Какую ответственность несет агентство недвижимости?

Когда встаёт вопрос о покупке или продаже квартиры или даже о поиске жилья для аренды, не всегда понятно: стоит ли идти к профессионалам рынка недвижимости либо сделку можно провести самостоятельно.

Что клиент ожидает получить, когда обращается к риелторам, как помогают специалисты и несут ли они какую-нибудь ответственность.

Услуги и обязанности

В первую очередь специалист рынка недвижимости работает с мечтой клиента: у человека нет цели просто продать жильё, он хочет получить деньги, чтобы переехать в новую, более удобную квартиру, или купить дом на море, или приобрести машину, о которой давно мечтал. Клиент планирует изменить свою жизнь к лучшему: иметь больше пространства, больше комфорта, поменять сам стиль и характер жизни.

«Часто бывает, что к нам приходят «потерянные» клиенты, которые хотят сначала продать, а что купить потом — они не знают. И риелтор начинает работать с клиентом, «разматывать» эту мечту.

Потом оказывается, что клиент прожил всю жизнь на Уралмаше, а мечтает о своём деревянном доме в пригороде», — рассказывает руководитель отдела продаж Федеральной риелторской компании «Этажи» Оксана Манакова.

В работу риелтора входят также и более приземлённые задачи: анализ рынка и работа с ценой. Специалиста по недвижимости ценят в первую очередь за способность продать недвижимость не ниже рыночной цены или помочь выгодно купить, грамотно сторговавшись.

Риелторы помогают оформить максимально выгодное одобрение ипотеки: с учётом всех программ банков, под лучший процент и на лучших условиях, с лучшей суммой страхового взноса и с использованием всех скидок.

А также обеспечивают юридическую безопасность, чтобы и покупатель, и продавец были уверены в чистоте сделки.

«Специалисты могут также составить финансовый план сделки, в котором указывается, сколько средств на покупку мечты есть у клиента сейчас и где взять остальные.

Узнаётся, возможно ли получить ипотеку, где взять первоначальный взнос, чтобы ставка была меньше, как и в каких размерах нужно погасить открытые кредиты, чтобы получить наиболее выгодное ипотечное одобрение и выйти на нужную сумму.

Расписывается, какие дополнительные источники существуют: материнский капитал, софинансирование, созаёмщики (бабушки, дедушки, папы, мамы, друзья). Это практически ваш личный экономист», — говорит эксперт.

Конечно, риелтор сопровождает клиентов на всех этапах сделки, на встречах и показах, участвует в торгах, защищая от обманов и недобросовестных покупателей или продавцов. Ну и, главное, риелтор сохраняет время и нервы клиента.

Ещё одна услуга — постпродажное сопровождение клиента. Этим занимаются не все риелторы, лишь действительно хорошие специалисты по недвижимости продолжают работать уже после сделки. Они консультируют по платежам, ипотеке, рефинансированию, регистрации и прописке и так далее.

Ответственность за сделки

При таком многообразии услуг нужно разобраться, несёт ли риелтор какую-либо ответственность перед клиентом за проведение сделки. Специалисты утверждают, что всё зависит от того, к кому вы обращаетесь.

Если вы работаете с частным риелтором, то никакой ответственности за результат сделки он, конечно же, не несёт. Покупатели и продавцы понимают это, но идут на риск.

Если же вы работаете с партнёром крупного агентства недвижимости — вы защищены как клиент компании: оформляете договор, получаете официальные заключения юридической службы, по завершении сделки — гарантийный сертификат.

Таким образом, крупные риелторские компании отвечают своими деньгами за результат сделки и даже несут материальную ответственность. Часто клиентам агентств предоставляется юридическая помощь, если вдруг дальнейшая судьба приобретённого объекта недвижимости окажется под вопросом.

«Риелтор, являющийся сотрудником агентства недвижимости, несёт ответственность в рамках своего комиссионного вознаграждения. Значит, за действия своего сотрудника отвечает работодатель.

Например, у большинства риелторских компаний-членов Уральской палаты недвижимости профессиональная ответственность застрахована на 5 миллионов рублей, что позволит покрыть потенциальные издержки в случаях ошибок. Также у профессионального сообщества нашего региона существует Комиссия по этике Уральской палаты недвижимости.

Комиссия рассматривает споры и жалобы на неправомерные действия риелторов, возникающие при оказании услуг либо при совершении сделок с недвижимостью между участниками рынка недвижимости», — говорит директор по развитию Риелторской компании «УРАЛ-ЭСТЕЙТ» Степан Пантелеев.

Ещё об отличиях риелторов

Частный специалист рынка недвижимости добывает информацию несистемно, можно сказать, «выдёргивает» её из общих каналов, так как у него нет полной базы. Часто это становится причиной долгого подбора и выхода на сделку. У агентств недвижимости есть своя наработанная актуальная база, где риелтор компании может в кратчайшие сроки найти нужный объект.

Кроме того, агентство недвижимости, — это, как правило, комплексная система из специалистов, юристов, ипотечных брокеров, которые решают максимальный спектр задач клиента и предоставляют услуги по принципу «всё включено». Также компании имеют контракты с банками и застройщиками, что позволяет предоставлять клиентам скидки и преференции.

Поэтому, безусловно, работать с агентством безопаснее — частный риелтор может в любой момент поменять свой телефон, и больше его можно будет не найти. Когда вы работаете с агентством недвижимости — у вас есть гарантии, что ваша новая квартира и через год останется вашей и сделку никто не оспорит.

«Свою первую маленькую и страшненькую квартиру мы продавали почти десять лет назад. Тогда воспользовались услугами частного риелтора. Как мне показалось, подход у этого специалиста был более индивидуальный, ведь у него не было такого потока клиентов, как в агентстве, а наш вариант был непростым для поисков покупателей, нужно было постараться найти желающих.

Но даже если вы взяли телефон специалиста по рекомендации знакомых, всё равно нужно проверить человека через налоговую и подписать с ним договор. Если он частный — это не значит, что все ваши договорённости будут на словах. Через некоторое время мы решили приобрести квартиру побольше и ближе к центру в ипотеку. Здесь мы уже обратились к услугам агентства.

Мы с мужем оба работаем, времени на поиски вариантов, забеги по банкам, собирание бумажек у нас не было. В обоих случаях сделки прошли удачно. Главное — смотреть, что вы подписываете.

Если специалисты предлагают вам одни услуги, а потом всплывают какие-то скрытые комиссии, понятно, что иметь дело с такими специалистами не нужно», — комментирует жительница Екатеринбурга Ольга Парамонова.

Источник: jоurnal.n1.ru

Хочу больше полезных статей!

Чем занимается риэлтор: полный перечень услуг, которые он должен выполнять

В целом многие знают, что ключевыми обязанностями риэлторов являются услуги посредничества в заключение каких-либо сделок с объектами недвижимости.

Однако стоит учесть, что большинство граждан не до конца понимают, в чем заключается работа риэлтора в действительности.

Разберемся вместе, в чём заключается работа специалиста этой профессии, чего от риэлтора стоит требовать, а что не входит в его должностные обязанности.

В чем заключается работа таких специалистов?

Риэлтор – это специалист в области сделок с недвижимостью, он же является посредником между продавцом и покупателем, арендодателем и арендатором.
Законодательно понятие термина «риэлтор» никак не объясняется, официальное название этой профессии – агент по недвижимости.
Он не только подбирает своим клиентам подходящие варианты жилых (или нежилых) помещений, но и полностью сопровождает сделку от самого начала до конца.

Сам риэлтор не продает недвижимость и не покупает ее. Он лишь находит людей, готовых заключить договор купли-продажи, обеспечивает заключение сделки и присутствует при ней.

Как риэлтор продает квартиру

Профессиональный подход при продаже или покупке жилья предполагает следующие этапы — консультация, выбор стратегии, подбор вариантов и сопровождение сделки.

Консультация заказчика

В первую очередь агент узнает информацию от заказчика. Он выясняет у продавца, сколько времени недвижимость у него находится в собственности, есть ли на ней обременения. У покупателя в свою очередь узнает информацию о том, планируется ли использование кредитных средств или материнского капитала.

Далее собирает максимум информации об объекте недвижимости. Метраж, количество комнат, этаж, материал стен дома, наличие парковки и инфраструктуры – эти детали потребуются агенту для подачи объявлений.

В свою очередь риэлтор предоставляет клиенту список необходимых документов для продажи или покупки, консультирует по возможным особенностям сделки.

Выбор стратегии

На этом этапе посредник выясняет желаемые сроки продажи или покупки жилья. В зависимости от них дает рекомендации по корректировке цены. Если квартиру требуется реализовать в короткий срок, то цена должны быть ниже рыночной. В случае, когда срочности нет, можно установить высокую цену и корректировать ее в случае отсутствия интереса покупателей постепенно.

Реклама объекта или подбор вариантов

Риэлторы размещают объявление об объекте на всевозможных сайтах и досках объявлений, в газетах, в группах социальных сетей, расклеивают объявления на подъездах, при этом дают только собственные контактные данные.

Далее обрабатывают звонки, ведут переговоры с потенциальными покупателями, осуществляют предпродажную подготовку, организуют показы квартиры (иногда без участия самого продавца) и в случае удачи берет задаток.

Сопровождение сделки

Это последний этап работы агента. Он помогает собрать документы для купли-продажи, часть даже готовит сам (справка ЕГРП), подготавливает договор, назначает дату заключения договора и присутствует на ней.

Для качественного выполнения своих обязанностей риэлтор должен знать:

Приказы, нормативные акты, положения и другую необходимую информацию, связанную с недвижимостью.
Какие агентства недвижимости существуют на рынке на данный момент, и какие услуги они продают.
Действие рыночной экономики.
Как правильно нужно налаживать деловые контакты
Как правильно облагаются налогами физические и юридические лица.
Какие существуют операции, связанные с недвижимым имуществом и как правильно их совершать.
Правила заключения купли-продажи недвижимости, оформление данных операций документально.
Как работать в программах, созданных для проведения операций с недвижимостью.
Стандарты оценки недвижимости.
Алгоритм проведения показов продаваемых объектов, правила общения с покупателем и ведения переговоров.
Действующие в настоящее время цены на недвижимые объекты.
Формирование рекламы.
Жилищное и земельное законодательство.

Должностная инструкция риэлтора

Примерный перечень услуг для продавцов недвижимости:

обзорная информация о состоянии рынка недвижимости в целом по региону
практическая экспертиза готовности документов к продаже недвижимости
оформление документов к продаже объекта по нотариальной доверенности
разработка рекламной стратегии в целях продажи
принятие комплекса мероприятий по поиску покупателя
проведение просмотров объектов недвижимости
организация подписания предварительного и основного договора купли-продажи
помощь в организации взаиморасчетов между клиентами, в том числе и безналичных расчетов
построение цепочек и подбор встречных вариантов
проведение переговоров с покупателями, в том числе «сложными»
консультации в решении сложных не риэлторских вопросов ( выселение, развод, дети, инвалиды, пенсионеры)

Примерный перечень услуг риэлторов для покупателя:

консультация о ценах на объекты недвижимости
подбор нужного варианта для покупки объекта недвижимости
мониторинг похожих вариантов и цен
проведение просмотров выбранных объектов
проверка правоустанавливающих документов на выбранный объект недвижимости
консультации по пакету документов для покупателя (паспорт, согласие супругов, пакет для юридического лица, доверенность)
переговоры с продавцом в интересах покупателя
организация внесения аванса или задатка за объект
организация заключения предварительного договора
организация заключения основного договора
организация и помощь в подписании Акта приема-передачи объекта

Примерный перечень дополнительных услуг клиентам:

в приватизации квартиры ( комнаты)
в приватизации земельного участка
в согласовании перепланировок
Оценка квартиры методом сравнительного анализа
Консультация и информация по вопросам налогов
консультации по вопросам кредитования
сопровождение сделок с участием материнского капитала, жилищных сертификатов

Это только общие рекомендации. Каждая сделка или риэлторская услуга индивидуальны и список услуг может быть гораздо шире.

Эта разбивка на отдельные виды услуг имеет целью привлечь как можно больше клиентов в агентства недвижимости. Для тех, кто не решится платить за полный агентский пакет, всегда найдется какая-нибудь часть этого пакета, подешевле. Главное, чтобы клиент не ушел, тогда ему можно будет продать что-нибудь еще (например, услугу по регистрации сделки).

Когда клиент привлечен, с ним заключается агентский договор. Суть его в том, что в нем перечисляются те услуги, которые оказывает агентство недвижимости, и фиксируется обязательство клиента оплатить эти услуги по выставленному тарифу.

Особенность здесь в том, что никаких «гарантий», которые риэлторы на словах обещают своим клиентам, в таких договорах, обычно, не бывает. Риэлторы по договору берут на себя обязательство только совершить определенные действия (суть услуги), а за последствия этих действий они ответственности не несут.

Договор с риэлтором

Перед тем, как заключить договор с риэлтором, потенциальному покупателю квартиры необходимо определиться, что именно он хочет получить от риэлтора: только подбор квартиры, а дальнейшие переговоры вести напрямую с продавцом понравившегося объекта или доверить риэлтору полностью сопровождение сделки.

Если необходимо осуществить только поиск (подбор) квартиры, то важно максимально подробно описать потенциальный объект для проживания (район, описание жилого дома, где будет располагаться квартира, размеры жилой площади и т.д.).

Если риэлтор полностью сопровождает сделку по покупке недвижимости, то он должен предоставить клиенту полный пакет документов на приобретаемую недвижимость или в случае продажи недвижимости стараться максимально обезопасить клиента от возможных рисков.

Стороны договора. Здесь должно быть определено, между кем заключен договор (если это агентство, то в конце документа должны быть указаны его реквизиты и адрес, если частное лицо — его паспортные данные и приложена копия паспорта, подтверждающая эту информацию).
Предмет договора, где прописано, ради каких целей договор заключается. Если речь идет о продаже квартиры, то необходимо ее описание. Если вы нанимаете риэлтора для покупки, четко изложите в этом разделе свои пожелания по искомому объекту.
Обязательства сторон— расписан объем работ, который должны проделать риэлтор и клиент. Обычно в договоре это выглядит как подробный перечень услуг, которые риэлтор собирается вам оказать. Прочитав договор, задайте себе вопрос: «Понятно ли, какие услуги собирается оказать риэлтор? Понятно ли, за что я буду платить ему деньги?» Если вы видите конкретные ответы на эти вопросы, значит, все нормально. Также нужно четко оговорить, кто производит сбор документов. Если эта задача будет возложена на агента, то для него необходимо будет оформить у нотариуса доверенность, без которой ему не дадут никаких справок касательно вашей квартиры. Для продажи квартиры вы должны будете передать на хранение риэлтору подлинники документов, так как в большинстве случаев риэлтору не отдадут аванс за квартиру без оригиналов документов. Этот момент тоже нужно отразить в договоре, а еще лучше — составить отдельный акт приема-передачи документов. Что касается обязательств клиента, то к ним относятся: содействие и помощь риэлтору, которая может проявляться в гибкости организации просмотра квартиры (для продажи или сдачи в аренду) или обязательная явка для проведения сделки в точное место, день и час, обозначенные риэлтором.
Сроки исполнения обязательств. Юристы рекомендуют заключать договор на определенный срок, не превышающий 3 месяца. В случае необходимости его потом можно просто продлить. Формулировка «до выполнения обязательств» в бессрочном договоре должна насторожить, потому что в такой ситуации вы можете ничего не добиться от агента годами. А если вам нужно, скажем, быстро приобрести жилье и успеть сделать в нем ремонт перед рождением ребенка? Тогда без четких сроков не обойтись. И еще обратите внимание — не предусмотрен ли штраф за досрочное расторжение договора.
Стоимость услуг и порядок расчетов. Когда речь заходит о стоимости вознаграждения, уточните, почему именно такая сумма, из чего она складывается.
Порядок расторжения договора. Этот важный раздел нельзя упускать из виду. Каждая сторона должна четко понимать, в каких случаях договор может быть расторгнут. Чаще всего это можно сделать в одностороннем порядке, предварительно уведомив об этом другую сторону за 30 дней до момента расторжения. Также вы можете аннулировать договор, если агент не может исполнить обязательства по договору — найти жилье, отвечающее вашим требованиям, собрать необходимые документы, провести переговоры с другой стороной. У риэлтора желание расторгнуть договор может появиться, если клиент не может организовать просмотр квартиры или постоянно меняет требования к искомому объекту.
Ответственность сторон. Юристы советуют составить этот раздел тоже максимально подробно, не ограничиваясь общими фразами про обстоятельства непреодолимой силы. Например, стоит отдельно прописать ответственность агентства за срыв сделки или случаи оспаривания сделки в суде по искам третьих лиц. Ответственность клиента обычно прописывают в виде конкретных штрафов. При этом учтите, что сумма штрафа не может превышать размер оговоренного вознаграждения агенту.

Вам также может понравиться

Это нужно знать об ответственности риэлтора при заключении сделки

Одно из главных условий успешного заключения сделки с недвижимостью – это ответственность риэлтора. Не нужно думать, что простого обращения в риэлторское агентство достаточно для решения проблемы. Риэлтор является всего лишь посредником, а значит, при заключении сделки нужно проявлять максимальную внимательность, не полагаясь на возможности одного лишь риэлтора.

Стереотипы о рынке недвижимости

Многие СМИ, которые выражают интересы крупных игроков рынка недвижимости, обрушивают на людей потоки агитации, убеждая население в том, что риэлторское агентство является своеобразным суперменом, решающим любые жилищные проблемы.

Однако реальность несколько суровее красивой картинки, которую рисуют СМИ про ответственность риэлтора и т.д.

Есть множество случаев, когда суд по истечении определенного срока признавал сделку недействительной, тем самым причиняя убытки и истцу, и ответчику, а иногда даже целым группам лиц (покупателей и продавцов).

К тому же возврат денег, а также механизм обратного восстановления собственности – это крайне сложные процедуры, часто приводящие к неудовлетворительным результатам. В итоге пострадавшим приходится искать компромиссы, попутно неся дополнительные затраты.

Опытные участники рынка недвижимости, испытывающие дефицит времени или не обладающие профессиональными риэлторскими навыками, часто обращаются за консультациями к риэлторам, которые подберут оптимальный вариант, проанализируют всю документацию и удостоверятся в ее юридической чистоте. Но все же нужно помнить, что риэлтор – только посредник, отвечающий за надежное проведение сделки.

Помощь риэлтора заключается в подборе объекта недвижимости, организации прозрачно сделки, передаче денег, также риэлтор может отговорить клиента от сомнительной сделки и т.д. Однако обязаности риэлтора за саму сделку уже выходит из его компетенции. Работа риэлтора будет считаться полностью выполненной, если сделка проведена в соответствии со всеми формальностями и без нарушений закона.

Многие большие агентства недвижимости в погоне за клиентами начали выпускать различные «сертификаты» и «гарантийные обязательства», и предлагать их клиентам. Агентства утверждают, что эти документы дают 100% гарантию по сделке, однако достаточно проанализировать любой такой «сертификат», и все сложности по получению денежного возмещения станут очевидными.

Причина в том, что агентства с самого начала не принимает никаких финансовых обязательств, не страхует сделку и не выступает гарантом по сделкам. Главная задача любого агентства –
посреднические услуги при заключении сделки, а дополнительные услуги и опции служат просто для привлечения клиентов.

Как видно, обман риэлтора – не такая уж и редкая ситуация и есть способы не платить риэлтору.

Как защитить свои интересы при работе с риэлтором

Полагаться на риэлтора на все 100% – довольно легкомысленно, поэтому клиенты должны самостоятельно защищать свои инвестиции. В первую очередь это касается покупателей квартир, которые сталкиваются со множеством трудностей. Рассмотрим основные варианты защиты своих интересов:

страхование профессиональной ответственности риэлтораи титульное страхование – в первом случае потерпевший получит стоимость купленного объекта недвижимости или альтернативную недвижимость (конечно, если суд признает риэлтора виновников события), а во втором случае страховку получит застрахованное лицо, право собственности на приобретенный объект было утеряно по не зависящим от него причинам;
тщательный анализ договора, причем необходимо обратить внимание на пункт о правах и обязанностях сторон. Необходимо прояснить все непонятные моменты, внеся потом соответствующие поправки в текст договора. Не стоит верить агентам, говорящим о стандартной форме договора, об отсутствии юридической силы у внесенных поправок и т.д., так как каждая сделка с недвижимостью уникальна. Все интересующие моменты должны быть прояснены агентами в письменной форме;
гарантировать ответственность агентства недвижимостиможно, если обратиться в солидное агентство, дающее письменные гарантии/обязательства по сделкам. С отменой обязательного лицензирования деятельности риэлторов такие «гарантийные полисы» стали своеобразным признаком надежного риэлторского агентства.
Однако не нужно забывать, что страхование по гарантийному полису – это платная, иногда довольно дорогая услуга, да и составление различных поправок к договору отнимает немало времени. При этом все эти меры являются добровольными, клиент не обязан пользоваться этими услугами, даже если риэлторы пытаются навязать их. Какой бы вариант договора вы не заключили – с гарантиями и страховками или без них – нужно знать, как контролировать риэлтора .Для этого изучите следующие нюансы:

комплекс услуг, оказываемых агентством и их стоимость;
наличие или отсутствие сети филиалов;
сроки исполнения договорных обязательств;
обязательства и ответственность риэлтора по недвижимости в случае невыполнения услуг.

Больше всего проблем и различных подводных камней всплывает в ходе совершения сделок на вторичном рынке жилья. Следовательно, при совершении такой сделки, вам понадобится знать о риэлторах, а именно на что обратить внимание при сделки:

документы, которые подтверждают право продажи;
количество сделок, ранее совершенных с этим объектом недвижимости;
социальный статус продавца дома/квартиры;
полные ответы на вопрос о собственности и собственниках продаваемого объекта – любые смутные и невнятные ответы риэлторов должны вызвать подозрение;
утверждения или заверения, не имеющие письменного подтверждения.

Очевидно, что если квартира, которая ранее перепродавалась уже 3-4 раза, продается в очередной раз, причем по доверенности, а продавец является алкоголиком, да еще и риэлтор смотрит на все спустя рукава и не может внятно ответить на вопросы о правоустанавливающих документах – такой вариант не может быть привлекательным. Да и вообще, не стоит работать с таким «осведомленным» агентством, с ответственностью тут дела обстоят плохо.

Ряд негласных правил, которых нужно придерживаться при сотрудничестве с агентством

личное присутствие во время сбора нужных документов – это позволит проконтролировать их подлинность;
предварительная отработка способа передачи документов или денег через депозитарную ячейку, иначе придется в последний момент бегать в поисках банка;
составление и подписание предварительного договора после нахождения партнеров. Первичный вариант договора поможет избавиться от множества трудностей на следующих этапах сделки;
предварительное обсуждение потенциальных проблем при подготовке к сделке и после ее завершения.
Следование этим правилам позволит избежать нервотрепки и потери времени. Как показывает опыт, внимательность и аккуратность – лучшая гарантия при совершении сделки с недвижимостью. Вся помощь риэлтора,на которую можно рассчитывать – это облегчение процедур при совершении сделки, а также регулярное информирование клиента о происходящих изменениях. Стоимость услуг пока обсуждать не будем – это уже другая история. Полезным будет лишний раз посмотреть на свои проблемы и максимально объективно оценить свои возможности. У клиента в реальности довольно много возможностей, хотя маркетологи и СМИ настойчиво убеждают нас в обратном. Имеющихся возможностей вполне достаточно, чтобы гарантировать себе безопасность и прозрачность сделки с недвижимость

Правовая природа риелторских договоров и ответственности по ним риелтора

Давно терзался квалификацией так называемых риелторских договоров и ответственности по ним риелтора. И вот мне попалась статья А. Егорова, руководителя аппарата – администратора ВАС РФ «Посреднические договоры.

Какой вид лучше выбрать в зависимости от круга поручаемых действий» опубликованная в журнале «Юрист компании», №4, апрель 2013 которая расставила все на свои места. В связи с чем хотелось поделиться своими размышлениями.

Как правило, агентства недвижимости заключают со своими клиентами договоры двух видов: оказания услуг и агентские договоры.

Они могут быть как на оказание помощи при продаже имеющегося у клиента объекта недвижимости, так и на помощь в приобретении объекта недвижимости у третьего лица.

В данной статье мы разберемся с квалификацией риелторского договора и ответственности по нему на примере договора предметом которого выступает оказание помощи в приобретении объекта недвижимости.

Почти все агентства недвижимости в рекламе указывают на то, что их ответственность застрахована на очень большую сумму, что у потенциального клиента ассоциируется с тем, что при потере титула страховая компания выплатит убытки в виде стоимость уплаченной по договору продажи недвижимости сумму. Так ли это?

Прежде всего, необходимо разобраться с природой риелторского договора.

Может возникнуть мнение, что риелторский договор – это договор возмездного оказания услуг по которому исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (п. 1 ст. 779 ГК РФ).

На первый взгляд действительно кажется, что, действия риелтора по подбору подходящего клиенту объекта недвижимости и сопровождение сделки, т.е. юридическая консультация по всем тонкостям регистрации перехода права собственности в Росреестре, вполне может квалифицироваться как договор оказания услуг.

Ответственность исполнителя за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, в таком случае, должна определяться общей статьей 723 ГК РФ в случае если заказчик юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, и специальными нормами ст. 737 ГК РФ и ст.

29 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае если заказчиком является гражданин заключающий договор исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, о чем дано разъяснение в п.

11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

Представим себе ситуацию: между гражданином и агентством недвижимости был заключен договор оказания риелторских услуг по подбору квартиры, консультированию и приобретении квартиры в собственность. Квартира была подобрана, договор был заключен, переход права собственности был зарегистрирован.

Через год к добросовестному покупателю обращаются с иском об истребовании квартиры из чужого незаконного владения в порядке ст. ст. 301 – 302 ГК РФ. Суд иск удовлетворяет.

Покупатель, зная что с продавца взыскать ни чего не удастся, обращается в суд с иском о взыскании убытков к агентству недвижимости и страховой компании в которой застрахована профессиональная ответственность этого агентства.

Какое решение в этом случае должен вынести суд, когда цель риелторского договора – приобретение квартиры в собственность, не достигнута? Интуитивно понятно, что агентство недвижимости не может нести ответственности за недействительность заключенной гражданином покупателем сделки с продавцом оказавшимся не собственником квартиры, ведь на момент заключения договора продажи, агентством недвижимости была получена выписка из ЕГРП, в которой продавец числился собственником, у продавца имелись ключи от квартиры, что также свидетельствовало, что он является ее владельцем. То есть, агентство недвижимости проявило должную осмотрительность при выборе контрагента для клиента и следовательно не может нести ответственность за ничтожность сделки. Однако п. 3 ст. 401 ГК РФ возлагает на лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, безвинную ответственность, и договором с потребителем вряд ли возможно ее изменить, т.к. с большой долей вероятности этот пункт будет признан недействительным на основании ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» как ущемляющий права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей. Тем самым у суда есть все основания для взыскания со страховой компании убытков в размере стоимости квартиры причиненных действиями агентства недвижимости и возможно абстрактных убытков в виде разницы между ценой, установленной в договоре продажи квартиры, и текущей ценой.

Тем не менее, Конституционный Суд Российской Федерации в абз. 4 п. 3.1 Постановлении от 23.01.

2007 N 1-П по так называемому делу «о гонораре успеха» разъяснил, что выделение в качестве предмета договора возмездного оказания услуг совершения определенных действий или осуществления определенной деятельности обусловлено тем, что даже в рамках одного вида услуг результат, ради которого заключается договор, в каждом конкретном случае не всегда достижим, в том числе в силу объективных причин. С учетом этого толкования, можно сделать вывод, что не достижение основной цели риелторского договора – возникновение права собственности у покупателя на подобранный агентством объект недвижимости не является ненадлежащим исполнением договора в случае если он не был исполнен в силу объективных причин, и следовательно во взыскании убытков гражданину должно быть отказано.

Вывод Конституционного Суда хоть и верен по сути, но неверен в части квалификации договоров об оказание юридической помощи, в деле которое им рассматривалось, как договоров исключительно по оказания услуг, что неоднократно отмечалось многими юристами.

Договор оказания юридических услуг может квалифицироваться как исключительно договор оказания услуг в том случае если его предметом является консультирование по правовым вопросам, а также составление правовых документов.

В случае (как в рассматриваемо деле) если договор был заключен на представление интересов доверителя в суде, такой договор следует рассматривать как договор поручения или агентский договор, хотя бы он и был поименован как договор оказания услуг. Данные выводы справедливы и для договора оказания риелторских услуг.

В случае если клиентом риелтору была выдана доверенность на заключение сделки продажи недвижимости и поручено совершение не только юридических, но иных действий, в частности по подбору недвижимости, такой договор следует квалифицировать как (агентский ст.

1005 ГК РФ) в соответствии с которым одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Агентский договор входит в круг так называемых договоров посреднических услуг, в который также входят договор поручения и комиссии, суть которых можно выразить как договор по ведению чужого дела. Чужое дело – это тот круг действий, который может совершать посредник, действуя в чужом интересе (хозяина дела).

Важно помнить о том, что посредник – своего рода помощник. Предмет его обязательств не предполагает гарантию того, что он сможет выполнить определенные сделки или юридические действия.

Поэтому он отвечает только за то, что не предпринимает необходимых действий, направленных на исполнение поручения, но он не отвечает за неисполнение третьим лицом сделки, заключенной в интересах «хозяина дела».

Исключение – если посредник, действующий как комиссионер или как агент в агентском договоре по модели комиссии, принял на себя ручательство за исполнение сделки – делькредере, а также если он не проявил должную осмотрительность при выборе третьего лица (п. 1 ст. 993 ГК РФ).

Но непроявление необходимой осмотрительности при выборе контрагента относится к моменту заключения с ним сделки и не может толковаться расширительно (п. 15 информационного письма № 85) (см.: А. Егоров. Посреднические договоры. Какой вид лучше выбрать в зависимости от круга поручаемых действий. // Юрист компании, №4, апрель 2013).

Однако случаи выдачи клиентом доверенности риелтору на совершение юридических действий в риелторском обороте практически отсутствуют из-за недоверия граждан к риелторам.

Поэтому самым распространенным случаем риелторского договора является договор по которому совершаются не юридические, а иные действия – действия по поиску контрагента и консультированию по заключению сделки – фактическое посредничество.

В этой связи может возникнуть сомнение в том, что данный договор агентский, поскольку он предусматривает, при буквальном толковании, совокупное совершение «юридических и иные действий», тогда как в данном случае имеют место быть только «иные действия».

Тем не менее, такой договор также является агентским. Как пишет А. Егоров «фактическое посредничество – это, по сути, сведение контрагентов. То есть посредник сам не заключает сделку по поручению «хозяина дела».

Он находит подходящего контрагента, договаривается с ним об условиях сделки и сводит его с «хозяином дела», сопровождает сделку, в частности, консультациями и юридической поддержкой.

Если «хозяин дела» заключает с найденным контрагентом договор, то посредник приобретает право на вознаграждение. На этом его миссия заканчивается.

Надо сказать, что европейское право знает фактическое посредничество и как самостоятельную разновидность договоров. В немецком праве он называется маклерским договором. Российскому дореволюционному праву этот институт тоже был известен. Но в действующем Гражданском кодексе его, как известно, нет, и это серьезное упущение.

Дело в том, что на практике маклерские отношения очень распространены: именно так работают, например, агентства по подбору персонала, риэлторские агентства.

В силу отсутствия специального правового регулирования фактического посредничества, которое ограничивается сведением контрагентов, у нас подобные отношения иногда квалифицируют как возмездное оказание услуг, хотя это в корне неверно.

Возвращаясь к договору агентирования, именно фактическое посредничество является теми «иными действиями», которые могут поручаться агенту.

Кстати, есть еще одно распространенное заблуждение относительно предмета агентского договора: формулировку пункта 1 статьи 1005 Гражданского кодекса («юридические и иные действия») иногда понимают так, будто агенту непременно должны поручаться и юридические действия, и иные действия (не может быть только юридических действий или только действий по фактическому посредничеству). На самом деле предлог «и» в вышеуказанной норме употребляется в значении «или», то есть указывает на альтернативность (предметом агентирования могут быть юридические действия либо фактическое посредничество)» (см: там же).

Из этого можно сделать вывод, что самым распространенным риелторским договором является агентский договор фактического посредничества, хотя бы он и был поименован как договор оказания услуг.

Ответственность за недействительность сделки агент перед принципалом не несет, но может быть привлечен к ответственности за ничтожность сделки, если будет доказано, что он не проявил должной осмотрительности при выборе контрагента для принципала (определение Свердловского областного суда от 15.01.

2013 по делу N 33-501/2013 (33-16244/2012)).

В реальности это означает, что при получении агентом выписки из ЕГРП о праве собственности на объект недвижимости, так называемая проверка юридической чистоты сделки исчерпывается и ответственности за потерю титула принципалом агент и страхователь агента нести не будут, поэтому заверения о страховании профессиональной ответственности риелтора не более чем ловкий рекламный прием.