорий (элит, бизнес, комфорт, – прим. LS). Стоимость жилья IV категории (эконом, – прим. LS) останется прежней как минимум в I полугодии 2021 года.
«Первичная недвижимость первых трех категорий уже сейчас показывает небольшое повышение, так как наиболее зависима от импортной составляющей. Что касается экономкласса, цена будет на стабильном уровне в I половине 2021 года», – пояснил Мусрепов.
Он добавил, что повышение стоимости ожидается в рамках коридора инфляции.
Что касается активности, глава федерации обратил внимание на то, что в основном сделки проходят в купле-продаже недвижимости IV категории. Активность в приобретении жилья других категорий находятся в стагнации.
В сфере вторичного рынка продавцы привязываются к курсу доллара и неоправданно завышают цены. Однако с учетом того, что процентные ставки на приобретение таких квартир снижены, при осуществлении покупки конечную цену удается понизить на 10-15% от заявленной.
«В следующем году продолжится активность по первичному жилью экономкласса, которая входит в рамки субсидирования ипотечных продуктов. Стоит отметить, что девять сделок из 10 проходят при помощи ипотеки.
Это связано с тем, что есть предложения, но нет покупателя с запасом денег. Что касается предпочтений, основными параметрами для приобретения будут однокомнатные квартиры до 40 кв. м, двухкомнатные – до 55 кв. м, трехкомнатные – в районе 65-70 кв. м.
Это те квартиры, которые пользуются популярностью у казахстанцев», – заключил Мусрепов.
В свою очередь президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Лариса Степаненко обратила внимание на то, что пандемия коронавируса в текущем году сильно ударила по платежеспособности населения.
Эксперт добавила, что не все казахстанцы попадают под действие программ господдержки и могут воспользоваться доступной для их финансов ипотекой.
По этой причине возможности казахстанцев в приобретении недвижимости уменьшились.
«COVID-19 оказался непредсказуем и сильнее наших ожиданий. Нет никакой гарантии, что в Казахстане не случится очередной локдаун и не будут введены жесткие ограничения. При входе в карантин моментально поднялся курс доллара. Многие сделки тогда остановились на стадии задатка и устной договоренности.
Нечто подобное уже бывало, казахстанцы пережили две девальвации, и я помню, как покупатели отказывались от задатка в тысячу долларов, потому что считали, что доллар вырастет еще больше и они выиграют в цене.
К нашему счастью, сейчас такого не произошло, и все сделки с задатками, осуществленные в начале карантина, были успешно завершены», – пояснила Степаненко.
Она добавила, что в результате локдауна покупатели стали дольше выбирать объекты и принимать по ним решение. При этом количество предложений в разы превышает спрос.
Степаненко обратила внимание на то, что во II квартале количество сделок купли-продажи снизилось почти на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Стоимость квадратного метра при этом выросла, так как большая часть строительных материалов завозится в Казахстан из-за рубежа и закупается в иностранной валюте, которая имеет тенденцию роста.
Количество сделок к концу III квартала выросло на 5-7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
«После локдауна народ активизировался, что привело к увеличению количества сделок. В разгар карантина многие ожидали, что цены на недвижимость упадут. На это надеялись покупатели. Но продавцы как раз думали наоборот. Цены вслед за долларом повысились, не имея под собой действительного обоснования.
Сейчас же дефицита на жилье не наблюдается. Каждый, чтобы понять уровень цен на недвижимость, обращается к онлайн-площадке покупки и продажи жилья. К примеру, хочет человек за квартиру $50 тыс., он и выставляет эту цену, и когда курс доллара 380 тенге за $1, и когда 430.
Ему неважно, что он ее уже год или более не может продать. Но когда на этот объект находится покупатель и начинаются реальные переговоры, сделки совершаются по совсем другой цене.
Профессиональное агентство ведет статистику проведенных сделок, из которой можно увидеть, что стоимость продажи объектов недвижимости намного ниже первоначальной выставочной стоимости», – привела пример риелтор.
Прогнозируя изменения на рынке, Степаненко сообщила, что в Казахстане выросла привлекательность частных домов с небольшими участками земли. В мае сделки в этом направлении увеличились до 30% от общего количества купли-продажи.
- Помимо этого, наибольшим спросом пользуется жилье экономкласса как в частном секторе, где спрос варьируется в пределах до 40 млн тенге, так и на вторичном рынке сравнительно небольшие по площади 1-2-комнатные квартиры.
- На 3-4-комнатные квартиры спрос гораздо ниже, поэтому срок продажи этих предложений дольше.
- По мнению риелтора, вторичная недвижимость всегда будет пользоваться большей популярностью из-за своей стоимости и за счет меньших коммунальных платежей, чем в новостройках.
Помимо этого, по словам Степаненко, популярным видом инвестиций для наших граждан до пандемии было приобретение недвижимости за пределами Казахстана. Но и здесь COVID-19 внес свои корректировки, приостановил сделки с зарубежной недвижимостью на неопределенный срок.
Возобновление сделок зависит от того, как будет развиваться ситуация с пандемией, какой будет процент заболеваемости, введут ли в стране частичные ограничения или полноценный локдаун, как будет складываться экономическая обстановка в стране и в мире.
«Думаю, что в 2021 году определенно активным спросом будет пользоваться частный сектор, дачные участки и квартиры до 50 кв. м. Что же касается цен, то наш рынок сейчас перенасыщен предложениями. Как бы продавцы ни «держали оборону», цены на недвижимость будут постепенно ползти вниз», – спрогнозировала Степаненко.
Она также высказалась по поводу аренды. Риелтор заметила, что если для студентов, которые составляют около трети всех арендаторов, сохранится режим онлайн-занятий, а для специалистов, работающих по контрактам, – режим ограничения передвижения, то рассчитывать на рост арендных ставок не придется.
Активно будут сдаваться в наем объекты, находящиеся в районах с развитой инфраструктурой и транспортной развязкой и, цены на них сохранятся на уровне сегодняшних.
Это касается крупных городов страны, где наблюдается высокая миграция казахстанцев. Объекты с малой привлекательностью для арендаторов и в небольших городах страны смогут найти постояльцев за невысокую арендную ставку.
«Думаю, с марта возобновится спрос на аренду частного сектора, где можно ожидать роста цен в пределах 10-20%», – пояснила Степаненко.
Что касается аренды коммерческих объектов, здесь также размер арендных ставок напрямую зависит от эпидемиологической ситуации в стране, в мире в целом и, как следствие, от стабильности национальной валюты.
«При сохранении сегодняшнего сценария событий во многих секторах – это и общепит, и офисная недвижимость, и помещения на первой линии – собственники объектов недвижимости смогут найти арендаторов по ставкам, соответствующим спросу. Одним словом, впереди время договоренностей», – заключила Степаненко.