Как разделить ранее объединенные квартиры?

Разделение квартир — это достаточно распространенное явление в современной Москве и Московской области

В 95 % случаев речь идет о соседних квартирах, расположеных «по горизонтали». Однако, в нашей практике были случаи разделения двухуровневых квартир (разделение квартир по вертикали).

Разделение квартир  производится по двум основным принципам:

• Разъединение  ранее единой квартиры на две  (при обязательном наличии двух санузлов).
• Две квартиры были ранее соединены (с проведением согласования по их объединению)  и у собственника возникла необходимость снова разделить их.

• Пример ранее объединенных квартир:
• 
• При рассмотрении базисных принципов  разделения квартир, нами будут описаны преимущества и недостатки каждого варианта.

Разделение ранее единой квартиры на две

Сразу стоит отметить, что обязательным условием при разделении квартиры, является наличие двух санузлов (фактически двух сантехнических зон) с общедомовыми стояками, своей ванной в каждой квартире и отдельным входом в кухню.

В противном случае разделение — нереализуемо. Основной проблемой с которой сталкиваются заказчики — установка кухни (помимо проектной) во вновь образованной квартире.  Ведь изначально на ее месте располагались жилые комнаты. Предварительно стоит учесть ряд обязательных действующих норм и требований к установке кухонь:

1. Сначала стоит рассмотреть наиболее рациональный, по мнению специалистов вариант – установка кухни-ниши (вспомогательного помещения без обеденной зоны,  оснащенного плитой с принудительной вентиляцией) в зоне нежилой площади, как правило коридора или кладовой.
2. Помимо не принципиального наличия естественной инсоляции и светопропускающих перегородок к плюсам кухонь данного типа стоит отнести – существенную экономию пространства квартиры.
3. Если для заказчика принципиален вопрос установки именно полноценной кухни — перейдем непосредственно к рассмотрению действующих норм и требований к установке кухонь.
4. Разделение квартир, видео:
5. Установка кухни невозможна в следующих случаях:

• Наличие  жилых помещений, расположенных этажом ниже предполагаемого места расположения кухни.

Однако, перенос осуществим, если: кухня переносится в комнату без ухудшения чьих-либо жилищных условий.

К примеру, квартира расположена на первом этаже, либо на 2-м3-м, но под ней находится нежилое помещение.

• Газифицированная плита.
• При перепланировке с раздеделением однокомнатной квартиры,  устройство кухни в единственной жилой комнате, просто на просто лишит ее статуса жилой, что также противоречит действующим нормам.
• Установка кухни под санузлами и ваннами квартир, расположенных сверху, опять-таки запрещена, во избежание ухудшения собственных же жилищных условий.

Итого, с кухнями вопрос более менее ясен.

Перейдем к следующему немаловажному пункту: действующим законодательством четко прописано следующее условие — наличие отдельного входа в каждую  из квартир.

Он может устраиваться как с лестничной площадки, путем пробития отдельного входа, так и выгораживанием тамбура, внутри существующей квартиры. Во втором случае при разъединении, мы соответственно потеряем некоторое количество площади. Так как она останется вне зоны обоих квартир и отойдет к общедомовой собственности.

Пример разделения квартир:

На плане после перепланировки видно, что в результате разделения квартир, площадь тамбура отошла к общедомовой собственности. Входные двери в разделенные квартиры расположены в тамбуре, соотвественно его площадь не может быть учтена в общем метражи ни одной из квартир.

Стоит учесть, если мы устраиваем новый вход с лестничной площадки (первый случай), то Жилищная инспекция может причислить данное мероприятие к затрагиванию общедомовой собственности.  И, как следствие — необходимость получения письменного согласия 2/3 жителей дома.

Вышеуказанная перепланировка по разъединению квартир относится к сложным проектным решениям. Поэтому  обязывает к разработке полного пакета проектной документации. Включающей в себя как техническое заключение и проект перепланировки, так и согласие от автора дома, подтверждающее возможность осуществления данной перепланировки.

Рассмотрим второй вариант разделения квартир на две (ранее объединенных)

Первое, что необходимо сделать — заказать проект  перепланировки по разделению квартир. Само разделение, зачастую рассматривается в контексте возведения межквартирной перегородки (если стена была демонтирована полностью) или заделывания, ранее проделанного межквартирного проема.

Также не стоит забывать о восстановлении второго входа в квартиру, если он был ранее заложен. Положительный аспект подобного вида перепланировки в том, что зачастую удается обойтись без сбора подписей жителей, если речь идет о соседних квартирах по горизонтали.

Если же разъединяется двухуровневая квартира, соединенная по вертикали (с устройством лестницы) — согласия жителей не потребуются. Так как работы проводятся внутри квартир и не затрагивают общедомовой площади, но потребует ТЗК от автора проекта дома при замоноличивании проема в перекрытии.

При разделении квартиры на две не стоит забывать о разделении ранее единой системы водоснабжения и элеткричества. Разделение электросети в двух вновь образованных квартирах  производится силами Мосэнерго.

Для этого собственнику необходимо получить разрешение: Акт разграничение «о присоединении дополнительной мощности электричества».

Как следствие: два электричечских счетчика по одному в каждой организованной квартире и два лицевых счета.

По той же схеме проходит разделение системы водоснабжения: делается два независимых отвода от стояков к счетчику. Собственнику потребуется разделение счета от Мосводоканала.

• С уже завершенным проектом по разъединению смежных квартир вы можете ознакомиться на  сайте в разделе «Наши работы».
• Ниже приведен пример разъединения 4-х комнатной квартиры в 15-этажном  кирпичном доме по индивидуальному проекту:
• 
• При разделении неприватизированной квартиры:
• Любые юридические манипуляции с неприватизированной квартирой возможны,только с письменного согласия наймодателя, однако, если квартира находится в собственности города, получить соглашения от Департамена жилищной политики и городской администрации практически невозможно.
• Разделение квартиры на доли, разделение лицевых счетов

При разделении квартиры на доли, имеет значение, муниципальная ли квартира или относится к коммунальным. Если квартира муниципальная — доли распределяются муниципалитетом. Выделение доли происходит на основании заявления нанимателя. Для упрощения оплаты коммунальных услуг в управляющую компанию подается заявление о разделении лицевых счетов.

Разделение лицевого счета, вопреки устоявшемуся мнению, не определяет «хозяина в доме», а является банальным фискальным реквизитом.

Разделение квартиры на две квартиры согласование, как разделить большую квартиру на две отдельные квартиры

Главная » Раздел имущества » Разделение квартиры на две квартиры

20 508 просмотров

Разделение квартир на две на практике происходит намного реже, чем соединение двух и более в одну. Однако, бывают ситуации, когда требуется одну большую разъединить на две, например, при унаследовании несколькими родственниками или разводе бывших супругов.

Можно ли разделить квартиру на две отдельных

Итак, у вас имеется большая квартира, но вы хотите разделить ее на две отдельных. Причины могут быть разными:

• супруги разводятся и хотят разделить одну квартиру на две, чтобы каждому из них досталось по отдельному жилому помещению;
• родственники унаследовали жилье, но продавать с целью раздела вырученных средств не хотят, совместно владеть квартирой тоже не хотят;
• ребенок вырос, вступил в брак, требуется отдельная жилая площадь, которую хотят выделить из большой семейной квартиры;
• жилье купили с предпринимательской целью, так как два отдельных жилых помещения стоят намного дороже, чем одно такой же площадью.

Делятся как ранее объединенные, так и изначально бывшие одним жилым помещением квартиры. Но их разделение проходит по-разному.

С разделом такого жилого помещения обычно сложностей не возникает, но это не значит, что для разделения достаточно просто возвести перегородку между двумя квартирами, придется приложить некоторые усилия, а именно:

1. Заказать или сделать самому проект перепланировки. В проекте необходимо учесть возведение перегородки между квартирами, восстановление закрытого или заделанного ранее входа во вторую квартиру с лестничной клетки. В большинстве квартир при их объединении убирают лишнюю ванную комнату и туалет, при обратной перепланировке придется позаботиться об их восстановлении, также необходимо найти место для двух кухнях или кухонных нишах.
2. Позаботиться о разделении единой системы электро- и водоснабжения, ранее объединенных в одну. Для этого необходимо получить разрешения в водо- и электроснабжающих организациях.
3. Получить разрешение на перепланировку в местном муниципалитете. Если проект перепланировки будет сделан в соответствии со всеми нормативами и к нему будут приложены все необходимые документы, то с разрешением проблем не будет.
4. Произвести фактическое разделение жилого помещения.
5. Получить Акт проверки выполненных работ.
6. Оформить право собственности на каждую вторичную квартиру.

Одна большая квартира

Гораздо сложнее происходит раздел одной большой квартиры, например, четырехкомнатной на две двухкомнатных. Согласно законодательству, в каждой из вторичных квартир должны быть санузлы (ванная комната или душевая и туалет), необходимо оборудовать помещение для кухни, а также обустроить отдельный выход на лестничную площадку.

Если при разделении ранее объединенной квартиры места для ванных и санузлов можно просто вернуть на прежние места, то во втором случае на местах, где предусматриваются такие помещения, ранее находились жилые комнаты, то есть придется переводить часть жилой площади в нежилую. Это достаточно сложно, чаще всего – невозможно.

Такая же ситуация с оборудованием двух кухонь. Одна кухня уже есть, вторую придется проектировать, а здесь имеются определенные правила, например:

1. Запрещено обустраивать кухню, если этажом ниже под ней расположена жилая комната, так как это ухудшает жилищные условия соседей, проживающих на нижнем этаже.
2. Если планируется установка газовой плиты, то кухня-ниша в жилой комнате однокомнатной квартиры недопустима, так как помещение, где установлена газовая плита априори считается нежилым.
3. Запрещено обустраивать кухню, если в квартире этажом выше над ней находятся санузлы или ванные комнаты по причине ухудшения жилищных условий в перестраиваемой квартире.

Только при соблюдении всех этих условий возможно разделение одной квартиры на две отдельных.

Большая проблема будет и при обустройстве отдельного выхода для выделяемой вторичной квартиры. Так как придется пробивать несущую стену, то, в том случае если дверь будет выходить на лестничную площадку, то необходимо будет получить согласие всех собственников других квартир. Либо, как вариант, можно будет выгородить тамбур внутри первичной квартиры, что, естественно, приведет в потере жилой площади, так как тамбур станет общедомовой собственностью.

Раздел жилого помещения на несколько отдельных относится к перепланировке, поэтому все действия регламентируются Жилищным кодексом РФ.

Перепланировкой называется любое изменение конфигурации жилого помещения, требующее изменения техпаспорта. К перепланировке можно отнести:

• перенос или демонтаж перегородок, дверных и оконных проемов;
• объединение или разделение квартир;
• обустройство санузлов, кухонь;
• увеличение жилых помещений за счет подсобных;
• монтаж перегородок;
• некоторые другие действия.

При разделе квартиры необходимо будет:

1. Обустроить отдельный выход для второго жилого помещения. Так как стены любой квартиры по периметру являются капитальными, помимо планировки выхода потребуется разработка проекта усиления несущей стены, а это прерогатива специализированной организации, занимающейся проектированием таких работ.
2. Сделать проект перепланировки таким образом, чтобы все новые санузлы не попали в пространство над кухней или жилой комнатой квартиры, расположенной ниже. Также необходимо соблюсти условие, чтобы проектируемая кухня не расположилась над жилой комнатой соседей снизу.
3. Проектировщик должен предусмотреть отдельную вентиляцию для кухни и санузла, так как объединение вентиляционных каналов ванных комнат, туалетов с такими же конструкциями для кухонь недопустимо.
4. Для каждой из вторичных квартир потребуется согласование и установка отдельных счетчиков электроснабжения и приборов учета горячей и холодной воды.

Все вышеперечисленные действия требуют специальных навыков и знаний, поэтому самостоятельно сделать проект перепланировки и разделения квартиры на две не получится. Необходимо будет обращаться за помощью в специализированные проектные организации.

Весь процесс разделения жилого помещения должен проходить в определенном порядке и по определенному алгоритму:

1. Проектирование.
2. Согласование в местных муниципальных организациях.
3. Сам процесс фактического раздела одной квартиры на две.
4. Проверка выполненных работ и составление Акта проверки.
5. Регистрация вторичных объектов недвижимости.

Проектирование

Для разработки проекта разделения квартиры необходимо обратиться в специализированную проектную организацию и предоставить им техпаспорт жилого помещения либо поэтажный план и экспликацию.

Специалист посещает квартиру для осмотра и обмера всех помещений, а также уточнения мероприятий по предполагаемой перепланировке. Если владельцы квартир уже попытались составить эскиз перепланировки, сотрудник проектной организации проверит возможность проведения переделок по эскизу заказчика.

После проведения предварительного осмотра специалист составляет заключение, в которое вносятся следующие сведения:

1. Данные об объекте недвижимости и конструктивные характеристики делимой квартиры.
2. При наличии – все выявленные дефекты.
3. Выводы о допустимости (или недопустимости) выполнения мероприятий по разделу жилого помещения на два отдельных. В этой части документа специалист также указывает, нарушает ли (или не нарушает) запланированный раздел объекта недвижимости строительные нормы и правила, а также права соседей.

Если специалист дает заключение, что раздел квартиры в техническом плане возможен, то готовится проект перепланировки, срок подготовки такого проекта составляет 2-7 календарных дней. Готовый проект перепланировки содержит:

1. Общие сведения о жилом помещении.
2. Какие мероприятия предлагаются для осуществления перепланировки.
3. План первичного жилого помещения до начала работ.
4. План вторичных квартир после завершения разделения.
5. План всех конструкций, которые подлежат демонтажу.
6. План предлагаемых к монтажу конструкций.
7. Приложения.

Проект заверяется подписью руководителя проектной организации и печатью.

Если же сотрудник проектной организации придет к выводу, что раздел жилого помещения на два отдельных невозможен, то на этом можно поставить точку. Никакая инстанция не разрешит работы по перепланировке без положительного заключения проектной организации, если же вы проведете ее самовольно, то не сможете зарегистрировать вторичные квартиры, не сможете в дальнейшем их продать или подарить.

Более того, если в дальнейшем станет известно, что вы провели самовольную перепланировку квартиры, то местные органы самоуправления подадут иск о возврате объекта в прежний вид, причем за счет собственника. И никаких перспектив положительного для вас решения суда не будет.

Согласование намеченной перепланировки в органах местного самоуправления является обязательной процедурой, иначе все проведенные работы по разделу квартиры будут считаться незаконными.

Этапы

Весь процесс согласования делится на несколько этапов, очередность каждого из них необходимо соблюдать, также обязательно выполнение каждого из нижеперечисленных пунктов:

• составление проекта и получение положительного заключения из специализированной организации;
• сбор документов, необходимых для получения разрешения;
• посещение жилинспекции и подача там заявление о разрешении на перепланировку с обязательным приложением к заявлению всех требуемых документов;
• после получения разрешения – выполнение работ по разделу квартиры;
• проверка комиссией выполненных работ и составление акта приемки раздела жилого помещения;
• ввод в эксплуатацию вторичных жилых помещений.

Документы

Для получения разрешения на раздел квартиры в органы местного самоуправления необходимо представить следующие документы:

• заявление на разрешение фактического раздела объекта недвижимости;
• правоустанавливающие документы на жилое помещение;
• проект перепланировки;
• заключение специализированной организации о возможности проведения работ по разделу квартиры;
• ксерокопия паспорта заявителя;
• техпаспорт на квартиру;
• согласие на перепланировку всех собственников жилого помещения;
• при необходимости – согласие соседей на реконструкцию (требуется при обустройстве выхода из новообразованной квартиры на общую лестничную площадку);
• разрешение газовых служб (если планируется установка или перенос газового оборудования);
• разрешение электриков на установку новых приборов учета;
• если квартира находится в здании – памятнике архитектуры, культуры или истории, то дополнительно потребуется заключение органов по охране памятников о возможности проведения работ по перепланировке.

Составление заявления для получения разрешения на проведение перепланировки имеет определенные требования, в нем должны быть указаны следующие сведения:

• личные данные собственников квартиры;
• форма собственности объекта;
• описание обстоятельств, при которых потребовался фактический раздел квартиры;
• подпись всех собственников жилого помещения.

Далее, уже в муниципалитете на документе проставляются:

• дата приема заявления и прилагаемых документов;
• порядковый номер по книге регистрации;
• номер расписки, выданной должностным лицом при приеме документов;
• отметка о том, что заявление принято;
• должность и подпись ответственного лица.

Образец заявления на перепланировку квартиры

Сроки

Если запланирован раздел квартиры, ранее объединенной из двух в одну, зачастую достаточно будет эскиза перепланировки, в таком случае сроки согласования будут минимальными: не позднее одного-двух месяцев со дня подачи заявления в муниципалитет.

Перепланировка в соответствии с проектом рассматривается в течение четырех месяцев.

Дольше всего длится согласование работ, предполагающих манипуляции с несущими стенами и капитальными конструкциями, в этом случае может пройти до полугода, пока органы местного самоуправления рассмотрят заявление о разделении квартиры.

После получения разрешения на перепланировку необходимо будет зафиксировать все изменения в БТИ и получить новые правоустанавливающие документы, на это может уйти около двух месяцев.

Органы местного самоуправления могут отказать в согласовании, это возможно в случаях, когда:

• не представлены необходимые документы или отсутствует часть из них;
• документы собраны и представлены, но не в надлежащий орган;
• проект перепланировки не соответствует требованиям действующего законодательства РФ.

Если гражданин получил отказ в согласовании, но уверен, что отказ неправомерен, он может обжаловать его в суде.

После того, как все работы по разделу квартиры произведены, собственники жилья должны оповестить об этом местный муниципалитет. Сотрудник жилинспекции проверяет соответствие перепланировки с полученным разрешением и проектом реконструкции.

В ходе приемки перепланировки он проверяет:

• насколько проведенная перепланировка соответствует согласованному проекту;
• доступны ли все инженерные коммуникации;
• насколько соблюдены все строительные нормы и правила.

Если в проекте были указаны какие-либо действия, затрагивающие общедомовую собственность (обустройство нового дверного проема в капитальной стене, новый выход на лестничную площадку и т.п.), то совместно с сотрудником муниципалитета в комиссию включается представитель ТСЖ или УК.

Обследование жилых помещений происходит обязательно в присутствии собственников объекта недвижимости.

После проведения проверки составляется акт приемки вторичных квартир, в котором представитель жилинспекции:

• отмечает на плане расположение конструкций и соответствие их проекту;
• определяет их состояние;
• производит необходимые замеры;
• отмечает расположение и соответствие проекту инженерных коммуникаций;
• измеряет прочность и другие технические характеристики использованных строительных материалов.

Акт составляется в трех экземплярах, один из которых остается у собственников, второй передается в БТИ, а третий остается в архиве органа местного самоуправления. Подписантами акта являются:

• собственник помещения;
• представитель муниципалитета, проводивший приемку;
• представитель УК или ТСЖ (если они присутствовали при приемке).

Стоимость

Стоимость согласования будет зависеть от множества факторов:

• место расположения квартиры;
• площадь помещений;
• статус здания;
• объем проводимых работ.

Примерные суммы, которые придется заплатить при проведении перепланировки в Москве, представлены в таблице.

 

Резюмируя вышеизложенное, можно сделать вывод: фактический раздел одной квартиры на две изолированных – процесс достаточно сложный и хлопотный, требующий не только огромный материальных, но и значительных физических и моральных затрат. Без помощи специалистов здесь не обойтись. Необходимо будет привлечь как сотрудников проектных учреждений, так и юристов, которые подскажут, какие документы потребуются в каждом конкретном случае, что и в какой последовательности необходимо будет предпринять, чтобы процесс разделения квартиры прошел как можно быстрее и, насколько это возможно, менее затратно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как разделить ранее объединенные квартиры?

Ingo Bartussek/Fotolia

Отвечает юрисконсульт компании «Интерцессия» Жанна Александрова:

Если объединение двух квартир в одну произошло в соответствии с законом, и сведения об этом были внесены в ЕГРП с последующим получением нового свидетельства о государственной регистрации права собственности на единый объект, то вот как Вам следует действовать:

• заказать технический паспорт в БТИ;
• заказать проект перепланировки, предусматривающий восстановление межквартирной перегородки или закладку проема в стене между квартирами с последующей ликвидацией второго входа;
• заказать техническое заключение;
• согласовать с соседями раздел квартиры на две, так как будет отдельный вход;
• согласовать технические условия на перенос или разводку труб с Мосэнергосбытом, Мосгазом, Мосводоканалом (если Вы живете в Москве);
• подать заявление со всеми согласованиями в Государственную жилищную инспекцию для получения распоряжения;
• получить распоряжение и сделать ремонт;
• вызвать приемочную комиссию для согласования и после этого получить акт;
• вызвать кадастрового инженера для проведения обмеров двух новых квартир, получить соответствующие документы;
• поставить квартиры на кадастровый учет в Кадастровой палате и зарегистрировать права собственности на два новых объекта в Управлении Росреестра.

Самостоятельное согласование перепланировки: проще, чем кажется

Сложная планировка квартиры

Отвечает главный редактор портала о строительстве и ремонте Mastercity.ru Евгений Бородин:

При разделении квартиры на две самостоятельные жилплощади в том случае, если речь идет о ранее объединенных квартирах, порядок действий достаточно простой.

В первую очередь необходимо озаботиться возвращением второго входа (если он был ранее закрыт или застроен), а также восстановлением стены (если было горизонтальное объединение квартир) или перекрытия (если квартиры объединялись вертикально) между квартирами.

Для этого необходимо заказать проект перепланировки, в котором все необходимые работы будут предусмотрены. Также важно знать, что при восстановлении перекрытия или стены от Вас, возможно, потребуется техническое заключение. Хотя во втором случае это маловероятно.

Далее уже можно обращаться в БТИ (Бюро технической инвентаризации), специалисты которого проведут процедуру технического учета и инвентаризации Ваших «новых-старых» квартир. Параллельно с этой процедурой через управляющую компанию Вам потребуется составить документы на разделение лицевых счетов.

В данной ситуации возможен и второй, более сложный вариант: когда собственник решает разделить одну большую, ранее не объединенную квартиру на две отдельных.

Такой возможности у него может не быть, так как при разделении квартиры каждая из новых жилплощадей должна иметь свой санузел с выходом в общедомовой стояк.

Если этот вопрос решен, возникает следующая проблема: каждая квартира должна иметь самостоятельный вход с лестничной клетки. Тут Вам может потребоваться письменно оформленное согласие соседей. И последней сложностью станет организация кухни во второй квартире.

Тут тоже без везения не обойтись: если в Вашей «новой» квартире комната только одна, то кухню придется разместить в коридоре. Когда все проблемы будут решены, Вам останется только собрать всю описанную в первом случае документацию

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций Юлия Вербицкая (г. Москва):

Для выработки стратегии действий нам необходимо понять исходные данные. А именно: до 2003 года существовало два отдельных, самостоятельных объекта недвижимого имущества. Условно — квартира А и квартира Б. И у каждого из этих объектов была своя юридическая судьба (возможно, одинаковая, а возможно, и нет).

В результате решения собственника объекта А и собственника объекта Б, а он, судя по вопросу, совпадал, то есть был одним лицом — владельцем обоих объектов, — появился третий объект, или объединенная квартира С.

И здесь нам важно понимать: было ли зарегистрировано право собственности на данный объект С в Едином государственном реестре?

Если нет, то вопрос разъединения квартир не очень сложный. В единственном органе, осуществляющем регистрацию прав собственности на недвижимое имущество (регистрационной службе), существуют до настоящего времени два объекта: объект А и объект Б.

Таким образом, собственник вправе проводить ремонтные работы в рамках восстановления ранее существующих планов БТИ на каждую из квартир (реконструировать стены, убирать «добавленные» перегородки, выполнять иные работы) при условии, что восстановленные А и Б будут полностью совпадать с существовавшими ранее квартирами (до планировки).

Если же объект С существует в базе данных Федеральной регистрационной службы и на эту квартиру С есть новое свидетельство или выписка из ЕГРП, то это для Вас плохая новость. Весь круг согласований и решений нужно проходить заново.

Разработка проекта, согласование, представление на утверждение в Префектуру, выполнение работы, вызов органов бюро технической инвентаризации для обмеров уже внесенных изменений и, после получения кадастрового паспорта, обращение в регистрационную службу ГУ ФРС (Главное управление Федеральной регистрационной службы) о прекращении записи о наличии зарегистрированных прав собственности на квартиру С в связи с созданием двух новых объектов — квартиры А и квартиры Б.

Москвич лишился квартиры из-за незаконной перепланировки санузла

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

Законодательство не содержит отдельных норм для разделения одной квартиры на несколько, пусть даже эта квартира ранее была создана из нескольких самостоятельных квартир.

В свое время еще Верховный Суд СССР указал, что выделение из жилого помещения другого самостоятельного жилого помещения (так называемый «раздел в натуре») допустимо только при обеспечении возможности пользоваться каждым новым жилым помещением отдельно, без использования второго жилого помещения, а также при обеспечении обоим жилым помещениям всех признаков благоустроенности (отдельного входа, отдельных окон, кухонь, санузлов, отопления и прочего). Действующий Жилищный кодекс РФ от 01.03.2005 года пошел еще дальше. Он исходит из принципа допустимости только объединения жилых помещений. Так, если объединение нескольких жилых помещений и лицевых счетов в одно допускается, то разделение квартиры и лицевого счета на несколько частей невозможно. Таким образом, даже если Вы представите полностью готовый и согласованный проект преобразования одной квартиры в две, разрешения на реализацию этого проекта и на последующий раздел лицевых счетов Вы не получите.

Что касается технического аспекта Вашего вопроса, то начать Вам следует с визита в муниципальный орган, ведающий вопросами надзора и контроля за жилыми помещениями (в Москве это Государственная жилищная инспекция города Москвы, или Мосжилинспекция). Там Вы сможете выяснить допустимость задуманной Вами перепланировки, после чего, в случае ее одобрения, составить соответствующий проект и получить в том же органе разрешительную документацию.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
• 3 варианта перепланировки 2-комнатной «хрущевки»

Хотим объединить ванную с туалетом. Нужно ли согласование перепланировки?

Как объединить ванную и санузел, как разделить?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Разделить квартиру на две квартиры, можно ли сделать из одной квартиры две

Последние изменения: Январь 2021

На практике часто возникает необходимость объединить несколько обособленных жилых помещений в одно и, наоборот, разделить квартиру на две квартиры. Первая ситуация реализуется гораздо чаще второй.

Причины – сложности технического характера, требующие изначальной планировки объекта недвижимости, дающей возможность для реконструкции в соответствии с нормативными требованиями, получение согласия от соседей и контролирующих инстанций.

Можно ли сделать из одной квартиры две

Необходимость раздела объекта недвижимости на два обособленных жилых помещения продиктована причинами семейного или материального характера.

К мотивирующим факторам относят:

1. Развод супругов. Совместно нажитая собственность, сила привычки проживать по конкретному адресу и нежелание встреч друг с другом делают оптимальным разделение квартиры на две.
2. Получение недвижимого имущества в качестве наследства несколькими сонаследниками. Наличие собственных семей и нежелание заниматься продажей с последующим разделением денежных средств сопутствует выбору раздела на обособленные жилые помещения.
3. Взросление детей и создание ими собственных семей. Раздел квартиры на две – идеальный вариант для получения отдельной площади старой и молодой семье.
4. Вопрос экономии средств. Покупка одного объекта недвижимости по цене обойдётся гораздо дешевле двух независимых этого же метража.

Можно ли разделить одну квартиру на две квартиры, зависит от технических характеристик объекта недвижимости. При наличии условий и требуемых согласований для утверждения проекта возможен раздел «по вертикали» для двухуровневых обособленных жилых помещений и «по горизонтали» для одной большой квартиры, желательно имеющей два санузла.

Раздел одного жилого помещения на обособленные с технической точки зрения относится к перепланировке, требующей внесения изменений в технический паспорт.

Чтобы разделить большую квартиру на две в пределах метража помещения, необходимо изменение конфигурации, включающее демонтаж перегородок, дверных и оконных проёмов, обустройство санузлов и кухонь.

Процесс раздела квартиры на две будет существенно различаться, если квартиры ранее были обособленными с дальнейшим объединением в единый объект или было единое жилой помещение.

Раздел ранее объединённых квартир

Ошибочно полагать, что для разделения квартиры на две достаточно поставить на прежнее место снятую перегородку. Поскольку к процессу объединения и узаконивания подключались сторонние организации, то для придания законности новому решению необходимо:

1. Получить проект перепланировки в проектной организации с отражением:
   • возведения на прежнее место ранее ликвидированной перегородки;
   • восстановления закрытого входа в одну из квартир с лестничной площадки;
   • возврата кухни и санузла при их ликвидации в процессе объединения.

1. Разделить объединённую систему водоснабжения и электроснабжения на две, получив разрешительные документы в предоставляющих услуги организациях.
2. Получить разрешение в местном органе власти. Если разделение квартиры на две производится вследствие слияния изначально существовавших обособленных помещений, то проблем с властями не возникает.
3. Осуществить строительные работы в соответствии с проектом, получить новый технический план в БТИ.
4. Оформить право собственности на каждую вновь ставшую отдельной квартиру, получить выписку из Росреестра.

Раздел больших обособленных квартир

Если при разделении ранее объединённых жилых помещений достаточно узаконить и вернуть на «круги свои» новшества реконструкции, то, чтобы разделить большую квартиру на две, необходимо для планировки санузлов и кухонь – обязательных квартирных атрибутов, переводить часть жилой площади, где располагались комнаты, в нежилую.

Обустройство отдельного выхода на лестничную клетку помимо укрепления несущей конструкции, требует обязательного согласования с соседями. Отсутствие в делимом объекте двух санузлов создаёт препятствие в виде отказа местных властей в перепланировке даже при наличии технической возможности установки.

Существуют законодательные ограничения при планировке кухонь:

• Запрет на проектирование кухни, если этажом ниже расположена жилая комната вследствие ухудшения условий граждан на нижнем этаже. В качестве выхода из ситуации может служить столь нелюбимый первый этаж, поскольку находящиеся подвальные помещения, даже сдаваемые в аренду для осуществления предпринимательской деятельности, не относятся к жилым.
• Запрет на установку газовой плиты в кухне-нише жилой комнаты. Перед тем, как разделить двухкомнатную квартиру на две однокомнатные, необходимо позаботиться о выделении места для кухни-ниши на территории коридора или холла, либо отказаться от использования газовой плиты ввиду признания помещения нежилым.
• Запрет на обустройство кухни, если в квартире этажом выше расположены санузлы и ванные комнаты. Выход – расположение объекта недвижимости на последнем этаже многоэтажного дома.

Разделение двухуровневой квартиры на две независимых реальнее, чем большой одноуровневой исходя из требований, невыполнение одного из которых ставит «табу» на всю процедуру.

Перед проведением процедуры необходимо обращение в проектную организацию для составления проекта. Инженеры-проектанты подскажут, как разделить одну большую квартиру на две, существуют ли технические возможности для раздела, составят проект с согласованием в инстанциях. Затем производится процедура технически и регистрируются новые объекты недвижимости.

Составление проекта

Стадия проектирования включает выезд инженера на территорию объекта для сверки характеристик с техническим паспортом и проведения дополнительных обмеров. На начальном этапе специалист составляет техническое заключение, в котором отражаются:

• конструктивные данные об объекте недвижимости;
• описательная часть жилого помещения с выявленными дефектами при наличии;
• выводы о возможности раздела квартиры на две либо запрета на проведение процедуры.

Заключение проектной организации о невозможности разделить квартиру на две ставит точку на проведении процесса. Самовольный раздел не только не позволит провести регистрацию, но и чреват подачей иска в судебные инстанции местными властями с требованиями в срочном порядке вернуть жилью первоначальный вид и отнесением всех издержек за счёт ответчика.

Если процедура технически возможна, то следующим этапом будет составление проекта, включающего:

1. Обустройство отдельного входа для второй квартиры. Поскольку стены по периметру являются капитальными, то при организации отдельного входа требуется усиление несущей конструкции, а также согласия новых соседей по лестничной площадке. Как вариант можно использовать проектирование тамбура.
2. Проектирование санузлов и кухонь с учётом перечисленных ограничений по этажности с приложениями планов проектов:
   • чертежа первичного жилого помещения;
   • вида после разделения на два независимых объекта;
   • схемы конструкций, подлежащих демонтажу;

Описательная часть содержит перечень мероприятий для осуществления перепланировки. Готовый проект скрепляется печатью проектной организации и служит основанием для проведения дальнейших действий.

Согласование с местными властями

• Запланированное мероприятие по разделению в обязательном порядке должно быть согласовано с местными органами власти, иначе проведённые работы будут считаться незаконными.
• Для получения разрешения необходимо представить следующие документы:

• заявление, подписанное всеми собственниками и содержащее описание мотивирующих факторов для проведения процедуры раздела квартиры на две;
• правоподтверждающие и правоустанавливающие документы на жилое помещение;
• технический план жилищного объекта;
• техническое заключение с выводами проектной организации о возможности перепланировки и проект реконструкции;
• согласие соседей при планировке отдельного входа для второй квартиры;
• разрешение газовых служб при установке или переносе оборудования;
• разрешение служб электроснабжения и водоснабжения на установку новых приборов учёта (счётчиков на воду и электроэнергию).

1. После согласования разделения квартиры на две можно приступить к выполнению работ.
2. После завершения работ владельцы обязаны сообщить в муниципалитет о проведённой реконструкции. Назначенный сотрудник жилищной инспекции выезжает на место с целью проверки:

• соответствия перепланировки составленному проекту;
• доступности инженерных коммуникаций;
• соблюдения строительных нормативов и правил;
• прочности использованных строительных материалов и их соответствия стандартам.

Результат разделения квартиры на две квартиры оформляется актом приёмки вторичных квартир, который передаётся в БТИ для составления нового технического плана помещений. После фиксации перепланировки в БТИ собственники могут получить новые правоподтверждающие документы.

Часто местные органы самоуправления отвечают необоснованным отказом на проведение процедуры, который оспаривается в судебных инстанциях. Квалифицированные юристы помогут подготовить пакет документов, составить исковое заявление и представить интересы в суде.

Возможна ситуация, когда собственники не могут прийти к соглашению о разделе. При составлении грамотного иска суд может возложить обязанности сделать реконструкцию на обоих владельцев жилья. В составлении искового заявления вам помогут наши специалисты.

Обращайтесь через форму ниже или чат.

© 2021 zakon-dostupno.ru