Существуют всем известные факторы, которые влияют на стоимость сдачи квартиры. Близость к центру, паркам, удобным транспортным узлам повышает стоимость жилья. В труднодоступных районах города со старым жилым фондом цены на аренду будут существенно ниже средних по рынку. Но есть и менее очевидные детали, которые могут повлиять на стоимость квартиры.
Вот 4 способа увеличить цену аренды:
1. Расположение +20%
Расположение квартиры и престижность района повышают стоимость её аренды в среднем на 20%. Примерно одинаковые по площади и ремонту квартиры в разных районах Москвы будут стоить по-разному.
Средние цены на аренду однокомнатной квартиры в Москве по округам
Средние цены на аренду двухкомнатной квартиры в Москве по округам
По данным сервиса ПИК-Аренда, самая дорогая квартира сейчас сдаётся у метро Белорусская и стоит 122 700 ₽ в месяц (двухкомнатная квартира площадью 65 квадратных метров). Самое дешёвое жильё сдаётся в Ивантеевке и стоит 20 000 ₽ в месяц (однокомнатная квартира площадью 49 квадратных метров).
2. Ремонт +10%
- Новый ремонт без вензелей и золота прибавит к арендной стоимости в среднем около 10% от аналогичных предложений.
- Когда будете ремонтировать квартиру под сдачу, учитывайте два важных факта:
- Дорогой ремонт не сильно увеличит стоимость сдачи
Функциональность дорогих обоев и обоев подешевле совершенно одинакова.
Поэтому натуральный паркет, дизайнерская плитка и обои с модным орнаментом — это просто переплата за стиль, которая, скорее всего, не окупится.
На некоторых вещах не нужно экономить
Квартира — это не музей, где экспонаты запрещено трогать. Арендаторы всё-таки будут жить в этом интерьере, ремонт будет быстро портиться. Это касается также ламината, плитки, кухни и мебели. И с этим надо смириться.
Не стоит экономить на качественной краске с возможностью мокрой уборки, а также эпоксидной затирке для плитки, чтобы она не пожелтела через год.
Минимум мебели и простой дизайн
Захламлённые квартиры выглядят хуже и сдаются дешевле. Пустая же квартира визуально кажется больше.
Это не только экономное и стильное решение, но и возможность для арендатора самостоятельно подобрать элементы декора, обставить квартиру под свой образ жизни.
Для сдачи можно ограничиться очень простым набором мебели: кровать с ящиками, комод, небольшой шкаф или рейл для одежды, кухонная зона со столом или барной стойкой. Всё остальное жильцы привезут сами.
Многие сегодня при аренде перевозят мебель с собой или покупают её в IKEA.
Светлые стены под покраску
Этот самый простой, дешёвый и практичный способ оформления стен. Вряд ли жильцы будут перекрашивать стены, но при желании они смогут легко украсить своё жильё без согласования с хозяевами, добавив какие-то элементы дизайна: различные наклейки, постеры, картины. Поэтому нейтральный оттенок стен и качественная краска с возможностью мокрой мойки — идеальный вариант для ремонта под сдачу.
Ламинат натурального цвета
Такой ламинат подходит под любой дизайн помещения. Каких-то определённых рекомендаций по оттенку ламината нет — он должен выглядеть естественно, как если бы это был паркет из натурального дерева. Но всё-таки советуем выбирать более светлые тона. На них не так будет заметна пыль, потёртости и царапины. Тёмный ламинат быстрее придёт в негодность.
Бетонный или просто покрашенный потолок
Стиль лофт сегодня в моде. Но можно сделать и простые натяжные потолки без дизайна и лишнего глянца.
Как правило, квартиры с минималистичным дизайном и свежим ремонтом сдаются быстрее и на 10% дороже рыночной стоимости.
3. Инфраструктура +10%
Парк, большой выбор магазинов разного ценового сегмента, уютные кафе, парикмахерские, детский сад и школа увеличивают стоимость аренды.
Покупая новостройку, стоит учитывать перспективы развития инфраструктуры района. Например, есть официальный сайт развития Московского метрополитена, где опубликована схема метро до 2023 года, информация регулярно обновляется.
Как сдать квартиру в аренду без посредников + договор аренды
Здравствуйте, уважаемые читатели!
С вами вновь эксперт журнала «ПапаПомог», автор проекта для самостоятельных продавцов и покупателей недвижимости «Без риелтора. Все просто» Галина Серая. Мы с вами уже говорили о том, как продать квартиру, а также, как выгодно инвестировать в недвижимость. Сегодня я расскажу вам, как сделать сдачу квартиры прибыльным бизнесом.
- Мы разберемся в том, как сдавать квартиру правильно, то есть превратить пассив (свободное жилье, которым вы не пользуетесь) в доходный актив, чтобы это было безопасно, просто и удобно как для вас, так и для тех, кто ее арендует.
- Приготовьтесь, мы начинаем!
Сдача квартиры – выгодный бизнес
Если у вас есть пустующая квартира, вы можете распоряжаться ею двумя способами:
- Просто оплачивать коммунальные платежи за неиспользуемое помещение.
- Использовать свободные жилые метры как инструмент повышения благосостояния семьи.
Жилье во все времена пользуется спросом. Объявления о поиске или сдаче квартир, домов, времянок публикуются постоянно, поэтому прибыль при умелом ведении дела вам обеспечена.
Сдача квартиры как минимум окупает расходы на коммунальные платежи. Также она дает регулярный пассивный доход, который вы можете тратить на свое усмотрение.
Сдавая квартиру за 15 000 рублей в месяц, вы заработаете 11 000 чистой прибыли (4 000 рублей уйдет на оплату коммунальных услуг). В год у вас получится доход 132 000 рублей.
Если квартиру не сдавать, а просто каждый месяц платить за коммунальные услуги, в год у вас получится 48 000 рублей убытка.
Недвижимость – ликвидный актив во все времена. Мои родственники в советское время имели возможность купить кооперативную квартиру с гаражом, помимо той, в которой они жили, но отказались от покупки.
В 90-е годы, как и многие из наших граждан, они потеряли свои денежные сбережения, которые до этого не использовали на покупку квартиры, и остались ни с чем.
Однако, купив тогда вторую квартиру, сегодня они могли бы обеспечить себе хорошую прибавку к пенсии, сдавая жилье.
Плюсы бизнеса по сдаче квартиры:
- Не нужны большие трудозатраты, если речь идет об аренде жилья на длительный срок.
- Наличие дополнительного дохода.
- Возможность, взяв квартиру в ипотеку, «гасить» ипотечные взносы средствами, полученными от сдачи жилья.
Личный опыт.
Я с 20 лет стремилась к тому, чтобы в будущем мне не пришлось задумываться о финансовом благополучии, в частности о пенсии. У меня юридическое образование – училась в школе милиции и получала стипендию.
Во время учебы я научилась планировать свой бюджет, распоряжаться деньгами без помощи родителей, копить финансы. В этом возрасте я поняла, что мне интересна недвижимость, и я хочу в нее инвестировать.
Примерно полтора года я копила деньги и приобретала нужные знания.
Избавившись от ненужной недвижимости (старая дача), собрала небольшую сумму и начала инвестировать. Первые мои покупки – комнаты. Следующий этап – квартиры в новостройке и вторичное жилье.
К 31 году я приобрела нежилое помещение и сдаю его в аренду. На сегодня мой пассивный доход покрывает все мои расходы. Аренда помещений дает свободное время на работу над моим проектом «Без риелтора. Все просто».
Он тоже приносит дополнительную прибыль и еще большую финансовую свободу.
Сдача недвижимости в аренду дает время на обучение, саморазвитие, приобретение новых навыков, а также дополнительные возможности для занятия интересным делом, смены профессии, отдыха.
Сдача квартир в аренду – самый идеальный вариант дополнительного дохода для тех, кто не хочет тратить на его получение много сил и времени.
Как выгоднее сдавать
Есть несколько способов сдачи жилья в аренду. Каждый из них имеет свои особенности, преимущества и недостатки, которые мы с вами сейчас разберем детально.
Оценивать способы сдачи мы будем по нескольким критериям: доходность, плюсы, минусы, общие характеристики, степень вашей вовлеченности.
На длительный срок
Общие сведения. Сдача на длительный срок предполагает помесячную оплату и составление договора с арендаторами согласно ст. 674 Гражданского Кодекса РФ, регламентирующей форму договора найма жилых помещений. Длительный срок аренды – от 12 месяцев.
Для сдачи на срок более 1 года договор требует государственной регистрации в Росреестре. Для физических лиц желательно перезаключать договор каждые 11 месяцев, чтобы не оказаться в ситуации, что по договору вы продолжаете предоставлять жилье неплатежеспособному арендатору.
Плюсы. Дополнительный доход. Условия оплаты и проживания регламентируются договором. Цена и скорость сдачи зависят от расположения жилья, его состояния. Простота заключения договорных отношений.
Минусы. Доход от сдачи не велик. Необходима покупка бытовой техники, мебели, подготовка к сдаче в виде косметического ремонта. Необходимость решать проблемные ситуации, если в квартире прорвало трубу, что-либо вышло из строя. Есть риск столкнуться с недобросовестными или неплатежеспособными арендаторами.
Доходность. В Москве однокомнатную квартиру стоимостью в 3 млн. рублей можно сдавать за 15-20 000 рублей в месяц. В зависимости от района и оборудования цена возрастает до 35 000 рублей в месяц.
Вовлеченность. Зависит от того, как вы построите отношения с арендатором. Пропишите в договоре ответственности сторон, чтобы четко отрегулировать взаимодействие с жильцами.
Посуточно
Общие сведения. Сдача жилья на сутки – выгодный, но хлопотный бизнес. Он имеет свои риски, требует расчета финансовой модели и плана аренды, изучения законодательства.
С ноября 2019-го года на предоставление гостиничных услуг в частных квартирах введено законодательное ограничение (Постановление Правительства РФ от 07.11.2019 № 1417).
При этом документ не содержит прямого запрета на сдачу квартир посуточно.
Плюсы. Доходность выше, чем от сдачи на длительный срок. Изменять стоимость аренды можно гораздо быстрее, чем при заключении договора на месяц или дольше.
Минусы. Практически ежедневно нужно делать в помещении уборку и готовиться к приезду новых жильцов. Велика вероятность мелких краж, порчи имущества. Необходимость постоянно «держать руку на пульсе», искать новых жильцов. Расходы на рекламу.
Доходность. Зависит от расположения квартиры, региона. Например, в Москве можно сдавать квартиру стоимостью 4,5 млн. рублей за 2 000 рублей в сутки.
Доход с нее теоретически будет выше (60 000 в месяц посуточно против 35 000 рублей в месяц при аренде на длительный срок), но практически он может оказаться не таким высоким. Нужно обеспечить 100% загрузку жилья, вычесть расходы на рекламу, показы, ваши трудозатраты.
Есть вероятность, что в итоге вы так и получите 35 000 рублей чистой прибыли, как при сдаче на долгий срок.
Вовлеченность. Высокая. Постоянный поиск арендаторов, контроль процесса, постоянное обслуживание жилья.
Для сотрудников организаций
Общие сведения. Оптимальный вариант для тех, кто хочет максимум дохода от аренды при минимальной включенности. Некоторые компании ищут съемное жилье для своих сотрудников.
Сотрудничество закрепляется договором аренды помещения. Если срок аренды – несколько лет, обязательна регистрация в Росреестре.
Деньги организация вам будет платить официально, поэтому с полученной прибыли нужно платить налог.
Плюсы. Длительный срок аренды. Крупные компании арендуют жилье сразу на несколько лет. Это означает стабильный доход в течение длительного времени. Получение официального дохода. Есть возможность возврата налогового вычета.
Минусы. Есть риск столкнуться с неплатежеспособным арендатором. Чтобы этого не случилось, проверяйте «биографию» компании с помощью СБиС
Легальная сдача квартиры в аренду: что и как делать на практике
Как платить меньше налогов при сдаче жилья в аренду
Сдача жилья в аренду при правильной организации — это возможность получать стабильный пассивный доход. Решив заняться предпринимательской деятельностью, расценивайте свою квартиру как стартовый капитал в бизнесе.
Эта сфера полна рисков и подводных течений, но при должном подходе вы превратите простаивающую без дела недвижимость в выгодную инвестицию в будущее.
Узнаем, как оградить себя от опасностей и приумножить доход, какие варианты налогообложения существуют и что представляет собой легальная сдача квартиры в аренду в российских реалиях.
Первое, о чем нужно позаботиться — товарный вид вашей квартиры. Чем лучше она выглядит, тем быстрее вы заключите сделку. С хорошим ремонтом и мебелью дивиденды будут ощутимее, а контингент, интересующийся вашей жилплощадью, — благонадежнее.
Позаботьтесь об исправности коммуникаций, наличии основных бытовых приборов и чистоте в комнатах и на балконах.
Хлам выбрасывайте без сожалений: жилье с аккуратным косметическим ремонтом (как с новой мебелью, так и пустое) пользуется большим спросом, чем заставленное горами ненужного и старого скарба, с обветшалыми стенами, продавленными диванами и поломанными шкафами. Вложения в ремонт и обустройство окупятся.
Разведайте обстановку на рынке аренды по городу, чтобы не продешевить, но и не остаться без съемщиков, требуя с них заоблачные суммы. Узнать среднюю цену за месячную аренду жилья, аналогичного вашему, можно на форумах в сети Интернет, в газетах, на досках объявлений. Не гнушайтесь никаким из этих источников, собирайте полную картину.
Изучите, сколько запрашивают за съем квартир в вашем микрорайоне. Сравнивая и определяясь с вилкой цен, обращайте внимание на метраж, состояние и удаленность от транспортных развязок жилья, на которое ориентируетесь. Параметры должны приблизительно совпадать. Также можно воспользоваться услугами оценщиков из агентств недвижимости.
Расположение дома относительно торговых точек и станций метро тоже влияет на сумму, которую вы сможете получать с квартирантов. Еще цена зависит от престижности и инфраструктуры микрорайона, состояния дома, площади, планировки и обустроенности жилья.
Наличие или отсутствие балкона, этаж, на котором расположена квартира — тоже важные для съемщиков критерии. Если решите действовать через посредника, проверьте репутацию выбранной компании, наличие лицензии. Эксперты рекомендуют сотрудничать с одним агентством, не распыляясь.
Обилие звонков из десятка компаний создаст суету, но вряд ли ускорит процесс, так как клиентские базы многих из них пересекаются.
На стоимость квадратного метра влияет множество факторов, от которых также зависит и ликвидность конкретного объекта на рынке недвижимости. Это распространяется как на сегмент купли-продажи, так и на область найма и аренды жилья. Вы можете воспользоваться поисковым фильтром для того, чтобы сравнить разницу в цене на покупку квартиры в новостройке в зависимости от различных характеристик.
При сдаче жилья заключают два типа соглашений. Если ваш квартиросъемщик — физлицо, это будет договор о найме. Отношения арендодателя с юридическими лицами регулируются соглашением об аренде. Первый вид договора регламентирован гл. 35 ГК РФ, с нюансами второй разновидности можно ознакомиться в гл.
34 ГК РФ. В этих документах вы найдете информацию обо всем, что нужно указать при составлении бумаги. Чем она подробнее, тем прочнее ваша защита от непредвиденных обстоятельств. Перед заключением соглашения рекомендуем также изучить гл.
27-29 ГК РФ, в которых идет речь о нюансах гражданско-правовых договоров.
Важно: соглашение с квартиросъемщиком не обязательно заверять у нотариуса, но обращение к специалисту сведет ваши риски к нулю.
Что стоит указывать, помимо паспортных данных обеих сторон, адреса жилья, размера и сроков оплаты аренды:
- полную опись мебели и техники с указанием их состояния и актом приема-передачи;
- регулярность посещений квартиры хозяином с датой;
- обязанности сторон в случае форс-мажоров (затопление, поломка чего-либо) с указанием сумм компенсации.
Также прописывайте, кто имеет право жить в вашей квартире, какая из сторон отвечает за оплату коммунальных услуг и ремонт техники, если она выйдет из строя.
Важно: квартиросъемщик может потребовать приложить к договору документы, подтверждающие ваше право сдавать жилье в аренду; по закону вы можете отказаться, а если согласитесь, оригиналы оставляйте у себя.
Если вы с квартирантом заключаете договор длительностью в год и более, не важно, идет ли речь о найме или непосредственно аренде, оба варианта документа необходимо регистрировать. Сделать это, согласно ст.
674 ГК РФ, нужно в течение месяца после подписания бумаги. Регистрацией таких документов занимается Управление Росреестра. Пакет бумаг должен включать договор, заявления сторон, техпаспорт на жилье, удостоверения личности арендодателя и будущего квартиранта.
Подробные требования указаны в 34 и 35 главах ГК РФ.
Где искать квартирантов
Если вы решите не привлекать посредников, встает вопрос: где рекламировать квартиру. Путей самостоятельного пиара жилья несколько:
- сарафанное радио по друзьям-знакомым;
- печатные издания;
- форумы и сайты с досками объявлений, тематические паблики в социальных сетях;
- по старинке — объявления у подъездов и на остановках.
Если решите не обращаться к специалистам для подписания договора с квартиросъемщиком, возьмите за образец документ, составленный юристом.
Перед подачей объявлений с предложением об аренде квартиры или обращением в агентства недвижимости возьмите на вооружение гражданский и налоговый кодексы. Сколь бы силен ни был соблазн сдать жилье втемную, только официальное оформление обеспечит вам гарантии, а вашему имуществу — защиту.
Отношения с потенциальными квартирантами нужно закрепить подробным договором — так вы обезопасите себя от аферистов, неблагонадежной аудитории, проблем с поддельными документами и элементарного воровства.
Легальная сдача жилья в аренду избавит и от вопросов налоговых служб, ведь за уклонение от налогов с прибыли, полученной от жильцов, грозят штрафные санкции вплоть до уголовного заключения (ст. 119 НК РФ, ст. 198 УК РФ).
Занимаясь «черной арендой», вы не сможете ничего доказать в суде или полиции. Если недобросовестные квартиранты устроят на вашей жилплощади притон, пожар или затопят соседей, при отсутствии договора предъявить вы ничего не сможете. Компенсации вы не добьетесь, и за убытки будете вынуждены отвечать сами.
А если ваши жильцы нарушат покой в подъезде, разгневанные соседи могут пожаловаться в налоговую и полицию, сообщив о вашей деятельности. Штрафы, которые последуют за уклонение от налогов, составляют от 5% до 40% от неуплаченной суммы, а при уголовной ответственности могут достигать 300 000 рублей.
Срок лишения свободы — до года, если долг перед государством превышает 600 000 рублей за 3 года подряд.
Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке
Не бойтесь выходить из тени: полноценного бухучета в налоговой никто с вас требовать не будет, но подтвердить, что заявленные вами суммы соответствуют действительности, придется документально (это должны быть выписки с карт, если жильцы платят вам безналичным расчетом, и расписки, если вы получаете деньги в руки).
Сдавать жилье в аренду можно как физлицо или как ИП. Выбирать формат рекомендуем исходя из прибыльности каждого из вариантов. Физическое лицо и индивидуальный предприниматель могут просто выплачивать НДФЛ — 13% от дохода. Документы с отчетом сдаются до 30 апреля текущего года, налог нужно успеть выплатить до 15 июля.
Для ИП существует и упрощенный формат налогообложения (гл. 26.2 НК РФ), который позволяет отдавать государству только 6% прибыли. Делать это нужно каждый квартал, до 25 числа следующего месяца, а декларацию о налогах сдавать следует до 30 апреля следующего за текущим года.
Есть и другие варианты, но они не выгодны при сдаче жилья в аренду.
Важно: ИП может сократить сумму налога за счет выплат в пенсионный и медицинский фонды.
От финансовых рисков вас защитит страхование недвижимости и имущества. Если нет возможности обратиться к профессионалам, рекомендуем откладывать НЗ на случай форс-мажоров и на предстоящий после выселения квартирантов ремонт, который обязательно потребуется.
Хотите отсечь неплатежеспособный контингент и мошенников? Попросите показать справку 2-НДФЛ или проверьте действительность паспортных данных через общедоступные онлайн-сервисы. Не бойтесь расспрашивать людей об их образе жизни, месте работы, привычках. Если возникли подозрения или потенциальный квартиросъемщик дает уклончивые ответы, не сдавайте ему квартиру.
- Рекомендуем подробно проинструктировать арендатора о пользовании всеми приборами, снабдить его номерами телефонов экстренных служб на случай форс-мажоров.
- Имеет смысл застраховать гражданскую ответственность перед соседями — задел на возмещение потенциальных убытков, причиненных им квартиросъемщиками.
- Скрупулезно следите за оплатой услуг ЖКХ, регулярно требуйте предоставить квитанции.
- Надеемся, наша инструкция поможет вам сдать жилье в аренду выгодно, и теперь вы подкованы в том, как сделать это правильно.
Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир
Метры и проценты. Выгодно ли сдавать квартиру в Москве по сравнению с депозитом
Получить доход от жилой недвижимости можно двумя способами — за счет выгодной продажи и сдавая жилье в аренду. При этом если в первом случае речь идет о разовом поступлении денежных средств, то во втором — владелец недвижимости может рассчитывать на долгосрочный пассивный доход, что роднит эту стратегию с размещением накоплений на банковском депозите.
Впрочем, россияне считают сдачу жилья в аренду более эффективным способом заработка, чем банковский вклад.
По итогам опросов аналитического центра Национального агентства финансовых исследований, самым надежным вложением средств граждане назвали покупку недвижимости (49%).
«Покупатели, выбирающие путь рантье, получают определенную сумму от месяца к месяцу, но при этом минусом являются сроки окупаемости длиной в 15-18 лет», — отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
По данным компании ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время только в старых границах Москвы в аренду сдаются 44 644 объекта жилой недвижимости, из них 88% приходятся на квартиры и 12% — на комнаты. За год общее предложение выросло на 27,5%. То есть число москвичей, сдающих жилье, за этот период увеличилось чуть более, чем на четверть.
«Рост предложения аренды — свидетельство социальной незащищенности значительной прослойки населения. Ведь для многих сдача жилья внаем становится основным источником дохода», — комментирует заместитель директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова.
Как отмечают в компании «Миэль-Аренда», сегодня однокомнатные квартиры — самые востребованные на рынке аренды. Более 30% всех арендаторов ищут для себя именно такой формат жилья, хотя во время кризиса на рынке аренды росла и доля комнат.
Основные причины популярности стратегии рантье — это волатильность валют и ипотека. В условиях ослабления рубля многие продавцы отказываются от продажи объекта в пользу сдачи его внаем. Причем большинство квартир, купленных для последующей сдачи, в последнее время было приобретено с использованием ипотечного кредита, говорит Оксана Полякова.
Для сдачи в аренду покупатели чаще всего рассматривают варианты в Москве с удобным месторасположением и близостью к метро, преимущество отдается готовым к отделке квартирам.
Тем не менее пыл инвесторов постепенно угасал по мере того как развивался рынок жилья в современной России. Сегодня, по словам Наталии Кузнецовой, доля инвестиционных сделок на первичном рынке составляет до 4-5%. Для сравнения: по данным ЦИАН, еще год назад доля инвестиционных сделок в новостройках составляла 9%, а в начале 2000-х она достигала 35%.
«Проблемой этой стратегии являются долгие сроки окупаемости. Доходность составляет до 7% годовых (для проектов комфорт-класса), что не покрывает реальный уровень инфляции», — считает Кузнецова.
В то же время, по ее словам, депозиты нельзя назвать более прибыльной альтернативой — их среднерыночная доходность вполне сопоставима с доходностью от сдачи жилья в аренду.
В компании «БЕСТ-Новострой» сравнили доходность от сдачи в аренду с доходностью от размещения средств на депозите.
«С учетом колебаний ставок по рублевым вкладам и изменения средних бюджетов покупки объекта (для сравнения мы взяли 2-комнатную квартиру в новостройке), доходность от сдачи в аренду остается практически сопоставимой с доходностью от размещения на депозите», — прокомментировала председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Но не стоит забывать про детали. Наиболее высокие проценты вкладчик получает, если он их не снимает и не пополняет вклад до истечения срока, тогда как средства от сдачи в аренду можно тратить ежемесячно на собственные нужды, а можно и отправлять на пополняемый депозит. Таким образом, обладатель квартиры может получить двойную выгоду, отмечает Доброхотова.
Но у сдачи квартиры в аренду есть и свои минусы, отметила она.
Это необходимость уплаты налога на доходы физлиц (его можно снизить с 13% до 6%, приобретая патент или действуя как ИП), необходимость уплаты налога на имущество, а также амортизационные расходы (текущий ремонт).
Также среди минусов — риск потери дохода при досрочном расторжении договора с арендаторами. Могут возникнуть расходы на комиссию агента, если квартира сдается с помощью брокера.
Чтобы не платить комиссию брокеру, некоторые наймодатели ищут квартирантов, размещая объявления на интернет-площадках, оповещая друзей и знакомых и т.д. Но это становится все менее популярным: арендодатели узнают, что могут обслуживаться бесплатно в агентствах недвижимости с собственной базой объектов.
Так, по данным ИНКОМ-Недвижимость, за три года доля самостоятельных наймодателей снизилась на 25 процентных пунктов до 20%. Осенью 2015 года она составляла 45%, год спустя — 32%, а в 2017-м — только 27% владельцев жилья пытались действовать своими силами.
Не стоит забывать и о минусах от размещения средств на депозите. При отзыве лицензии или банкротстве банка остается риск невозврата вклада при размещении суммы свыше 1,4 млн рублей. Еще одним существенным недостатком является невозможность снятия или потеря процентов при досрочном изъятии средств с депозита.
Пока эксперты спорят и сравнивают доходности депозита в банке и сдачи квартиры в аренду, рынок арендного жилья начал постепенное восстановление после кризиса — в августе он показал рост цен.
«Средняя стоимость найма 1-комнатных квартир экономкласса в августе 2018 года составила 31 670 рублей, что на 5,96% выше средней стоимости аналогичных квартир в августе 2017 года», — прокомментировала директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.
| 2016 | 2017 | 2018 | |
| Ставка по рублевым депозитам на срок до 1 года (без вкладов «до востребования»)* | 7,04% годовых | 6,69% годовых | 6,56% годовых |
| Средний бюджет покупки 2-к квартиры комфорт-класса в новостройке в Москве** | 8,1 млн рублей | 8,6 млн рублей | 9,4 млн рублей |
| Доходность от размещения на депозите такой же суммы в месяц | 47 520 рублей | 47 945 рублей | 51 386 рублей |
| Средняя ставка аренды 2-к квартиры в Москве (новый фонд, комфорт-класс) | 46 000 рублей | 48 000 рублей | 51 500 рублей |
*По 30 крупнейшим банкам, данные ЦБ РФ **Данные bnMAP.pro
Как не прогадать, приобретая квартиру под сдачу
Выгодно ли сдавать квартиру в Москве? Рассмотрим вариант такого инвестирования.
По некоторым подсчетам, в идеале доходность однокомнатной квартиры составляет 8-11%. Иначе говоря, такой объект стоимостью от 3 до 7 млн руб. (от новостройки на ранних этапах до вторичного жилья), сдаваемый в аренду за 25–35 тысяч, окупится за 5-7 лет. У двушки доходность поменьше – 5-9%. При стоимости 4-9 млн руб. и ставке найма в 35-40 тысяч квартира окупится за 6-9 лет.
Однако это чистая арифметика, не учитывающая ни реалий рынка аренды, ни многих дополнительных факторов. В этих подсчетах не отражены ни простои в найме, ни обычные расходы владельца: налог на имущество, оплата услуг ЖКХ, содержание, ремонт и т. д. Поговорим обо всем этом поподробнее.
Как на самом деле
В любом случае купленная квартира для сдачи в аренду рано или поздно начнет приносить доход. Но как это бывает на практике?
Риелторы, работающие на рынке аренды, считают, что реальный срок окупаемости квартиры экономкласса составляет лет 15-20, а ее доходность – 4-7 % годовых (кстати, чем меньше вложения, тем выше доходность – это известная аксиома, и она работает во всех сферах).
Рассчитать доходность от покупки квартиры под аренду можно самостоятельно. Формула такова:
(месячная стоимость аренды * 12 – 13% НДФЛ) * 100% (стоимость покупки + стоимость всех дополнительных вложений: и оформления сделки, и ремонта, и меблировки, и вознаграждения риелторам и т. д.)
Но это планируемый доход, а истинную доходность можно подсчитать только по факту – по итогам каждого года. Ведь в реальности сумма может быть другой:
- арендную ставку иногда приходится понижать;
- возможны перерывы в найме;
- почти всегда возникают дополнительные вложения;
- другие позиции, которые зависят от индивидуальной ситуации.
И, разумеется, надо учесть обязательные ежегодные и ежемесячные расходы – те из них, которые платит собственник.
Скажем, если арендаторы оплачивают лишь потребляемые ресурсы (оплата счетчиков), а остальные позиции в счете за ЖКХ – собственник (взносы на капитальный ремонт, отопление, домофон и т. д.
), то счетчики надо исключить из формулы доходности, остальное, наоборот, включить. Если же по договору аренды квартиранты полностью оплачивают коммунальные услуги, то эти платежи не учитываются.
А вот расходы владельца на замену оборудования, на новую мебель и мелкий ремонт включать необходимо. Кроме того, примерно раз в 5-7 лет придется делать полный ремонт всех помещений.
Что купить для сдачи в аренду
Покупка квартиры под аренду – задача серьезная. Сначала надо выбрать, чему отдать предпочтение – первичному или вторичному рынку.
Новостройка на первых этапах строительства обойдется дешевле всего и позволит сэкономить до 25 % готового жилья. Но квартира от владельца лучше с той точки зрения, что более старые дома расположены в местах с развитой инфраструктурой, А ведь стоимость аренды и спрос на квартиру зависят скорее от расположения, чем от новизны дома.
Кроме того, надо определиться с классом и типом недвижимости.
Лучше купить объект экономкласса, например расположенный в отдалении от центра города, но с косметическим ремонтом и необходимым набором мебели и техники. Варианты возможны, но такие, чтобы у них имелось главное конкурентное преимущество – невысокая стоимость найма.
Высоким спросом у арендаторов пользуются достаточно просторные однокомнатные квартиры (примерно 45 кв. м) или, наоборот, небольшие двухкомнатные (около 55 кв. м), – они как раз и составляют до 80% предложений на рынке. Более просторные квартиры как вариант инвестирования для сдачи в аренду лучше не рассматривать, – это гораздо менее выгодно.
Если говорить о конкретных цифрах, то в Москве аренда однушки экономкласса под ключ вдали от центра должна обойтись в сумму от 30 тыс. рублей, а такой же квартиры без ремонта – 25 тыс. рублей.
Что еще нужно учитывать
Вообще, выгодно купить квартиру в Москве под сдачу в аренду можно, если руководствоваться теми же критериями, что и потенциальный арендатор. Для них важны следующие моменты.
Район
Главным критерием выбора у съемщиков является местоположение квартиры. Наибольшим спросом пользуются такие места:
- около известных вузов, в которые стремится молодежь из регионов и, возможно, иностранцы;
- рядом со станцией метро и остановками наземного транспорта;
- в районах с развитой инфраструктурой;
- рядом с крупным бизнес-центром.
Расположение квартиры
Дополнительные факторы для стабильного спроса – расположение самой квартиры.
- Этаж: Первый этаж – самый невостребованный, последний арендаторы тоже недолюбливают. Лучше покупать квартиру на одном из средних этажей.
- Подъезд. Необязательно, чтоб в нем стояли цветы и пахло апельсинами, но опрятность и ухоженность добавляет сдаваемому объекту очков. Наличие консьержа приветствуется.
- Вид из окна. Мало кому нравится вид на магистраль или помойку. Зато ценятся виды на парк, воду. Или на озелененный двор.
Отделка
Квартира с ремонтом будет сдаваться быстрее. Правда, дорогостоящий ремонт не сильно отразится на арендной ставке, поэтому достаточно будет полного косметического ремонта, – не вычурного, без резких акцентов, но сдержанного, с нейтральной цветовой гаммой. В любом случае обновленные потолок, стены и пол – прекрасный аргумент для достаточно высокой стоимости аренды.
Меблировка
Чтобы в найме не было длительных простоев, к услугам арендаторов лучше иметь полный комплект необходимой мебели, бытовой техники и желательно кухонной утвари, посуды и нового постельного белья. Наиболее популярные минимальные требования:
- двуспальная кровать;
- шкаф;
- письменный стол со стулом;
- открытые полки;
- кухонная мебель: разделочный и обеденный столы со стульями, навесная полка;
- холодильник с морозилкой;
- стиральная машина;
- кухонная плита с духовкой.
Чтобы повысить класс сдаваемого жилья, к перечисленному стоит приобрести:
- телевизор;
- утюг с гладильной доской;
- Wi-Fi-роутер;
- микроволновую печь;
- электрический чайник;
- фен.
Риски
Главный риск собственника, получающего доход от сдачи в наем инвестиционной квартиры, – порча имущества. Однако грамотно составленный договор аренды, по которому наниматель обязан оплатить нанесенный ущерб, почти нивелирует риски. Для этого в документе прописывается состояние самой квартиры, мебели и техники при заселении жильцов.
Кроме того, владелец может с начала срока найма взять с нанимателя обеспечительный депозит (залог), например, в размере ежемесячного платежа. Еще есть возможность застраховать имущество (стоимость полиса составляет обычно 1-5 тыс. руб. в год).
И, конечно, сдавать квартиру в аренду надо официально, с уплатой налогов: это серьезно понижает риски в случае конфликта с нанимателем и при судебных разбирательствах.
Недвижимость «на вырост»
Уже более ста лет клич «в Москву, в Москву» не дает покоя многим жителям нашей страны, считающим, что настоящего успеха можно достичь только в столице. Даже не сумев, подобно чеховским героиням, вырваться из родных краев, они ждут этого от своих детей, хотят видеть их успешными, состоявшимися людьми.
Фундаментом для такого прорыва многие считают хорошее образование и всеми силами стремятся дать своим детям возможность учиться в столице. Действительно, в рейтинге мировых университетов Times Higher Education (THE), среди входящих в него 39 российских вузов первые места занимают учебные заведения Москвы.
Формально при поступлении в вузы хорошие результаты ЕГЭ уравнивают шансы выпускников всех российских школ, однако московские абитуриенты имеют существенную фору – им не надо решать квартирный вопрос.
Как же поступить родителям ребят из регионов, чтобы нейтрализовать конкурентное преимущество москвичей?
Главный совет – начинать думать на эту тему задолго до того, как ребенок перейдет в выпускной класс. Когда-то, еще в СССР, родителям предлагалась возможность завести вклад на имя новорожденного.
Доступ к деньгам открывался после достижения совершеннолетия, и они становились существенным подспорьем на первых шагах по жизненному пути.
Хотя в 1992 году такие вклады обесценились, это не убило в людях потребность с первых дней жизни своего ребенка искать способы его поддержки на старте взрослой жизни.
Опыт общения с клиентами из регионов позволяет дать несколько проверенных жизнью советов тем, кто только приступает к решению таких вопросов.
Как правило, все, кто обращался в ЦДН, собираясь заложить фундамент для дальнейших успехов своего ребенка, правильно представляли себе направление действий – купить московскую квартиру и сдавать ее в аренду до тех пор, пока она не понадобится новоиспеченному студенту.
Однако успех в этом деле зависит от множества мелочей, представление о которых можно получить только благодаря многолетней практике. Именно поэтому я не советую нашим клиентам решать этот вопрос самостоятельно.
Покупка квартиры для сдачи в аренду это инвестиция, а инвестор-любитель, скорее всего, не увидит ни дополнительных возможностей для успеха, ни скрытых ловушек.
Недаром на финансовом рынке многих стран существует понятие «неквалифицированный инвестор» – человек, не подтвердивший свои компетенции в профессиональной среде и не и имеющий права рисковать по собственному усмотрению.
Мы же в ЦДН имеем богатый опыт решения подобных задач и готовы предоставить его в распоряжение наших клиентов.
Читайте так же материал: Как зарабатывают на недвижимости? (ссылка в х)
Главное, что нам предстоит решить вместе с ними – что и где покупать и кому сдавать.
Как правило, изначально наши клиенты ориентируются на новостройки от ведущих застройщиков, реклама которых давно вышла за границы Москвы и области.
Они знают о существовании крупных московских ЖК, которые иногда расхваливают их бывшие земляки, уже купившие московскую квартиру, но объективно оценить потребительские качества массовых новостроек на расстоянии очень сложно.
Я постоянно получаю множество запросов из регионов – они поступают непосредственно в наше агентство, появляются на специализированных форумах, ими делятся мои коллеги.
Как правило, сумма, которую региональные инвесторы планируют вложить в московскую недвижимость, составляют 9-15 млн.
рублей, а возраст детей – будущих жильцов квартиры – на момент совершения сделки составляет от 5 до 10 лет.
На начальном этапе работы главная задача – четко объяснить клиенту, что наш выбор должен не только позволить покупателю поселиться на территории города и получить московскую прописку, но и обеспечить комфортную жизнь, как арендаторам, так и постоянному жильцу.
И те и другие не должны покидать дом с первым лучом солнца, чтобы вовремя попасть на работу, не должны преодолевать в резиновых сапогах километр полевой дороги от подъезда до ближайшей станции метро, не должны, как герой известного фильма, ездить в булочную на такси.
Да, «входной билет» для желающих получить только площадь и прописку, начинается от 1 млн.
рублей (первоначальный взнос при покупке «однушки» в Новой Москве с использованием ипотечного кредита), при этом допустима и покупка квартиры на ранней стадии строительства.
Однако, говоря о выборе квартиры, востребованной на рынке аренды и удобной для дальнейшего проживания, надо учитывать массу «граничных условий».
Первое и главное – квартира должна быть готова к заселению.
Покупать ее на этапе котлована очень невыгодно – приходится платить рыночную цену готовой квартиры (эскроу-счета!), а вселиться можно будет только года через 2 – стройка, сдача, ремонт…
С точки зрения инвестора это недопустимая потеря времени и, следовательно, дохода. Выбирая сегмент рынка для нашей покупки, я голосую за вторичку.
Что же именно выбрать из многочисленных предложений вторичного рынка?
1. Если у клиента нет каких-то обоснованных специфических требований, то оптимальным вариантом является малогабаритная двухкомнатная квартира площадью 44-48 кв. метров. Ее преимущества перед схожими по цене однокомнатными – в большей универсальности:
1)Из таких квартир, не нарушая правил перепланировки, можно сделать удобную «евродвушку», объединив кухню с комнатой и оборудовав отдельную спальню.
2)Такое решение подойдет и для семей с одним ребенком, и для пары, и для одиночки. Мало кто готов принимать своих гостей в спальне или ютясь на маленькой кухне.
3)Такая квартира будет более востребована как для долгосрочной, так и для краткосрочной аренды.
Читайте так же: Перепланировка квартиры – делаем с умом! (ссылка в х)
2. В каком районе искать такой объект? Не всегда наши клиенты за 8-10 лет до поступления могут назвать ВУЗ, в котором будет учиться их ребенок, поэтому, выбирая локацию для будущей квартиры, приходится в первую очередь ориентироваться на потребности арендаторов, среди которых, кстати, тоже могут оказаться студенты.
Итак, в выбранном районе должны быть популярные федеральные вузы, либо из него без проблем можно будет добираться до них. Вторым важным фактором является наличие крупных офисов.
В Новых Черемушках, например, находится представительство компании Samsung, недалеко – штаб-квартира «Газпрома», множество бизнес-центров и других организаций.
В этом случае квартиросъемщиками являются многочисленные командировочные и сотрудники, желающие перебраться поближе к рабочему месту. Третья группа объектов, притягивающая арендаторов – крупные медицинские центры.
Однако не только работой жив человек. В районе должно быть много парков, фитенс-клубов, крупных магазинов… Иногда клиенты обращают особое внимание на наличие хороших ресторанов и кафе в шаговой доступности – они не готовят дома, но хотят разнообразно и вкусно питаться. Все эти нюансы важны при подборе квартиры для сдачи.
Бывает, что оправданной является покупка квартиры в, казалось бы, спальном районе, но недалеко от крупных торговых центров. Обычно эти районы застроены типовыми домами с недорогими квартирами. Их охотно снимают вскладчину сотрудники этих ТЦ – от дворников до кассиров.
Как правило, это выходцы из стран СНГ. Вопреки стереотипам, они являются неплохой категорией арендаторов. Во-первых, большинство арендодателей их избегает, поэтому они ценят доверие хозяев и не создают проблем им и соседям.
При этом, если кто-то досрочно съезжает, их коллеги предлагает собственнику достойную замену. Так что и в «непрестижных» районах – Марьино, Теплый Стан, Выхино – квартиры можно успешно сдавать.
Тем не менее, надо убедиться в том, что ваши арендаторы находятся в России на законных основаниях и официально трудоустроены.
Многие клиенты, особенно в начале нашей совместной работы, относятся к приобретаемой квартире как к месту, где их ребенок, безусловно, будет жить во время своей учебы. Тем не менее, с точки зрения инвестора, во многих случаях выгоднее поступить иначе. Рассмотрим несколько вариантов.
1) Помимо малогабаритных «двушек», популярными объектами для сдачи в аренду являются мини-студии, но не за МКАД, а ближе к центру города. Сейчас в студии преобразуются старые квартиры гостиничного типа по 13-15 кв. метров.
Реальный пример – такой объект в центре Москвы был куплен за 3 млн. 800 тыс. рублей и сдается за 35000 руб. в месяц.
Иногда есть возможность купить большую трехкомнатную квартиру на первом этаже (обязательно на первом, или, если он нежилой, то на втором) и сделать из нее 3 или даже 4 студии.
Кроме того, для арендаторов обычно не так и важно, квартиру они снимают или апартаменты. При правильном подходе такой тип недвижимости может стать более выгодным объектом для инвестирования. По цене «трешки» можно купить три апартамента. Сданные порознь, они будут приносить больший доход.
Читайте так же: Апартаменты в Москве — жить или инвестировать? (ссылка в х)
2) Хочу остановиться на таком неочевидном для многих пути, как покупка и сдача в аренду нежилой недвижимости. Недавно один клиент с бюджетом 15 млн.
рублей, собиравшейся купить «трешку» в замкадной новостройке отказался (с моей помощью) от этой мысли и приобрел для сдачи в аренду однокомнатную квартиру и небольшой офис. Казалось бы, зачем ребенку офис? Дело в том, что офисная недвижимость в хорошей локации всегда будет пользоваться спросом.
Даже небольшие бюджетные офисы размером с однокомнатную квартиру приносят доход в среднем на 20% выше, чем жилье. Иногда эта разница доходит и до 300%!
Пример из собственной практики – нежилое помещение, купленное за 3 млн. рублей, я сдаю за 50 тыс. рублей в месяц, а одновременно приобретенная квартира схожего размена стоила 6 млн. 800 тыс. рублей, и сдать ее удалось только за 30 тыс. рублей в месяц. Как правило, средний срок окупаемости у коммерческой недвижимости – 8-10 лет, а у жилой – 18 лет.
Конечно же, накануне переезда нашего абитуриента в Москву весь этот актив должен быть превращен в квартиру, в которой он будет проживать.
Продав все то, что было куплено для сдачи, можно купить неплохую квартиру в нужном районе. Конечно же, наше агентство может помочь и в этом.
Кстати, наш клиент, выбравший вместо «трешки» сочетание однокомнатной квартиры и офиса, продавать его не собирается – пусть у студента будет дополнительная стипендия!
Читайте так же: Разбираем шаги альтернативной сделки(ссылка в х)
3) В заключение хочу отметить, что наше агентство сможет выступить и в роли управляющей компании – наблюдать за порядком, скажем, в нескольких мини-студиях, следить за тем, чтобы площади не простаивали – это особенно важно, когда мы имеем дело с командировочными и пациентами медицинских центров и т.д. Стоимость услуги – 10% от арендной платы, но не менее 5000 рублей.
Мы проверяем, все ли в порядке с квартирой, все ли оплачено, если люди съезжают, мы находим новых арендаторов. Клиенту из региона не придется беспокоиться за квартиру, у нас люди за границу уезжают, нам оставляют ключи, доверенность на сдачу в аренду, а мы успешно управляем процессом получения нашим клиентом пассивного дохода!
Мы всегда готовы поговорить на эту тему более подробно и обсудить с вами самые сложные варианты, которые помогут вашим детям успешно шагнуть во взрослую жизнь, не отвлекаясь на бытовые проблемы.