В мае 2018 года мы с супругой купили однокомнатную квартиру в новостройке в подмосковной Лобне. Однушка без отделки тогда продавалась за 3,2 миллиона ₽.
На встрече с представителем застройщика мы попросили скидку. Сами этого не ожидали, но он пошёл нам навстречу и сразу скинул 5%, до 3 050 000 ₽.
На ремонт, мебель и технику ушло ещё 600 тысяч ₽. В итоге мы потратили 3 650 000 ₽.
Эту квартиру мы купили для родителей супруги, которые живут в Казани. Хотелось, чтобы они переехали к нам поближе. Но они передумали, в своём городе им было намного комфортнее. Тогда мы решили купить себе жильё в Москве, оформили ипотеку, а эту однушку выставили на продажу, чтобы закрыть кредит.
Найти ипотеку с самой низкой ставкой
Продать квартиру нам удалось за 4 800 000 ₽. И вот как это было.
10 ноября 2019 года мы разместили объявление о продаже квартиры за 5 050 000 ₽ на Авито, ДомКлик и Циане. На первых двух ресурсах месяц размещения объявления о продаже был бесплатным, а вот за каждую неделю на Циане нужно было заплатить по 91 ₽.
Звонки начались сразу. Но это были специалисты с других сайтов, которые хотели добавить наше объявление к себе на ресурс. Следом стали поступать звонки от риелторов, которые предлагали быстро продать нашу квартиру за комиссию в 150–200 тысяч ₽.
За неделю нам не позвонил ни один потенциальный покупатель. И в итоге мы согласились заключить договор с риелтором за 150 тысяч ₽, если он продаст квартиру. Но звонков всё равно не было.
Чтобы не терять время, мы решили пойти на радикальную меру и снизили цену на квартиру сразу на 250 тысяч ₽, до 4 800 000 ₽. И это помогло.
Спустя пару дней позвонил покупатель, который нашёл нас на Авито, и захотел посмотреть квартиру.
Квартира ему понравилась, и он назначил ещё одну встречу, но уже со своим риелтором, чтобы проверить все документы на недвижимость (договор купли-продажи, выписку о праве собственности, паспорта).
Риелтор одобрил и квартиру, и состояние документов. На всякий случай мы оставили объявление до заключения сделки — вдруг что сорвётся. Удивительно, но риелтор покупателей его мониторил и попросил удалить с сайта. Нам ничего не оставалось, как пойти ему навстречу.
Подготовка документов для продажи
Для продажи квартиры продавец должен подготовить такие документы:
- паспорта;
- выписку из Росреестра о праве собственности;
- договор купли-продажи квартиры;
- экспликацию;
- справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
- выписку из домовой книги;
- копию свидетельства о браке;
- ещё могут попросить предоставить справку из психоневрологического диспансера о том, что вы не состоите на учёте и отдаёте отчёт своим действиям.
Нам на первом этапе для продажи требовалось сделать экспликацию квартиры — это чертёж с указанием площадей комнат. Получить его можно через БТИ, у застройщика или другие организации, которые имеют на это право. Найти их можно на сайте Росреестра, где есть перечень кадастровых инженеров. В БТИ за услугу попросили 9200 ₽.
Нужно было ждать около 10 дней. Но чтобы не затягивать этот процесс, риелтор предложил услуги другой компании, с которой он уже не раз сотрудничал. Они стоили 7000 ₽. Я отправил ему фото договора купли-продажи с приложениями и перевёл деньги. На следующий день документ был готов. Его забрал сам риелтор и отправил в банк.
Оказалось, что экспликация нужна для оценки квартиры, поскольку покупатели хотели приобрести её в ипотеку. Следом нужно было сделать фото квартиры:
- жилые комнаты (от окна в сторону дверного косяка (первый кадр) и от дверного косяка в сторону окна (второй кадр));
- кухня (та же технология, как и с жилыми, но ещё один кадр нужен на кухонный гарнитур, в сумме — три кадра);
- коридор со всех помещений;
- туалет и ванная комната по одному кадру;
- вид из окна;
- входная дверь квартиры с двух сторон — с внешней и внутренней.
Потом мы обратились в нашу управляющую компанию за выпиской из домовой книги и справкой об отсутствии долгов по ЖКХ. Сначала позвонили и заказали документы по телефону, а после получили их в офисе УК. Справки делали несколько дней. За документами нужно было прийти с паспортом.
Когда мы наконец собрали все бумаги, банк оценил квартиру по фотографиям и копиям документов и одобрил ипотеку нашим покупателям.
Продажа
Получить деньги при продаже квартиры через ипотеку можно наличными через банковскую ячейку или через аккредитив — это услуга банка, который выдаёт ипотеку и проверяет все документы в сделке. Если всё нормально, то деньги переводятся со счёта покупателя на счёт продавца.
Брать наличные — слишком рискованно, тебя могут ограбить по пути из банка или выдать неполную сумму, пересчитать вручную будет сложно. Так что мы выбрали второй вариант.
Для получения денег потребовалось открыть счёт в банке, где оформлялась ипотека.
И вот 31 декабря 2019 года мы приехали в банк для подписания документов купли-продажи. Договор подготовил сам риелтор, специалист банка его просто распечатал. Мы его заранее изучили — ни одной претензии по содержанию не было, и все поставили свои подписи.
Дальше нужно было зарегистрировать договор купли-продажи в Росреестре. Сделать это можно через МФЦ, чьи отделения были закрыты все новогодние праздники. Так что нам пришлось ждать до 9 января 2020 года. Покупатель заранее оплатил госпошлину 2000 ₽, и сразу после праздников мы подали документы.
Регистрация заняла 10 дней. Договор снова нужно было привезти в банк для проверки, и уже на следующий день нам пришло СМС о поступлении 4 800 000 ₽ на наш счёт.
В тот же вечер мы встретились с покупателями, передали ключи и подписали акт приёмки-передачи квартиры.
Финансовые итоги
Мы вложили в покупку квартиры и её ремонт 3 650 000 ₽. Получили — 4 800 000 ₽. Фактически заработали 1 150 000 ₽. Но квартира была в нашей собственности менее пяти лет, потому от её продажи нужно заплатить налог в размере 13%. Платить его надо с разницы между покупкой и продажей. Ремонт не считается. Поэтому налог нам нужно заплатить с 1 750 000 ₽, а это 227 500 ₽.
Поскольку сделка была зарегистрирована в январе 2020 года, то налог нужно заплатить до 15 июля 2021 года. За вычетом этого сбора чистый доход от продажи составил 922 500 ₽.
Фактически мы заработали 25% за два года.
Думаю, что такая доходность случилась из-за небольшого числа предложений в нашем районе и из-за запуска Московских центральных диаметров, которые повысили инвестиционную привлекательность квартир в Лобне.
С оставшимися деньгами мы поступили так:
- 3 700 000 ₽ — отправили на погашение ипотеки на московскую квартиру. Чтобы не платить лишних комиссий, пришлось снимать наличные и нести их в отделение нашего банка.
- 500 000 ₽ — вернули долг родителям супруги. Мы занимали у них деньги на досрочное погашение ипотеки, чтобы сэкономить на процентах, пока квартира продаётся.
- 230 000 ₽ — отложили для уплаты налога в 2021 году. На эту сумму мы сразу купили на бирже паи FXMM, которые дают ежегодную доходность в районе 6–7%. То есть мы заработаем на деньгах для налога ещё около 20 тысяч ₽.
- 370 000 — отложили на ремонт в московской квартире.
Читайте по теме: 5 ETF, которые выросли больше всего за 5 лет
Ни рубля с этой сделки мы не потратили на себя, развлечения или какие-то покупки, просто раздали долги. Условно мы посчитали, что вышли в ноль после погашения ипотеки — это был главный результат продажи.
Максим Глазков, инфографика и коллаж — Ламия Аль Дари
Покупка квартиры в новостройке. Личный опыт
Опубликовано пользователем сайта
Я хочу описать свой печальный опыт по покупке квартиры — новостроя в ипотеку, чтобы предостеречь всех тех, кто решился на этот шаг о последствиях, которые могут вас подстерегать. По происшествию почти трех с лишним лет после покупки, я могу сказать, что это одна из моих самых серьезных ошибок, которые я совершила в жизни.
На тот момент, когда я задумалась о покупке собственного жилья, шел 2014 год. Как вы помните, в начале 2015 долбанул кризис, когда рубль упал относительно доллара в два раза.
Помню как меня все поздравляли и говорили, что я успела «вскочить на подножку уезжающего поезда», что сейчас ставки улетят в космос и мне повезло так повезло! Помню, как один коллега даже сказал: «Вот это реально взрослый поступок! Молодец!»
И действительно — застройщик обещал «золотые горы» так сладко «пел в уши», что они — чуть ли не лидеры рынка, и показывал красивые рендеры чудесного, уютного городка! И даже подарил фермерскую продукцию в качестве дружеского жеста, направленного на укрепление нашей сделки. О, как я была наивна!
Что обещал застройщик?
Застройщик обещал, что по Договору долевого участия я получу свою квартирку без отделки, площадью 32 квадратных метра осенью 2016 года, или раньше.
Конечно же, я живу не в информационной блокаде и прекрасно понимала, что шансов получить свои несчастные метры в срок чуть меньше, чем нет. Это ежедневно доказывают сотни застройщиков в одной только Московской области.
Но я все равно наивно мечтала, что чуть позже у меня все-таки будет своя уютная квартирка и уже мысленно выбирала плитку на кухню и обои в комнату.
Но дом не только не построился в указанные сроки, но и заморозился почти на год. У данного застройщика имеются два проекта — этот самый жилищный квартал с многоквартирными домами, и, вроде бы какой-то коттеджный поселок. Кстати, про этот поселок очень давно ничего не слышно.Итого, многоквартирный дом, состоящий из 19 секций, стоял себе, построенный на 5-7 этажей почти год.
Что происходило в это время с застройщиком и его финансовой пирамидой — никто достоверно не знает. Но официальная версия звучала так: «Непорядочный подрядчик украл все деньги, ищем нового», — типа проводится тендер на выбор нового подрядчика и строительство скоро восстановится!
«Скоро» наступило где-то года через полтора, т.е. в конце 2016 года, когда просрочка составляла уже порядка 3-х месяцев.
Как защищает дольщиков 214-ФЗ?
По сути, есть такой закон, который якобы должен защищать дольщиков от всех рисков: двойных продаж квартир, непорядочности застройщика и т.д., а также обязует выплатить застройщика неустойку, которая покрывает томительное ожидание от опоздания сдачи дома в срок.
Это все очень круто звучит, но на деле все немного не так. Чтобы отсудить неустойку, вы должны будете нанять дорогостоящего юриста, который подготовит иск в суд и придет на заседание, и не одно.
Не хотите тратиться на юриста? Извольте сами все делать и присутствовать на всех заседаниях, которые, конечно же, назначаются строго в рабочее время, так как гражданские суды работают в таком же графике как и вы.
Не можете — ваши проблемы.
Кстати, большинство юристов вообще не волнует исход вашего дела, в отличие от денег, которые вы ему заплатите вперед.
Кстати, не забудьте о том, что ответчик не явится на 2 заседания и, если повезет, придет на третье и будет ссылаться на 333 статья ГК РФ. Это какие-то непредвиденные обстоятельства, по которым неустойку режут на 30, порой на 50, а то и на все 80%. Это все зависит от судьи.
Абсолютно точно не стоит идти в суд по месту регистрации ответчика — там исход можно предсказать без карт Таро и гадалок, — и он будет не в вашу пользу.
Вы, конечно, можете попробовать подать аппеляцию на обжалование решения, но это чуть чаще, чем всегда ничего не изменит, а для вас сулит дополнительные расходы по деньгам и/или времени.
В моей ситуации, мне было присуждено 30% от заявленной суммы, обжаловать сие решения я не стала. Но! Эти деньги я, скорее всего, никогда не увижу, исходя из того, как дело складывается дальше.
А дальше?
А дальше, друзья мои, сбывается самый пессимистичный прогноз, который снился мне и остальным 440 дольщикам нашего несчастного дома в кошмарных снах все эти годы.
Среди этих несчастных людей — молодые люди, от 20-40 лет, семьи с детьми, которые вынуждены продолжать платить ипотеку (ведь отношения банка с вами — это совершенно другая история), а также снимать жилье все это время! Кстати, я не исключение.
И мои платежи за жилье в данный момент составляют, — внимание, — более 70% моего дохода!
Так вот: наш застройщик решил банкротиться. И это реально, без преувеличения, боль нашей жизни! Хоть банкротство — и небыстрая процедура, но сейчас есть информация, что это дело затеялось давненько, и что это, так или иначе, это случится в ближайший месяц. И тогда все станет еще хуже!
Если повезет и мы успеем подсуетиться, — мы попадем в реестр кредиторов (тоже суды, на сей раз это арбитраж), документы, деньги и время. А дальше — «как Бог на душу положит», в буквальном смысле, т.е. реально, никто не знает, как будет и получим ли мы в конце концов свои квартиры.
И ведь не достроили то совсем чуть-чуть…как это обидно — не передать словами. Конечно, в жизни есть более жестокие вещи чем лишиться нескольких миллионов просто на ровном месте, деньги это не главное и все такое! Но, тем не менее, это правда очень и очень несправедливо!
Конечно, наивно предполагать, что все люди честные и зарабатывают своим трудом. Но здесь у меня создается такое впечатление, что застройщику проще подкупить все инстанции, потратив на это весь бюджет честных дольщиков, чем просто взять и построить дома! Т.е. это — настоящий произвол. Ничем не уступает историям из 90х.
Пожалуйста, не повторяйте мою ошибку! Покупка жилья в новостройке — это всегда лотерея, причем чаще — лохотрон. И если вы на это все-таки решитесь, пусть вам повезет больше, чем мне!
Всем позитива! Хорошей недели и весны, наконец!
Купили бы вы новострой?
Ипотека 2020 личный опыт
На протяжении всего 2020 года процентные ставки по ипотеке активно снижались и спрос на жилье в кредит вырос незначительно.
В статье мы рассказываем вам о новых программах ипотеки, даем советы о том, какие нужны документы, на что обратить внимание и многое другое. С учётом обстоятельств связанных с пандемией.
В этот раз мы решили опубликовать для вас историю личного опыта оформления ипотеки в 2020 одной из наших читательниц.
Личный опыт получения ипотеки в 2020 году: «Задумались мы с мужем об ипотеке ещё два года назад, потихоньку стали откладывать деньги на первоначальный взнос.
(В настоящее время, мы снимаем «двушку» в Марьино за 45 тыс. рублей. В одной комнате живём мы с мужем, во второй — дети. У нас мальчик 5 лет и девочка 12.
) Взросление разнополых детей обостряло проблему личного пространства для каждого из детей.
Когда мы узнали, что я жду третьего ребёнка, то вопрос расширении жилплощади стал наиболее остро. Предстояло подобрать недвижимость, но у нас не было чёткого представления о том, каким должно быть жильё нашей мечты.
Муж всегда хотел жить в загородном доме с баней и небольшим огородом, меня больше привлекают современные новостройки.
Отставив пустые споры мы всей семьёй решили проанализировать преимущества и недостатки различных предложений от покупки квартиры на вторичном рынке, новостройки и до загородного дома. Вот, что у нас получилось:
Плюсы покупки квартиры в новостройке
Плюсы покупки квартиры в новостройке - Одним из главных преимуществ покупки квартиры в новостройке является возможность получить жильё большей площади за меньшие деньги. Кроме того, если мы купим квартиру на этапе котлована, то к моменту, когда дом уже готов, она будет стоить на 20-30% дороже первоначальной цены.
- Ставки по ипотеке на новостройку в 2020 были ниже, чем на дом в Подмосковье.
- В новостройках меня привлекал современный дизайн и вообще приятно было бы въезжать в собственное новенькое жильё, которое никому ранее не принадлежало.
- Кроме того, немаловажным фактором является то, что ремонт в новостройке можно сделать самостоятельно, создать атмосферу, которая по душе именно нам.
Не придётся тратить деньги на замену старой сантехники и труб, а также пытаться изменить уже существующий ремонт, который зачастую необоснованно поднимает цену на квартиру.
- Последним плюсом было то, что сама по себе сделка с новостройками нам казалась прозрачнее, чем при покупке «вторички».
Тут необходимо лишь выбрать надёжного застройщика и к специалистам обращаться не придётся. Можно сэкономить на услугах риелтора.
Минусы покупки квартиры в новостройке
- Одним из главных минусов сделки с новостройкой является вероятность того, что строительство могут задержать и дом построят позже, чем обещает застройщик.
- Негативным фактором также является и то, что в новостройку сразу после покупки заехать не получится. Придётся одновременно платить и за аренду, и за ипотеку. И это с третьим ребенком на руках.
- Строительная компания может обанкротиться и дом не достроят вообще. При этом косвенной страховкой мы считаем то, что банк выдающий ипотечный кредит проверяет застройщиков и поэтому снижается риск нарваться на недобросовестную организацию.
- Также насладится всеми прелестями собственной квартиры в новостройке могут помешать соседи, которые будут встречать новоселье вместе с нами, т.е. тоже будут производить ремонт – постоянные шумы за стенкой, которые могут длиться по несколько лет. С маленькими детьми это может стать серьёзной проблемой.
- Инфраструктура рядом с новостройкой будет постоянно меняться, а это значит постоянная стройка вокруг – дополнительные корпуса жилого комплекса, парковки, новые дороги и пр.
Плюсы покупки квартиры на вторичном рынке
- Большим плюсом является то, что мы сможем сразу заселиться в свою новую квартиру и не переплачивать за аренду.
- Кроме того, нашу будущую квартиру мы сможем увидеть «вживую», оценить её преимущества и недостатки.
- Еще одним положительным фактором является то, что нам не придётся жить на стройке.
Ведь большая часть жилых комплексов возводится в несколько очередей. Нам не придётся наблюдать строительные краны за окном, слышать шум производимых работ, который создаёт немалый дискомфорт.
- Немалым преимуществом вторичного жилья является и то, что у нас будет возможность познакомиться с соседями заранее.
- Также стоит отметить, что «вторичка», как правило, расположена в более удобной локации, чем новостройки. Вторичные квартиры продаются в уже сложившихся районах, где есть инфраструктура, и можно сразу понять на каком расстоянии от дома находятся школа, спортивные детские секции, фитнес-клубы, поликлиника, магазины и т.
д.
Минусы сделки со «вторичкой»
- Сделка со вторичной недвижимостью несколько сложнее и запутаннее, чем с новостройкой. Для того, чтобы проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья, может потребоваться не только время, но и дополнительные финансы.
Доверить проведение этой экспертизы лучше юристу, а это потребует определённых затрат.
- Вторым недостатком могут стать старые коммуникации, которые придётся менять, что также сегодня стоит немалых денег.
- Подъезды в старых домах оставляют желать лучшего.
Во многих из них часто ломаются лифты, отсутствуют пандусы.
Плюсы покупки загородной недвижимости
Плюсы покупки загородной недвижимости - Площадь загородного дома намного больше площади стандартной квартиры, т. е. за те же деньги мы получим жильё большей площади.
- Другим несомненным преимуществом домика в Подмосковье является хорошая экология, отсутствие городского шума и суеты.
Ведь так важно, чтобы дети росли на свежем воздухе.
- Третьим немаловажным фактором является мечта мужа – участок с собственным огородом, где можно вырастить натуральные овощи и фрукты.
- Кроме того, на собственной территории мы сможем возвести дополнительные постройки: гараж, баню, сарай или даже бассейн.
Минусы покупки загородной недвижимости
- Большим минусом загородного дома является плохая транспортная доступность. По нашим расчётам, мужу придётся проводить в дороге минимум 1,5 часа в день. Власти Москвы и Подмосковья предпринимают усилия для улучшения транспортной доступности, это не может не радовать и в перспективе данная проблема может быть решена.
Но когда?
- Кроме того, в загородных посёлках зачастую плохо развита инфраструктура. Старшая дочка идет в 7 класс, младший – в садик. Получается и детям придётся проводить немало времени в пути. Кроме того, мы с мужем посещаем тренажёрный зал три раза в неделю и, к сожалению, от этой привилегии тоже придётся отказаться при переезде за город.
- Также знакомые, которые живут в Подмосковье, жаловались, что зачастую в их доме бывают перебои с водой и электричеством, это существенно усложняет жизнь. Поэтому стоит понимать, что и мы не будем застрахованы от этих неудобств, переехав за город.
К тому же коммунальные платежи за дом, а также деньги на его обслуживание (крыша, трубы, газоны, уборка снега и пр.) будут съедать значительную часть нашего бюджета.
- Получить ипотеку на покупку частного жилого дома сложнее, чем на приобретение квартиры.
Если квартира — это стандартный и испытанный проект, то загородные домовладения более персонализированы как в плане конструктивных решений, так и в плане законодательной базы. Процентные ставки на загородную недвижимость выше в среднем на 2% в год, по нашим подсчетам по кредиту 5 млн рублей переплата в год будет около 100 000 рублей.
- Первоначальный взнос на дома выше в среднем на 10-15%.
Оценив все положительные и отрицательные стороны, мы решили, что оптимальным вариантом для нас станет квартира на вторичном рынке недвижимости. Потому что у нас нет возможности платить за съёмную квартиру и вносить ежемесячный платёж по ипотеке.
А загородные дома, которые были нам по карману, располагались слишком далеко. Ближайшая школа находилась в 40 минутах езды, а путь мужа до работы занимал минимум полтора часа в один конец. Поэтому от идеи с коттеджем пришлось отказаться.
После совместных поисков с риелтором, нам подвернулась небольшая уютная «трёшка» на западе Москвы. Неподалёку от дома располагался парк и школа с упором на иностранные языки. Стоимость квартиры составляла 10 млн 400 тыс. руб. Нам уже удалось накопить 2,5 млн руб. для первоначального взноса.
Мой муж официально трудоустроен, его общая заработная плата, которую работодатель готов подтвердить, составляет 148 тыс. руб. При расчете на ипотечном калькуляторе суммы кредита и ежемесячного платежа на 20 лет мы поняли, что должны пройти под параметры банков.
Первым делом мы решили обратиться в один из крупнейших российских банков ВТБ, где кредит на покупку жилья на вторичном рынке недвижимости можно было взять по ставке всего 6,5%.
Данная ставка была применима к нам лишь потому, что мы планировали приобретение квартиры общей площадью более 65 кв.м. В виду этого банк предлагал ставку, сниженную на 0,5 процентных пункта от стандартной.
Исходя из данной процентной ставки и срока кредита на 20 лет, наш ежемесячный платеж должен был составлять 73 847 рублей. Такой ежемесячный платеж был для нас адекватным. Но к нашему сожалению, через пару дней после подачи заявки на ипотеку нам пришел отказ в выдаче ипотечного кредита.
Обсудив ситуацию с менеджером в банке, мы пришли к выводу, что отказ банка был получен из-за ранее допущенных мной просрочек по кредитной карте. Но мы не отчаялись и продолжали поиски.
Следующим банком, в который мы решили обратиться был банк Уралсиб. Его мы выбрали потому, что филиал банка располагался в соседнем доме и мы рассчитывали, что менее крупный банк лояльнее отнесется к нашей заявке. Здесь на схожих условиях нам предложили взять кредит по ставке 8,9%. Получается ежемесячный платёж составлял бы 81 197 руб.
Но, к сожалению, и в данном банке был получен отказ в ипотечном кредитовании. Причины банк не объяснил. А мы уже отдали аванс за квартиру, т.к. думали, что проблем никаких с ипотекой у нас быть не должно. В этот момент у нас началась небольшая паника.
Ведь мы детально все продумали, сравнили все варианты недвижимости, посмотрели программы банков и никак не ожидали двух отказов подряд.
Обсудив данную проблему с супругом, мы приняли решение, что необходимо обратиться за помощью к специалистам. Наш риелтор порекомендовал знакомых ипотечных брокеров, с которыми он активно сотрудничает. Мы согласовали встречу в этот же день.
Эта встреча длилась около часа и в результате мы проверили нашу кредитную историю, узнали, что у нас есть пара неоплаченных штрафов на сайте судебных приставов и многое другое. Менеджер нас заверил, что ситуация рабочая и ипотеку мы получить сможем.
Нужно было обязательно оплатить штрафы приставов, взять справки из банков о том, что моя кредитная карта (где было несколько просрочек) уже закрыта полностью и банк претензий не имеет.
И ипотечные брокеры сформировав полный комплект наших документов отправили нас на рассмотрение в несколько своих банков-партнеров.
В итоге спустя примерно 4-5 дней нам вручили положительное уведомление от банка Россельхоз. Процентная ставка по одобренному кредиту составляла 10% годовых. Ежемесячный платеж получался 76 439 рублей, что нас вполне устраивало. Ипотека была одобрена! Квартира подобрана и наш риелтор стал быстро готовить сделку.
Россельхозбанк проверял документы по квартире примерно неделю. За это время там также прошла оценка жилья и его страхование. Сама сделка в банке длилась около трех часов. Сперва мы подписали все кредитные документы связанные с ипотекой, затем с менеджером банка получили кредитные средства в кассе банка.
Потом подписали договор купли-продажи квартиры с продавцом. В свою очередь продавец пересчитал наш первоначальный взнос и ипотечные деньги на специальной машинке и мы все вместе в сопровождении сотрудника банка спустились в депозитарий (можно сказать почти что бункер), где заложили все эти деньги в ячейку. А все наши документы отправились в Росреестр на регистрацию.
Прошло 14 дней с момента сделки и вот уже наша семья переехала жить в собственную квартиру. У детей свои отдельные комнаты, а мы с мужем с нетерпением ждём пополнения. В целом, хочу сказать, что наш опыт получения ипотеки в 2020 оказался положительным.
Мы не только получили выгодную ставку, но и купили хорошую квартиру. Ставки по ипотеке сейчас низкие и на наш взгляд сейчас самое время брать ипотеку.
Но как показала наша история не всегда можно получить ипотеку самостоятельно, возможно лучше сразу обратиться к ипотечным брокерам, чтобы не тратить свое время и поберечь свои нервы. Всем успешной покупки собственного жилья! Елена.»
Рассказ нашей читательницы – это взгляд на личный опыт оформления ипотеки 2020 года. Она успела оформить свой ипотечный кредит до момента начала пандемии короновируса. Сейчас оформление ипотеки приостановлено в большинстве банков.
Ситуация на ипотечном рынке Москвы и области требует переосмысления. Надеемся, что ее рассказ поможет вам определится с выбором недвижимости и вы заранее будете знать, на какие аспекты получения кредита стоит обратить внимание.
Как я покупала квартиру в Подмосковье: личный опыт. Часть 1
- Часть 1
- — Мало денег — покупай на старте продаж.
- — Полную настоящую цену узнаешь только в офисе.
- — Иногда купить квартиру в новостройке напрямую у застройщика невозможно: он работает через риелторов и никак иначе.
В июне 2015-го появилась новость о том, что государственных субсидий на ипотеку для покупки квартир в новостройках со ставкой до 12% хватит максимум до конца лета. И, кажется, именно эта новость окончательно подтолкнула меня к решению покупать наконец-таки квартиру в строящемся доме.
Первое, что я сделала, — открыла ипотечный калькулятор и посчитала, на какую сумму могу реально взять кредит. Прикинула, какой максимальный ежемесячный платеж я потяну (до 30 тысяч) и на какой общий бюджет для покупки квартиры итоге могу претендовать.
Что меня еще волновало, так это на какую сумму банки мне вообще готовы дать кредит? Где-то я вычитала, что ежемесячные платежи по расчетам банка не должны превышать 40% от подтвержденных «чистых» доходов. На практике кажется, это не так: при чистом подтвержденном доходе меньше 65 тысяч в месяц банки говорили о том, что лимит кредита для меня – 4 млн рублей.
В общем, я решила, что при первоначальном взносе 1,8—1,9 млн, которые были в моей семье на покупку жилья, ставке 12% (на большую я не была морально готова) и сроке 15-20 лет я хотела бы купить квартиру по цене до 4,1 млн.
Цена была принципиальна. Пожалуй, она значила больше, чем все остальные критерии, вместе взятые. И я стала мониторить новостройки на окраинах Москвы и ближайшем Подмосковье.
На самом деле была еще одна объективная причина, почему я подорвалась брать ипотеку именно летом 2015-го. Весной открылись продажи в трех, кажется, новых ЖК эконом- и комфорт-класса в Павшинской пойме.
К которой, при всех ее недостатках, я отношусь с нежностью: из-за расположения на Северо-Западе, из-за реки, а еще из-за какой-никакой, а возможности дойти пешком до метро (даже самый дальний из строящихся в пойме ЖК, кажется «Тетрис», находится минутах в 40 ходьбы от станции «Мякинино»).
В 2015-м объявили о строительстве финальной, третьей очереди ЖК «Спасский мост» в 15 (!) минутах пешком от метро. В двух словах о достоинствах: старт продаж, цены от 3,7—4 млн, метраж однушек не несчастных 23, а целых 37, 38, 40 кв. метров.
В трех словах о недостатках: сдача по проектной декларации в 3-м квартале 2018 года (через три с лишним года!), квартиры без отделки, проводки, без внутренних стен.
А значит, перспектива вложить еще миллион и дополнительные несколько месяцев до переезда.
К лету ЖК аккредитовали несколько банков, а с «Дельтакредитом» у застройщика были специальные договоренности: банк оформлял ипотеку под значительно более низкий процент (9,5%?), но эта ипотека рассчитывалась на сумму без скидки. Скидка при покупке со стопроцентной оплатой равнялась 10%, при оформлении ипотеки – 8%. Продавцы указывали на сайтах, конечно же, суммы с 10-процентной скидкой, так что настоящую цену я могла подсчитать лишь примерно.
И я решила разобраться сразу на стройке. ЖК «Спасский мост» продают две компании: «ТриумфГрадъ» и «Проектсервис». Я не стала вдаваться в подробности, позвонила представителю на объекте и попала в «Триумфградъ» – в конце концов, я просто хотела посмотреть площадку, узнать настоящие цены. С Дмитрием мы договорились о времени, я подъехала в субботу днем.
Действительно, новостройка находится близко: от Москвы, реки, метро, от Волоколамки (окна корпусов второй очереди выходят прямо на шоссе), от соседних высоток (все Павшино плотно застроено многоэтажками, свободного места нет ни для парковок, ни для лишней аллеи, ни для скверов, а девелоперы продолжают выжимать последние капли из принадлежащей им земли).
Итак, уже через две минуты после съезда с Волоколамки мы припарковались и беседовали с Дмитрием из «Триумфграда».
Принципиально важной новостью стали сроки: хотя в проектной декларации указан срок сдачи 3-й квартал 2018 года, в договоре значится 31 августа 2019 года – все из-за кризиса.
При таком раскладе застройщик может принять изменения к проектной декларации и спокойно сдавать новостройку на год позже, а я смогу предъявить ему претензии, только если он затянет сроки до сентября 2019-го.
Мы обсудили квартиры, Дмитрий назвал полные цены, которые включают дополнительные 1,5% — формально это плата за услуги по госрегистрации ДДУ и ипотечного договора при покупке и регистрации права собственности после сдачи ЖК. Подвох в том, что отказаться от этой услуги невозможно.
Более того: платной регистрацией документов занимается даже не риелтор, а компания, принадлежащая застройщику, то есть сам девелопер «состригает» лишние 1,5% от стоимости квартиры, а риелторы — что «Триумфградъ», что «Проектсервис» — только транслируют его условия покупателю.
При этом сам застройщик «ОблТоргУниверсал» продажами не занимается.
Менеджер очень хотел, чтобы я оформила бронь на квартиру (в целом я склонялась к двум вариантам), и ее сняли бы с продажи. Но в тот момент я не была готова на бронь, осмотрела окрестности и уехала.
- Читать часть 2.
- Читать часть 3.
- kichigin19/Fotolia
- Не пропустите:
- Как найти квартиру рядом с метро? 5 простых шагов
- Как выбрать квартиру для инвестиций: 5 главных критериев
- Кому банки дают ипотеку на квартиру, а кому отказывают?
- Страхование застройщиков – от чего оно защищает и как работает?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Личный опыт покупателя квартиры
Мы с мужем продавали в прошлом году квартиру, и изначальная установка была — никаких агентов. Решили, что мы взрослые самостоятельные люди и в состоянии сами разместить объявление, периодически его продвигать, чтобы было повыше, отвечать на звонки и показывать квартиру.
Продать нужно было относительно срочно — за два месяца от публикации объявления до окончания оформления всех документов. Мы не особо переживали: у нас была «однушка» недалеко от железнодорожной станции и цену мы назначали адекватную — ориентировались на схожие предложения по соседству.
Дальше было все, как у автора «Хватит кормить агентов!»: написали объявление, разместили фото, стали ждать. Первый звонок раздался уже минут через 15, и мы решили, что это хороший знак.
Звонящий задал с десяток вопросов, к половине из которых лично я была не готова — уточнял какие-то технические детали, в которых я, будучи женщиной, не ориентируюсь, — обещал зайти посмотреть квартиру, но больше не перезванивал.
Остальные и вовсе чуть ли не сразу задавали вопрос, как срочно надо продать, и тут же начинали торговаться — еще по телефону, даже не посмотрев квартиру.
Сначала звонки шли постоянно, потом как-то сошли на нет. Через две недели мы сделали новые фотографии и разместили объявление еще раз, заплатив за услугу закрепления, чтобы оно было повыше.
Началась новая волна звонков, и тут уже агентства сделали то же самое, о чем рассказывал автор, — разместили наше объявление у себя, причем даже на фото поставили свои копирайты. Одни оставляли и наш телефон, и свой, другие — только телефон агентства.
Об этом мы узнали, когда нам позвонил очередной «покупатель», сказал, что нашел наше объявление на сайте одного из риелторов, и предлагал сбить цену с аргументом «у вас же наверняка в нее включена комиссия агентства».
С этого времени началась атака риелторов. Я живу в небольшом городе в Московской области, и для такого объема жилого фонда у нас, на мой взгляд, перебор с агентствами недвижимости.
На нас накинулись сразу все местные, а также парочка из ближайших населенных пунктов. Риелторы были разной степени настойчивости, предлагали разный набор услуг и разные цены, но в основном в диапазоне 100–150 тыс. руб.
Мы на тот момент все еще думали, что самостоятельные, и всячески от помощи открещивались.
Через месяц поисков — а у нас оставался всего один месяц в запасе — я не выдержала и заключила договор с агентством из соседнего города.
У них было гибкое предложение: можно было заказать не весь пакет услуг, а только рекламное сопровождение и показы квартиры без сопровождения сделки, брали 25 тыс., оплата по факту — когда покупатель с их помощью будет найден.
Бойкие ребята приехали, привезли растяжку, которую повесили на наш балкон, и больше я их не видела, пока не продала квартиру. Уже когда покупатель был найден, я им позвонила и попросила забрать свой баннер.
Они удивились (как же, мол, так?), но согласились, что, кроме этого баннера, практически больше ничего не сделали.
За полтора месяца нашу квартиру посмотрели человек десять, были они и с риелторами, и без, многие с порога начинали торговаться.
Некоторые, казалось бы, проявляли интерес, обещали подумать и перезвонить, но пропадали — переставали брать трубку.
Количество «левых» звонков при этом просто зашкаливало — в день было по три-четыре «покупателя», которые просто спрашивали все то же самое, что и так можно было найти в объявлении, и больше никогда не перезванивали.
Когда мы уже начали думать, что ничего не успеваем и продажу придется отложить или надо срочно сбивать цену, наконец-то появились наши покупатели.
Точнее, сначала появился их агент: он сам посмотрел квартиру, решил, что она подойдет его клиентам, и уже тогда привел их. Это была молодая пара, и они были первые, кто не торговался с порога. Впрочем, в первую встречу они вообще мало разговаривали, все вопросы мы обсуждали с риелторами.
Единственное, что смущало, — нас настойчиво просили подписать договор, что мы продаем через это агентство квартиру. Но там прописали, что компенсацию риелтору выплачивают покупатели, и мы успокоились.
В итоге мы продали квартиру за первоначальную сумму, все документы нам оформлял риелтор, кроме справок от психиатра и нарколога — там было необходимо личное присутствие.
Итак, почему я думаю, что нужно продавать квартиру через агентов?
1. Экономия личного времени. Риелторы выставляют объявление на своем сайте со своими телефонами и реально экономят ваше время. Вам не нужно несколько раз в день отвечать на одни и те же вопросы.
2. Риелторы отсекают «левых» людей. Они все знают про вашу квартиру и как специалисты понимают, кого надо в нее приводить, а кому ее показывать бессмысленно.
3. У риелторов есть связи. Все необходимые справки они могут получить быстрее, чем простые смертные.
4. В конце концов, у риелторов есть опыт. Они знают все юридические тонкости, и вам надо просто следовать их советам. Ведь мы не продаем по несколько квартир в месяц и нам сложно во всем ориентироваться. Единственное — нужно, конечно, самим перечитывать все договоры.
5. Авторитет. Наконец, если вы говорите, что ваша квартира стоит именно столько, сколько вы просите, покупатель все равно будет торговаться. Те же самые аргументы — про рынок, спрос и так далее — из уст риелтора будут звучать гораздо убедительнее, чем из ваших.
Источник: Газета.Ru