Как застройщики выбирают, что будут строить и где?

Прежде чем искать новостройку, определитесь, какое жильё вы хотите в ней купить и для каких целей — проживание, инвестиции и перепродажа, последующая сдача в аренду.

Составьте «портрет» вашей будущей квартиры — какого она должна быть размера, на каком этаже располагаться, сколько денег вы готовы на неё потратить. Вот примерный список параметров, с которыми важно определиться сразу:

  • желаемая площадь;
  • максимальный бюджет (в том числе с учётом ипотеки);
  • с отделкой или без.

Выделите для себя несколько ключевых требований к квартире, без которых не согласитесь на покупку. Это поможет сразу отсеять новостройки, которые изначально не подходят под ваши запросы — например, зачем тратить время на жилой комплекс в ближайшем Подмосковье, если важна московская прописка.

2. Выберите: квартира или апартаменты

Квартиры в новостройках чаще выбирают для постоянного проживания, апартаменты — в качестве второго жилья или инвестиции под перепродажу, сдачу в аренду. Всё из-за разницы в статусе недвижимости.

Апартаменты стоят в среднем на 10–15% дешевле квартир, но юридически не являются жильём — это коммерческие помещения со своими особенностями.

Основные отличия апартаментов от квартир:

  • нельзя оформить регистрацию по месту жительства;
  • теряется право на налоговый вычет 13% по НДФЛ;
  • защита дольщиков по 214-ФЗ при банкротстве застройщика менее надёжна;
  • ставка налога на недвижимость в квартирах — 0,1%, в апартаментах — 0,5–2%;
  • услуги ЖКХ дороже, так как оплачиваются по коммерческим тарифам.

На апартаменты не распространяются строительные нормы для жилых помещений (по размеру комнат, пожарной безопасности, инсоляции —степени освещённости помещения прямыми солнечными лучами) и положения Жилищного кодекса РФ. Коммунальные услуги там обходятся дороже в 1,5–2 раза, но зато владельцы апартаментов не платят за капитальный ремонт.

Как застройщики выбирают, что будут строить и где?
Читайте по теме: Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Главный недостаток апартаментов в новостройках — это слабая защита по закону о долевом участии 214-ФЗ. Если застройщик обанкротится, дольщик сможет требовать только возврата денег — это менее выгодно, чем достройка и получение жилья.

3. Подумайте, какая строительная готовность вам нужна

Решите, насколько для вас важны сроки сдачи жилого комплекса. Если нужно заселиться как можно быстрее, выбирайте готовые новостройки с чистовой отделкой квартир — в них уже всё готово для переезда, останется только купить и завезти мебель с техникой. С учётом времени на сделку вполне реально переехать в первый же месяц после покупки.

Купив квартиру в новостройке на средних или финальных этапах строительства, можно заработать на разнице в стоимости после сдачи и не ждать переезда слишком долго. Но тут важно, чтобы издержки не оказались больше экономии — это касается тех, кто арендует жильё.

Если сроки сдачи совсем не важны, присмотритесь к проектам «на котловане» — особенно к тем, где недавно стартовали продажи. Они самые привлекательные в плане инвестиций, но ждать ключей от квартиры придётся 2–3 года.

4. Выберите: монолитный или панельный дом

Монолитные дома подходят сторонникам свободной планировки и панорамных видов — в их конструкции отсутствуют несущие стены, а прочный каркас из железобетона позволяет возводить дома выше 40–50 этажей. Однако из-за сложностей технологии на строительство уходит в среднем до трёх лет.

Панельные новостройки возводят быстрее. На пустом участке за 1,5–2 года уже может появиться большой микрорайон. Однако дома индустриальных серий считаются морально устаревшими.

В них представлены типовые планировки, которые будет очень сложно изменить из-за несущих межкомнатных стен.

По степени энергоэффективности и шумоизоляции «панельки» тоже, как правило, уступают монолитным новостройкам.

5. Оцените транспортную доступность

Узнайте, насколько удобно добираться до новостройки на машине и общественном транспорте. В изолированном или отдалённом от города жилом комплексе некомфортно жить, а сдать там квартиру в аренду или продать жильё будет сложно.

Как застройщики выбирают, что будут строить и где? Источник скриншота: youtu.be

Как можно проверить новостройку на транспортную доступность:

  • Посмотрите через поисковые карты, на каком расстоянии расположены ближайшие крупные шоссе. Оцените их загруженность в часы пик (по утрам — с 7 до 9 часов; вечером — с 17 до 19 часов).
  • Проложите маршрут до места, где часто бываете — сразу станет понятно, сколько времени предстоит тратить на поездки.
  • Оцените расстояние до ближайшего метро, железнодорожных станций, остановок наземного транспорта. Оптимально, если они расположены в пределах 1,5–2 км — тогда путь пешком будет занимать не более 15–20 минут.

Уточняйте у застройщиков, появятся ли рядом с новостройкой новые станции метро, прямые выезды на шоссе, запустят ли автобусы и маршрутки. Обычно менеджеры в курсе таких вещей, но слепо доверять их словам не стоит — требуйте документы либо уточняйте информацию в местной администрации.

6. Узнайте всё о внешней и внутренней инфраструктуре

Для комфортного проживания район новостройки должен быть хорошо развит. Это значит, что в нём построены и работают такие социальные объекты, как:

  • школы и детские сады;
  • поликлиники для взрослых и детей;
  • стоматологические клиники;
  • МФЦ;
  • магазины, торговые центры.

Вторыми по важности элементами инфраструктуры являются парки, скверы и другие места для прогулок и отдыха. Нелишним будет и наличие рядом спортивного комплекса, плавательного бассейна, стадиона или хотя бы большой обустроенной спортивной площадки.

Внутренняя инфраструктура новостройки должна включать как минимум магазины, аптеки, банки и офисы на первых этажах домов. Также в жилых комплексах могут находиться:

  • образовательные учреждения;
  • физкультурно-оздоровительные комплексы;
  • подземные и надземные паркинги, автостоянки;
  • медицинские учреждения.

Помните, что застройщики обязаны строить детские сады и школы только в проектах комплексного развития территории или по договорам с органами власти. В остальных случаях социальная инфраструктура возводится на усмотрение девелопера.

Лайфхак: Информацию о социальной инфраструктуре можно найти в проектной декларации новостройки. Застройщики выносят её отдельным пунктом в документе. 

Как застройщики выбирают, что будут строить и где? Источник скриншота: avaho.ru

Если менеджер в офисе продаж упоминает про школу или детсад, просите проектную документацию и договоры со сроками сдачи на каждый конкретный объект — без документов это просто обещания, за которые девелопер не несёт никакой ответственности. 

При выборе новостройки обращайте внимание на благоустройство — оно тоже входит в инфраструктуру.

В современных жилых комплексах должны быть закрытые «дворы без машин», разновозрастные игровые и спортивные площадки, лаунж-зоны.

Всё это — элементы комфортной городской среды, на которые редко обращают внимание, но впоследствии жалеют — жалуются на засилье машин во дворах, недостаток озеленения и мест для прогулок.

7. Оцените состояние экологии

Когда дело касается выбора новостройки, экологическая обстановка — понятие относительное. В городских условиях найти жилой комплекс с идеально чистым воздухом трудно. Для этого лучше искать новостройки в стороне от города, в новых развивающихся районах — но тогда чаще всего приходится выбирать между развитым транспортом и хорошей экологией.

В городских новостройках чистота воздуха зависит от:

  • площади озеленения;
  • расстояния до ближайших крупных шоссе;
  • наличия или отсутствия рядом промзон;
  • розы ветров в локации.

Экологическая обстановка лучше в районах с крупными парками, заповедниками, лесопарками и другими природными зонами. Большую роль играет и общее озеленение дворов, близость небольших скверов, водоёмов — на открытых пространствах у воды хорошо обновляется воздух.

Важно, чтобы промышленные площадки с крупными заводами, тепловыми станциями, водоочистными сооружениями, складами и другими вредными для окружающей среды предприятиями располагались хотя бы в 2–3 км от новостройки — то же самое касается оживлённых многополосных шоссе.

Лайфхак: Проверить, есть ли рядом промзона, можно на сайте wikimapia.org. 

Как застройщики выбирают, что будут строить и где? Источник скриншота: wikimapia.org

Но даже если предприятие или дорога находится далеко, загрязнённый воздух может смещаться в сторону новостройки. Проверить это можно по розе ветров — это диаграммы, которые определяют, в какую сторону преимущественно дует ветер в локации. Данные об этом собирают на метеостанциях. Узнать розу ветров в конкретном городе можно через специальные сервисы вроде lakka-sails.ru.

8. Постарайтесь проверить надёжность застройщика

На надёжность застройщика влияют его финансовая устойчивость, опыт в строительстве и репутация на рынке. На основе всех этих факторов можно судить о рисках долгостроя и качестве жилья, но дать оценку без опыта и знания рынка крайне сложно — лучше обращаться к экспертам в агентства недвижимости.

Читайте также:  Квартира в наследство и завещание

Что можно проверить самостоятельно, чтобы снизить риски, выбирая новостройку:

1. Посмотрите, включён ли девелопер в перечень системообразующих организаций российской экономики в сфере строительства и ЖКХ. Компании из этого списка могут рассчитывать на господдержку, что снижает риск недостроя. К тому же в перечень входят практически все крупные застройщики с хорошей репутацией. 

2. Запросите у менеджера в офисе продаж документы о застройщике (учредительные, свидетельство о госрегистрации и из налоговой, бухгалтерскую отчётность за последние три года, аудиторское заключение). Их должны предоставить по требованию согласно ст. 20 214-ФЗ — подлинники или заверенные копии.

3. Проверьте фактического застройщика (он указан в проектной декларации) через картотеку арбитражных дел на наличие судебных разбирательств. 

4. Загляните на сайт застройщика и изучите его портфель — список активных и завершённых проектов. Наличие готовых новостроек говорит об опыте компании и даёт возможность лично убедиться в качестве строительства, приехав на объект.

5. Посетите форумы дольщиков, социальные сети и сайты с отзывами о застройщике. Информация из открытых источников часто субъективна, но систематические упоминания о срыве сроков, банкротстве и других нарушениях должны насторожить.

Информацию о девелопере также можно получить через единый реестр застройщиков Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Там будут указаны все объекты компании, её реквизиты, контакты, учредители и документы.

9. Убедитесь в законности стройки

Изучите новостройку, в которой собрались купить квартиру. В первую очередь проверьте наличие разрешительной и проектной документации.

Какие документы на новостройку можно требовать у застройщика по 214-ФЗ:

  • разрешение на строительство (его законность можно проверить через реестр Минстроя);
  • актуальную проектную декларацию;
  • заключение государственной экспертизы;
  • подтверждение прав на земельный участок (собственность или аренда).

При отсутствии хотя бы одной из этих бумаг застройщик не имеет права начинать или продолжать строительство. Если работы на объекте ведутся, а документов нет, объект могут признать самостроем и в дальнейшем снести.

В готовых новостройках требуйте от менеджеров показать разрешение о вводе в эксплуатацию. Без этого документа застройщик не имеет права начать выдачу ключей от квартир.

На соответствие положениям 214-ФЗ жилой комплекс можно проверить через сервис проверки новостроек ЕИСЖС. Но информация там носит справочный характер — актуальные сведения может предоставить только застройщик.

10. Ознакомьтесь с формой и условиями договора

Чаще всего в новостройках предлагают два формата сделки:

  • при покупке строящегося жилья — договор долевого участия (ДДУ);
  • при покупке готового жилья — договор купли-продажи (ДКП).

Покупка жилья от застройщика по ДКП в большинстве случаев не несёт рисков. Новостройка в этом случае уже готова, а квартира является реальным объектом, на который можно сразу зарегистрировать право собственности и заселиться.

С жильём на стадии строительства всё иначе — это «несуществующая» недвижимость с правом требования. Самый безопасный способ её купить — оформить ДДУ по 214-ФЗ (закон об участии в долевом строительстве).

Что должно быть чётко прописано в ДДУ:

  • стоимость недвижимости;
  • подробное описание жилья (площадь, планировка, дом, этаж и пр.);
  • отделка на момент передачи дольщику;
  • точный срок передачи объекта долевого участия;
  • гарантийный срок от застройщика;
  • условия доплаты и возврата средств при изменении площади квартиры.

Закон о долевом участии 214-ФЗ даёт покупателю (дольщику) максимальную защиту — исключает двойную продажу, предусматривает право на неустойку при переносе сроков, получение жилья или возврат денег при банкротстве застройщика. С 1 июля 2019 года в новых проектах при продаже по ДДУ применяется схема эскроу-счетов, которая дополнительно защищает деньги дольщиков на весь срок строительства.

Но некоторые девелоперы предлагают заключить вместо ДДУ предварительный (ПДКП) или инвестиционный договор. Имейте в виду, что это покупка в обход 214-ФЗ — соответственно, риски оказаться обманутыми при таких сделках выше.

Станислав Манжиевский, агентство недвижимости «Авахо»

Как правильно выбрать строительную компанию для постройки дома

31 Октября 2020

Строительство дома начинается не с закупки материалов или создания фундамента, а с выбора проекта и фирмы, которая построит жилье вашей мечты. Как выбрать надежную строительную компанию для постройки загородного дома и на что важно обратить внимание — рассказывают специалисты Render House.

От выбора строительной фирмы для постройки дома зависит многое — качество выполненных работ, финальный результат, надежность строения, комфорт проживания. Поэтому ошибки с выбором застройщика недопустимы. Неудачный выбор компании чреват потерей денег, времени и нервов. Ведь когда дом построен, исправить финальный результат очень сложно, а часто и невозможно.

Как выбрать застройщика для строительства частного дома, чтобы итоговый результат понравился? Кажется, вопрос несложный. Но на самом деле при выборе строительной фирмы нужно многое учесть.

Часто заказчики сначала обращают внимание на цену за квадратный метр: хочется подобрать самое выгодное предложение на рынке. Однако стоит помнить, что дешево — не значит качественно. Если цены слишком «заманчивые» или самые низкие, это должно насторожить.

Строительные материалы должны быть качественными, и тут экономить нельзя, как и на услугах профессиональных строителей. При возведении дома квалифицированные рабочие соблюдают технологии, знают особенности работ с материалами, проводят монтаж правильно.

Так какие есть способы подбора исполнителя?

Как застройщики выбирают, что будут строить и где?

Обычные способы подбора застройщика

Как обычно выбирают компанию-застройщика? Многие клиенты находят строительную фирму через знакомых, у которых уже есть положительный опыт сотрудничества.

Но так бывает не всегда. Некоторые хотят найти более выгодное предложение, у других нет знакомых.

Тогда клиенты проводят тендер, ищут строительные компании, рассылая запросы коммерческого предложения, надеясь найти лучшего исполнителя по выгодной цене.

Такой способ выбора компании для строительства дома не самый лучший. В этом случае подбор основывается не на репутации и качестве, а на цене.

Если хочется выбрать надежного застройщика для постройки коттеджа, необходимо провести мониторинг рынка, изучить компании по сайтам, социальным сетям, отзывам клиентов и только после этого обращаться к будущему исполнителю напрямую.

Типичные ошибки при выборе строительной фирмы для загородного строительства

Выбор компании для строительства загородного дома — один из важнейших этапов. От него зависит, будет ли жилье комфортным, надежным, долговечным. Поэтому важно не допустить типичных ошибок:

  • проводить тендер, рассылать КП в ожидании лучшего финансового предложения;
  • выбирать застройщика с самой низкой ценой — хороший дом не может стоить дешево;
  • не задавать лишних вопросов о том, какие материалы будут использованы, какая марка цемента, древесина и т.д.;
  • верить словам о длительной гарантии — гарантийные сроки должны быть реальными;
  • доверять фирме, скрывающей информацию — надежная компания обязательно позаботиться о том, чтобы клиент мог найти исчерпывающую информацию об услугах, реализованных проектах и т.д., например, как здесь;
  • выбирать строительную фирму, у которой все идеально, нет никаких ошибок — какой бы опытной ни была компания, ошибки иногда случаются. Здесь важно, чтобы застройщик был готова исправить любые недостатки, если они появятся в процессе эксплуатации.

Как застройщики выбирают, что будут строить и где?

Как правильно выбрать строителей

Как выбрать строителей, которые реализуют проект загородного дома? Мы уже говорили, что оценивать компанию только по предложенной цене — ошибочное решение. Выбирать застройщика нужно исходя из опыта, профессионализма, личного впечатления.

Если сайт компании понравился и не вызвал вопросов, стоит потратить время на визит в офис, осмотр строящегося объекта, производства компании (если есть возможность).

После этого стоит задать вопросы о цене, смете, просить сделать точные расчеты конкретного проекта.

Отдельно нужно сказать о выборе строителей для возведения каркасного дома. Работа с деревом требует профессионализма и опыта, поэтому на первом этапе нужно проверить, работает ли компания по каркасным технологиям или нет.

Если да, то как давно. Обратите внимание на специализацию застройщика, а также на то, есть ли у него свое производство.

Например, компания Render House строит каркасные дома, имея 2 завода, где изготавливает домокомплекты, готовые для сборки на участке.

Надежный застройщик не будет скрывать информацию о своей работе, используемых материалах, ходе строительства. Наоборот, он даст полный отчет обо всех этапах. Если попасть на объект невозможно, нет реальных фотографий процесса возведения и отзывов клиентов — фирма-застройщик не надежная.

Также при выборе строительной компании обратите внимание, работает ли она с субподрядчиками. Многие предлагают комплексный подход — выполняют заказ от создания фундамента до ремонтных/дизайнерских работ.

Но держать в штате сантехников и других узких специалистов невыгодно, их нанимают на субподряд.

Читайте также:  5 методов глубокой проверки застройщика

Хорошая компания, работающая на рынке давно, будет предлагать по субподряду проверенных исполнителей, но не держать их всех в штате.

Сначала подготовиться самим

Заказчику важно тщательно подготовиться, предоставить застройщику исчерпывающую информацию о том, на каком участке (размер) нужно построить дом, в каком регионе, какие особенности местности, климата и т.д.

Важно четко понимать, что хотелось бы видеть в проекте своего дома, а что нет. Озвучьте сразу, сколько человек будет проживать в доме, а также нужен ли вам:

  • гараж для авто;
  • цокольный этаж, подвал;
  • бассейн, сауна;
  • спальня с выходом на балкон и т.д.;
  • гардеробная;
  • личный кабинет.

Стоит указать, сколько хотелось бы спален, санузлов, гостевых комнат, в каком стиле лучше построить коттедж и т.д. Чем более подробно клиент расскажет о своих пожеланиях, тем проще будет подобрать типовой, максимально подходящий проект.

Определяемся со строительной компанией: на что обратить внимание

На что еще обратить внимание при выборе строительной фирмы:

  • имеет ли компания официальный сайт, удобный ли он, наполняется или нет;
  • какие услуги предлагаются клиентам;
  • количество типовых проектов — должно быть не меньше 3-4, но чем больше, тем лучше;
  • опыт компании — сколько лет на рынке, количество реализованных проектов;
  • открытость фирмы — можно ли посетить офис, посмотреть фото процесса строительства и т.д.;
  • имеются отзывы клиентов, как давно они были оставлены;
  • есть ли необходимая информация о сроках выполнения работ, услугах, гарантии, материалах, используемых при возведении дома;
  • является ли компания производителем материалов;
  • нанимают ли независимого специалиста технадзора, который будет контролировать процессы и следить за качеством выполненных работ или нет.

Как застройщики выбирают, что будут строить и где?

Что важно учесть в начале работы

Что важно учесть в начале сотрудничества с уже выбранной строительной компанией? Самое главное: надежный застройщик проведет адаптацию проекта, учитывая ваши пожелания и особенности местности, где будет возведен загородный дом. Если выбран типовый проект, то исполнитель не будет спешить закупать материалы и начинать работы. Сначала нужно:

  • учесть климатические особенности региона;
  • провести изыскательные работы на участке — важно знать особенности грунта, глубину залегания грунтовых вод, промерзания грунта и т.д.;
  • подобрать материалы, подходящие для строительства в конкретном месте, например, если есть проблема с влажностью, то газоблоки — не самый оптимальный вариант; лучше выбрать пеноблоки, кирпич;
  • учесть остальные особенности до разработки проекта.

Еще важный нюанс в начале сотрудничества — смета. Заказчик должен четко понимать, во сколько обойдется строительство жилья. Надежная компания не будет темнить с цифрами. В документе важна четкость и ясность: сколько и куда придется потратить и почему.

Проверенные застройщики не меняют сумм, не вынуждают своих клиентов доплачивать сверх указанного в смете. Подобное допустимо в случае, если сам заказчик внес изменения в проект, что повлекло дополнительные расходы.

Заключение

К выбору фирмы-застройщика нужно подходить с максимальной ответственностью, тщательно изучив необходимую информацию об услугах, опыте, реализованных проектах.

Оценить благонадежность компании сначала можно по сайту, но не лишним будет и посетить офис, пообщаться с менеджерами, посмотреть на реализацию объектов по реальным фото/лично.

Исполнитель должен вызывать доверие, предлагая разумную цену. Надежный дом, построенный опытными мастерами из качественных материалов, не может быть дешевым.

Если вы выбираете строительную фирму для возведения дома — обращайтесь в Render House. Мы строим коттеджи по типовым и индивидуальным проектам, составляем смету до начала работ, предоставляем гарантию до 15 лет.

Девелоперы на низком старте: что собираются строить в Москве и Новой Москве в ближайшие годы

Похожая ситуация и с домами по реновации – их продолжают активно возводить. Где на территории Москвы и Новой Москвы появятся свежие жилые комплексы, расскажет Новострой-М.

ГК ПИК может застроить три участка общей площадью более 15 га на юго-востоке Москвы. Сейчас она ведет переговоры с компанией «Главснаб» о покупке площадок. Всего на этих участках можно построить до 500 тыс. кв. м недвижимости.

Предположительно, новые проекты ПИК могут появиться на улице Плеханова, это 6,6 га возле станции метро «Шоссе Энтузиастов», на улице Новохохловская – 1,7 га возле одноименной станции МЦК и на шоссе Фрезер и на Перовском шоссе – речь идет о 7 га возле станции МЦК «Нижегородская».

ГК «Инград» и Сбербанк подписали соглашение о финансировании затрат на покупку бывшей территории завода «Гелиймаш» и развитие нового проекта. На реализацию его первого этапа будет выдан кредит 1,6 млрд рублей. Объект появится в районе Лужнецкой набережной, его общая площадь составит около 200 тыс. кв. м. По оценкам экспертов, всего в стройку будет вложено порядка 10-15 млрд рублей.

Новый жилой комплекс построят в районе Гольяново, на улице Амурская – Москомэкспертиза уже согласовала проектную документацию. В рамках первой очереди возведут 4 жилых корпуса переменной этажности на 1264 квартиры: 128 студий, 352 однокомнатных, 496 двухкомнатных, 272 трехкомнатных и 16 четырехкомнатных. Все здания объединит одноуровневая подземная автостоянка на 395 машино-мест.

Придомовую территорию ЖК озеленят, кроме того, там появятся детские и спортивные площадки, места для отдыха.

Неподалеку будет построен еще один ЖК. Его возведут в рамках редевелопмента промзоны №53 «Калошино» на улице Тагильская в районе Метрогородок. По словам главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова, это будет квартальная застройка переменной этажности. На первых этажах разместятся коммерческие помещения. В одном из корпусов откроется детский сад.

«Фишкой» проекта станет его двор: ландшафтный парк в виде острова. Там собираются обустроить зоны отдыха, детские и спортивные площадки.

По соседству – в районе Богородское, на 3-й Гражданской улице – тоже обещают возвести новостройку. Это будет 19-этажный дом на 474 квартиры с подземным паркингом на 149 мест.

Часть квартир будет отдана переселенцам по программе реновации. Строительные работы могут начаться в конце этого года, завершиться – в 2023 году.

По оценкам экспертов, средняя стоимость квартиры в комплексе может составить 190 тыс. рублей за 1 кв. м.

Жилой комплекс бизнес-класса могут построить в центре Москвы на территории маргаринового завода в Басманном районе. Однако покупатель площадки – группа «Русский монолит» – пока не озвучивает точные планы по застройке из-за нестабильной экономической ситуации.

Стоит отметить, что участок расположен довольно далеко от станции метро – до «Бауманской» около 1,5 км. Кроме того, рядом находится железная дорога и промзона. Но эксперты рынка утверждают, что в этой локации можно возвести жилой комплекс бизнес-класса на 650 квартир и заработать на его продаже 3-6 млрд рублей.

Две жилые башни построит ГК «Пионер» в районе Москворечье-Сабурово (ЮАО) – в  Москомархитектуре уже согласовали проект. Дома станут первыми в застройке территории бывшей Москворецкой плодоовощной базы.

Это будут 2 симметричные башни в современном стиле, оформленные мозаикой двух цветов. Их общая площадь – около 32 тыс. кв. м.  Новостройки возведут на стилобате, который займут магазины, кафе и различные сервисы.

Между домами обустроят пешеходный бульвар.

В Новой Москве, на юге поселения Филимонковское, планируют построить около 1,3 млн кв. м недвижимости в 18 очередях. Девелопером выступит Группа «Самолет», которая приобрела здесь участок площадью 165 га. Завершат реализацию масштабного проекта к 2040 году.

В компании рассказали, что в рамках комплексного освоения территории собираются построить городской кластер с многоквартирными домами, общественными пространствами, коммерческими и социальными объектами. Помимо прочего, будут возведены детские сады на 2700 мест и школы на 6200 мест.

К плюсам будущего проекта можно отнести его локацию: он расположен в получасе езды от аэропорта Внуково, а с Москвой и другими городами его свяжут три магистрали с небольшим количеством светофоров.

Около 460 тыс. кв. м жилья построят в Новой Москве вдоль Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД). Три крупных проекта планировки территорий уже утверждены. По словам главы департамента развития новых территорий Москвы Владимира Жидкина, точками роста станут участки в поселениях Краснопахорское, Щаповское, Первомайское и Михайлово-Ярцевское, а также площадка возле деревни Сенькино-Секерино.

Читайте также:  Президент подписал новый закон о садоводческих объединениях

ЦКАД будет проходить в 50 км от МКАД по территории Подмосковья и Новой Москвы, в обход крупных населенных пунктов. Дорога соединит основные вылетные магистрали: Каширское, Калужское, Волоколамское, Ленинградское, Киевское, Минское, Дмитровское, Горьковское, Ярославское и Рязанское шоссе.

Как выбрать застройщика и не остаться без квартиры и денег — Новостройки — Журнал Недвижимости

  • Проверяем документы застройщика. Смотрим его сайт 
  • На сайте застройщика помимо красивых картинок и описания преимуществ ЖК должно быть ещё много важной информации. Проверьте, что там есть: 
  • •    общая информация о компании-застройщике;
  • •    сканы основных документов компании;
  • •    тип договора, по которому застройщик продаёт квартиры — ФЗ-214 или ФЗ-215;
  • •    информация о текущих объектах и ходе строительства; 
  • •    актуальные контакты. 
  • Общая информация о застройщике: история компании, как давно она существует на рынке недвижимости, в каких регионах работает и сколько проектов завершено на данный момент.

Сканы основных документов компании: свидетельство о регистрации, устав, выписка из ЕГРЮЛ и свидетельство о постановке на налоговый учёт.

 Эти документы можно запросить у застройщика и напрямую, но лучше, если они есть на сайте в свободном доступе. Кроме того, по каждому объекту застройщик должен предоставить отдельный пакет документов, т. е. проектную декларацию, подробнее об этом ниже. 

Тип договора, по которому застройщик реализует объекты в строящемся доме. Процесс строительства может регламентироваться двумя законами: ФЗ-214 и ФЗ-215. 

По ФЗ-214 сейчас строится большинство домов в России. Покупатели подписывают договоры долевого участия (ДДУ) и становятся дольщиками в новостройке. Финансироваться строительство домов, в которых продают квартиры по ДДУ, может по-разному — с использованием эскроу-счетов или без них.

В прошлом году эскроу-счета стали обязательными, но часть объектов продолжает достраиваться по старым правилам: деньги дольщиков сразу поступают застройщику и он вкладывает их в стройку. Если что-то пойдёт не так, покупатели потеряют деньги и останутся с недостроем.

Эскроу-счета созданы для решения этой проблемы: на них перечисляют деньги дольщиков, но застройщик до сдачи объекта доступа к ним не имеет и должен строить на свои средства или брать кредит. То есть сделать это может только очень надёжный девелопер, остальным банки скорее всего откажут.

Проверьте, по какой схеме продают квартиры в выбранном ЖК. Покупателям, конечно, выгоднее использовать эскроу-счёт. 

ФЗ-215 предполагает покупку квартиры через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) — объединения людей, которые организуются с целью возведения конкретного дома.

Квартиры, строящиеся по ФЗ-215, бывают дешевле, поскольку по закону не облагаются НДС и строительство может быть не застраховано.

Юридически член кооператива менее защищён, чем дольщик: проблемы, возникающие в ходе строительства, решаются согласно уставу кооператива, при этом закон «О защите прав потребителей» на объекты, строящиеся по ФЗ-215, не распространяется. 

«При выборе между ФЗ-214 и -215 я советую рассматривать объекты, которые строятся по ФЗ-214, так как это помогает минимизировать риски.  В этом случае начинать строительство застройщик может только после получения разрешения — а оно предполагает сбор внушительного списка документов.

Отношения застройщика и дольщика чётко регламентируются законом, а главное — банк вернёт деньги, если дом построен не будет (при работе через эскроу-счета). Если застройщик просто нарушит сроки строительства, то будет обязан выплатить дольщикам компенсацию.

А ещё на строительные объекты действует гарантия 5 лет», — комментирует Елена Молокова. 

Текущие объекты и ход строительства. На сайте застройщика должен быть показан ход строительства всех объектов, над которыми он работает на данный момент.  

Актуальная контактная информация. Должны быть указаны юридический адрес, адрес офиса, ИНН, ОГРН, активный номер телефона, адрес электронной почты. 

  1. Изучаем репутацию и надёжность компании
  2. Здесь у нас две задачи.

Первая: убедиться, что выбранный вами застройщик не является потенциальным банкротом. Для этого проверяем в электронной картотеке арбитражных дел, в каких делах компания участвовала как ответчик. 

Вторая: изучить отзывы о компании. Прежде чем набирать в поисковике « отзывы», посмотрите эти ресурсы:  

«Я бы посоветовала обращать внимание на известных застройщиков с высоким рейтингом — от 3,5 из 5. Если вы видите довольно низкий рейтинг у относительно молодого застройщика, почитайте отзывы, чтобы сформировать о нём объективное мнение — отзывы ищите не на сайте застройщика, а на других независимых ресурсах», — советует эксперт по недвижимости Елена Молокова.

  • Проверяем документы ЖК: разрешение на строительство и проектную декларацию 
  • Если у застройщика хорошая репутация, в порядке документы, объекты строятся и сдаются, то переходим к проверке документов, связанных с ЖК, который вас интересует. 
  • Разрешение на строительство застройщик получает у местной администрации — без этого документа начинать возведение любого объекта запрещено.  

Проектная декларация — это документ, который застройщик готовит сам. В ней он указывает основную информацию об инвестиционно-строительном объекте: характеристики и его описание, сроки реализации; предоставляет результаты государственной экспертизы проектной документации, перечисляет возможные риски и называет ключевых подрядчиков. 

Из проектной декларации нам важно узнать:

•    Находится ли земля, на которой ведётся строительство, в собственности застройщика.

Если нет — то есть застройка ведётся на арендованном участке — в свободном доступе на сайте застройщика должен быть договор аренды участка. Если земля у застройщика в собственности, должна быть предоставлена выписка из ЕГРН. 

«Лучше, если участок будет у застройщика в собственности. Я допускаю историю с арендой при соблюдении двух условий: застройщик предоставляет разрешение на строительство многоквартирного жилого дома на арендованном земельном участке, а в выписке из ЕГРН на этот земельный участок чётко прописано назначение — „строительство многоквартирного жилого дома“. 

Известны случаи, когда застройщик берёт землю в аренду землю с назначением „индивидуальное жилищное строительство“. Он строит многоквартирный дом, рассчитывая через какое-то время перевести его в другой статус.

Иногда это получается, а иногда приводит к судебным тяжбам и аннулированию прав собственности.

Как это сейчас происходит, например, в районе Музыкальный в Краснодаре», — рассказывает эксперт по недвижимости Елена Молокова. 

•    Из каких источников финансируется строительство.

У застройщика, реализующего жильё по ФЗ-214 с использованием эскроу-счёта, есть два источника финансирования: собственные средства или банковский кредит. Строящих исключительно за свой счёт на рынке по факту нет. Чтобы уменьшить риски, лучше выбирать застройщика, который получил кредит у крупного банка: в этом случае банк уже взвесил риски, связанные со строительством конкретного объекта.  

•    Сроки строительства.

Они зависят от многих факторов: технологий и материалов, климата региона и т. д. Но срок не должен быть меньше полутора лет для простых панельных домой и 2,5 лет — для кирпичных. 

«Покупатели должны понимать, что срок сдачи объекта и срок передачи ключей могут отличаться друг от друга. В офисе застройщика вам могут честно сказать, что объект сдаётся в IV квартале 2020 года.

Реальная история: покупатель, невнимательно прочитав ДДУ, через какое-то время обнаруживает, что передача ключей осуществляется в течение шести месяцев после сдачи объекта в эксплуатацию», — поясняет эксперт. 

Узнаем, как обстоят дела с реализованными объектами

Если выбранный вами ЖК — не первый дом застройщика (а лучше, если это так), есть смысл вживую посмотреть на реализованные объекты. 

«Оценить качество постройки, даже если вы зайдёте в подъезд, вряд ли получится объективно. Самый верный способ здесь — пообщаться с жильцами конкретного дома. 

Подойдите во дворе к женщине с коляской и объясните, что вы планируете купить квартиру у этого же застройщика. Спросите о плюсах и минусах дома, о том, хорошо ли работает управляющая компания. Жители, как показывает практика, охотно идут на контакт. Вы можете узнать, например, что в доме хорошая слышимость или бывают перебои с отоплением.

Да, и не читайте форумы — половина отзывов на них не соответствует действительности», — советует Павел Репин. 

Можно пойти ещё дальше: найти в интернете официальные заявления застройщика относительно конкретного объекта, которые были опубликованы в СМИ ещё на начальном этапе строительства.

Обычно они звучат многообещающе: застройщики гарантируют садик, школу, благоустройство территории и ещё много чего.

Сравните обещания с реальностью — и, если видите расхождения, задайте вопрос застройщику напрямую. 

Возможно, менеджер даст вам толковые объяснения, почему что-то из запланированного не было реализовано — и это лучше, чем обещать, но не сделать и при этом никак не объяснять почему. Если застройщик посчитает ненужным прокомментировать ситуацию, — делайте выводы, готовы ли вы ему доверять.  

Оцениваем ситуацию с выбранным ЖК: что спросить у застройщика напрямую

Просто какое-то время наблюдать на сайте или вживую, как идёт строительство, нет смысла: дом не строится быстро. Хорошо найти фотографию объекта годичной давности и оценить, какие изменения произошли. 

На Яндекс.Недвижимости на каждой странице ЖК есть блок «Ход строительства», в нём удобно смотреть фото по кварталам и оценивать изменения. 

Например:

«Если вы видите, условно, котлован в мае 2019-го и тот же котлован весной 2020-го  — правильно спросить у застройщика, какие работы всё-таки велись в течение этого года. 

Однако, если дом уже на финальном этапе строительства, т. е. идут отделочные работы, внешних изменений можно и не увидеть. Тогда есть смысл переговорить с застройщиком лично, посетить объект и узнать, какие именно работы ведутся и в какие сроки будут завершены», — комментирует Павел Репин.

Найти застройщика, который устроит вас по всем параметрам, — задача непростая. Но решать её можно, используя метод от противного: отсекать варианты, которые вас однозначно не устраивают, а среди оставшихся выбирать наиболее оптимальный. И последний совет: не бойтесь идти на переговоры — с жильцами уже реализованных объектов, с менеджерами, если необходимо — даже со строителями.

Мария Виноградова. Иллюстратор: Кира Кустова.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *