Из Петербурга в Ленобласть уходят покупатели квартир в новостройках

Из Петербурга в Ленобласть уходят покупатели квартир в новостройках

Предложения о продаже квартир в Ленинградской области, загородных домов, участков для строительства, объектов в коттеджных поселках, вы можете посмотреть в соответствующих разделах нашего фотокаталога.

Для начала немного статистики. По площади (84 тыс. кв. км) Ленинградская область занимает 39-е место среди субъектов РФ. То есть, по площади она почти в два раза больше Московской (44 тыс. кв. км). В Ленинградской области проживают 1,8 млн чел.

, в Московской – 7,3 млн (это данные за 2016 год). Заселена Ленобласть, прямо скажем, неравномерно. Самые населенные районы – это те, что примыкают к Петербургу – Всеволожский и Гатчинский. В то же время, Подпорожский и Лодейнопольский районы по плотности населения (4-6 чел. на 1 кв.

км) сопоставимы с Западной Сибирью.

Понятное дело, что цены на жилую недвижимость везде разные. Тем не менее, есть здесь вот какая особенность.

Но за пределами 50-километровой зоны от Петербурга собственно расстояние до мегаполиса на ценах и уровне активности рынков жилья уже почти не сказывается.

Здесь все иначе: дешевая, по сравнению с другими локациями, жилая недвижимость – признак безработицы. В то же время, если можно найти работу, то жилье дорогое и строительство ведется активно.

Кто переезжает в Ленобласть?

Разумеется, теми, кто сегодня рассматривает возможности переезда в Ленобласть, движут не только экономические мотивы. Не всем по душе ритм жизни, задаваемый мегаполисом.

Благодаря относительно невысоким ценам на рынке недвижимости, Ленинградская область привлекает переселенцев с «северов», из вахтенных регионов Сибири, выходящих в отставку военных, участников федеральных жилищных программ.

По словам риэлторов, специализирующихся на региональных клиентах, бюджеты на приобретение жилья для большинства желающих переехать в Ленобласть составляют от 2 до 4 млн руб.

Многие из числа тех, кто переезжает в Ленобласть, отмечают благоприятный морской климат, относительно благоприятную экологическую обстановку, а также близость Европы (например, риэлторы из Кингисеппа шутят, что могут ездить в Эстонию не только на выходные, но и в обеденный перерыв), и собственно северной столицы.

Кстати, петербуржцы в Ленинградскую область в последние годы тоже переезжают.

Молодежь, не желающая порывать с мегаполисом – в новые кварталы ближних сателлитов прикадья, которые расположены, в основном, во Всеволожском районе (Мурино-Новое Девяткино, Бугры, Кудрово).

  Поэтому пригородная застройка в последние годы стремительно уплотняется, а здесь растут высотки, под завязку укомплектованные малогабаритными квартирами-студиями.

Областная или городская прописка?

Из Петербурга в Ленобласть уходят покупатели квартир в новостройках

Кстати, какая разница между областной и городской пропиской? Важно помнить, что большинство социальных услуг россияне получают по месту регистрации. Например, в дачном массиве вы не сможете рассчитывать на «соцпакет» в виде школы, детского сада или амбулаторного медицинского обслуживания.

Что касается ситуации с местами в детских садах и школах, то в разных областных районах она отличается. Здесь все зависит от конкретной территории. Например, в ближайших к Петербургу населенных пунктах, где в последние годы развернулось массовое строительство жилья, с социальной инфраструктурой дело, мягко говоря, обстоит неважно.

Еще один момент, который всегда требует углубленного изучения — медицинская помощь. Например, в «приграничных» районах Петербурга и области случается, что в «городской» дом скорая помощь приезжает почти сразу, а в соседний, «областной» в течение сорока минут из ближайшего райцентра.

Квартиры в райцентрах

Из Петербурга в Ленобласть уходят покупатели квартир в новостройках

В населенных пунктах в пределах 100-километровой зоны, цены на просторные «вторичные» квартиры, порой кажутся потенциальным новоселам просто «коммунистическими»: так, по цене квартиры-студии в Петербурге почти в любом райцентре (кроме Гатчины и Всеволожска) можно приобрести просторную двух-, или даже трехкомнатную квартиру в относительно «свежем» типовом доме областной модификации.

К слову, еще с советских времен повелось, что в области строили дома с более просторными, чем в городе, квартирами. Например, в панельных домах 121-й серии образца 1980-х годов (в некоторых районах их называют «гатчинками») есть трехкомнатные – с холлами до 19 кв. м и кухнями до 14 кв. м. Такое жилье в свое время предлагали ударникам комсомольских строек в Кингисеппе, Выборге, Приозерске.

Квартирные рынки удаленных районов неплохо сбалансированы по соотношению «цена – качество жизни». Судите сами. Например, цены на однокомнатные квартиры в Лодейном Поле, стартуют с отметки 800 тыс. руб. С бюджетом чуть больше 1,2 млн руб.

здесь можно приобрести однушку в доме с чистым подъездом, приветливыми соседями, магазинами, поликлиниками, детскими садами и школами на расстоянии не больше десяти минут неспешной прогулки. Двухкомнатные квартиры в панельках улучшенных планировок или кирпичных домах – от 1,5 млн руб, трехкомнатные – от 1,9 млн руб.

Прибавив к обозначенным выше ценам суммы в 300-500 тыс. руб., получим представление о ценах на аналогичное жилье в Приозерске, Выборге или Кингисеппе.

Иными словами, материнский капитал (по данным на 2017 год, он останется таким же, как и в уходящем – чуть больше 453 тыс. руб.), или военная ипотека (2,35 млн руб.

) в таких райцентрах могут обеспечить радикальное улучшение жилищных условий.

Но, кроме того, в некоторых областных районах не на словах, а на деле реализуются федеральные и местные жилищные программы: строятся дома для молодых специалистов, а также переселенцев из ветхого и аварийного жилфонда.

Примечательно, что просторные квартиры в райцентрах пользуются ограниченным спросом. Значительно чаще переселенцы предпочитают приобрести компактную квартиру – в качестве «стартового» жилья, а оставшуюся часть бюджета вложить в строительство дома.

Квартира плюс дача

Большие дружные семьи из двух или трех поколений часто склонны рассматривать привычный еще с советских времен стиль жизни – квартира (или комната) в городе плюс дача.

Так или иначе, но именно в формате «квартира + дача» или «комната + дача» сегодня живут многие из числа перебравшихся в Петербург несколько лет назад. Построили коттедж в садоводстве, а жилье в городе используют в качестве маневренной жилплощади – для прописки, сдачи в аренду, или в перспективе – для отселения подросших детей-студентов.

Кстати, если вместе с загородным домом приобретается жилплощадь в городе, есть возможность сэкономить – например, присматриваться не к объектам в массивах ИЖС, а в СНТ и ДНП (разумеется, по причине последних законодательных коллизий, уже сформированных).

Выбор доступных вариантов здесь шире, но важно помнить о подводных камнях, таких, как разрешения на строительство (нынче их получить не везде просто), а также об уже упомянутой прописке.

А если коттеджный поселок?

Нередко выбор переселенцев падает на малоэтажку, таунхаусы, а также дома в коттеджных поселках. Как оценивать репутацию загородных девелоперов и перспективы развития их проектов? Этим вопросам мы посвятили уже множество публикаций.

Кроме юридических аспектов связанных с пропиской и разрешениями на строительство, будущему владельцу коттеджа, во-первых, нужно обращать внимание на темпы освоения территории девелопером проекта.

Во-вторых, сразу, то есть «на берегу», — узнавать в какие суммы в данном массиве обходится эксплуатация и коммунальные платежи (отопление, водоснабжение, благоустройство, охрана и т.п.).

Третий момент заключается в том, что банки (в основном, «Сбербанк» и «Россельхозбанк») охотно кредитуют покупателей квартир в Ленинградской области. В то же время, кредит на покупку коттеджа получить гораздо сложнее: здесь каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке.

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

После того как власти Ленинградской области ужесточили правила жилищного строительства, интерес девелоперов к соседнему региону заметно поугас.

Пересмотрели свое отношение к районам дешевых новостроек за КАД и покупатели.

В результате 75% нового предложения эконом– и комфорткласса в этом году пришлось на Петербург, а падение продаж первичного жилья в пригородных районах Ленобласти составило, по разным оценкам, 10–23%.

Падение в цифрах

По данным Росреестра, по результатам 9 месяцев 2017 года количество договоров долевого участия, заключенных в Ленобласти, сократилось на 7,7% по сравнению с тем же периодом 2016 года. В прошлом году продажи квартир в Ленобласти росли с июня, пик пришелся на декабрь.

В этом году число сделок не увеличилось даже в сентябре, когда рынок традиционно оживает. Статистику за октябрь ведомство пока не подготовило. В то же время продажи жилья в Петербурге за тот же период выросли на 5,8%.

Общий объем спроса в агломерации остался примерно тем же: суммарно в двух регионах за 9 месяцев продажи выросли на 0,3%, то есть налицо перераспределение покупателей в пользу города.

Росреестр учитывает данные по продажам квартир в «штуках» в области в целом, то есть в статистику включен как популярный Всеволожский район, так и далекий от города Тихвинский. Падение продаж в пригородных районах заметно более четко. С января по октябрь в этих районах, по данным аналитиков компании «НМаркет.

ПРО», было продано на 23% «метров» меньше, чем за те же месяцы прошлого года, — 876 тыс. м2 против 671 тыс. м2.

У консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в Setl Group) данные иные: они также фиксируют сокращение спроса в приграничных районах Ленобласти за 9 месяцев, но на 10% — 1,03 млн против 0,93 млн м2.

Активное освоение пригородных районов Ленобласти началось в конце 2000–х годов. Прежде всего застройщики устремились во Всеволожский район, в Кудрово, Мурино, Девяткино. Власти сначала принимали девелоперов с распростертыми объятиями.

В то время как в Петербурге застройщиков нагружали строительством школ и детских садов, в области была введена программа «Соцобъекты в обмен на налоги». В итоге с 2008 по 2016 год объемы жилого строительства выросли с 0,7 млн до 1,6 млн м2, и власти области решили ужесточить требования к застройщикам.

В 2016 году вступила в действие программа «Светофор». По ней в самых выгодных для застройки районах области, то есть тех, что граничат с Петербургом, сроки выкупа соцобъектов увеличили до 7 лет. Кроме того, застройщиков в этой «красной зоне» обязали прокладывать дороги от границ своих проектов до региональных дорог.

Читайте также:  В 5 городах Подмосковья построят доходные дома для доступной аренды

С января 2018 года также планируется сократить объем затрат на выкуп социальных объектов до 50%, а в дальнейшем отказаться от этой практики вовсе.

После этого девелоперы сосредоточили внимание на проектах в черте города. По оценкам «Главстроя–СПб», с января по октябрь 2017 года в продажу в Петербурге и области вышло 2,4 млн м2 жилья. Из них 75% новых объектов эконом– и комфорткласса пришлось на город.

«Уровень маржинальности у проектов с городской пропиской выше: девелопер имеет возможность реализовывать квартиры по более высокой стоимости, при этом у него нет таких огромных обязательств по строительству школ, детских садов, дорог, поликлиник и прочей инфраструктуры», — поясняет рост числа проектов в городе гендиректор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.

Недорогой город

Спрос на квартиры в области традиционно поддерживали низкие цены. Сейчас это 68,2 тыс. против 108,8 тыс. рублей за 1 м2 в классе масс–маркет, по данным «Петербургской недвижимости».

Но в последнее время и в границах Петербурга появились варианты с небольшим бюджетом покупки. В городе активно развивается несколько территорий застройки недорогого жилья, например Каменка, Парголово, пр.

Маршала Блюхера на севере, Средняя Рогатка, Октябрьская наб., Дальневосточный пр., Ручьи, Ново–Сергиево на юге.

В «Группе ЛСР», которая не строит в области, а в 2016–2017 годах начала продажи в нескольких проектах–миллионниках в черте города, считают, что тенденция снижения спроса в Ленобласти может продолжиться.

«Качественные проекты в Петербурге с хорошим расположением и приемлемой ценой более привлекательны для клиента», — говорит управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин, приводя в пример проекты на территории бывших промышленных предприятий.

Застройщики, присутствующие на рынке области, не так категоричны. «В структуре спроса доля пригородных территорий составила 33%.

В данном случае уместнее говорить не об ослаблении интереса покупателей к проектам в Ленобласти, а об активизации городских точек роста», — уверена руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.

Она добавляет, что в границах одной территории, например в Мурино, у одних проектов спрос растет, а у других падает. Другие застройщики Ленобласти, опрошенные «ДП», если и признают падение спроса на рынке региона, то утверждают, что эта тенденция не коснулась конкретно их проектов.

«На первичном рынке жилья в Ленобласти объем предложения большой и покупатели имеют возможность выбирать проекты с наиболее выгодным местоположением, привлекательными характеристиками, ценами, условиями оплаты, — рассуждает председатель совета директоров «Полис Групп» Дмитрий Смирнов. — Возможно, проблемы со спросом есть у проектов с недостаточно проработанной концепцией».

Из Петербурга в Ленобласть уходят покупатели квартир в новостройках

Эхо на рынках

Ситуация влияет на рынок инвестиционных квартир и рынок земли. За последние 2 года доля инвестиционных продаж квартир в Ленобласти, по данным Rusland SP, сократилась с 30 до 10%. «Частные инвесторы не готовы идти на серьезные риски, обусловленные отсутствием стабильного спроса и высокой конкуренцией», — поясняет партнер Rusland SP Андрей Бойков.

По оценке Rusland SP, спрос на землю в городе вырос с начала года на 120%, а в Ленобласти Knight Frank отмечает увеличение объема предложения земли. «Девелоперы пытаются продать ранее купленные участки в области как можно скорее», — говорит гендиректор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.

Однако в уже запущенных жилых проектах с разрешениями на строительство в области спрос с середины 2018 года может вырасти, считает директор по развитию A–Invest Евгений Везен. «В следующем году планируются изменения в ФЗ–214 о долевке.

Поэтому ожидаемо увеличится спрос, поскольку новые проекты будут просчитываться по другой экономической модели», — поясняет он.

Определенное снижение спроса на проекты в Ленобласти есть. Это связано с появлением достаточного объема доступного предложения на территории Петербурга. Даже при более высокой стоимости, чем в области, разница в цене часто нивелируется за счет выгодного ипотечного кредитования.

Несмотря на это, спрос на объекты в Ленобласти довольно постоянен. Количество недорогих проектов в Петербурге ограничено, и при росте спроса на них неминуемо будут расти и цены. Тем более на рынке всегда есть покупатели, для которых важна цена.

Они скорее предпочтут квартиру в обжитом районе Ленобласти, чем более дорогую жилплощадь в не самой престижной части города.

Из Петербурга в Ленобласть уходят покупатели квартир в новостройках

Сергей Терентьев

Директор департамента недвижимости группы «ЦДС»

На снижение общего спроса повлияло несколько факторов. Это и более жесткая политика администрации области, связанная с выдачей новых разрешений на строительство и выкупом соцобъектов, которая привела к тому, что многие застройщики вернулись в Петербург.

И повышение уровня грамотности покупателей.

Раньше многие покупатели гнались за самой низкой ценой и были готовы жить хоть в поле, а теперь стали обращать внимание на такие моменты, как количество квартир на этаже, наличие объектов социнфраструктуры, парковок и пр.

Николай Гражданкин

начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»

Мы не замечаем ослабления интереса к проектам в области. Единственной возможной причиной понижения спроса на жилье в области может стать обсуждаемая сейчас отмена программы «Социальные объекты в обмен на налоги».

Если программу отменят, застройщики будут вынуждены либо отказаться от реализации своих проектов, либо увеличить стоимость «метра», что, естественно, приведет к падению спроса.

С проектами комплексного освоения территории в Ленобласти могут конкурировать только аналогичные проекты в городской черте, но цены в области более привлекательны.

Анзор Берсиров

руководитель проектов комплексного освоения территорий АО «Строительный трест»

Ленинградская область опережает Санкт-Петербург по вводу жилья

Из Петербурга в Ленобласть уходят покупатели квартир в новостройках

Районы наиболее активной застройки – Мурино, Кудрово (на фото), Янино – изначально не были предназначены для крупных жилых проектов /Евгений Егоров / Ведомости

Сейчас сдаются в эксплуатацию объекты, которые начинали строиться в «докрымские» времена: в 2013–2014 гг., если не раньше. Жилищное строительство – отрасль крайне инерционная. На областных стройплощадках – их более 600 – выданы разрешения на строительство 9 млн кв. м жилья. Вопрос в том, будут ли начаты все эти проекты и найдутся ли на них покупатели.

Потому что динамика заключения договоров долевого участия показывает обратную картину: спрос на городское жилье растет, на областное – падает. За первые два месяца прошлого года по городским объектам было заключено 7189 ДДУ, за январь – февраль 2018-го – 12 236. Рост на 70%. В Ленинградской области – 5465 ДДУ за тот же период в прошлом году, 4879 – в этом. Минус 11%.

«Смещение спроса от областных к городским проектам – это очевидная и вполне устойчивая тенденция, – говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.

– Естественно, это создает определенные риски для масштабных новостроек в Ленобласти: некоторые из проектов будут остановлены, сроки сдачи по ним придется сдвигать, и это в лучшем случае». По мнению Московченко, одна из главных причин такой реструктуризации рынка – вывод на рынок крупных и недорогих проектов в городской черте.

Таких, как «Новая Охта» от ЛСР, «Солнечный город» от Setl Group, проект в Рыбацком от «СПб реновации». На старте относительно недорого стоило жилье в квартале «Галактика» от «Эталон-ЛенспецСМУ», а это ведь почти центр Петербурга.

Ровно те же тенденции последние 2–3 года аналитики фиксируют и в столичном регионе: сокращение спроса на квартиры в Московской области, увеличение числа масштабных и доступных по цене проектов на окраинах столицы – и не только на окраинах. Плюс апартаменты. В Москве на их долю приходится около 15–20% рынка новостроек, в Петербурге – 5–6%. Стоит отметить, что в Московской области таких предложений немного, в Ленинградской – нет совсем.

За год предложение жилья в Ленинградской области сократилось на 89 адресов, фиксирует аналитик ИИЦ «Недвижимость Петербурга» Дмитрий Житков. Доля городских квартир в структуре предложения по Петербургскому региону за год увеличилась с 53 до 70%, тогда как доля пригородных уменьшилась с 8 до 6%, а областных – упала с 39 до 24%.

Олег Пашин, гендиректор ЦРП «Петербургская недвижимость», серьезных рисков в переориентации спроса не видит: «Конечно, вывод крупных городских проектов изменил ситуацию. Но областные застройщики, как правило, используют достаточно гибкие инвестиционные схемы (за землю рассчитываются квартирами).

И если спрос будет падать – они просто придержат вывод новых очередей. Что, собственно, и происходит. Резерва для маневра по цене у них нет – они не могут снизить цены реализации, потому что и так продают близко к себестоимости.

Но преимущество получают новые проекты с другой идеологией: если говорить упрощенно – больше плюсов за те же деньги».

Об инфраструктурных проблемах знает и Владимир Гаврильчук, гендиректор корпорации «Адвекс недвижимость»: «В области объективно существуют проблемы и с социальной, и с транспортной инфраструктурой. Районы наиболее активной застройки – Мурино, Кудрово, Янино – изначально не были предназначены для появления там крупных жилых проектов.

Есть и административные сложности: странно, живя в 10 минутах от метро «Улица Дыбенко», вызывать «скорую» из Всеволожска. До последнего времени решающим аргументом оставалась цена. Как говорил Глеб Жеглов, «пистолет перевесит 100 000 других улик» – цена перевешивала прочие параметры.

Но когда граждане стали всерьез обживаться на новом месте, на первый план начали выходить такие факторы, как качество образования, медицинского обслуживания, досуга».

Читайте также:  В Девяткине под Петербургом появится ТПУ

Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленобласти, об этих проблемах, конечно, знает: «Естественно, нам хочется превратить «минус 11%» по спросу на новое жилье в «плюс 11%». И мы – правительство региона – можем и готовы гибко реагировать.

Например, более активно участвовать в развитии инфраструктуры, оперативно учитывать мнение граждан (через недавно созданный Совет новостроек), быстрее расшивать узкие места по транспорту и социалке. Это позволяет улучшать имидж территорий активной застройки.

Потенциал у региона есть, системных рисков я пока не вижу».

Цены пока ведут себя вполне предсказуемо. По данным аналитика Дмитрия Житкова, в марте средние цены на квартиры в новостройках региона увеличились более чем на 2%, превысив планку в 104 000 руб. за 1 кв. м.

На вторичном рынке, наоборот, в первый месяц весны случился ценовой откат: минус 1,6%. В результате средняя цена строящихся квартир на спальных территориях оказалась примерно на 1% выше, чем готовых.

Цены на первичном и вторичном рынке практически сравнялись. Впрочем, похожая картина наблюдалась и в начале прошлого года.

Потом на рынке появились новые недорогие проекты, и ситуация выровнялась: готовое жилье снова стало немного дороже.

Ситуация на рынке жилья осложняется новыми вводными: санкции, падение фондовых рынков, скачки валютных курсов.

Один из главных вопросов, которыми сейчас озадачены аналитики девелоперских фирм, – а не приведет ли очередной виток нестабильности к новой волне «эмоционального» спроса на жилье? «Спрос на недвижимость всегда растет на фоне ослабления рубля, – отмечает Гаврильчук.

– Но пока ситуацию на валютных рынках еще нельзя считать устойчивой тенденцией, пока речь идет о спекулятивных играх». Пашин полагает, что «инвестиционно-сберегательный» спрос слегка подрастет, но не повлияет ощутимо на цены в регионе.

Из Петербурга в Ленобласть уходят покупатели квартир в новостройках

Недоступное жилье: Ленобласть уводит покупателя из Петербурга

21.12.2020 | 08:00 419333

В Петербурге сократился выбор новостроек и взлетели цены, в итоге покупатель двинулся туда, где дешевле, – в ближайшие пригороды. Здесь застройщики уже залезли в закрома и готовятся к выводу новых проектов.

Новостройки Ленобласти последние пять лет только теряли покупателя: скученность «муравейников», проблемы с инфраструктурой, обилие долгостроев перетянули большую часть спроса в черту города. Теперь новые реалии рынка – в частности, дефицит доступного предложения в Петербурге – способны резко прибавить популярности пригородам.

«Интерес к новостройкам в Ленобласти снова начал увеличиваться с середины 2020 года на фоне постоянного роста цен на городские проекты, где стоимость квадратного метра изначально была достаточно высокой.

В ситуации повышения цен с начала года на 15–20% приобрести квартиру в городе даже при условии ипотеки под 6% годовых для многих стало экономически недоступным», – говорит директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг» Анастасия Новгородская.

По данным КЦ «Петербургская недвижимость», практически половину областного спроса по-прежнему аккумулирует локация Бугры – Мурино: на нее в 2020 году пришлась каждая вторая сделка. Далее следуют Кудрово, Янино, Горелово и Новоселье – эти локации занимают по 6–14% в пригородном спросе.

«По ряду популярных областных ЖК результаты продаж за 11 месяцев 2020 года в полтора-два раза превосходят уровень прошлого года за этот же период.

Наибольшее влияние на спрос оказало ценовое предложение, которое здесь на 30–40% ниже городского», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.

Помимо госпрограммы субсидирования ставок, спрос поддержала и сельская ипотека – в некоторых пригородных локациях покупатель может рассчитывать на кредиты под 2,7% годовых.

Эффект дешевой ипотеки нивелируется ценовым ростом, особенно в дорогих городских новостройках, а доходы населения продолжают сокращаться. «На этом фоне проекты в Ленинградской области, где ценник может держаться на уровне 100 тыс. руб. за кв. м, для многих стали хорошей альтернативой», – говорит главный специалист по маркетингу Группы ЦДС Наталья Кукушкина.

Вернуть позиции

На повышение интереса к пригородам отреагировали и застройщики. По данным аналитиков BN.

ru, за девять месяцев этого года в 47-м регионе впервые за долгое время отмечен рост нового предложения: застройщики вывели в продажу 427 тыс. кв.

м – это плюс 32% по отношению к аналогичному периоду 2019-го. Для сравнения: в Петербурге вывод нового жилья за это время резко упал – минус 37% (1,4 млн).

По данным КЦ «Петербургская недвижимость», в этом году доля пригородов в объеме нового предложения Петербургской агломерации выросла с 16 до 22%.

Последние пять лет Ленобласть существенно теряла в выводе новых объектов на рынок. Запуск новых строек с общим ежегодным объемом в 1,5–2,0 млн кв. м в 2019 году снизился до рекордно низких 520 тыс. квадратов.

Сейчас ситуация, по мнению многих экспертов, стала благоприятной для активности областных девелоперов: из-за роста цен экономика их проектов улучшилась, и запуск стартапов в закадье выглядит более привлекательным.

При всём том утверждать, что новостройки Ленобласти разом вернут утраченные позиции, не приходится. «Мы говорим скорее о восстановлении спроса, а не о росте, так как в последние два-три года в закадье наблюдалось снижение покупательской активности.

А сейчас на фоне существенного ценового роста в Петербурге покупатели вновь начали рассматривать для себя такие варианты покупок», – отмечает руководитель направления клиентского опыта Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город») Вера Сережина.

По ее словам, свою роль в переориентации клиентов в сторону пригородов сыграла и пандемия. Другой фактор: после введения в Ленобласти градостроительных ограничений проекты там выглядят более комфортными и привлекательными для покупателя – много объектов не выше пяти этажей.  

Ленобласть собьет цены

В этом году наиболее активно пополняли пригородный рынок известные застройщики, которые уже не первый год реализуют свои проекты в закадье.

Крупными пулами квартир в продажу отметились Группа ЦДС («Северный», «Новые горизонты»), «КВС» («Ясно.Янино»), «Евроинвест» (iD Kudrovo), «Мавис» («Авиатор», «Урбанист») и др.

Но пополнение рынка пока в основном идет за счет очередей в реализуемых проектах – стартапы в Ленобласти наперечет. Но и они не за горами.

У ряда девелоперов на руках до сих пор остаются земельные запасы, которые при необходимости можно пустить в дело или продать. К примеру, крупные резервы, по оценкам экспертов, по-прежнему имеются в Мурино – Буграх: там проектный потенциал уже полученных разрешений на строительство превышает 1,3 млн кв. м жилья.

«В Ленобласти прорабатывалось много проектов, которые корректировались ввиду сложной экономики.

Проектное финансирование часть проектов вывело из зоны рентабельности – они нуждались в доработках, чтобы быть привлекательными для банков», – говорит директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова.

По ее словам, на сегодня есть участки в Мурино и Буграх, несколько участков в Кудрово, активно осваивается Ломоносовский район ЛО, в частности локация Новоселье.

К слову, перспективным запуск проектов в закадье считают и многие «иногородние» игроки. В частности, штурмовать областные локации намерена ГК «ПИК» – крупнейший российский застройщик недавно приобрел еще не начатые проекты с готовой документацией в Кудрово и Янино, а также землю под новый проект в поселке Новоселье.

Группа ЦДС уже оценила сегодняшнюю ситуацию как наиболее благоприятную для запуска проектов-миллионников: в декабре девелопер начал строительство первой очереди мегапроекта в Новосаратовке, где в далекой перспективе планируется возвести свыше 4,5 млн кв. м жилья.  

По мнению некоторых экспертов, выход на пригородный рынок крупных проектов с привлекательными ценниками способен хотя бы слегка сбить неудержимый рост цен в новостройках Петербурга.

Вера Сережина, руководитель направления клиентского опыта Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»):

– Ценовой разрыв по сравнению с традиционной частью Петербурга в локациях закадья составляет 20–25%.

Как только он становится меньше, спрос перетекает в традиционную часть города, где более развита инфраструктура.

А когда качественная инфраструктура, то есть места для отдыха и работы, появится и у пригородных объектов, тогда большая часть покупателей станет более активно ими интересоваться.

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:

– Территории в Ленобласти, близкие по локации к границам города, уже давно воспринимаются как пригороды Санкт-Петербурга. И для покупателей они мало чем отличаются от таких городских территорий, как Шушары, зона Ручьев, Парнас, Парголово. Здесь есть стабильный спрос на доступное жилье.

Ценовой фактор для пригородов важен и будет оставаться важным. Но опять же, ценовая разница между объектами класса эконом, расположенными на окраинах города и в Ленобласти, зачастую составляет порядка 5–7%, потому что характеристики локаций сходные.

Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу Группы ЦДС:

– По большому счету, нет принципиальной разницы, в городе расположен проект или в области, если он соответствует современным представлениям о комфортном жилье, а вся территория жилого комплекса достаточно урбанизирована и развита.

В этом смысле особенно интересны проекты комплексного развития территорий, и они, несомненно, найдут своего покупателя. Кудрово и Мурино уже практически полностью застроены, рынку нужны новые локации.

Сейчас хороший момент, чтобы выводить такие проекты в ближайших пригородах.

Читайте также:  Демонтирую мусоропровод на кухне в «сталинке». Как это оформить?

Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг»:

– В октябре мы вывели на рынок вторые очереди в двух наших проектах по очень привлекательным для локации ценам, что обеспечило высокий спрос: большинство самых ликвидных вариантов были забронированы и выкуплены уже в первый месяц.

Безусловно, ценовая доступность областных новостроек остается главным фактором их привлекательности для покупателей. Но в условиях растущей конкуренции застройщикам необходимо работать над качеством проектов.

Это повышает их востребованность у покупателей, позволяя за меньшую сумму приобрести недвижимость такого же или даже более высокого класса, чем в Санкт-Петербурге.

4 373 222 ₽

г. Мурино, Авиаторов Балтики пр.

Дешевые квартиры в Ленобласти скоро закончатся

 Бюллетень НедвижимостиБюллетень НедвижимостиИнтерес покупателя к первичному рынку 47-го региона продолжает угасать, а запускать там новые стройки по ужесточившимся правилам девелоперам становится невыгодно. Надолго ли встала на паузу Ленобласть и продолжит ли она стремительно терять покупателей и застройщиков?В популярных некогда городских предместьях (Мурино, Кудрово, Янино, Буграх) совсем перестали появляться новые проекты. Здесь застройщики сокращают предложение, предпочитая переносить стартапы в черту Петербурга. В этом году в городе было заявлено около двух десятков новых комплексов, а в Ленобласти пересчитать новинки хватит пальцев одной руки. Да и были они не в самых, мягко говоря, привлекательных локациях — поселке им. Свердлова, городе Коммунаре и т. д.

Спальники-муравейники возле КАД выдали лишь один свежий проект: компания «Евроинвест девелопмент» в марте анонсировала 12-этажный жилой комплекс iD Kudrovo. Но это уже чуть ли не последний стартап в Кудрово — свободных участков под застройку в этом сверхуплотненном микрорайоне практически не осталось. В продаже есть квартиры в семи ЖК, и многие из них уже в высокой степени готовности.

Пополнение областного рынка новостроек идет лишь за счет новых корпусов и очередей в «старых» проектах застройщиков. Причем за счет ограниченного круга игроков — это компании «Мавис», «Арсенал-Недвижимость», Группа ЦДС, «КВС» и ряд других девелоперов, которые уже давно осваивают Мурино, Бугры, Янино…

Но и они стали выводить намного меньше. По данным Центра оценки и аналитики БН, в прошлом году объемы нового предложения в Ленобласти снизились на 25% (до 940 тыс. кв. м жилья).

За первое полугодие 2019-го рынок просел уже более чем на 50% (до 250 тыс. кв. м). Для сравнения: еще лет пять назад из 4-5 млн кв.

м жилья, ежегодно пополнявших рынок города и области, на закадье приходилось около половины всех новых строек.

Судя по всему, тренд сокращения будет только усиливаться. В июне и июле на первичке в Ленобласти застройщики не вывели в продажу ни одной квартиры. А в августе был лишь один смельчак — «Евроинвест девелопмент», пополнивший рынок очередной порцией квартир в ЖК iD Murino. Все остальные игроки держат паузу.

При этом у ряда застройщиков остаются резервы, которые при необходимости можно пустить в дело. Самые большие запасы — в Мурино — Буграх — Новом Девяткино, где проектный потенциал уже полученных разрешений на строительство оценивается экспертами в 1,3 млн кв. м жилья.

«Разрешительную документацию имеют крупные застройщики, которые смогут обеспечить необходимый объем строительства в локации в будущем», — отмечает руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.

Сейчас в локации Мурино — Новое Девяткино возводится 23 ЖК (без учета очередей).

Квартир в свободной продаже представлено порядком — около 336 тыс. кв. м жилья. Но при этом значительная часть объектов находятся в высокой степени готовности — их достроят в этом и следующем году.

Часть объектов — со значительными просрочками, часть — вовсе безнадежные долгострои, которые властям придется завершать за счет застройщиков-доноров или на федеральные деньги «Дома.рф».

Переход на продажи по новой схеме еще больше снижает привлекательность работы в Ленобласти. Себестоимость строительства в 47-м регионе приближается к городской, а возможности покупателей ниже. «Это сокращает и без того невысокую маржу девелоперов.

В текущей ситуации мы можем не увидеть их новых очередей либо совершенно новых проектов, разработанных до введения эскроу-счетов. Наиболее вероятно, что застройщики повременят с их выводом на рынок», — считает руководитель группы маркетинга компании «ЦДС» Петр Буслов.

Пока о намерении запустить новый проект по рельсам эскроу заявил лишь один игрок: компании «Полис Групп» удалось получить проектное финансирование в банке «Дом.рф», и она обещает до конца года презентовать новый комплекс в Мурино на 80 тыс. кв. м жилья.

К слову, девелопер осторожничает: по соседству компания достраивает свой ЖК «Краски лета», который по объемам застройки вчетверо больше.

Есть, правда, масштабные планы у «Группы ЛСР» — пустить в работу давно замороженный проект-миллионник общей площадью 170 га на территории Ржевского аэродрома, вблизи поселка Ковалево. Впрочем, как уточнили в пресс-службе компании, планы начать строительство следующей весной пока являются предварительными и неокончательными.

По мнению руководителя аналитического центра «Главстрой — Санкт-Петербург» Дмитрия Ефремова, территории на западе и севере Всеволожского района, вдоль КАД, все равно останутся главным источником земли под новое строительство в Ленобласти.

К примеру, в связи с планами на появлениее метро в Кудрово привлекательным для девелоперов станет район развязки с Мурманским шоссе, с внешней стороны КАД. А на севере активное строительство может стартовать в районе деревни Порошкино. Но это все лишь в перспективе.

У застройщиков в Ленобласти, в отличие от Петербурга, пока слабо получается убеждать банки в хорошей экономике и маркетинговых преимуществах проектов и выбивать под них финансирование — по официальным данным, такие успехи отмечены только у пяти компаний.

Да и саму активность застройщиков сдерживает дальнейшее бегство покупателя в город. Нерешенные проблемы с социальной и дорожной инфраструктурой в новых спальниках-муравейниках, большое число скандалов с обманутыми дольщиками, задержки сроков сдачи домов, банкротства застройщиков — все это продолжает отпугивать от закадья потенциального покупателя.

Всеволожский район по числу сделок впервые уступил пальму первенства Приморскому району Санкт-Петербурга — теперь именно здесь продается больше всего квартир.

Тем не менее у областных новостроек по-прежнему остается их главное преимущество — жилье здесь все еще можно купить на 20-25% ниже, чем в Петербурге. Хотя и в окраинных городских локациях (Шушары, Ручьи, Парнас и др.) в продаже появляется все больше объектов, которые по бюджету покупки вполне приближены к областным.

Новым проектам в закадье будет трудно удерживать низкий ценник и в условиях ужесточившейся градостроительной политики 47-го региона. Уже запретили строить выше 12 этажей в городских поселениях и 9 этажей — в сельских.

Рентабельность девелоперских проектов может окончательно свести на нет грядущий запрет строить в закадье квартиры метражом менее 30 кв. м. В предместьях 20-25-метровые студии — самый ходовой товар, так как позволяет покупателю укладываться в небольшой бюджет покупки.

Если малогабарит в закадье запретят, то «областной» покупатель окончательно уйдет в Петербург.

Петр Буслов, руководитель группы маркетинга Группы ЦДС:

— У многих популярных локаций в Ленинградской области уже исчерпан потенциал для нового строительства. В частности, практически полностью застроено Кудрово, близко к насыщению Мурино. В связи с этим в ближайшие годы эти населенные пункты начнут терять свои позиции на рынке строящегося жилья. А новых столь же привлекательных территорий в области пока нет.

Значительный земельный банк еще сохраняется в Янино, но развитие данной локации сдерживается ее текущей транспортной доступностью. Пока не будет изменений в этом вопросе, новое строительство там не станет масштабным. Поселок Бугры также не может претендовать на статус второго Мурино, так как обладает небольшим земельным банком и сложной транспортной доступностью.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»:

— Несмотря на то что строительный потенциал пригородных локаций постепенно исчерпывается и новое предложение сокращается, здесь еще имеются земельные участки под перспективную застройку.

В Мурино — Буграх — Новом Девяткино объем таких земель больше: это новые очереди реализуемых жилых комплексов, а также ряд новых проектов.

Плюс имеющиеся перспективные участки под застройку (в продаже есть участки с переводом под жилье).

Областные объекты в продаже находятся на высокой стадии готовности, поэтому переход на эскроу-счета не отразился на объеме предложения в пригороде. В ближайшее время предложение пригорода будет пополняться квартирами в новых очередях уже реализуемых объектов. В силу ценовой доступности областных объектов по сравнению с городскими они пользуются стабильным спросом.

Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой — Санкт-Петербург»:

— Можно отметить тенденцию смещения спроса в сторону проектов, расположенных в черте города. Покупатели готовы доплачивать за городскую регистрацию, более развитую транспортную, социальную, торговую инфраструктуру.

Тем более что внутри КАД можно найти предложения, сочетающие удобства городской и загородной жизни, — например, в районе Юнтоловского заповедника. Тем не менее стоимость квадратного метра остается одним из определяющих факторов при поиске квартиры.

Поэтому проекты в пригородной зоне Ленобласти по-прежнему востребованы в связи со сравнительно доступными ценами.

Вывод нового предложения на первичном рынке Ленобласти с января по август 2019 года

Энфилд (3-й корп. 3-й оч.)

Новое Сертолово (2-я оч. 7-й жилой группы)

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *