Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Выбирая квартиру в давно построенном доме, каждый из нас мечтает найти жилье именно для себя — чтобы стены покрашены ровно, чтобы энергетика от прежних хозяев была теплой и ласковой, чтобы во дворе росли старые деревья и гуляли степенные семейные пары с детьми.

Чтобы блага цивилизации прилагались к комплекту ключей по умолчанию — телефон, интернет, доставка пиццы и прочее. Словом, от жилья на вторичном рынке, прежде всего, ждут комфорта для жизни.

Но и тем, кто мечтает в купленной квартире все перекрасить и переклеить по собственному вкусу, придется столкнуться с жизненными константами — двор и соседи никуда не денутся, даже если сделать ну очень качественный ремонт.

На что следует обратить внимание при осмотре квартир, подобранных вам агентством (или найденных по объявлениям самостоятельно)? Вот список основных характеристик, которые следует проверить при посещении квартир:

Материал дома, стен, год постройки. Очень часто от стен дома зависит уровень комфорта, который вы можете себе обеспечить. Каким бы дорогим не был ремонт, какие продвинутые технологии кондиционирования вы бы не использовали в квартире, если дом сделан из некачественной «панели», зимой в нем всегда будет холодно, а летом — жарко. Если вы не слишком ограничены в средствах, выбирайте кирпичные дома в хорошем состоянии — это сэкономит вам немало денег и нервов в будущем. Нелишним будет выяснить, в каком году был построен дом, если на вид он выглядит довольно старым. Не исключено, что именно дома этой серии мэрия начнет сносить в ближайшие годы, и вам придется мириться с переездом и другими неприятностями. Или же наоборот — дом может находиться в планах на муниципальный ремонт, в ходе которого вам могут заменить входные двери, стеклопакеты и решетки на окнах первого этажа.

Этаж, планировка, размер комнат. Если в доме нет лифта, порядковый номер этажа станет для вас важным — даже если сейчас вы не видите особых проблем в том, чтобы подняться трусцой на пятый этаж, через какое-то время они могут возникнуть, например, из-за болезни или появления в семье ребенка.

Если этаж находится слишком высоко (14–17), вы можете страдать от жары летом, если слишком низко (1) — от холода, идущего от земли, зимой. Не забудьте выглянуть из окна — даже если вид на город вас не слишком интересует, это поможет вам определить, насколько затенено ваше окно и достаточно ли солнечного света в течение дня достается вашей квартире.

Это особенно важно для квартир, расположенных на 1–2 этажах, окна которых часто бывают закрыты деревьями. Не забывайте, что зимой и летом вид за окном выглядит по-разному и учитывайте это при осмотре. Также немаловажным пунктом в списке будет размер комнат и особенности планировки.

Скорее всего, о размере квартиры и комнат вы могли узнать заранее из объявления, однако на практике все может выглядеть иначе. Неудачная планировка (маленькая спальня, узкий коридор или санузел) может сделать квартиру нормального размера непригодной для жизни именно вашей семьи.

Если у вас уже есть представления о том, как вы будете организовывать свое жилое пространство в новой квартире, не забудьте «прикинуть» их с поправкой на осматриваемую квартиру. Важную роль в визуальном размере комнат также играет высота потолков — низкий потолок даже просторное помещение превращает в неуютный подвал.

А если из квартиры, которую вы осматриваете, вынесена часть мебели, обязательно учтите это при осмотре, ведь помещение, которое казалось сносным и даже просторным, будучи пустым, может оказаться тесным, как только туда снова поставят мебель.

Состояние коммуникаций. Обязательно проверьте трубы и сантехнику в квартире на предмет протечек — эти неисправности, даже если вы готовы сами заняться их исправлением, должны влиять на цену квартиры, ведь вам придется дополнительно потратиться на ремонт.

То же относится и к проводке (о неисправности проводки или розеток могут говорить специфические пятна на обоях). Нелишним будет также проверить телефон и уточнить качество телефонной связи, наличие спаренной линии и т.д.

Если сумма недостатков покажется вам весомой, а необходимые ремонтные работы — слишком сложными и дорогими, от квартиры стоит отказаться.

Если же вы готовы взяться за обустройство вашего жилья, обсудите с продавцом возможность скидок, если о них речь ещё не шла, или их размер, если продавец изначально готов был уступить некоторую сумму из-за проблем с коммуникациями.

Двор, подъезд, инфраструктура. Сформировавшееся социальное и экологическое окружение — ещё одна характерная особенность «вторички». Квартира достается вам вместе с районом, двором, подъездом и соседями.

Первое, второе и третье вы можете осмотреть самостоятельно: бутылки на лестничных пролетах и исписанные нецензурщиной стенки лифта скажут немало и о самом доме, и о его обитателях. Но если ярких особенностей во время осмотра вы не заметили, попробуйте поговорить с обитателями дома или подъезда. Как правило, от них можно услышать немало интересного.

Не забывайте также, что двор и район следует осматривать в дневное время, чтобы гарантированно увидеть все, что вас интересует.

Все остальное — вопрос ваших предпочтений: кому-то важен зеленый благоустроенный двор, кому-то — близость школы и магазинов, кому-то очень интересна транспортная развязка и парковка возле дома, а кто-то, напротив, хотел бы жить подальше от оживленных дорог. Наличие всего перечисленного — магазинов, школы, благоустроенного двора и парковки — может ощутимо поднять цену на квартиру, соответственно, отсутствие всего этого или существенной части должно цену снижать.

И ещё одно важное правило, о котором следует помнить, выбирая квартиру — никогда не пытайтесь осмотреть все предложенные объекты за один день, даже если времени у вас немного.

Во-первых, вы будете торопиться и можете пропустить важные моменты при осмотре, а во-вторых, чисто психологически из большого количества трудно выбрать.

Риелторы говорят, что, как правило, при осмотре нескольких квартир за день покупатели либо берут последнюю (по принципу «выбрать хоть что-нибудь»), либо, напротив, возвращаются к первым квартирам в списке — поскольку их покупатель успел осмотреть ещё «незамыленным глазом».

Как правильно выбирать квартиру на вторичном рынке: безопасно, выгодно

Как правильно выбрать квартиру на вторичном рынке при покупке недвижимости, чтобы не пожалеть, на что обращать внимание в первую очередь, выбрать 1-2-3-комнатную квартиру, советы и рекомендации, ответы на вопросы.
Покупателю важно точно знать все нюансы выбора жилья, потому что эйфория после покупки нового жилища проходит в течение 6 месяцев, затем исчезают «розовые» очки и реалии со всеми недостатками приобретенной недвижимости увеличивают степень разочарования от покупки.
Чтобы этого не происходило с вами, предлагаю список нюансов, на которые обратить внимание при выборе жилья на вторичке, неважно выбираете ли однокомнатную квартиру, двух- или трехкомнатную — делайте это правильно!

Как правильно выбрать квартиру

Размер ежемесячного платежа Большинство покупателей недвижимости используют заемные средства плюс небольшие накопления, маткапитал и сертификаты.

Совет: В случае использования ипотеки соблюдайте важное правило — платеж не должен превышать 30% от вашего семейного бюджета.

Почему при выборе квартиры нам важен размер ежемесячного платежа? 90% ипотечников не задумываются над этим и очень зря, потому что размер выплаты от 40-50% от общего бюджета семьи становится тяжелой ношей, вынуждающей отказывать себе даже в небольших радостях, особенно в отдыхе.

Пример:

На вашу семью общий доход составляет 80 тысяч рублей. Ипотеку одобряют на 4508 тыс рублей (стоимость квартиры) с ежемесячной выплатой 41 883 рубля. Эта сумма уже более 50% от вашего бюджета, прибавьте сюда расходы по коммуналке плюс возможный ремонт и получите 60%.

В итоге покупка стала не радостным приобретением, а тяжелым бременем. Значит, стоит пересмотреть либо район покупки, либо количество комнат, этаж, состояние и другие параметры жилища, влияющие на его стоимость. Возможно, подкопить первоначальный взнос. Как правильно выбрать квартиру, исходя из ежемесячного платежа вы поняли, двигаемся дальше.

Местоположение Важность места нахождения приобретаемой квартиры нельзя недооценивать. Правильно не просто купить недвижимость, а выбрать так, чтобы решить несколько задач сразу. Например, сократить время следования до работы, школы, детского сада, найти более экологическое место для проживания, исключить использование автомобиля, как еще одной расходной статьи в бюджете.

Рекомендация: Используйте покупку жилища для решения сразу нескольких задач!

К примеру, я приобрел жилье в самом центре города и в 8 минутах от офиса, исключив статью расходов на автомобиль. Если он мне нужен для загородных или иных поездок — беру в аренду. Это дешевле, чем расходы на стоянку, запчасти, бензин, страховки и т.д.

Панель, монолит, кирпич? Обойдя множество домов, в бытность работы риэлтором я понял, что панельные дома — это жилье, которое я буду рекомендовать в последнюю очередь, особенно, если есть возможность приобрести жилище в кирпичке или монолите.

Панель имеет множество недостатков, и дело даже не в сроке эксплуатации (30 лет), а более «бытовых» проблемных сторонах:

Плохая звукоизоляция;
Холодные стены со стороны улицы;
Пропускающие холод швы между плитами;
Невозможность снести внутренние стены и сделать перепланировку даже в санузле.

Хотя некоторые кирпичные здания на вторичном рынке имеют схожие недостатки, если качество строительства было не на высоте. В кирпичных домах есть несущие стены посреди квартиры, которые нельзя убрать, иначе обрушите этаж. Однако, часто кухню и санузел можно вполне свободно перестроить. Иногда кирпичные стены, граничащие с улицей такие же холодные, как в панельках.

Кирипично-монолитные дома более выгодные в плане возможностей по перепланировке, но дорогие по цене, т.к. более «свежие» по году постройки. Но не стоит радоваться тому, что дом почти новый. Внимательно осмотрите коридоры на этажах здания и внешний вид стен.

По опыту могу сказать, что часто при внимательном осмотре выявляются неправильно сделанные водостоки, которые приводят к образованию грибка на стенах. Спустя 5 лет появляются трещины в стенах здания, иногда толщиной с палец.

Как правильно выбрать квартиру на вторичном рынке

Планировка и иные характеристики Правильный выбор квартиры на вторичном рынке основывается на удобной планировке.

Бывая в гостях у родственников, друзей и знакомых вы наверняка подмечали выгоды расположения изолированных комнат и раздельного санузла.

Преимущества и недостатки первых и последних этажей, маленьких или больших по площади кухонь, длинных темных коридоров и плюсы свободных планировок?

Настало время применить свой опыт и наблюдательность под ваши личные нужды! Арендуя многочисленные квартиры вы уже должны четко знать, какая планировка для вас самая комфортная. А если еще не знаете, то самое время определиться, чтобы после приобретения жилья не разочароваться в покупке.

Правила при отборе жилища с выгодными характеристиками:

изолированные комнаты (с отдельным входом в каждую из коридора или прихожей);
раздельный санузел;
большая кухня;
отсутствие стены, соседствующей с шахтой лифта;
не угловая квартира (отсутствие «уличной» стены с торца здания);
высокие потолки.

Если сомнения в выборе, читайте «Что выбрать: вторичку или новострой?«.

Крыша, подвал, подъезд Мало кто обращает внимание на крышу, а тем более на подвал, максимум осмотр останавливается на подъезде, а зря и я расскажу почему.
Прожив несколько лет в своей собственной квартире, пусть даже на среднем этаже, вы можете стать жертвой затопления дождевыми водами, если крыша вашего дома не выдерживает ливневых дождей.
Не стоит надеяться на то, что воду остановит квартира на последнем этаже, жидкость прекрасно перемещается по стояку между швами и в шахтах коммуникаций, беспрепятственно портя ремонт, которым вы, возможно, гордитесь.
Поэтому приобретая недвижимость на среднем этаже не поленитесь прогуляться на последний и даже технический этаж (ключи можно взять у управляющей компании или председателя ТСЖ).

Подвал часто обходят стороной, особенно, если нерадивые риэлторы, стремясь быстрее заполучить комиссию умалчивают о нем. Но вам платить ипотеку и жить в выбранном здании не менее 5-10 лет и состояние подвала и коммуникаций будет влиять на размер отчислений на ремонт и содержание жилья.

Читайте, как осмотреть квартиру перед покупкой Правильный осмотр квартиры

Берете ключ у собственников или ТСЖ и осматриваете подвал. Отмечу, что на практике часто подвалы содержат в очень плачевном состоянии и как результат постепенное разрушение фундамента, «игра» дома при понижении и повышении температур, вследствие чего появление трещин на потолке и стенах (привет ремонту!).

И раз уж заговорили о коммунальных платежах, перейдем к вопросу об их оптимизации. Думаете рано, ведь еще не купили квартиру?! А вот и не верно! «Правильный» покупатель загодя думает о расходах на приобретаемое жилье!

Возможности экономии на коммунальных расходах Как я уже отметил, при выплате ипотечного платежа к нему суммируется коммунальная выплата и это, по моему мнению, полная сумма ежемесячного платежа за квартиру. Приходя на просмотр квартиры, просите показать квитанции за несколько месяцев, плюс учтите перечисленные способы уменьшения расходов на коммуналку.

На что обратить внимание при выборе квартиры, чтобы перед покупкой понять, получится ли оптимизировать коммунальные платежи?

На что обратить внимание, советы:

наличие счетчиков на свет, воду, газ;
возможность установки счетчика тепла на радиаторы отопления;
возможность понижения стоимости тарифа на электроэнергию за счет использования электроплиты.

Пример из практики. Побывав в сотнях жилых домов я заметил, что далеко не во всех можно установить счетчики тепла на радиаторы отопления, а оплата по квитанции за тепло в среднем составляет сумму от 1500 до 3000 рублей для однокомнатной квартире в месяц.

Поэтому неудачная схема системы отопления не позволит вам меньше платить за тепло, даже если вы будете регулировать степень циркуляции воды в радиаторах.

Что касается понижения тарифа на электроэнергию, то поинтересуйтесь у собственников, а лучше попросите показать квитанции. Спросите о возможности поменять тариф на пониженный у хозяев квартиры или озадачьте этим вопросом риэлтора продавца.

Если вы определились с ипотекой, то узнайте 10 способов уменьшить платеж по ипотеке

Как правильно выбрать квартиру для покупки

Ремонт или без него? Выбор зависит от вашей ситуации. Однозначно не рекомендую брать жилище без ремонта, если у вас есть маленькие дети (до 3 лет). Но если дети школьного возраста или их еще нет, то самое время приобретать недвижимость без ремонта. Почему? Причин для такого совета достаточно:

Не надо выносить чужой ремонт. К слову говоря, стоимость вывоза строительного мусора с однокомнатной хрущевки обошлась мне в 40 тысяч рублей (ободрали штукатурку со стен до кирпича, снесли все стены, полы, потолки, гидроизоляцию (толщина 20 см бетона на плите перекрытия) и окна);
Возможность сделать планировку или интерьер, согласно вашим предпочтениям;
Стоимость квартиры без ремонта ниже, чем с ремонтом;
Ваши вкусы и предпочтения бывших собственников по планировке и дизайну жилища однозначно бы не совпали.

Не слушайте тех, кто утверждает, что можно подобрать ремонт «под себя». Можно, но через полгода вы все-равно захотите изменить его до неузнаваемости и примеров таких в моей практике было масса.

Прочтите статью Покупать квартиру с ремонтом или нет

Что делать? Выбрать квартиру на вторичке с удовлетворительным состоянием, пожить немного, чтобы определиться, что и как переделать (достаточно полгода проживания, чтобы освоиться). Подкопить бюджет на переустройство и сделать ремонт «под себя».

Вы в любом случае это будете делать, так зачем платить дважды?

Если выбрали с ремонтом, то обратите внимание на рекомендации при подборе:

Напор воды в водопроводе (недостаток напора на верхних этажах в вечернее время не редкость);
Состояние труб канализации, водопровода (замена стояков довольно грязное и затратное мероприятие);
Следы вытравленной плесени, отсутствие тяги в вентиляционной шахте;
Наличие холодной стены, промерзающих углов (проверяется касанием рукой к поверхности стен и визуально);
Скрип полов, глухой звук при простукивании плитки в санузле на полу;
Качество установки и профилей пластиковых окон квартиры и утепление балкона (лоджии);
Состояние электропроводки (проводилась ли ее полная замена, проверить просто — раскрутить одну из розеток);
Наличие неузаконенных перепланировок, проверяем сличая схему в техпаспорте с реальной планировкой.

Прочтите статью: 12 советов при покупке новостройки

Вывоз ТБО Немаловажный нюанс, на который следует обратить внимание при выборе жилья на вторичном рынке. Расположение баков для сбора твердых бытовых отходов должно находиться не менее чем 50 метров от дома. Я видел различные варианты размещения мусорных контейнеров:

Напротив подъезда в 5 метрах;
Напротив дома в 30-40 метрах;
С торца дома в 20-30 метрах;
Мусоропровод в подъезде.

Скажу вам точно, что самый выгодный вариант — с торца дома в 20-30 метрах. Потому что мусоропровод является рассадником крыс и насекомых, мусорка напротив подъезда доставляет адовы муки не только жителям первого этажа, но и вплоть до 6-го, а лицезреть контейнеру с мусором во дворе вам точно не захочется даже с высоких этажей.

Двор, лифт, соседи Я объединил эти, казалось бы отличные друг от друга параметры, но по опыту проживания и посещения домов уверен, что они схожи — по контингенту проживания.

Мы не выбираем соседей, потому что они могут поменяться после покупки жилья, переехать, сдать свою квартиру нерадивым квартиросъемщикам и т.д.

Но предварительно, выбирая квартиру стоит обратить внимание на состояние двора, потому что его обустройство говорит о том, как работает управляющая организация или ТСЖ, насколько активны собственники в доме и как часто и требовательно относятся к УК или ТСЖ. От этого будет зависеть будете ли вы возвращаться в симпатичный двор и подъезд или в хлев.

Читайте полезное: как купить квартиру с хорошими соседями

Состояние лифта, а так же наличие грузового лифта облегчит вам подъем на этаж не только покупок, но и велосипедов, колясок и прочих вещей повседневной эксплуатации. Внешний вид подъезда и лифта в красках опишет проживающий в доме контингент: наличие незнающей куда себя деть детворы или равнодушных соседей, которым плевать где жить, лишь бы их не трогали.

Вы узнали основы правильного выбора хорошей квартиры на вторичном рынке недвижимости, нюансы подбора жилища, основанные на риэлторской, житейской практике и здравом смысле. Желаю вам вовремя прочитать описанные выше советы и рекомендации, чтобы выбрать жилье своей мечты!

Если вам понравилась статья — поделитесь ею с друзьями в соцсетях, либо задайте интересующий вас вопрос в х.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости

Отметим сразу: мы ищем квартиру, в которой вы планируете жить. Как выбрать инвестиционное жильё, мы уже писали.

О приоритетах

Есть три составляющие, по которым обычно выбирают квартиру.

Локация
Состояние квартиры и дома
Цена

Здесь следует расставить приоритеты. Допустим, вы готовы рассмотреть жильё с ремонтом похуже, но в определённом районе. Или готовы переехать на другой конец города, но для вас важно уложиться в бюджет.

Разбёрем каждый из перечисленных критериев подробнее.

Как понять, хороший ли район для жизни и какие у него перспективы?

Посмотрите отзывы и почитайте, что обсуждают жители района. Ищителокальные группы в социальных сетях, ветки в Яндекс.Районах, форумы в интернете.

Посмотрите панорамы на Яндекс.Картах и съездите погулять по району в разное время суток в будни и в выходные, чтобы проанализировать обстановку на месте.

Оцените инфраструктуру района(наличие магазинов, аптек, фитнес-залов, салонов красоты и т. д.) на картах. Вот, например, район Лефортово — недалеко от центра, но много предложений в зоне с не очень хорошей инфраструктурой.

Оцените транспортную доступность. На Яндекс.Недвижимости можно проанализировать работу общественного транспорта. За основу берётся время в пути на общественном транспорте от дома до основных достопримечательностей в городе.

Так, например, выглядит транспортная доступность в районе Волгоградского проспекта:

Если вы ездите на автомобиле, оцените дорожную ситуацию с помощью Яндекс.Пробок: можно посмотреть не только текущую загруженность, но и предполагаемую, например, в часы пик.

Будет не лишним понять, как обстоят дела с экологией в тех районах, где вы рассматриваете объекты.

Приводит пример Элина Мамонтова: «Если брать район Васильевского острова в Петербурге, мы увидим, что и экологическая, и климатическая обстановка здесь не самые оптимальные, хотя район популярен среди жителей города.

На острове всего одна обширная зелёная зона — кладбище. Плюс, со всех четырёх сторон света вас окружает вода, а значит, влажность тут выше, чем в других частях города, и ветра сильнее».

Как найти жильё рядом с определённым местом (работой, школой или домом родителей)

Если вам важно жить недалеко от какой-то определённой точки на карте, заходите на карту Яндекс.Недвижимости, указывайте адрес и желаемое время на дорогу — система всё посчитает и подберёт объекты в нужном радиусе.

Например, ваши родители живут в Москве по адресу ул. Строителей, дом 3, и вы хотите купить квартиру в 15 минутах ходьбы от них.

Как оценить состояние дома перед покупкой квартиры

На рынке вторичного жилья очень большой «разброс» — от дореволюционных домов до современных новостроек.

Оцените: Капитальный ремонт

Если дом построен до 2000 года, он должен попасть в программу капитальных ремонтов. Проверить, когда в последний раз был капитальный ремонт, был ли вообще и планируется ли в ближайшем будущем, можно на сайте Реформа ЖКХ. Там же будет вся информация о доме: тип постройки, год ввода в эксплуатацию, количество жителей, наличие статуса памятника архитектуры, признан ли дом аварийным.

Точно просчитать, сколько ещё простоит дом советской постройки, может только инженер. Но нужно иметь в виду, что условный срок службы инженерных систем без капремонта — 25 лет, а каждый год дом изнашивается, тоже условно, на 1%.

«Бывает, что дому 40–50 лет, но в нём не ремонтировалось фактически ничего. В этом случае есть смысл посмотреть на дом вживую. Некоторые дефекты будут видны сразу: трещины на фасаде или в подъездах, могут быть установлены железные скобы, которые „держат“ стены. Для покупателей всё это — тревожные сигналы», — комментирует Элина Мамонтова.

Несущие конструкции

Несущие конструкции — это фундамент, стены и перекрытия. В разные периоды их делали из разных материалов — использовали дерево, кирпич, монолитный железобетон или железобетон плюс панели. При выборе квартиры важно учитывать возраст и особенности эксплуатации дома.

Дореволюционные дома или «старый фонд»

В доме могут быть как деревянные перекрытия, так и перекрытия, усиленные металлом и бетоном. Мнение о том, что последние лучше первых — расхожий миф: разрушаются и те, и другие. Нужно смотреть состояние каждого дома отдельно.

А ещё при замене напольного покрытия вы можете столкнуться с системой лагов, придётся выкинуть большое количество строительного мусора, которым пол был утеплён.
Учитывайте, что при деревянных перекрытиях дом будет более восприимчивым к шуму и движениям с улицы (актуально, если рядом с домом есть, например, трамвайная линия).
Раннее советское строительство

Конструктивистские дома — экспериментальные. При их строительстве часто использовались материалы невысокого качества, а стены заполняли строительным мусором. В основе таких зданий — деревянные перекрытия. Поэтому, выбирая квартиру в подобном доме, имейте в виду: есть большой риск, что здание существенно изношено.

«Среди раннего типового строительства есть риск столкнуться с домами-„хамелеонами“. К ним относятся, например, „кировки“, которые строились для рядовых рабочих в 30–50-х. Такие постройки подкупают своим расположением — как правило, находятся близко к метро — и большой площадью комнат. Плюс ко всему, „кировки“ довольно бюджетны.

Подвох в том, что у таких домов деревянные перекрытия, которые никогда не реставрировались и, скорее всего, уже не будут.

С учётом того, что ванные комнаты в таких объектах достраивались в процессе эксплуатации (а значит, могут быть проблемы с коммуникациями) и перепланировку сделать невозможно (в квартирах только несущие стены) — получаем вариант с высокими рисками для покупателя», — рассказывает Элина Мамонтова.

Сталинки

Особенности: рядовые кирпичные сталинки начинали возводить с деревянными перекрытиями, в домах поздних построек перекрытия уже железобетонные. При выборе квартиры в сталинском доме выясните, из каких материалов сделаны перекрытия.

Обратите внимание на состояние конструктивных элементов фасада дома: козырьки, карнизы, лепнину и балконы.

Хрущёвки и брежневки

В панельных хрущёвках и брежневках оцените, есть ли видимые дефекты швов на фасаде дома. В квартирах признаком того, что швы не герметичны, может быть появление конденсата (влаги) в углах помещения. В кирпичных зданиях такой проблемы нет, но на места конденсата тоже стоит обратить внимание.

Таких домов в России больше всего, и они чаще становились объектами архитектурных экспериментов владельцев квартир. Выясните, не сносил ли собственник какие-либо стены. Возможно, они были несущими, и теперь конструктивная целостность здания под угрозой.

Если в квартире деревянные полы, при их замене на цементную стяжку важно помнить, что её толщина должна быть минимальной — чтобы давление на перекрытия существенно не увеличилось — и дополнительно следует делать звукоизоляцию.

Современные постройки

— Монолитный железобетон: такие дома дают усадку в течение первых нескольких лет после строительства. В них самая большая слышимость по сравнению с панельными и кирпичными. Такие дома, как правило, облицованы навесными панелями, и качество облицовки может быть разным.

— Панельный: как и в случае с типовыми советскими постройками, обратите внимание на влажность в помещении, а также на уровень тепло- и звукоизоляции.

— Кирпичный дом: имейте в виду, что дом на основе силикатного кирпича менее надёжен, чем из керамического (красного). Важно: если вы видите «кирпичный» дом выше 9 этажей, скорее всего, здание только облицовано кирпичом. А это значит, что звукоизоляция в нём гораздо ниже, чем в кирпичном доме.

Состояние общественных зон
Не забывайте про состояние подъезда: выясните, давно ли был сделан ремонт, обратите внимание, есть ли в коридорах мусор и курят ли жильцы на лестничной клетке.
Во время просмотра проверьте, исправно ли работает лифт и есть ли возможность перевозить на нём крупногабаритные вещи.

Оцените, какой контингент живёт в доме, где находится квартира. Многое будет понятно по состоянию общественного пространства. Обратите внимание на входные двери (не выбивались ли замки) и почтовые ящики (закрываются ли они, вынимают ли почту, не кидают ли на пол рекламу). Оптимально — побеседовать с соседями на этаже, а также сверху и снизу.

Состояние придомовой территории

Если в объявлении нет фото, посмотрите, как выглядит территория около дома на панораме Яндекс.Карт. Там же удобно оценивать и сам район (хотя с момента съёмки он мог измениться).

Двор зелёный, при этом машин на парковке много, хотя снимали панораму днём. Зато рядом с домом есть остановка общественного транспорта.

На просмотре квартиры обращайте внимание на наличие детской площадки и парковки у дома. Соотносите их размеры с количеством жителей.

Узнайте, безопасно ли на территории: есть ли охрана, установлен ли шлагбаум или видеонаблюдение.

Вопрос домоуправления

Узнайте, кто несёт ответственность за оказание коммунальных услуг и общественное имущество в многоквартирном доме. Это может быть управляющая компания (УК) или Товарищество собственников жилья (ТСЖ). Уточнить это нужно на сайте ГИС ЖКХ (вкладка «Реестр объектов жилищного фонда») — введите адрес дома и проверьте в результатах графу «Управляющая организация».

Постарайтесь понять, хорошо ли работает УК и активное ли в доме ТСЖ: поищите в интернете отзывы людей, посмотрите обсуждения в Яндекс.Районе или найдите группу дома в социальных сетях. Спросите у жильцов дома, как они оценивают обслуживание дома, не бывает ли перебоев с отоплением, газом и электричеством, холодно ли в доме зимой и какая слышимость в квартирах.

Состояние квартиры

Элина Мамонтова: «Избегайте частой ошибки покупателей: люди во время просмотра фокусируются на беседе с хозяином, а не на квартире. Не стесняйтесь исследовать объект внимательно».

«База ремонта»

Проанализируйте, что вы точно будете менять в квартире. Просто переклеить обои несложно, поэтому обращать внимание стоит на то, что обойдётся дорого. Проверьте:

Пол: на предмет трещин, сколов, неровностей и «пузырей» на покрытии.
Потолок и стены: придётся ли выравнивать или штукатурить.
Окна и балкон: не дует ли, есть ли следы разводов и плесени, как работают оконные рамы и балконная дверь.
Коммуникации
Даже если в квартире сделан хороший ремонт, под пластиком и гипсокартоном может скрываться что угодно. Проверьте:
Как работает водоснабжение и отопление: нет ли подтёков и ржавчины рядом с радиаторами, какого цвета и запаха вода, хороший ли напор в кранах, не расшатана ли система креплений; попросите хозяина показать трубы, если они замаскированы.
Исправна ли электропроводка: в каком состоянии розетки и выключатели, не выбивает ли пробки, если включить сразу свет и несколько электроприборов.

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

trotsky1905/Fotolia

Еще на стадии изучения объявлений о продаже недвижимости можно сделать предварительные выводы о понравившейся вам квартире: теплая она или холодная, хорошо проветривается или не очень, сухой там будет воздух или влажный и так далее. Самыми комфортными считаются квартиры, расположенные на средних этажах, не угловые, с окнами, выходящими на обе стороны дома. Почему? Сейчас разберемся.

1. Какой этаж выбрать?

Между этажностью и климатом в квартире есть определенная связь. Квартиры на первых этажах зачастую страдают от повышенной влажности.

Если при этом окна выходят на северную сторону, а перед домом растут деревья, то в комнатах будет сумрачно и свежо. Но есть в этом и преимущества: в таких квартирах очень комфортно в жаркие месяцы.

Ну а недостаток света можно компенсировать, поставив дополнительные светильники.

Выбирая квартиру на последнем этаже, готовьтесь, что, летом, напротив, будет очень жарко. Но это относится в основном к домам экономкласса, в которых, как правило, отсутствует технический этаж. Если же он есть, то «перегрев» в летние месяцы вам не грозит.

Окна выходят на юг, север, восток и запад: у всех есть плюсы

2. Какая планировка лучше?

В домах старого фонда квартиры с линейной планировкой проигрывают «распашонкам». Связано это с тем, что «распашонки» лучше проветриваются, так как окна выходят на обе стороны дома. Кухня, прихожая, туалет и ванная комната более просторные, проходных комнат нет.

Обращайте внимание на возраст дома: в более-менее современных многоэтажных башнях планировка более удобная и практичная, чем в домах советского периода.

Выбирая квартиру, помните, что просторная кухня может заменить гостиную, проходные комнаты снижают функциональность помещения, а сильно вытянутые комнаты и комнаты неправильной формы сложнее обставлять.

aulito/Fotolia

3. О чем может рассказать подъезд?

Нелишне провести осмотр подъезда. Даже если очень не хочется, пройдитесь пешком по всем этажам, посмотрите, не валяются ли на лестничных клетках пустые бутылки, мусор, а также обратите внимание, нет ли неприятного запаха, источником которого может оказаться квартира с большим количеством животных. Вид лестничных пролетов расскажет о социальном уровне ваших будущих соседей.

4. Перепланировка — это плюс или минус?

Как показывает практика, примерно в 12% квартир, которые собственники выставляют на продажу, была сделана какая-то перепланировка, и большая часть таких изменений не узаконена. При осмотре квартиры нужно сразу задать вопрос на эту тему владельцу или риелтору, а получив ответ, сравнить поэтажный план дома с планом квартиры.

Самостоятельное согласование перепланировки: проще, чем кажется

Перепланировки бывают двух типов: недопустимые и допустимые. С полным списком разрешенных и запрещенных работ можно ознакомиться на сайте Мосжилинспекции. Не стоит выбирать квартиру с перепланировкой, которую нельзя узаконить.

Если о сделанных изменениях узнают в БТИ, то новому владельцу придется выплатить штраф, а также привести квартиру в исходный вид за свой счет. Если же перепланировку можно узаконить, будьте готовы составить архитектурный проект со всеми расчетами изменений.

Затем нужно утвердить проект в межведомственной комиссии, в СЭС (если необходимо) и в БТИ, а при необходимости провести еще и ряд дополнительных работ, без которых узаконить имеющуюся перепланировку просто невозможно.

andersphoto/Fotolia

5. С ремонтом или без?

Сегодня ремонт в квартире – это фактор, который повышает ее ликвидность (то есть скорость продажи), но не влияет кардинально на стоимость недвижимости. Покупателю даже выгоднее выбрать квартиру с ремонтом, сразу въехать и жить, не тратя время, нервы и силы на приведение нового жилья в порядок. Обращайте внимание на потолок.

Продавцы иногда самыми разными способами пытаются скрыть следы потопов. В нашей практике был случай, когда хозяева перед приходом покупателя и агента старательно красили потолок, говоря, что просто решили сделать небольшой ремонт. На самом деле их постоянно затапливали соседи с верхнего этажа, и так они пытались скрыть этот факт.

6. Чистота бумаг — залог спокойствия

«Чистые» документы на квартиру означают, что новые владельцы не столкнутся с неожиданными неприятностями в виде повестки в суд или появления новых претендентов на только что купленную жилплощадь. Поэтому, покупая квартиру, необходимо особенно внимательно проверить все документы. Будьте бдительны, если:

собственниками являются пожилые люди;
собственники недавно вступили в наследство, но не являются близкими родственниками наследодателя;
квартира приобретена по договору ренты;
в квартире были прописаны маленькие дети.

Надежнее всего обратиться к специалистам. Они и документы проверят, и с перепланировкой помогут разобраться, и составят юридическое заключение, проанализировав риски, связанные с приобретением выбранной квартиры.

Не пропустите:
Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?
Загородный дом или квартира?
Документы, необходимые при ремонте
Срочный выкуп квартиры на вторичном рынке

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке

Новостройки — конечно, хорошо, но вторичка, построенная в советские времена, всё же, лучше. И вот почему:

советские дома не «сыплются» (штукатурка, стены, потолки) как новостройки примерно до 2018 года;
толщина стен у советских построек чаще всего существенно больше и лучше шумоизоляция;
все проблемы, которые могут быть у строения, уже известны местным жителям, когда в новостройках, напротив, все проблемы можно выявить уже только проживая там, на личном опыте;
новостройки преимущественно делаются высотными, а это всегда сопровождается определенными проблемами и рисками: поломки лифта, мусорные стояки в доме провоцируют появление грызунов, тараканов и других насекомых, а так же неприятного запаха, на последние этажи пожарная доберется в самую последнюю очередь и другие проблемы.

Это лишь основные, но далеко не единственные факторы выбора квартиры именно на вторичном рынке.

Но дома на вторичном рынке тоже не идеальны, а в частных случаях могут быть и вовсе в плачевном состоянии, но выявить эту плачевность порой не так то просто.

На что нужно обращать внимание при выборе дома. 3 ключевых пункта осмотра

Начинать осмотр нужно с прилегающей территории

Обратите внимание на растительность возле дома.

Если дом полностью закрыт деревьями от солнца, это говорит о том, что территория возле дома плохо просыхает, то есть постоянные лужи и грязь, а в самом доме может быть повышенная влажность.

Это приводит к быстрому разрушению строения, а так же повышенная влажность провоцирует возникновение плесени, а это уже опасно для здоровья. Вывести такую плесень порой не представляется возможным.

Вторым важным пунктом осмотра является внешнее состояние здания

Обратите внимание на стены — если местами есть крошение стены, или тем более обрушение, это свидетельствует о том, что строение уже отслужило свой срок, в частности по той причине, что были нарушены технологии строительства. В редких случаях такие проявления могут иметь причины вандализма или недобросовестной перепланировки квартир.

Так же стоит обратить внимание на наличие современного самостоятельного утепления стен дома жильцами квартир. Такой факт чаще всего виден сразу и свидетельствует опять же о нарушении технологий строительства, при которых толщина стен не соответствует норме или имеются щели, по причине чего в квартирах такого дома очень холодно.

Третьим из ключевых пунктов осмотра является состояние подъезда и коммуникаций в нем

Первое, на что стоит обратить внимание в подъезде — наличие посторонних неприятных запахов, которые невозможно вывести из подъезда и будут тянуться в квартиру.
Степень испорченности стен подъезда и разбитые окна свидетельствует о проживании в этом подъезде ассоциальных личностей, проживание по соседству с которыми может быть не только неприятным, но и опасным.
Отсутствие дверей у щитков (шахта для прокладки коммуникаций), или неудовлетворительное их состояние, может свидетельствовать о наличии проблем с коммуникациями (телефонией, интернетом, электричеством и ТВ).

На что нужно обращать внимание при выборе квартиры. 5 ключевых пунктов осмотра

Осмотр квартиры стоит производить, так сказать, с пристрастием. Только так вы сможете обезопасить себя от возможным проблем в будущем, масштабы которых сложно оценить заранее.

Осмотр квартиры стоит начинать с состояния пола и стен

Особое внимание стоит обратить на пол в кухонном помещении, а так же в ванной и туалете. В кухонном помещении пол больше всего подвержен износу и, особенно, в районе мойки.

В советсткие времена пол крыли ДВП-листами с последующей покраской. И, так как ДВП — это практически картон, такое покрытие очень хорошо впитывает в себя любую влагу, а значит разбухает и выгибается, вместе с ним приходит в негодность и брус, уложенный на бетонные перекрытия. Из-за этого износа пол начинает «гулять», проваливаться и скрипеть.

Для точного определения необходимости в ремонте пола достаточно «погулять» по всем помещениям и «потоптать» ногами как можно большую площадь пола, обращая внимание на «провалы» и «скрипы».
Стоимость ремонта пола в самом экономном варианте стоит рассчитывать от 300 рублей за квадратный метр (замена бруса, покрытие, плинтуса).
В ванной комнате в советские времена плитку укладывали экономично и на «скорую руку», поэтому до сих пор во многих квартирах на вторичном рынке сохраняются такие проблемы, как отсутствие плитки под самой ванной, а так же неровно уложенная и отбитая плитка.

А так же ввиду недостаточной вентиляции, ванные помещения не редко обрастали плесенью и крошились, трескались стены. Поэтому, зачастую, целесообразно устанавливать принудительную вытяжку в ванной комнате.

Стоимость ремонта стен и пола в ванной комнате в самом экономичном варианте стоит рассчитывать от 1000 рублей за квадратный метр поверхности (плитка, цемент, затирка и другие материалы).

Если трубы в ванной комнате не менялись с момента постройки (обязательно уточните это у собственника), то имеет смысл сразу же заменить их на новые пластиковые во избежание прорыва по причине большого износа. На замену труб стоит закладывать по ситуации от 2500 рублей.

Если в квартире до сих пор стоит советская чугунная ванна, она хоть и хорошая по качеству и сроку службы, но до наших дней, обычно, её внешний вид уже, мягко говоря, никакой. Поэтому, стоит заложить бюджета на замену ванны в диапазоне от 10000 до 25000 рублей, в зависимости от личных предпочтений.

Так же стоит обратить внимание и на смесители, как в ванной комнате, так и на кухне. Наличие плесени, ржавчины и облупившегося хромирования свидетельствует о большом износе, а значит каналы смесителя могут быть забиты ржавчиной, солями и иными негативными отложениями, что влияет на качество воды и провоцирует подтекания, а так же может стать причиной прорыва.

На замену смесителя стоит закладывать от 2500 до 7000 рублей, опять же в зависимости от личных предпочтений и наличия навыков замены смесителя. Услуги сантехника по замене смесителя будут стоить в районе 1000-2500 рублей, в зависимости от региона и жадности специалиста.

Изношенные окна видно, как правило, сразу, не вооруженным глазом — неровно лежит краска, которая полопалась и видны все слои краски, потрескавшийся подоконник, перекошенные рамы и створки форточек, большие зазоры между оконным проемам и рамой, а так же между створками. Всё это не только не радует глаз, но и провоцирует сквозняки, пониженную температуру в квартире и плохую шумоизоляцию от уличных шумов.

На замену и отделку окон стоит закладывать 10000-30000 рублей на одно двухстворчатое окно в зависимости от индивидуальных предпочтений.

Если ранее собственник уже устанавливал пластиковые окна и откосы, проверьте качество установки и износ — не выгнут ли верхний откос (т.к. бывает что верхняя часть оконного проема крошится и обваливается, прогибая верхний откос вниз), в хорошем ли состоянии уплотнительные резинки (достаточно ли плотно закрывается окно, нет ли сквозняков).

• Состояние газовой плиты

Мало кто при переезде в первые же дни меняет газовую плиту. Но стоит знать очень важную деталь — если плита в новой квартире стоит ещё с советских времен, то её пора менять в обязательном порядке, ввиду 100% утечки газа. Вопрос только в масштабах этой утечки, но это уже не так важно, как возможные последствия этой утечки.

И даже если плита на вид не с советских времен, стоит вызвать специалиста для проверки специальным оборудованием на предмет утечки.

Замена плиты выйдет вам от 12.000 до 100.000 рублей, в зависимости от личных предпочтений.

Состояние отопительных радиаторов (батарей)

Отопительным радиаторам стоит уделить особое внимание, потому как именно они являются наиболее частым объектом проблем в квартирах на вторичном рынке жилья.

Обратите внимание на качество эмали — облуплена или нет. Если облуплена, то сколько примерно слоев краски. Большое количество слоев говорит о том, что радиаторы скорей всего не менялись с застройки. Соответственно, если дом построен в советские времена, то радиаторы однозначно пора менять, иначе высок риск прорыва и затопления соседей снизу.

На замену радиаторов стоит рассчитывать от 600 до 3000 рублей за секцию, плюс стоимость услуг слесарей по замене примерно в ту же сумму.

Юридическая «чистота» квартиры или как не купить квартиру с обременением

Обязательно уточняйте

имеются ли несовершеннолетние дети у собственников квартиры;
не находится ли квартира в ипотеке (в этом случае собственники вообще не могут продать квартиру, предварительно не закрыв ипотечный кредит);
если собственник единственный (воспитанник детского дома), то является ли он совершеннолетним;
обязательно постарайтесь разузнать историю собственников квартиры, их детей, внуков, каким образом собственнику досталась квартира — если по наследству, то всем ли наследникам были выделены доли, и имеются ли документы об отказе от наследства, в случае, если наследников было несколько, а собственником стал всего один из них.

Есть и другие виды обременений, о которых лучше подробно консультироваться со специалистами — опытными риелторами, а лучше с юристами.

Вот мы и раскрыли целых 9 факторов при выборе квартиры на вторичном рынке. Будьте внимательны и совершайте только обдуманные покупки!