Капремонт в обмен на надстройку или пристройку к дому

Следует различать перепланировку жилого помещения и реконструкцию дома.
Перепланировка относится к внутреннему переустройству и не имеет значительных конструктивных последствий для здания.
Реконструкция — о ней говорится в Градостроительном кодексе, в соответствии с определением в законодательстве реконструкцией объекта капитального строительства считаются работы, которые влекут за собой изменение его параметров, высотности, включающие в себя;

перестройку;
надстройку;
расширение объекта;
замену (восстановление) несущих конструкций (исключая замену отдельных элементов на аналогичные или улучшенные по своим параметрам).

В большинстве случаев домовладельцы за счет реконструкции планируют увеличить дом, изменить его площадь в большую сторону. А это влечет за собой внесение изменений в документацию и перерегистрацию объекта в Росреестре.

Любое строительство или реконструкция капитального строения должны осуществляться с соблюдением градостроительных норм. Перед началом работ собственник обязан уведомить местную администрацию о своих планах и получить разрешение. Иначе он рискует признанием реконструкции самовольной.

Реконструкция частного дома без разрешения: последствия

В большинстве ситуаций при существенных изменениях частного жилого строения с их регистрацией не возникает проблем. Но при производстве работ должны соблюдаться предельные параметры разрешенного строительства, а также допустимые отступы от других объектов.

Если же реконструкция проведена незаконно, нарушены нормы ГрК, то в отношении владельца строения могут быть применены меры ответственности:

гражданско-правовой, когда собственника обязывают снести жилой дом или привести его в соответствие с установленными требованиями;
административной с установлением штрафных санкций в размере от 1000 до 2000 рублей в случае проведения реконструкции с нарушением действующих норм, от 2000 до 4000 рублей, если нарушения имеют негативные последствия для окружающей среды.

Для самовольной реконструкции снос всего дома является наказанием, несоразмерным с нарушениями. Первоначальный объект зарегистрирован, значит соответствует нормативным документам.

Поэтому решение в этой части принимается в пользу приведения частного жилого домостроения в предыдущее состояние до момента переделки либо элементы реконструкции привести в соответствие с действующими требованиями.

Как узаконить самовольную реконструкцию частного дома?

С вступлением в силу Федерального закона от 03.08.2018 № 342 внесены поправки в Градостроительный кодекс.

Ими отменен порядок получения разрешения на строительство или реконструкцию частных домов, теперь он носит уведомительный характер.

Тем самым, собственник жилого дома при желании внести в его конструкцию изменения, должен перед началом работ подать в местную администрацию уведомление о намерениях.

Кратко, порядок легализации реконструкции частного домовладения будет таким:

Направление в адрес территориальной администрации уведомления о планировании внесения существенных изменений. Для этого необходимо обратиться в МФЦ с личным паспортом собственника и документами, подтверждающими право собственности на дом и земельный участок под ним.
Получение разрешительного документа.
Обращение к кадастровому инженеру для проведения работ по изготовлению нового технического плана дома.
Получение технического плана и обращение в администрацию с уведомлением об окончании работ.
Обращение в Росреестр с заявлением о регистрации изменений жилого объекта.

Расходы владельца дома будут только в части оформления технического плана (могут достигать 20 000 рублей) и оплате государственной пошлины за регистрационные действия – 350 рублей.

Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции

Любое здание подвержено физическому износу, и, соответственно, подлежит капитальному ремонту или реконструкции. Цель капремонта и реконструкции дома – обеспечить функционирование здания согласно строительным и санитарным нормам. Но чем капитальный ремонт отличается от реконструкции?

Капитальный ремонт зданий: что это, какие работы предполагает

Капитальный ремонт домов – это строительные работы с целью восстановления параметров объекта в соответствии с действующими нормативами, обновление и замена любых составляющих строительного объекта на аналогичные или улучшенные, за исключением несущих конструкций.

При организации капитального ремонта жилых зданий основные технические показатели остаются неизменными:

площадь постройки;
площадь полезная;
количество этажей;
строительный объем.

Объекты капстроительства – строения, здания, в том числе жилые, МКД (многоквартирные дома) и прилегающие к ним территории, за исключением временных строений.

Капитальный ремонт МКД, зданий осуществляется при их изнашивании, обвале, разрушении.

В этом случае проводятся работы по обновлению составных элементов зданий или восстановлению значительных по масштабам инженерно-технических конструкций.

Главная цель – заменить изношенные элементы (стены, каркас, крыша, кровля) на более износоустойчивые и экономически выгодные.

Капремонт домов может быть комплексным или выборочным. Комплексный ремонт — работы, которые распространяются на весь дом или его некоторые элементы. Выборочный ремонт заключается в частичной или полной замене некоторых строительных элементов зданий.

Периодичность проведения капремонта можно уточнить на сайте Регионального оператора капитального ремонта. Это фонд, активы которого предназначены для организации ремонтов. Деятельность организации регламентируется Жилищным кодексом Российской Федерации.

Реконструкция зданий: что это, в каких случаях и для чего проводится

Градостроительный кодекс РФ трактует реконструкцию как изменение характеристик объекта строительства, а именно площади, высоты и количества этажей. Это перепланировка, замена, воссоздание и пристройка строительных конструкций. Реконструкции подлежат здания, жилые дома.

Во время реконструкции жилых зданий может проводиться усовершенствование технических свойств, экономических параметров и характеристик домов и их элементов. Но это не является обязательной процедурой. Главное в процессе реконструкции – восстановить или заменить несущие конструкции.

А модернизация является необязательным пунктом технологического процесса.

Но некоторое усовершенствование все же проводится, так как целью реконструкции является не только устранение физического изнашивания дома, но и доведение его характеристик до соответствия с действующими требованиями и нормами.

Если задача реконструкции сделать пристройку или надстройку, например, вместо неиспользуемой чердачной зоны организовать мансарду, то нужно весь дом довести до соответствия действующим нормам и требованиям. Очень часто в процессе реконструкции происходит новое строительство.

Нельзя путать реконструкцию с реставрацией. Так как последнее относится работам по восстановлению исторических и культурных достопримечательностей.

В последнее время особой популярностью пользуется реновация зданий, то есть адаптация под новые нужды. Например, когда часть жилого дома отдаётся под офисы, мастерские или магазины.

Отличия капитального ремонта зданий от реконструкции

Вопреки распространенному мнению, что капитальный ремонт и реконструкция это одно и то же, между этими двумя видами строительных работ есть заметная разница.

Различия между капремонтом и реконструкцией:

Капремонт направлен на замену и восстановление строительных конструкций и элементов, а реконструкция – на изменение технических и экономических параметров объектов. Реконструкция дома – это работа с целью придания строительному объекту новых свойств.
Реконструкция считается более глобальным строительством, поэтому сроки проведения капремонта и реконструкции разные. И капитальные ремонты жилых зданий производят чаще, чем реконструкции.
Капремонт и реконструкция различаются по условиям проведения. Капремонт будет проведен даже в ситуации, когда жильцы против этих работ. А реконструкция будет проведена только при наличии запроса от органов местного самоуправления или запроса от жильцов дома.
Капремонт производится на средства собственников жилья. При проведении реконструкции средств владельцев может не хватить и в этом случае привлекается помощь местных властей.
Во время капремонта жильцы дома остаются в своих квартирах, а в период реконструкции их переселяют в другие дома.

Перечень работ по капитальному ремонту домов

Перечень работ по капремонту включает в себя:

Ремонт фасада, кровли, фундамента, крыши, оконных блоков, подвального помещения, крылец.
Проведение штукатурных работ.
Ликвидация неисправностей лифта.

Это могут быть и любые другие работы, которые не связаны с преобразованием несущих конструкций.

Перечень работ по реконструкции домов

Перечень работ по реконструкции включает в себя:
Изменение высоты, количества этажей и размера площади.
Пристройка, надстройка или перестройка.
Воссоздание или замена несущих конструкций.
Смена коммуникационного оборудования.

Бывают случаи, когда нелегко понять, какие все же работы были выполнены.

Так, если в результате ремонтных работ произошло изменение объекта, его категории, или границ функционирования (назначения), то в этом случае была произведена реконструкция.

Может ли пристроенное помещение не оплачивать капитальный ремонт МКД

Взыскание задолженности за капремонт с собственника.

Обязанности собственников встроенных и пристроенных помещений – участвовать в расходах на содержание и ремонт общедомового имущества. Однако из этого общего правила бывают и исключения. Пример – дело № А23-912/2018.

Фонд капитального ремонта обратился в суд с иском к собственнику нежилого помещения о взыскании задолженности за капремонт и пени в сумме почти 1 млн. руб.

Взносы на капремонт собирались на счёте регионального оператора, и суд первой инстанции не нашёл причин для отказа во взыскании задолженности. Он взыскал всю сумму, не приняв во внимание возражения собственника о том, что большая часть его площадей не относится к МКД.

Собственник не согласился с таким решением и обжаловал его в апелляционный суд.

Он указал, что неоднократно сообщал региональному оператору с предоставлением подтверждающих документов о принадлежности к МКД только части его помещений (440 кв.м). При этом эта площадь обособлена от других помещений ответчика (площадью 2300 кв.м.). Соответственно, самая большая площадь пристройки не относится к общедомовому имуществу.

Также собственник обратил внимание суда на то, что инженерные системы его нежилых помещений самостоятельны и независимы от инженерных систем жилой части дома, договоры с ресурсоснабжающими организациями заключены им самостоятельно.

Таким образом, по мнению ответчика, его нежилые помещения представляют конструктивно изолированный, самостоятельный объект, имеющий обособленные входы-выходы с улицы и не имеющий в своих пределах функциональных частей, предназначенных для обслуживания нужд МКД.

Вышестоящие суды поддержали собственника

Двадцатый арбитражный апелляционный суд согласился с собственником, указав, что суд первой инстанции не принял во внимание важные обстоятельства.

Дом управляется кооперативом. Договором между ЖСК и собственником предусмотрен состав общего имущества, где установлена принадлежность к МКД только части нежилой площади ответчика в размере 440 кв. м, расположенной на первом этаже МКД.

При этом там же разграничена ответственность за помещение, находящееся вне границ МКД, и установлено, что доля собственника нежилого помещения в общем имуществе МКД рассчитывается из расчета 440 кв. м. – то есть в размере встроенной части помещения.

Из этого следует, что другая площадь пристройки – 2300 кв. м. не относится к общему имуществу МКД.

Также назначалась судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно выводам эксперта, неотъемлемой частью МКД дома являются только встроенные помещения общей площадью 440 кв.м. Эти помещения конструктивно связаны с МКД, и их эксплуатация влияет на общее техническое состояние дома.

В свою очередь, пристроенные нежилые помещения общей площадью 2300 кв.м. являются самостоятельной частью, они могут быть демонтированы без ущерба строительным конструкциям жилого дома.

При соблюдении норм эксплуатации, использование спорных нежилых пристроенных помещений не влияет на конструктивную целостность и общее техническое состояние строительных конструкций.

Кровля пристроенных помещений не связана с кровлей и строительными конструкциями стен жилого дома.

Инженерные сети тоже являются обособленными и не влияют на общий объем потребления ресурсов МКД.

Таким образом, при эксплуатации нежилых помещений только небольшая их часть площадью 440 кв. м. является его конструктивной неотъемлемой частью.

Кроме того, суд указал, что собственник самостоятельно несет затраты по содержанию и обслуживанию своих помещений, в том числе текущему и капитальному ремонту.

Суд отменил решение суда первой инстанции, вынес новое решение о частичном удовлетворении заявленных требований, посчитав, что требования регионального оператора в отношении почти 800 тыс. руб. являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Арбитражный суд Центрального округа оставил кассационную жалобу регионального оператора без удовлетворения. Определением Верховного Суда РФ от 18 ноября 2019 г. N 310-ЭС19-20207 данное решение также оставлено без изменения.

Как оформить дом после его перестройки. Реконструкция частного дома: какие нужны документы? Разрешение на реконструкцию. Иск по легализации реконструкции

Разрешение на реконструкцию дома на собственном участке – документ, который необходимо оформлять, если при капитальном ремонте здания приходится вмешиваться в его структуру. Без этой бумаги действия, направленные на технологические изменение каркаса постройки, будут считаться незаконными. Ее можно зарегистрировать в органах местного самоуправления.

Законодательные акты

Реконструкция здания в Российской Федерации регламентируется следующими НПА:

Градостроительный Кодекс (например, в статье №1 дается развернутое определение реконструкции);
статья №754 ГК;
Рекомендации по оценке эффективности реконструкции зданий (утверждено Приказом Госстроя №8);
Приказ Госкомархитектуры от №312;
ФЗ №191;
Постановление Госстроя №153;
региональные НПА, к примеру, Постановление Правительства Москвы №894-ПП.

Что такое реконструкция дома?

В соответствие с законодательством РФ реконструкцией признаются изменение ключевых параметров (этажности, высоты, объема, площади) всего здания или его частей:

надстройка (в т.ч. мансард);
расширение дома;
утепление пола, стен и потолка;
замена или установка нового инженерного оборудования;
перестройка;
ремонт и восстановление несущих стен.

Как правило, эти действия необходимы в случае износа объекта недвижимости. Полностью сносить старые несущие конструкции и возводить новые нельзя, допускается только ремонт существующих элементов.

Но при этом не требуется никакого разрешения в случае капремонта или перепланировки частного дома на своем участке. Поэтому перед началом строительных работ следует четко прояснить, к какому именно типу структурных изменений относятся дальнейшие монтажные мероприятия.

Капитальный ремонт подразумевает улучшение условий проживания и физических характеристик определенного помещения. Перепланировка объекта – это изменение конфигурации здания без добавления новых конструктивных элементов. А вот при реконструкции чаще всего появляются новые пристройки здания без изменения ключевых параметров дома:

демонтаж или возведение новых этажей;
изменение конфигурации, формы и размера здания;
установка перегородок внутри дома (или их демонтаж);
постройка крыльца и веранды;
«прорубание» новых проемов для окон или дверей.

Как получить разрешение на реконструкцию в 2018

Сначала нужно разработать план будущих изменений со всеми нюансами и деталями и определиться с точной причиной строительных работ, поскольку ее также потребуется указать контролирующей организации. Этот документ можно:

составить самостоятельно (что допускается в редких случаях);
оформить через специалиста в архитектурном отделе администрации;
заказать в проектной организации, которая имеет соответствующую лицензию и входит в СРО.

В плане потребуется указать не только виды работ, но и их исполнителя. По закону им может выступать собственник частного дома, если размеры строения не превышают 10 кв.м. В противном случае нужно будет указать строительную компанию.

Требуемые документы

В местную администрацию надо предоставить:

заявление на реконструкцию;
план застройки на собственной земле;
выписку ЕГРН;
техзадание на будущие строительные работы;
описание всех мероприятий;
правоустанавливающие документы на надел;
план дома и участка на текущий период;
общегражданский паспорт;
согласие всех совладельцев и совершеннолетних членов семьи на производимые действия.

Срок рассмотрения заявки – 30 дней. В это время не стоит начинать монтажные работы, поскольку существует риск официального отказа.

Дополнительные службы

Если администрация разрешит реконструировать здание, то после получения резолюции от главного районного архитектора нужно будет посетить коммунальную, санитарную и пожарную службы. После одобрения плана в этих организациях следует получить полис общегражданской ответственности, который нужен для официального ведения строительно-монтажной деятельности.

Помимо этого перед началом реконструкции индивидуального дома нужно будет обратиться в местную организацию строительного надзора и в ней также получить разрешение на:

монтаж и демонтаж конструкций;
проведение раскопочных мероприятий на собственном участке.

Упрощенная схема

Оформление реконструкции по упрощенной схеме (по-другому – дачной амнистии) занимает примерно столько же времени, сколько и по обычной. Ключевое различие между этими двумя способами заключается в количестве требуемых документов. При упрощенной схеме требуется гораздо меньше бумаг:

заявление на реконструкцию дачного дома;
выписка ЕГРН;
сокращенный план.

Фактически именно по этой схеме можно провести реконструкцию старого фундамента деревянного дома. Фундамент – это признак капитального строения, поэтому его можно задокументировать в рамках дачной амнистии и перевода здания из дачи в обычный частный дом в собственности.

Частные случаи реконструкции жилого дома

Схема оформления реконструкции зависит от типа основного дома и пристройки. Основной скелет и протокол работ остается неизменным, но прибавляются дополнительные нюансы. Например, реконструкция кирпичного дома в деревне (старого или не очень) оформляется по стандартной схеме, а дачи – по упрощенной.

С увеличением площади

При увеличении площади помещений не допускается убирать несущие конструкции, чтобы сделать какие-то комнаты больше.

Техническая служба не пропустит проект с переносом несущих стен из-за вероятного риска обрушения здания.

Если хочется все-таки увеличить площадь первого этажа загородного дома, допустимо заменить стену несколькими столбами, освободив лишнее пространство. Это будет самый приемлемый вариант расширения площади.

Реконструкция старого деревянного дома

Если хозяева решили не сносить деревянный дом, а обложить его кирпичом или как-либо увеличить, потребуется взять разрешение на реконструкцию. Этот документ необходим в большей степени для подключения коммуникаций.

Основные проблемы при реконструкции деревянной постройки возникнут лишь при общении с газовой службой. Чтобы гарантированно подключить газ в такой дом, нужно соблюдать габариты постройки и не выходить за его периметр.

Аналогичные проблемы ждут тех, кто под видом реконструкции решит снести старый деревенский дом и построить новое здание. Лучше не экспериментировать, а изначально получать разрешительную документацию на тот вид работ, который будет производиться в реальности.

Реконструкция крыши и кровли

В большинстве случаев удается доказать, что структурные изменения крыши относятся не к реконструкции, а к ремонту, поскольку крыша не относится к несущим конструктивным деталям постройки. Основания:

статьи №1, 51, 5 Градостроительного Кодекса;
ФЗ №337;
ФЗ №215;
ФЗ №364;
ФЗ №210;
ФЗ №243.

Т.е. перед заменой крыши можно не получать разрешение на реконструкцию, если собственник дома сможет доказать, что это всего лишь капитальный ремонт здания.

Как узаконить реконструкцию

Узаконивание самовольной реконструкции состоит из нескольких этапов, нужно:

заказать техпаспорт с учетом имеющихся изменений;
взять старый и новый технические паспорта, свидетельства о собственности на объект недвижимости и проект уже существующей пристройки, написать заявление и обратиться в администрацию;
если проект будет соответствовать градостроительным нормам, муниципалитет даст условное «добро» на реконструкцию и предложит обратиться в суд;
после необходимо попытаться добиться разрешения в пожарной службе, но в большинстве случаев без одобренной официально реконструкции она отказывает в предоставлении необходимой документации (но письменный отказ в разрешении пригодится для суда);
взять нотариально оформленное разрешение от владельцев других зданий на этом же участке (при наличии);
обратиться в суд с исковым заявлением по месту расположения объекта.

Суд рассматривает заявление, проводит камеральную проверку, заказывает необходимые экспертизы, а после чего выносит решение. Если заявитель получит устное разрешение от муниципалитета, то в 99% его судебный иск будет удовлетворен, поскольку не будет существенных причин для отказа.

Реконструкция частного дома без разрешения

Разрешение на реконструкцию требуется только в случае каких-либо сделок с недвижимостью или подключения коммуникаций. Многие собственники не оформляют документально производимые строительные работы, чтобы не увеличивать их стоимость (разработка проекта стоит дорого). В этом случае физлица оплачивают штраф в размере от 2 до 5 т.р.

Необходимость оформления разрешения на реконструкцию зависит от особенностей производимых работ, типа дома и дальнейшей судьбы недвижимости. Если структурные изменения незначительны, хотя и не считаются капремонтом или перепланировкой, а здание пока не готовится к продаже, разрешение на реконструкцию можно получить после проведения строительных работ.

Как же быть? Исходные данные

Есть индивидуальный жилой дом, часть помещения в котором – жилые, часть — нежилые
Одно или несколько нежилых помещения переоборудованы (точнее, если выразиться юридически точно: реконструированы), преобразовавшись в жилые.
Разрешение от администрации на такую реконструкцию, в силу ряда причин, получено не было

Технология узаконения самовольной реконструкции Рассмотрим процесс по этапам. Вообще, процесс этот – достаточно длительный, исключительно из-за того, что заявления граждан (как правило) рассматриваются администрацией в течение одного месяца. А таких заявлений будет несколько. Плюс потом еще – обращение в суд, в ходе чего будет проводиться экспертиза, что тоже отнимет примерно месяц времени.

Или – в холодное (летнее) помещение было проведено отопление, что превратило его из нежилого в жилое (что привело к увеличению жилой площади). Или – был оборудован подвал, не говоря уже о мансарде.

При этом, несмотря на то, что внешне НИЧЕГО не изменилось, ибо все изменения были произведены ВНУТРИ здания, тем не менее, указанные действия будут являться реконструкцией и, соответственно, целесообразно будет оформить на них право собственности в судебном порядке.

Без положительного судебного решения, если ранее не было получено соответствующее разрешение от администрации, узаконить реконструкцию не получится.

Как узаконить самострой в 2018 году?

Градостроительного Кодекса. В ст.51 ГрК РФ сказано, что для проведения реконструкции нужно получить разрешение у ведомственного органа. Порядок действий Гражданское законодательство оформлению самовольных строений отводит всего несколько статей.

Но из их содержания понятно, что: Самовольно построенное сооружение может располагаться только на земле Принадлежащей по праву собственности Самострой должен быть безопасен Для людей и их имущества Самовольно возведенное строение должно отвечать всем существующим нормам и требованиям Какие предъявляются к сооружениям данного типа Самострой сооружается на средства владельца земли — Наличие сооружение не должно отражаться на интересах иных граждан А также не должно затрагивать интересы государственных или муниципальных органов Порядок оформления пристройки к частному дому всецело зависит от того, на каком этапе владелец решил узаконить строительство.

Исковое заявление в суд об узаконении самовольной реконструкции

Зачастую об оформлении граждане задумываются, когда возникает вопрос об отчуждении имущества или появляются споры с соседями. Основные способы того, как узаконить самовольную пристройку это:

обращение в судебные органы;
получение разрешения от отдела градостроительства.

Нужно отметить, что получение разрешения «задним числом» вряд ли можно назвать законным, а выдача разрешения по факту происходит крайне редко. Остается обращение в суд, но перед этим потребуется провести техническую экспертизу здания.

Инфо

Если оную не провести, суд все равно потребует экспертной оценки. Если имеется положительное решение технической экспертизы, все документы на дом и землю в порядке, не затронуты интересы третьих лиц, то суд вынесет решение, разрешающее оформление пристройки. С положительным решением суда можно обращаться в администрацию, которая выдаст нужное разрешение.

Как быстро узаконить перепланировку частного дома

ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Здесь можно найти акты, освещающие тему предназначения площадей, в частности, для строительства. Если земля, на которой возведен объект, для этого не подходит, потребуется предварительно перевести ее в другую категорию. Это получается далеко не всегда, что также может выступить препятствием на пути легализации постройки.

Правовой акт, описывающий особенности и основные моменты процедуры вступил в силу в 2016 году. Закон «Об узаконивании самовольных строений» под № 258-ФЗ поясняет порядок строительства и раскрывает суть методов легализации незаконных построек. Правовой акт описывает основные моменты процесса.

Как узаконить самовольную постройку на собственном участке

Заключение Администрации Кировского района ГО г. Уфа от Дата, Номер.
Расписка в предоставлении документов в межведомственную комиссию МБУ ЦГД г. Уфы на рассмотрение сохранения жилого помещения в реконструированном состоянии от Дата.
Решение Межведомственной комиссии об отказе в согласовании выполненной реконструкции жилого помещения от Дата, номер.
Проект «Перепланировка и изменение функционального назначения помещений в жилом доме, расположенном по адресу.
Технический паспорт домовладения по адресу.
Технический паспорт жилого здания (строения) по адресу.
Квитанция об оплате государственной пошлины.

Суд примет (точнее, ДОЛЖЕН принять) исковое заявление, если оно содержит в себе доказательства наличия нарушения прав истца.

Внимание

ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

Подробнее об отличиях реконструкции от переустройства или перепланировки можно прочитать здесь. Администрация, скорее всего, даст отказ.

По крайней мере, потому, что она не полномочна разрешать то, что было сделано без разрешения – в случае с реконструкцией.

Ведь разрешить можно лишь то, что еще не является выполненным, т.е. лишь намерение что-то сделать, но не уже имеющийся факт. Самое интересное, что необходимость обращения в суд может возникнуть даже в том случае, когда реконструкция была произведена ВНУТРИ уже имеющегося здания. Например, были затронуты конструктивные характеристики здания (несущие стены или фундамент).

Как узаконить реконструкцию частного дома в 2018 году

Нужно ли разрешение на капитальный ремонт частного дома

Основные понятия

Понятие реконструкции водится и регулируется следующим нормативно правовыми документами:

Градостроительным Кодексом РФ,
Гражданским Кодексом РФ,
Жилищным Кодексом РФ,
Федеральным законом № 384 «Технический регламент о безопасности заданий и сооружений» от 30.12.2009
других нормативно – правовых документах.

Для начала определимся с часто встречающимися терминами – перепланировка, реконструкция и капитальный ремонт.

На первый взгляд они достаточно схожи, но с юридической точки зрения они достаточно сильно отличаются, от этих небольших нюансов и будет зависеть необходимость получения разрешения на предполагаемые действия, а также список документов, которые потребуется подготовить.

Капитальный ремонт – обновление старых материалов строительства на новые более технологичные и современные, а так же замена или восстановление частей несущих конструкций здания. Капитальный ремонт улучшает техническое состояние здания. При этом на его проведение не требуется получения разрешения.

Примерами работ по капитальному ремонту являются замена кровли, систем отопления или водопровода, замена перегородок и так далее.Перепланировка представляет собой изменение внешнего вида и расположение частей помещения, появления новых перегородок, объединение отдельных объектов, изменение положения окно или дверей.

Перепланировка может быть проведена только внутри помещения. Статья 25 Жилищного кодекса России определяет перепланировку как изменение части помещения, которое требует внесения новых измененных данных в технические документы помещения. К таким изменениями принято относить:

Перемещение проемов окон или дверей,
Возведение, снесение, перенос перегородок,
Установка дополнительных санитарно – технических узлов и так далее.

На проведение перепланировки помещения так же потребуется получение разрешения, но в более простом порядке.

Реконструкция подразумевает существенное изменение технических параметров помещения во всей его конфигурации, например, достраивание дополнительных этажей, или снос части постройки, создание дополнительных пристроек, прокладывание новых коммуникационных или инженерных сетей. В ходе реконструкции нельзя изменять несущие конструкции, то есть старые основы (стены, перекрытия и пр.) должны быть сохранены. Так же к реконструкции относятся строительные работы по сносу старого здания и возведению нового.

Особенностью реконструкции является то, что она направлена на изменение таких параметров дома, как площадь или этажность.

Проведение реконструкции требует обязательного получения разрешения. Разрешение на реконструкцию представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации дома регламентам градостроительства, проекту планировки и межевания территории.

В случае его отсутствия, все действия по облагораживанию здания могут быть признаны незаконными. Многие владельцы считают, что изменение внешнего вида частного дома это их личное дела, которое никаким образом не касается административных или проверяющих инстанций. Но это далеко не так.

В случае нарушений технологий строительства задание может быть разрушено, может обвалиться на соседние постройки.

Статья 51 Гражданского Кодекса РФ обязывает граждан получать разрешение на проведение реконструкции зданий в случае если частный дом располагается на земельных участках следующего разрешенного использования:

Для индивидуального жилищного строительства,
Для ведения личного подсобного хозяйство,
Для малоэтажного жилищного строительства.

Если участок расположен на землях, выделенных под садоводство или дачное строительство, то получать разрешение не потребуется. В подобных ситуация постройка будет оформлена через внесение данных в ЕГРН.

Для этого по факту завершения строительных работ потребуется подать в отделение Росреестра или МФЦ соответствующее заявление, технический паспорт и документы о правах собственности на участок.

В остальных случаях потребуется предварительно получить разрешение государственных органов.

Получение обязательного разрешения на реконструкцию связано с тем, что ее проведение чаще всего связано с работами, которые так или иначе могут затронуть несущие конструкции. Подобнее требования не являются предметом обсуждения, так как диктуются законодательством. Кроме того, в ходе проведения подобных работ должны быть соблюдены:

Безопасность их проведения,
Правильность размещения и фиксирования несущих конструкций,
Требования санитарных норм и пожарной безопасности,
Имущественные интересы жильцов самого дома и их соседей.

Какие виды работ нужно согласовывать

Уведомление требуется не для всех видов работ. Для вашего удобства мы составили таблицу-шпаргалку.

Демонтаж или перенос несущих стен для объединения помещений запрещен. Но стену можно заменить несколькими столбами – пространство освободится и площадь увеличится.

При реконструкции разрешается только ремонт существующих несущих конструкций; сносить действующие и возводить новые запрещается.

Неофициально юристы рекомендуют не заморачиваться с уведомлением, если переделка здания не изменяет его размеры, не нарушает безопасности, не превышает параметров разрешенного строительства и не затрагивает прав третьих лиц. Но это должен быть ваш выбор и ваша ответственность.

Без уведомления можете сделать капремонт, но если будете существенно ремонтировать (изменять количество этажей и т.п.), то необходимо уведомить о реконструкции.

Не нужно отправлять уведомление о замене кровли: крыша не относится к несущим конструктивным элементам постройки, поэтому собственник всегда сможет доказать, что это был ремонт, а не реконструкция.

Для структурных изменений кровли никакие согласования не нужны.

Зато потребуется согласование, чтобы обложить деревянный дом кирпичом (или увеличить его площадь). Это особенно важно, если в будущем дом будет подключен к газу. Домовладельцы могут получить отказ в подключении, если габариты постройки нарушены, и периметр дома фактически больше, чем указано в документах.

Не рекомендуется сносить старый дом и строить новый под видом реконструкции – если изначально получить документацию на тот вид работ, который будет проводиться действительно, это сбережет время, нервы, а в итоге и деньги.

Пошаговая инструкция получения разрешения

Уточнить список требуемых документов для подачи заявления на проведения реконструкции. Он может отличаться для разных регионов. Узнать точный перечень документов возможно в отделе Архитектуры города или населенного пункта.
Как правило, в пакет документов входят: кадастровый и технический паспорта, документы о правах собственности на участок земли и постройку, документы, удостоверяющие личности собственников, выписка из домовой книги о прописанных лицах, согласие собственников и прописанных лиц и соседей на проведение реконструкции, архитектурный проект изменений, топографический анализ местности при его необходимости. К документам на проект относятся: пояснительная записка, документы по инженерным сетям, план расположения зданий и построек на участке, объекты, подлежащие сносу.
Обратиться в БТИ с заявлением на проведение реконструкции дома или его фасада. На основании заявление в БТИ будет проведена экспертиза и выдана справка определенного образца. На сбор документации и согласование может уйти порядка месяца.
Параллельно стоит заручиться разрешениями от коммунальных служб о том, что реконструкция не нарушит нормальное функционирование всех технических систем.
Пригласить профессионального архитектора, который составит эскиз реконструкции и подготовит профессиональный проект.
Обратиться в отдел Архитектуры местной администрации с заявлением на получения разрешения и собранным пакетом документов. В заявлении должна быть указана причина для проведения реконструкции или для расширения дома.
Сотрудник Архитектурного отдела посетит участок, проведет необходимые замеры и экспертизу проекта. Анализ документов и принятие решения проводится в срок до 30 дней.
В случае если, изменения никак не повлияют на качество постройки, то выдается разрешения на проведение работ по реконструкции. На выданном разрешении должна быть подпись главного архитектора района.
С полученным разрешением следует обратиться в отделения МЧС и СЭС за дополнительными разрешениями от этих инстанций. Если при реконструкции затрагиваются внешние коммуникации, то потребуется разрешение от коммунальной службы.
После проведения работ по реконструкции обновленный объект принимается комиссией на предмет соответствия выполненных работ заявленным в проекте.
Получить разрешения на ввод дома в эксплуатацию в органах местного самоуправления, которое выдается в срок до 10 рабочих дней после подачи заявления и документов на проведенную реконструкцию.
После приемки дома следует обратиться в отделение Росреестра для получения обновленного технического паспорта. Для этого потребуются следующие документы: заявление на внесение изменений, документы о правах собственности на дом и земельный участок, выписка из ЕГРН, паспорт заявителя-собственника, разрешение на проведение реконструкции, акт о приемке выполненных работы, документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

ВАЖНО если планируется проведение работ, которые могут повлиять на прочность возводимой конструкции, то к работе в обязательном порядке привлекаются организации, которые имеют допуск к СРО, в остальных случаях они могут быть проведены любой строительной компанией или самостоятельно владельцами.

Самостоятельно разрешается проводить работы в постройках/пристройках/надстройках, площадь которых не превышает 10 квадратных метров. В остальных случаях работы должен выполнять сертифицированный специалист.

Разрешение на проведение реконструкции выдается на срок, ограниченный десятью годами. Если за это время не будет проведено строительных работ, то оно будет аннулировано. Для его получения потребуется снова собирать документы и подавать заявления на рассмотрение и одобрение.

Темная сторона Москвы: кому жаловаться на плохое освещение

Перестройка частного дома

К перестройке дома относятся работы по надстройке еще одного этажа либо пристройке помещений к самому дому, то есть работы, направленные на увеличение площади дома.

В случае увеличения площади дома за счет пристройки к нему дополнительных помещений, потребуется получить в БТИ разрешение.

После осмотра и проведения экспертизы сотрудники БТИ выносят свое решение по возможности проведения реконструкции.

Основной критерий при принятии положительного решения – сохранность несущих конструкций и стен, так как их изменение может оказаться опасным для жизни и здоровья жильцов.

При пристройке к дому хозяйственных построек типа веранды, амбара, кладовки изменяется его инвентарная стоимость. Отсутствие правильного оформления пристроек может быть расценено, как уклонение от налогов, так как налог на недвижимость рассчитывается от ее инвентарной стоимости.

При возведении дополнительного этаже изменяется и статус дома, и эти изменения должны быть отражены в кадастровых и технических документах.

Если крыша у жилого дома изначально высокая, то возможным вариантом будет переоформление чердачного помещения в мансарду, которая уже может быть переведена из нежилого помещения в жилое. Это не потребует проведения реконструкции.

При планировании возведения очередного этажа как надстройки над крышей потребуется проведение достаточно тщательного анализа:

Характеристик грунта на земельном участке,
Допустимости в существующих положениях по градостроительству поведения планируемых изменений,
Технических характеристик и качества имеющейся постройки и ее элементов.

Получение разрешения на реконструкцию жилых построек является ее обязательным условием. Игнорирование данного условия приводит к наложению административных штрафов в размере до 5 000 рублей (ст. 9.5 Кодека об административных правонарушениях России).

Кроме того, реконструированное здание будет признано самовольной постройкой со всеми вытекающим последствиями. То есть ее нужно будет узаконить, если это возможно, либо снести, если она не будет соответствовать установленным градостроительными и иным нормам.

Дома с не узаконенной реконструкцией не могут выступать предметом имущественных сделок, а, следовательно, их нельзя продать, обменять, передать в дар или по наследству.

Для того чтобы узаконить проведенную реконструкцию необходимо получить в БТИ новый кадастровый паспорт, который с остальными документами требуется предоставить в отдел архитектуры города для получения разрешения. Другим вариантом является узаконивание проведенной реконструкции в судебном порядке.

Стоимость получения разрешения на проведение реконструкции

Расходы на получение разрешения складываются из:

Оплаты услуг по составления проекта реконструкции (цена устанавливается в индивидуальном порядке в зависимости от сложности работы и площади помещения),
Оформления нового технического паспорта в БТИ,
Оплаты государственной пошлины за выдачу документов,
Оплата государственной пошлины за регистрацию прав собственности на обновленный дом.

Могут ли отказать в выдаче разрешения на реконструкцию дома?

Основания для отказа перечислены в статье 51 Градостроительного Кодекса РФ:

Неполный комплект документов при подаче заявлении,
Несоответствие документов требования для проведения реконструкции.

Ответы юристов (1)

Здравствуйте, Лариса, согласно Градостроительного кодекса, статья 1
пункт 14.2) капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов;
реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;
Мое мнение это капитальный ремонт, разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется