Общее имущество собственников МКД является важной составляющей договора управления, которую нельзя игнорировать. Ведь по сути все это общее имущество жильцов многоквартирного дома и выступает предметом заключения договора, без которого управление МКД является невозможным. О важности определения состава этого имущества и поговорим.
Основания
В ч.1 ст.36 Жилищного кодекса перечисляются объекты общего имущества собственников помещений в МКД. К ним относятся:
- помещения в доме, которые не являются частью квартир и используются для обслуживания жильцов, включая лестничные пролеты и площадки, лестницы, лифты, лифтовые и прочие шахты, коридоры, технические этажи, подвалы и чердаки с инженерными коммуникациями
- другие помещения в МКД, которые не принадлежат жильцам и используются для удовлетворения социально-бытовых потребностей и организации досуга собственников помещений, включая зоны отдыха, спортивные площадки, места для культурного времяпровождения и детского развития
- крыши, несущие и не несущие ограждения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование в доме за пределами и внутри общего имущества МКД
- земельный участок, на котором построен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также остальные объекты, используемые для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД и расположенные на придомовой территории
Однако многие управляющие компании делают грубую ошибку и не фиксируют состав общего имущества МКД при заключении договора управления, полагая, что список составлен подробно и достаточно всего лишь придерживаться его. В заблуждение многих вводит также п.п.
2-9 Правил содержания общего имущества в МКД, закрепленных в Постановлении Правительства РФ №491 от 13.08.
2006 года, где исчерпывающе обрисованы границы внутренних сетей инженерно-технического обеспечения, по которым можно установить их принадлежность к составу общего имущества собственников в МКД.
Поэтому многие управляющие компании не считают нужным составлять отдельный список объектов общего имущества для каждого МКД, поскольку законодательство подробно описывает весь состав.
Но это неверно, поскольку в п.1 Правил содержания общего имущества в МКД говорится, что список объектов общего имущества определяется:
- жильцами МКД в целях обеспечения исполнения обязанности по содержанию общего имущества
- органами государственной власти в целях обеспечения контроля над содержанием общего имущества
- органами местного самоуправления в целях обеспечения подготовки и проведения открытого конкурса по выбору УК
Таким образом, состав общего имущества собственников в МКД выступает одним из ключевых условий договора управления согласно ч.3 ст.162 ЖК РФ. Если в отношении МКД не определен состав общего имущества его собственников, то нет и самого объекта управления.
Как управлять многоквартирными домами-новостройками.
Последствия
При отсутствии состава общего имущества собственников помещений в МКД могут последовать серьезные последствия для управляющей компании:
- аварийная или внештатная ситуация
- предписание ГЖИ об устранении нарушений, связанных с содержанием общего имущества
Если в первом случае придется разбираться с жильцами и выяснять, кто должен обслуживать и исправлять поломки, то во втором случае речь уже идет о штрафных санкциях. За неисполнение или неполное исполнение предписания ГЖИ по ч.24 ст.19.5 КоАП РФ грозит штраф от 50 до 300 тысяч рублей и дисквалификация на 3 года.
Проверка лицензионных требований и ответственность за их несоблюдение.
И вот здесь и возникают судебные споры.
Одной из самых частых судебных практик являются разбирательства между собственниками помещений в МКД и управляющими компаниями по вопросам отнесения того или иного помещения к общему имуществу.
Чтобы было легче доказать свою правоту, необходимо указать в договоре управления состав общего имущества жильцов МКД. Если он определен и письменно зафиксирован, то можно оспорить решение контролирующего органа.
Например, если выдано предписание ГЖИ привести в порядок придомовую территорию, то его можно оспорить, если этот земельный участок не включен в состав общего имущества данного дома.
Поскольку в подавляющем большинстве случаев в придомовую территорию входит не более 1 метра от стен дома.
Следовательно, все, что находится дальше, уже не относится к придомовой территории, а потому управляющая компания не должна следить за состоянием этого земельного участка.
Поэтому для управляющих компаний особенно важно определить при заключении договора управления состав общего имущества собственников помещений в МКД для защиты собственных интересов при возникновении спорных ситуаций с жильцами или контролирующими органами. Утвержденный состав общего имущества жильцов дома должен быть обязательно включен в условия договора управления МКД.
Основные условия договора управления МКД.
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации(заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!
Общедомовое имущество: на что имеем право
Опубликовано: 21.03.2016Просмотров: 1734 
Каждый месяц жильцам приходят счета за квартплату, в которых отдельной строкой предусмотрены расходы на содержание общедомового имущества. Что входит в его состав и о чем нужно знать собственникам, чтобы использовать его в своих интересах?
БН разбирался, что считается общедомовым имуществом, кто имеет право им распоряжаться и как проверить, не нарушаются ли при этом интересы жильцов.
По духу закона
Отметим сразу, что сейчас в федеральном законодательстве отсутствует исчерпывающий перечень объектов, которые могут быть отнесены к общедомовому имуществу. Обычно таковым считается все, что служит для обслуживания более одного жилого и/или нежилого помещения в многоквартирном доме. Но с юридической точки зрения есть много нюансов.
Описание примерного состава общего имущества дается в статье 36 Жилищного кодекса РФ. Ее дополняет постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания имущества многоквартирного дома…».
Так, в общедомовое имущество включают лифты и лифтовые шахты, лестничные площадки и лестницы, чердаки, колясочные, технические этажи и подвалы. Кроме того, в его состав входят кровли, фундаменты, фасады, несущие перекрытия, внутридомовые инженерные сети и т. д.
Еще к общему имуществу относится земельный участок под домом вместе со всеми объектами, расположенными в границах надела.
Это трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки и пр.
Вместе с тем придомовая территория может быть оформлена в общедомовую собственность только в том случае, если участок прошел процедуру межевания и поставлен на кадастровый учет.
В домах старого фонда, нередки ситуации, когда в состав общего имущества не включены чердаки и подвалы, даже если в них находятся необходимые для обслуживания дома инженерные коммуникации. Такие помещения в свое время были оформлены в собственность города и сдаются в аренду среднему и малому бизнесу.
ВАЖНО
Исчерпывающий перечень общедомового имущества законодательством не установлен. В каждом конкретном случае состав объектов будет зависеть от множества факторов: технических характеристик дома, его истории, статуса придомовой территории и т. д.
Как узнать, чем владеем
Хотя общедомовым имуществом пользуются все жильцы, право распоряжения им, согласно Жилищному кодексу (статья 36), возлагается только на собственников.
Прежде всего, следует ознакомиться с перечнем имущества. Для этого лучше объединиться с другими собственниками и направить коллективный письменный запрос в адрес УК, ТСЖ, ЖСК (в зависимости от способа управления, выбранного в доме).
В запросе потребуйте предоставить вам список объектов общедолевой собственности с информацией, как конкретно они используются и какой доход приносят (с приложением копий договоров аренды чердаков, подвалов, колясочных, а также договоров ни размещение рекламных конструкций на фасадах и т. д.)
Скрывать подобную информацию от собственников УК, ТСЖ, ЖСК не имеют права. Более того, они обязаны ежегодно на собраниях отчитываться перед владельцами жилья о том, сколько денег было получено от эксплуатации общего имущества за прошедший год и каковы планы по доходам на текущий.
Также можно обратиться с запросом в Управление Росреестра по региону. В этой организации есть сведения о том, в чьей собственности находятся все жилые и нежилые помещения каждого конкретного дома. Таким образом можно будет узнать, включены ли подвал, чердак, колясочная и пр. в общедомовое имущество или же принадлежат городу.
Если УК, ТСЖ, ЖСК не спешат удовлетворить любопытство жильцов, то на основании данных Росреестра можно написать заявление в Государственную жилищную инспекцию. В этом обращении необходимо указать все полученные сведения об объектах и потребовать обязать УК, ТСЖ, ЖСК раскрыть всю информацию.
Справка БН
На какую долю в общедомовом имуществе может рассчитывать собственник
Доля каждого собственника определяется путем деления площади его жилья на сумму всех жилых и нежилых площадей в доме. Но, разумеется, выделить эту долю «в натуре» не получится.
- Право собственности на общедомовое имущество возникает у владельцев жилья одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру или комнату в многоквартирном доме.
- ВАЖНО
- Для того, чтобы узнать конкретный состав общедомового имущества, необходимо направить письменное обращение в УК, ТСЖ, ЖСК. Не забудьте попросить разъяснений, какие объекты переданы в аренду, и какой доход они приносят
- Не бойтесь инициативы
- Как правило, претензии к УК, ТСЖ, ЖСК появляются в том случае, если жильцы считают, что ставки аренды на сдаваемые третьим лицам помещения в доме специально занижены.
«Это основная причина конфликтов с управляющими компаниями по поводу общедомового имущества.
При этом достаточно редко встречается ситуация, когда граждане категорически возражают против конкретного арендатора: все собственники понимают, что аренда приносит прибыль», – отмечает консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Анна Горбенко.
Об очередном мнении Верховного суда РФ в отношении общего имущества МКД
Любой гражданин, знакомый с положениями Жилищного кодекса РФ знает – вопросы, касающиеся общего имущества многоквартирного дома (далее – МКД), решаются общим собранием собственников помещений данного дома.
До настоящего времени в судах разбираются дела по спорам в отношении общего имущества. Не всем собственникам нравятся самовольные действия совладельцев помещений в МКД, когда один решает за всех – использовать места общего пользования в подъездах, фасад или придомовую территорию с выгодой для себя, но в отсутствие согласия других.
Одно из подобных дел получило начало в Арбитражном суде города Москвы ещё в 2018 году (дело № А40-219601/2018).
Несколько собственников помещений в МКД (далее – истцы) обратились с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Виртуоз-Стиль» (далее – ответчик) об обязании его демонтировать приточно-вытяжную вентиляционную систему, а именно вентиляционный канал (вытяжки), проходящие вертикально по стене дома со стороны двора на крышу вдоль окон квартир, а также вентиляционное и кондиционерное оборудование, установленное на капитальной стене жилого дома, а также освободить нежилое помещение XV комната 1 общей площадью 11 квадратных метров.
Ответчик произвел данные действия во благо работы своего кафе (своё помещение он сдал в аренду), не спросив согласия иных собственников помещений МКД.
Как указано истцами в суде, в связи с открытием кафе, в помещениях была произведена реконструкция в отсутствие решения общего собрания собственников жилого дома, по окончании работ на внешней стене дома со стороны двора была смонтирована приточно-вытяжная вентиляционная система, и вентиляционный канал, проходящий вертикально вдоль окон квартир от 2-го этажа до 8-ого этажа здания с размещением блоков кондиционирования. Кроме того, над входом в кафе был установлен козырек, устройство которого также было осуществлено без получения согласия собственников квартир в МКД. Кроме этого, установленный над кафе козырек не соответствовал архитектурной концепции жилого дома.
Спор рассматривался достаточно долго, а инстанции не сходились в едином мнении.
Суд первой инстанции (АС г. Москвы) 30 октября 2019 года отказал собственникам в удовлетворении требований.
Стоит отметить, что положения решения суда оказались достаточно скудными, а обоснование отказа явилось очень коротким – суд сослался на факт наличия проекта и распоряжение Мосжилинспекции, некогда давшей согласие на перепланировку и переустройство нежилого помещения (в том числе на работы по фасаду здания):
«…работы, в том числе по устройство воздуховода и установка системы кондиционирования, произведены в соответствии с существующими нормами и правилами, с разрешения уполномоченного органа государственной власти, в связи с чем действия ответчика являются законными и правомерными».
Девятый арбитражный апелляционный суд не согласился с данной позицией и Постановлением № 09АП-78831/2019-ГК требования собственников удовлетворил по следующим основаниям:
- с учётом статьи 246 ГК РФ нарушение прав сособственника общего имущества является сам факт использования такого имущества без получения решения сособственников, в настоящем деле истца и присоединившихся к иску лиц.
- доказательства согласия всех собственников на возведение спорной входной группы в материалы дела не представлены – налицо нарушение прав сособственников общего имущества вследствие использования такого имущества ответчиком без получения соответствующего решения сособственников, оформленного в соответствии с требованиями статьи 46 ЖК РФ.
- доводы ответчика о законности данной реконструкции подлежат отклонению, поскольку третье лицо (Мосжилинспекция) в силу его полномочий могло осуществлять только контроль за соответствующими работами в целях предотвращения нарушения законодательства при их проведении, не подменяя оснований для признания правомерности данных работ в части получения соответствующего решения собственников МКД.
Справедливое решение, скажете? И я с Вами соглашусь. Однако самое интересное случилось в следующей инстанции – кассационная инстанция постановление апелляционной инстанции отменила, признав его незаконным.
В подкрепление своей позиции Арбитражный суд Московского округа в Постановлении от 28 июля 2020 года указал следующее:
- апелляционной коллегией не учтено, что до октября 2011 года при согласовании переустройства многоквартирного применялись требования норматива Москвы по эксплуатации жилищного фонда ЖНМ- 2005/1 «Регламент оформления и проведения переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы», которые не предусматривали наличие согласия собственников помещений МКД;
- поскольку устройство приточно-вытяжной вентиляционной системы проводилось ответчиком в 2010 году – до введения в действие нормативных актов, предусматривающих обязательства по получению согласию собственников МКД, то новые правила не применимы, так как не имеют обратной силы и не распространяются на действия ответчика, получившего разрешение до принятия указанных нормативных актов, в связи с чем отсутствуют основания для применения правила обратной силы правовых норм, ухудшающих положение субъекта предпринимательской деятельности.
Окончательную поддержку собственники нашли лишь в суде высшей инстанции.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ завершила спор в пользу собственников (Определение от 28 декабря 2020 года № 305-ЭС20-17471) в силу следующего: факт использования владельцем помещения общедомового имущества (стены МКД) в отсутствие согласия собственников помещений был установлен нижестоящими судами и никем не оспаривался. Вопрос сводился к возможности такого использования без решения общего собрания собственников.
В указанном случае Верховному суду в основу решения пришлось положить «свои наработки» предыдущих лет, поэтому суд отметил, что уже давал толкование норм права про использование общего имущества:
- лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности (пункт 39 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года);
- аналогичное толкование норм права, направленное на недопущение нарушения одним собственников прав остальных собственников помещений в многоквартирном доме, изложены в пункте 23 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017)» или Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05 декабря 2016 года № 304-ЭС16-10165 по делу А45-13856/2015, а также Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12 ноября 2019 года № 34-КГ19-9;
- передача отдельных частей здания в пользование допускается по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) на основании пункта 7 Постановления Пленума ВАС РФ № 64.
Верховный Суд РФ указал, что «право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных».
Отменяя постановление суда округа, суд высшей инстанции оставил в силе постановление апелляционного суда в пользу истцов в силу следующего:
- действия ответчика, выразившиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и размещении на нём личного оборудования, нарушают права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в доме;
- разрешение уполномоченного органа на переустройство и переоборудование в силу наличия у него контрольных полномочий, связанных с обеспечением безопасности их проведения, не отменяет необходимости получать разрешение общего собрания собственников на использование общего имущества;
- ссылка кассационного суда на Регламент и отсутствие необходимости согласия собственников необоснованна (данный документ не устанавливает порядок использования общего имущества) и противоречит положениям статей 289, 290, 304 Гражданского кодекса, статей 36, 44 Жилищного кодекса, а также неоднократным разъяснениям Верховного Суда РФ, указанным выше.
В очередной раз спор показал – для использования общедомового имущества многоквартирного дома самими собственниками на общем собрании необходимо спросить о согласии других владельцев помещений на такое использование.
Что входит в общедомовое имущество многоквартирного дома
Адрес: 390046, Рязанская область, город Рязань, ул. Свободы, дом 89
Общедомовое имущество: состав и правила содержания по российскому законодательству
Согласно действующему на российской территории жилищному законодательству, владельцы помещений в многоквартирных домах, кроме прав на сами эти помещения обладают и правом на общедомовое имущество.
Регламентация такого совместного правообладания прописана в статье 36 Жилищного кодекса, а также в 491-м Постановлении Правительства РФ о правилах пользования и распоряжения таковым имуществом.
Важно разобраться, что входит в его состав, и как правильно им пользоваться и распоряжаться.
Содержание общедомового имущества многоквартирного дома
Правовая норма гласит, что общественная собственность должна сохраняться в таком состоянии, чтобы (п. 10 Постановления № 491):
- МКД был в безопасности;
- не повреждалось само имущество;
- не подвергались риску жизнь и здоровье жильцов, а также их личная собственность;
- весь объём общедомового имущества (ОДИ) был доступен всем имеющим на него право жильцам, в том числе и входящим в категорию маломобильных групп населения;
- не нарушались права проживающих в доме;
- всегда функционировали все коммуникации;
- поддерживался должный архитектурный вид здания (соответственно проектной документации);
- не нарушались законы РФ.
Согласно законодательно установленным правилам жильцы МКД, в собственности которых находится жилплощадь или даже её часть, имеют право на распоряжение общим имуществом, и, соответственно, несут обязанность по его поддержанию его в должном состоянии. Правила регламентируются Правительством при помощи специальных постановлений.
Это ряд мероприятий, направленных на сохранение её в надлежащем состоянии и, по необходимости, ремонт. Список таких мероприятий составляется в зависимости от ряда факторов:
- года постройки;
- степени изношенности здания;
- конструктивных особенностей;
- технических характеристик;
- климатических особенностей региона расположения.
В соответствии с этим перечнем с установленной периодичностью проводят осмотр здания и своевременное устранение обнаруженных дефектов. Существует ряд критериев, по которым оценивается должное состояние общественной собственности:
- электроснабжение – в рабочем состоянии;
- температурный режим – соответствует санитарным нормам;
- на придомовой территории и в доме выполняются регулярные уборочные мероприятия;
- вывоз мусора (ТБО) – производится регулярно;
- канализация (удаление ЖБО) – исправна;
- вывоз ртутных (люминесцентных) ламп – организован;
- нормы пожарной безопасности – соблюдаются.
Кроме приведённого перечня сюда относятся и работы по озеленению территории, реконструкционные мероприятия при необходимости и пользование общедомовыми приборами учёта (ОДПУ).
Перечень может быть ещё более расширен общим решением жильцов-собственников, а минимальный его состав приведён в правительственном постановлении № 491.
Поддержание надлежащего состояния дома и территории осуществляется при помощи управляющей компании (УК), с которой жильцы заключают соответствующий договор. Кроме УК возможна договорённость и с конкретными исполнителями определённых работ и услуг.
Если же домом управляет товарищество собственников жилья (ТСЖ), то именно эта организация занимается всеми перечисленными работами. Кроме конкретных работ жильцы утверждают и способ финансирования всех перечисленных мероприятий.
Нормативы принимаются в соответствии с необходимым ресурсным объёмом для обеспечения минимума выполнения работ для поддержания дома в надлежащем состоянии. Этот минимальный объём утверждён правительственным постановлением № 290 от 03.04.2013 г.
Также есть нормативы, разрабатываемые и утверждаемые субъектом федерации. Если размер норматива всех проживающих в МКД устраивает, и они к нему не имеют претензий, то расчёт коммунальных платежей за общедомовые нужды (ОДН) ведётся по ним.
Если жильцы для расчёта платежей используют ОДПУ, то их размер определяют по полученным показателям за минусом потреблённого в помещениях нежилого назначения. Если же ОДПУ в доме нет, то размер рассчитывается по формуле из пп. в п. 21 Правил 124.
Как определить состав общедомового имущества?
Соответственно ст. 36 ЖК состав ОДИ включает в себя:
- всё то, что не является составной частью квартир и предназначено для обслуживания более чем одной квартиры: площадки, лестницы, лифты и их шахты, коридоры, бытовые помещения (чердак, подвал и т. д.);
- другие помещения, которые используются для проведения досуга и других мероприятий;
- крыша дома, ограждения, сантехоборудование, электрообрудование;
- территория, на которой расположен дом, и придомовой участок.
При этом размер доли собственности в недвижимости пропорционален доле в ОДИ для жильца (ст. 37 ЖК).
Информация обо всех перечисленных объектах содержится в едином госреестре недвижимости и технических документах на здание, а также в земельном кадастре. Если в технической документации имеется расхождение с данными единого госреестра, то правильными считаются именно последние.
Оформление договора по содержанию и текущему ремонту
Договор между жильцами-собственниками и управляющей компанией (УК) заключается для установления значимых моментов по поводу содержания ОДИ. Тарифы устанавливают единожды в год либо органами местного самоуправления, либо самими собственниками.
Услуги по содержанию
Соответственно ст. 154 ЖК в услуги по содержанию ОДИ входят следующие действия:
- проверки дома и территории специализированными организациями;
- обеспечение освещение дома и придомового участка;
- организация уборочных мероприятий;
- обеспечение микроклиматических показателей, соответствующих саннормам;
- соблюдение норм пожарной безопасности;
- организация вывоза ТБО и удаления ЖБО;
- обеспечение озеленительных работ на территории;
- текущие и капитальные ремонтные мероприятия.
Всё это в соответствии с заключённой договорённостью выполняет управляющая компания или ТСЖ. Если проживающие хотят включить в перечень какие-либо дополнительные условия, то они вполне вправе это сделать (с учётом решения общего собрания о дополнительной оплате).
Тарифы для оплаты коммунальных услуг ежегодно устанавливаются общим собранием владельцев жилья. Они складываются из 4 слагаемых:
- оплата за жильё по договору соцнайма;
- оплата за текущий ремонт;
- оплата за содержание ОДИ;
- оплата за капремонт.
Если в квитанции по оплате коммуналки будет указано отдельной строкой, например, «уборка подъезда», то это прямое нарушение, поскольку это входит в оплату за содержание ОДИ, а, следовательно, эта плата будет избыточной.
Плата за содержание
Плата за поддержание надлежащего состояния общедомовой собственности в соответствии с ч. 3 ст. 154 Жилищного кодекса взимается с проживающих в МКД пропорционально принадлежащим им долям.
Плата производится согласно заключённому договору с УК, в котором определён перечень предоставляемых услуг, период времени, в который они предоставляются, а также стоимость конкретных выполняемых работ.
Согласно ст. 307 ГК при заключении договора одна сторона должна выполнить возложенные на неё обязательства, а вторая – за них заплатить по установленному тарифу.
Если договор не был заключён, то и оплачивать счета никто не обязан (нет оформления сделки – нет обязательств – нет нарушения условий договора).
Важно также следить за тем, чтобы в квитанции не были вписаны не оговорённые в договоре услуги.
Если происходит начисление оплаты за неустановленные договором услуги, либо происходит завышение тарифа, то, согласно судебной практике, суды становятся на сторону жильцов.
Законодательно установлено, что владельцы жилых помещений пропорционально своим долям владеют ещё и долями общедомового имущества.
По этой причине они имеют как право им распоряжаться, так и несут обязательство по его содержанию в надлежащем виде.
Для того, чтобы ориентироваться в этом вопросе, для начала следует разобраться, что именно входит в состав ОДИ, и как правильно нужно его содержать.
Роспотребнадзор (стенд)
Роспотребнадзор (стенд)
Памятка Что входит в состав общего имущества многоквартирного дома — Памятки для потребителей
Памятка Что входит в состав общего имущества многоквартирного дома
Памятка Что входит в состав общего имущества многоквартирного дома
Согласно ст. 36.
Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-технич еское и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно пункту 12 раздела II Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённые постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
собственники помещений вправе самостоятельно (вне рамок заключенного с управляющей организацией договора управления) совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, либо привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по его содержанию и ремонту.
Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество (п.28 Правил).
Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособност и, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).
При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Почтовые ящики в многоквартирных домах относятся к общему имуществу в этих домах, и их содержание и ремонт производиться за счет платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, уплачиваемой собственниками и нанимателями квартир.
В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, плата за сбор и вывоз твердых бытовых отходов входит в состав платы за содержание общего имущества многоквартирного дома, в связи с этим собственник жилья в многоквартирном доме не должен отказываться оплачивать вывоз мусора, мотивируя тем, что он не проживает в квартире.
В соответствии с п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491) лифты, лифтовые и иные шахты входят в состав общего имущества, жители 1-го этажа должны оплачивать лифт, хотя этой услугой и не пользуются.
Общее имущество в МКД
Кому принадлежит и кто содержит ОИ в МКД
Общее имущество в многоквартирном доме функционально связано с жилыми помещениями и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, а принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности ( п. 1 ст. 30 ЖК РФ ). Так конкретный лестничный пролёт или другая часть ОИ не может принадлежать, например, собственнику квартиры на первом этаже, но все собственники вместе могут решить красить его или нет.
Каждый собственник обязан нести расходы не только на содержание того помещения, которое находится в его собственности, но и на содержание общего имущества в МКД ( ч. 2 ст. 158 ЖК РФ ).
Кто распоряжается ОИ
Собственники помещений содержат ОИ МКД за счёт своих средств, но, с другой стороны, они могут распоряжаться этим имуществом ( ч. 2 ст. 36 ЖК РФ ).
В частности, получать прибыль от передачи общего имущества в пользование третьим лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц ( ч. 4 ст. 36 ЖК РФ ).
Например, можно сдать фасад дома под размещение рекламной конструкции.
Решения по вопросам управления, содержания и использования средств от аренды ОИ принимаются общим собранием собственников.
Исключением являются вопросы, которые касаются использования общего имущества для обеспечения доступа инвалидов к помещениям в МКД.
Установка необходимого для этого оборудования допускается без решения ОСС, но и без привлечения денежных средств собственников помещений в доме ( ч. 4.1 ст. 36 ЖК РФ ).
Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме
Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищный фонд » Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме
Cобственники квартир имеют право на использование общедомового имущества, а также владение и распоряжение им.
Содержание
Российским законом предусмотрено право собственности нескольких лиц на один объект, право лица простирается на часть, или долю в составе объекта. Отношения между лицами, к собственности которых принадлежит объект, носят название общей долевой собственности.
К общему имуществу относятся участки и помещения многоквартирного дома, не относящиеся к объектам индивидуальной, личной собственности, имеющие доступ для граждан, и рассчитанные на обслуживание жилого дома.
Граждане-собственники квартир имеют право на дозволенное границами, установленными законом, использование общедомового имущества, относимого к общедомовому, а также владение и распоряжение им.
Основными законными актами, регулирующими правоотношения между собственниками общедомового имущества, находящегося в их владении и пользовании, являются Жилищный и Гражданский Кодексы РФ, другие действующие законодательные и нормативные акты, а также условия и обязанности сторон, установленные договорами между собственниками жилья и организациями, производящими обслуживание.
Определение общего имущества многоквартирного дома
Главой 6 Жилищного кодекса РФ, а именно 36 статьей Кодекса определены виды имущества, являющегося общим для собственников и лиц, проживающих на основании соглашений с собственником, в том числе и по договору аренды. Таким имуществом являются:
- специальные технические средства и инвентарь дома, которые обеспечивают техническое, санитарное, электрическое и иное снабжение, хранящиеся вне помещений, или в них, обслуживающее более одного помещения в составе дома;
- лестничные пролеты и площадки, шахты лифтов, пожарные лестницы, лифты, технические этажи и подвалы, чердаки, коридоры и помещения, обеспечивающие доступ к ним, а также оборудованные инженерными коммуникациями площади, другое оборудование, которое обслуживает помещения в этом жилом доме;
- другие помещения в составе дома, на которые не распространяется право индивидуальной собственности кого-либо из жильцов, находящиеся в свободном доступе для людей и предназначенные для обеспечения досуга и отдыха детей и взрослых, спорта, культурного, физического развития;
- земля, на которой расположен дом, очерченная границами, с располагающимися на ней объектами благоустройства, газонами, зелеными насаждениями;
- другие объекты, находящиеся в пределах участка земли, принадлежащего дому, объекты, предназначенные для обслуживания, ремонта, благоустройства и эксплуатации площадей дома, находящихся во владении собственников.
Характеристики общедомового имущества многоквартирного дома
В решении вопроса об обоснованности отнесения составных частей, прилегающих участков и элементов помещений дома к общему имуществу, следует ориентироваться на следующие основные параметры, которыми обладает данное имущество:
- элемент должен быть рассчитан на содержание и обслуживание не менее двух помещений дома;
- элемент должен предназначаться для содержания и обслуживания всех площадей многоквартирного дома.
Для установления принадлежности конкретного имущества к общему имуществу всех владеющих им собственников и лиц, использующих жилище по договору аренды, следует руководствоваться данными, находящимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Росреестра России (сокращенно — ЕГРП) и доступных для собственников жилых площадей, нормативных актов учетов управляющих компаний, а также задокументированных технических сведений о многоквартирном доме. Важно отметить, что в случаях расхождения данных, приоритет отдается данным ЕГРП.
Помимо перечисленных выше объектов общим имуществом являются: системы водоснабжения, как горячего, так и холодного, системы электрического и газоснабжения, отопительная система, система телекоммуникаций с элементами и техническими составляющими, без которых указанные системы не могут нормально функционировать.
Обязанность по содержанию общедомового имущества
Закон устанавливает, что общее имущество, находящееся во владении собственников и лиц, использующих жилье по договору аренды, необходимо содержать в таком состоянии, чтобы оно отвечало своему предназначению и выполняло свои основные функции, не ограничивало доступ к нему собственников жилых площадей, обеспечивало безопасность отдельных элементов и площадей, и общую безопасность дома, а также проживающих в нем граждан, подлежало своевременному и качественному ремонту.
Запрещается производить содержание общего имущества, если таковое сопряжено с ограничением доступности эксплуатации общих помещений для всех собственников и сохранности имущества граждан, имущества, принадлежащего государству и органам МСУ.
Содержанием, управлением, ремонтом, и обслуживанием общедомового имущества занимаются владельцы-собственники, а также лица, пользующиеся жильем по договору аренды, либо по их решению сторонние организации.
Данным договором устанавливается список работ и услуг, которые входят в обязанности организации. Также договор регламентирует порядок содержания, управления, ремонта и обслуживания организацией общедомового имущества.
Все требования, предъявляемые к собственникам, распространяются и в отношении граждан, проживающих в доме по договору аренды.
Объекты права собственности в многоквартирном доме
Общее имущество, как таковое, не может являться обособленным объектом права собственности, для того, чтобы иметь возможности, которыми наделил закон собственников в отношении общедомового имущества, необходимо иметь на праве собственности жилище, которое входит в состав многоквартирного дома и владеть им. При соблюдении указанных условий гражданин может требовать исполнения принадлежащих ему прав относительно общего имущества. Вместе с тем, собственник наделен обязанностями в отношении общего имущества по его ремонту, содержанию, и несению расходов на ремонт и обслуживание дома.
Сократить размер общего имущества возможно посредством полной или частичной реконструкции дома и исключительно с согласия граждан, имеющих помещения в составе данного дома на правах собственности.
Исходя из решения, принятого на собрании собственников дома, возможно передать имущество для пользования в доступ третьим лицам. Следует отметить, что порядок и организация такого собрания должны соответствовать положениям жилищного законодательства, а именно главы 6 ЖК, относительно собраний собственников.
В ситуации разрушения дома, за собственниками остается неотъемлемое право на свою долю земельного участка в составе общей площади, на которой располагался дом, а также конструкций и элементов, предназначавшихся для обслуживания и эксплуатации дома.
Обслуживание общего имущества
В понятие «обслуживание общедомового имущества» включены следующие аспекты:
- Осмотр имущества. Осуществляется собственниками и должностными лицами организаций, осуществляющих управление, с которыми заключены соответствующие договоры, имеющими доступ к данному имуществу и отвечающими за обслуживание, ремонт и содержание дома, специалистами, которые в силу своих профессиональных навыков и знаний смогут дать объективную оценку общему техническому состоянию, безопасности имущества.
- Обеспечение установленных и отвечающих нормам влажности и температуры в общедомовых помещениях.
- Освещение помещений. Включает содержание, подготовку, ремонт электрических сетей, создание иных необходимых условий для нормальной и своевременной подачи электроэнергии к местам общего пользования собственников и граждан, проживающих на основании договора аренды.
- Поддержание помещений в составе дома и земельного участка, принадлежащего дому, в надлежащем санитарном состоянии.
- Вывоз мусора, в том числе и образующегося в результате деятельности, производимой в нежилых помещениях дома предпринимателями и организациями.
- Выполнение и соблюдение противопожарных мер безопасности, в том числе свободный доступ к пожарным выходам дома.
- Содержание в надлежащем состоянии территорий, предназначенных для озеленения и объектов благоустройства, принадлежащих к территории дома.
- Все виды ремонта и реконструкции: как капитальный, так и текущий ремонт, проверку и подготовку всех необходимых систем к сезонной работе.
Стоит отметить, что законодательством конкретно закреплен порядок реализации права собственности на общее имущество и доступ к нему, как на долевую собственность. Вне зависимости от размера доли в праве собственности, возможность предпринимать в отношении имущества какие-либо действия и требовать действий со стороны других граждан, доступно всем собственником в равном объеме.
Кузнецов Федор Николаевич
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
„
Добрый день! В многоквартирном доме в пролётах каждой лестничной площадки между этажами имеются балконы. Согласно подпункта «в» пункта 2 ст. I Постановления правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 и изменениям к нему и ст.
36 Главы 6 Жилищного кодекса РФ данные балконы являются общедомовым имуществом и не могут использоваться только одними соседями как частная собственность без письменного согласования с собственниками жилья.
Сейчас ни одна дверь ни одного балкона во всем подъезде не открывается – на них висят замки или двери заколочены, в пролёте между вторым и третьим этажами стекла изнутри закрашены масляной краской, не позволяя свету проникать в подъезд и прветривать его.
Куда необходимо писать жалобу и достаточно ли будет жалобы от 1 собственника или нужно писать коллективную?
“
Анна24.06.2019 14:39
Согласно подпункта «в» пункта 2 ст. I Постановления правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 и изменениям к нему и ст. 36 Главы 6 Жилищного кодекса РФ данные балконы являются общедомовым имуществом и не могут использоваться только одними соседями как частная собственность без письменного согласования с собственниками жилья.