Как изменились цены на новостройки в российских городах?

Как известно, с обвалом нефти и курса рубля, наступлением ситуации с карантином и прочими экономическими факторами стоимость квартир на рынке недвижимости не могла не скорректироваться. При этом с введением налога на проценты с вкладов дорогие новостройки сегодня стали одним из наиболее выгодных способов вложения средств. О том, как поменялись цены на жилье в премиальном и элитном сегментах, порталу «НовостройСити» рассказали эксперты компании Est-a-Tet.

Как поменялись средние цены

Средневзвешенная стоимость квадратного метра по результатам первых трех месяцев наступившего года в премиальном сегменте выросла на 21% до 519 тысяч рублей, а в «элитке» осталась почти прежней — 884 тысяч рублей.

Распределение цены по районам в премиум-классе

Если говорить о премиум-классе, то в рамках этого сегмента наиболее высокие цены за «квадрат» можно встретить в Дорогомиловском районе – 704 тысячи рублей. Значительно меньшая стоимость в новостройках Якиманки – 592 тыс. рублей. На третьем месте находится Таганский район, где купить жилье можно от 589 тыс. рублей за квадратный метр.

Самые дешевые квартиры в этом классе располагаются в Красносельском районе, здесь цены начинаются от 349 тыс. рублей за «квадрат». Также в ТОП-3 – Очаково-Матвеевское с показателями 428 тыс. рублей и Раменки с ценами 433 тыс. рублей.

Распределение цены по районам в элитном классе

В элитном классе наиболее высокие цены квадратного метра зафиксированы в Тверском районе – 1.7 млн рублей. Чуть меньшие цены в локациях Пресни – 1.5 млн рублей. На третьем месте расположились новостройки Якиманки со стоимостью 1.1 млн рублей за «квадрат».

Наиболее низкие цены в 650 тыс. рублей эксперты отметили в Красносельском районе, немногим выше – в Таганском с результатом в 692 тыс. рублей. На третьем месте с большим отрывом оказался район Раменки – 749 тыс. рублей.

Как меняются цены по стадии строительства в премиум-классе

Дороже всего покупателям премиального жилья обойдутся квартиры в комплексах, в которых проводятся внутренние работы. Здесь средние цены за квадратный метр составляют 619 тыс. рублей. Самые низкие цены зафиксированы в новостройках на этапе строительства верхних этажей – 473 тыс. рублей за «квадрат».

Как меняются цены по стадии строительства в элитном классе

В рамках этого класса новостроек самая высокая стоимость наблюдается в тех проектах, где ведутся внутренние работы. Приобрести квартиры в этих комплексах можно от 1.2 млн рублей за «квадрат». Самыми доступными в элитном классе, как и в премиальном сегменте, оказались объекты на стадии строительства верхних этажей – от 700 рублей за квадратный метр.

Какие квартиры чаще всего покупают?

Самыми востребованными у покупателей в премиальном и элитном сегментах являются двухкомнатные квартиры, на них приходится почти до 33% спроса. Больше всего при этом интересуются лотами площадью 50-100 квадратных метров.

Как и прежде, в элитном сегменте покупатели предпочитают локации ЦАО, но с последнего квартала прошлого года спрос здесь сократился на 10%. Вместе с тем востребованность западного округа, напротив, возросла на 29.3%.

Также эксперты отметили снижение доли ипотечных сделок – на 5.7% до 25.6%.

Планируете покупку квартиры в новостройке? Свяжитесь с нами!

Рынок жилья в России за 6 месяцев 2020 и прогноз

Эпидемия коронавируса оказала негативное влияние на ситуацию на рынке жилья в России. О ценах и спросе на жилье на первичном и вторичном рынках недвижимости в 1-м полугодии, и прогноз на последующий период 2020 года, в материале портала ОКНА МЕДИА.

Цены на рынке жилье в январе-июне 2020 года – новостройки и «вторичка»

Период эпидемии коронавируса в России пришелся на 1-е полугодие (2-й квартал) 2020 года. Цены на недвижимость являются индикатором состояния рынка недвижимости, в частности – спроса.

Падение курса рубля в марте мотивировало граждан в целях сохранения своих сбережений активно покупать недвижимость.

Это спровоцировало спекулятивный рост цены как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

Рассмотрим динамику изменения цен на первичном и вторичном рынках жилья. И оценим перспективы рынка до конца 2020 года.

Цены на новостройки

Цены на жилье в январе-июне 2020 года выглядели следующим образом.

Цены на жилье в новостройках*Россия, январь-июнь (18-е число) 2020, тыс. руб./м2

Источник: ЦИАН и ОКНА МЕДИА *расчет цены по объявлениям, находящимся в продаже

**Регионы – усредненная цена по регионам России, за исключением: Москва, Санкт-Петербург, Московская обл., Ленинградская обл.

Среднерыночные цены на жилье в новостройках по России и в Санкт-Петербурге показывали поступательный рост в течение 6 месяцев. В Москве в марте наблюдался максимум за весь рассматриваемый период с последующим чередованием падения и роста цен.

По состоянию на 18 июня 2020 года, рост цен на новостройки по отношению к январю составил:

Москва: +2,6%;
Санкт-Петербург: +0,7%;
Регионы: +4,7%.

Цены на «вторичку»

Цены на жилье на вторичном рынке*Россия, январь-июнь (на 18-е число) 2020, тыс. руб./м2

Источник: ЦИАН и ОКНА МЕДИА*расчет цены по объявлениям, находящимся в продаже

Цены на «вторичку» в Москве росли с начала года, показав максимум в начале апреля. В дальнейшем – цена практически не изменилась. В Санкт-Петербурге цена росла до максимума в мае с сохранением показателя в июне. В регионах с начала года наблюдался ежемесячный рост цены.

По состоянию на 18 июня 2020 года, рост цен на «вторичку» по отношению к январю составил:

Москва: +2,5%;
Санкт-Петербург: +1,4%;
Регионы: +4,7%.

Сводная таблица цен на первичное и вторичное жилье в январе и июне 2020 года, и рост показателей июня по отношению к январю представлены в таблице ниже.

Цены на первичное и вторичное жилье, и рост в июне к январюРоссия, январь-июнь (на 18-е число) 2020, тыс. руб./м2, %

Географический регион	Первичное жилье	Вторичное жилье
январь, тыс. руб./м2	июнь, тыс. руб./м2	рост в июне к январю, %	январь, тыс. руб./м2	июнь, тыс. руб./м2	рост в июне к январю, %
Москва	206,3	211,4	2,6	122,3	123,7	2,5
Санкт-Петербург	123,6	125,3	0,7	101	104	1,4
Регионы*	55,7	58,3	4,7	33,2	37,8	4,7

*Регионы – усредненная цена по регионам России, за исключением: Москва, Санкт-Петербург, Московская обл., Ленинградская обл.

Рынок новостроек за 6 месяцев 2020 года

В марте и начале апреля 2020 года на рынке новостроек наблюдался ажиотаж. Падение курса рубля и введение налогов на вывод денег за рубеж стимулировало рост спроса на недвижимость.

С 13 апреля начали вводиться ограничительные меры, связанные с COVID-19. В регионах это привело к краткосрочной остановке строительных работ, в Москве стройки полностью «простояли» более месяца.

Для граждан был введен режим самоизоляции, что не позволяло потенциальным покупателям просматривать квартиры.

Застройщики быстро организовали систему онлайн-продаж нового жилья, но основная часть покупателей ждали снятия ограничений, предпочитая традиционную офлайн-процедуру. Все это привело к снижению продаж на первичном рынке жилья.

После снятия ограничений 12 мая, застройщики получили возможность продолжить работу. По итогам мая оживления рынка не произошло. Например, в Москве количество сделок с первичной недвижимостью в мае упало на 20% по сравнению с апрелем.

Рынок «вторички» за 6 месяцев 2020 года

Провальным месяцем на рынке вторичного жилья стала 2-я половина апреля и 1-я половина мая из-за ограничений, связанных с пандемией COVID-19. «Вторичка» оказалась в еще более худшей ситуации, чем новостройки по следующим причинам:

Отсутствие льготной ипотечной программы по сравнению с рынком новостроек. Во время пандемии COVID-19 Правительство приняло меры для поддержания строительной отрасли. Льготная ипотека для покупки жилья в новостройках под 6,5% стала настоящим «ударом» для вторичного рынка жилья. Она переориентировала покупателей на приобретение нового жилья, ведь средневзвешенная ипотечная ставка для вторичного рынка составила 8,32%. На рынке вторичного жилья существует льготная ипотека. Но она распространяется только на семьи с детьми, а также для детей-инвалидов. К тому же, цена новых квартир, например в Москве, ниже чем «вторички»;
Неприспособленность к онлайн-продажам. В отличие от рынка новостроек, где застройщики стали активно внедрять новый сервис – продажа квартир в онлайн-режиме, на вторичном рынке жилья данная система на имеет большой перспективы. Граждане не хотят покупать «кота в мешке» – вторичное жилье требует детального осмотра. Таким образом, продажи в этом сегменте осуществляются в большинстве случаев в режиме офлайн. Здесь возникли существенные проблемы:
Граждане находились на самоизоляции, что не позволяло посмотреть квартиру для покупки;
Временное закрытия МФЦ сделало невозможным регистрацию купли-продажи на рынке «вторички».

В результате рынок вторичного жилья «полностью замер».

рынок вторичного жилья в России «замер» в период пандемии COVID-19

За время самоизоляции больше всего пострадал московский рынок вторичной недвижимости из-за самых жестких ограничений. Спрос в апреле упал в 10 раз по сравнению с мартом. Такому большому снижению способствовал и тот факт, что в марте и начале апреля (до введения ограничений) наблюдался ажиотаж – граждане стремились вложить свои средства в недвижимость на фоне падения курса рубля.

Продавцы квартир перестали завышать цены, понимая, что после снятия ограничений цены не только не восстановят свой уровень, но и продолжат падение. Многие продавцы решили быстрее продать свои квартиры в данной ситуации.

При этом, другая часть игроков рынка не собирается снижать цены и готовы ждать пока последние не пойдут в рост. Они не снимают свои предложения с продаж.

За период самоизоляции в Москве предложение на вторичном рынке выросло на 8% до 45,5 тысяч лотов.

По итогам мая количество сделок на вторичном рынке недвижимости Москвы упало на 25% по сравнению с апрелем и на 64% относительно мая 2019 г.

Количество сделок на вторичном рынкеМосква, тыс. шт.Источник: Инком-Недвижимость

Прогноз рынка жилья до конца 2020 года

Рынок первичного жилья

Положительным фактором для первичного рынка недвижимости стала принятая государственная программа льготной ипотеки для новостроек с процентной ставкой 6,5%. На вторичном рынке нет аналогичной программы.

К тому же, динамика цен на недвижимость по месяцам показывает, что цены на первичное жилье могут быть ниже, чем на «вторичку» (особенно в Москве).

Все это способствует перераспределению спроса из вторичного жилья в сегмент новостроек.

За время ограничений накопилась определенная доля отложенного спроса. Многие застройщики отмечают увеличение спроса на новые квартиры и прогнозируют повышение цен на первичном рынке жилья до конца года.

Несмотря на это, более вероятным является сценарий снижения спроса по итогам 2020 года на 20-25% и снижению цены на первичное жилье до 10%.

Рынок вторичного жилья

За прошедший месяц после снятия ограничений сложно оценить реальную ситуацию с ценами на рынке «вторички». Рынок пока не пришел в «рабочее» состояние. По факту совершается очень небольшое количество сделок.

В ближайшее время ожидается некоторое оживление, связанное с отложенным спросом.

Некоторые покупатели в силу определенных обстоятельств не могут надолго отложить покупку квартиры, в период самоизоляции они основательно изучили имеющиеся предложения, связывались с риелторами, которые продолжали работать.

Также существует часть покупателей, которые при покупке жилья рассматривают предложения только в своем районе. И если здесь не будет новостроек, то «вторичка» будет безальтернативным вариантом. При всем этом, данные причины частичного роста спроса на вторичном рынке не позволят ему вернуть утраченные «позиции».

Снижение покупательной способности населения, ажиотажный спрос перед самоизоляцией и невыгодные условия по сравнению с первичным рынком жилья, заставляют говорить о стагнации на вторичном рынке и снижении цены предложений. По итогам 2020 года ожидаемое снижение цены на вторичном рынке жилья оценивается в 15% к началу года.

Рост цен на жилье на конец 2020 года к началу года (прогноз)Россия, %Источник: ОКНА МЕДИА
Для первичного и вторичного рынка жилья есть общие дополнительные причины, которые могут повлиять на дальнейшее развитие ситуации.
Позитивные:

Снижение ключевой ставки Центробанком. 19 июня Центробанк снизил ключевую ставку до 4,5% (самая низкая в российской истории). Это влечет за собой снижение процентов по депозитам. Данная ситуация будет мотивировать граждан не хранить деньги в банке на вкладе, а вкладывать их, как проверенный вариант, в недвижимость;
Новые условия программы материнского капитала, озвученные Президентом в ежегодном послании к Федеральному собранию. Подробнее можно прочитать здесь.
13%-й подоходный налог с банковских вкладов с 2021 года (будет удерживаться с задержкой в 2022 году). Это еще сильнее заставит граждан искать новые способы сбережения своих средств, включая покупку недвижимости уже в 2020 году до введения налога.

Негативные:

Сокращение зарплат и потеря рабочего места. Пандемия коронавируса привела к ухудшению экономической ситуации в стране. Многие сферы деятельности были урезаны или полностью приостановлены. Это повлекло за собой сокращение зарплат и даже потерю работы для многих граждан, что сказалось на сокращении платежеспособности населения. Данная ситуация не способствует росту продаж недвижимости;
Опасения 2-й волны COVID-19. Существует вероятность, что во 2-й половине осени может повториться эпидемия коронавируса. Люди, опасаясь этого, стараются не тратить свои средства, оставляя их на «черный» день.

Ситуация на рынке жилья в 1-й половине 2020 года во многом зависела от падения цены на нефть с последующей девальвацией рубля и ограничительных мер, связанных с пандемией коронавируса.

На дальнейшее развитие ситуации будут влиять последствия ограничений и меры, принимаемые Правительством для поддержания отраслей хозяйствования и граждан.

Немаловажную роль сыграет тот факт – будет ли 2-я волна коронавируса?

Будет наблюдаться снижение объемов продаж квартир по сравнению с предыдущими периодами, в большей степени на вторичном рынке. Аналогичным образом будет развиваться и ситуация с ценами. Большее снижение ожидается на рынке «вторички».

Спрятанные квартиры: почему застройщики продолжают повышать цены и когда это закончится

Фото Замира Усманова / ТАСС С начала года цены на новостройки в Москве выросли почти на 10%. Прошлогоднего ажиотажного спроса нет, темпы строительства увеличились, но отдельные застройщики не спешат выводить жилые корпуса на рынок, поддерживая искусственный дефицит

Жилье продолжает дорожать. По данным проекта Dataflat.ru, за первые четыре месяца 2021 года цены на новостройки в Московском регионе выросли на 9% и на 28%, если сравнивать с апрелем прошлого года. «Цены в апреле выросли в пределах 3% на фоне повышения стадии готовности наших объектов, что естественно и заложено в модель», — говорит директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев. «На текущий момент цена [квадратного метра] по проектам Московского региона составляет 149 000 рублей, с марта прибавила 1%, с начала года — 4,9%», — рассказывает директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов. И в «Инграде», и в «Самолете» обещают рост цен и в мае, но уверяют, что повышения будут связаны с продажей квартир в объектах на более поздней стадии и с выводом на рынок объектов класса выше.

Отличие нынешнего роста цен от прошлогоднего в том, что на рынке уже не наблюдается ажиотажного спроса, характерного для осенних месяцев 2020-го.

По данным «Циан», в марте количество сделок с недвижимостью в Московском регионе увеличилось всего на 3%.

Это не типично, утверждает руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов: «Для сравнения, в марте 2018 года прирост относительно февральских значений составил 8%, в марте 2019-го — 6%».

Прошлогодний рост цен во многом был связан с недостаточным предложением новостроек, на которое наложился ажиотажный спрос, вызванный государственной программой льготной ипотеки. С тех пор темпы ввода жилья выросли, но квартир по-прежнему не хватает. По словам руководителя Dataflat.

ru Александра Пыпина, в апреле объем предложения в новостройках вырос на 3,5%, но по сравнению с началом года сократился на 6%, а если сравнивать с апрелем 2020-го — предложение ниже на 26%.

Эксперт отмечает, что средние темпы вывода новых корпусов на 10-15% ниже значений 2019 года, когда строительная отрасль еще не перешла на эскроу-счета.

Алексей Попов из «Циана» отмечает, что первичное предложение на рынке колеблется в диапазоне 62 000-65 000 квартир и апартаментов, а в отдельные недели случаются локальные выбросы лотов, которые очень быстро разбирают. «Цифры снизились до таких значений, что старт одного-двух крупных проектов дает заметную динамику по рынку в целом.

Один стандартный корпус из 500 квартир — это уже почти один процент рынка», — рассуждает Попов. При этом новинок сейчас не меньше, чем в «спокойном» 2019 году, просто часть застройщиков не спешат выводить их на рынок, к примеру на сайт жилого комплекса или агрегатора объявлений выводится лишь несколько лотов из корпуса.

«На рынок вернулась практика «сбора заявок», «предварительных договоров» и иных действий со стороны застройщиков, которые не способствуют прозрачности рынка, — сетует Попов. — За последние месяцы не менее десяти жилых комплексов в первые дни после получения документации приносили в Росреестр десятки и сотни заключенных договоров.

То есть де-факто они присутствовали на рынке, но в его серой зоне».

В начале апреля президент Владимир Путин поручил Федеральной антимонопольной службе (ФАС) проверить ситуацию с ростом цен на жилую недвижимость. В конце месяца глава государства поставил ведомству дедлайн — до 15 мая ФАС должно завершить проверку и доложить о результатах.

«Проверки ФАС могут лучше [помочь] понять ситуацию на рынке новостроек, выявить узкие места. Однако повлиять на цены вряд ли способны. С рыночными законами не поспоришь», — говорит заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.

По его мнению, снижению цен будет способствовать сокращение административных процедур, проведение аукционов по продаже участков и уменьшение налоговой нагрузки на бизнес.

«Пока что рост цен и так замедляется, особенно за пределами агломераций Москвы и Санкт-Петербурга, так что данную инициативу [президента] можно рассматривать как словесную интервенцию в рамках самосбывающегося прогноза», — рассуждает Алексей Попов.

В том, что проверка ФАС едва ли приведет к серьезным последствиям для рынка, сомневается и руководитель направлений первичной и загородной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев — девелоперы легко могут предъявить в качестве аргументов удорожание стройматериалов и дефицит рабочей силы.

«Себестоимость строительства в 2020 году в проектах комфорт-класса выросла в среднем на 40%, в премиальном [сегменте] — на 50%, — соглашается Константин Тюленев из «Инграда». — В первом квартале 2021-го рост составил 7-10%.

Со своей стороны, мы уже предоставили в антимонопольную службу все необходимые документы для того, чтобы подтвердить свою позицию в отношении ценообразования».

Опрошенные Forbes участники рынка уверены, что в ближайшие месяцы цены будут только расти. «Снижение цен в проектах с продажами через счета-эскроу — трудно реализуемое мероприятие.

Снижение цен в целом по рынку — возможно, но только при существенном росте объема нового предложения, — говорит Попов из «Циан». — Кардинального разворота в динамике цен пока не произойдет, они будут и дальше медленно увеличиваться».

По оценкам Сергея Нюхалова, на июнь прийдется пик покупательской активности.

Не изменится ситуация и после завершения программы льготной ипотеки — застройщики могут ответить на нее набором акций и спецпредложений, по которым разницу между рыночной и субсидируемой ставкой будут нивелировать в совместных программах с банками. А Константин Тюленев из «Инграда» и вовсе заверяет, что доля собственных ипотечных программ по объектам компании уже превысила долю льготной ипотеки в общем объеме сделок в соотношении 60/40.

Стагнация цен может наступить не раньше сентября. «Заметные изменения на рынке возможны осенью — если продолжится рост ключевой ставки и банки будут вынуждены вернуться к росту рыночных ипотечных ставок к уровням, которые были два года назад», — говорит Александр Пыпин из проекта Dataflat.ru .

«Перспективы таковы, что негативный эффект от отмены льготной ипотеки мы увидим только в сентябре. Ожидается спад спроса в пределах 10-15%, — констатирует Тюленев. — При этом с октября рынок начнет восстанавливаться.

Именно на этот период мы планируем вывод в реализацию новых объемов, чтобы поддержать продажи».

Эксперты подвели общие итоги 2020 года на рынке новостроек

Мир квартирМир квартир

Введение программы льготной ипотеки

Главным вызовом для первичного рынка жилья за прошедший год стала пандемия. Введение в конце марта ограничительных мер значительно осложнило заключение сделок, а также стало причиной простоя на строительных площадках.

По данным экспертов, за время действия режима самоизоляции количество сделок на первичном рынке Москвы упало почти вдвое, а потенциальный спрос уменьшился на треть.

Однако введение с 17 апреля госпрограммы субсидирования ставок по ипотеке оживило рынок, и уже к лету число сделок стало расти.

«Льготная ипотека стала мощным драйвером спроса на рынке новостроек, что особенно актуально после вынужденного простоя в период режима самоизоляции.

Если ранее с использованием ипотеки осуществлялось около 45% сделок, то после введения программы таковых стало более 60%.

За счет выхода на рынок покупателей, которые не готовы были оформлять ипотеку под 8% и выше, за месяц спрос увеличился на 47%, – отмечает заместит

ель директора департамента новостроек компании Валерий Кочетков. – Кроме того, если до введения ограничительных мер лишь 10% клиентов бронировали квартиры онлайн, то во время их действия этой возможностью воспользовались около 80% покупателей. Также раньше через интернет заключалось менее 1% сделок с полной оплатой, а в рассматриваемый период их число выросло до 30%».

Повышенный спрос спровоцировал рост цен на жилье

Введение программы льготной ипотеки с рекордно низкой ставкой 6,5% помогло поддержать спрос на рынке новостроек и послужило стимулом к росту цен. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с начала 2020 года средняя стоимость «однушки» в Москве выросла на 27%, в ТиНАО рост составил 16%, в Подмосковье – 32,4%.

Двухкомнатное жилье показало 28,3% прироста в столице, в Новой Москве его цена увеличилась на 20,6%, в области – на 26,9%. Средняя стоимость «трешек» в пределах старой Москвы поднялась на 25,7%, в ТиНАО – на 19,8%, в Московской области – на 22,4%.

Многокомнатные квартиры в Москве показали рост на 12,1%, на присоединенных территориях средняя стоимость выросла на 33,4%, а в области – на 13,1%.

«Повсеместный рост цен объясняется повышенным спросом на новостройки, который начал расти еще в июле, а также вымыванием из экспозиции наиболее доступных лотов, – рассказывает Валерий Кочетков.

– Застройщики стали активнее выводить в продажу двух- и трехкомнатные квартиры, а «однушки», на которые всегда есть спрос, старались продавать по более высокой цене, чтобы стимулировать интерес покупателей к многокомнатному жилью».

70% некрупных девелоперов ушли с рынка через год после перехода на проектное финансирование

В условиях действия ограничительных мер рынок новостроек продолжал адаптироваться к реформе долевого строительства, введенной 1 июля 2019 г.

Несмотря на то, что она не вызвала значительных изменений в рамках столичного рынка новостроек в целом, без потерь все-таки не обошлось.

По оценкам специалистов компании, за год около 80% мелких и средних девелоперов столкнулись со сложностями при переходе на эскроу-счета, а 70% были вынуждены покинуть рынок.

«Спустя год после реформы долевого строительства девелоперы Московского региона вынуждены решать более актуальные проблемы, связанные с последствиями остановки строек во время самоизоляции, – поясняет руководитель аналитического центра компании Дмитрий Таганов. – Можно сказать, что пандемия отодвинула вопросы эскроу на второй план. Однако, как в случае реформы, так и в ситуации карантина наиболее защищенными оказались крупнейшие игроки рынка: во-первых, они продолжили работать по старым схемам, а во-вторых, даже в период самоизоляции такие застройщики заключали сделки онлайн. А вот небольшие компании в эти непростые времена, напротив, почувствовали свою уязвимость».

40% покупателей квартир в новостройках составляют люди в возрасте от 36 до 45 лет

Во время пандемии изменился и портрет покупателя. Несмотря на кризис, наиболее активной клиентской категорией стали люди в возрасте от 36 до 45 лет: уровень их присутствия за год повысился на 10 п.п., достигнув 40%.

«Выбор жилья покупателями из этой категории во многом зависит от цели приобретения, – комментирует начальник отдела Департамента новостроек Юрий Лебедев. – Так, для собственного проживания с семьей они обычно останавливаются на двухкомнатной (40%) или трехкомнатной квартире (35%).

В этом случае им важно наличие рядом социальных объектов и зеленых зон. Порядка четверти клиентов этого возраста приобретают „однушки“ с инвестиционными целями, и для них более весомым аргументом является близость к метро или железнодорожной станции».

30% покупателей первичных квартир – в возрасте от 25 до 35 лет, их доля, напротив, потеряла за год 8 п.п. Довольно стабильна группа 45+, люди этого возраста составляют четверть клиентов на «первичке». Не более 5% занимают покупатели младше 25 лет.

Непростая экономическая ситуация, сложившаяся на фоне пандемии, а также введение программы льготной ипотеки привели на столичный рынок новостроек покупателей из регионов – за год их количество увеличилось на 25%.

Наиболее активными стали жители граничащих с Подмосковьем Калужской, Тульской, Тверской и Владимирской областей – на их долю пришлось 60% сделок, 25% представляют Дальний Восток, клиенты из южных регионов обеспечили 10% спроса и 5% являются жителями Санкт-Петербурга.

«Сложности перехода на проектное финансирование серьезно повлияли на строительную отрасль в регионах – некоторые застройщики попросту перестали запускать новые проекты.

Кроме того, во время первой волны пандемии заметно упала активность покупателей, что, разумеется, тоже неблагоприятно сказалось на работе строительных компаний, – комментирует Валерий Кочетков.

– Риск вложиться в долгострой в регионах значительно выше, чем в Москве, поэтому многие приняли решение спасти свои сбережения и приобрести столичные квадратные метры».

Обсуждение запрета на строительство апартаментов

В середине ноября первичный рынок недвижимости взбудоражила новость о возможном запрете на строительство апартаментов и их переводе в разряд жилых помещений. Пока еще не совсем ясно, какой правовой статус будет иметь данный тип жилья, но эксперты компании уверены, что полностью этот сегмент не запретят, поскольку отрасль может понести большие потери.

«Вопрос о переводе апартаментов в разряд жилых помещений обсуждается уже на протяжении нескольких лет, но законодательно пока еще ни к чему не пришли. Одним из предложений было полностью приравнять их к квартирному фонду.

В таком случае застройщикам апартаментов придется учитывать, что нужно строить и социальную инфраструктуру, – говорит Дмитрий Таганов. – Я думаю, что принятый в дальнейшем закон будет учитывать интересы застройщиков апартаментов.

И если их и обяжут выполнять какую-либо дополнительную застройку, то она будет иметь свои нормативы, специально разработанные для этого сегмента».

«Если говорить о спросе и ценах в 2021 году, то многое будет зависеть от общей экономической ситуации в стране. В первом полугодии, с учетом характерной сезонности, спрос будет умеренным, – прогнозирует Валерий Кочетков.

– К лету из-за завершения программы льготной ипотеки снова может возникнуть ажиотаж вокруг квартир в новостройках, который спровоцирует вымывание ликвидных лотов и увеличение средней стоимости квадратного метра на „первичке“».

Когда прекратится рост стоимости квартир? — Офлайн на vc.ru

Прошедший год отметился не только пандемией, которая превратила большую часть жителей в домоседов, но и удивительными событиями на рынке недвижимости.

Если верить официальной статистике Росстата, рост цен на квартиры в новостройках России (в этой статье мы будем говорить только о новых домах) в 2020 году был максимальным за последние 13 лет и составил 23,3%.

Рис. График роста цен новостроек в процентах. Все регионы РФ. Данные Росстат Рис. График роста цен новостроек. Учтены все регионы РФ. Росстат

Давайте разберемся, с чем связан такой рост, и постараемся дать собственный, скорее всего, неожиданный ответ на вопрос, когда же настанет долгожданная коррекция?

Фактор № 1. Повышение спроса

Подарок со стороны правительства в виде льготной ипотеки явился главной причиной роста спроса.

Нужно понимать, что федеральный бюджет компенсирует банкам недополученные доходы, связанные с введением льготной ипотеки. «Если в 2019 г. затраты федерального бюджета… составляли менее 2 млрд. руб., то по итогам 2020 г. они приблизятся к 40 млрд. руб., а в 2021–2022 гг. этот показатель может вырасти еще в два раза», – сообщается в аналитической записке ЦБ РФ.

Давайте оценим, насколько льготная ипотека облегчила бремя заемщикам?

Рассмотрим потенциального покупателя квартиры в Москве, который решился на этот шаг в начале 2020 года и сравним его условия сделки по ипотеке с условиям сделки уже конца 2020 года, когда ставка снизилась, а стоимость квартир выросла.

По данным ЦБ РФ средний уровень ипотечной ставки в России в 2020 году составил 7,62%.

Рис. Средний уровень ставки ипотечного кредита по данным ЦБ РФ

Возьмем среднестатистическую сделку по данным сайта ДОМ.РФ в Москве и Новой Москве – покупка квартиры 56,6 и 54,2 кв.м. соответственно и получим следующую таблицу при условии срока кредита в 20 лет и первоначальном взносе 15%.

Рис. Платежи за квартиру в начале и конце года в сравнении с тем, сколько они составили, если бы при пониженной ставке цена на квартиры остались на уровне начала года

Как мы видим, в результате введения льготной ипотеки ежемесячные платежи и итоговые расходы на покупку квартиры не только не снизились, но и выросли на 8%.

Как такое могло произойти?

На цену на любом рынке влияют только два игрока – покупатели и продавцы, и никто другой.

Какие бы катаклизмы не происходили на фондовом рынке, всегда будет достигнута справедливая цена, по которой покупатели будут готовы покупать, а продавцы – продавать. Tesla выросла за последний год в четыре раза по единственной причине – потому что все больше покупателей хотели иметь в своем портфеле эту бумагу, а не потому что фундаментальные показатели компании были безупречными.

Рынок недвижимости ничем не отличается. Если цена на квартиры растет, и они при этом продаются, значит достаточное количество покупателей считают эту цену справедливой, или, по крайней мере, допустимой.

В этом случае ни один девелопер или продавец не сможет удержаться от повышения цены. Как говорят трейдеры, рынком владеет лишь два чувства – жадность (желание заработать) и страх (опасение потерять или упустить прибыль).

На рынке недвижимости сошлись все звезды: жадность предприимчивость продавцов соединилась с опасениями покупателей, что цена пойдет еще выше, и нужно брать квартиру сейчас.

Количество выданных ипотечных кредитов в целом по России увеличилось за год на 34,5%, а в Москве и того больше – на 43,4%.

Рис. Объем выданных ипотечных кредитов. ЦБ РФ

Очевидно, спрос на квартиры вырос, ведь благодаря ипотеке количество покупателей за один год увеличилось на 440 000 человек/семей, что означает рост спроса на 20 млн. квадратных метров!

Здесь необходимо сделать важную оговорку – около 75% всех покупок происходят на вторичном рынке, поэтому, рост реального спроса на новостройки составил около 5 млн. кв.м.

Можно наблюдать удивительный закон сохранения объема денег. Возьмем из нашего расчета среднестатистическую сделку января 2020 года, где сумма квартиры и процентов составила 19,3 млн. руб. при ставке 9,01%.

А теперь посчитаем, сколько должна была бы стоить квартира, чтобы при ставке 6,5% общая сумма осталась той же – 19,3 млн. руб.

Получается, что при снижении ставки квартира должна стоить 12,7 млн. руб. – ровно столько, сколько она и стоила в декабре 2020 года, подтверждая рост стоимости квадратного метра более чем на 20%.

Рис. Разделение цены квартиры и процентов при общей выплате 19,3 млн. при разных процентных ставках

Квартиры действительно разлетаются.

На одном из популярных сайтов по продаже недвижимости я случайно увидел объявление о продаже крайне малопривлекательной (как с эстетической стороны, так и с точки зрения удобства жизни) однокомнатной квартиры площадью 35 кв.м. на первом этаже в Чертаново. Она продавалась немного дешевле других однокомнатных квартир – за 7 млн. руб. – и через два дня была уже продана.

Тогда я решил ознакомиться с новым жилым комплексом бизнес-класса, который только вышел в продажу. Дозвониться до девелопера было сложно, а встретиться – еще сложнее, ведь ближайшее свободное время у менеджера было только через две недели.

Причина № 2. Снижение объема предложения

На второй стороне весов – уровень предложения, т.е. количество введенного в эксплуатацию жилья.

Рис. Объем введенного в строй жилья в 2020 году

Как видим, в 2020 году в стране этот показатель снизился на 2%.

Количество жилья, находящегося в процессе строительства, в течение года также постоянно снижалось – на 12,5%.

Рис. Объем жилья, находящегося на этапе строительства, падал весь год

Вполне наглядная картина.

Можно задаться вопросом, когда закончатся покупатели, ведь не может спрос быть бесконечным? Давайте попробуем оценить, где будет потолок?

В России на одного человека приходится всего 26 кв.м. общей площади жилья, что значительно ниже показателей США, Канады и Западной Европы, в которых это значение выше в 1,5-3 раза.

По данным ДОМ.РФ, 44% семей нуждаются в увеличении площади жилья, что означает дополнительное строительство 1,2 млрд. кв.м. Около 14 млн. семей с доходом выше среднего планируют купить новое жилье, и на удовлетворение этого спроса уйдет еще 10-15 лет.

Похоже, что ждать снижения спроса нам еще долго.

Единственное, что может подорвать спрос – это снижение доходов населения. Тьфу-тьфу-тьфу.

Фактор № 3. Повышение расходов на строительство

Если вызвать на откровенный разговор эксперта рынка недвижимости, то основным обоснованием роста цены будет повышение расходов на строительство из-за роста курса доллара. Давайте посчитаем, является ли это правдой.

Вопреки распространенному мнению, объем валютной составляющей в строительстве современных жилых комплексов вовсе не велик и постоянно снижается. Этому есть несколько объяснений.

Сначала посмотрим на структуру затрат на строительство. Как видно из графика, 40% сметы уходит на возведение монолитных конструкций, которые производятся исключительно из российского бетона и арматуры.

Еще 37% сметы – это фасады, внутренние перегородки и отделочные материалы. Большинство из них также выполняется на российских заводах и из российского сырья, поэтому две трети сметы на материалы и оборудование мало зависят от курса доллара.

Рис. Распределение затрат на основные разделы при строительстве. Проценты даны средние и могут значительно меняться от объекта к объекту

В инженерных системах – примерно 23% сметы – зависимость от иностранных позиций выше, но все равно не так велика, как кажется, ведь около половины сметы на материалы и оборудование составляют трубы, воздуховоды, кабели и т.п., которые также редко ввозятся из-за границы.

Идем дальше. Даже в жилых комплексах бизнес-класса с ценой за квадратный метр более 300 000 руб. очень часто повсеместно применяется оборудование российского производства: вентиляционное установки, все оборудование для дымоудаления, радиаторы и конвекторы, сантехника, светильники, видеокамеры, датчики и приборы управления. Иностранного оборудования – ничтожное количество.

Исключение составляют только объекты премиум-класса с ценой за квадратный метр от 1 млн. руб.

В итоге доля иностранных изделий от всего оборудования и материалов на объекте, в зависимости от класса жилья, находится в пределах 7%… 37%. Поэтому, рост курса доллара на 20% может повысить цену на квартиру эконом или комфорт класса на самом деле лишь на 1,4%.

Рис. Доля валютных изделий в цене всего оборудования и материалов при строительстве

В росте стоимости недвижимости также обвиняют увеличение цены на строительные материалы российского производства, но это тоже не выглядит пугающим, ведь по данным Росстата в 2020 году цены на строительную продукцию в стране выросли всего на 2,8%.

Посчитав, как в действительности рост стоимости материалов и курса доллара в 2020 году повлиял на затраты на возведение зданий, мы видим, что эти цифры не впечатляют и составляют всего 4,1-9,5%, что никак не объясняет реальный рост цены квадратных метров.

Рис. Рост расходов только на материалы и оборудование в 2020 году не слишком велик

Но и это еще не все, ведь если учесть, что стоимость всех материалов и оборудования составляет не более 60% сметы (а остальное – затраты на монтаж), то рост расходов будет вообще смехотворным – 3-5%. Напомню, что квартиры подорожали на 23%.

Получается, девелоперы бессовестно повысили цены на 20%, получая сверхприбыль, прикрываясь ростом доллара и стоимости металла?

Внимательный читатель заметил, что мы сейчас говорили о стоимости материалов и оборудования, но не затронули вторую часть сметы – монтажные работы, которые составляют около 40% от общей стоимости строительства.

И вот здесь произошли мистические изменения.

Можно с точностью до нескольких недель (если не до дней) назвать период, когда на рынке труда строительной отрасли все изменилось. В один момент весной 2020 года зарплаты специалистов на самом популярном сайте по поиску работы вдруг выросли как минимум на 20%, и этот тренд подхватили и все остальные сайты.

Очень трудно объяснить простой случайностью такой одномоментный рост запросов зарплат в период пандемии, когда стройки остановились, строительные и проектные компании начали сокращать персонал, девелоперы стали оттягивать платежи, а многие подрядчики столкнулись с финансовыми проблемами.

Трудно избавиться от мысли, что сайт очень помог этому.

С учетом такого роста зарплат, можно уже говорить об увеличении затрат на строительство на 12-15%, что уже соразмерно увеличению стоимости квартир.

Рис. С учетом роста зарплат в строительной отрасли в 2020 году, общие расходы на строительство действительно заметно выросли

Можно возразить, что генподрядчики не могли поднять свои цены на 15% в уже подписанных контрактах и это не могло повлиять на стоимость строящихся или сдаваемых объектов настолько сильно. Соглашусь.

Но рост реальных затрат на строительство на 15% может пролить для нас свет на перспективу стоимости квартир. Даже если вдруг спрос радикально упадет, и девелоперы в попытках найти хоть одного покупателя будут давать беспрецедентные скидки, они чисто математически не смогут сделать их большими.

Если добавить к этому дополнительные расходы в связи с эскроу-счетами, рост стоимости дефицитной земли, растущие платежи городским монополистам за подведение коммуникаций, ожидать снижения цен не приходится.

С большой грустью можно констатировать факт, что текущие цены на квартиры, несмотря на их запредельные значения, близки к реальным.

Отмена льготной ипотеки снизит спрос, и тогда может произойти локальная коррекция стоимости квартир на несколько процентов. Но к этому времени может подоспеть очередная напасть, как например, рост стоимости стали в этом году, который уже привел к росту цены арматуры на 30%, а значит квартира в монолитном доме обойдется вам в 2021 году дороже еще на 2%.

Рис. Рост стоимости арматуры на 30% за последние полгода. Данные сайта mcena.ru

Возможно у кого-то все же есть ощущение, что цены вот-вот рухнут, но пока даже в Москве шансы такого исхода не велики. По данным швейцарского банка UBS, индекс пузыря недвижимости в Москве составляет скромное значение 0,66, тогда как риск схлопывания рынка возникает при значении более 1,5.

Судя по всему, мы вошли в новую ценовую реальность. С этим придется согласиться, и на это можно ответить только взлетом собственной компетентности и эффективности, которая опередит рост цен.

Хотя… Не так давно мелкие частные инвесторы из одной социальной сети, как Робин Гуды, объединили усилия против нескольких финансовых фондов, которые, по их мнению, вели себя непорядочно, и за считанные недели принесли тем убытки в несколько миллиардов долларов.

Поэтому, в мире современных технологий ничего загадывать нельзя. Что ж, будем наблюдать?

При подготовке статьи использованы данные с сайтов: ЦБ РФ, ДОМ.РФ, Росстата, mcena.ru