Объем предложения на первичном рынке жилой недвижимости Москвы по итогам года составляет 43,9 тыс. лотов в 7251 корпусах, суммарной площадью 3,1 млн кв. м. Доля апартаментов — 20,6 % от общего объема.
В последнем квартале 2018 года в продажу поступило 220,0 тыс. кв. м (43 корпуса), что почти на треть меньше, чем в предыдущем периоде. Новый объем предложения наполовину состоит из комфорт-класса, его доля — 53,6 %.
С учетом активного выхода новых проектов (более 200 тыс. кв. м), объем рынка за квартал вырос на 6,7 %, что равно 194,7 тыс. кв. м. Тем не менее за 2018 год общий объем предложения на первичном рынке Москвы снизился более чем на 300 тыс. кв. м (8,8 %).
Первичный рынок столицы слегка усилил свои позиции в общей структуре сделок (34 % против 32 % в аналогичном периоде прошлого года).
Индекс спроса оказался на 33,1 % выше показателя предыдущего квартала и на 42,6 % выше аналогичных показателей прошлого года, что связано с повышенной активностью покупателей. Текущий год стал самым активным с момента вступления в силу 214-ФЗ.
Средневзвешенная цена в Москве находится на уровне 231,7 тыс. руб./кв. м (без учета элитного предложения).
По итогам 2018 года можно констатировать возврат к «рынку продавца». Со стороны девелоперов произошли значительные изменения как самого продукта, так и тактики работы с клиентами. Несмотря на то, что в продаже находится рекордное количество новостроек, покупатели стали больше прислушиваться к посылам, которые доносит до них застройщик, мотивируя сделать выбор в пользу своего проекта.
Изменения в 218-ФЗ и 214-ФЗ, вступившие в силу летом, отразились сложностями для некоторых застройщиков и девелоперов в виде кратковременной приостановки регистрации ДДУ, однако данная ситуация существенного влияния на рынок не оказала.
Новое предложение IV квартала 2018 года
По сравнению с предыдущим кварталом объем предложения на первичном рынке жилой недвижимости Москвы вырос на 194,7 тыс. кв. м (6,7 %). Изменения произошли преимущественно из-за вывода на рынок нового объема предложения в строящихся проектах. Рост объема коснулся не только квартир (8,2 %), но и апартаментов (1 %).
За год снижение общего объема составило 301,5 тыс. кв. м (8,8 %), при этом предложение квартир снизилось на 10 %, а апартаментов — на 4,1 %.
За квартал в стандарт-классе наблюдается отрицательная динамика показателя объема предложения (-42,1 %), в элитном сегменте зафиксирован рост на 1 %. В комфорт-классе объем вырос на 20 %. В премиальном сегменте рост за квартал составил 21,9 % соответственно. Объем предложения бизнес-класса остался без существенных изменений.
За год объем предложения вырос лишь в элитном сегменте (21 %). В премиальном классе объем снизился на 6,6 %, в бизнес-классе — на 4,1 %, комфорт и стандарт-класс показали отрицательную динамику, 11,6 % и 55,7 % соответственно. Снижение объемов предложения в годовой динамике обусловлено высоким уровнем спроса в 2018 году.
По объему предложения в Москве первое место занимает бизнес-класс с долей 42,9 %. На втором месте новостройки комфорт-класса с показателем 37,5 %, на премиум-класс приходится 10,6 %, доля элитного сегмента на первичном рынке недвижимости столицы — 6,2 %.
Лидер в распределении объема предложения по округам за квартал не изменился, на первом месте располагается ЦАО (17,3 %), за ним следует САО с долей 15,6 %, третье место делят между собой СВАО и ЗАО (по 14,5 %). Меньше всего новостроек представлено в ЗелАО (1,2 %).
Средневзвешенная цена — 231,7 тыс. руб./кв. м (без учета элитного предложения). В формате квартир за год значение средневзвешенной цены увеличилось на 1,1 %, в формате апартаментов снизилось на 2,6 %.
По сравнению с предыдущим кварталом значительных изменений не произошло — в сегменте квартир зафиксировано снижение, которое составило 0,1 %, в апартаментах отмечен рост на 1,5 %.
Индекс спроса оказался на 33,1 % выше показателя предыдущего квартала и на 42,6 % выше аналогичных показателей прошлого года, что связано с повышенной активностью покупателей на протяжении всего 2018 года.
В общей структуре сделок на рынке жилья Москвы на первичный рынок приходится 34 %. В динамике за последние 5 лет данный показатель демонстрирует укрепление своих позиций, отчасти связанный со сделками в веденных в эксплуатацию объектах.
Цифры 2018 года
Новые рекорды на рынке ипотеки, наибольшее число сделок на первичном рынке Москвы, объем предложения новостроек и другие итоги прошедшего года
Максим Мозуль
В 2018 году на рынке московского жилья был установлен ряд исторических рекордов по числу сделок с новостройками, выручке застройщиков. Пожалуй, ипотека стала главным двигателем спроса на жилье в России в прошлом году. На рынке жилищного кредитования установлен ряд исторических рекордов.
В итоговом материале собраны главные цифры уходящего года: от рекордного числа сделок с новостройками до объема предложения в Москве.
75 млн кв. м жилья построили в России
В России в 2018 году, по предварительным итогам Минстроя, было введено 75 млн кв. м жилья. Как ранее заявлял глава строительного ведомства Владимир Якушев, по состоянию на 1 декабря 2018 года введено 58,2 млн кв. м жилья (на 3,7% ниже аналогичных показателей прошлого года), из них 30,1 млн кв. м многоквартирных домов. Снижение объемов ввода в Минстрое связывают с последствиями кризисных явлений в экономике в 2014–2015 годах.
В целом 2018 год для ипотечного рынка России стал рекордным. По предварительной оценке аналитического центра ДОМ.РФ, в прошлом году выдано около 1,5 млн кредитов на сумму более 3 трлн руб. Это — новый рекорд российского рынка ипотеки (+50% к 2017 году).
Ставки по ипотеке также показали исторический рекорд — в среднем по году они были ниже 10%. Ипотека стала основным способом улучшения жилищных условий: почти 60% сделок в новостройках и 50% на вторичном рынке совершались с помощью ипотеки, отмечают аналитики ДОМ.
РФ.
Более 1 трлн рублей заработали застройщики
В 2018 году застройщики, работающие в Москве и Московской области, продали жилья на рекордную сумму — впервые в истории рынка недвижимости их совокупная выручка составила более 1 трлн руб., подсчитали аналитики онлайн-сервиса объявлений ЦИАН.
Лидерами по объему выручки стали компании ПИК, «Инград» и «Самолет Девелопмент».
Специалисты компании объясняют рекордные продажи низкой ставкой по ипотеке, а также изменениями в отрасли, которые произойдут во второй половине 2019 года (переход на проектное финансирование).
327 жилых проектов в Москве
2018 год стал рекордным по количеству проектов комплексов квартир и апартаментов в продаже на столичном рынке новостроек. В прошлом году девелоперы вели реализацию 327 проектов застройки — это самый большой показатель за всю историю первичного рынка жилья Москвы, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Для сравнения: в 2017 году в продаже было представлено 310 проектов. Однако ушедший год примечателен и еще одной новой тенденцией. Впервые за посткризисный период (с 2014 года) число первичных квартир в продаже не увеличилось, а снизилось. По предварительным итогам 2018 года, объем предложения в Москве составлял 42,4 тыс.
квартир и апартаментов, тогда как в 2017-м — 49,5 тыс.
81,1 тыс. квартир куплено в новостройках
По итогам 2018 года в Москве было зарегистрировано 81,1 тыс. сделок по договорам долевого участия (ДДУ), подсчитали аналитики онлайн-сервиса объявлений ЦИАН на основании выписок ЕГРН (регистраций ДДУ с физлицами). Это рекордные показатели за всю историю рынка московских новостроек. Для сравнения: в прошлом году в столице было зарегистрировано 47,5 тыс. сделок в новостройках.
Новостройки Московского региона. Итоги июля 2018 г
Выход большого числа новых
проектов, рекордное число сделок в Новой Москве на фоне роста средних цен
В июле 2018 ключевые показатели рынка новостроек Московского региона
выросли (число сделок на 5%, выручка на 2%).
Информационный фон, связанный с
изменениями в законодательстве и непременном росте цен, стимулировал
покупателей активнее выходить на рынок.
Одновременно был зафиксирован рекордный
рост нового предложения, которое в ближайшие месяцы будет только увеличиваться
(в июле вышли далеко не все проекты, по которым получены разрешения).
Интересно, что выход в реализацию 76 новых корпусов на котловане не
привел к падению средних цен предложения. Напротив, они выросли и в Москве
(+0,7%), и в Новой Москве (+3,1%), и в Московской области (+1,1%).
Динамика рынка
в ближайшие месяцы будет зависеть не только от внутриотраслевых факторов, но и
от макроэкономики.
Усиление санкционного давления, рост волатильности курса
рубля может спровоцировать уход в московскую недвижимость как в защитный актив.
Сделки
1. Число сделок в июле в
Московском регионе выросло на 5% по сравнению с июнем. Ключевой вклад внесла
проекты в Новой Москве, где зафиксировано рекордное количество сделок за всю
историю.
В июле 2018 года рынок
новостроек Московского региона возобновил рост – (число сделок выросло на 5% по
сравнению с предыдущим месяцем), правда, рекордные объемы продаж, которые демонстрировались в апреле и мае, пока
не достингуты.
В Новой Москве в июле зафиксировано рекордное количество
зарегистрированных ДДУ с момента присоединения новых территорий – 2 590 сделок.
По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объём продаж вырос в 2 раза и на 26% по сравнению с
июнем 2018 г.
Увеличение
продаж более чем на 30% наблюдается в проектах ГК «А101»: ЖК «Испанские
Кварталы», «Скандинавия», где в июле застройщик объявил о начале продаж в 7
новых корпусах на начальной стадии строительства и в ЖК «Остафьево», который
вывела в продажу компания «Самолёт Девелопмент» в конце июня.
В Москве в старых
границах было зафиксировано 3 943 сделки, в 100 ключевых ЖК Московской области
3 862 сделки (см. табл. 1). По сравнению с рассчитанными по аналогичной
методике итогами июня в рассматриваемых локациях наблюдается околонулевая
динамика (-1,3% в старых границах Москвы и +0,2% в Подмосковье).
2. Выручка застройщиков по итогам
июля выросла на 2%.
Выручка застройщиков на
рынке Московского региона увеличилась, но только за счёт увеличения числа
сделок в Новой Москве. В Москве в старых границах выручка снизилась на 1,5% (с
46,2 до 45,5 млрд руб.); снижение также наблюдается в Подмосковье по 100
основным ЖК на 2,7% (с 15,0 до 14,6 млрд руб.); в Новой Москве выручка выросла
(+24,2%, 12,3 млрд руб. в июле против 9,9 млрд руб.
в июне) (см. табл. 2).
Рынок в денежном выражении вырос меньше, чем в абсолютных цифрах, что связано с
увеличением объёма зарегистрированных ДДУ в корпусах на начальной стадии
строительства, где квартиры пока предлагаются по более низким ценам. Оценочная
цена сделок на первичном рынке в июле 2018 года снизилась в среднем на 2% в
Новой Москве и Московской области (см. табл. 5).
3. Доля ипотечных сделок остается
стабильной.
В июле 2018 года с привлечением
банковского финансирования было совершено 48% сделок в Москве в старых
границах, 58% в Новой Москве, 63% в Московской области (см. рис. 3).
Аналогичные показатели были зафиксированы в мае этого года. Уже несколько
месяцев ипотечные ставки стабильны, как и доля ипотечных сделок на рынке
Московского региона, которые меняется в пределах 1-3 процентных пунктов.
Цены.
4. Массовый выход новых проектов не привел к снижению
средних цен, а стоимость квадратного метра в Новой Москве показал максимальный рост
за последние 1,5 года.
Ориентируясь на успешные
продажи в июле в проектах Новой Москвы, застройщики в начале августа повысили
цены в 14 жилых комплексах (37%). Средняя экспонируемая цена кв. м. по данной
локации показала максимальный рост с начала года: с 103,8 до 107,0 тыс. руб.
(+3,1% за месяц) (см. рис. 4).
Наиболее существенный рост (более 10%)
зафиксирован в ЖК «Остафьево», который продавался в июле по стартовым ценам, ЖК
«Борисоглебское» и ЖК «Москвичка». Вывод большого объёма предложения на рынок
жилья в предыдущем месяце в Москве в старых границах и Подмосковье не привёл к
снижению цен, здесь наблюдается околонулевая динамика.
Стоит отметить, что в
Москве в границах 2012 года в июле доля проектов, где застройщики повысили
цены, составила 23% против 42% в июне.
Предложение
5. На рынок новостроек Московского региона вышло рекордное
количество новых корпусов.
По итогам прошедшего
месяца на рынок новостроек Московского региона девелоперы вывели рекордное
количество новых корпусов за последние 2,5 года — 76 ед. (+46% по сравнению с
июнем 2018 года и в 2 раза больше, чем год назад).
Такой рост связан с тем, что
в апреле–июне девелоперы получили рекордно большое число разрешений на
строительство. Последний раз такой объем нового предложения единовременно
выходил на рынок в феврале 2016 года.
Подобная активность участников рынка
совершенно нетипична для летних месяцев, как правило, в июле-августе число
новых проектов невелико.
В июле 2018 года
девелоперы открыли продажи в 22 новых проектах на территории Московского
региона, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель вырос
более чем в 2 раза.
В Московской области по количеству новых проектов лидирует
город Люберцы — здесь стартовали проекты «Жулебино Парк», «Люберцы Парк» от
компании ПИК и ЖК «Гоголь Парк», который возводит ГК «Основа». На территории
Москвы наибольшее количество новых проектов вывели в экспозицию в ЗАО.
Здесь
стартовали ЖК «Огни» («Донстрой»), ЖК «Мякинино парк» («ПИК»), ЖК FoRest
(«Центр Инвест») и ЖК Spires (Tekta Group).
6. Общий объем
предложения вырос.
По итогам июля 2017 года
на рынке жилья был зафиксирован рекордный рост активного предложения – +10% (с
100,7 тыс. лотов в июле до 111,0 тыс. лотов в начале августа). Год назад
аналогичный показатель составлял 124,8 тыс. лотов, в начале 2018 года 126,0
тыс. лотов.
В Москве в старых границах сейчас в реализации находится 44,6 тыс.
лотов (+7%), в Новой Москве 9,7 тыс. лотов (+17%), в Московской области –56,7
тыс. лотов (+12%) (см. табл. 6).
Выход новых проектов и корпусов прервал
ежемесячное снижение активного предложения в Московском регионе, начавшееся в
мае, за счёт вывода из реализации объектов Urban Group.
Приложение
Табл. 1. Число сделок (регистраций ДДУ с физ. лицами) по
итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона. ед.
| Июль 2017 | Январь 2018 | Февраль 2018 | Март 2018 | Апрель 2018 | Май 2018 | Июнь 2018 | Июль 2018 | |
| Москва | 2670 | 3289 | 3481 | 3912 | 4243 | 4175 | 3993 | 3943 |
| Новая Москва | 1275 | 1888 | 2016 | 2015 | 2173 | 2318 | 2053 | 2590 |
| Московская обл. | 5384 | 5548 | 5434 | 5662 | 5730 | 5531 | 4920 | н/д |
| Московская обл. (100 ключевых ЖК) | 4337 | 4625 | 4534 | 4734 | 4561 | 4377 | 3853 | 3862 |
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Табл. 2. Объем выручки по сделкам (регистрациям ДДУ с физ.
лицами) по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского
региона. млрд руб.
| Июль 2017 | Январь 2018 | Февраль 2018 | Март 2018 | Апрель 2018 | Май 2018 | Июнь 2018 | Июль 2018 | |
| Москва | 30.3 | 35.3 | 35.4 | 42.7 | 49.0 | 47.1 | 46.2 | 45.5 |
| Новая Москва | 6.5 | 9.2 | 9.8 | 9.8 | 10.3 | 11.0 | 9.9 | 12.3 |
| Московская обл. | 20.8 | 21.2 | 20.8 | 21.1 | 21.4 | 20.6 | 18.6 | |
| Московская обл. (100 ключевых ЖК) | 17.2 | 18.7 | 18.2 | 18.5 | 18.0 | 17.2 | 15.0 | 14.6 |
Источник: Аналитический центр ЦИАНТабл. 3. Доля ипотечных сделок по итогам анализа выписок ЕГРН
в 2018 году по субрынкам Московского региона. млрд руб.
| Июль 2017 | Январь 2018 | Февраль 2018 | Март 2018 | Апрель 2018 | Май 2018 | Июнь 2018 | Июль 2018 | |
| Москва | 42% | 52% | 51% | 48% | 45% | 48% | 49% | 48% |
| Новая Москва | 48% | 56% | 55% | 55% | 58% | 58% | 58% | 58% |
| Московская обл. | 58% | 63% | 65% | 65% | 65% | 63% | 61% | |
| Московская обл. (100 ключевых ЖК) | 61% | 62% | 65% | 65% | 65% | 63% | 65% | 63% |
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Табл. 4. Динамика цен на первичном рынке (по лотам в активной
реализации) в 2018 году по субрынкам Московского региона. тыс. руб. за кв. м.
| Август 2017 | Январь 2018 | Февраль 2018 | Март 2018 | Апрель 2018 | Май 2018 | Июнь 2018 | Июль 2018 | Август 2018 | |
| Москва | 188.0 | 185.1 | 186.5 | 188.9 | 189.1 | 191.3 | 190.8 | 194.2 | 195.6 |
| Новая Москва | 102.8 | 101.4 | 101.4 | 100.3 | 102.0 | 103.4 | 102.9 | 103.8 | 107.0 |
| Моск. обл. | 78.2 | 79.3 | 80.3 | 79.7 | 78.2 | 79.2 | 79.2 | 78.9 | 79.7 |
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Табл. 5. Динамика оценочных цен сделок на первичном рынке в
2018 году по субрынкам Московского региона. тыс. руб. за кв. м.
| Июль 2017 | Январь 2018 | Февраль 2018 | Март 2018 | Апрель 2018 | Май 2018 | Июнь 2018 | Июль 2018 | |
| Москва | 196 | 184 | 179 | 186 | 194 | 194 | 197 | 197 |
| Новая Москва | 103 | 102 | 102 | 101 | 100 | 100 | 101 | 99 |
| Московская обл. | 82 | 83 | 81 | 79 | 80 | 80 | 81 | |
| Московская обл. (100 ключевых ЖК) | 87 | 86 | 86 | 84 | 85 | 85 | 84 | 83 |
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Табл. 6. Динамика объема активного предложения (лоты в
активной реализации) по субрынкам Московского региона. ед.
| Август 2017 | Январь 2018 | Февраль 2018 | Март 2018 | Апрель 2018 | Май 2018 | Июнь 2018 | Июль 2018 | Август 2018 | |
| Москва | 50.1 | 50.9 | 49.1 | 49.5 | 50.2 | 45.6 | 44.6 | 41.6 | 44.6 |
| Новая Москва | 9.1 | 8.8 | 8.0 | 8.8 | 10.5 | 9.7 | 9.1 | 8.3 | 9.7 |
| Моск. обл. | 65.6 | 66.3 | 61.0 | 60.8 | 60.5 | 54.6 | 52.9 | 50.8 | 56.7 |
| Весь регион | 124.8 | 126.0 | 118.1 | 119.1 | 121.2 | 109.9 | 106.6 | 100.7 | 111.0 |
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Табл. 7.1 Динамика вывода нового предложения (суммарная
площадь квартир и апартаментов) в 2017-2018 гг. (поквартально) по субрынкам
Московского региона. тыс. кв. м.
| 1 кв. 2017 | 2 кв. 2017 | 3 кв. 2017 | 4 кв. 2017 | 1 кв. 2018 | 2 кв. 2018 | |
| Москва | 794 | 966 | 929 | 608 | 886 | 715 |
| Новая Москва | 179 | 310 | 262 | 312 | 528 | 355 |
| Моск. обл. | 889 | 771 | 843 | 1 043 | 887 | 783 |
| Весь регион | 1 862 | 2 047 | 2 034 | 1 963 | 2 301 | 1 854 |
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Табл. 7.2 Динамика вывода нового предложения (суммарная
площадь квартир и апартаментов) в 2018 гг. (помесячно) по субрынкам Московского
региона. тыс. кв. м.
| Январь 2018 | Февраль 2018 | Март 2018 | Апрель 2018 | Май 2018 | Июнь 2018 | Июль 2018 | |
| Москва | 429 | 299 | 485 | 103 | 217 | 396 | 461 |
| Новая Москва | 36 | 145 | 267 | 116 | 21 | 218 | 195 |
| Моск. обл. | 169 | 292 | 239 | 357 | 191 | 235 | 609 |
| Весь регион | 634 | 735 | 990 | 576 | 429 | 848 | 1 266 |
- Источник: Аналитический центр ЦИАН
- Методика — расчеты выполнены по итогам
обработки выписок ЕГРН Росреестра (регистрации ДДУ в строящихся корпусах в
Москве и Московской области; только сделки в домах с этажностью >=3;только
сделки с квартирами и апартаментами; только розничные сделки (не более 10 лотов
разного типа внутри ЖК); только сделки с физическими лицами; Оценка цены
рассчитана по средней стоимости квадратного метра на месяц регистрации ДДУ в
соответствующем ЖК и корпусе (по заявленным ценам без учета скидок);
группировка проектов по застройщикам выполнена по принципу «1 ЖК — 1
застройщик»; выполнена группировка по брендовому названию с учетом слияний
и поглощений)._________________________________________________________________ - Справка
о компании
ЦИАН – лидер российского рынка онлайн-недвижимости. В состав
группы входят сайты CIAN.RU, EMLS.RU.
По данным LiveInternet совокупная ежемесячная
аудитория проектов составляет 10,5 млн. уникальных пользователей.
Итоги 2018 года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения за год сократился на 8%. Средняя цена квадратного метра увеличилась на 2,3%.
По данным «Метриум», в конце 2018 года на рынке новостроек бизнес-класса в реализации находилось 94 комплекса с общим объёмом предложения около 14 550 квартир (1,07 млн кв. м). За год продажи открылись в 21 проекте, при этом количество квартир сократилось на 8%, продаваемая площадь – на 3,5%.
В IV квартале 2018 года в продажу поступили 6 проектов, а также новые корпуса в 8 жилых комплексах.
Новые проекты 2018 года на рынке новостроек бизнес-класса
| № | Название | Девелопер | Округ | Старт продаж |
| 1 | Filicity | MR Group | ЗАО | 1 кв. 2018 |
| 2 | FREEDOM | Донстрой-Инвест | СЗАО | 1 кв. 2018 |
| 3 | Крылья (ранее – Лобачевского 120) | Лидер Инвест | ЗАО | 1 кв. 2018 |
| 4 | Небо | Capital Group совместно с АФК «Система» | ЗАО | 1 кв. 2018 |
| 5 | Береговой | Главстрой Девелопмент | ЗАО | 1 кв. 2018 |
| 6 | Аалто | ЮИТ СитиСтрой | САО | 1 кв. 2018 |
| 7 | Crystal | КРОСТ | СЗАО | 1 кв. 2018 |
| 8 | Ленинградка 58 | Группа ЛСР | САО | 2 кв. 2018 |
| 9 | D1 | MR Group | САО | 3 кв. 2018 |
| 10 | Пресня Сити | MR Group | ЦАО | 3 кв. 2018 |
| 11 | Петровский парк | РГ-Девелопмент | САО | 3 кв. 2018 |
| 12 | Метрополия | MR Group | ЮВАО | 3 кв. 2018 |
| 13 | Big Time | Tekta Group | СЗАО | 3 кв. 2018 |
| 14 | Рихард | ФСК Лидер | САО | 3 кв. 2018 |
| 15 | Bauman House | Capital Group | ЦАО | 3 кв. 2018 |
| 16 | ILOVE | Кортрос в партнерстве с Capital Group | СВАО | 4 кв. 2018 |
| 17 | ВернадSky | SDI Group | ЗАО | 4 кв. 2018 |
| 18 | Balance | Главстрой Девелопмент | ЮВАО | 4 кв. 2018 |
| 19 | Aquatoria | Wainbridge | САО | 4 кв. 2018 |
| 20 | Ривер Парк | AEON Corporation | ЮАО | 4 кв. 2018 |
| 21 | ONYX Deluxe | Tashir Group | ЮЗАО | 4 кв. 2018 |
Эксперты «Метриум» отмечают, что в структуре предложения по административным округам лидирует САО: на него приходится пятая часть экспонируемых в столице лотов (20%, -3,4 п.п. в сравнении с концом 2017 года).
Незначительно меньшая доля сосредоточена в СЗАО – 19% (+1,8 п.п.). Тройку лидеров замыкает ЗАО – 15,4% (+0,5 п.п.). Наименьший выбор квартир представлен в ЦАО и ВАО – 4,4% и 2% рынка (-0,1 п.п. и -2,5 п.п.
) соответственно.
По состоянию на конец 2018 года на рынке первичного жилья бизнес-класса структура предложения по стадии строительства выглядела относительно равномерно. Почти треть квартир была сосредоточена в корпусах на стадии монтажа этажей (30,2%, -0,8 п.п.).
На фоне выхода в реализацию новых проектов и корпусов существенно выросла доля начального этапа строительства – до 27,6% (+13,1 п.п.). Четверть объема предложения (25,3%) пришлась на лоты, экспонируемые в домах, в которых ведутся отделочные работы.
Квартиры, предлагаемые в уже введенных в эксплуатацию зданиях, заняли 16,9% рынка (+2,7 п.п.).
В структуре предложения по типологии превалируют двухкомнатные квартиры – 41,7% (+5,5 п.п.). Фактически равные доли рынка составили однокомнатные и трёхкомнатные лоты – 25,2% (-4,2 п.п.) и 25% (-1,5 п.п.) соответственно. Заметно меньше экспонировалось многокомнатных лотов (6,4%; -0,3 п.п.). Студии заняли всего 2% (+0,5 п.п.).
По подсчетам аналитиков «Метриум», в конце 2018 года средняя цена в новостройках бизнес-класса составила 228 525 руб. за кв. м, что на 1,6% выше в относительно III квартала 2018 года. В сравнении с 2017 годом показатель увеличился на 2,3%.
Квадратный метр вырос в цене практически во всех округах. Наибольшая корректировка произошла в ЮЗАО (+8,3% до 258 295 руб. за кв. м) и ЦАО (+8% до 243 900 руб. за кв. м). Юго-Западный округ сохранил лидирующую позицию. Центральный поднялся с четвертого места на второе. Тройку лидеров замыкает САО – 241 730 руб. за кв. м (+1,9%), который год назад был вторым.
Снижение показателя зафиксировано в двух округах: СЗАО (-3,3%) и ЮВАО (-9,4%), что было вызвано поступлением в реализацию большого объема нового предложения по стартовым ценам. Примечательно, что ЮВАО является единственным округом, в котором средняя цена в новостройках бизнес-класса находится на уровне ниже 200 000 руб. за кв. м (174 030 руб. за кв. м).
За год средний бюджет предложения сократился на 2,2%, составив к концу отчетного периода 16,8 млн руб. В разрезе типологий отмечена следующая динамика:
- студии – +3% (до 6,9 млн руб.);
- однокомнатные – -2,5% (до 10,4 млн руб.);
- двухкомнатные – -5% (до 15,3 млн руб.);
- трехкомнатные – -0,9% (до 22,5 млн руб.);
- многокомнатные – +1,6% (до 33 млн руб.).
Рейтинг самых доступных предложений на конец 2018 года:
- ЖК «Метрополия» (ЮВАО / Южнопортовый р-н): студия площадью 24,4 кв. м за 4,4 млн руб.
- ЖК Balance (ЮВАО / р-н Рязанский): 1-комнатная квартира площадью 31,7 кв. м за 4,7 млн руб.
- ЖК Big Time (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): студия площадью 28,1 кв. м за 4,8 млн руб.
Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии
| Типология | Площадь, кв. м | Цена кв. м, руб. | Стоимость, руб. | ||||||
| мин | средн | макс | мин | средн. | макс | мин | средн. | макс | |
| студии | 23,7 | 30,3 | 38,3 | 172 000 | 226 530 | 364 560 | 4 392 000 | 6 866 270 | 9 872 000 |
| однокомн. | 27,8 | 45,3 | 85,0 | 144 000 | 230 370 | 500 090 | 4 713 790 | 10 438 570 | 33 866 090 |
| двухкомн. | 40,4 | 69,0 | 128,0 | 138 500 | 221 810 | 483 100 | 5 979 200 | 15 293 980 | 45 218 350 |
| трехкомн. | 54,2 | 99,5 | 230,3 | 127 260 | 227 180 | 487 190 | 9 932 500 | 22 492 390 | 68 889 810 |
| многокомн | 85,0 | 130,1 | 388,1 | 138 875 | 254 500 | 453 000 | 16 035 200 | 33 042 025 | 111 743 500 |
| итого | 23,7 | 73,6 | 388,1 | 127 260 | 228 525 | 500 090 | 4 392 000 | 16 790 170 | 111 743 500 |
Основные тенденции 2018 года
Активный спрос на фоне роста доли ипотечных сделок
«В 2018 году на первичном рынке жилья бизнес-класса отмечена беспрецедентно высокая покупательская активность, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Даже в период летних отпусков интерес к новостройкам со стороны покупателей не снижался.
Основной причиной, как и в массовом сегменте, стало повышение доступности ипотеки. В 2018 году доля ипотечных сделок в бизнес-классе достигла 40%, что является очень высоким показателем для сегмента (в массовом сегменте – более 50%). Для сравнения, в 2017 году доля составляла 30%, в 2016 году – 27%.
Данной тенденции способствовало два фактора: самые низкие за всю историю ипотечные ставки, а также выход в продажу новостроек по очень привлекательным для сегмента ценам.
В совокупности это существенно повысило доступность квартир бизнес-класса, что привлекло на рынок новых покупателей и обеспечило высокие продажи как новым, так и уже зарекомендовавшим себя жилым комплексам».
Снижение объема предложения, несмотря на высокую динамику выхода новых проектов
«Динамика выхода новых проектов сохранилась на высоком уровне, – продолжает Мария Литинецкая. – Интересно, что при практически одинаковом количестве новых ЖК, в 2017 году объем предложения вырос почти в 1,5 раза, а в 2018 году снизился (22 ЖК – в 2017 г., 21 ЖК – в 2018 г.).
Однако это сокращение было менее значительным, чем в массовом сегменте – на 8% по числу квартир и на 3,5% по продаваемой площади (в новостройках доступного ценового сегмента – 21,4% и 19,5% соответственно).
В итоге к концу 2018 года на рынке новостроек бизнес-класса реализовывалось около 14 550 квартир».
Рост цен
«Ценовая динамика также оказалась менее значительной по сравнению с массовым сегментом: 2,3% против 7,5%, – говорит Мария Литинецкая. – При этом важно отметить, что и на одном, и на другом рынках цена по итогам года выросла.
Но если в более маневренном массовом сегменте она показала максимальный по крайней мере за последнее пятилетие пророст и достигла своего пика, то в бизнес-классе еще не доросла до показателя 2016 года (к концу 2018 года она составила 228 525 руб.
за кв. м)».
Увеличение доли предложения квартир с отделкой
«В конце 2018 года квартиры бизнес-класса без отделки заняли 78% рынка, тогда как в конце 2017 года на них приходилось 92%, – отмечает Мария Литинецкая. – Причем доли лотов с финишным ремонтом и отделкой white box сравнялись и составили по 11% (+7,5 п.п. и + 6,7 п.п. соответственно).
В течение года предложение лотов с ремонтом пополнялось как за счет новых объектов (например, Aquatoria, «Ривер Парк», D1 и др.), так и за счет выхода в реализацию новых корпусов в уже реализуемых комплексах («Прайм Тайм», «Символ» и др.).
Данная тенденция была отмечена еще в 2017 году, однако за отчетный период она заметно набрала обороты. Среди новых жилых комплексов отмечаются как объекты, в которых все квартиры предлагается передавать покупателям с финишной отделкой или отделкой white box, так и различные комбинации уровня отделки.
В уже реализуемых проектах такой ход позволяет расширить продуктовую линейку».
Прогноз на 2019 год
«Также как и в массовом сегменте, на рынок новостроек бизнес-класса в 2019 году будет оказывать влияние совокупность различных факторов, – резюмирует Мария Литинецкая. – Наиболее значимый из них – законодательные изменения, вступающие в силу с 1 июля: переход на эскроу-счета и, как следствие, строительство преимущественно за счет проектного финансирования.
Ввиду роста доли ипотеки в общем объеме сделок, рынок бизнес-класса не обойдет стороной и повышение ставок по кредитам. Уже в январе 2018 года в Сбербанке базовая ставка при приобретении квартиры в новостройке составила 10,8%.
Существенного влияния на спрос в бизнес-классе в результате такого удорожания кредита не ожидается, однако при последующем росте процентных ставок возможно снижение количества сделок.
Важно отметить и такие факторы, неизбежно влияющие на первичный рынок жилья, как снижение реальных доходов населения, ускорение инфляции, повышение ставки НДС, экономическая ситуация в целом.
Все вышеперечисленное будет оказывать разностороннее влияние на сегмент. Так, нововведения в законодательстве и рост себестоимости строительства могут привести к повышению цен на новостройки и снижению привлекательности данной сферы в качестве предпринимательской деятельности. При этом сложная экономическая ситуация будет способствовать сжиманию спроса и сдерживанию роста цен».
57 новых проектов, рост цен на 11% и рекордные объемы ипотеки – итоги 2018 года на рынке новостроек Москвы
Аналитический центр ГК «Инград» подвел итоги 2018 года на рынке первичного жилья в Москве. В исследовании учитывались новостройки всех ценовых классов на территории «старой» Москвы.
За год на рынок вышло 57 новых проектов (на 7 больше, чем в 2017 году). Совокупная площадь новых проектов – около 5,4 млн кв. м. Наибольший прирост количества проектов наблюдался в массовом сегменте (52%), на втором месте – бизнес-класс (29%).
На 18% сократился объем предложения в массовом сегменте, поскольку выход нового объема не успевал за спросом. В целом объем предложения (экспозиции) на рынке первичной жилой недвижимости столицы сократился на 10%.
Спрос в 2018 году обновил годовой рекорд, по данным Россреестра в Москве было зарегистрировано 79,6 тыс. ДДУ, что на 47% больше, чем в 2017 году. При этом 74% спроса было реализовано в сегменте массового жилья.
Цены на бюджетные новостройки выросли на 11%, что обусловлено высоким качеством новых проектов и рыночной конъюнктурой. Доля ипотечных сделок в массовом сегменте составила 53%, в некоторых проектах она достигала 70%.
Средняя цена квадратного метра в массовом сегменте по итогам года достигла 166 тыс. рублей, в бизнес-классе – 239 тыс. рублей, в премиум-классе – 535 тыс. рублей.
«На протяжении всего 2018 года впервые за долгое время на московском рынке новостроек массового сегмента наблюдался устойчивый тренд роста средней цены. В результате к концу года ценовой уровень достиг 166 тыс. рублей, что является абсолютным максимумом в современной истории наблюдений. Причин у роста цен несколько. Во-первых, ощутимо улучшилось качество новых проектов.
Покупатель становится разборчивее, и, чтобы его привлечь, девелоперы уделяют все больше времени разработке привлекательной концепции, в которой смогут соединиться уникальная архитектура, широкий выбор планировочных решений и форматов, дизайнерская отделка МОП, привлекательное благоустройство, насыщенная инфраструктура и другие факторы, являющиеся, наряду с ценой, определяющими для принятия решения. Кроме того, 2018 год стал очень благоприятным для покупки квартиры. Пожалуй, никогда раньше предложение не было столь разнообразным, ипотека – такой доступной, а цены – такими привлекательными. Практически любой потенциально нуждающийся в улучшении своих жилищных условий человек мог найти объект, соответствующий его персональным и финансовым запросам. Как результат – рекордные 79,6 тыс. ДДУ и впервые – более 8 тыс. ДДУ в среднем в месяц в 4 кв. 2018. Стабильный спрос позволял продавцам наращивать цены, особенно – тем, чьи проекты оказались наиболее удачливы, соединив в себе не только высокое качество, но и удачную локацию, разумную ценовую политику и сильный бренд застройщика», – прокомментировала Анна Соколова, руководитель направления по стратегии и маркетингу ГК «Инград».
«Понятие «бюджет покупки» исчезает — ему на смену приходят первый взнос и ежемесячный платеж»
Дата публикации 28 января 2019
Рынок недвижимости в Москве: итоги 2018 года
04.03.2019
Основной вывод по итогам 2018 года – московский рынок недвижимости растет за счет, главным образом, за счет дешевой недвижимости.
- Большая часть спроса сконцентрирована в недорогих сегментах, и этот вектор будет сохраняться еще в течение нескольких лет.
- Спрос на рынке московской вторички за 2018 год немного вырос, но эту тенденцию нельзя считать основной.
- В сфере дорогой недвижимости самым большим спросом пользуются компактные квартиры – чем меньше метраж, тем дешевле жилье (а цена остается главным фактором выбора).
Под недорогой недвижимостью понимаются квартиры эконом-класса (реже – комфорт), которые расположены в демократичных районах. Соответственно, в этих районах с высоким спросом цены на квартиры немного растут. Самые популярные округа – ВАО, СВАО, ЮВАО, районы за пределами кольца.
По типам жилья динамика роста цен выглядит так:
- Многоэтажки советского периода высотой в 9 и 14 этажей – в них цены выросли на 1,7%
- Современные панельные многоэтажки – в них цены выросли на 1,8%
- В монолитно-кирпичных домах цены выросли всего на 1%. Такой маленький прирост объясняется тем, что это самый дорогой сегмент, а основная масса покупателей ориентирована на жилье подешевле.
Динамика цен на квартиры в зависимости от количества комнат:
- Многокомнатные квартиры (более 1 комнаты) подешевели в среднем на 0,7%
- Цена на однушки выросла в среднем на 2,4%
По этим показателям видно, что рост цен весьма незначителен, но и его могло бы не быть. Причина роста цен и спроса – реализация отложенного спроса, люди быстрее принимают решения и спешат купить жилье, встревоженные ростом ипотечных ставок.
Ряд банков, предоставляющих ипотечные займы, уже пересмотрели ставки летом – и это стало одним из весомых толчков к росту спроса и оживлению рынка недвижимости.
В обозримом будущем цены на жилье будут падать, и нет объективных причин для срочной покупки квартир. Но здесь срабатывает человеческий фактор, и люди хотят максимально эффективно распорядиться имеющимися возможностями, пока обстановка не ухудшилась (хотя предпосылок к этому на данный момент нет).
Динамика предложения недвижимости по сегментам
К концу 2018 года предложение на рынке недвижимости немного сократилось – это связано с активизацией спроса , который был простимулирован как внешними факторами (рост ставок, тревога за сбережения и пр.), так и внутренними (скидками и акциями).
Новогодние скидки на жилье – явление традиционное, но в этом году многие ждали их с особым нетерпением.
Желание москвичей побыстрее купить квартиру в ноябре привело к тому, что распределение объемов предложения стало выглядеть так (по отношению к октябрю):
- В сегменте бизнес предложение сократилось на 6,7%
- В сегменте комфорт предложение сократилось на 0,7%
- В сегменте эконом предложение даже немного выросло – на 2,3%
Спрос на новостройки в Москве сконцентрирован на цене 180 000 руб. за метр
Несмотря на то, что в последние несколько лет стоимость недвижимости в Москве заметно снизилась, квартиры все равно остаются переоцененными.
Средняя стоимость квадрата составляет около 200 000 рублей, при этом почти 50% спроса сосредоточено в сегменте стоимостью до 180 000 за м2. Проекты с такой стоимостью есть даже не во всех округах, поэтому спрос заметно смещается именно в бюджетные районы – и там наблюдается даже некоторый дефицит в сегменте эконом. Если бы дешевого жилья было больше – спрос на него точно бы был.
На территориях между МКАДом и ТТК за 2018 год было продано порядка 30 000 квартир, здесь спрос распределился следующим образом:
- 28% приобрели жилье по стоимости не более 160 000 за квадрат.
- 18% приобрели жилье по стоимости в диапазоне 160-180 т.р. за квадрат.
- 15% приобрели жилье по стоимости в диапазоне 180-200 т.р. за квадрат.
- 7% приобрели жилье по стоимости в диапазоне 200-220 т.р. за квадрат.
- 14% приобрели жилье по стоимости в диапазоне 220-240 т.р. за квадрат.
- 7% приобрели жилье по стоимости в диапазоне 240-260 т.р. за квадрат.
- 10% приобрели жилье по стоимости в диапазоне от 260 т.р. за квадрат.
Получается, что, несмотря на средние показатели – 200 000 р за м2 – бОльшая часть недвижимости реализуется по более низкой цене, до 200 т.р.
А с учетом скидок (особенно – новогодних, самых больших), средняя цена получится еще ниже – около 180-190 т.р. за м2.
А если учитывать скидки, которые предлагаются почти во всех московских новостройках, то получится, что основной спрос на московском рынке формируют проекты дешевле 180 000 – 190 000 руб. за кв. м.
Примечательно, что в пятерке самых популярных ЖК в пределах кольца не нашлось ни одной квартиры, которая стоила бы дороже 180 000 за квадрат.
На то, что московское жилье сильно переоценено, указывает и тот факт, что цены новых предложений существенно ниже среднерыночных – в среднем, разрыв между ними составляет около 24%. Например, при средней стоимости квадрата в 180-190 т.р. цены на недвижимость в новых домах находятся на уровне 155-160 тр.
Количество платежеспособных покупателей на рынке недвижимости Москвы очень ограничено (даже с учетом ипотечного кредитования), поэтому застройщики вынуждены жестко конкурировать друг с другом, в первую очередь – за счет цены. На данный момент просто нет других инструментов, которые позволили бы заинтересовать покупателей.
Разница в стоимости между новыми и введенными ранее новостройками особенно заметна в дорогом сегменте. Распределение разрыва цен по сегментам выглядит так:
- в бизнес-классе новые дома реализуются дешевле «старых» на 28%.
- в классе комфорт новые дома реализуются дешевле «старых» на 14%.
- В эконом классе такой разницы практически нет, или она варьируется в диапазоне размеров скидок (как правило, не более 10%).
- Большую часть квартир в домах, которые были введены в третьем квартале 2018 года, составили проекты эконом класса – на них пришлось почти 57% от всех площадей, выведенных на рынок недвижимости.
- Среди всех сегментов самый большой рост предложения пришелся на эконом класс – прирост составил более 20%.
Распределение спроса по округам
Самый высокий спрос на недвижимость в Москве был зафиксирован в округах САО и СВАО – и именно здесь строится больше всего домов. В некоторых округах дешевого строящегося жилья нет вообще – соответственно, и спрос в них самый низкий.
Основной дефицит недорогого жилья наблюдается в западной части столицы.
В ЗАО и ЮЗАО нет вообще ни одного проекта, стоимость квадрата в которых составляет менее 160 т.р., а в на ценовой диапазон 160-180 т.р. приходится всего 11% квартир от всего предложения. В СЗАО крайне мало домов с ценами дешевле 180 000 за квадрат. Из-за такой ценовой политики основная часть спроса в этих округах приходится на относительно дорогие квартиры (более 200 т.р. за м2).
При этом и в западной части Москвы спрос концентрируется, в целом, на относительно дешевых — для округа – объектах.
Например, в СЗАО 45% реализуемых квартир приходится на проекты до 200 т.р. за м2, а в ЗАО 60% спроса приходится на жилые комплексы с ценой метра до 220 т.р. за м2.
И только в ЮЗАО практически весь объем спроса сконцентрирован на недвижимости стоимостью выше 220 т.р. за м2. Это связано с крайне маленьким количеством дешевых предложений, а также большим количеством вторички (которая еще долго останется дорогой).
Новостройки в Москве и Подмосковье в конце 2018 года: «ипотечный ажиотаж» подстегнул спрос, но не привел к повышению цен.
Сейчас на рынке недвижимости Москвы сложилась очень нетипичная ситуация – ипотека дорожает, спрос растет, а цены на жилье падают. Одним из существенных факторов в этом является то, что новое жилье вводится по заметно сниженным ценам – получается своеобразный демпинг, с которым другие застройщики (проекты которых были введены ранее) ничего не могут сделать.
Покупателям такое положение вещей только на руку – выбор большой, цены приемлемые, да еще и все предлагают большие новогодние скидки. Самое время покупать! Причем сейчас можно купить по весьма доступной цене даже жилье в эконом сегменте, которое еще полгода назад было не по карману.
Также рост спроса объясняется тем, что именно сейчас закрываются сделки по покупке недвижимости, которые намечались еще летом.
Спрос на недвижимость в Подмосковье переживает не самые лучшие времена, т.к. интерес покупателей переместился в Новую Москву. Цены на недвижимость в МО и новой Москве сопоставимы, но у последней больше плюсов – транспортная доступность, инфраструктура, социальное окружение.
Демонтаж ленточного фундамента в Москве и МО от компании RETERRA