Предложения о продаже квартир в Ленинградской области, загородных домов, участков для строительства, объектов в коттеджных поселках, вы можете посмотреть в соответствующих разделах нашего фотокаталога.
Для начала немного статистики. По площади (84 тыс. кв. км) Ленинградская область занимает 39-е место среди субъектов РФ. То есть, по площади она почти в два раза больше Московской (44 тыс. кв. км). В Ленинградской области проживают 1,8 млн чел.
, в Московской – 7,3 млн (это данные за 2016 год). Заселена Ленобласть, прямо скажем, неравномерно. Самые населенные районы – это те, что примыкают к Петербургу – Всеволожский и Гатчинский. В то же время, Подпорожский и Лодейнопольский районы по плотности населения (4-6 чел. на 1 кв.
км) сопоставимы с Западной Сибирью.
Понятное дело, что цены на жилую недвижимость везде разные. Тем не менее, есть здесь вот какая особенность.
Но за пределами 50-километровой зоны от Петербурга собственно расстояние до мегаполиса на ценах и уровне активности рынков жилья уже почти не сказывается.
Здесь все иначе: дешевая, по сравнению с другими локациями, жилая недвижимость – признак безработицы. В то же время, если можно найти работу, то жилье дорогое и строительство ведется активно.
Кто переезжает в Ленобласть?
Разумеется, теми, кто сегодня рассматривает возможности переезда в Ленобласть, движут не только экономические мотивы. Не всем по душе ритм жизни, задаваемый мегаполисом.
Благодаря относительно невысоким ценам на рынке недвижимости, Ленинградская область привлекает переселенцев с «северов», из вахтенных регионов Сибири, выходящих в отставку военных, участников федеральных жилищных программ.
По словам риэлторов, специализирующихся на региональных клиентах, бюджеты на приобретение жилья для большинства желающих переехать в Ленобласть составляют от 2 до 4 млн руб.
Многие из числа тех, кто переезжает в Ленобласть, отмечают благоприятный морской климат, относительно благоприятную экологическую обстановку, а также близость Европы (например, риэлторы из Кингисеппа шутят, что могут ездить в Эстонию не только на выходные, но и в обеденный перерыв), и собственно северной столицы.
Кстати, петербуржцы в Ленинградскую область в последние годы тоже переезжают.
Молодежь, не желающая порывать с мегаполисом – в новые кварталы ближних сателлитов прикадья, которые расположены, в основном, во Всеволожском районе (Мурино-Новое Девяткино, Бугры, Кудрово).
Поэтому пригородная застройка в последние годы стремительно уплотняется, а здесь растут высотки, под завязку укомплектованные малогабаритными квартирами-студиями.
Областная или городская прописка?
Кстати, какая разница между областной и городской пропиской? Важно помнить, что большинство социальных услуг россияне получают по месту регистрации. Например, в дачном массиве вы не сможете рассчитывать на «соцпакет» в виде школы, детского сада или амбулаторного медицинского обслуживания.
Что касается ситуации с местами в детских садах и школах, то в разных областных районах она отличается. Здесь все зависит от конкретной территории. Например, в ближайших к Петербургу населенных пунктах, где в последние годы развернулось массовое строительство жилья, с социальной инфраструктурой дело, мягко говоря, обстоит неважно.
Еще один момент, который всегда требует углубленного изучения — медицинская помощь. Например, в «приграничных» районах Петербурга и области случается, что в «городской» дом скорая помощь приезжает почти сразу, а в соседний, «областной» в течение сорока минут из ближайшего райцентра.
Квартиры в райцентрах
В населенных пунктах в пределах 100-километровой зоны, цены на просторные «вторичные» квартиры, порой кажутся потенциальным новоселам просто «коммунистическими»: так, по цене квартиры-студии в Петербурге почти в любом райцентре (кроме Гатчины и Всеволожска) можно приобрести просторную двух-, или даже трехкомнатную квартиру в относительно «свежем» типовом доме областной модификации.
К слову, еще с советских времен повелось, что в области строили дома с более просторными, чем в городе, квартирами. Например, в панельных домах 121-й серии образца 1980-х годов (в некоторых районах их называют «гатчинками») есть трехкомнатные – с холлами до 19 кв. м и кухнями до 14 кв. м. Такое жилье в свое время предлагали ударникам комсомольских строек в Кингисеппе, Выборге, Приозерске.
Квартирные рынки удаленных районов неплохо сбалансированы по соотношению «цена – качество жизни». Судите сами. Например, цены на однокомнатные квартиры в Лодейном Поле, стартуют с отметки 800 тыс. руб. С бюджетом чуть больше 1,2 млн руб.
здесь можно приобрести однушку в доме с чистым подъездом, приветливыми соседями, магазинами, поликлиниками, детскими садами и школами на расстоянии не больше десяти минут неспешной прогулки. Двухкомнатные квартиры в панельках улучшенных планировок или кирпичных домах – от 1,5 млн руб, трехкомнатные – от 1,9 млн руб.
Прибавив к обозначенным выше ценам суммы в 300-500 тыс. руб., получим представление о ценах на аналогичное жилье в Приозерске, Выборге или Кингисеппе.
Иными словами, материнский капитал (по данным на 2017 год, он останется таким же, как и в уходящем – чуть больше 453 тыс. руб.), или военная ипотека (2,35 млн руб.
) в таких райцентрах могут обеспечить радикальное улучшение жилищных условий.
Но, кроме того, в некоторых областных районах не на словах, а на деле реализуются федеральные и местные жилищные программы: строятся дома для молодых специалистов, а также переселенцев из ветхого и аварийного жилфонда.
Примечательно, что просторные квартиры в райцентрах пользуются ограниченным спросом. Значительно чаще переселенцы предпочитают приобрести компактную квартиру – в качестве «стартового» жилья, а оставшуюся часть бюджета вложить в строительство дома.
Квартира плюс дача
Большие дружные семьи из двух или трех поколений часто склонны рассматривать привычный еще с советских времен стиль жизни – квартира (или комната) в городе плюс дача.
Так или иначе, но именно в формате «квартира + дача» или «комната + дача» сегодня живут многие из числа перебравшихся в Петербург несколько лет назад. Построили коттедж в садоводстве, а жилье в городе используют в качестве маневренной жилплощади – для прописки, сдачи в аренду, или в перспективе – для отселения подросших детей-студентов.
Кстати, если вместе с загородным домом приобретается жилплощадь в городе, есть возможность сэкономить – например, присматриваться не к объектам в массивах ИЖС, а в СНТ и ДНП (разумеется, по причине последних законодательных коллизий, уже сформированных).
Выбор доступных вариантов здесь шире, но важно помнить о подводных камнях, таких, как разрешения на строительство (нынче их получить не везде просто), а также об уже упомянутой прописке.
А если коттеджный поселок?
Нередко выбор переселенцев падает на малоэтажку, таунхаусы, а также дома в коттеджных поселках. Как оценивать репутацию загородных девелоперов и перспективы развития их проектов? Этим вопросам мы посвятили уже множество публикаций.
Кроме юридических аспектов связанных с пропиской и разрешениями на строительство, будущему владельцу коттеджа, во-первых, нужно обращать внимание на темпы освоения территории девелопером проекта.
Во-вторых, сразу, то есть «на берегу», — узнавать в какие суммы в данном массиве обходится эксплуатация и коммунальные платежи (отопление, водоснабжение, благоустройство, охрана и т.п.).
Третий момент заключается в том, что банки (в основном, «Сбербанк» и «Россельхозбанк») охотно кредитуют покупателей квартир в Ленинградской области. В то же время, кредит на покупку коттеджа получить гораздо сложнее: здесь каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
После того как власти Ленинградской области ужесточили правила жилищного строительства, интерес девелоперов к соседнему региону заметно поугас.
Пересмотрели свое отношение к районам дешевых новостроек за КАД и покупатели.
В результате 75% нового предложения эконом– и комфорткласса в этом году пришлось на Петербург, а падение продаж первичного жилья в пригородных районах Ленобласти составило, по разным оценкам, 10–23%.
Падение в цифрах
По данным Росреестра, по результатам 9 месяцев 2017 года количество договоров долевого участия, заключенных в Ленобласти, сократилось на 7,7% по сравнению с тем же периодом 2016 года. В прошлом году продажи квартир в Ленобласти росли с июня, пик пришелся на декабрь.
В этом году число сделок не увеличилось даже в сентябре, когда рынок традиционно оживает. Статистику за октябрь ведомство пока не подготовило. В то же время продажи жилья в Петербурге за тот же период выросли на 5,8%.
Общий объем спроса в агломерации остался примерно тем же: суммарно в двух регионах за 9 месяцев продажи выросли на 0,3%, то есть налицо перераспределение покупателей в пользу города.
Росреестр учитывает данные по продажам квартир в «штуках» в области в целом, то есть в статистику включен как популярный Всеволожский район, так и далекий от города Тихвинский. Падение продаж в пригородных районах заметно более четко. С января по октябрь в этих районах, по данным аналитиков компании «НМаркет.
ПРО», было продано на 23% «метров» меньше, чем за те же месяцы прошлого года, — 876 тыс. м2 против 671 тыс. м2.
У консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в Setl Group) данные иные: они также фиксируют сокращение спроса в приграничных районах Ленобласти за 9 месяцев, но на 10% — 1,03 млн против 0,93 млн м2.
Активное освоение пригородных районов Ленобласти началось в конце 2000–х годов. Прежде всего застройщики устремились во Всеволожский район, в Кудрово, Мурино, Девяткино. Власти сначала принимали девелоперов с распростертыми объятиями.
В то время как в Петербурге застройщиков нагружали строительством школ и детских садов, в области была введена программа «Соцобъекты в обмен на налоги». В итоге с 2008 по 2016 год объемы жилого строительства выросли с 0,7 млн до 1,6 млн м2, и власти области решили ужесточить требования к застройщикам.
В 2016 году вступила в действие программа «Светофор». По ней в самых выгодных для застройки районах области, то есть тех, что граничат с Петербургом, сроки выкупа соцобъектов увеличили до 7 лет. Кроме того, застройщиков в этой «красной зоне» обязали прокладывать дороги от границ своих проектов до региональных дорог.
С января 2018 года также планируется сократить объем затрат на выкуп социальных объектов до 50%, а в дальнейшем отказаться от этой практики вовсе.
После этого девелоперы сосредоточили внимание на проектах в черте города. По оценкам «Главстроя–СПб», с января по октябрь 2017 года в продажу в Петербурге и области вышло 2,4 млн м2 жилья. Из них 75% новых объектов эконом– и комфорткласса пришлось на город.
«Уровень маржинальности у проектов с городской пропиской выше: девелопер имеет возможность реализовывать квартиры по более высокой стоимости, при этом у него нет таких огромных обязательств по строительству школ, детских садов, дорог, поликлиник и прочей инфраструктуры», — поясняет рост числа проектов в городе гендиректор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
Недорогой город
Спрос на квартиры в области традиционно поддерживали низкие цены. Сейчас это 68,2 тыс. против 108,8 тыс. рублей за 1 м2 в классе масс–маркет, по данным «Петербургской недвижимости».
Но в последнее время и в границах Петербурга появились варианты с небольшим бюджетом покупки. В городе активно развивается несколько территорий застройки недорогого жилья, например Каменка, Парголово, пр.
Маршала Блюхера на севере, Средняя Рогатка, Октябрьская наб., Дальневосточный пр., Ручьи, Ново–Сергиево на юге.
В «Группе ЛСР», которая не строит в области, а в 2016–2017 годах начала продажи в нескольких проектах–миллионниках в черте города, считают, что тенденция снижения спроса в Ленобласти может продолжиться.
«Качественные проекты в Петербурге с хорошим расположением и приемлемой ценой более привлекательны для клиента», — говорит управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин, приводя в пример проекты на территории бывших промышленных предприятий.
Застройщики, присутствующие на рынке области, не так категоричны. «В структуре спроса доля пригородных территорий составила 33%.
В данном случае уместнее говорить не об ослаблении интереса покупателей к проектам в Ленобласти, а об активизации городских точек роста», — уверена руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
Она добавляет, что в границах одной территории, например в Мурино, у одних проектов спрос растет, а у других падает. Другие застройщики Ленобласти, опрошенные «ДП», если и признают падение спроса на рынке региона, то утверждают, что эта тенденция не коснулась конкретно их проектов.
«На первичном рынке жилья в Ленобласти объем предложения большой и покупатели имеют возможность выбирать проекты с наиболее выгодным местоположением, привлекательными характеристиками, ценами, условиями оплаты, — рассуждает председатель совета директоров «Полис Групп» Дмитрий Смирнов. — Возможно, проблемы со спросом есть у проектов с недостаточно проработанной концепцией».
Эхо на рынках
Ситуация влияет на рынок инвестиционных квартир и рынок земли. За последние 2 года доля инвестиционных продаж квартир в Ленобласти, по данным Rusland SP, сократилась с 30 до 10%. «Частные инвесторы не готовы идти на серьезные риски, обусловленные отсутствием стабильного спроса и высокой конкуренцией», — поясняет партнер Rusland SP Андрей Бойков.
По оценке Rusland SP, спрос на землю в городе вырос с начала года на 120%, а в Ленобласти Knight Frank отмечает увеличение объема предложения земли. «Девелоперы пытаются продать ранее купленные участки в области как можно скорее», — говорит гендиректор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
Однако в уже запущенных жилых проектах с разрешениями на строительство в области спрос с середины 2018 года может вырасти, считает директор по развитию A–Invest Евгений Везен. «В следующем году планируются изменения в ФЗ–214 о долевке.
Поэтому ожидаемо увеличится спрос, поскольку новые проекты будут просчитываться по другой экономической модели», — поясняет он.
Определенное снижение спроса на проекты в Ленобласти есть. Это связано с появлением достаточного объема доступного предложения на территории Петербурга. Даже при более высокой стоимости, чем в области, разница в цене часто нивелируется за счет выгодного ипотечного кредитования.
Несмотря на это, спрос на объекты в Ленобласти довольно постоянен. Количество недорогих проектов в Петербурге ограничено, и при росте спроса на них неминуемо будут расти и цены. Тем более на рынке всегда есть покупатели, для которых важна цена.
Они скорее предпочтут квартиру в обжитом районе Ленобласти, чем более дорогую жилплощадь в не самой престижной части города.
Сергей Терентьев
Директор департамента недвижимости группы «ЦДС»
На снижение общего спроса повлияло несколько факторов. Это и более жесткая политика администрации области, связанная с выдачей новых разрешений на строительство и выкупом соцобъектов, которая привела к тому, что многие застройщики вернулись в Петербург.
И повышение уровня грамотности покупателей.
Раньше многие покупатели гнались за самой низкой ценой и были готовы жить хоть в поле, а теперь стали обращать внимание на такие моменты, как количество квартир на этаже, наличие объектов социнфраструктуры, парковок и пр.
Николай Гражданкин
начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»
Мы не замечаем ослабления интереса к проектам в области. Единственной возможной причиной понижения спроса на жилье в области может стать обсуждаемая сейчас отмена программы «Социальные объекты в обмен на налоги».
Если программу отменят, застройщики будут вынуждены либо отказаться от реализации своих проектов, либо увеличить стоимость «метра», что, естественно, приведет к падению спроса.
С проектами комплексного освоения территории в Ленобласти могут конкурировать только аналогичные проекты в городской черте, но цены в области более привлекательны.
Анзор Берсиров
руководитель проектов комплексного освоения территорий АО «Строительный трест»
Ленинградская область опережает Санкт-Петербург по вводу жилья
Районы наиболее активной застройки – Мурино, Кудрово (на фото), Янино – изначально не были предназначены для крупных жилых проектов /Евгений Егоров / Ведомости
Сейчас сдаются в эксплуатацию объекты, которые начинали строиться в «докрымские» времена: в 2013–2014 гг., если не раньше. Жилищное строительство – отрасль крайне инерционная. На областных стройплощадках – их более 600 – выданы разрешения на строительство 9 млн кв. м жилья. Вопрос в том, будут ли начаты все эти проекты и найдутся ли на них покупатели.
Потому что динамика заключения договоров долевого участия показывает обратную картину: спрос на городское жилье растет, на областное – падает. За первые два месяца прошлого года по городским объектам было заключено 7189 ДДУ, за январь – февраль 2018-го – 12 236. Рост на 70%. В Ленинградской области – 5465 ДДУ за тот же период в прошлом году, 4879 – в этом. Минус 11%.
«Смещение спроса от областных к городским проектам – это очевидная и вполне устойчивая тенденция, – говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.
– Естественно, это создает определенные риски для масштабных новостроек в Ленобласти: некоторые из проектов будут остановлены, сроки сдачи по ним придется сдвигать, и это в лучшем случае». По мнению Московченко, одна из главных причин такой реструктуризации рынка – вывод на рынок крупных и недорогих проектов в городской черте.
Таких, как «Новая Охта» от ЛСР, «Солнечный город» от Setl Group, проект в Рыбацком от «СПб реновации». На старте относительно недорого стоило жилье в квартале «Галактика» от «Эталон-ЛенспецСМУ», а это ведь почти центр Петербурга.
Ровно те же тенденции последние 2–3 года аналитики фиксируют и в столичном регионе: сокращение спроса на квартиры в Московской области, увеличение числа масштабных и доступных по цене проектов на окраинах столицы – и не только на окраинах. Плюс апартаменты. В Москве на их долю приходится около 15–20% рынка новостроек, в Петербурге – 5–6%. Стоит отметить, что в Московской области таких предложений немного, в Ленинградской – нет совсем.
За год предложение жилья в Ленинградской области сократилось на 89 адресов, фиксирует аналитик ИИЦ «Недвижимость Петербурга» Дмитрий Житков. Доля городских квартир в структуре предложения по Петербургскому региону за год увеличилась с 53 до 70%, тогда как доля пригородных уменьшилась с 8 до 6%, а областных – упала с 39 до 24%.
Олег Пашин, гендиректор ЦРП «Петербургская недвижимость», серьезных рисков в переориентации спроса не видит: «Конечно, вывод крупных городских проектов изменил ситуацию. Но областные застройщики, как правило, используют достаточно гибкие инвестиционные схемы (за землю рассчитываются квартирами).
И если спрос будет падать – они просто придержат вывод новых очередей. Что, собственно, и происходит. Резерва для маневра по цене у них нет – они не могут снизить цены реализации, потому что и так продают близко к себестоимости.
Но преимущество получают новые проекты с другой идеологией: если говорить упрощенно – больше плюсов за те же деньги».
Об инфраструктурных проблемах знает и Владимир Гаврильчук, гендиректор корпорации «Адвекс недвижимость»: «В области объективно существуют проблемы и с социальной, и с транспортной инфраструктурой. Районы наиболее активной застройки – Мурино, Кудрово, Янино – изначально не были предназначены для появления там крупных жилых проектов.
Есть и административные сложности: странно, живя в 10 минутах от метро «Улица Дыбенко», вызывать «скорую» из Всеволожска. До последнего времени решающим аргументом оставалась цена. Как говорил Глеб Жеглов, «пистолет перевесит 100 000 других улик» – цена перевешивала прочие параметры.
Но когда граждане стали всерьез обживаться на новом месте, на первый план начали выходить такие факторы, как качество образования, медицинского обслуживания, досуга».
Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленобласти, об этих проблемах, конечно, знает: «Естественно, нам хочется превратить «минус 11%» по спросу на новое жилье в «плюс 11%». И мы – правительство региона – можем и готовы гибко реагировать.
Например, более активно участвовать в развитии инфраструктуры, оперативно учитывать мнение граждан (через недавно созданный Совет новостроек), быстрее расшивать узкие места по транспорту и социалке. Это позволяет улучшать имидж территорий активной застройки.
Потенциал у региона есть, системных рисков я пока не вижу».
Цены пока ведут себя вполне предсказуемо. По данным аналитика Дмитрия Житкова, в марте средние цены на квартиры в новостройках региона увеличились более чем на 2%, превысив планку в 104 000 руб. за 1 кв. м.
На вторичном рынке, наоборот, в первый месяц весны случился ценовой откат: минус 1,6%. В результате средняя цена строящихся квартир на спальных территориях оказалась примерно на 1% выше, чем готовых.
Цены на первичном и вторичном рынке практически сравнялись. Впрочем, похожая картина наблюдалась и в начале прошлого года.
Потом на рынке появились новые недорогие проекты, и ситуация выровнялась: готовое жилье снова стало немного дороже.
Ситуация на рынке жилья осложняется новыми вводными: санкции, падение фондовых рынков, скачки валютных курсов.
Один из главных вопросов, которыми сейчас озадачены аналитики девелоперских фирм, – а не приведет ли очередной виток нестабильности к новой волне «эмоционального» спроса на жилье? «Спрос на недвижимость всегда растет на фоне ослабления рубля, – отмечает Гаврильчук.
– Но пока ситуацию на валютных рынках еще нельзя считать устойчивой тенденцией, пока речь идет о спекулятивных играх». Пашин полагает, что «инвестиционно-сберегательный» спрос слегка подрастет, но не повлияет ощутимо на цены в регионе.
Недоступное жилье: Ленобласть уводит покупателя из Петербурга
21.12.2020 | 08:00 419333
В Петербурге сократился выбор новостроек и взлетели цены, в итоге покупатель двинулся туда, где дешевле, – в ближайшие пригороды. Здесь застройщики уже залезли в закрома и готовятся к выводу новых проектов.
Новостройки Ленобласти последние пять лет только теряли покупателя: скученность «муравейников», проблемы с инфраструктурой, обилие долгостроев перетянули большую часть спроса в черту города. Теперь новые реалии рынка – в частности, дефицит доступного предложения в Петербурге – способны резко прибавить популярности пригородам.
«Интерес к новостройкам в Ленобласти снова начал увеличиваться с середины 2020 года на фоне постоянного роста цен на городские проекты, где стоимость квадратного метра изначально была достаточно высокой.
В ситуации повышения цен с начала года на 15–20% приобрести квартиру в городе даже при условии ипотеки под 6% годовых для многих стало экономически недоступным», – говорит директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг» Анастасия Новгородская.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», практически половину областного спроса по-прежнему аккумулирует локация Бугры – Мурино: на нее в 2020 году пришлась каждая вторая сделка. Далее следуют Кудрово, Янино, Горелово и Новоселье – эти локации занимают по 6–14% в пригородном спросе.
«По ряду популярных областных ЖК результаты продаж за 11 месяцев 2020 года в полтора-два раза превосходят уровень прошлого года за этот же период.
Наибольшее влияние на спрос оказало ценовое предложение, которое здесь на 30–40% ниже городского», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.
Помимо госпрограммы субсидирования ставок, спрос поддержала и сельская ипотека – в некоторых пригородных локациях покупатель может рассчитывать на кредиты под 2,7% годовых.
Эффект дешевой ипотеки нивелируется ценовым ростом, особенно в дорогих городских новостройках, а доходы населения продолжают сокращаться. «На этом фоне проекты в Ленинградской области, где ценник может держаться на уровне 100 тыс. руб. за кв. м, для многих стали хорошей альтернативой», – говорит главный специалист по маркетингу Группы ЦДС Наталья Кукушкина.
Вернуть позиции
На повышение интереса к пригородам отреагировали и застройщики. По данным аналитиков BN.
ru, за девять месяцев этого года в 47-м регионе впервые за долгое время отмечен рост нового предложения: застройщики вывели в продажу 427 тыс. кв.
м – это плюс 32% по отношению к аналогичному периоду 2019-го. Для сравнения: в Петербурге вывод нового жилья за это время резко упал – минус 37% (1,4 млн).
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», в этом году доля пригородов в объеме нового предложения Петербургской агломерации выросла с 16 до 22%.
Последние пять лет Ленобласть существенно теряла в выводе новых объектов на рынок. Запуск новых строек с общим ежегодным объемом в 1,5–2,0 млн кв. м в 2019 году снизился до рекордно низких 520 тыс. квадратов.
Сейчас ситуация, по мнению многих экспертов, стала благоприятной для активности областных девелоперов: из-за роста цен экономика их проектов улучшилась, и запуск стартапов в закадье выглядит более привлекательным.
При всём том утверждать, что новостройки Ленобласти разом вернут утраченные позиции, не приходится. «Мы говорим скорее о восстановлении спроса, а не о росте, так как в последние два-три года в закадье наблюдалось снижение покупательской активности.
А сейчас на фоне существенного ценового роста в Петербурге покупатели вновь начали рассматривать для себя такие варианты покупок», – отмечает руководитель направления клиентского опыта Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город») Вера Сережина.
По ее словам, свою роль в переориентации клиентов в сторону пригородов сыграла и пандемия. Другой фактор: после введения в Ленобласти градостроительных ограничений проекты там выглядят более комфортными и привлекательными для покупателя – много объектов не выше пяти этажей.
Ленобласть собьет цены
В этом году наиболее активно пополняли пригородный рынок известные застройщики, которые уже не первый год реализуют свои проекты в закадье.
Крупными пулами квартир в продажу отметились Группа ЦДС («Северный», «Новые горизонты»), «КВС» («Ясно.Янино»), «Евроинвест» (iD Kudrovo), «Мавис» («Авиатор», «Урбанист») и др.
Но пополнение рынка пока в основном идет за счет очередей в реализуемых проектах – стартапы в Ленобласти наперечет. Но и они не за горами.
У ряда девелоперов на руках до сих пор остаются земельные запасы, которые при необходимости можно пустить в дело или продать. К примеру, крупные резервы, по оценкам экспертов, по-прежнему имеются в Мурино – Буграх: там проектный потенциал уже полученных разрешений на строительство превышает 1,3 млн кв. м жилья.
«В Ленобласти прорабатывалось много проектов, которые корректировались ввиду сложной экономики.
Проектное финансирование часть проектов вывело из зоны рентабельности – они нуждались в доработках, чтобы быть привлекательными для банков», – говорит директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова.
По ее словам, на сегодня есть участки в Мурино и Буграх, несколько участков в Кудрово, активно осваивается Ломоносовский район ЛО, в частности локация Новоселье.
К слову, перспективным запуск проектов в закадье считают и многие «иногородние» игроки. В частности, штурмовать областные локации намерена ГК «ПИК» – крупнейший российский застройщик недавно приобрел еще не начатые проекты с готовой документацией в Кудрово и Янино, а также землю под новый проект в поселке Новоселье.
Группа ЦДС уже оценила сегодняшнюю ситуацию как наиболее благоприятную для запуска проектов-миллионников: в декабре девелопер начал строительство первой очереди мегапроекта в Новосаратовке, где в далекой перспективе планируется возвести свыше 4,5 млн кв. м жилья.
По мнению некоторых экспертов, выход на пригородный рынок крупных проектов с привлекательными ценниками способен хотя бы слегка сбить неудержимый рост цен в новостройках Петербурга.
Вера Сережина, руководитель направления клиентского опыта Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»):
– Ценовой разрыв по сравнению с традиционной частью Петербурга в локациях закадья составляет 20–25%.
Как только он становится меньше, спрос перетекает в традиционную часть города, где более развита инфраструктура.
А когда качественная инфраструктура, то есть места для отдыха и работы, появится и у пригородных объектов, тогда большая часть покупателей станет более активно ими интересоваться.
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:
– Территории в Ленобласти, близкие по локации к границам города, уже давно воспринимаются как пригороды Санкт-Петербурга. И для покупателей они мало чем отличаются от таких городских территорий, как Шушары, зона Ручьев, Парнас, Парголово. Здесь есть стабильный спрос на доступное жилье.
Ценовой фактор для пригородов важен и будет оставаться важным. Но опять же, ценовая разница между объектами класса эконом, расположенными на окраинах города и в Ленобласти, зачастую составляет порядка 5–7%, потому что характеристики локаций сходные.
Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу Группы ЦДС:
– По большому счету, нет принципиальной разницы, в городе расположен проект или в области, если он соответствует современным представлениям о комфортном жилье, а вся территория жилого комплекса достаточно урбанизирована и развита.
В этом смысле особенно интересны проекты комплексного развития территорий, и они, несомненно, найдут своего покупателя. Кудрово и Мурино уже практически полностью застроены, рынку нужны новые локации.
Сейчас хороший момент, чтобы выводить такие проекты в ближайших пригородах.
Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг»:
– В октябре мы вывели на рынок вторые очереди в двух наших проектах по очень привлекательным для локации ценам, что обеспечило высокий спрос: большинство самых ликвидных вариантов были забронированы и выкуплены уже в первый месяц.
Безусловно, ценовая доступность областных новостроек остается главным фактором их привлекательности для покупателей. Но в условиях растущей конкуренции застройщикам необходимо работать над качеством проектов.
Это повышает их востребованность у покупателей, позволяя за меньшую сумму приобрести недвижимость такого же или даже более высокого класса, чем в Санкт-Петербурге.
4 373 222 ₽
г. Мурино, Авиаторов Балтики пр.
Дешевые квартиры в Ленобласти скоро закончатся
Бюллетень НедвижимостиБюллетень НедвижимостиИнтерес покупателя к первичному рынку 47-го региона продолжает угасать, а запускать там новые стройки по ужесточившимся правилам девелоперам становится невыгодно. Надолго ли встала на паузу Ленобласть и продолжит ли она стремительно терять покупателей и застройщиков?В популярных некогда городских предместьях (Мурино, Кудрово, Янино, Буграх) совсем перестали появляться новые проекты. Здесь застройщики сокращают предложение, предпочитая переносить стартапы в черту Петербурга. В этом году в городе было заявлено около двух десятков новых комплексов, а в Ленобласти пересчитать новинки хватит пальцев одной руки. Да и были они не в самых, мягко говоря, привлекательных локациях — поселке им. Свердлова, городе Коммунаре и т. д.
Спальники-муравейники возле КАД выдали лишь один свежий проект: компания «Евроинвест девелопмент» в марте анонсировала 12-этажный жилой комплекс iD Kudrovo. Но это уже чуть ли не последний стартап в Кудрово — свободных участков под застройку в этом сверхуплотненном микрорайоне практически не осталось. В продаже есть квартиры в семи ЖК, и многие из них уже в высокой степени готовности.
Пополнение областного рынка новостроек идет лишь за счет новых корпусов и очередей в «старых» проектах застройщиков. Причем за счет ограниченного круга игроков — это компании «Мавис», «Арсенал-Недвижимость», Группа ЦДС, «КВС» и ряд других девелоперов, которые уже давно осваивают Мурино, Бугры, Янино…
Но и они стали выводить намного меньше. По данным Центра оценки и аналитики БН, в прошлом году объемы нового предложения в Ленобласти снизились на 25% (до 940 тыс. кв. м жилья).
За первое полугодие 2019-го рынок просел уже более чем на 50% (до 250 тыс. кв. м). Для сравнения: еще лет пять назад из 4-5 млн кв.
м жилья, ежегодно пополнявших рынок города и области, на закадье приходилось около половины всех новых строек.
Судя по всему, тренд сокращения будет только усиливаться. В июне и июле на первичке в Ленобласти застройщики не вывели в продажу ни одной квартиры. А в августе был лишь один смельчак — «Евроинвест девелопмент», пополнивший рынок очередной порцией квартир в ЖК iD Murino. Все остальные игроки держат паузу.
При этом у ряда застройщиков остаются резервы, которые при необходимости можно пустить в дело. Самые большие запасы — в Мурино — Буграх — Новом Девяткино, где проектный потенциал уже полученных разрешений на строительство оценивается экспертами в 1,3 млн кв. м жилья.
«Разрешительную документацию имеют крупные застройщики, которые смогут обеспечить необходимый объем строительства в локации в будущем», — отмечает руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
Сейчас в локации Мурино — Новое Девяткино возводится 23 ЖК (без учета очередей).
Квартир в свободной продаже представлено порядком — около 336 тыс. кв. м жилья. Но при этом значительная часть объектов находятся в высокой степени готовности — их достроят в этом и следующем году.
Часть объектов — со значительными просрочками, часть — вовсе безнадежные долгострои, которые властям придется завершать за счет застройщиков-доноров или на федеральные деньги «Дома.рф».
Переход на продажи по новой схеме еще больше снижает привлекательность работы в Ленобласти. Себестоимость строительства в 47-м регионе приближается к городской, а возможности покупателей ниже. «Это сокращает и без того невысокую маржу девелоперов.
В текущей ситуации мы можем не увидеть их новых очередей либо совершенно новых проектов, разработанных до введения эскроу-счетов. Наиболее вероятно, что застройщики повременят с их выводом на рынок», — считает руководитель группы маркетинга компании «ЦДС» Петр Буслов.
Пока о намерении запустить новый проект по рельсам эскроу заявил лишь один игрок: компании «Полис Групп» удалось получить проектное финансирование в банке «Дом.рф», и она обещает до конца года презентовать новый комплекс в Мурино на 80 тыс. кв. м жилья.
К слову, девелопер осторожничает: по соседству компания достраивает свой ЖК «Краски лета», который по объемам застройки вчетверо больше.
Есть, правда, масштабные планы у «Группы ЛСР» — пустить в работу давно замороженный проект-миллионник общей площадью 170 га на территории Ржевского аэродрома, вблизи поселка Ковалево. Впрочем, как уточнили в пресс-службе компании, планы начать строительство следующей весной пока являются предварительными и неокончательными.
По мнению руководителя аналитического центра «Главстрой — Санкт-Петербург» Дмитрия Ефремова, территории на западе и севере Всеволожского района, вдоль КАД, все равно останутся главным источником земли под новое строительство в Ленобласти.
К примеру, в связи с планами на появлениее метро в Кудрово привлекательным для девелоперов станет район развязки с Мурманским шоссе, с внешней стороны КАД. А на севере активное строительство может стартовать в районе деревни Порошкино. Но это все лишь в перспективе.
У застройщиков в Ленобласти, в отличие от Петербурга, пока слабо получается убеждать банки в хорошей экономике и маркетинговых преимуществах проектов и выбивать под них финансирование — по официальным данным, такие успехи отмечены только у пяти компаний.
Да и саму активность застройщиков сдерживает дальнейшее бегство покупателя в город. Нерешенные проблемы с социальной и дорожной инфраструктурой в новых спальниках-муравейниках, большое число скандалов с обманутыми дольщиками, задержки сроков сдачи домов, банкротства застройщиков — все это продолжает отпугивать от закадья потенциального покупателя.
Всеволожский район по числу сделок впервые уступил пальму первенства Приморскому району Санкт-Петербурга — теперь именно здесь продается больше всего квартир.
Тем не менее у областных новостроек по-прежнему остается их главное преимущество — жилье здесь все еще можно купить на 20-25% ниже, чем в Петербурге. Хотя и в окраинных городских локациях (Шушары, Ручьи, Парнас и др.) в продаже появляется все больше объектов, которые по бюджету покупки вполне приближены к областным.
Новым проектам в закадье будет трудно удерживать низкий ценник и в условиях ужесточившейся градостроительной политики 47-го региона. Уже запретили строить выше 12 этажей в городских поселениях и 9 этажей — в сельских.
Рентабельность девелоперских проектов может окончательно свести на нет грядущий запрет строить в закадье квартиры метражом менее 30 кв. м. В предместьях 20-25-метровые студии — самый ходовой товар, так как позволяет покупателю укладываться в небольшой бюджет покупки.
Если малогабарит в закадье запретят, то «областной» покупатель окончательно уйдет в Петербург.
Петр Буслов, руководитель группы маркетинга Группы ЦДС:
— У многих популярных локаций в Ленинградской области уже исчерпан потенциал для нового строительства. В частности, практически полностью застроено Кудрово, близко к насыщению Мурино. В связи с этим в ближайшие годы эти населенные пункты начнут терять свои позиции на рынке строящегося жилья. А новых столь же привлекательных территорий в области пока нет.
Значительный земельный банк еще сохраняется в Янино, но развитие данной локации сдерживается ее текущей транспортной доступностью. Пока не будет изменений в этом вопросе, новое строительство там не станет масштабным. Поселок Бугры также не может претендовать на статус второго Мурино, так как обладает небольшим земельным банком и сложной транспортной доступностью.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»:
— Несмотря на то что строительный потенциал пригородных локаций постепенно исчерпывается и новое предложение сокращается, здесь еще имеются земельные участки под перспективную застройку.
В Мурино — Буграх — Новом Девяткино объем таких земель больше: это новые очереди реализуемых жилых комплексов, а также ряд новых проектов.
Плюс имеющиеся перспективные участки под застройку (в продаже есть участки с переводом под жилье).
Областные объекты в продаже находятся на высокой стадии готовности, поэтому переход на эскроу-счета не отразился на объеме предложения в пригороде. В ближайшее время предложение пригорода будет пополняться квартирами в новых очередях уже реализуемых объектов. В силу ценовой доступности областных объектов по сравнению с городскими они пользуются стабильным спросом.
Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой — Санкт-Петербург»:
— Можно отметить тенденцию смещения спроса в сторону проектов, расположенных в черте города. Покупатели готовы доплачивать за городскую регистрацию, более развитую транспортную, социальную, торговую инфраструктуру.
Тем более что внутри КАД можно найти предложения, сочетающие удобства городской и загородной жизни, — например, в районе Юнтоловского заповедника. Тем не менее стоимость квадратного метра остается одним из определяющих факторов при поиске квартиры.
Поэтому проекты в пригородной зоне Ленобласти по-прежнему востребованы в связи со сравнительно доступными ценами.
Вывод нового предложения на первичном рынке Ленобласти с января по август 2019 года
Энфилд (3-й корп. 3-й оч.)
Новое Сертолово (2-я оч. 7-й жилой группы)