Луганчанин Михаил в 2013 году купил с семьей трехкомнатную квартиру в Жовтневом районе города за 54 тысячи долларов.
Они обставили свой дом новой мебелью, предметами уюта, но не успели прожить в ней и года – начался военный конфликт на Донбассе. Сейчас уже на протяжении 5 месяцев Михаил не может продать жилье даже за 17 тысяч долларов.
И такая история – не единичный случай. О том, как работает рынок недвижимости на неподконтрольной Украине территории – в материале Донбасс.Реалии.
Идя по ночному Луганску, замечаешь много пустующих квартир. Их видно сразу – в них попросту не горит свет. Их хозяева либо вообще не появляются на оккупированной территории, либо приезжают крайне редко и ненадолго, чтобы проверить состояние своей недвижимости.
Риелтор Наталья, которая работает в Луганске, подтверждает: таких пустующих квартир в городе сейчас очень много. По ее словам, уровень продаж значительно упал по сравнению с 2016-2017 годами.
Это связано с нерешенными проблемами с водоснабжением города, периодическими сбоями мобильной связи, продолжающимися обстрелами Станицы Луганской (в 12 километрах от Луганска) и запугиваниями группировки «ЛНР» о так называемом наступлении ВСУ.
«Администрация ЛНР» заставляет полностью переделывать документы на квартиру украинского образца по образцу «ЛНР». Без этого сделка невозможна»
Выгодно продать квартиру в Луганске – это как выиграть лотерейный билет. Шанс невелик, но все же есть. По словам риелтора Евгения, продать недвижимость в 2015-2016 годах было значительно проще, нежели сейчас.
Если тогда была возможность оформить сделку за границей зоны конфликта (например, в Северодонецке), то сейчас это возможно сделать лишь на оккупированной территории.
Многие украинцы боятся приезжать в оккупированный город, поэтому большинство сделок совершаются по доверенности от хозяев недвижимости.
«Используются доверенности только российского образца», – рассказывает Евгений.
Также с недавних пор возникли новые трудности в процессе продажи.
Луганчанка Мария, которая продала свою трехкомнатную квартиру, полностью меблированную, с новой сантехникой и автономным отоплением – на востоке города за 17 тысяч долларов, говорит: «Так называемая «администрация ЛНР» заставляет полностью переделывать документы на квартиру украинского образца на «ЛНР». Без этого сделка невозможна».
Риелтор Наталья подтвердила эту информацию, рассказав также, что раньше (в 2015-2016 годах) проблем с украинскими документами не возникало.
По словам Марии, при переделывании документов «везде дерут деньги, за любую справку по квартире».
«На оформление «лнровских» «документов» я потратила порядка 500 долларов. Наверное, таким образом, они пытаются пополнить бюджет, поскольку денег нет», – размышляет луганчанка.
Более того, «документы» образца «ЛНР» действительны только 6 месяцев, поэтому, когда истекает срок действия, нужно оформлять все заново и снова платить.
При оформлении «техпаспорта» образца «ЛНР» у хозяев недвижимости забирают украинский техпаспорт «для подстраховки».
Вариант возвращения квартиры я исключаю. Не хочу подставлять людей. Меня уже ничего не связывает с городом, который у меня забрали
На вопрос, понимает ли Мария, которая уже продала свою квартиру в оккупированном Луганске, что «документы ЛНР» не имеют юридической силы, и при возвращении территорий под контроль правительства сделка продажи квартиры окажется недействительна, она ответила: «Вариант возвращения квартиры я исключаю. Не хочу подставлять людей, и возвращаться туда тоже больше не хочу. Меня уже ничего не связывает с городом, который у меня забрали, потому что, как раньше, никогда уже не будет».
Если речь идет о продаже квартиры, в которой прописаны дети, то группировка «ЛНР» требует предоставить адрес будущей прописки ребенка. Если новая прописка – на неподконтрольной территории Украины, то ребенок прописывается по месту жительства одного из родителей и при этом ставится штамп «ЛНР» в паспорте Украины.
Если в продаваемой квартире прописаны пенсионеры, то их обязывают получать «паспорт ЛНР» и сдавать украинский
- Если в продаваемой квартире прописаны пенсионеры, то их обязывают получать «паспорт ЛНР» и сдавать украинский.
- Риелтор Евгений говорит: «Те пенсионеры, которые не выезжают на территорию Украины, идут на это охотно».
- При этом некоторых бы не смущало владение двумя паспортами, если бы у них не забирали украинский.
Источники в оккупированном Луганске сообщили, что некоторые бывшие чиновники ОГА для подстраховки получают второй паспорт Украины. С одним они пересекают линию разграничения с целью продажи недвижимости, а второй оставляют на территории Украины за зоной конфликта.
Риелтор Евгений также рассказывает: «Расчет чаще всего происходит наличными. Понятно, что банковские операции невозможны, и люди попросту перевозят деньги на себе через линию разграничения».
Самые дорогие квартиры – в центре города. Их стоимость стартует от 7,5-8 тыс. долларов (1-комнатные в хорошем состоянии). В целом, недвижимость в центре дороже на 10–15%.
Стоимость квартир в восточных кварталах значительно ниже, чем в южных, поскольку восток города находится ближе к обстреливаемой Станице Луганской, и есть проблемы с водоснабжением.
Стоимость однокомнатной квартиры в хорошем состоянии на востоке города стартует от 4,5 тыс. долларов. В случае срочной продажи – от 2 тысяч долларов.
В южных кварталах цены на однокомнатную квартиру – от 6,5 тыс. долларов. Средняя цена двухкомнатной квартиры в хорошем состоянии – 13 тысяч долларов.
Если речь идет о проблемных квартирах с непогашенным кредитом, то риелторы сразу предупреждают, что «на руки» хозяева получат лишь 50% от суммы сделки.
Риелтор Маргарита рассказала, что преимущественно квартиры покупают в центре и на юге города.
Последние этажи продаются очень плохо. Брать отказываются из-за проблем с крышей и возможных обстрелов
«Желательно берут под ключ, с мебелью, сантехникой, ремонтом, автономным отоплением, на средних этажах дома. Последние этажи продаются очень плохо. Брать отказываются из-за проблем с крышей и возможных обстрелов», – говорит луганчанка.
Риелторы в среднем с каждой сделки получают 1 тысячу долларов. И эта сумма не зависит от цены квартиры.
- В начале войны покупка квартиры в Луганске очень интересовала россиян, но сейчас, по словам риелторов, спрос с их стороны значительно упал.
- Также в 2015-2016 годах в Луганске покупали квартиры жители Беловодска, Мелового.
Покупают люди из оккупированного Антрацита, Ровеньков, Кадиевки
Риелтор Евгений рассказывает, что сейчас покупают жители оккупированных городов области.
«Покупают люди из оккупированного Антрацита, Ровеньков, Кадиевки (бывший Стаханов). Те, у кого были сбережения до войны. Это семьи шахтеров. Покупают сейчас, потому что недвижимость стала в 5-6 раз дешевле, чем раньше», – говорит Евгений.
Как продать квартиру в ЛНР в 2021 году: какие документы нужны и какие подводные камни продажи квартиры в ЛНР
Пандемия, карантин, ограничения на КПВВ — все это усложняет подготовку к продаже жилья на оккупированной территории. Рассказываем, реально ли продать в 2021 году квартиру или дом в оккупированном Луганске, как это сделать и с какими проблемами и неожиданностями можно столкнуться.
Подготовка к продаже жилья в «ЛНР»: поиск риэлтора
Итак, с чего начать, если возникла необходимость продать квартиру/дом в Луганске? Прежде всего стоит привыкнуть к мысли, что ваше бывшее жилье придется отдать за бесценок — цены на недвижимость невероятно обвалились. К тому же продажа жилья на оккупированной территории — дело небыстрое, надо запастись терпением и временем.
Кроме того, сразу стоит оценить, сколько денег есть возможность на это дело потратить. Так, запас надо иметь, чтобы решить быстрее сложные вопросы в местных учреждениях.
Минимальная цена за убитую однушку на окраине Луганска стартует от $4 тыс. В центре города за квартиру с ремонтом просят от $10 тыс. до $20 тыс., многоэтажный особняк в Луганске с бассейном, сауной и земельным участком можно продать за $100-200 тыс.
В окрестностях города цена на квадратные метры значительно ниже — двухкомнатную квартиру продают и за $8 тыс, и за $5 тыс.
В городах оккупированной части Луганской области ситуация с ценами на жилье еще хуже, в некоторых маленьких депрессивных шахтерских городках квартиры продают меньше чем за $2 тыс., и покупателей еще попробуй найди.
Еще важно заранее просчитать все расходы: риэлтор, доверенность, и не одна, расходы за ускорение в БТИ, нотариус, какие-то местные «налоги», вывоз имущества, вывоз средств… И попытаться максимально эту сумму расходов включить в цену за квартиру.
Услуги риэлтора оцениваются от $800 до $1500. Риэлтор в «ЛНР» — это проводник во время процесса продажи, это доверенное лицо, имеющее нужные связи. Хороший риэлтор — это уже 50% успеха или даже больше. Луганчане передают таких специалистов друг другу «из рук в руки», поискать риэлторов можно, например, в группе «Луганские киевляне».
Какой будет персональная работа с риэлтором — это дело индивидуальное: некоторые продавцы жилья могут въехать на оккупированную территорию, заниматься всеми делами и находиться там, пока не найдется реальный покупатель. А кто-то вообще не может или не хочет въезжать, тогда риэлтор может стать доверенным лицом и управлять всем процессом от сбора документов до заключения сделки о продаже.
К тому же с 2016 года оккупанты «ЛНР» не признают украинские нотариальные соглашения.
Ранее покупатель и продавец встречались на украинской территории, у украинского нотариуса, и заключали соглашение о продаже, а потом покупатель, так сказать, легализировал соглашение по «законам ЛНР». Сейчас так не получится. Соглашение заключается только на территории «ЛНР».
Также «ЛНР» не признает украинские нотариальные документы о доверенности на представительство интересов, такую доверенность нужно будет оформлять или в «ЛНР», или на России, у российского нотариуса.
Какие документы необходимы для продажи квартиры в «ЛНР»
Если владелец жилья хочет продавать квартиру/дом единолично и не таскать за собой родственников-совладельцев, прописанных там, то нужно оформить на него доверенность. Как говорилось выше, она должна быть или российского образца, или образца «ЛНР».
Для этого всем прописанным вместе с владельцем жилья, соответственно, нужно будет ехать или на Россию (и предварительно там найти нотариуса и договориться с ним), или к нотариусу в «ЛНР».
Доверенность действительна полгода, за это время надо продать жилье, иначе придется делать все заново.
Далее необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ), чтобы подготовить техпаспорт на квартиру или дом.
В БТИ сейчас принимают по записи: из-за ситуации с коронавирусом сделать это будет непросто и небыстро. На оформление пакета документов в БТИ может уйти не один месяц.
Поэтому нужно позаботиться об этом заранее или опять же иметь надежного риэлтора, который имеет связи и проведет эту процедуру без очереди.
За техпаспорт придется отдать около 2 700 рублей, а если в квартире проводилась перепланировка, то сумма может увеличиться в два-три раза. Для того чтобы зарегистрировать право собственности на недвижимость, нужно будет заплатить по 400 рублей за каждого человека. Техпаспорт, который выдается структурами «ЛНР», будет действителен один год.
Для того чтобы продать квартиру в «ЛНР», у продавца должны быть техпаспорт украинского образца, техпаспорт «ЛНР», документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, свой личный паспорт, идентификационный код и копии всех перечисленных документов. А также доверенности на продажу жилья от всех совладельцев.
Как выписаться из квартиры или дома в «ЛНР» без поездки туда?
Пока идет сбор документов, риэлтор уже может размещать объявления о продаже и искать покупателей. Эта процедура происходит параллельно, поэтому уже при поиске нужно выписать всех из жилья по правилам «ЛНР». Сам владелец может выписаться уже после оформления сделки о купле-продаже.
И здесь можно столкнуться с очередными проблемами — те, кто прописаны, должны приехать в «ЛНР», но могут не смочь или не захотеть ехать на оккупированную территорию.
Или же вообще человек уже может быть выписан с оккупированной территории Луганщины по украинским правилам, может иметь другой паспорт (ID-карту), другую фамилию, регистрацию на украинской территории.
А на территории «ЛНР» по старым документам в БТИ тот же человек еще будет прописан.
В этом случае луганчане ищут способ выписать человека без его личного присутствия. Такой способ есть. Опять же вся надежда на риэлтора и его связи. В отдельных случаях даже подойдет доверенность украинского образца.
В «ЛНР» штамп о выписке в украинский паспорт ставить не будут, а выдадут отдельную выписку.
Стоит помнить, что соглашение, заключенное на оккупированной территории, на подконтрольной территории Украины не будет считаться законным, поэтому по возможности было бы неплохо оформить сделку и на подконтрольной территории (редко кто делает из-за дополнительных расходов, финансовых и затрат времени).
Для того чтобы не платить 10% налога с продажи жилья, которым облагаются в «ЛНР» нерезиденты, необходимо иметь местную прописку, а в некоторых случаях с вас могут потребовать и паспорт «ЛНР», что, впрочем, по местным «законам», пока не является обязательным.
Какие проблемы могут возникнуть при продаже квартиры в «ЛНР»
Если надо вывезти с оккупированной территории имущество, это будет непросто сделать. Для этого необходимо детально описать имущество, заверенное подписью двух свидетелей-соседей, а также заверенное печатью из ЖЭКа. Этот «документ» нужно показывать при вывозе имущества на блокпостах «ЛНР».
Поскольку сегодня в «ЛНР» работает только один пункт пропуска — в «Станице Луганской», и тот в пешеходном режиме, то вывезти свое имущество через него невозможно. Из «ЛНР» на украинскую территорию один путь — через Россию.
Опять же необходимо будет искать надежного перевозчика, изучить правила ввоза через российскую границу, а затем через украинскую, потратить немало средств или даже оплатить штраф.
Поэтому обычно жилье в «ЛНР» продают уже «нафаршированное» и мебелью, и техникой, а какие-то мелкие вещи типа книг хранят у знакомых или родственников.
Еще одна проблема — как вывезти деньги с продажи жилья в «ЛНР» на украинскую территорию. Нужно учесть, что существуют ограничения на провоз наличных через КПВВ. Причем в России, «ЛНР» и подконтрольной территории Украины суммы различаются. По украинскому законодательству, провезти с неподконтрольных территорий можно не более 50 тыс. грн, а ввезти — не более чем 20 тыс. грн.
Люди обычно рискуют, вывозят деньги на себе буквально в исподнем, трясутся на каждом блокпосту, опасаясь, чтобы их не обыскивали. Или же есть другой путь — воспользоваться в «ЛНР» финансовым центром, который за 3-5% от суммы сможет перевести наличные на карту украинского банка.
В этом случае есть риск нарваться на мошенников; есть риск, что процент будет больше.Также стоит учесть местный курс валют, который может быть значительно ниже официального и не выгоден клиенту. Поэтому, как отмечалось выше, в цену квартиры надо пытаться заложить все расходы.
Оккупанты «Л-ДНР» методично угрожают «национализировать» «бесхозное жилье» вынужденных переселенцев, поэтому возможность продажи недвижимости, которая продолжительное время простаивает в оккупации, может оказаться весьма неплохим, хотя и вынужденным вариантом, на который с тяжелым сердцем, но придется пойти.
Как продать свою квартиру в Луганске или Донецке. Будет ли сделка признана на Украине
Можно ли продать квартиру в ОРДЛО? Насколько это законно? Как изменились цены на недвижимость? Куда нужно обращаться?
На эти и не только вопросы «Восточный вариант” искал ответы вместе с экспертом по недвижимости, генеральным директором группы компаний «KDU Realty Group» Еленой Маленковой.
Практически невозможная сделка
С первых лет войны и до сегодняшнего дня ситуация с продажей недвижимости в Луганске и Донецке значительно ухудшилась. Можно выделить несколько ключевых моментов.
Со 2 января 2017 года «республиканские власти» перестали признавать какие-либо украинские документы — в том числе договоры купли-продажи и другие бумаги, которые касаются недвижимости. То есть с тех пор все документы нужно переоформить по законам самопровозглашенных республик.
Но, все-таки это можно было сделать по доверенности, то с мая 2020 в Донецке, а затем и в Луганске перестали признавать доверенности, выданные украинскими нотариусами.
Другими словами, собственнику квартиры нужно приехать на неподконтрольную территорию. КПВВ же во время карантина работают нестабильно.
Особенно в Донецкой области, где транспортный коридор «Новотроицкое — Еленовка” работает лишь дважды в неделю и то по собственным спискам. А чтобы попасть в списки, нужны веские причины.
«Пересечь КПВВ люди не могут, доверенности не признаются. Остается единственный способ, но это нарушение украинского законодательства, — пересечение границы через Россию.
Люди тратят по 30 часов на дорогу: выехать в Россию и уже из России въехать на неподконтрольную территорию, чтоб там провести несколько часов и оформить доверенность. Люди рискуют здоровьем, рискуют заразиться. 8 раз проходят таможню.
Но другого варианта с мая просто нет”, — говорит эксперт.
КПВВ открыли. Как мне продать квартиру в ОРДЛО?
Если представить, что пересечение линии разграничения стало стабильно возможным, алгоритм продажи жилья все же выглядит далеко не простым.
- Собрать документы и приехать на неподконтрольную территорию
При этом ехать нужно собственнику (или нескольким, если жилье в совместной собственности) и тем, кто в ней прописан. С собой взять документы, подтверждающие право собственности (договор купли продажи, дарственную и так далее) и техпаспорт квартиры.
- Если доверяете продажу риелтору — оформить доверенность именно в ОРДЛО
Доверенности, оформленные нотариусами других стран (даже России), не примут. Риелтору вместе с доверенностью нужно оставить оригиналы документов.
«Например, квартира в собственности у вас с супругом. И есть еще дети или родители, которые там прописаны. И вот все вместе должны приехать и написать доверенности: на продажу или снятие с регистрации соответственно. Если и у детей есть часть квартиры в собственности, это должно быть решение совета опеки местного. Это еще та «головная боль”, — объясняет Елена Маленкова.
- Если вы хотите самостоятельно заниматься продажей — переоформляете документы
На основании украинских документов (собственности на квартиру и техпаспорта) нужно оформить соответствующие документы соответствующей республики.
«Это как в старые времена: стоите ночь в очереди в БТИ, берете талончик. Вам назначают день, когда придет техник. Это может быть через несколько месяцев. Пришел техник, он все перемерял и еще пару месяцев делает технический паспорт.
Потом идете в «республиканскую регистрационную палату” и там все по новой. Когда зарегистрировали жилье, уже можете заключать сделку у нотариуса. Он у вас забирает два комплекта документов — украинские и республиканские.
И выдает договор купли-продажи на бланке ДНР или ЛНР», — описывает всю процедуру Елена.
Украина в любом из случаев сделку не признает.
- Каким-то образом вывести деньги
Когда жилье продано, расслабляться рано. Свободно с неподконтрольной территории можно вывозить до 50 тысяч гривен. Банковская система в ОРДЛО полноценно не работает. В частности, когда речь идет о том, чтобы передать деньги в Украину.
«Есть якобы какой-то окольный путь положить там деньги в банк и перечислить их через Южную Осетию, оттуда в Россию и потом уже в Украину. Но я не слышала, чтобы им кто-то пользовался. Рисковать бы не советовала”, — объясняет эксперт.
Документы утрачены — что делать?
Если вы при переездах потеряли какой-либо документ, дубликаты в так называемой «республике” не признают. Нужно найти нотариуса, который в свое время заключал сделку. Но если он выехал на подконтрольную Украине территорию, а архивы остались в ОРДЛО, к ним нельзя обратиться. Если и нотариус, и его архив находятся на территории Украины, выданный им дубликат республиканские власти не примут.
«Единственный вариант — если нотариус остался работать на той территории. Тогда он может из архива сделать дубликат, и он будет принят. Я слышала, что были случаи, когда люди шли в милицию там, писали заявление о потере документов и получали решение суда. Но это тоже очень долго”, — уточняет специалист.
Сколько сейчас может стоить моя квартира в Луганске?
О довоенных ценах на квартиры речь не идет. Но в последнее время квартиры в Луганске и Донецке стали несколько подниматься в цене, потому что из-за сложной процедуры рынок недвижимости очень ограничен.
«Подводные камни»
Если квартира есть в украинском госреестре недвижимого имущества, она, соответственно, в нем и остается. И собственник не меняется. Это может стать «миной замедленного действия”.
«Юристы говорят, что после деоккупации это будет шквал исков, потому что люди продавали недвижимость по бросовым ценам. А так проданы уже десятки, если не сотни тысяч квартир.
И если за человеком числится квартира, он за нее должен платить налог на недвижимость. Масса вопросов, которые могут решиться только на законодательном уровне.
Когда закон невозможно не нарушить — наверное, его нужно менять”, — подчеркивает эксперт по недвижимости.
Главный советТем, кто все же готов рискнуть и продать свое жилье в оккупации, Елена Маленкова советует найти надежного риелтора, которому можно доверять.
По материалам «Восточный вариант»
Школа выживания — 09 января 2021 14148Будем весьма признательны, если поделитесь этой новостью в социальных сетях
Хочу продать квартиру в Луганске. Это вообще возможно? Какие там трудности?
Во время карантина рынок недвижимости в оккупированном Луганске замер. Так называемые власти еще в 2016 году объявили, что не признают украинские документы, а чтобы оформить сделку на месте, хозяину придется потратить несколько месяцев на бюрократию. К тому же, сейчас при въезде в Луганск со свободной части Украины людей обязуют проходить двухнедельную обсервацию.
Журналисты Реальной газеты мониторили сайты, общались с риэлторами и вот к каким выводам пришли.
Почем недвижимость в Луганске
В сданном в эксплуатацию незадолго до войны ЖХ «Оксфорд» за квартиру площадью 124 м2 просят $ 80 000. Обещают дизайнерский ремонт, полный комплект мебели и бытовой техники. Три спальни, холл, прихожая и кухня-студия, плюс ванная, два туалета, гардероб и две лоджии.
ЖХ «Оксфорд» в Луганскеwikimapia.org
Но в основном цены значительно скромнее. За однушку в центре просят от $12 до $19 тысяч. За трехкомнатную – от $12 до $40. Можно найти жилье и за $ 5 000.
При этом стоимости услуг посредников при продаже доходят до $1 000.
Сколько времени уйдет на оформление сделки
Как скоро. Перед сделкой нужно получить документацию из бюро технической инвентаризации. Из-за карантина там принимают только по записи, дозвониться в БТИ проблематично. Но по состоянию на 1 августа очередь расписана по сентябрь включительно – если вам нужен техпаспорт. Если нужны новые документы на право собственности, то свободные места есть на ноябрь.
Сколько это стоит. За оформление техпаспорта берут 2700 рублей (примерно 1 000 грн по курсу НБУ). К этой сумме надо приплюсовать 3500 (1300 грн), если в квартире или доме проводилась перепланировка. Регистрация права собственности стоит 400 рублей (149 грн) на одного человека.
Как долго. Технический паспорт до карантина делали в течение 4 рабочих дней, регистрацию – за 15. Теперь сроки затянулись на неопределенный период. В среднем на получение пакета документов уходит до 5 месяцев. При этом оккупанты готовы признавать его «законность» всего год.
Подводные камни при продажах
Если у квартиры один владелец, то для сделки достаточно его одного. Если несколько, то всем им придется приезжать на оккупированную территорию.
Если собственник успел выписаться раньше и оформил регистрацию в другом месте, не на оккупированной территории Луганской области, то он автоматически становится «нерезидентом» и при продаже обязан оплатить налог в 10% от оценочной стоимости недвижимости. Поэтому «выписываться» лучше на следующий день после заключения договора купли-продажи. Если покупатель настаивает, чтобы продавец выписался из жилья раньше, то тогда он и должен оплачивать налог.
Если оккупационные власти поставят свои отметки в украинском паспорте, он станет недействительным. Обычно в паспортном столе в Луганске просто выдают бумажку о выписке
Такая сделка по «законам» боевиков не признается украинским законодательством. Чтобы она состоялась, оформлять документы нужно и на подконтрольной территории.
По украинскому закону привезти с неподконтрольных территорий можно не больше 50 000 грн, а ввезти не более 20 000 грн. Перевести большую сумму на украинский счет можно, но придется заплатить приличные комиссионные.
На территории оккупированного Луганска не работают финансовые учреждения, которые бы признавались легитимными в мире, в частности в свободной Украине. Некоторые вывозят деньги частями или тайно, на свой страх и риск.
Как продать квартиру в Луганске. Часть 2
Как проще, безопаснее и выгоднее всего избавиться от недвижимости на оккупированной территории, и нужно ли это делать вообще – продолжение руководства для переселенцев от главного редактора «Реальной газеты».
В прошлой статье мы выяснили, как легально вывезти свою мебель, бытовую технику и личные вещи с территорий, подконтрольных «ЛНР» и «ДНР». Теперь перейдем к самой процедуре продажи квартиры.
Совсем не обязательно продавать жилье через риелторов. Как показывает практика, процесс продажи они ускоряют не сильно. Гораздо важнее – запастись контактами хорошего нотариуса, имеющего «выход» на своих коллег, оперирующих по ту сторону линии разграничения.
1 этап – торг уместен
Основной инструмент продажи квартиры – объявление, размещенное на одной из украинских онлайн-площадок купли-продажи, вроде olx.ua или ria.com.
Помощники – родственники и друзья, которые остались в Луганске или Донецке с ключами от вашей квартиры. Помощники будут показывать квартиру покупателям.
Схема на первом этапе проста: вам звонят покупатели, вы состыковываете их с помощниками и торгуетесь, пока не придете ко взаимовыгодному варианту.
Какую цену изначально выставить? Заявите половину от рыночной стоимости вашей квартиры до войны. И готовьтесь сбавлять цену, как только поймете, что желающих срочно выкупить ваши апартаменты не так уж и много. По опыту автора, реально быстро продать квартиру за треть «довоенной» цены.
И вам придется запастись терпением – не надейтесь, что вашу квартиру купят очень быстро. Поэтому сделайте все возможное, чтобы вашим помощникам на неподконтрольной территории было не очень хлопотно помогать вам в продаже. Помните, что без доброй воли этих людей квартиру вы не продадите!
Скорее всего этап «рыбалки на покупателя» у вас займет несколько месяцев. Заканчивается он тогда, когда вы вместе с будущим владельцем квартиры найдете друг друга.
Причем, речь не только об устраивающей всех цене – вам придется провести много времени в телефонных переговорах. Не говоря уже о дне, на который будет назначена сделка. Как минимум, это должен быть человек не вызывающий у вас опасений и подозрений.
Также не стоит продавать свою квартиру людям, связанным с группировками «ДНР» и «ЛНР».
Предположим, вы нашли хорошего покупателя (в моем случае это была семья мелких предпринимателей). После этого пора переходить к подготовке документов.
2 этап – готовимся к продаже
Проблема в том, что в нашей ситуации одного желания двух людей продать и купить квартиру недостаточно – все-таки, вы с покупателем сейчас живете в разных политико-правовых реальностях. И чтобы провести сделку, придется собрать кучу бумажек как на «большой Украине», так и на неподконтрольных регионах Донбасса.
Более того, вполне возможно, вам придется провести не одну, а две сделки.
Почему? 18 августа 2016 года группировка «ЛНР» неожиданно для многих отказалась признавать сделки по недвижимости, оформленные «за пределами республики». Это означает, что теоретически ваш покупатель не сможет стать полноценным собственником квартиры в Луганске, если сделка будет проведена в Северодонецке. Но…
Но на практике порядок сделок по «законам ЛНР» до сих пор не определен. И фактически рынок недвижимости на оккупированной территории замер – местные риелторы жалуются, что люди боятся совершать сделки по неопределенным правилам.
Что же делать в этой ситуации? Во-первых, убедите покупателя совершить сделку по украинским законам. Это в его интересах – ведь, если сделка будет заключена только в Луганске, вы, как гражданин Украины, в будущем с легкостью сможете оспорить факт продажи своей квартиры. «Договор купли-продажи ЛНР» – филькина грамота.
Во-вторых, уверьте покупателя в вашей готовности параллельно оформить у местного нотариуса доверенность на право «продажи в Луганске» вашей уже проданной по факту квартиры – чтобы покупатель смог завершить сделку по «правилам ЛНР», самостоятельно. Не нужно обещать приехать в Луганск лично – вряд ли вам захочется это делать после получения на руки всей оговоренной суммы.
- В-третьих, найдите хорошего проверенного государственного нотариуса где-нибудь в Северодонецке.
- Перед сделкой (речь идет о приватизированных квартирах) вам нужно проверить, все ли документы в порядке – право собственности, справка из БТИ, предыдущий договор купли-продажи, идентификационный код, справка переселенца… Список необходимых документов вам перечислит нотариус.
- И обязательно выпишите из квартиры всех, кто там прописан – в первую очередь детей (для этого придется перепрописать их у родственников на подконтрольной территории).
- Итак, все приготовления закончены – едем в Северодонецк!
- 3 этап – сделка
Напомню, что транспортное сообщение в Луганской области сейчас никудышнее. И чтобы совершить сделку одним днем (и поскорее вернуться в Киев с деньгами), вам придется четко распланировать поездку.
Покупателю, к слову, придется провести на подконтрольной территории как минимум несколько дней (это связано с часами работы КПВВ в Станице Луганской) – поэтому вам обязательно нужно подстраиваться под его расписание.
Самый быстрый способ покончить с этим хлопотным делом, если вы (теперь) из Киева: вечером выехать ночным поездом «Киев – Константиновка», рано утром выйти в Славянске, на заранее арендованной машине выехать в Северодонецк, днем заключить сделку, прыгнуть в машину назад до Славянска, чтобы успеть на вечерний «Интерсити» до Киева.
В 11 часов вечера вы уже будете дома. А ваш визави будет добираться в Луганск гораздо дольше. Несмотря на то, что его путь домой в 8 раз короче. Но таковы сегодняшние реалии.
А перед сделкой вы встретитесь с покупателем лицом к лицу в комнате ожидания нотариуса (нотариусы не особо пунктуальны) – и сможете вдоволь наговориться о текущей политической ситуации на Донбассе.
Постарайтесь не убить друг друга не разругаться хотя бы до совершения сделки.
Ведите себя прилично! Помните, что вы находитесь в гораздо более выигрышном положении – человек ради того, чтобы отдать вам пачку долларов, только что пересек линию разграничения.
- Сделка займет минимум несколько часов – нотариус не только должен подготовить все документы для купли-продажи, но и помочь покупателю с будущим оформлением дублирующей сделки «на той стороне».
- Собственно, все.
- А теперь вернемся к вопросу, с которого мы начали нашу серию статей: хотите ли вы именно сейчас продавать свою квартиру, оставшуюся на неподконтрольной территории?
- Комментарий специалиста
- Уже после того, как мой материал вышел, его захотел анонимно прокомментировать юрист, непосредственно занимающийся подобного рода сделками с неподконтрольными территориями:
- Проблема купли-продажи недвижимости на территориях проведения АТО, является очень острым и болезненным вопросом для многих граждан.
- Большинство людей, покинувших свои уютные дома и теплые квартиры в Луганске/Донецке пытаются продать их своим согражданам, которые по тем или иным причинам остались проживать «там».
Еще до недавнего времени без каких-либо проблем нотариусы Украины оформляли сделки купли-продажи такой недвижимости. Да, и на сегодняшний день такие услуги оказываются повсеместно.
Но, «законодательные» органы «ЛНР-ДНР» по понятным только для них причинам пришли к выводу о том, что такие сделки являются незаконными и их юридическая сила на территории молодых республик ничтожна, другими словами такие сделки недействительны для любых органов и учреждений «ЛДНР». (К слову сказать — нотариальные сделки, заключенные на территории Украины, признаются во всём цивилизованном мире и России-матушке в том числе).
В общем из-за юридической безграмотности и всеобщем по….е (в смысле, все равно всем ), у обычных людей, помимо того, что одни продают нажитое за всю жизнь за копейки, а другие покупают за последние крышу над головой, так как старая раздолбана снарядами, появились новые проблемы.
Конечно же, наиболее весомее и серьезнее, на мой взгляд, проблемы у покупателя, ведь он отдает деньги, которые уже вернуть будет практически невозможно.
Так же, покупатель остается проживать в юридическом мусоре, периодически разбрасываемом «компетентными органами».
Покупателю сложно будет донести то, что сделка у Украинского нотариуса закона и легитимна, не признание такой сделки равносильно отрицанию паспорта гражданина Украины (которым обладают большинство служащих вышеупомянутых «компетентных органов»).
У продавца конечно тоже есть свои неудобства, ведь купля-продажа недвижимости — не просто покупка товара в супермаркете. Для того чтобы совершить сделку продавцу необходимо подготовить массу документов (тех паспорт, оценку, выписать прописанных людей и т.д.).
Для урегулирования (или минимизации рисков) в ситуации продажи недвижимости в ЛДНР конечно же оптимальным будет оформление договоренности купли-продажи недвижимости которое обезопасит покупателя и продавца с обеих сторон линии разграничения.
На сегодняшний день есть следующие варианты выхода из ситуации:
1. Оформить сделку по украинскому законодательству, с одновременной выдачей расписки покупателю от продавца о полученных деньгах за продажу недвижимости.
С точки зрения украинского законодательства здесь все понятно – сделка законна, есть новый собственник, есть бывший владелец.
С точки зрения «ЛДНР» ситуация следующая: у покупателя подтверждающим документом покупки недвижимости будет расписка продавца.
В случае если продавец попытается оспорить договор купли-продажи в «ЛДНР», покупатель сможет обратиться в силовые органы с заявлением о мошенничестве.
Думаю после этого у продавца отпадет желание заниматься не хорошими вещами. Да, методы жесткие, но, к сожалению, «там» сейчас жестко много что.
Преимущества: простота в реализации, минимум затрат.
Недостатки: вполне возможно, что у продавца есть «мохнатая» рука в органах покруче тех, в которые обратится покупатель с заявлением о мошенничестве.
2. Оформить сделку по законодательству «ЛДНР», с последующим оформлением сделки на территории Украины.
Ситуация заключается в следующем: при оформлении сделки в «ЛДНР» у продавца заберут оригиналы правоустанавливающих документов. Без оригиналов правоустанавливающих документов оформить сделку на территории Украины не получится.
Для решения этой проблемы необходимо обратится к юристу, который ориентируется не только в вопросах недвижимости, но и который в курсе специфики юридической работы, связанной с проблемами около «ЛДНР».
Данный юрист посоветует обратиться в суд от имени продавца, который в судебном порядке подтвердит свое право собственности на недвижимое имущество. Это решение суда и будет правоустанавливающим документом, необходимым украинскому нотариусу для оформления сделки.
На выходе стороны имеют два договора купли – продажи по «закону ЛДНР» и закону Украины. В первом случае сделка осуществляется на основании оригинала правоустанавливающего документа, во втором – на основании решения суда.
Преимущества: продавец и покупатель имеют два договора, каждый из которых «признается» там, где нужно.
Недостатки: судебный процесс подтверждения права собственности за продавцом может быть длительным и достаточно дорогостоящим.
3. Оформить сделку по «законодательству ЛДНР», с последующим признанием в судебном порядке права собственности за покупателем на фактически уже купленное им имущество.
Изначально, суть практически та же самая, что и при варианте № 2, но оформлять сделку на территории Украины уже не нужно.
С учетом того, что договор купли-продажи, заключенный на территории «ЛДНР», будет не действительным на территории Украины, то покупатель, может обратиться в суд, о признании за ним права собственности на недвижимое имущество в судебном порядке. Для украинского суда, достаточно установить действительную волю сторон на заключение сделки и обосновать решение суда доказательствами уважительности причин, по которым заключить сделку в установленном законе порядке уже невозможно.
Для реализации данного варианта необходимо обратиться к указанному в варианте № 2 юристу, так как данное дело не рассмотрится само-собой, нужна рука профессионала, ну и мозгов немного.
Результатом реализации данного варианта, является то, что подтверждающим право собственности на имущество на территории «ЛДНР» будет заключённый договор, на территории Украины – решение суда о признании права собственности на имущество за покупателем.
Преимущества: и договор купли-продажи и решения суда являются документами, подтверждающими право собственности. Нет необходимости оплачивать услуги нотариуса и сопутствующих организаций (оценщик, техник и т.д.) на территории Украины.
Недостатки: любое решение суда можно отменить (ЛЮБОЕ). Могут возникнуть большие затраты, ввиду умышленной и целенаправленной «неграмотности» служителя фемиды.
Это лишь несколько вариантов решения проблемы купли-продажи недвижимости в «ЛДНР». На самом деле таких вариантов гораздо больше, ведь ситуации у людей бывают разные».
Андрей Дихтяренко, Реальная газета
»
Законы лнр при купле продаже
На стадии согласования условий соглашения происходит проверка юридической чистоты сделки в результате которой продавец должен дать покупателю исчерпывающий комплект документации, подтверждающий законность распоряжения объектом.
В соответствии с статьей 377 Гражданского кодекса, покупатель вместе с правом собственности на дом (часть дома) получает право собственности и на земельный участок (землю) на котором построен дом.
Земля передается с тем же целевым назначением, что и было, размер земельного участка устанавливается Законом. Use the form below to select the fields on which you want to search. Adding more fields makes for a more specific search.
Using fewer fields will make for a broader search.
Как правильно оформить дарственную на дом или квартиру в украине
Распоряжение объектами жилой недвижимости является неотъемлемым элементом права собственности и требует проведение регистрационных процедур в органах Росреестра.
Какие документы нужны для продажи частного дома, и какие особенности оформления подобных сделок предусматривает законодательство? Ответам на эти вопросы посвящена представленная статья. Их видно сразу – в них попросту не горит свет.
Их хозяева либо вообще не появляются на оккупированной территории, либо приезжают крайне редко и ненадолго, чтобы проверить состояние своей недвижимости. Риелтор Наталья, которая работает в Луганске, подтверждает: таких пустующих квартир в городе сейчас очень много.
Совет Министров ЛНР своим постановлением № 58/17 внес изменения во Временное положение о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество, их обременений и предоставления информации, утвержденное постановлением Совета Министров ЛНР от 02 августа 2016 г. № 404. В частности, были внесены изменения в пункт 15.
9 вышеуказанного Временного положения, а именно установлен срок для регистрации прав на некоторые объекты недвижимого имущества. Оформление купли продажи дома и оформление земельного участка должны производиться по договору купли продажи и заверяться нотариусом.
Такая сделка сведет к минимуму риск с обеих сторон, так как нотариус имеет возможность проверить документы на куплю продажи дома и документы на землю в специальных реестрах.
Другие договора купли-продажи, что заверяются у нотариуса:
Если вы решили продать квартиру, дом или их часть, вам стоит заранее узнать о том, как происходит налогообложение такой сделки, в частности, какие налоги, и в каком размере лягут на плечи продавца, а главное — в каких случаях продавец от уплаты налогов освобождается.
Представитель минюста не рекомендует доверять появившимся в интернете объявлениям о предоставлении услуг по оформлению подобных сделок.
Продавец вместе с покупателем, еще до совершения сделки должны определиться, кто будет платить за услуги нотариуса по оформлению договора купли-продажи дома (части дома) с земельным участком. При оформлении купли-продажи уплачивается подоходный налог с физ.
лиц (если он возникает) и стоимость нотариального оформления (услуги нотариуса).
Луганской Народной Республики), в отношении следующих объектов недвижимости: 1) всех объектов недвижимости (в том числе жилого назначения), находящихся в собственности юридических лиц (кроме государственной и муниципальной форм собственности); 2) объектов недвижимости, находящихся в собственности физических лиц и используемых ими для осуществления предпринимательской деятельности. То есть фактически обязательной регистрации до 01 января 2018 г. подлежат права на коммерческую нежилую недвижимость, а также права юридических лиц на жилые объекты. Хотим успокоить жителей Республики: срочно перерегистрировать свои квартиры и жилые дома нет необходимости.
Лнр купли продажу дома документы
ВАМ НЕ НУЖНО САМОСТОЯТЕЛЬНО ИСКАТЬ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ! Все необходимые бланки и образцы, типовые и предварительные договора (для различных ситуаций) есть у нотариуса.
Данный нормативный акт вызвал большое количество вопросов у жителей Республики. Министерство юстиции ЛНР разъясняет, что, согласно вышеуказанному документу, обязательной регистрации в срок до 01 января 2018 г.
Оформление купли-продажи дома у нотариуса сводит к минимуму возможные риски, как со стороны покупателя, так и со стороны продавца. Во время заключения договора купли-продажи дома или дома с земельным участком нотариус проверяет все предоставленные документы, а также имеющуюся информацию в специальных реестрах.
Процедуру оформления можно будет завершить после открытия наследственного реестра», — рассказал он. Он напомнил также, что оценить размер ущерба, причиненного недвижимости, в том числе и в результате артобстрелов, можно только в экспертном порядке. «В связи с отсутствием в республике судебной системы не работает и экспертный центр.
Об управлении и распоряжении собственностью луганской народной республики
Please choose one or more sub-regions, to make the selection more specific, or change the selected region.»,»missing-country»:»You did not enter your country. Your country is required.
»,»missing-state»:»You did not enter your state. Your state is required.»,»missing-county»:»You did not enter your county/village. Your county/village is required.
»,»missing-city»:»You did not enter your city.
Процедура отчуждения дома отличается от аналогичной сделки в отношении жилых помещений в многоквартирной доме, так как одновременно должно быть передано право собственности на земельный участок. Если владельцев несколько, то паспорта и коды каждого.
А если вы счастливый семьянин, то и свидетельство о браке.
К слову, даже если вы из числа прагматичных товарищей, которые сперва обзаводятся недвижимостью, а уж потом супругом, брачный документ все равно потребуется, чтобы не оформлять согласие второй половины.
Читать еще: Понесет ли предприниматель в данном случае ответственность?
Оформление недвижимости в лнр 2017
Документы для продажи дома на стадии оформления договора будут включать в себя:
- свидетельство о праве или выписка ЕГРН (до июля 2016 года правоустанавливающим документом являлось свидетельство, сейчас выдается выписка из ЕГРН);
- кадастровый паспорт на дом (с января 2017 года вместо паспорта также выдается выписка из ЕГРН);
- паспорта всех собственников объекта недвижимости.
Таким образом, для надлежащего оформления правоустанавливающих документов на нового владельца сторонам потребуется выполнить следующие действия:
- прийти к взаимной договоренности обо всех существенных и дополнительных условиях сделки (предмет, стоимость, сроки и т. д.);
- подготовить и проверить пакет документов, необходимый для последующих процедур;
- оформить договор и акт передачи в письменной форме;
- представить документы купли-продажи для совершения регистрационных мероприятий одним из способов, указанных в законодательстве;
- дождаться проведения правовой экспертизы в территориальном учреждении Росреестра;
- забрать документы, подтверждающие переход права собственности к новому лицу.
Какие документы нужны для продажи земельного участка при одновременной продаже дома? Перечень справок и бланков будет аналогичным, поскольку Федеральным законом № 218-ФЗ установлены единые требования к оформлению прав на различные виды недвижимого имущества. Оформление купли-продажи дома у нотариуса сводит к минимуму возможные риски, как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.
Что должен знать покупатель при покупке дома
Кроме того, необходимо проверить отсутствие ограничений на отчуждение имущества. Их налагают, если здание находится в банковском залоге (в связи с кредитом на ипотеку, ведение бизнеса и др.), арестовано по решению суда и т. д.
Такую информацию может предоставить нотариус, ведущий оформление сделки. Во втором случае от покупки следует отказаться. В первом – процесс можно продолжить, но надо получить разрешения от банка или иного ипотекодержателя на продажу.
Не обязательно, но желательно получить документальное подтверждение об отсутствии у нынешнего владельца дома задолженности по коммунальным платежам. Иначе прошлые долги перейдут новому собственнику.
Республике, наполнения актуальными сведениями Государственного реестра прав на недвижимое имущество Луганской Народной Республики, а также выявления недвижимого имущества, которое имеет признаки бесхозяйного.
Несмотря на общую правовую судьбу, правоустанавливающие документы дома и земельного участка имеют самостоятельный и независимый характер, поскольку данные объекты недвижимости подлежат раздельному кадастровому учету в реестре ЕГРН.
Если для заключения договора купли-продажи потребуется обновить документацию на дом или надел, это можно сделать отдельно для каждого из указанных объектов. Перед подписанием договора не лишним будет обсудить обязательный платежи и налоги и какая из сторон сделки будет их оплачивать.
Если дом принадлежит продавцу-резиденту более трех лет либо если продавец получил дом в наследство и в текущем году осуществляется первая продажа недвижимости, налог платить не надо. В этом случае продавец-нерезидент приравнивается к резиденту.
Если же дом принадлежит продавцу-резиденту мене трех лет либо он в этом году уже продавал недвижимость, налог составит 5% от суммы продажи, которая не может быть ниже оценочной стоимости, зафиксированной в БТИ или независимым лицензированный экспертом. Сумма налога для нерезидента в этом случае составит 15-17%. Причем заплатить налог нужно будет до подписания договора.
Читать еще: Образец анкеты на допуск к гостайне форма 4
Необходимые документы при купле-продаже дома (части дома) с земельным участком
Хотя распоряжение частным домом будет осуществляться по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством, для совершения сделки нужно учитывать следующие особенности:
- поскольку дом неразрывно связан с земельным участком, их продажа должна осуществляться одновременно (за исключением случаев, прямо предусмотренных законом);
- распоряжение домом и участком будет осуществляться по одному договору;
- при подготовке договора купли-продажи будут использоваться самостоятельные документы на дом и земельный надел.
Какие документы требуются для продажи дома, и кто должен их собирать для совершения сделки? Договор купли-продажи недвижимых активов является далеко не единственным документом, который будет необходим для оформления перехода прав на индивидуальный жилой дом. Большую часть из них предстоит собирать продавцу объекта на стадии подготовки сделки.
Гражданам, которые оформляли право собственности на недвижимость до июля 2016 года, не нужно обращаться за обменом свидетельства на выписку из реестра ЕГРН. Такая замена будет осуществляться при оформлении сделки с переходом прав при продаже дома или земельного участка.
Прежде чем будет заключен договор купли-продажи дома (части) с земельным участком продавец должен поставить в известность покупателя о возможных правах других лиц на дом (часть), земельный участок.
Они попросту пользуются ситуацией в своих корыстных целях», — отметил он. При этом Золотарев сообщил, что сейчас, несмотря на закрытые реестры, можно начать процедуру оформление наследства.
«Для этого необходимо обратиться к нотариусу, который выдает документ о том, что наследники заявили о своих правах в предусмотренные законом 6 месяцев.
Напомним, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и их обременений осуществляется соответствующими территориальными отделами Министерства юстиции ЛНР по месту расположения объекта недвижимости.
Как в первом, так и во втором случае нужно будет оплатить услуги нотариуса. Естественно, что услуги частного нотариуса обходятся дороже, чем государственного. Однако обращаясь к частному нотариусу, вы значительно выигрываете во времени. Стоимость услуг нотариуса оплачивается, как правило, покупателем.