Выбор компании-застройщика — один из ключевых моментов при покупке жилья. На что обратить внимание?
Время чтения: 6 минут
Участие в долевом строительстве довольно выгодное вложение средств и реальная возможность экономии при покупке заветных квадратных метров. Но приобретение квартиры, которая будет когда-то, на каком-то этаже, сопряжено с определенным риском.
Ведь дом могут так и не сдать в эксплуатацию, или сдать, но с массой недоделок, или не в срок. Подобные сомнения терзают практически всех потенциальных дольщиков.
Обезопасить себя на 100% невозможно, но выбрать добросовестного застройщика и свести риски к минимуму – вполне.
Известность компании-застройщика
Urban Awards — статусная премия российского рынка недвижимости
При рассмотрении информации о застройщике старайтесь опираться на факты. Если компания работает не один год, то наверняка в средствах массовой информации были упоминания о ней. В интернете стоит посетить не только сайт самой фирмы, но и почитать отзывы о работе. Не секрет, что конкуренция приводит к появлению антирекламы, поэтому постарайтесь собирать информацию из разных источников.
Не поленитесь, и побывайте на уже сданном объекте. Причем вовсе не обязательно, чтобы в этом доме у вас были знакомые.
Просто загляните на детскую площадку или присоединитесь к посиделкам бабушек на лавочке, вам обязательно поведают, в срок ли сдался дом, все ли коммуникации были проведены вовремя, как обстоит дело в самих квартирах – нет ли недоделок, не осыпается ли где штукатурка.
Сведения о репутации застройщика, полученные «опытным» путем, можно подтвердить или опровергнуть, анализируя его деятельность с предыдущими объектами. У солидных копаний завершенные проекты должны воплощаться в жизнь без задержек.
Узнать, достаточно ли у застройщика средств на данный момент можно, наблюдая за ходом текущего строительства. Посетите стройплощадку несколько раз: если работа кипит постоянно, значит, с финансами все в порядке, если возведение «заморожено», то это должно насторожить. Некоторые фирмы для удобства своих клиентов даже устраивают онлайн трансляцию проведения строительных работ.
Стабильные компании, имеющие большой опыт, довольно часто состоят в профессиональных объединениях. Это должно добавить «плюсиков» в пользу такой строительной фирмы, так как в подобные организации мошенников не берут. Немаловажным фактором является умение «оставаться на плаву» во время кризисных периодов: поинтересуйтесь, работала ли компания в 2008-2009 годах и насколько эффективно.
Документы застройщика
Добросовестной компании скрывать нечего, поэтому потенциальным покупателям всегда предоставят полный пакет документов. Обязательно удостоверьтесь, что фирма имеет право на земельный участок, ей разрешено строительство и согласован подвод всех коммуникаций. Если юридические документы не ваш конек, обратитесь за консультацией к юристу. Такие затраты на специалиста вполне оправданы. Также он может оценить правильность составления и адекватность условий будущего договора.
Наиболее приемлемым документом, который регулирует отношения застройщика и покупателя является договор долевого участия (214-ФЗ). Основными его преимуществами являются:
- регистрация в регпалате, что полностью исключает двойную продажу одних и тех же квадратных метров;
- возможность предъявления претензии и взимания с застройщика штрафов, в случаях нарушения обязательств.
Кроме того, к такому договору обязательным приложением должен быть план квартиры, с указанием всех площадей и техническим описанием.
Партнеры застройщика
Не менее важным показателем надежности фирмы является наличие у нее серьезных партнеров – строительных компаний или инвесторов. Причем, если продуктивной работе застройщика помогают зарубежные инвестиционные фонды, то его деятельность (и финансовую стабильность, и юридическую чистоту) проверил не только инвестор, но и независимые иностранные аудиторы.
Не меньшим гарантом стабильности застройщика являются государственные банки. Прежде чем выдать строительной компании средства, они проверяют ее финансово-хозяйственную деятельность, кредитую историю, рентабельность будущих объектов. Наличие у застройщика подобного кредитора, является залогом того, что до окончания всех работ средства не иссякнут.
Положительно строительную компанию характеризует минимальное количество банковских кредитов, если же их много, то такое положение должно насторожить покупателя.
Важны также и небанковские источники получения средств. Довольно часто бывает так, что застройщик, чтобы довести до финиша один объект, выставляет на продажу квадратные метры в другом. При подобном ведении дел риски максимально высоки.
Цены на квадратные метры
Безусловно, очень соблазнительными являются большие скидки, но именно это и должно насторожить. Если застройщик предлагает снизить цену на 30% и более, то с такой квартирой явно что-то не так. Привлечь внимание должна и первоначально низкая стоимость квадратных метров. Ведь подобные расценки являются нерентабельными для строительных фирм.
Компания, которая на рынке не один год, не станет привлекать клиентов заведомо убыточными ценами. Она заинтересована в том, чтобы сделать работу качественно и получить за нее адекватную плату. Как правило, сбрасывают стоимость те предприятия, которые стремятся получить средства дольщиков как можно быстрее, при этом ставя выполнение обязательств по договору на последний план.
Поэтому решая, кому из застройщиков отдать свои кровные, старайтесь не торопиться и не жалеть времени и средств на проверку документов и информации. Так как лучше потратить определенный период и силы на отыскивание надежной и добросовестной фирмы, чем по истечении времени добиваться возвращения вложенных средств.
Как выбрать застройщика при покупке квартиры – риски, рекомендации. в 2021 году
Ответственный подход к приобретению квартиры избавит вас от лишних нервов и хлопот. В этой статье даны рекомендации по выбору добросовестного застройщика. Прочитав её до конца, вы узнаете, какого застройщика (и по каким критериям) можно считать надежным. Кому не стоит доверять? На что обратить внимание и как не ошибиться в выборе?
В процессе покупки недвижимости возможны следующие ситуации:
-
Вы приобрели квартиру у мошенников. В этом случае у покупателя практически не будет шансов получить купленное имущество. Квартира либо никогда не будет сдана в эксплуатацию, либо она не принадлежит лицу, её продающему.
-
Банкротство компании, с которой вы заключили договор.
-
Форс-мажорные ситуации, делающие невозможной сдачу дома в эксплуатацию. Пример: стихийные бедствия, ухудшение экономической ситуации в стране и пр.
-
Переносы сроков сдачи жилья. Частое явление, в результате которого жильцы могут получить свою квартиру значительно позже оговоренной даты.
-
Изменение первоначальной стоимости в ходе строительства дома. С похожей ситуацией сталкиваются жильцы, которые нанимают бригаду рабочих для ремонта в квартире. Финальная цена работ существенно отличается от обговоренной в начале. Вывод: важно заключать договор только с проверенными подрядчиками.
-
Низкий уровень качества постройки. Недобросовестные подрядчики используют дешевые строительные материалы, что пагубно отражается на технических характеристиках будущего жилища.
Официальный интернет-ресурс даст представление о качестве предлагаемых услуг. Изучите информацию о компании. Просмотрите представленную на портале документацию, новости о процессе строительства и сдачи домов. Изучите фотографии или видео с места застройки.
Интересный факт! Многие сайты имеют возможность онлайн-трансляций из зоны жилого комплекса. Компании предоставляют доступ к своим камерам для потенциальных клиентов. Это позволяет убедиться в честности и прозрачности намерений продавца.
Учредительные документы размещаются на сайте компании. Если их нет, стоит запросить. В случае отказа, прекратите дальнейший диалог – возможно, что вы столкнулись с мошенниками. Ответственная компания должна предоставить:
- устав организации;
- свидетельства о регистрации юридического лица и постановки на налоговый учет;
- выписка из Единого гос. реестра юридических лиц.
Узнайте дату регистрации фирмы. Многолетняя история – дополнительный показатель надежности. Обратите внимание на юридическое наименование фирмы. Соотнесите его с используемым в рекламных материалах. Если есть расхождения, возможно, компания использует бренд более известной дружественной фирмы. Или она относится к его дочернему подразделению.
Комплексный ремонт квартир под ключ
- Всё включеноВ стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
- Без вашего участияПосле согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
- Цена известна заранееСтоимость ремонта фиксируется в договоре.
- Фиксированный срок ремонтаРемонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.
Каждая новостройка, не рискующая остаться недостроенной, имеет два документа:
-
Разрешение на застройку – выдается в мэрии или администрации района. Получить его необходимо до начала строительства. Наличие этого документа практически исключает риск столкновения с мошенниками. Гарантирует защиту покупателей от приобретения несуществующей недвижимости.
-
Проектная декларация – содержит информацию о строящемся объекте. Сюда входят: сроки, техническое описание дома и т.д. Здесь же учитываются возможные риски и форс-мажоры.
Такую документацию можно найти на сайте фирмы, либо запросить её.
Как выбрать надежного застройщика и не столкнуться с его банкротством? Проверить источник финансирования! Чаще всего, при строительстве используются средства банковского кредита. Это прописано в проектной декларации. Там же будет названа и конкретная организация, которая выделила бюджет.
Малоизвестный новый банк – плохой признак. Большее доверие вызывают проверенные временем финансовые учреждения. Внезапное закрытие банка повлечет отсутствие финансирования строительства. Вслед за этим остановится и сама стройка.
Интересный факт! Часть капитала приносят сами покупатели. Квартиры на начальной стадии возведения дома стоят меньше, чем готовые. За счет первых купленных метров производится дальнейшая застройка территории. Это является дополнительным фактором риска. Чем меньше заключенных договоров купли-продажи, тем меньшая вероятность, что дом будет достроен.
В начале статьи мы упоминали про онлайн-трансляции с места застройки. Отнеситесь к ним с осторожностью. Недостаточно быстро просмотреть двухминутный отрывок. Многие компании выставляют на сайт устаревшие видео, отснятые несколько месяцев назад. Как правило, оно длится не больше трех минут и повторяется заново.
Выход – потратьте время и внимательно отследите происходящее на экране в течение 10 минут. Ещё лучше – зайдите на сайт несколько раз в разное время суток и проследите активность. С 9 утра до 18 вечера длится основной рабочий день строителей. Если в это время на стройке происходит активность, значит, все в порядке.
Квартира в новостройке — плюсы и минусы
Одним из
первых при покупке квартиры возникает вопрос выбора между предложениями от
застройщиков и вторичным рынком недвижимости.
Мы подробно разобрались
в преимуществах и недостатках новостроек и узнали, для кого они подходят, а
кому лучше отказаться от покупки.
Плюсы новостроек
Выбирая
квартиру в строящемся доме, вы получаете ряд неоспоримых преимуществ.
Экономия
Квартира в новостройке
будет дешевле точно такой же по району, расположению и площади, но в уже
сданном доме. Причем чем на более ранних этапах стройки вы приобретете
недвижимость, тем существеннее будет разница в цене.
Помимо этого,
вы вполне можете рассчитывать на специальные условия от застройщиков. Они
заинтересованы в реализации своих объектов и часто дают покупателям специальные
условия или скидки.
Юридическая чистота
Еще один
важный момент. Перед сделкой нет необходимости проверять правовую историю
квартиры, ведь в ней до вас никто не жил и не был прописан. А значит, не
столкнетесь с «дальними родственниками», желающими оспорить правомерность
сделки.
Вы
приобретаете квартиру без сомнительного прошлого и значительно снижаете риск
быть обманутым.
Огромный выбор вариантов
Во-первых, вы
можете сразу выбрать класс новостройки: эконом, комфорт, бизнес или элит.
Они отличаются
совокупностью признаков, влияющих на качество застройки и цену объекта. Например,
район и его экологическая обстановка, площадь квартир, планировки и много
другое.
Во-вторых, большой
выбор вариантов в рамках одного корпуса или одного этажа.
Квартиры на вторичном рынке представлены в единственном экземпляре — либо она вам подходит, либо нет. В случае покупки жилья в новостройке, вы можете подобрать подходящую планировку, количество комнат и вид из окна на том этаже, где хотели бы жить. Или наоборот, выбрать этаж уже после того, как определитесь с планировкой.
На каком этаже лучше купить квартиру в новостройке, можно прочитать здесь.
В-третьих,
нестандартные квартиры.
В современных домах есть возможность выбора между привычными типовыми планировками и нестандартными вариантами. Например, при ограниченном бюджете можно купить студию, для молодой семьи подобрать квартиру евроформата или остановиться на свободной планировке и самостоятельно обустроить пространство.
Безопасность
Зачастую
новостройки оборудованы системами противопожарной безопасности, системами
видеонаблюдения, светлыми просторными входными группами и сигнализацией. В доме
есть консьерж или охрана.
Лифт, трубы, стеклопакеты и электрика абсолютно новые. С инженерными сетями все в порядке — иначе комиссия не примет дом.
И у вас будут
хорошие соседи. При этом в одном ЖК, скорее всего, будут люди с похожим стилем
жизни и интересами.
Квартиры в
новостройках, как правило, покупают (а не получают в наследство, как это может
быть на вторичном рынке).
Если вы большая семья с детьми, которая хочет жить в
просторной квартире в зеленом районе с хорошей школой в пешей доступности, то будете
искать ЖК по определенным критериям.
По ним же будут подбирать себе жилье и
ваши соседи. Так что велика вероятность, что рядом с вами будут жить такие же
большие дружные семьи.
Чистый лист
Еще одно преимущество новостроек — отсутствие чужого ремонта. Если вы покупаете квартиру без отделки, то полностью оформляете ее под себя.
Или выбираете отделку от застройщика и получаете свежий ремонт. Окна, розетки, радиаторы отопления — все будет уже установлено и проверено на эргономичность.
Кстати, в некоторых домах предусмотрена отопительная система с горизонтальной разводкой — вы сами сможете регулировать подачу тепла и оплачивать его по показаниям своего счетчика. Отличный баланс между теми, кому жарко, и кому дует!
Парковка
На территории
старых домов очень мало мест для парковки, да и те уже заняты старожилами
двора. Втиснуться новым жильцам бывает проблематично.
Новые жилые комплексы
изначально рассчитаны на большее количество машин или оборудованы собственными
паркингами, где можно приобрести машиноместо.
Минусы новостроек
Помимо явных
преимуществ, покупка квартиры в новостройке обладает еще и рядом особенностей,
которые могут стать недостатками для некоторых покупателей.
Время
Тот случай, когда время может стать решающим фактором при выборе недвижимости. Если вам нужно въехать в новое жилье как можно скорее, то ваш вариант — вторичка.
Квартиру в
новостройке нужно будет ждать от нескольких месяцев до нескольких лет, если
купить ее «на котловане». И добавьте время на ремонт, если жилье без отделки.
Риски
Из первого
минуса вытекает второй. При покупке квартиры в строящемся доме есть риск
нарваться на долгострой или неблагонадежного застройщика. Но его можно свести к
минимуму, если тщательно подойти к выбору и проверить информацию о застройщике
перед покупкой.
Например,
обратить внимание на его репутацию, оценить готовые объекты или уже сданные
корпуса, проверить соответствие сроков строительства заявленным, проверить документы,
которые застройщик обычно размещает в открытом доступе или должен представить
для ознакомления в соответствии со статьей 20 214-ФЗ.
Большая стройка
Если вы покупаете
квартиру в одном из первых корпусов большого ЖК, будьте готовы к масштабной
стройке под своими окнами вплоть до полного окончания строительства. И да,
детские сады, школы и благоустроенные дворы также появятся позже.
Неприятным
сюрпризом может стать многоэтажка, внезапно появившаяся между вашими окнами и
прекрасным пейзажем. Если выбираете квартиру за вид из окна, проверьте, что он
не будет перекрыт будущими корпусами.
Также неприятным моментом может стать плохая транспортная доступность. Это актуально для новостроек, расположенных на окраинах. На первых порах без машины там будет довольно проблематично.
Вечный ремонт
В новой квартире нужно делать ремонт, это очевидно. Причем ремонт будет и у вас, и у ваших соседей. Так как темпы проведения работ у всех разные, то первым жильцам придется часто вздрагивать от звука дрели или упавшей стремянки.
Волна ремонтных работ повторится, когда дом даст усадку. Наружу могут вылезти как мелкие дефекты, так и довольно существенные недостатки. Как правило, это происходит через 5–7 лет, независимо от качества новостройки.
Кому подходит квартира в
новостройке
Покупка квартиры — это серьезный шаг и взвешенное решение. И выбор должен основываться не на сиюминутном желании, а на совокупности многих факторов: для чего вам это жилье, как быстро вы хотите въехать, какие параметры дома являются для вас наиболее важными…
Итак, квартира
в новостройке вам подходит, если:
Вам есть где жить
Вы готовы ждать
сдачу дома и завершение ремонта. Например, пожить какое-то время у
родственников или без проблем для семейного бюджета платить за съемное жилье до
тех пор, пока не сможете въехать в новую квартиру.
Вы покупаете квартиру на будущее
Например, для своих детей — старшеклассников или студентов. Вы сможете выбрать из большого количества вариантов, без проблем дождетесь сдачи дома и у вас будет достаточно времени, чтобы обустроить ее для будущих жильцов.
Хотите переехать в квартиру побольше
Например,
планируете завести детей, и вам нужна еще одна комната. Квартира в новостройке
обойдется дешевле, чем такая же по площади, но в готовом доме.
Покупка недвижимости – это инвестиция
Если вы хотите получить максимальный доход от последующей продажи жилья или просто вложить деньги, то вам подойдет покупка квартиры в новостройке на ранних стадиях строительства. Цена за квадратный метр будет ниже на 10–30%.
12 советов для тех, кто покупает квартиру в новостройке — INMYROOM
Советы
Проверить документы, узнать все о репутации застройщика и оценить привлекательность района – что еще необходимо сделать, если вы покупаете квартиру в новостройке?
Тем, кто покупает квартиру в новостройке, часто приходится ждать заветных ключей не один год. Что стоит сделать, чтобы это время прошло спокойно? И что нужно знать, чтобы избежать неприятных сюрпризов от застройщика? Делимся советами на актуальную тему.
1. Постарайтесь купить жилье через ДДУ
Если застройщик работает по договору долевого участия – в соответствии с ФЗ-214 – это означает, что у него есть разрешение на строительство, и вообще по всем документам, скорее всего, порядок.
А самое главное – ДДУ позволяет защититься от двойной продажи одной и той же квартиры. И если застройщик обанкротится, то ваши требования будут обеспечены залогом.
2. Узнайте, доверяют ли застройщику банки
Хорошо, если будущий дом кредитуют несколько банков, а не только тот, что финансирует самого застройщика. Еще лучше, если основной кредитор застройки – это известный банк с мощными финансовыми ресурсами. В случае нехватки средств для завершения строительства надежные банки скорее дофинансируют застройщика, чем заморозят стройку.
3. Проверьте дом на инвестиционную привлекательность
Обратите внимание на расположение дома, озеленение территории. Насколько приватна дворовая территория, есть ли оборудованная детская площадка и зона отдыха для взрослых, имеется ли парковка?
Сегодня на первых этажах современных жилых комплексов размещаются магазины, кафе и парикмахерские, что очень удобно. Кроме того, большинство объектов социально-культурного и торгового назначения доступны в пределах 5–10 минут пешей ходьбы.
4. Оцените форматы квартир и их планировки
Современные жилые комплекты, как, например, ЖК «Южное Бунино», предлагают самые разнообразные жилые пространства – от маленьких студий до эксклюзивных двухуровненвых квартир и квартир с патио.
Независимо от площади покупаемого вами жилья, его планировка должна быть разработана с учетом правил эргономики. Обязательно проверьте, соответствует ли планировочное решение стандартам оформления жилого пространства.
5. Есть ли квартиры с готовой отделкой?
Квартира с готовой отделкой – современное и очень удобное решение: никаких разъездов по строительным магазинам и пыльного ремонта. Вы просто заселяетесь в готовое для жизни жилье и оформляете интерьер по своему вкусу.
6. Отследите репутацию застройщика
Обратите внимание на то, сколько домов возвел до этого застройщик и какие проблемы возникали в процессе строительства. Попробуйте зарегистрироваться на форуме, посвященном дому, познакомьтесь с будущими соседями. Из общения с другими дольщиками вы узнаете обо всех недостатках и преимуществах новостройки.
7. Не забудьте проверить документы
Застройщики, которым нечего скрывать, предоставят вам полный перечень документов в соответствии с ФЗ–214. Коммерческой тайной они не являются.
К этим документам относятся: разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта, заключение экспертизы проектной документации, сама проектная документация и документ, подтверждающий права застройщика на земельный участок.
8. Уточните возможность скрытых доплат
В договоре должно быть прописано, что цена на квартиру может измениться только в случае появления расхождений с фактической площадью после обмера БТИ до ввода дома в эксплуатацию.
Но почти всегда дольщиков ожидают расходы по регистрации ДДУ от 20 до 100 тысяч рублей. А еще многие застройщики предусматривают оплату коммунальных услуг с момента подписания акта ввода дома в эксплуатацию и до получения ключей – в среднем от 10 до 50 тысяч рублей.
9. Помните о необходимости регистрации договора
Если застройщик сам сдает договор на регистрацию, то в нем должен быть зафиксирован срок подачи застройщиком документов в Росреестр и обязанность передать зарегистрированный договор дольщику.
И если документы не будут вовремя сданы на регистрацию, дольщик имеет право потребовать возмещения убытков.
10. Требуйте выплаты неустойки при нарушении обязанностей
В договоре должны быть прописаны условия выплаты неустойки. По закону неустойка начисляется в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора. Если же участником является физическое лицо, то неустойка выплачивается в двойном размере – 1/150 ставки ЦБ.
11. Учитывайте кризисную ситуацию в мире
ФЗ–214 предусматривает несколько способов обеспечения обязательств застройщика перед покупателями. В их числе залог земельного участка или права аренды, поручительство банка и страхование гражданской ответственности.
А еще на фоне кризиса застройщики иногда соглашаются на изменения типовых договоров, что еще пару лет было практически невозможно.
12. Знайте разницу между вводом в эксплуатацию и передачей квартиры
Когда дом вводится в эксплуатацию, некоторые дольщики начинают требовать ключи, хотя до их получения остается в среднем полгода. А если срок ввода объекта переносится, покупатели часто делают вывод, что у застройщика проблемы.
На самом деле время ввода дома в эксплуатацию – плановое, застройщик устанавливает его для себя. А вот передача квартир дольщикам должна осуществляться не позднее зафиксированной в ДДУ даты.
Александра Калдина
Иллюстрации: ЖК «Южное Бунино» в Ямонтово (МИЦ)
Как правильно выбрать надёжного застройщика при покупке квартиры
Строительная сфера неуклонно расширяется. Выбор настолько велик, что разбегаются глаза. Остановиться на выборе хорошей квартиры несложно, но больше всего волновать покупателя должен вопрос – как выбрать застройщика?
От этого выбора будет зависеть то, насколько надёжно вложены деньги. Обернутся ли они реальным правом собственности на квартиру. Вот что должно быть в приоритете, при выборе недвижимости. Мы подскажем критерии такого выбора, осталось только прочитать статью.
Как выбрать застройщика при покупке квартиры
Для многих граждан, покупка недвижимости – это не дешёвое приобретение. Поэтому все хотят быть уверенными в строительной компании. Такая уверенность может появиться, после того, как в отношении строителей осуществлятся действия, направленные на проверку их добросовестности.
Понятие добросовестности довольно широкое. Поэтому необходимо его кратко расшифровать именно по отношению к строительному бизнесу.
К нему относят:
- Использование качественных материалов
- Обеспечение доступа к проектно-сметным документам
- Разумные сроки, установленные для окончания строительства
- Соблюдение всех обязательных условий, установленных законодательством для ведения строительного бизнеса
- Договор долевого участия не должен иметь пунктов, которые могут быть признаны судом ничтожными
Кроме всего прочего, рейтинг застройщиков, должен быть привязан к продолжительности нахождения на строительном рынке. Вместе с тем, судить о надёжности строительной компании следует из того, как были построены и сданы в эксплуатацию предыдущие строительные объекты.
Как определить полномочия застройщика
В настоящее время лицензии конкретным застройщика не выдаются. Поэтому прежде всего, необходимо обратить внимание на членство застройщика в СРО (саморегулирующая организация). Это и будет свидетельствовать о том, что все работы лицензированы.
Однако СРО тоже необходимо проверить. Лучше всего отдавать предпочтение тем организациям, которые уже давно находятся на рынке. Понятие СРО появилось в России в 2010 году. Так что углубляться в историю до этой даты не стоит.
Также следует обратить внимание на то, какие виды работ могут выполняться членами СРО. Конечно же, основные из них должны обязательно входить в состав, необходимый для строительства жилых домов.
- Все что относиться к проектированию инженерных систем здания
- Проектирование конструкций строящихся объектов
- Составление проектно-сметной документации
- Непосредственное осуществление строительства
Вместе с тем нужно посмотреть, пользуется ли застройщик услугами субподрядчиков. Такое бывает сплошь и рядом. При этом субподрядчики не входят в состав СРО.
Строительные организации совершают такие действия, если у них существует недостаток в ресурсах (техника, рабочие, складские помещения).
Время, планируемое для завершения строительства
Сразу уточним, что закон не устанавливает конкретный срок, для осуществления каких-либо строительных работ. Все зависит от мощностей и ресурсов, которыми обладает строительная организация. На этом основании можно сделать определённые выводы о надёжности застройщика.
Однако, как определить, разумен ли срок строительства здания?
С развитием строительной сферы, происходит и её реформация. В настоящее время довольно успешно действует сайт – https://www.reformagkh.ru/. Он создан на государственном уровне. Используя его материалы, можно провести сравнительный анализ.
В нашем случае, необходима следующая информация:
- Сроки запуска дома в эксплуатацию. На сайте можно найти абсолютно любой дом, находящийся в РФ.
- Дата начала строительства дома.
- Организация, которая занималась строительством.
Сравнив сроки строительства какого-либо объекта, с тем временем, которое заявлено в договоре долевого участия. Можно ответить на вопрос, долго ли будет строиться дом или целый жилищный комплекс. Это ещё один способ для того, чтобы выбрать хорошего застройщика.
Документальная основа строительства
Гражданин, желающий стать участником долевого строительства, вправе запросить у застройщика следующие документы для просмотра:
- Учредительные документы
- Информацию о его регистрации в госорганах, месте расположения, распорядке работы главного офиса
- Проектно-сметную документацию
- Документы, свидетельствующие о том, что получено разрешение на строительство
- Правоустанавливающие документы на участок земли, отведённый под строительство.
- Сведения о том, планируются ли нежилые помещения в строящемся здании. Если да, то с какой целью
- Сведения о предполагаемом сроке окончания работ
- Информацию о ценовой политике за квадратный метр жилья
- Информацию обо всех субподрядчиках, которых планируется привлечь для осуществления работ
- Данные о том, каким образом происходит обеспечение договоров долевого участия (сведения о страховщиках, осуществляющих страхование)
Вот примерный перечень, содержащий сведения о том, какие документы должны быть у застройщика. Есть и другие документы. Но они нужны, когда строительство касается, например, каких-либо секретных объектов.
Дополнительные нюансы подписания договора
Выбором застройщика не следует ограничиваться. Особое внимание необходимо уделить договору долевого участия. Перед тем как подписать, его в обязательном порядке нужно показать юристу.
Это делается для того, чтобы избежать в дальнейшем проблем, которые часто закладываются в такие документы. Эти подводные камни для покупателя квартиры, являются спасательным кругом для застройщика.
И, несмотря на то, что законом предусмотрено страхование ответственности строительной организации, всё равно имеются лазейки в законодательстве. Их можно устранить через суд.
Но ведь квартиру покупают не для того чтобы судиться с застройщиком, а для того чтобы жить в ней. Поэтому перед тем как выбрать квартиру, застройщика, необходимо проконсультироваться в юридической фирме.
Как выбрать застройщика и не остаться без квартиры и денег — Новостройки — Журнал Недвижимости
- Проверяем документы застройщика. Смотрим его сайт
- На сайте застройщика помимо красивых картинок и описания преимуществ ЖК должно быть ещё много важной информации. Проверьте, что там есть:
- • общая информация о компании-застройщике;
- • сканы основных документов компании;
- • тип договора, по которому застройщик продаёт квартиры — ФЗ-214 или ФЗ-215;
- • информация о текущих объектах и ходе строительства;
- • актуальные контакты.
- Общая информация о застройщике: история компании, как давно она существует на рынке недвижимости, в каких регионах работает и сколько проектов завершено на данный момент.
Сканы основных документов компании: свидетельство о регистрации, устав, выписка из ЕГРЮЛ и свидетельство о постановке на налоговый учёт.
Эти документы можно запросить у застройщика и напрямую, но лучше, если они есть на сайте в свободном доступе. Кроме того, по каждому объекту застройщик должен предоставить отдельный пакет документов, т. е. проектную декларацию, подробнее об этом ниже.
Тип договора, по которому застройщик реализует объекты в строящемся доме. Процесс строительства может регламентироваться двумя законами: ФЗ-214 и ФЗ-215.
По ФЗ-214 сейчас строится большинство домов в России. Покупатели подписывают договоры долевого участия (ДДУ) и становятся дольщиками в новостройке. Финансироваться строительство домов, в которых продают квартиры по ДДУ, может по-разному — с использованием эскроу-счетов или без них.
В прошлом году эскроу-счета стали обязательными, но часть объектов продолжает достраиваться по старым правилам: деньги дольщиков сразу поступают застройщику и он вкладывает их в стройку. Если что-то пойдёт не так, покупатели потеряют деньги и останутся с недостроем.
Эскроу-счета созданы для решения этой проблемы: на них перечисляют деньги дольщиков, но застройщик до сдачи объекта доступа к ним не имеет и должен строить на свои средства или брать кредит. То есть сделать это может только очень надёжный девелопер, остальным банки скорее всего откажут.
Проверьте, по какой схеме продают квартиры в выбранном ЖК. Покупателям, конечно, выгоднее использовать эскроу-счёт.
ФЗ-215 предполагает покупку квартиры через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) — объединения людей, которые организуются с целью возведения конкретного дома.
Квартиры, строящиеся по ФЗ-215, бывают дешевле, поскольку по закону не облагаются НДС и строительство может быть не застраховано.
Юридически член кооператива менее защищён, чем дольщик: проблемы, возникающие в ходе строительства, решаются согласно уставу кооператива, при этом закон «О защите прав потребителей» на объекты, строящиеся по ФЗ-215, не распространяется.
«При выборе между ФЗ-214 и -215 я советую рассматривать объекты, которые строятся по ФЗ-214, так как это помогает минимизировать риски. В этом случае начинать строительство застройщик может только после получения разрешения — а оно предполагает сбор внушительного списка документов.
Отношения застройщика и дольщика чётко регламентируются законом, а главное — банк вернёт деньги, если дом построен не будет (при работе через эскроу-счета). Если застройщик просто нарушит сроки строительства, то будет обязан выплатить дольщикам компенсацию.
А ещё на строительные объекты действует гарантия 5 лет», — комментирует Елена Молокова.
Текущие объекты и ход строительства. На сайте застройщика должен быть показан ход строительства всех объектов, над которыми он работает на данный момент.
Актуальная контактная информация. Должны быть указаны юридический адрес, адрес офиса, ИНН, ОГРН, активный номер телефона, адрес электронной почты.
- Изучаем репутацию и надёжность компании
- Здесь у нас две задачи.
Первая: убедиться, что выбранный вами застройщик не является потенциальным банкротом. Для этого проверяем в электронной картотеке арбитражных дел, в каких делах компания участвовала как ответчик.
Вторая: изучить отзывы о компании. Прежде чем набирать в поисковике « отзывы», посмотрите эти ресурсы:
«Я бы посоветовала обращать внимание на известных застройщиков с высоким рейтингом — от 3,5 из 5. Если вы видите довольно низкий рейтинг у относительно молодого застройщика, почитайте отзывы, чтобы сформировать о нём объективное мнение — отзывы ищите не на сайте застройщика, а на других независимых ресурсах», — советует эксперт по недвижимости Елена Молокова.
- Проверяем документы ЖК: разрешение на строительство и проектную декларацию
- Если у застройщика хорошая репутация, в порядке документы, объекты строятся и сдаются, то переходим к проверке документов, связанных с ЖК, который вас интересует.
- Разрешение на строительство застройщик получает у местной администрации — без этого документа начинать возведение любого объекта запрещено.
Проектная декларация — это документ, который застройщик готовит сам. В ней он указывает основную информацию об инвестиционно-строительном объекте: характеристики и его описание, сроки реализации; предоставляет результаты государственной экспертизы проектной документации, перечисляет возможные риски и называет ключевых подрядчиков.
Из проектной декларации нам важно узнать:
• Находится ли земля, на которой ведётся строительство, в собственности застройщика.
Если нет — то есть застройка ведётся на арендованном участке — в свободном доступе на сайте застройщика должен быть договор аренды участка. Если земля у застройщика в собственности, должна быть предоставлена выписка из ЕГРН.
«Лучше, если участок будет у застройщика в собственности. Я допускаю историю с арендой при соблюдении двух условий: застройщик предоставляет разрешение на строительство многоквартирного жилого дома на арендованном земельном участке, а в выписке из ЕГРН на этот земельный участок чётко прописано назначение — „строительство многоквартирного жилого дома“.
Известны случаи, когда застройщик берёт землю в аренду землю с назначением „индивидуальное жилищное строительство“. Он строит многоквартирный дом, рассчитывая через какое-то время перевести его в другой статус.
Иногда это получается, а иногда приводит к судебным тяжбам и аннулированию прав собственности.
Как это сейчас происходит, например, в районе Музыкальный в Краснодаре», — рассказывает эксперт по недвижимости Елена Молокова.
• Из каких источников финансируется строительство.
У застройщика, реализующего жильё по ФЗ-214 с использованием эскроу-счёта, есть два источника финансирования: собственные средства или банковский кредит. Строящих исключительно за свой счёт на рынке по факту нет. Чтобы уменьшить риски, лучше выбирать застройщика, который получил кредит у крупного банка: в этом случае банк уже взвесил риски, связанные со строительством конкретного объекта.
• Сроки строительства.
Они зависят от многих факторов: технологий и материалов, климата региона и т. д. Но срок не должен быть меньше полутора лет для простых панельных домой и 2,5 лет — для кирпичных.
«Покупатели должны понимать, что срок сдачи объекта и срок передачи ключей могут отличаться друг от друга. В офисе застройщика вам могут честно сказать, что объект сдаётся в IV квартале 2020 года.
Реальная история: покупатель, невнимательно прочитав ДДУ, через какое-то время обнаруживает, что передача ключей осуществляется в течение шести месяцев после сдачи объекта в эксплуатацию», — поясняет эксперт.
Узнаем, как обстоят дела с реализованными объектами
Если выбранный вами ЖК — не первый дом застройщика (а лучше, если это так), есть смысл вживую посмотреть на реализованные объекты.
«Оценить качество постройки, даже если вы зайдёте в подъезд, вряд ли получится объективно. Самый верный способ здесь — пообщаться с жильцами конкретного дома.
Подойдите во дворе к женщине с коляской и объясните, что вы планируете купить квартиру у этого же застройщика. Спросите о плюсах и минусах дома, о том, хорошо ли работает управляющая компания. Жители, как показывает практика, охотно идут на контакт. Вы можете узнать, например, что в доме хорошая слышимость или бывают перебои с отоплением.
Да, и не читайте форумы — половина отзывов на них не соответствует действительности», — советует Павел Репин.
Можно пойти ещё дальше: найти в интернете официальные заявления застройщика относительно конкретного объекта, которые были опубликованы в СМИ ещё на начальном этапе строительства.
Обычно они звучат многообещающе: застройщики гарантируют садик, школу, благоустройство территории и ещё много чего.
Сравните обещания с реальностью — и, если видите расхождения, задайте вопрос застройщику напрямую.
Возможно, менеджер даст вам толковые объяснения, почему что-то из запланированного не было реализовано — и это лучше, чем обещать, но не сделать и при этом никак не объяснять почему. Если застройщик посчитает ненужным прокомментировать ситуацию, — делайте выводы, готовы ли вы ему доверять.
Оцениваем ситуацию с выбранным ЖК: что спросить у застройщика напрямую
Просто какое-то время наблюдать на сайте или вживую, как идёт строительство, нет смысла: дом не строится быстро. Хорошо найти фотографию объекта годичной давности и оценить, какие изменения произошли.
На Яндекс.Недвижимости на каждой странице ЖК есть блок «Ход строительства», в нём удобно смотреть фото по кварталам и оценивать изменения.
Например:
«Если вы видите, условно, котлован в мае 2019-го и тот же котлован весной 2020-го — правильно спросить у застройщика, какие работы всё-таки велись в течение этого года.
Однако, если дом уже на финальном этапе строительства, т. е. идут отделочные работы, внешних изменений можно и не увидеть. Тогда есть смысл переговорить с застройщиком лично, посетить объект и узнать, какие именно работы ведутся и в какие сроки будут завершены», — комментирует Павел Репин.
Найти застройщика, который устроит вас по всем параметрам, — задача непростая. Но решать её можно, используя метод от противного: отсекать варианты, которые вас однозначно не устраивают, а среди оставшихся выбирать наиболее оптимальный. И последний совет: не бойтесь идти на переговоры — с жильцами уже реализованных объектов, с менеджерами, если необходимо — даже со строителями.
Мария Виноградова. Иллюстратор: Кира Кустова.