Анализ ипотечного рынка по итогам 2017 года
«Реальное время» продолжает следить за ситуацией на рынке ипотечного кредитования в России. Тенденция, наметившаяся еще по итогам 9 месяцев 2017 года, сохранилась до конца декабря: объем кредитов вырос с 1,5 до 2 трлн рублей, а средний размер ипотечного кредита достиг почти 1,9 млн рублей.
Как показало исследование аналитической службы «Реального времени», рынок ипотечного кредитования в стране растет. В 2017 году общий объем ипотечных жилищных кредитов, выданных российскими банками, составил около 2 трлн рублей.
По сравнению с 2016 годом эта цифра довольно значительно выросла: тогда она была на четверть с лишним меньше — 1,457 трлн рублей. Выросло, соответственно, и общее число выданных рублевых жилищных кредитов — на 22%, с 843 тыс. до 1,074 млн.
Средний размер ипотечного кредита, таким образом, вырос на 7,5% — с 1,73 до 1,87 млн рублей.
Общая задолженность по жилищным кредитам перед российскими банками составила 5,2 трлн рублей — годом ранее она составляла 4,5 млрд рублей. А вот просроченная задолженность составила 58,3 млрд рублей — годом ранее она составляла 51,3 млрд рублей. Доля «просрочки» не изменилась и составляет около 1,1%.
Сбербанк берет количеством, а ВТБ упускает «долевиков»
Крупнейшим банком по объему выдачи ипотечных жилищных кредитов традиционно стал Сбербанк. В 2017 году главный банк страны выдал 647 тыс. таких кредитов на общую сумму 1,12 трлн рублей. Это 56% от общей суммы кредитования в России.
Сумма выданных Сбербанком кредитов за год увеличилась в полтора раза, а их количество — на треть. Договоров долевого участия — около 27%.
Средний размер ипотечного жилищного кредита у Сбербанка составил 1,73 млн рублей — годом ранее показатель составлял 1,54 млн рублей, что довольно мало по сравнению с другими банками. Сказывается, видимо, массовость выдачи кредитов Сбербанком.
Крупнейшим банком по объему выдачи ипотечных жилищных кредитов традиционно стал Сбербанк. Фото kreditipo.ru
Второе место по числу ипотечных жилищных кредитов традиционно у банка ВТБ24 (сейчас не работает как самостоятельное лицо и включен в состав ВТБ, но в данных ЦБ за 2017 проходит под прежним названием). За 2017 год он выдал около 182 тыс. таких кредитов.
Под долевое строительство здесь выдано заметно больше, чем у Сбербанка — более трети, или 38%. Отметим, что этот показатель у банка в прошлом году был еще больше — почти половина, или 47%.
Общая сумма выданных ипотечных жилищных кредитов в ВТБ24 составила почти 390 млрд рублей — этот показатель вырос на 21%. Показатель ВТБ24 весьма далек от Сбербанка, но сдвинуть его со второго места едва ли кому-то удастся в ближайшее время: другие банки кредитуют в разы меньше.
При этом средний размер ипотеки в ВТБ24 был и остается заметно выше, чем у Сбербанка, — 2,14 млн рублей (годом ранее — 1,9 млн рублей): банк ориентируется на более состоятельных заемщиков.
Рост в полтора раза у «Газпромбанка» и маленькие кредиты «Совкомбанка»
Еще три банка, вошедшие в топ-5 по объему выданных ипотечных жилищных кредитов, имеют результаты от 53 до 83 млрд рублей. Третье место оказалось у «Газпромбанка» (ГПБ), выдавшего 35,3 тыс.
кредитов на 83,2 млрд рублей. Количество выданных кредитов у банка выросло за год в полтора раза — на 54%, а их общая сумма — на 55%.
Средний размер кредита практически не изменился и составил 2,35 млн рублей — больше, чем у двух крупнейших банков.
Четвертое место оказалось у практически не изменившего свои показатели за год «Россельхозбанка». Всего банк выдал 42,5 тыс. ипотечных жилищных кредитов на 72,8 млрд рублей. Число кредитов выросло на 4%, а их сумма — на 13%.
Как можно заметить, при большем количестве кредитов их общая сумма меньше, чем у «Газпромбанка». Как следствие, у банка довольно небольшой средний размер кредита — 1,7 млрд рублей, причем за год он стал даже ниже, чем у Сбербанка.
Год назад «Россельхозбанк» все же опережал, пусть и ненамного, крупнейший банк страны по среднему размеру кредита.
«ДельтаКредит» в 2017 году выдал около 20 тыс. кредитов на общую сумму 53 млрд рублей. Фото bankinform.ru
Замыкает пятерку лидеров «ДельтаКредит». Банк в 2017 году выдал около 20 тыс. кредитов (по этому показателю он оказался позади «Совкомбанка») на общую сумму 53 млрд рублей. Интересно, что размер среднего кредита у банка уменьшился за год с 2,74 до 2,62 млн рублей, но итоговый объем выданных кредитов вырос на 29%, а число кредитов — на 34%.
Более 10 тыс. ипотечных кредитов за год, кроме того, выдал «Совкомбанк» (22 тыс. на 19,6 млрд рублей), но не вошел в топ благодаря низкой средней величине кредита (887 тыс. рублей), «Уралсиб» (13 тыс. кредитов на 27,8 млрд рублей), банк «Санкт-Петербург» (11,2 тыс. кредитов на 24,4 млрд рублей) и «Райффайзенбанк» (10,8 тыс. кредитов на 31,1 млрд рублей).
Жилищные кредиты, 2017 год
| БАНК | Количество выданных рублевых жилищных кредитов за 2017 год | Объем выданных рублевых жилищных кредитов за 2017 год | Общая задолженность рублевых жилищных кредитов | Просроченная задолженность по рублевым жилищным кредитам | Доля просроченной задолженности, % |
| Жилищные кредиты, всего, из них: | ипотечные жилищные кредиты, всего, из них: | выданные под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве | Жилищные кредиты, всего, из них: | ипотечные жилищные кредиты, всего, из них: | выданные под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве |
| ПАО Сбербанк (рег.№ 1481) | 647.372 | 647.316 | 174.509 | 1.121.366.537 |
Объем выдачи ипотеки в России вырос на четверть в марте :: Деньги :: РБК Недвижимость
Российские банки выдали в марте ипотечных кредитов на 150 млрд руб.
Сергей Коньков/ТАСС
Российские банки в марте 2017 года выдали физическим лицам ипотечных кредитов на 150 млрд руб.
Это на 26% выше уровня 2016 года и на 10% — уровня рекордного 2014 года, говорится в отчете АИЖК (есть в распоряжении «РБК-Недвижимости»).
Рынок ипотеки преодолел временный спад, связанный с окончанием программы субсидирования процентных ставок по кредитам на приобретение жилья в новостройках, и вернулся к росту, отмечается в материалах регулятора ипотечного рынка.
По итогам первых двух месяцев 2017 года в России наблюдалось снижение объемов выдачи ипотеки.
Аналитики АИЖК связывают это с завершением программы субсидирования ставок по ипотечным кредитам на покупку квартир в новостройках и ожиданием снижения ставок.
Согласно отчету, за два месяца 2017 года на покупку в новостройках было выдано 61,5 млрд руб. жилкредитов, что на 40% меньше уровня января-февраля 2016 года.
Ипотечные ставки на первичном и вторичном рынках жилья сблизились, по оценке АИЖК, до рекордного уровня в 0,5 п. п. В результате часть спроса перетекла на вторичный рынок: объем выдачи ипотеки на вторичном рынке вырос за два месяца 2017 года на 11% к уровню прошлого года, отмечается в отчете.
Всего в первом квартале 2017 года в России, по предварительным данным АИЖК, выдано жилищных кредитов на 324 млрд руб. — столько же, сколько в первом квартале прошлого года. С начала года ставки по ипотеке снизились до рекордно низкого уровня: базовая ставка АИЖК по ипотеке для новостроек составляет 10,5%, ставки основных банков — от 10,4% (Сбербанк) и от 10,6% (ВТБ), говорится в отчете.
Глава Минстроя РФ Михаил Мень в интервью «Известиям» сказал, что текущий год может стать рекордным для ипотечного рынка России. Министр также отметил, что спад ипотечного кредитования, наблюдавшийся в начале 2017 года, — временное явление. В марте этого года жилищный рынок вновь оживился, ипотека пошла вверх, сказал глава Минстроя.
Учитывая динамику ипотечных ставок и существующий спрос населения на жилье, АИЖК сохраняет прогнозы по объемам выдачи ипотечных кредитов в 2017 году: более 1 млн кредитов на 1,8 трлн руб.
Итоги 2017 года на рынке ипотеки: достигнут исторический рекорд по объему выдачи и уровню ставок
Эксперты компании «Метриум Групп» подвели итоги 2017 года на рынке ипотеки.
В отличие от 2016 года, который был отмечен только восстановлением активности заемщиков, в 2017 году количественные изменения перешли в качественные: достигнут исторический рекорд по объему выдачи (2 трлн рублей) и уровню ставок – 9,8% годовых. Вместе с тем в растущем значении ипотеки для рынка жилья есть как положительные, так и отрицательные аспекты, считают эксперты.
2017 год стал самым продуктивным за всю документируемую историю российского ипотечного рынка. В России был выдан 1 млн кредитов для покупки жилья на общую сумму в 2 трлн рублей, что составило 2,2% от годового ВВП страны, подсчитали эксперты «Метриум Групп».
Показатели полностью превзошли докризисный уровень кредитования россиян. По сравнению с 2014 годом число выданных в прошлом году ипотек превысило 7%, а их денежный объем – на 15%.
По сравнению с 2016 годом по этим критериям ипотечный рынок увеличился соответственно на 27% и 37%.
Данные о выдаче ипотечных кредитов в РФ
| Количество кредитов, ед. | 1 012 064 | 856 427 | 1 086 939 | 7% | 27% |
| Объем выдачи, млн руб. | 1 753 294 | 1 472 254 | 2 021 398 | 15% | 37% |
| Средневзвешенная ставка, % | 13,17 | 11,54 | 9,79 | -3,38 п.п. | -1,75 п.п. |
| Средняя сумма кредита, млн руб. | 1,73 | 1,72 | 1,86 | 0,13 | 0,14 |
| Средневзвешенный срок, мес. | 177,9 | 184,6 | 187,5 | 9,6 мес. | 2,9 мес. |
Источник: ЦБ РФ
Кредиты стали большими и долгосрочными
Аналитики «Метриум Групп» отмечают, что именно в 2017 году количественный рост рынка ипотеки, старт которому дала программа субсидирования ставок, перешел в качественное улучшение показателей.
Прежде всего, это выразилось в снижении средних ставок по кредитам: за прошедший год ставка (по сути, стоимость кредита) уменьшилась с 11,54% до 9,79% (на 1,75 процентных пункта).
Еще никогда прежде ипотека в России не была столь выгодной – последний минимум, которые достигали ставки, был зафиксирован в ноябре 2011 года – 11,40%.
Минимальные ставки предлагаются в рамках совместных ипотечных программ застройщиков и банков. АО «НС Банк» (не входит в топ-20 ведущих ипотечных банков) на период строительства объекта – 3%, после сдачи объекта ставка вырастает до 12%. Россельхозбанк предлагает ипотеку по ставкам от 5,17%, причем кредитует как готовые, так и строящиеся объекты.
Повышение доступности ипотеки привело к двум последствиям: увеличился размер и срок кредитования.
Если в 2016 году россияне одалживали у банков на покупку жилья в среднем 1,72 млн рублей, то в 2017 году – 1,86 млн рублей. Таким образом, сокращение ставок позволило увеличить размер займа на 140 тыс. рублей.
Также вырос срок кредитования: на три месяца по сравнению с 2016 годом, и почти на 10 месяцев по отношению к докризисному периоду.
Увеличение размера займа свидетельствует о том, что не только больше россиян смогли позволить себе ипотечный кредит в 2017 году, но и возросла площадь приобретаемых ими объектов. В свою очередь более длительный срок указывает на относительную уверенность в завтрашнем дне.
Спрос переходит на вторичное жилье
В октябре 2017 года исчезла разница между ставками по ипотеке на покупку первичного и вторичного жилья, отмечают эксперты «Метриум Групп». Десять ведущих ипотечных банков предлагают практически одинаковые базовые ставки.
Для новостроек диапазон предложений варьируется от 7,9% до 11%, а для вторичных квартир – в пределах 9,1-11,5%.
По данным АИЖК, в декабре 2017 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам на готовое жилье составила 9,8%, а на новостройки – 9,77%.
Данная тенденция в большей степени благоприятствовала рынку готового, а не строящегося жилья, отмечают эксперты «Метриум Групп». Если в целом число выданных кредитов увечилось на 27%, а их объем – на 37%, то ипотека на участие в долевом строительстве не была столь же популярной.
По данным ЦБ РФ, количество выданных кредитов на покупку строящегося жилья (по договорам долевого участия, ДДУ) выросло с 306 тыс. до 312 тыс., то есть всего на 2%.
Однако объем кредитования возрос с 571 млрд рублей до 661 млрд рублей (на 15%), что все же меньше динамики ипотеки на вторичном рынке.
«Пока действовала программа государственного субсидирования ипотеки, ставки на покупку строящихся объектов были примерно на 2% ниже ставок по кредитам на приобретение «вторички», – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE.
– Именно поэтому в 2015-2016 году покупатели проявляли большой интерес к новостройкам.
Сейчас, когда ставки сравнялись, многие покупатели, особенно в регионах, где доходы зачастую не позволяют одновременно платить ипотеку и снимать жилье в ожидании завершения строительства нового дома, вернулись к идее приобрести готовые объекты.
Тем не менее, уже стартовала программа субсидирования, которая распространяется только на новое жилье от застройщиков, поэтому я полагаю, что равновесие между двумя секторами рынка жилой недвижимости все же сохранится и никто без покупателей не останется».
Москва опережает по спросу Подмосковье
Повышение доступности ипотеки неоднозначно сказалось на рынке жилья столичного региона, отмечают эксперты «Метриум Групп». Москва превзошла как по объему, так и по числу выданных ипотечных кредитов своего главного конкурента – Подмосковье. По данным Центробанка, в 2017 году в столице было выдано 63 тысячи ипотечных кредита на сумму 254 млрд рублей.
Между тем в Московской области, чей рынок превосходит как по количеству сделок, так и по объёму предложения столичный, было оформлено 57 тыс. ипотечных кредитов на сумму 160 млрд рублей. Таким образом, ипотечные заемщики в столице оказались более активными, хотя еще в 2014 году Подмосковье превосходило столицу по количеству выданных кредитов: 55 тыс.
ипотек в области против 46 тыс. – в столице.
Эксперты «Метриум Групп» также отмечают, что московские новостройки пользуются большим спросом у ипотечных заемщиков, чем подмосковные. Если в Москве на долю кредитов для покупки строящегося жилья приходится 48% всех ипотек (30 тыс. сделок), то в Московской области – только 38% (21 тыс. сделок).
Доля ипотеки приближается к 50%
Главным бенефициаром снижения ипотечных ставок в России стал московский рынок новостроек, считают эксперты «Метриум Групп». Именно в столице за прошедший год число сделок со вторичным жильем не возросло, зато на 52% увеличилось число заключенных ДДУ.
Снижение ставок по ипотеке привело к увеличению доли продаж привлекающим кредит клиентам до 44%, по сравнению с 36% – в 2016 году и 27% – в 2015 году. Наибольшее значение приобрела ипотека в новостройках массового сегмента, где с ее помощью оплатили 48% приобретенных квартир эконом- и комфорт-класса.
Доля ипотеки в бизнес-классе выросла до 33%, а в элитном сегменте – до 12%.
«В 2017 году мы зафиксировали значительный рост покупателей с ипотекой в высокобюджетных ЖК, что было нехарактерно для нашего сегмента в докризисные времена, – комментирует Роман Сычев, генеральный директор TEKTA GROUP. – К примеру, в нашем проекте бизнес-класса «Маяковский» доля «ипотечников» в течение 2017 года увеличилась с 15% до 45%.
Таким образом, к концу года ипотека обеспечивала почти половину продаж в комплексе, что даже выше, чем в среднем по нашему сегменту в столице. Привлекать кредит стало намного выгоднее, чем пользоваться рассрочкой, которая ранее была популярным инструментом приобретения жилья в высокобюджетных сегментах.
Я полагаю, что большинство наших клиентов рассчитывают погасить взятый кредит в ближайшие годы после покупки».
Риски ипотечного рынка растут
Рост объемов кредитования на фоне снижения реальных доходов населения увеличивает риски на ипотечном рынке. Помимо уменьшения стоимости кредитов, большую роль в активизации спроса на ипотеку сыграло сокращение минимального первоначального взноса (ПВ).
По данным ЦБ РФ, доля кредитов со взносом менее 20% в общем объеме выданной ипотеки выросла с 7% в начале 2017 года до 21% в конце года. При этом банки стали благосклоннее к заемщикам.
По данным Национального бюро кредитных историй (НКБИ), лишь по одной трети заявок на ипотеку был дан отказ, тогда как доля одобрений составила 67,5%, превысив уровень 2016 года на 3 п.п.
Вместе с тем аналитики «Метриум Групп» полагают, что угрозы для ипотечного рынка преувеличиваются некоторыми участниками отрасли.
Несмотря на увеличение объема кредитования, количество «плохих» долгов не выросло, а наоборот сократилось.
По данным АИЖК, доля задолженности, просроченной на три месяца и более, составила в декабре 2017 года 2,2%, тогда как в конце 2016 года она достигала 2,65% от общего объема выданных кредитов.
Кроме того, отмечают аналитики «Метриум Групп», средняя доля ежемесячного платежа по ипотеке относительно дохода заемщиков составляет по стране 28%.
Данный уровень соответствует нормальным показателям ипотечного рынка развитых стран, где приемлемым считается платеж, составляющий порядка 30% от ежемесячного дохода семьи.
Исключением являются московские заемщики, которые в среднем отдают банку 48% своего ежемесячного дохода.
«В информационном поле постоянно возникают спекуляции на тему «пузыря» на ипотечном рынке, которые в действительности не имеют серьезных оснований, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – На мой взгляд, напротив в России население страдает от недостатка доступных кредитов на улучшение жилищных условий.
Если в развитых странах доля ипотеки достигает половины, а то и 100% ВВП, в России этот показатель достигает всего 5%. Это говорит о том, что даже текущие рекордные показатели кредитования составляют лишь десятую часть от реального потенциала ипотечного рынка в нашей стране, где порядка 41% населения, согласно опросам ВЦИОМ, хотели бы улучшить жилищные условия.
В свете планов Минстроя увеличить к 2025 году ежегодный ввод жилья до 120 млн кв. м. (то есть почти удвоить по сравнению с текущими показателями), я полагаю, что темпы ипотечного кредитования населения сбавлять нельзя, иначе все эти дома будут пустовать.
Однако следует понимать, что экономика и доходы населения также должны демонстрировать рост, чтобы увеличение кредитования не приводила к росту системных рисков».
Дата публикации 14 февраля 2018
«Открытие Research»: в 2020 году ипотечное кредитование в России вернется к росту
2020-02-13T10:39:07+10:00 2020-02-13T10:39:07+10:00 2020-02-13T10:39:07+10:00
Эксперты аналитического управления банка «Открытие» («Открытие Research») прогнозируют, что после замедления в 2019 году рынок ипотеки в России вернется к росту в 2020-м и превысит исторически рекордные показатели 2018 года.
Ипотека замедлилась в 2019 году вслед за рынком недвижимости
В 2019 г. наблюдалось постепенное замедление динамики выдачи ипотеки. По данным ЦБ РФ, в 2019 году россияне получили 1,27 млн ипотечных кредитов на сумму 2,85 трлн рублей, тогда как в 2018 году были выданы 1,47 млн кредитов, а их денежный объем достиг 3,01 трлн рублей. Таким образом, число займов снизилось на 14%, а их сумма – на 5%.
В первой половине прошлого года росту выдач препятствовало повышение ставок по ипотечным кредитам. Во второй половине года ключевая ставка стала активно снижаться, что позволило завершить 2019 год с результатами, которые сопоставимы с 2018–м.
Замедление ипотеки в 2019 году соответствует динамике рынка жилой недвижимости, где отмечалась аналогичная ситуация – застройщики сократили объем продаж «в метрах», а рост цен на квартиры позволил минимизировать потери в выручке. Такая динамика вызвана переходом отрасли на новые правила привлечения средств дольщиков (эскроу-счета) с 1 июля 2019 года.
Средний срок и средний размер ипотечного кредита растут
По оценкам аналитиков банка «Открытие», сохраняется тренд на увеличение срока привлекаемого ипотечного кредита. За 2019 год средний срок кредитования увеличился на 10%, с 195 до 215 месяцев.
Вкупе с падающей ставкой это позволяет частично компенсировать рост цен на квартиры. Тем не менее средний выдаваемый кредит в 2019 г. вырос на 10%, до 2,24 млн.
рублей, а ежемесячный платеж поднялся на 8%, до 22,4 тыс. руб./мес.
Государство продолжило усиливать влияние на ипотечный спрос. В 2019 году ощутимый вклад в кредитование покупки жилья на первичном рынке оказала программа поддержки семей (льготная ипотека под 6%), в которых родился второй или последующий ребенок после 1 января 2018 года Согласно данным «Дом.
РФ», куратора программы, на льготную ипотеку пришлось 25% выдачи от всех кредитов на первичном рынке.
Кроме этой программы значительный вклад в стимулирование ипотеки вносят «военная ипотека», материнский капитал, субсидирование различных категорий граждан, в том числе врачей и учителей, на отраслевом, региональном и федеральном уровне.
Рост ставок в начале прошлого года сократил объем рефинансирования. По экспертной оценке, объем рефинансированной ипотеки в 2019 году сократился в 2 раза.
Несмотря на пессимизм начала 2019 года и непростую ситуацию на рынке жилья, для ипотеки год закончился достаточно благоприятно.
Как будет меняться спрос на ипотеку на первичное и вторичное жилье в течение 2020 года
В 2020 году ожидается стабилизация рынка жилой недвижимости, что будет сопровождаться выравниванием цены и спроса. В регионах со сложившимся и развитым рынком недвижимости ориентиром будет выступать первичный рынок, тенденции которого перенимает вторичный.
Ключевым драйвером спроса на ипотеку в новостройках могут стать новые условия поддержки семьи: на материнский капитал впервые будут претендовать семьи, в которых после 1 января 2020 года родился первый ребенок.
Заметный эффект от программы можно ожидать не ранее чем во второй половине года и на региональных рынках, где полученные 450 тыс.
рублей материнского капитала будут близки к 20%, необходимым для первоначального взноса на ипотеку.
Разрабатывается программа субсидирования «сельской ипотеки» под 3%. При дополнительном субсидировании программы региональными властями ставка может снизиться до 1%.
Ключевыми особенностями этой программы станет широкий охват аудитории – она практически не будет иметь ограничений, на нее смогут претендовать все граждане РФ и на любой вид недвижимости, включая индивидуальное жилищное строительство и «вторичку».
Единственным ограничением будет нахождение объекта кредитования в сельской местности. Финальные параметры программы власти планируют опубликовать в первом квартале 2020 года.
Введение эскроу-счетов не обрушило рынок ипотеки. Резко негативного эффекта в 2020 году тоже не ожидается
Непосредственное влияние на рынок переход на эскроу-счета пока оценить трудно. По факту новые правила начали действовать только в начале четвертого квартала 2019 года, а доля продающегося по старым правилам жилья все еще достаточно высока.
Но уже сейчас можно сказать, что реформа проходит относительно мягко. Со стороны покупателя изменения минимальны: после отладки самого механизма оформления сделки разница будет незаметна.
Технически процедура привлечения ипотечного кредита не поменялась.
На количество сделок мог бы повлиять рост себестоимости квартир, который составляет 2-8% от эффекта перехода к новым правилам, но это удорожание уже было отыграно в 2018-2019 годах. Поэтому в 2020 году не ожидается резкого роста цен, что может благоприятно сказаться на спросе.
Еще одним следствием реформы станет уход ряда застройщиков с рынка в связи с усложнением механизма привлечения проектного финансирования на новые объекты.
Это приведет к консолидации рынка в руках крупных игроков и усилению конкуренции между ними.
Для покупателя это будет означать дополнительные программы лояльности или, в случае монополизации локального рынка, наоборот, увеличение стоимости квартиры.
- Рынок ипотеки в 2020 году вырастет
- Аналитики банка «Открытие» прогнозируют, что объем выдачи ипотеки увеличится в 2020 году до 3,1-3,2 трлн рублей, превысив показатели не только 2019-го, но и 2018 года.
- Ипотечные ставки в 2020 году продолжат снижаться
В 2020 году ожидается сохранение тенденции к сокращению ипотечных ставок. С начала 2019 года изменение ключевой и ипотечных ставок происходит примерно равными темпами. Таким образом, при дальнейшем снижении ключевой ставки, например, до 5,75%, минимальный уровень ипотечных ставок на первичном рынке может опуститься ниже 8% по сравнению с 9% в декабре 2019 года.
Впрочем, фактическое снижение ставки по ипотеке может быть как выше, так и ниже динамики ключевой ставки. Банк России рассматривает возможность ужесточения нормативов при выдаче ипотечных кредитов с середины 2020 года, что может привести к их удорожанию для ряда заемщиков.
Снижению ставок может способствовать более массовый переход в 2020 году на расчеты с застройщиками жилой недвижимости через эскроу-счета, когда средства населения, по сути, «депонируются» на счете в банке до сдачи объекта недвижимости.
По данному «вкладу» банки не платят проценты, а потому средства на этих счетах могут стать источником фондирования более дешевого кредита либо самому застройщику, либо его ипотечным клиентам – до момента оформления собственности. Однако здесь выбор будет принадлежать застройщику.
Вклад рефинансируемой ипотеки в рынок остается незначительным
Вклад государственных программ составляет около 12% ипотечного портфеля: из них порядка 6,5% приходится на «военную ипотеку», на субсидированную ипотеку по программе для семей с детьми — не более 1,5%. Досрочное погашение ипотеки за счет государственных субсидий в 2019 году составило порядка 4% портфеля.
Доля рефинансируемой ипотеки, согласно прямым данным Банка России, не превысила в 2019 году 0,5% от объема выдач. Косвенные оценки, рассчитанные исходя из сокращения объемов досрочного погашения в течение второй половины 2018 г. – первой половины 2019 г., позволяют сделать предположения о более высоком, но все равно умеренном вкладе рефинансируемой ипотеки – от 4 до 10%.
Умеренный рост цен на жилье в 2020 году сохранится
По предварительной оценке, средняя стоимость жилья на первичном и вторичном рынке в среднем по РФ в течение 2019 года выросла. Рост цен на новостройки составил 3% г./г., на вторичном рынке — 7%. В отдельных регионах рост происходил быстрее – в Москве цены на первичном рынке выросли на 15%, на вторичном – на 10%, а в Санкт-Петербурге – на 7 и 15% соответственно.
В 2020 году, по прогнозам «Открытие Research», ожидается стабилизация уровня цен, в среднем рост будет соответствовать уровню 4-5% г./г. Первичный рынок начнет пополняться новым предложением, из-за чего может наблюдаться локальная просадка средней стоимости из-за дисконта на раннюю стадию строительства. Вторичный рынок продолжит корректироваться вслед за первичным.
В ряде регионов средний платеж по ипотечному кредиту сравнялся со средними ежемесячными ставками по аренде
В ряде регионов, особенно с развитыми рынками недвижимости, ежемесячный платеж по ипотеке приближается к ставке аренды. В Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Владивостоке ежемесячное обслуживание ипотеки сопоставимо с арендой.
В отдельных регионах, где преобладает вахтовая форма привлечения персонала, например, в Камчатском крае и Магаданской области, сложилась ситуация, когда выгоднее оплачивать ипотеку, чем снимать жилье – средний ежемесячный платеж здесь ниже аренды на 15 и 12% соответственно.
Однако в большинстве российских регионов аренда остается дешевле ежемесячного платежа по ипотеке.
При этом сравнивать аренду и ипотеку как равноценные альтернативы не совсем корректно. Наиболее востребованный лот для аренды – компактные и однокомнатные квартиры, когда в ипотеке средний метраж выше. Это объясняется тем, что среднестатистический арендатор – один человек или молодая пара без детей, в то время как ипотека востребована у семей.
Рынок аренды квартир продолжает развиваться – улучшаются условия и появляются дополнительные сервисы для арендаторов, зачастую решение бытовых проблем берут на себя арендодатели. Немаловажным фактором в пользу аренды остаются высокая мобильность и отсутствие капитальных затрат на ремонт и мебель.
С другой стороны, существует ряд льготных условий и акций для ипотечных заемщиков.
Например, по программе льготной ипотеки для семьи с двумя детьми, один из которых родился после 1 января 2018 года, фактическая ставка на покупку новостройки составляет 5%, что делает покупку более выгодной.
В пользу ипотеки также сложившаяся покупательская привычка приобретения недвижимости в собственность и ожидание потенциального роста ее стоимости.
Спрос на элитное жилье в Лондоне среди богатых россиян вырос на 50%
Среди российских ультрахайнетов (граждан, размер чистых активов которых превышает $30 млн, включая недвижимость по основному месту жительства) спрос на элитное жилье в Лондоне весной этого года вырос на 50%. Об этом говорится в исследовании международной консалтинговой компании Knight Frank, результаты которого поступили в «Известия» во вторник, 15 июня.
«Весной количество запросов на приобретение недвижимости в Лондоне выросло на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», — сказала региональный директор Knight Frank Марина Шалаева.
В основном, по ее словам, клиенты компании выбирают квартиры в элитном сегменте для переезда для себя или детей.
Шалаева отметила, что Лондон остается перспективным и ликвидным направлением не только для жизни, но и для инвестиций. Здесь заключались в основном высокобюджетные сделки с недвижимостью — от £2 млн ($2,82 млн). Однако застройщики готовы уступать российским клиентам и предоставлять скидки в размере 10–15%.
По ее словам, в связи с Brexit, пандемией коронавируса и локдаунами произошло снижение активности на рынке элитной недвижимости, но сейчас ситуация начала налаживаться и ультрахайнеты вновь покупают жилье.
Так, в результате улучшения экономических прогнозов в марте было поставлено несколько рекордов.
Например, вырос объем выданных ипотечных кредитов общей суммой в £11,8 млрд ($16,64 млрд), что стало историческим максимумом за месяц с начала отслеживания рынка. В том же месяце было одобрено почти 83 тыс.
ипотек на покупку жилья, что превышает пиковые допандемийные показатели февраля 2020 года — 73 тыс. одобренных займов.
Отмечается, что с марта по апрель стоимость жилья в Великобритании увеличилась на 2,1% — это стало максимумом за месяц с февраля 2004 года. Годовая динамика была положительной и достигла 6,3%. Лидером по росту цен стал северо-запад Великобритании, где они увеличились на 8,2% за год.
Эксперты прогнозируют, что к 2025 году цены на элитное жилье в этой стране вырастут на 24%, в центре Лондона — на четверть.
В начале июня Knight Frank проанализировала цены на вторичное жилье в 56 странах и выяснила, что Россия оказалась в первом квартале 2021 года на девятом месте в мировом рейтинге роста цен на такую жилую недвижимость, показав прирост на 11,1%. По итогам четвертого квартала 2020-го страна входила в пятерку лидеров и занимала четвертую позицию (+14,0%), а в 2019-м — 15-е место (+7,1%).
За год цены на вторичку в России повысились в среднем на 7,3% — это самый высокий показатель с четвертого квартала 2006 года.
Великобритания за год поднялась с 41-го места в рейтинге (+2,1%) на 12-е (+10,2%). Столица королевства остается одной из наиболее желанных для проживания ультрахайнетов. В 2020 году Лондон занял первое место рейтинга City Wealth Index Knight Frank. Подчеркивалось, что с точки зрения лайфстайла это «действительно уникальный город».
«Цены еще вырастут»: как продление льготной ипотеки повлияет на рынок жилья
Во время выступления на ПМЭФ-2021 в пятницу, 4 июня, президент Владимир Путин предложил продлить программу льготной ипотеки до 1 июля 2022 года. При этом ставка по кредиту должна подняться до 7%, а кредитный лимит — уменьшиться до 3 млн, эта сумма будет одинаковой для всех регионов.
«На федеральном уровне принято своего рода компромиссное решение, которое, по первоначальной задумке, должно удовлетворить все заинтересованные стороны (как строительный блок, так и Центробанк) и при этом поддерживать региональные рынки. Насколько это удастся — покажет время», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.
Опрошенные Forbes участники рынка единодушны в своих прогнозах по поводу роста цен. «Ослабление спроса, похоже, не будет, — говорит инвестиционный директор «Тринфико» Артем Цогоев. — Цены еще вырастут». Наиболее активно будут дорожать наиболее доступные лоты — те, что стоят около 3 млн рублей.
«Динамика роста цен на доступный формат жилья будет выше, чем на средний и высокий на фоне новых стимулирующих мер», — рассуждает директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.
«Стоит ждать сокращения ценового разрыва между проектами массового сегмента, которые будут дорожать большими темпами, чем более дорогие новостройки бизнес-класса», — уточняет руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов.
«Цены, безусловно, продолжат расти. Увеличение прайса на 4-5% относительно текущего уровня вполне возможно», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». По ее словам, на это также будет влиять рост цен на материалы и топливо, дефицит рабочих рук.
Есть и другие тревожные новости. «Люди, которых привлекла низкая ипотечная ставка, под влиянием эмоций приобрели объекты в новостройках, а спустя полгода или год осознали, что не могут обслуживать кредит.
И сейчас на рынок выходит большое количество квартир по переуступке, но не с целью инвестиционного заработка, так как цены были очень высоки и прирост стоимости не такой существенный с точки зрения инвестиций, а именно в связи с невозможностью обслуживать ипотечный кредит, даже по низкой ставке.
И это проблема», — сетует директор по поддержке риэлторского бизнеса ГК МИЭЛЬ Юлия Федулаева.
Какое жилье теперь можно будет приобрести по льготной ипотеке?
Для жителей столичных регионов вариантов не так много. По мнению вице-президента «Интеко» Евгения Семенова, под программу попадают небольшие студии до 25 кв. м в дальнем Подмосковье.
«Если у покупателя есть накопления, то он может приобрести квартиру в Московском регионе в пределах 4-5 млн рублей, это, скорее всего, студии и однокомнатные. В этот лимит попадет около 10-15% от текущего объема наших сделок», — замечает Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Инград».
По словам директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветова, у них в компании нет ни одного лота стоимостью до 3 млн рублей.
По словам Попова из Циан, только в 29 из всех регионов страны средняя сумма займа не превышает 3 млн рублей (год назад ипотечный кредит до 3 млн рублей привлекали жители 68 регионов).
Согласно данным «Авито Недвижимости», в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге эффект от продления программы будет практически равнозначным ее отмене — доля квартир стоимостью выше 4 млн рублей здесь составляет более 90% по состоянию на начало июня 2021 года.
«Чуть менее заметное воздействие озвученное решение окажет на первичный рынок Ленинградской области, Крыма, Татарстана и Краснодарского края (доля подобных объектов здесь составляет свыше 65% представленного фонда)», — говорит Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости».
Крупные столичные застройщики с энтузиазмом отнеслись ко второй инициативе президента — расширение программы семейной ипотеки. Ранее льготная ипотека была доступна семьям с двумя и более детьми, родившимися после 1 января 2018 года.
Владимир Путин предложил применять программу и для семей с одним ребенком с датой рождения в соответствующий период. «Продление «семейной ипотеки» и распространение ее на семьи с одним ребенком выглядит для жителей [больших городов] хорошей «компенсационной» мерой.
Она позволяет купить квартиру на выгодных условиях без столь жестких ограничений по лимиту выдачи. Продление программы «семейной ипотеки» именно сейчас может кратно повысить ее востребованность, которая пока оставалась на низком уровне, не соответствующим ее эффективности», — говорит Дмитрий Цветов из «А101».
По словам Тюленева, на долю таких покупателей (с ребенком, родившимся в 2018 году и позднее) приходится порядка 25% от всех ипотечных клиентов в проектах компании.
По словам Цогоева из «Тринфико», главными выгодополучателями продлений и расширений могут выступать ПИК и «Самолет», у которых есть лоты, хоть и в небольшом объеме, попадающие под льготу. «Максимальное преимущество от продления льготной ипотеки и расширения семейной получат такие крупные застройщики столичного региона, как ПИК, ЛСР, Эталон.
Мы это видим уже сейчас, когда после заявления президента РФ их акции выросли в цене на несколько процентных пунктов на московской фондовой бирже», — говорит руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров. В ПИК отказались от комментариев.
По словам Тюленева, эти решения выгодны застройщикам с низким средним чеком и банкам, которые финансировали социальные проекты.