Ипотечники готовы к большому первому взносу ради низкой ставки

  • Что такое первоначальный взнос по ипотеке
  • В чем выгода первоначального взноса
  • Где взять средства на первоначальный взнос
  • Условия банков
  • Топ банков с минимальным первым взносом
  • Ипотека без первого взноса

С таким понятием как первоначальный взнос по ипотеке знакомы все, кто решился обзавестись квадратными метрами жилья с помощью средств банка. В этой статье мы постараемся выяснить, как решить проблему погашения первого взноса и выгодны ли ипотечные кредиты с низким процентом первоначального взноса.

Что такое первоначальный взнос по ипотеке

Первоначальный взнос — это какой-то конкретный процент от стоимости объекта. Сумма, которая должна быть на руках в момент принятия решения об оформлении ипотеки.

Отношение между первым взносом и размером ставки таково, что чем больше сумма первого платежа, тем ниже ставка. И наоборот. Связано это с тем, что при большем участии заемщика деньгами уменьшается риск невозврата кредита.

Деньги на первоначальный взнос по ипотеке перечисляются при оформлении договора между клиентом и кредитором.

В чем выгода первоначального взноса

Преимуществ наличия собственных средств при покупке квартиры или дома в ипотеку немало. Перечислим основные из них.

  • первый платеж уменьшает тело кредита;
  • служит доказательством материальной обеспеченности заемщика;
  • снижает ставку по ипотеке;
  • уменьшает сумму для расчета страховки;
  • увеличивает вероятность одобрения кредита.

Выгода для банка

Первоначальный взнос по ипотеке позволяет кредитору-банку удостовериться в том, что скорее всего кредит будет благополучно закрыт. В этом, конечно, нет никакой гарантии, но шансы на такой исход имеются. Ведь согласно банковской статистике, больше всего незакрытых кредитов оставляют те, кто выбрал программы без первого платежа.

Есть еще один плюс для банка, когда заемщик вносит наличными часть цены недвижимости. Оплата первоначального взноса по ипотеке нивелирует частично проблему возможного удешевления стоимости объекта. Но пока, на данный момент с учетом перехода с 1 июля 2019 года на счета эскроу  недвижимость в цене будет наоборот расти. Поэтому беспокоиться о финансовых рисках банкам не приходится.

Ипотечники готовы к большому первому взносу ради низкой ставки

Выгода для заемщика

Для заемщика выбор в пользу ипотечных программ с первоначальным взносом несет такие выгоды, как уменьшение размера кредита, привлекательные условия кредитования, в частности, невысокая процентная ставка, снижение затрат на страхование.

Где взять средства на первоначальный взнос

Ипотечники готовы к большому первому взносу ради низкой ставки

  • собственные накопления. Экономист Шломо Бенарци, исследовав поведение европейских ипотечников, рекомендует откладывать от ежемесячного дохода минимум 3%. Далее необходимо увеличивать эту цифру. Увеличивать долю накоплений следует постепенно, также как и срок, в течение которого человек будет откладывать больше. В какой-то момент необходимая сумма накопится, главное привыкнуть к ограничениям в расходах.
  • продажа движимого и недвижимого имущества. Если нужно срочно купить жилье в ипотеку, можно продать дорогой автомобиль или же гараж, земельный участок, дачный домик.
  • потребительский кредит на сумму, равную первоначальному взносу по ипотеке. Здесь нужно взвесить, под силу ли обеспечивать обязательства по двум кредитам. К тому же потребительский кредит выдается обычно под более высокий процент, нежели ипотека.
  • материнский капитал также принимают банки в качестве оплаты первого взноса. Напомним, что размер суммы на сертификате един для всех граждан России, в 2020 году маткапитал был проиндексирован и стал равен 466 617 рублей. В связи с этим появляется ограничение по стоимости покупаемого объекта. Чем выше стоимость жилья, тем сложнее уложиться в сумму 466 617 рублей. Реально купить в ипотеку, например, квартиру или таунхаус в жилом районе «Гармония». Несомненным плюсом оплаты первого взноса посредством маткапитала является быстрый платеж.
  • субсидия, предоставляемая по программе «Молодой семье-доступное жилье». Участниками программы могут стать граждане до 35 лет. 

Программа «Молодая семья»

Ипотечники готовы к большому первому взносу ради низкой ставки

Реализуется с 2011 года по инициативе Правительства. Срок ее действия продлен до 2020 года. Участниками программы являются молодые семьи до 35 лет, зарегистрировавшие брак и столкнувшиеся с проблемой жилищного вопроса. Размер субсидии не зафиксирован. Размер денежной выплаты зависит от количества человек в семье и места проживания супругов. Бездетная семья может получить от государства финансовую помощь в размере 35% от стоимости квартиры. Также как и в программе материнского капитала участники получают документ, выдача наличных не предусмотрена.

Ипотека для врачей, ученых и учителей

Ипотечники готовы к большому первому взносу ради низкой ставки

В стране работают ипотечные программы, подходящие для людей с небольшим уровнем дохода. Преференции положены, например, ученым, врачам, учителям. Чаще всего льготы предоставляются по региональным программам. Либо же банки разрабатывают специальные ипотечные продукты, так называемую «социальную ипотеку» с выгодными условиями кредитования.

Например, в Московской области в 2018 году в рамках программы «Социальная ипотека» государственной программы «Жилище» 138 специалистов получили субсидии для приобретения жилой недвижимости.

Все участники осуществляют профессиональную деятельность в государственных учреждениях ОПК и науки Московской области.

Полученные субсидии могут быть использованы для оплаты первоначального взноса по ипотеке.

Военная ипотека

Ипотечники готовы к большому первому взносу ради низкой ставки

Военнослужащие как участники накопительно-ипотечной системы могут для оплаты первого взноса воспользоваться не только личными накоплениями, но и материальной помощью извне. Во-первых, можно попробовать получить кредит у банка, а погашать его с помощью накоплений на личном счете военнослужащего. Во-вторых, можно также использовать сертификат на материнский капитал. В-третьих, если разрешит банк, можно для оплаты первого взноса использовать залоговое имущество, а платежи будут гаситься опять же государственными деньгами из именного накопительного счета.

Узнать актуальные новости по военной ипотеке.

Материнский капитал

Ипотечники готовы к большому первому взносу ради низкой ставки

Первоначальным взносом по ипотеке может стать материнский капитал. Банки чаще всего предлагают такой вариант оплаты: частично маткапитал плюс собственные средства. Некоторые финансовые организации ставят ограничения по использованию маткапитала, например, ставится условие, что средствами сертификата можно погасить только 15% первого взноса.

Покупаемая недвижимость в ипотеку под материнский капитал должна быть оформлена в общую долевую собственность всех членов семьи.

Чтобы использовать сертификат, владельцу необязательно ждать три года с момента получения документа. По закону можно выбрать как новостройки, так и квартиры на вторичном рынке.

Акции и программы банков

В течение года проходят различные акции в рамках некоторых ипотечных программ, имеющих целью снизить процент по первому платежу.

В регулировании размера первоначального взноса по ипотеке очень заинтересован Центробанк. По его заверениям, существенный спад процента может увеличить риски для банков.

В связи с этим большинство банков устанавливают ставку первого взноса в диапозоне 15%-20%, реже можно встретить предложения 10% и меньше.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Ломбардная ипотека позволяет приобрести новое жилье или на вторичном рынке. Суть такой ипотеки состоит в том, что вы предоставляете банку недвижимость, на которую у вас есть право собственности.

Ломбрадная ипотека удобна тем, что часто она оформляется без первоначального взноса. Еще одним плюсом выбора в пользу залоговой ипотеки является быстрая обработка заявки. Однако условия продукта таковы, что возникает ограничение в распоряжении имуществом.

А именно нельзя продавать, менять, сдавать в аренду недвижимость.

Ипотечники готовы к большому первому взносу ради низкой ставки

Потребительский кредит на первый взнос

Современного человека уже не пугают ни ставка по ипотеке, ни бесчисленные визиты в офис банка, ни перспектива работать на новую квартиру несколько десятков лет. Единственное, что волнует, где заработать деньги на оплату первого взноса. Выйти из затруднительного положения поможет потребкредит.

Не самое удачное решение, поскольку вместо подтверждения платежеспособности клиента банк убеждается в обратном. Тем не менее и такое возможно, если, скажем, появилась краткосрочная акция по ипотеке, а денег на первый взнос на данный момент нет. Сразу два кредита предоставят клиентам с высокими доходами. Вероятность одобрения зависит от размера обязательств по двум займам.

Если эта сумма не превышает 60% ваших доходов, скорее всего проблем не возникнет.

Взять в долг

Самый простой вариант — взять у родственников или друзей деньги в долг. Если вы уверены, что займ не испортит ваши отношения с близкими, и у них будет нужная вам сумма — смело принимайте решение.

Займ от застройщика

Подходит людям с высоким достатком. Предоставляется на короткое время, в среднем на два года. Плюс для клиента заключается в том, что застройщик в отличие от банка досконально не проверяет кредитную историю, ему важно, чтобы вовремя осуществлялись платежи. Также чаще всего не оплачивается страховка жизни и здоровья.

Ипотека от застройщика

Альтернативой банковской ипотеке служит ипотека от застройщика. Имеется в виду, что у застройщика есть банк-партнер, который предлагает покупателям данной строительной компании льготные условия кредитования. Для застройщика плюс в том, что покупателя объекта недвижимости быстро обслуживают, банку в свою очередь выгодно иметь дополнительный поток клиентов.

Читайте также:  В 2017 году банки выдали лишь 10 валютных ипотечных кредитов

Условия банков

Ипотечники готовы к большому первому взносу ради низкой ставки

Минимальный первый платеж по ипотеке может быть как 5%, так и 50% в зависимости от кредитной организации. Данный взнос дает банку информацию о финансовой устойчивости кредитора. От нее зависит величина процентной ставки. Чем больше денег будет выплачено за первоначальный взнос по ипотеке, тем больше шансов стать владельцем приобретаемой квартиры. Кроме этого останется меньше платить по самому кредиту. Также банк идет на уступки и ставит более низкую процентную ставку. Например, в Сбербанке на апрель 2019 года можно взять ипотеку на покупку готового жилья. Если взять первоначальный взнос по ипотеке 15% от стоимости квартиры в 2 млн рублей, ставка ежемесячного платежа составит 11,2%. Если внести 20% первый взнос, ставка снизится до отметки 11%.

Взнос 5%

Встречается в ипотечных программах банков в качестве акционного предложения. Подобное предлагал, например, банк Deltacredit совместно с ОАО «Авгур Эстейт» в 2014 году.

Взнос 10%

Более распространен, нежели ипотека с первым взносом 5%. Здесь уже помимо акционных предложений встречаются классические ипотечные программы. На апрель 2019 года, например, есть выбор между банком АкБарс, ВТБ и Газпромбанк. Эти финансовые организации предлагают первоначальный взнос в размере 10%.

У Газпромбанка продукт называется «Первичный рынок». Условия следующие:

  • минимальная ставка по ипотеке 10,5%;
  • минимальная сумма кредита 110 тыс.р.;
  • максимальный срок кредита 30 лет.

Банк АкБарс предлагает два продукта с первым взносом 10%.

Ипотека «Перспектива».

  • процентная ставка 10,2%;
  • максимальный срок кредита 25 лет;
  • минимальная сумма кредита 500 тыс.р.;
  • цель кредита: строящаяся недвижимость.

Кредит подойдет для покупки жилья в новостройках у аккредитованных застройщиков. Дома должны быть введены в эксплуатацию.

Ипотека «Мегаполис».

  • процентная ставка 10,6%;
  • максимальный срок кредита 25 лет;
  • минимальная сумма кредита 500 тыс.р.;
  • цель кредита: покупка готового жилья.

Ипотека на жилье в новостройке от ВТБ.

  • минимальная процентная ставка 10,1%;
  • максимальный срок кредита 30 лет;
  • минимальная сумма кредита 600 тыс.р.;
  • комплексное страхование;
  • цель кредита: покупка жилья на первичном рынке.

Взнос 15%

Ипотека с первым взносом 15% очень распространена во всех ведущих российских банках. С таким «порогом входа» готовы работать банковские сотрудники уже без особо большого риска. 

Взнос 20%

Также популярна в ипотечных программах по приобретению строящегося и готового жилья. Ставки по ипотеке на десятые доли процентов ниже, чем в программах с первым взносом 15%.

Взнос 50%

Обычно половину от стоимости жилья просят заплатить, если выбрана ипотека по двум документам. Например, ипотека по двум документам в Сбербанке, выдается, если у клиента на руках есть половина требуемой суммы.

Ипотечники готовы к большому первому взносу ради низкой ставки

Топ банков с минимальным первым взносом

  1. Газпромбанк -10%.

  2. ВТБ — 10%.

  3. АкБарс — 10%.

* Данные по топу актуальны на апрель 2019 года.

На первый взгляд может показаться, что такой вариант доступнее, но на самом деле сумма ежемесячного платежа выше из-за более высокой процентной ставки и большего размера займа.

Таким образом, первоначальный взнос по ипотеке может быть самым разным по величине. Наиболее часто банки предлагают кредиты с первым платежом в размере 15-20% от цены квартиры. Чем больше клиент готов заплатить вначале, тем более лояльны условия по кредиту.

Возможно вам будет интересно узнать об ипотеке без первоначального взноса, тогда смотрите видео.

Как сделать ипотеку максимально выгодной

Не все знают, что простейшие манипуляции с ипотечным кредитом могут сделать его значительно выгоднее. Рассказываем, какой размер первоначального взноса лучше делать, как быстрее погасить ипотеку и снизить переплату, какой ежемесячный платеж безопаснее.

Ипотечники готовы к большому первому взносу ради низкой ставки

В России за 2020 год по объему выданных ипотечных средств показатели уже на 36 % больше, чем за аналогичный период 2019-го. Можно сказать, что в стране настоящий ипотечный бум.

Спрос на ипотеку начал расти вместе со снижением ставок по банковским продуктам еще с середины 2019 года — повлияло снижение ключевой ставки. Сейчас она достигла рекордно низких значений — 4,25 %, а средневзвешенная ставка (по всем ипотечным продуктам) — 7,32 %.

Во второй половине 2020 года на ипотеку действительно начался ажиотажный спрос, особенно на первичном рынке и рынке загородной недвижимости. Причинами тому стали ипотека с господдержкой под 6,5 % годовых для приобретения жилья в новостройках и сельская ипотека со ставкой до 3% годовых.

Сохраняется тенденция и в 2021 году.

Первоначальный взнос

Первоначальный взнос влияет на ставку прямым образом, отмечает эксперт. Самые выгодные ставки можно получить при взносе — 20-30 % от суммы запрашиваемого кредита. Более высокий взнос почти ни в одном банке не влияет на условия займа, но благодаря ему можно упростить подачу заявки — достаточно будет предоставить паспорт и второй документ.

Очень большой первоначальный взнос тоже таит ряд нюансов. Банкам может быть невыгодна маленькая сумма кредита как по абсолютному значению, так и в отношении стоимости залога. Причина — если долг будет существенно меньше стоимости квартиры, то усложняется ее реализация банком при недобросовестной оплате займа. Некоторые кредиторы ставят ограничения по взносу до 80 %.

Отметим, что сейчас от государства можно получить различные социальные субсидии, самая распространенная из них — материнский капитал. С 2020 года сертификаты номиналом в 466 тыс. рублей стали давать и за первенца.

Практически все банки готовы учитывать их, как первоначальный взнос. Но есть ряд банков, которые даже при маткапитале требуют внесения собственных средств на покупку квартиры в размере 5-10 % от стоимости жилья.

Ипотечники готовы к большому первому взносу ради низкой ставки

Схемы платежей

Есть две классические схемы погашения кредита: аннуитетная и дифференцированная.

Чем они отличаются:

1. По первой схеме оплата идет равными платежами на протяжении всего срока кредитования, что позволяет легко планировать семейный бюджет. Каждый платеж включает в себя часть основного долга и проценты, которые начисляются ежемесячно на остаток тела кредита.

При проведении частичного досрочного погашения проценты пересчитываются, а сам платеж можно уменьшить или оставить прежним — в этом случае сократится срок кредита. Единственный минус данной схемы — для расчета платежей необходимо использовать калькулятор со специальной аннуитетной формулой.

2. Дифференцированные (убывающие) платежи по ипотеке остались всего в четырех банках РФ и спросом такая схема не пользуется. Такой график обязывает клиентов в начале срока платить большими суммами, чем по аннуитетному графику, а доступная сумма кредита рассчитывается меньше.

Преимущество такой схемы только в расчете платежа. Для этого достаточно на обычном калькуляторе сначала разделить сумму долга на количество оставшихся месяцев, затем остаток долга умножить на годовую процентную ставку, а потом разделить на 12 (месяцев) и сложить полученные суммы.

Срок кредита и различные хитрости с ним

У банков есть ограничения по минимальному и максимальному сроку кредитования. В основном, это от 1 года до 30 лет. Долгосрочная ипотека выгодна только банку, отмечает эксперт, этому вопросу стоит уделить особое внимание.

Безопаснее оформлять кредит на длительный срок, а платить с опережением.

Свой «реальный» график кредитования лучше сформировать на срок до 7 лет — это оптимальный срок, который сохраняет баланс между ежемесячной нагрузкой и общей переплатой.

То есть обязательный платеж у вас будет минимальный, вы вносите больше средств, чем прописано в договоре и переплата будет по факту реального пользования кредита.

Самые выгодные способы погашения

Чем быстрее возвращается долг, тем меньше набежит процентов. Но нюансы тоже есть. Когда заемщик вносит большую сумму многие банки предлагают либо сократить срок кредитования, оставив тот же платеж, либо, наоборот, уменьшить платеж при прежнем сроке.

Выбирайте уменьшение платежа, но реальную сумму взноса не уменьшайте — оплачивайте ей обязательный платеж, а остаток снова направляйте на досрочное погашение части долга.

Таким образом, вы рассчитаетесь быстрее и с тем же эффектом, как если бы выбирали сокращение срока, но у вас появляется подстраховка — минимальный обязательный платеж.

Срок кредита очень длительный и может возникнуть период, когда вам пригодится сниженная нагрузка, а позже — наверстаете упущенное.

Ипотечники готовы к большому первому взносу ради низкой ставки

Итого

Чтобы ипотека была еще более комфортной, а переплаты меньше, во-первых, заём стоит брать на более длительный срок, но составить самостоятельно (или доверить это экспертам) индивидуальный график платежей с опережением. Оптимальный срок выплаты кредита — до 7 лет.

Во-вторых, при досрочном частичном погашении лучше выбирать сокращение обязательного платежа, а не времени займа, платить при этом стоит теми же суммами, что вносили раньше.

В третьих, сейчас выгодно использовать различные субсидии от государства даже в качестве первоначального взноса, так как их индексация зачастую отстает от инфляции и сертификаты обесцениваются.

Отметим, что для клиентов компании «Этажи» услуга оформления ипотеки* бесплатная, для всех кредитных организаций достаточно заполнить одну онлайн-анкету, а специалисты помогут рассчитать график индивидуальных платежей, чтобы сократить переплату.

*Финансовую услугу предоставляет ПАО «Сбербанк». Генеральная лицензия на осуществление банковских операций от 11 августа 2015 года. Регистрационный номер — 1481

Поделиться 0

Как первоначальный взнос влияет на ставку по ипотеке

Ипотечники готовы к большому первому взносу ради низкой ставки

  • Как первоначальный взнос влияет на ставку по ипотеке

Первоначальный взнос по ипотеке — это деньги, которые вы даете продавцу как часть оплаты за недвижимость. Остальную сумму за вас вносит банк, а вы выплачиваете ипотечный кредит. Многие думают, что сумма первоначального взноса влияет на ставку по ипотеке. Рассказываем, так ли это на самом деле.

Читайте также:  Расселять коммуналки в Петербурге стали по-новому

Первоначальный взнос и ставки по ипотеке

Многое зависит от конкретной программы кредитования. В СберБанке есть программы, когда при первоначальном взносе от 20% вы получаете скидку на ставку по ипотеке. А для некоторых программ — годовая ставка не меняется.

Программа Первоначальный взнос Мин. ставка
Готовое жилье 10% — 20%
20% и более
7,7%
7,3%
Новостройка 10% — 20%20% и более
  • От 1,3% *
  • От 0,9% *
  • 7,9%
  • * Сниженная ставка по программе субсидирования от застройщиков распространяется на квартиры в новостройках и действует в первый год кредита.
  • Минимальные процентные ставки по ипотеке указаны для зарплатных клиентов СберБанка при использовании сервиса «Электронная регистрация».

Свой дом под ключ
10% — 20% 20% и более
8,3% 

Для семей с детьми
15% и более
От 0,1% *

Господдержка 2020
15% и более
От 0,1% *

Строительство дома
25% и более
8,8%

Загородный дом, земля
25% и более
8%

Военная ипотека
15% и более
7,9%

Дальневосточная ипотека
15% и более
1,7%

Оформить ипотеку с господдержкой в СберБанке можно по ставке от 0,1% годовых

Какой первоначальный взнос по ипотеке самый выгодный

Чем больше первоначальный взнос, тем лучше для вас. Смотрите на условия ипотечной программы. Если ставка снижается при первоначальном взносе в 20%, лучше внести эту сумму и снизить ставку.

От размера первоначального взноса зависит и размер самой ипотеки — кредита на покупку жилья. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше кредит.

Узнать первоначальный взнос, ставку по ипотеке и ежемесячные платежи можно онлайн в ипотечном калькуляторе ДомКлик.

Была ли эта статья полезна?

С каким первоначальным взносом лучше брать ипотеку

Первый взнос по ипотеке — это часть стоимости приобретаемого жилья, которую заемщик готов вложить в покупку при оформлении кредитного договора. Эти деньги не хранятся в банке — они перечисляются продавцу недвижимости. По размеру первого взноса банк судит о надежности клиента и предлагает ему определенные условия займа.

Чем выше первоначальный взнос, тем ниже риски для банка, который до конца срока ипотеки является залогодержателем купленной недвижимости. С каким первоначальным взносом лучше взять ипотеку для самого клиента? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно сравнить разные варианты и посчитать выгоду заемщика в каждом случае.

В 2019 году банки предлагают ипотечные программы с первоначальным взносом от 10%. Возможные источники средств на первоначальный взнос:

  • личные накопления;
  • материнский капитал;
  • средства накопительно-ипотечной системы (ипотека военнослужащим);
  • государственные субсидии (ипотека бюджетникам, многодетным и молодым семьям);
  • средства от продажи уже имеющегося жилья.

Деньги от господдержки и материнский капитал в качестве первой выплаты по жилищному займу принимают не все банки. Это необходимо учитывать при подаче заявки.

Основные факторы, которые влияют на нижний порог первоначального взноса:

  • вид приобретаемого жилья. Самый маленький взнос требуется при покупке новостройки, дальше идут квартиры вторичного рынка. Самый высокий порог первоначального взноса установлен при кредитовании на покупку частных домов, коттеджей и таунхаусов с земельными участками;
  • для ипотеки по двум документам независимо от типа приобретаемого объекта устанавливается традиционно высокий первоначальный взнос не менее 30% от стоимости жилья;
  • при отсутствии официального подтверждения дохода (ипотека для фрилансеров и самозанятых) размер минимального первого взноса устанавливается не меньше 30%;
  • наличие плохой кредитной истории, низкий уровень дохода и другие стоп-факторы можно преодолеть за счет повышения первоначального взноса до 40-50%. Так заемщик помогает банку снизить риски при выдаче ипотеки.

От количества денег, которые заемщик готов потратить на первоначальный взнос, зависят основные параметры займа: окончательная ставка, срок и размер ежемесячного платежа. Какой вариант выгоднее, зависит не только от финансов, но и от индивидуальных возможностей клиента.

Ипотека с маленьким взносом: плюсы и минусы

Центробанк обеспокоен ростом числа выданных за 2018 год ипотечных займов с первоначальным взносом ниже 20%. Количество таких кредитов выросло с 14% до 42,4%. Поэтому с осени 2019 года банки будут более тщательно проверять заемщиков, которые не могут переступить этот порог первого взноса. Почему россияне активно берут ипотеку, располагая небольшими накоплениями? Причин несколько:

  • из-за новых правил продажи новостроек, которые вступят в силу в июле 2019 года, граждане спешат купить новые квартиры от застройщика до роста цен;
  • с января 2019 года ставки по ипотеке медленно, но верно начали повышаться во всех российских банках. Для плательщика выгодно оформить ипотеку с небольшим взносом, пока ставки не выросли;
  • если копить деньги на первоначальный взнос и хранить их на банковском вкладе, доход от процентов по вкладу не всегда покрывает растущие проценты по ипотеке. Доходы по депозитам намного ниже средних ипотечных ставок;
  • при оформлении займа на долгосрочный период с небольшими платежами расходы на ипотеку не так сильно бьют по бюджету. Особенно это важно для заемщиков со средним доходом и для семей с детьми. Ежегодная инфляция к концу срока ипотеки за 20-30 лет приводит к снижению ежемесячного платежа;
  • платеж по кредиту за свое жилье эквивалентен расходам на аренду квартиры;
  • в любой момент можно произвести частичное или полное досрочное погашение ипотеки;
  • при досрочном погашении есть возможность вернуть себе излишне уплаченные по кредиту проценты.

Еще один значительный плюс долгосрочного кредитования — в случае девальвации рубля банк не сможет изменить ставку по кредиту, а самому заемщику будет выгодно досрочно погасить заем. Для ипотечников внезапный дефолт рубля может стать способом безболезненной выплаты кредита в сжатые сроки.

Минусы ипотеки с низким первоначальным взносом:

  • банк тщательно проверяет заемщика на платежеспособность и надежность;
  • сложнее получить кредит при наличии стоп-факторов;
  • выбор недвижимости по программам с низким первоначальным взносом ограничен. Специальные условия предлагаются при покупке определенных объектов у аккредитованных банками застройщиков.

Ипотека с высоким первоначальным взносом: плюсы и минусы

У гражданина Иванова есть 50% от стоимости квартиры, которую он хочет купить. При обращении в банк за жилищным кредитом Иванов имеет целый ряд преимуществ:

  • клиент может не предоставлять подтверждение дохода и взять ипотеку по двум документам;
  • банк быстрее рассмотрит заявку;
  • можно взять сумму больше, чем требуется на оплату квартиры, для ремонта и обустройства жилья;
  • клиент может выбрать комфортный срок кредитования и размер ежемесячного платежа.

Основной сложностью для получения ипотеки с высоким первоначальным взносом является накопление средств на этот самый взнос. Зарплата среднестатистического россиянина не позволяет накопить 1-2 миллиона рублей за короткий срок. Поэтому для большинства потенциальных заемщиков выбор стоит между ипотекой с невысоким взносом на короткий или на длительный срок.

Как выбрать максимально выгодную программу кредитования

Ипотечники готовы к большому первому взносу ради низкой ставки

Нередко заемщики берут ипотеку с большой переплатой по одной простой причине: нет перспективы увеличения дохода и накопление большой суммы для ипотечного старта представляется проблематичным. Например, молодая семья снимает квартиру, жена уходит в декрет по уходу за первым ребенком. Доход семьи уменьшается, при этом сложно откладывать деньги на первый взнос из-за стабильных расходов на оплату аренды. В такой ситуации ипотека с низким первоначальным взносом или без него — оптимальное решение жилищного вопроса для семьи. Большой плюс — получение господдержки и участие в программе «Ипотека под 6%» для семей с детьми в 2019 году. За счет государственного субсидирования ставки семья имеет возможность уменьшить переплату по кредиту и в кратчайшие сроки заселиться в собственную квартиру.

В плане инвестирования ипотека с небольшим первоначальным взносом также выгодна: платежи можно гасить за счет сдачи недвижимости внаем. Для инвестора выгоднее взять две ипотеки на два объекта с небольшим стартовым платежом, чем один кредит на одну квартиру.

Теоретически можно предположить, что чем выше первоначальный взнос, тем выгоднее ипотека: есть возможность быстрее погасить кредит и сэкономить на переплате.

Окончательный выбор (если он есть) нужно делать с учетом номинальной переплаты по кредиту. Вот некоторые расчеты, проведенные с помощью ипотечного калькулятора Сбербанка.

В качестве базового тарифа мы взяли ипотеку на готовое жилье с минимальным стартовым взносом 15% и стоимостью приобретаемой недвижимости 3 миллиона рублей:

Читайте также:  Арендаторам жилья могут дать налоговый вычет

  • взнос 450 000 рублей; сумма займа 2,55 миллиона рублей; ставка 11,2%; минимальный уровень дохода 41 886 рублей; ежемесячный платеж 29 305 рублей; срок кредита 15 лет; переплата без учета страховки 2 724 900 рублей;
  • взнос 450 000 рублей; сумма займа 2,55 миллиона рублей; ставка 11,2%; минимальный уровень дохода 42 271 рубля; ежемесячный платеж 25 363 рубля; срок кредита 25 лет; переплата без учета страховки 5 058 900 рублей;
  • взнос 900 000 рублей; сумма займа 2,1 миллиона рублей; ставка 11%; минимальный уровень дохода 34 304 рубля; ежемесячный платеж 20 583 рубля; срок кредита 25 лет; переплата без учета страховки 4 074 900 рублей;
  • взнос 900 000 рублей; сумма займа 2,1 миллиона рублей; ставка 11%; минимальный уровень дохода 40 917 рублей; ежемесячный платеж 24 551 рубля; срок кредита 15 лет; переплата без учета страховки 2 319 180 рублей.

Из этих расчетов можно сделать следующие выводы:

  • выгоднее брать ипотеку на меньший срок;
  • при равенстве первоначального взноса ипотека на длительный срок обходится ненамного дешевле с точки зрения ежемесячного платежа, но намного дороже по общей переплате;
  • с точки зрения номинальной переплаты по займу выгоднее оформить ипотеку с низким первоначальным взносом на короткий срок, чем кредит с высоким стартовым взносом на длительный срок;
  • ставка при взносе в 15% процентов ненамного выше, чем при взносе в 30%.

Если вы ищите оптимальное ипотечное предложение, обратитесь к ипотечному брокеру. Он подберет условия кредита с учетом индивидуальной ситуации и обеспечит гарантированное одобрение заявки.

Тайный платёж. За что ипотечники переплачивают банкам

Снижение ипотечных ставок началось ещё летом. И вроде бы кажется, что жильё наконец-то становится доступнее. Только ипотечники облегчения пока не почувствовали и радоваться новостям из банков не спешат.

Ставки действительно снижаются, но заёмщику нужно обращать внимание не только на них, но и на непроцентные платежи по ипотеке, — говорит руководитель Департамента по развитию клиентской базы «БКС премьер» Ольга Певная.

Одной из переплат является оценка недвижимости, которую проводят независимые компании. Причём без этой процедуры банк кредит не выдаст. Правда, в целом эти расходы небольшие — в среднем на уровне шести тысяч рублей.

Бывают случаи, когда компания, которая сотрудничает с банком, берёт за свои услуги намного больше, чем сторонние оценщики. Но клиент, который ждёт одобрения ипотеки, вынужден соглашаться и с завышенными расценками.

По словам Ольги Певной, куда больше ипотечные заёмщики переплачивают за страховку. Например, банки нередко предлагают коробочные страховые продукты в рамках ипотечных кредитов. Такие, например, как страхование имущества или страховка по риску утраты работы. Здесь нужно понимать, насколько целесообразно их оплачивать.

Например, страховка от утраты работы зачастую действует только в том случае, когда человек попадает под сокращение персонала, а затем официально регистрируется на бирже труда. На практике российские работодатели часто просто заставляют сотрудников уволиться по собственному желанию. В этом случае выплат от страховой они не получат.

В целом при оформлении ипотеки нужно быть готовыми к тому, что общая переплата за страховки составит в районе 0,5% от суммы кредита, — отмечает Ольга Певная. И если вы видите, что вам предлагают заплатить существенно больше, это повод насторожиться.

Многие ипотечники сталкиваются с ситуацией, когда формально они могут отказаться от лишних страховок, но в этом случае кредит им выдают не под 9%, а под 12%.

Такое законом не запрещено, поясняет руководитель Департамента образования института трейдинга и инвестиций «Феникс» Евгений Удилов.

По его словам, напрямую объяснить отказ клиенту в ипотеке тем, что тот не заключил договор страхования жизни, банк по закону права не имеет. При этом сделать разные условия по кредитам при наличии страховки и без неё банк может вполне официально.

Ипотечники готовы к большому первому взносу ради низкой ставки

Фото © ТАСС / Коньков Сергей

— Отдельные банки могут предложить взять ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой, — говорит ведущий аналитик Forex Optimum Иван Капустянский.

Если клиент не понимает этого, а в банке не акцентировали внимание на особенностях выплаты процентов, можно попасть в не очень хорошую ситуацию.

Ставка начнёт расти или сильно вырастет в одночасье, как это уже было в 2015 году.

Также стоит обращать внимание на то, что в некоторых договорах могут прописать отсутствие возможности рефинансирования кредита, но вместе с этим предложить более выгодную процентную ставку.

Иван Капустянский предупреждает, что это может обернуться для клиента серьёзными потерями в будущем. Проценты по ипотеке могут понизиться, а заёмщику придётся переплачивать по старым ставкам.

Если кредит берётся на долгий срок, то на таких условиях лучше не заключать кредитный договор.

— Пожалуй, самой большой ошибкой клиента будет согласие на оформление кредита наличными после оформления ипотеки, — резюмирует эксперт Академии управления финансами и инвестициями Геннадий Николаев.

После того как вы оформили первый займ, сотрудники банка получат возможность звонить по предоставленному телефону и настойчиво предлагать услуги. Часто они советуют взять новый кредит для того, чтобы уменьшить тело основного.

Якобы для экономии на процентах. Стоит помнить, что ставки по ипотеке гораздо ниже, чем по другим продуктам. Значит, вы не только будете возвращать два кредита сразу, но и станете платить достаточно большие проценты по новому займу.

По этой же причине не стоит брать дополнительные средства в кредит для увеличения первоначального взноса.

Эксперт спрогнозировала рост ставок по ипотеке с 15–20%-ным первым взносом

Ставки в сегменте ипотеки с первоначальным взносом от 15 до 20% могут дополнительно вырасти на 1,5–2 процентных пункта. Об этом говорится в сообщении онлайн-супермаркета ипотеки Online-Ipoteka со ссылкой на ее директора Ирину Григорьеву, которое поступило в «Известия» во вторник, 25 мая.

Григорьева отметила, что новые правила Банка России, который решил с 1 августа ужесточить регулирование выдачи ипотеки с низким первым взносом, вероятно, поспособствуют резкому сокращению предложений с взносом менее 15%. Она указала, что таких продуктов и сейчас предлагают «считаные банки», а с учетом нововведений их, скорее всего, не останется совсем.

«При этом ставка по ипотечным кредитам с первым взносом в размере 15–20% может увеличиться в пределах 1,5–2 процентных пункта», — приводит пресс-служба Online-Ipoteka ее слова.

Подчеркивается, что ужесточения вряд ли повлияют на стоимость кредитов с более крупным взносом, так как банки заинтересованы в заемщиках, вносящих значительный процент от стоимости приобретаемой недвижимости, и стремятся предлагать им максимально выгодные условия.

По ее словам, вектор движения цен на жилую недвижимость во многом определит решение о пролонгации программы льготной ипотеки.

Если программу существенно скорректируют или отменят, а объем введенного в эксплуатацию жилья продолжит расти, до конца года можно ожидать снижения цен на рынке жилья в пределах 5–10%.

В то же время из-за роста ключевой ставки Центробанка и ужесточения регуляторных правил рыночные ставки на ипотечным рынке будут расти.

Григорьева отметила, что ипотека с первоначальным взносом в размере 15–20% от стоимости жилья пользуется большим спросом у заемщиков. За счет популярности государственной программы льготной ипотеки с первым взносом от 15% доля таких кредитов с соотношением кредит/залог 80–85% практически удвоилась менее чем за год.

Она считает, что с учетом ажиотажного спроса на ипотеку и роста цен на жилье меры регулятора оправданы — нарушения платежной дисциплины по кредитам с низким первоначальным взносом происходят всё чаще. Эксперт выразила мнение, что регуляторные решения ЦБ позволят сбалансировать качество совокупного ипотечного портфеля.

В Центробанке заявляли 21 мая, что ужесточение регулирования ипотеки с низким первым взносом поспособствует снижению стимулов банков к расширению кредитования за счет предоставления клиентам займов с низким первоначальным взносом. Кроме того, оно должно обеспечить устойчивость финансовых организаций к потенциальным стрессовым сценариям.

Ранее, 23 апреля, ЦБ повысил ключевую ставку с 4,5 до 5% годовых. Решение объяснили необходимостью снижения темпов инфляции, укрепления курса рубля, роста процентов по кредитам и депозитным вкладам. В начале апреля Минэкономразвития заявило, что пик годовой инфляции был пройден в марте.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *