Как решать проблемы с управляющей компанией?

Куда нужно обратиться, если УК не выполняет свои обязательства перед жильцами, и как добиться справедливости в кратчайшие сроки

Как решать проблемы с управляющей компанией?

Максим Коротченко/ТАСС

В обязанности управляющих компаний (УК) входит весь спектр услуг по содержанию и ремонту мест общего пользования и коммуникаций жилого дома, а также взаимодействие с государственными и подрядными организациями. Зачастую УК злоупотребляют правами, стараясь заработать на жителях многоэтажек, или просто не выполняют свои обязанности.

Юристы рассказали, как правильно общаться с управляющей компанией, если возникли различные проблемы.

Как выбирают УК

Отношения между жильцами многоквартирных домов и управляющей компанией регулируются Жилищным кодексом России. УК избирается на общем собрании собственников дома.

«При этом после составления протокола общего собрания она должна заключить договор управления с собственниками многоквартирного дома не менее 2/3 от всей его площади.

Дата заключения договора с управляющей организацией и будет являться числом начала управления домом», — рассказала Виктория Данильченко, председатель МКА «Коллегия адвокатов Виктории Данильченко».

Претензии и обязанности

Ресурсы. Наиболее распространенной претензией со стороны жильцов в адрес управляющей компании является низкое качество предоставляемых услуг — недостаточное отопление, перебои в подаче воды и ее качество, неполадки в водопроводной системе, неправильная работа газо- и электроснабжения, уточнила Данильченко.

По ее словам, именно управляющая компания несет ответственность за целостность всех коммунальных систем, происходящих на этих участках авариях и способах их ликвидации, а жители имеют право на получение качественных услуг в полном объеме. Если этот баланс нарушается, то управляющая компания должна его восстановить, поясняет юрист.

Тарифы. Другой, не менее популярной претензией к управляющим компаниям является завышение тарифов по коммунальным услугам. «Некоторые нечистые на руку компании рассчитывают тарифы по оказываемым услугам на один квадратный метр, в то время как в основу платежа должен браться не метраж, а стоимость самой услуги.

Кроме того, некоторые УК завышают стоимость проделанных ремонтных работ и включают ее в квитанцию по коммунальным услугам в графу «За содержание и ремонт жилого помещения». Повышенные начисления могут наблюдаться за обслуживание домофона, лифтов, вывоз мусора.

Чтобы проверить, насколько цифра в квитанции совпадает с реальной стоимостью оказываемых услуг, можно обратиться к «Калькулятору ЖКХ», разработанному Федеральной антимонопольной системой. В программе нужно указать свой населенный пункт, метраж квартиры, число зарегистрированных в ней граждан.

Она рассчитает примерную стоимость услуг и даже покажет номер муниципального постановления, по которому взимается плата за ту или иную услугу», — советует юрист.

Как решать проблемы с управляющей компанией?

Максим Коротченко/ТАСС

Уборка и ремонт. Обязанность УК содержать в чистоте дом нередко становится камнем преткновения с жильцами. Сюда относятся и проведение влажной и сухой уборки с определенной периодичностью, и борьба с насекомыми и грызунами, уборка придомовой территории, графики которых очень часто не соблюдаются.

«Наиболее сложной проблемой является проведение ремонта общих помещений — чердаков, подъездов, лифтов. «Здесь УК очень часто злоупотребляют своими полномочиями. По закону масштабный ремонт подъезда должен проводиться раз в три — пять лет.

Но на деле либо сроки отодвигаются, либо материалы закупаются более дешевые, а деньги, соответственно, уходят в карман представителей управляющей компании», — пояснила Данильченко. По ее словам, ежегодно в первом квартале года УК должна отчитываться перед собственниками о финансово-хозяйственной деятельности за прошедший год.

При этом должны быть предоставлены акты о проделанных работах, если производился ремонт, сметы и прочие финансовые документы, а не размытые фразы о том, что на трубы потрачено 50 тыс. руб., пояснила юрист.

Обратитесь к руководству УК

Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры.

«При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.

Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.

Как решать проблемы с управляющей компанией?

Максим Коротченко/ТАСС

В жалобе необходимо подробно описать суть проблемы, указать право собственности на квартиру (или свои права как арендатора), реквизиты подтверждающих документов и договора, заключенного с управляющей компанией. «Следует добавить пункты договора, которые были нарушены.

Это может быть несвоевременное отключение воды, неработающий лифт, завышенные тарифы или некачественная уборка общественных зон. Стоит также указать, что сотрудники управляющей компании игнорируют просьбы и пожелания жильцов, не выполняя свои обязанности», — объяснил Гавришев.

По его словам, если же должной реакции не последует, то жильцы имеют право обратиться в надзорные органы.

Напишите в Жилищную инспекцию

В Жилищную инспекцию жителям многоэтажки необходимо обращаться, если претензия к управляющей компании заключается в техническом обслуживании и эксплуатации дома.

«Сотрудники инспекции проведут проверку и обяжут управляющую компанию устранить нарушения в течение определенного времени, уточнил юрист. Руководителю УК выпишут штраф и привлекут его к административной ответственности.

В случае если проблема не будет решена, штрафы увеличатся», — пояснил Гавришев.

На сайте Жилищной инспекции есть контакты и образец заявления для обращения граждан. Помимо описания проблемы, к письму необходимо прикрепить документы, которые подтверждают право собственности на квартиру, и копию ответа из управляющей компании (если он есть).

Пожалуйтесь в Роспотребнадзор

В Роспотребнадзор стоит жаловать, если речь идет о несправедливо завышенных тарифах, неверности расчетов и отказе предоставлять жильцам информацию об услугах и ходе выполнения тех или иных работ.

Для начала необходимо узнать контакты территориального отделения ведомства и направить туда письмо с описанием проблемы и документами на квартиру, как и в предыдущем случае. «Претензию можно отправить по электронной почте или принести лично. Формат может быть любым, четких правил нет.

Однако главное — подробно описать проблему и прикрепить максимальное количество доказательств тех или иных нарушений», — пояснила Данильченко.

Как решать проблемы с управляющей компанией?

Александр Демьянчук/ТАСС

Обратитесь в прокуратуру или суд

Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal.

Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. «Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны.

Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.

В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. «Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.

Как работать с жалобами на управляющую компанию

«Когда на управляющую организацию поступает много жалоб – это очень хорошо», — говорит Артём Кулябин, бизнес-тренер, консультант по клиентскому сервису и работе с жалобами в сфере ЖКХ. «Хорошо, правда, тогда, когда управляющая компания умеет правильно на них реагировать», — добавляет он.

Сегодня мы расскажем, как работать с жалобами на управляющую компанию, как избежать профессионального выгорания и где найти в себе силы, чтобы не нахамить клиенту.

Как решать проблемы с управляющей компанией?Как управляющей организации отвечать на запросы собственников

Отвечайте вежливо, но не забывайте про свои чувства

На Ивана Петровича Иванова, инженера управляющей компании, днём накричала собственница квартиры номер 5. Она кричала из-за того, что Иван Петрович, по её мнению, неправильно провёл инструктаж о правилах использования инженерных коммуникаций – рассказал не обо всех требованиях пожарной безопасности.

Иван Петрович слушал вежливо, потому что понимал, собственница не права, но день был испорчен. Вряд ли другая сфера может соперничать со сферой ЖКХ в разнообразии жалоб и претензий, которые поступают от клиентов.

Иван Петрович поступил верно, когда не стал в ответ грубить собственнице. Отношения между УО и собственниками помещений в МКД попадают под действие закона о персональных данных.

В то же время Иван Петрович был не прав, когда стал держать обиду в себе. Обиды копятся и приводят к профессиональному выгоранию.

Ни один человек не сможет долгое время работать в негативной обстановке. Сотрудники ЖКХ выдерживают дольше всех. Но и у них сдают нервы. Чаще всего это выражается в ответном хамстве или в отстранённом и пренебрежительном отношении к клиентам.

Мы задались вопросом, можно ли уменьшить количество жалоб, направленных в адрес управляющей организации, есть ли технологии для нейтрализации жалоб.

Оказалось, есть. Чтобы этого добиться, нужно понимать принципы работы с жалобами и знать причины и способы предотвращения выгорания при работе с конфликтными клиентами.

10 августа Артём Кулябин, бизнес-тренер, провел для нас вебинар «Укрощение строптивого жителя», на котором рассказал, как правильно реагировать на шесть типов жалоб. Поделился советом, как настроить грамотный клиентский сервис у себя в организации.

Если вы чувствуете, что устали от людей, прочитайте статью дальше.

Как решать проблемы с управляющей компанией?Управляющая компания и Закон о защите прав потребителей

Изучите типы жалоб и реагируйте на них правильно

Есть шесть типов жалоб и претензий, с которыми сотрудники управляющих компаний сталкиваются практически каждый день:

  • жалоба-заблуждение
  • жалоба как потребительский экстремизм
  • жалоба специалисту, совершившему персональную ошибку
  • жалоба специалисту, который вынужден отвечать за коллегу из другого подразделения
  • жалоба специалисту, который должен ответить за коллегу из своего подразделения
  • жалоба-предложение

Жалоба-заблуждение – это жалоба, при которой собственник выдумывает вину управляющей компании и упорно настаивает на своём мнении. В таком случае отчасти можно понять собственника – управляющие компании сами делают из жителей недоброжелателей, когда не дают им полной информации о работе.

Читайте также:  Росстат сообщил о падении ввода жилья в регионах в 1 квартале 2017 года

Например, у жителя появился долг за ЖКУ, при этом он настаивает, что вовремя передавал показания ПУ и оплачивал квитанции. Чтобы удержать клиента, правильный диалог должен строиться так:

  • выслушайте клиента;
  • выясните, почему появилась проблема;
  • посочувствуйте;
  • вежливо аргументируйте свою позицию;
  • уточните, остались ли ещё вопросы.

Когда жалуются на специалиста, который не совершал ошибку, но должен ответить за коллегу, ему нужно постараться сохранить лицо компании и лояльность клиента. Отвечать нужно взвешенно, не проецировать на себя чувство вины.

При разговоре с клиентом старайтесь не употреблять следующие фразы:

  • Я записал всё, что Вы сказали.
  • Сейчас, к сожалению, ничем помочь не можем. Я записал всё, что Вы сказали.
  • Сейчас я всё равно ничего не могу для Вас сделать.
  • Мастер сейчас всё равно трубку не возьмёт, позвоните завтра.

Что делать, если жалуются непосредственно на вас? Артём Кулябин советует признать свою ошибку, но брать ответственность без чувства вины. Выслушайте клиента, уточните суть претензии, затем извинитесь и признайте чувства клиента.

Предложите, как можно исправить ситуацию и поблагодарите клиента за жалобу. Обязательно проконтролируйте, что проблема решилась.

Как решать проблемы с управляющей компанией?Залив квартиры по вине управляющей компании: что делать

Не бойтесь сложных клиентов

Один из самых сложных видов жалоб – жалоба от твердолобого клиента, поведение которого можно назвать потребительским экстремизмом.

Допустим, у вас в доме живет инвалид. Он ветеран и всеми уважаемый человек. Он записался к вам на приём и пожаловался на то, что управляющая компания ничего не делает: не ремонтирует подъезды и не помогает с ремонтом его квартиры.

Вы решаете пойти на уступку и в виде исключения отремонтировать в его квартире дверь и пол в ванной. Человек видит, что вы добры к нему и начинает заходить в ваш офис, как к себе домой, постоянно требуя что-то новое.

Людей, которые думают, что им все должны, можно переубедить с помощью приёма «Заезженная пластинка». На каждую новую претензию повторяйте «К сожалению, это всё, что мы можем для вас сделать». Ещё подойдут фразы:

  • К сожалению, это так, но возможен вариант …
  • К сожалению, это всё, что я могу сделать для Вас.
  • К сожалению, это все варианты которые мы можем предложить.
  • К сожалению, это правда, это всё, что можно сделать.
  • К сожалению, это всё, что я могу сделать.

Как работает приём «заезженной пластинки», мы рассказали на вебинаре.

https://www.youtube.com/watch?v=XJH0JMRTnB0\u0026t=58s

Непросто разобраться с жалобами-предложениями. Внешне они похожи на предложение по улучшению работы управляющей организации, но на самом деле это завуалированная претензия. Например, вам говорят: «Давайте разобъём клумбы во дворе, а то у соседского дома двор ухоженный, а наш как помойка».

Жалобы-предложения решаются легко. Успокойте клиента, как это сделал бы политик: поблагодарите клиента за неравнодушие, а затем откройте блокнот и запишите под диктовку предложения. Не забудьте проконтролировать, чтобы предложения клиента выполнили.

Не ведитесь на чувство вины

Все люди разные. Некоторые грубят не специально, некоторые осознанно. А бывают клиенты неадекватные, которые придираются по любому поводу. Научитесь видеть их и не поддавайтесь на провокации:

  • Произносит подобные фразы: «Я был у Вашего заместителя, в администрации города, но пока мне никто так и не помог, надеюсь, что Вы мне поможете…»
  • Вы предложили множество вариантов решения проблемы, были максимально клиентоориентированными, но клиента ваши предложения не устроили.
  • Вы чувствуете себя униженным, не профессионалом. Эта и была странная, но настоящая цель жертвы.

Не ведитесь на чувство вины. Если вам попался трудный клиент, попробуйте тактику «заезженной пластинки». Учитесь анализировать, трудный клиент может быть просто раздражённым человеком, который недоволен вашим обслуживанием.

А чтобы максимально исключить ошибки сотрудников при работе с заявками и обращениями жителей МКД, используйте удобный сервис «АДС на 100%». Он поможет правильно выстроить ежедневную деятельность диспетчерской и систематизирует переписку компании с клиентами.

Извините, произошла ошибка.

Как решать проблемы с управляющей компанией?

kroshanosha/Fotolia

Начнем с того, что все услуги, которые оказывает управляющая компания, являются платными, так как это всегда коммерческая организация (юридическое лицо, созданное для управления эксплуатацией вашего дома как единого объекта недвижимости).

К основным обязанностями управляющей компании относятся уборка дома и придомовой территории, ремонт фасада, надлежащая эксплуатация инженерных систем (труб, кабелей, электропроводки), предоставление жильцу дома отчета о деятельности компании, который включает перечень услуг и их стоимость, а если собственники примут такое решение, то и охрана прилегающей к дому территории. Счета за пользование местами общего доступа и за использование ресурсов (если нет персональных счетчиков), как правило, пропорциональны доле, занимаемой собственником по отношению к общей площади дома.

5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию

Утепление фасада многоквартирного дома снаружи

Взаимодействие с управляющей компанией

Если ваш дом уже закреплен за какой-либо управляющей компанией, то она становится для вас кем-то вроде монополиста — обратиться в другую компанию вы не сможете. На практике это значит, что вы обязаны оплачивать счета, выставленные ею за работу и услуги в доме и на придомовой территории.

Довольно часто жильцы полагают, что если договор на оказание услуг отсутствует, то ответственность по оплате не возникает.

Однако в соответствии с положениями действующего законодательства и устоявшейся судебной практикой можно сказать, что ответственность возникает, и в полном объеме! И, кстати, наличие договора идет собственникам на пользу в вопросах защиты прав, в том числе в судебном порядке.

Заключение гражданско-правового договора с управляющей компанией фиксирует ее статус исполнителя услуг. Если возникнут претензии к качеству услуг, вы вправе требовать компенсацию: возмещения убытков, взыскания штрафов и прочее.

Претензии в адрес управляющей компании

Чаще всего у жильцов возникают претензии к стоимости и объему услуг, оказанных управляющей компанией.

Плату за пользование ресурсами (электричеством, водой, газом) контролировать довольно просто — достаточно установить индивидуальные приборы учета.

Сложнее дела обстоят с услугами: уборкой территории, плановым ремонтом, озеленением территории и прочим. Если у вас накопились жалобы, вы можете подать претензию.

Как рассчитывается расход теплоэнергии?

Если УК не прислала счета вовремя, платит ли она пени?

Начать следует с письма непосредственно в управляющую компанию. В нем нужно тезисно изложить все свои замечания. Если в итоге вы не получите ни удовлетворения ваших требований, ни мотивированного отказа, можно пойти дальше и подать исковое заявление в суд или даже написать жалобу на деятельность компании в прокуратуру, жилищную инспекцию или Роспотребнадзор.

Если вы решите обращаться в суд, то лучше всего подавать иск о защите прав потребителей. Именно эта форма претензии освободит вас от уплаты государственной пошлины при подаче иска. Залогом успеха здесь будет четкость и обоснованность ваших требований.

Например, если вам выставили счет за услуги, которые не оказывались, то в дополнение к заявлению лучше представить акт, подтверждающий факт выставления этого счета (акт должен быть составлен с участием независимых лиц, желательно официальных — подойдут сотрудники районной управы или префектуры).

Кроме того, вам необходимо представить расчет исковых требований, то есть указать сумму денежных средств, которую вы просите возместить (или на которую вы просите уменьшить выставленный счет).

Следует помнить, что суд будет разбираться в вашем деле лишь на основании выставленных вами требований и не будет интересоваться, нарушает ли управляющая компания, скажем, налоговое или какое–либо еще законодательство. Если вы хотите, чтобы это тоже проверили, то стоит обращаться в органы районной прокуратуры.

Однако на ваш основной иск результат прокурорской проверки вряд ли повлияет (это будет отдельная длительная тяжба), так что эффективнее обращаться в районные управы и префектуры, которые, как правило, довольно внимательно отслеживают деятельность управляющих компаний, а в случае выявления нарушений гораздо оперативнее реагируют и принимают соответствующие меры на местах.

Может ли УК брать плату за отопление в новостройке, не приняв теплосети?

Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?

Смена управляющей компании

Если вы категорически не довольны работой управляющей компании, которая обсуживает ваш дом, вы вправе сменить ее. Это не самая простая процедура, однако если есть желание, то все реально.

  1. Для начала вам нужно выбрать альтернативную компанию, к которой вы бы хотели быть прикреплены. (В интернете можно найти рейтинги различных УК, но лучше также посмотреть на объекты, которые находятся в их ведомстве.)
  2. Далее необходимо провести общее собрание собственников и заручиться их поддержкой, совместно утвердить новую управляющую компанию.

Как заставить УК работать

Я живу в Москве в пятиэтажном доме.

Владимир Рязанский

работал в «Жилищнике»

За последние четыре года я выстроил такие отношения с управляющей компанией, что любой вопрос в нашем доме решается по одному моему звонку.

Мы решили проблемы с начислениями и текущим ремонтом: никто больше не пытается взять с нас лишнее. А еще договорились присоединить участок к придомовой территории и собираемся за счет государства открыть там автомобильную парковку. Часть парковочных мест будем сдавать жильцам соседнего дома.

Вот как я этого добился.

В течение полугода я добивался, чтобы счетчик починили и сделали поверку, — и добился. А потом мне предложили работать в ГБУ «Жилищник» — это государственное бюджетное учреждение, созданное на базе ДЕЗов и ЖСК в 2014 году.

Я согласился и два года работал начальником сектора по работе с населением. За это время в стране приняли много законов, защищающих права собственников. Например, сейчас управляющая компания обязана по первому запросу жильца выдать ему все отчеты о том, почему и за что были выставлены счета.

Мы бесплатно собираем подробную информацию о доме из открытых источников, предварительно рассчитываем имущественный паспорт дома, открываем сбор средств на нужды дома.

Читайте также:  По итогам года ипотечный рынок может сократиться на 40%

Я хочу, чтобы все собственники в многоквартирных домах смогли наладить нормальное общение между собой и УК. Чтобы слова «общее собрание собственников» перестали быть абстракцией из нарисованного протокола, а стали понятными и простыми. Чтобы каждый мог обеспечить прозрачность и работоспособность ЖКХ в своем доме.

О том, как сделать имущественный паспорт дома и провести собрание собственников, я уже писал. А в этой статье я расскажу в целом о том, что вам должна управляющая компания и как этого добиться.

Управляющая компания отвечает за то, чтобы в вашем доме все было в порядке: из крана текла холодная и горячая вода, батареи грели, лампочки в подъезде горели, двор зеленел, а капитальный ремонт был проведен вовремя.

Управляющие компании бывают государственные и коммерческие. Большая часть УК в России — государственные. Например, ГБУ «Жилищник», которое сейчас управляет примерно 80% домов Москвы. «Жилищник» работает по строгим стандартам, утвержденным правительством Москвы, — и не может от них отступать. В других городах это могут быть ГУПы, МУПы, ЖЭКи и ЖКСы: в каждом регионе свои компании.

Любые расходы государственные УК обязаны утверждать в префектуре. Просто взять и потратить ваши деньги по своему усмотрению они не могут. Это и хорошо, и плохо: иногда УК и хочет что-то исправить в вашем доме, а префектура не позволяет.

Из-за конкуренции и меньшего размаха коммерческие УК тщательнее следят за качеством услуг, чем государственные. Но нет гарантий, что конкретная коммерческая УК не закроется через пару месяцев, а вместо нее не придет все та же государственная машина.

Управляющую компанию многоквартирного дома выбирают жильцы. У новостроек немного другие правила: застройщик может выбрать временную УК для дома, постоянную УК в новостройке выбирают по открытому конкурсу.

Если жильцы многоквартирного дома не могут договориться и сделать выбор, то выбор УК инициирует муниципальная власть через открытый конкурс.

Если жильцам не понравится, как работает выбранная УК, потом ее можно поменять.

В итоге выходит так, что собрание провели, УК выбрали, а большинство собственников об этом и не слышали.

Иногда недобросовестная УК всех обманывает, проводит фиктивное собрание и подделывает протокол.

А иногда это не злой умысел, а просто никто из жильцов не хочет заморачиваться, хотя по закону собрание собственников — основной инструмент для решения практически любых проблем по управлению многоквартирным домом.

Хотите открыть велопарковку, получить ключи от крыши, поставить датчики света в подъезде или сменить управляющую компанию — собирайте общее собрание собственников.

Как решать конфликты с управляющей компанией

Если в доме неприятный запах, облезла штукатурка, часто отключают электричество и дует из окон, на это нельзя закрывать глаза. Это влияет на комфорт и на цену квартиры, если вы решите ее продавать. Поэтому нужно знать, какие конфликты могут возникнуть с УК и как их решать.

Выяснить, за что отвечает управляющая компания

Задача управляющей компании — следить за общим имуществом дома, чтобы в здании было комфортно жить. За работу УК жильцы платят каждый месяц вместе с услугами ЖКХ (графа «Содержание жилищного фонда»). Узнать свою УК можно сайте Реформа ЖКХ. Для этого нужно ввести адрес дома в поисковой строке и выбрать раздел «Управление».

Деятельность УК можно разделить на три направления. В первое входят:

  • очистка крыши от снега или мусора,
  • устранение протечек,
  • штукатурка стен в подъезде,
  • ремонт общих дверей и окон, подвального помещения.

Во вторую относят системы коммуникаций в доме. Далее идут услуги, связанные с уборкой и очисткой: сухая и влажная уборка в подъезде, мытье окон и подоконников, вывоз мусора, уборка придомовой территории, откачка жидкостей. Официальный минимальный перечень услуг утвержден Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. №290.

Обратите внимание: все виды работ относят только к общедомовому имуществу. К примеру, если потоп случился в подвале, управляющая компания должна устранить проблему. Если же трубу прорвало в квартире, ремонтировать придется собственнику.

https://www.youtube.com/watch?v=JYxL91Pvb5Y\u0026t=220s

Имущество многоквартирного дома — помещения, которые не являются частью квартир:

  • лестничные марши и межэтажные лестничные площадки;
  • крыша;
  • несущие элементы — фасад, межэтажные перекрытия; несущие стены, балконные плиты;
  • лифты с шахтами;
  • мастерские и технические чердаки;
  • технические этажи и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
  • колясочные;
  • встроенные гаражи и площадки для автомобилей, в том числе созданные за счёт жильцов;
  • коммуникации и технические системы: котельные, бойлерные, элеваторные узлы, холодное и горячее водоснабжения, включая ответвления от стояков до первого отключающего устройства, и другие;
  • мусоропровод;
  • общий тамбур;
  • детские и спортивные площадки.

Полный перечень имущества конкретного строения можно узнать в ЕГРП и в государственном кадастре.

Правильно подписать договор с управляющей компанией

Составлять договор с УК нужно внимательно, поскольку по всем по проблемам следует обращаться именно к нему.

Представители УК заключают договор с каждым из собственников по статье 162 ЖК. Если приобрели квартиру или въехали в неё позже, нужно самостоятельно прийти в офис УК и заключить договор.

Если вы хотите просто прочитать договор с УК, идти в офис компании не обязательно. Для этого достаточно зайти на сайт, ввести адрес дома.

Узнав, какая УК относится к вашему дому, перейдите на сайт компании и прочитайте проект договора управления МКД.

Важно проконтролировать, чтобы в договоре были прописаны:

  • перечень общедомового имущества, его техническое состояние;
  • предоставляемые УК услуги;
  • цена работ, услуг, коммунальных тарифов, порядок и сроки внесения платы;
  • периодичность и сроки оказания услуг, начало исполнение обязанностей;
  • ответственность сторон.

Собственники могут изменить условия или расторгнуть соглашение, руководствуясь ч. 5,8 ст. 162 ЖК РФ, если УК не выполняет условия договора или выполняет их плохо.

Знать примеры основных конфликтов

Конфликтные ситуации случаются часто, поэтому среди них можно выделить несколько наиболее частотных, которые связаны с балконом, общим тамбуром, подъездом и территорией около дома. Здесь важно заранее знать, что должна делать УК и что вправе делать вы.

  • Какая часть балкона — личная собственность, а за какую отвечает управляющая компания.
  • Стены, потолок, балконная плита — это общедомовое имущество и составляющая часть фасада здания.
  • К имуществу собственника относят перила, окна, двери, козырьки, навесы, мебель на балконе.

Чтобы изменить размеры балконной плиты или пристроить балкон, необходимо получить специальное разрешение. При этом совместить комнату с лоджией можно без проблем — за неё придётся платить как за отапливаемое помещение. Применять дизайнерские решения, изменять несущую конструкцию можно по усмотрению собственника жилья.

Управляющая компания должна ремонтировать несущие балконные плиты. Если они находятся в аварийном состоянии, это может угрожать жизням жильцов.

Можно отказаться от услуг, которые вам не нравятся, например ремонта фасада и нарушения облика балкона. Помните: никто не может навязать вам подобные услуги. Исключение — дома, которые включены в программы по сохранению архитектурного облика города.

Какие права есть на общий тамбур

Тамбур — общий коридор, который ведёт к входной двери в вашу квартиру и квартирам ваших соседей. У соседей на него равные права и обязанности: его нельзя захламлять по нормам противопожарной безопасности, дверь должна открываться наружу от коридора к лифтовой площадке, а изнутри открываться без ключа или не закрываться совсем.

Каждый собственник платит УК за уборку тамбура. Чтобы проблем с доступом к помещению не было, необходимо оставить ключ от тамбура УК или лично пускать уборщицу в установленное время. Убирать общий коридор можно также и самостоятельно.

Если сосед захламляет общий коридор и после нескольких просьб не убирает вещи, можно обратиться с жалобой в УК. Она имеет право выписать предписание или подать на непослушного соседа в суд.

Если плохо убирают подъезд и придомовую территорию

Если управляющая компания не справляется со своими обязанностями, можете написать жалобу на имя руководителя управляющей компании.

По правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, уборщица обязана проводить сухую и влажную уборку тамбуров, холлов, коридоров, лифтовых площадок и кабин, лестничных площадок, маршей, пандусов, а также влажную уборку подоконников, оконных решеток, окон, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков, почтовых ящиков, дверей и доводчиков. За содержание мусоропровода также отвечает УК, мусор должен вывозиться своевременно, а его элементы должны быть чистыми и продезинфицированными.

Если перечисленные объекты не убраны или убраны плохо, лучше не терпеть, а действовать.

Действовать поэтапно

  • Сначала следует обратиться в УК и подробно описать свою проблему. Например: грязно в подъезде, штукатурка облезла, из окон дует. Важно указать номер подъезда и причину, к примеру, ненадлежащая уборка или что её вообще не было. Если хотите подавать заявление письменно, нужно составить его в двух экземплярах на имя руководителя УК (один из них останется у вас, как подтверждение того, что вы обращались с жалобой). Обратите внимание, представитель УК должен оставить подписи на обоих экземплярах, а тому заявлению, которое остается в компании присвоить регистрационный номер.
  • После того, как заявление примут, оставляйте у себя подтверждение: входящий номер и подпись принявшего или уведомление о том, что письмо доставлено. Это может пригодиться при судебном разбирательстве: вы легко докажете, что на ваш запрос не прореагировали. Подписывать жалобу нужно в присутствии соседей, чтобы у вас были свидетели. Если будете звонить, узнайте ФИО сотрудника, который принял заявление и регистрационный номер обращения.
  • Если в течение двух часов после обращения с жалобой (в случае звонка по телефону) представитель УК не приедет, чтобы проверить заявление и составить акт, зафиксировать нарушение можно самостоятельно. Необходимо взять с собой ещё одного жильца и представителя совета дома, сделать фотографии и составить записи самостоятельно.
  • УК обязана разобраться и составить акт о начале возобновления услуги. За период до его составления жильцы вправе требовать перерасчёт.
  • Чтобы составить заявление на перерасчёт, следует умножить стоимость услуги на количество квадратных метров помещения, поделить на 30 и умножить на количество дней, которое услуга не оказывалась.
  • Если УК и после этого не предприняла никаких действий, можно обратиться в Жилищную инспекцию. Аналогично можно поступить, если плохо убирают придомовую территорию, например, не вывозят мусор.
Читайте также:  Рядом с «Москва-Сити» построят 5 млн кв. метров жилья

Обратиться в Госжилинспекцию, если управляющая компания игнорирует ваше обращение

Если УК проигнорировала жалобу, необходимо обращаться по такой же схеме в вышестоящий орган — Госжилинспекцию.

Чтобы правильно составить жалобу, необходимо указать:

  • контактные данные заявителя;
  • наименование инстанции, желательно на имя руководителя;
  • четко изложенную суть обращения;
  • требования и их аргументацию, то есть ссылки на нормативно-правовые акты (подробнее в разделе «Ссылаться на документы при составлении жалоб и обращении в суд»).
  • документы, которые могут подтвердить наличие проблемы: акты оценки, техосмотра, фотографии и видео;
  • подпись заявителя;
  • дату обращения.

Жалоба составляется в двух экземплярах. Иметь на руках подтверждение любых ваших инициатив по решению проблемы (жалобы, обращения) крайне важно. К ним вы сможете апеллировать при необходимости.

Жалоба будет рассмотрена в течение 30 дней. Схема обращений та же, что во время подачи жалобы в УК: вы можете сделать это лично, придя в орган контроля, можете послать по почте (с уведомлением о получении).

После этого должно быть вынесено предписание о том, как проблема была устранена.

У вас есть право обратиться и в Роспотребнадзор, согласно Закону «О защите Прав Потребителей» (глава 3: о том, как отстоять свои права при некачественно предоставленной услуге).

Какие штрафы можно наложить на УК

  • При нарушении правил содержания многоквартирного дома взимается штраф в размере 40–50 тысяч рублей согласно ст. 7.22 КоАП.
  • Штраф в размере 5–10 тысяч рублей налагается на должностных лиц при нарушении предоставления коммунальных услуг.
  • В случае укрытия информации и предоставления неполных или ложных сведений о деятельности УК на должностное лицо коммунальных услуг налагается штраф 30–40 тысяч рублей, 250–300 тысяч рублей на юридическое лицо, а также ИП, предоставляющее коммунальные услуги согласно ст. 7.23 КоАП.

Помните, что можно расторгнуть договор с неудачной УК и выбрать другую — с хорошей репутацией на рынке услуг.

Заставить управляющую компанию выплатить компенсацию за нанесенные убытки

О том, какие работы предстоят в следующем году, УК отчитывается на общем собрании жильцов. Запланированные работы можно найти на сайте Реформа ЖКХ — нужно ввести данные дома. Если УК не выполнила свои обязанности полностью, можно возместить материальный ущерб.

Пример: снежная зима, с крыши снег не убирают и у вас по стенам начинает струиться вода. Вы звоните в УК, но там не берут трубку, или берут, но не ничего не делают. Со временем с крыши уберут снег, однако ремонт в квартире уже испорчен из-за несвоевременных действий УК. Чтобы заставить УК возместить убытки, нужно:

  • Написать заявление (в двух экземплярах) в УК о составлении акта залива квартиры, последствия которого они обязаны устранить.
  • Если УК не реагирует на ваше заявление, следует заказать отчёт об оценке ущерба самостоятельно.
  • После направить претензию в суд, приложив данные о нанесённом ущербе и проигнорированное заявление в УК. Требования: возмещение ущерба от УК, ремонт кровли над квартирой.

Суд заставит компанию выплатить компенсацию. Если конфликт не исчерпан можно также обратиться с жалобой на УК в Прокуратуру и Роспотребнадзор. Жители МКД могут воспользоваться законом «О защите прав потребителей», где сказано, что управляющая организация обязана предоставлять все полагающиеся сертификаты и чеки по расходам, а также действовать в интересах жильцов.

Не терпеть, если управляющая компания завышает платежи

В июне 2020 были утверждены новые правила оплаты. Повышение тарифов незаконно, если УК выставляет счет за услуги, которых не оказывает, или когда начисленные платежи не прописаны в договоре. Сотрудники УК обязаны информировать жильцов об изменении тарифов.

В случае незаконного завышения тарифа, можно оштрафовать УК. Для этого сравните тарифы, которые указаны в платежной квитанции. Их суммарное повышение не должно превышать допустимый индекс (индивидуален для каждого региона, в Москве — 5%, в Подмосковье — 4,1%).

После того, как вы все-таки посылаете жалобу в УК, ответ должен прийти в течение месяца. Если УК признала свою вину, компенсация придёт не позже чем через 60 дней. Если УК вынесла отрицательное решение, но вы уверены в своей правоте и есть документальные подтверждения, пишите в жилищную инспекцию.

Действовать нужно по той же схеме, что в случае бездействия или некачественных работ.

Проверять наложенные управляющей компанией штрафы

Основное право УК — политика штрафов за задолженности по оплате своих услуг. Согласно ч. 14 ст.

155 ЖК РФ, размер пени составит 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка, которая действует на день фактической оплаты за каждый день просрочки, начиная от тридцать первого дня.

С девяносто первого дня пеня увеличивается до 1/130 ставки рефинансирования Центрального банка. На август 2020 года она составляет 4,25% годовых. Если вы хотите проверить правильность подсчетов в вашей квитанции с учетом пени, воспользуйтесь специальным калькулятором.

У каждого субъекта РФ сформирована своя система норм и правил, которым должна следовать УК во взаимодействии с собственниками и выполнении работы.

Помните, что тарифы на услуги не должны противоречить «Прогнозу социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2024 года».

Расценки на содержание жилых помещений в Москве по данным на 2020 год колеблются от 24,66 до 30,49 рублей за кв. м + 5% НДС.

Действовать оперативно, если управляющая компания обанкротилась

УК не обязана предупреждать собственников о том, что подвержена банкротству, поэтому для жильцов такая новость становится неожиданностью. Если управляющую компанию признали банкротом, необходимо действовать оперативно, но последовательно.

  • Важно узнать, сколько средств накоплено на счету вашего дома, сколько из них уходит на содержание и ремонт.
  • Определить, на что хотите потратить эти деньги и составить протокол заседания жильцов.
  • Добиться своих требований от УК, если она еще функционирует. Незамедлительно подберите новую УК.

Если не успеете заблаговременно выбрать замену УК, ситуация может затянуться на неопределенный срок: открытый конкурс отложат, работы по дому проходить не будут, при этом жильцам придется перечислять деньги. Позже эти средства отправят на счёт новой управляющей компании.

Если подозреваете, что у УК неустойчивое финансовое положение, можно проверить её заранее. Есть несколько способов. Первый — заказать выписку из ЕГРЮЛ.

В ней содержатся сведения обо всех процедурах, которые проводились в отношении юридического лица.

Если вы хотите проверить компанию на наличие решений, которые были вынесены арбитражным судом, заходите на сайт «Электронное правосудие», вводите данные: название УК, арбитражный суд. Установите фильтр дел «банкротные».

Ссылаться на документы при составлении жалоб и обращении в суд

Законодательно понятие и деятельность управляющей компании прописаны в документах, к которым можно смело апеллировать в случае любого конфликта:

  • Ст. 154-157 и ст.161-165 ЖК РФ;
  • Ст. 209-217, 288-293, 683-688 ГК РФ;
  • Федеральный закон «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» от 27.07.2010 N 210-ФЗ;

Как бороться с недобросовестными управляющими компаниями

Развивая сотрудничество с автором статьи И.В. Казариным и с его любезного разрешения перепечатываем актуальный материал.

Оригинал статьи находится по адресу:http://npsamara.pro/news/np-na-radio/Расстраивает неприглядное состояние фасада многоквартирного дома? Раздражает отсутствие нормального ремонта в подъезде еще с советских времен? Не устраивает протекающая каждую осень крыша? Утомляет грязь на лестничных площадках и разбитые окна на лестничных клетках? Потенциальные покупатели вашей квартиры увидели все это безобразие, и ушли «думать»?При этом управляющая организация на все вопросы и жалобы отвечает универсальной фразой «денег нет, но вы там держитесь», выставляя очередную платежную квитанцию с неадекватными суммами на содержание жилья?Все эти проблемы можно решить, если у вас есть (1) единомышленники; (2) решимость довести дело до конца; (3) возможность потратить от 4 до 6 месяцев своего времени и нервов; (4) фотоаппарат, ручка и бумага.А пока предлагаю ознакомиться с отработанным на практике алгоритмом по «понуждению к миру». Отмечу лишь, что от начала конфликта и до полной «капитуляции» УК было потрачено 1,5 года, но теперь понятны все тактические ошибки, попутно выявлены пределы «административного ресурса» УК, и выработаны методы противодействия.

Этап № 1

Найти на сайте Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (https://www.reformagkh.ru/) первичную информацию по своему многоквартирному дому.Набрать адрес дома => далее кликнуть на строчку «Мой дом» => на страничке дома нажать на «версия для печати» и написать адрес э/почты => получить по почте файл формата .pdf — анкету МКД.Для любознательных: анкету скачать потом, а пока нажимать на все опции подряд для прочтения всей раскрытой управляющей организацией информации и скачивания документов (договора управления МКД, протоколов собраний, отчетов за предыдущие годы и т.д., и т.п.). Анкета МКД, договор на управление с УК, протоколы ОСС — это базовые документы, с которыми придется работать в дальнейшем.

Аналогичным способом «покопаться» на сайте Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства   https://dom.gosuslugi.ru/

  • Этап № 2
  • Вовсе не требуется учить наизусть, но общее представление о содержании данных НПА (нормативно-правовой акт) должно сформироваться.
  • Этап № 3

Внимательно прочитать три нормативных акта (они в свободном доступе, в т.ч. в некоммерческой онлайн-версии СПС «Консультант плюс»):Зафиксировать актом обследования (комиссией в 3 и более жителей дома) недостатки в содержании и ремонте общего имущества МКД. Обязательно сфотографировать вопиющие недостатки: отсутствие влажной уборки, отвалившаяся штукатурка на стенах лестничных клеток, торчащие провода провайдеров, последствия протекающей крыши, мусор и т.д.Приглашать на осмотр управляющую организацию — на усмотрение. Однако направить 2-й экземпляр акта в УК заказной почтой (лучше в качестве приложения к запросу-претензии) следует обязательно.

Этап № 4

Направить в адрес управляющей организации претензию

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *