unsplash.com
2020 год для рынка аренды коммерческой недвижимости в Беларуси стал непростым. Сначала «удаленка», а потом и релокейт компаний из-за политических событий… Но наметился интересный тренд — бизнес начал проявлять интерес к покупке коммерческой недвижимости как объекту инвестиций.
Управляющий партнер Colliers International в Беларуси Денис Четвериков поделился мнением — какие сейчас есть варианты по выгодной покупке коммерческой недвижимости и стоит ли в нее инвестировать в 2021 году.
— Аренда коммерческой недвижимости в Беларуси — это традиционно динамичный рынок. Но в 2020 году все изменилось.
Денис Четвериков, фото probusiness.io
Как 2020 поменял рынок коммерческой недвижимости?
Начну с того, что компании не спешат возвращаться в офисы. И не принимают стратегических решений — ни по расширению, ни по закрытию офисов. Участники рынка замерли в неопределенности и ждут весны или лета 2021 года.
В ритейле не так глухо, как в офисах. Отдельные категории растут и развиваются (например, фастфуд и недорогие бренды массового потребления). Люди продолжают ходить в торговые центры — товарооборот и выручка есть. Но крупных сделок по аренде нет — ритейлеры следят за макроэкономической ситуацией и курсом рубля, которые сильно влияют и на ставки аренды, и на выручку.
В сегменте логистики сделок тоже практически нет. С началом коронавируса вырос спрос на склады, рынок быстро заполнился, и теперь потенциальные арендаторы присутствуют, а сдавать им нечего — в Минске дефицит складских помещений.
Но что важное мы заметили в 2020 году: в Беларуси вырос интерес к сделкам инвестиционного толка.
В первую очередь это касается покупки «фамильного серебра» — недвижимости либо в хорошей локации (исторический центр, места с высокой проходимостью), либо со сроками окупаемости выше среднерыночной.
Эта тема долго оставалась за скобками — мы не уделяли много внимания в своих публикациях купле-продаже объектов коммерческой недвижимости. А сейчас на рынке становится все больше потенциальных инвесторов, которые ищут наиболее ликвидные объекты.
Кто все эти люди/компании? Например, у кого-то на конец года были не выбраны кредитные линии. Или, может, это группа спекулятивных инвесторов, которые хотят на дне что-то купить по низким ценам, чтобы потом выгодно продать. Присутствуют покупатели из России — смотрят, что здесь можно купить, прицениваются к объектам.
Но пока спрос больше в формате интереса — сделок по-прежнему мало. Кроме того, не все покупатели еще определились: останутся ли они вообще в Беларуси и стоит ли вкладывать деньги в эту страну.
С другой стороны, есть люди, которые прошли 90-е и уверены, что будут жить здесь и дальше. Что бы ни случилось, они готовы вкладывать в недвижимость.
Когда цена стремится вниз, это хорошее время найти что-то интересное, выгодно купить, а через 2−3 года снять сливки.
А есть ли что покупать?
Выбор есть. Да, часть владельцев убрала объекты с продажи, решив подождать. В то же время есть люди, которые выходят из бизнеса или кому срочно нужны деньги — они выставили объекты. Крупных площадей стало больше, мелких — примерно столько же и осталось.
Для примера могу упомянуть несколько объектов недвижимости, которые могут стать хорошей инвестицией в начале 2021 года:
г. Минск, ул. Комсомольская, 11. Красный дворик
 |
г. Минск, ул Немига, 5−31. ТЦ «Метрополь»
 Спрос на покупку или аренду объектов в «Метрополе» традиционно велик. Высокая ликвидность делает предложение особенно актуальным. |
г. Брест, ул. К. Маркса, 82
 Сочетание невысокой цены и хорошей доходности с аренды приводит к окупаемости менее чем за 9 лет (отличный показатель!). Удобно, что сейчас объект сдается надежному арендатору в лице банка, что позволяет начать зарабатывать буквально с первого дня после покупки. |
Стоит ли покупать сейчас? Вдруг в 2021 будет еще хуже…
Экономический эффект от покупки объекта недвижимости растянут во времени. Не важно, куплен объект для собственных нужд или как инвестиция — срок его окупаемости в среднем составляет порядка 10 лет.
Прогнозы нерадостные: по ВВП и ряду других показателей 2021 год обещает быть даже более жестким, чем 2020. Но даже если так, это не значит, что все десятилетие будет таким же. Для объекта недвижимости один год — это не очень значимый период с учетом срока окупаемости.
Кроме того, доходность по объектам недвижимости в последние годы не сильно снижалась — это по-прежнему остаются относительно устойчивые с точки зрения нормы доходности инвестиции. А поскольку мы все-таки полагаем, что страна через 2−3 года будет возвращаться к нормальной жизни, объекты недвижимости пойдут в рост, и 2021 год будет с лихвой перекрыт последующими периодами.
Артем Геодакян / ТАСС
В периоды экономической и политической турбулентности становится особенно актуальной покупка недвижимости в кредит в белорусских рублях. Это именно тот случай, когда можно убить сразу двух зайцев: приобрести недвижимость (рыночная цена которой, вероятно, будет расти) и использовать для финансирования сделки кредит в BYN (белорусский рубль имеет тенденцию падать к мировым валютам).
Сейчас уже самое дно? Может, еще подождать обвала цен?
Любая новость может изменить рынок всего за один день. Например, весной цены могут взлететь — и ты вообще ничего не купишь. А могут и упасть. Но, как правило, это не равноценные истории: в рост цены идут легко и быстро, а на снижение — процесс сложный и долгий.
pikabu.ru
В общем, прогнозировать «уровень дна» сложно.
Но если у инвестора есть понимание, что сегодняшние ставки аренды позволяют в 9−10-летней перспективе окупить объект, то это хороший критерий для принятия решения о покупке.
Стратегия «сидеть и ждать снижения цен» может оказаться рискованной из-за вымывания ликвидных активов с рынка. Рынок недвижимости пускай и снизил темпы и оборот, но не замерз совсем и уж тем более не пикирует.
Что может подтолкнуть рынок к активным сделкам?
Основной фактор — доступность кредитных ресурсов, дешевые или сравнительно дешевые деньги.
Если раньше можно было пойти в банк и взять кредит на покупку и в рублях, и в валюте, то сегодня банки очень неохотно инвестируют в коммерческую недвижимость. И, конечно, совсем не хотят выдавать ресурсы в рублях.
Брать солидные валютные кредиты без валютной выручки могут себе позволить только очень уверенные в себе бизнесы.
В целом брать свои «кровные» и вкладывать в рынок сейчас — это не очень логично, риски могут быть неоправданными. А если взять деньги у банка, да еще в рублях — таким образом риски перекрываются и даже появляется потенциальный способ заработать, воспользовавшись ослаблением курса белорусского рубля.
Если бы сейчас банки начали массово кредитовать сделки по коммерческой недвижимости, то это стало бы искрой, которая подожгла бы рынок — в хорошем смысле.
К сожалению, таких кредитных программ практически нет. Но есть отдельные банки, которые дают рублевые кредиты под покупку объектов недвижимости, причем под льготную ставку — от 11,74%. Мне кажется, что сегодня стоит проанализировать такие варианты и попытаться купить недвижимость на дне, еще и с кредитом в белорусских рублях.
Эти и многие другие предложения по продаже коммерческой недвижимости вы можете найти на сайте Colliers International. Команда поможет вам с выбором объектов и поиском финансирования для их покупки. Для покупателей эти услуги абсолютно бесплатны.
Если у вас появились вопросы или нужна консультация — позвоните +375 29 183−93−12, +375 (29) 184−89−27 либо переходите на сайт с подробным описанием каждого объекта.
Инвестиции в коммерческую недвижимость: вкладывать или нет? | Rusbase
При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно.
Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады).
- Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка.
- В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность).
- С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:
- Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
- Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
- Купить паи/доли в ПИФах.
У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям.
Покупка объекта для продажи/сдачи в аренду
Офисная недвижимость
В последний год ситуация на офисном рынке в Москве особенно благоприятна для инвесторов: новых объектов вводится немного, предложение постепенно вымывается, вакансия падает – все это ведет к дефициту качественных офисных площадей, особенно в центральных районах Москвы.
Спрос между тем продолжает расти, а значит, вложения в сегмент будут щедро окупаться. Даже имея ограниченный капитал, можно инвестировать в небольшие офисные блоки площадью от 80 кв. м – помещения в мелкую и среднюю нарезку продаются сегодня уже на этапе строительства БЦ.
Средняя доходность таких объектов в Москве для частных инвесторов обычно составляет 12-14%.
Заполняемость и, соответственно, денежный поток будут во многом зависеть от сочетания факторов: высокий класс БЦ, выгодное расположение (близость к центрам деловой активности), удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура района и самого объекта (наличие парковки, заведений общепита, благоустроенной территории).
Также нужно определить целевую аудиторию, ее потребности и спрос, проанализировать объем конкурентного предложения и т.д.
Риски. Инвестор должен заранее произвести финансовые расчеты (ставки, индексация, затраты на эксплуатацию и коммунальные услуги, «размер» площадей в квадратных метрах, «качество» арендаторов) и анализ рисков (условия договора).
Стрит-ритейл
Для торговых помещений решающим фактором, влияющим на ставку, является трафик, а значит, локация. Для локации важны: первая линия домов, высокая проходимость (в центре жилых массивов, в местах с высоким пассажиропотоком – недалеко от метро, вокзалов, ТПУ), возможность установки витрин/вывесок, транспортная доступность, наличие транспортных развязок и узлов.
Риски. Будущий объект должен отвечать требованиям потенциального арендатора: для продуктовых ритейлеров нужны зоны погрузки/разгрузки (или возможность их организации), подходящая планировка для торгового зала; для общепита – вытяжка и высокие электрические мощности.
Помните, что изменить технические характеристики можно не всегда: например, статус объекта культурного наследия накладывает на здание жесткие ограничения, все ремонтные работы собственнику придется согласовывать с властями и т.д.
Могут быть и другие неожиданности. Так, реализация программы «Моя улица» привела к тому, что многие топовые локации в центре города потеряли свои преимущества из-за сокращения парковочных мест.
Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ)
ГАБ (готовый арендный бизнес) – это покупка ликвидных помещений с договорами аренды и устойчивыми денежными потоками. Это удобная и высокодоходная форма инвестиций.
Так, средняя по рынку ставка капитализации офисной недвижимости сегодня достигает 10% (в отдельных случаях может быть ниже 10%). Для сравнения, средневзвешенная ставка по депозитам на вторую декаду декабря составляет 6,17%. Кроме офисного сегмента покупка ГАБов распространена в сегменте торговой недвижимости: в стрит-ритейле доля подобных сделок составляет 90-95%.
Офисная недвижимость
Сегодня на рынке многие крупные девелоперы занимаются продажей ГАБов, например, Stone Hedge, Sminex, «Колди» и т.д. Они формируют готовый продукт: инвестируют в офисные помещения, заполняют их надежными арендаторами, заключая долгосрочные договоры аренды (3-7 лет), и продают объекты инвесторам.
Иногда это происходит на этапе строительства БЦ; яркий пример – бизнес-центр DM Tower (девелопер – KR Properties) рядом с территорией «Даниловской мануфактуры», где офисные помещения продаются этажами и компактными блоками от 70 до 1 050 кв. м.
На данный момент в DM Tower реализовано уже около 40% площадей, хотя монолитные работы еще не закончены.
Риски. Заявленный период окупаемости при продаже готового арендного бизнеса – 8-9 лет. При этом в договорах аренды прописывается ставка арендной платы на весь период действия договора, включая индексацию.
Однако инвесторам нужно оценивать чистый операционный доход за этот период: ведь на практике ставка не всегда индексируется.
Рынок – явление подвижное: спрос и предложение меняются, рынок арендодателя может превратиться в рынок арендатора, и тогда собственнику придется идти на уступки, оптимизируя условия аренды.
Поэтому реальные сроки окупаемости варьируются в районе 10-10,5 (иногда до 12) лет. Также нужно понимать, что чем более «сформированный» продукт вы приобретаете и меньше рисков берете на себя – тем меньше будет доходность.
Стрит-ритейл
Пустое здание «под себя» в стрит-ритейле покупают крайне редко. Как правило, помещения продаются с действующими долгосрочными договорами аренды, что позволяет инвестору прогнозировать окупаемость инвестиций.
Продажей ГАБов в торговой недвижимости занимаются очень многие компании на рынке. Доходность таких объектов варьируется от 5% до 15%. В топовых центральных локациях доходность меньше (за счет высокой стоимости), зато и риск остаться без арендаторов намного ниже.
Риски. Наличие арендатора порой может стать обременением.
Другие подводные камни: сложность управления крупным объектом, непростое структурирование сделки приобретения и риски при покупке помещения.
Например, за последние два года многие собственники сталкивались с тем, что купленное здание попадало под постановление 8№ 819-ПП, согласно которому расценивалось как самострой и подлежало сносу.
Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)
Это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать почти в любые (в том числе крупные) объекты – ТЦ, офисы, МФК и т.д. Инвесторы покупают паи — условные доли имущества ПИФа, а портфельные управляющие выбирают актив для инвестирования, оценивают риски, вкладывают средства и занимаются управлением объекта.
Для инвестора такая схема экономит время, силы и средства (оплата налогов и эксплуатационных расходов). Покупку паев в ПИФе могу себе позволить большинство инвесторов: сумма инвестирования в большинстве фондов начинается от 1-2 млн рублей. Доходность таких проектов может достигать 10-13% годовых.
Риски. В паевых фондах нет гарантий на получение прибыли: пайщик может не только не заработать, но и потерять деньги. Все зависит от опыта тех, кто управляет капиталом, их знания рынка и экономической ситуации, сезонности, макроэкономических факторов (кризисов, курса валют, цен на нефть и т.д.).
Итак, инвестируем…?
Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.
При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом.
Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.
Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые.
Как достичь максимума
- Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
- Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
- Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости.
- Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта.
- Проводим due diligence.
- Структурируем сделку.
- Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
- Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.
Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением.
Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.
Фото на обложке и в материале: Unsplash
Объём вложений в коммерческую недвижимость снизился на 61%
{«id»:4470,»title»:»u041au0430u043a u0441u043fu0440u0430u0432u043bu044fu0442u044cu0441u044f u0441 u00abu043fu0435u0440u0435u0433u0440u0435u0432u043eu043cu00bb u043du0430 u0440u0430u0431u043eu0442u0435″,»url»:»/redirect?component=advertising&id=4470&url=https://vc.ru/promo/248525-hp-omen-hot&hash=0628702dc3a1938be38fb8f35ca18fbc41f3502f5f974f0d921f748b24bdf1f1″,»isPaidAndBannersEnabled»:false}
Объем инвестиций в недвижимость России по предварительным итогам I квартала 2021 года оказался сопоставим с результатом в аналогичном периоде прошлого года и составил порядка 67 млрд руб. против 68 млрд руб. в января-марте 2020 года.
Несмотря на схожий показатель вложений в этом году по сравнению с предыдущим, структура инвестиций демонстрирует зеркально противоположную картину. Объем вложений в участки под жилое строительство увеличился более чем в 2,5 раза и достиг рекордного для рынка квартального значения.
Его доля в объеме инвестиций в I квартале 2021 года составила 71%. Динамика объема вложений в сегменты коммерческой недвижимости обратная – объем инвестиций снизился на 61% до минимального за последние 5 лет значения, его доля составила 29%.
В I квартале 2019 года соотношение было обратным – 27% приходилось на жилой сегмент и 73 % на коммерческую недвижимость.
Динамика объемов инвестиций в недвижимость России по кварталам, млрд руб. Источник: Исследования CBRE
Инвестиции в жилую недвижимость в январе-марте 2021 года достигли рекордного квартального объема – около 48 млрд руб. Всплеск вложений в этот сегмент вызван увеличением как числа сделок, так и среднего размера сделки (1,6 млрд руб. в 2020 году против 2,1 млрд руб. в этом году).
Такая динамика была ожидаема на фоне роста цен на жилую недвижимость. Хорошие финансовые результаты за прошлый год побуждают многих девелоперов развиваться и искать площадки для новых проектов. В I квартале активность была высокой как на московском рынке, так и на рынке Санкт-Петербурга.
Объем инвестиции в участки под жилое строительство в обоих городах был почти равный.
Результат I квартала относительно инвестиций в коммерческую недвижимость расходится с нашим сентиментом, основанным на текущей активности инвесторов по переговорам.
В сегментах коммерческой недвижимости наблюдалось снижение числа сделок и среднего размера сделки (с 1,6 млрд руб. в 2020 году до 1 млрд руб. в I квартале 2021 года).
Тем не менее, в последующих кварталах года мы ожидаем, что распределение инвестиций скорректируется за счет увеличения вложений в коммерческую недвижимость.
Динамика распределения объема инвестиций по сегменту недвижимости Источник: Исследования CBRE
Вложения в офисную недвижимость снизились на 78% по сравнению с I кварталом 2019 года и составили порядка 7 млрд руб. Их доля по сравнению с прошлым годом сократилась с 32% до 10%. Крупнейшими сделками стали покупка двух зданий на Миллионной улице в Санкт-Петербурге под развитие сети бизнес-центров «Сенатор» и бизнес-центра «Авиатор» в Москве.
Вложения в складской сегмент составили порядка 3 млрд руб., их доля в объеме инвестиций за I квартале 2021 года составила 4% против 20% в 2020 году. Инвестиции в торговую недвижимость в январе-марте 2021 года составили 5 млрд руб. против 9 млрд руб. в аналогичном периоде 2020 года.
Примеры крупных сделок — покупка помещения Prada в Столешниковом переулке и Москворецкого рынка в Москве.Единственным сегментом коммерческой недвижимость, объем вложений в который вырос в I квартале в сравнении с прошлым годом, стала гостиничная недвижимость. Вложения в этот сегмент составили 4 млрд руб.
Крупнейшими сделками стали продажи отелей «Кортъярд Санкт-Петербург Васильевский» в Санкт-Петербурге и «Пик Отель» в Сочи.
Доля вложений в объекты, требующие редевелопмента или строительства, в структуре инвестиций в коммерческую недвижимость (не включая вложения в участки под жилое строительство) сохраняется на относительно высоком уровне. В I квартале 2021 года на такие вложения пришлось 29% против 36% за весь 2020 год.
Иностранные инвестиции составили 3% вложений в январе-марте этого года против 6% в аналогичном периоде прошлого года и 7% за весь 2020 год. Этот показатель продолжает оставаться на низком уровне. В структуре инвестиций в недвижимость России доминируют российские компании.
На рынок Москвы в I квартале 2021 года пришелся только 51% объема инвестиций, тогда как в январе-марте 2020 года доля столицы составляла 88%, по итогам 2020 года – 82%. Доля Санкт-Петербурга составила 46% по итогам первых трех месяцев этого года – максимальное значение с IV квартала 2019 года, когда этот показатель достиг 48%.
На региональных рынках активность сохраняется на низком уровне, на них пришлось 3% инвестиций.
Чем плох трейдинг
Идея внутридневного трейдинга как замена работы многим кажется великолепной — сидишь у себя дома, смотришь на график, выжидаешь нужный момент, нажимаешь на кнопку «купить» или «продать», получая кучу денег от закрытой сделки. Остаток дня веселишься, бухаешь на вечеринках, катаешься на крутых тачках и прикуриваешь от стадолларовых купюр.
{
«lastComments»: [
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/10478966-64c2-5807-9192-d43c9f9d94f6/»
},
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/51bb6f08-0e78-5e06-a43c-80811fa00623/»
},
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/2f9a463d-d9d6-07fa-0d68-e366c75ea80e/»
}
]
}
Финансы
Ivan Kuznetsov
3 часа
IPO Robinhood: что важно знать
В четверг, 1 июля, онлайн-брокер Robinhood Markets подал заявку на IPO на бирже NASDAQ, и это одно из самых ожидаемых размещений 2021 года. Robinhood позиционирует себя как простой сервис для того, чтобы начать торговать акциями с минимальным порогом входа, его основная аудитория — новички в инвестициях.
Личный опыт
Кирилл Тихонов
4 часа
Бизнес-войны при слиянии компаний: как не дать «Биг Бену» растерзать «Берёзку». Самый тяжёлый для Амивео кейс
Привет, на связи снова Кирилл Тихонов, управляющий партнёр бизнес-спецназа Амивео. Сегодня я расскажу про наш самый тяжёлый кейс – как Амивео наняли, чтобы спасти от увольнения коллектив российской IT-компании – назовём её «Берёзка». «Берёзку» купила западная IT-компания – назовём её «Биг Бен» – и вознамерилась посадить «на места» своих…
{
«lastComments»: [
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/a963ea7d-a6ff-54cf-82ad-2ccbd82e3abf/»
},
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/17f6f580-acf5-92e0-9abe-5be5b138bbe1/»
},
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/1a7caa5e-b7c1-5375-9771-4d03a38573b2/»
}
]
}
«Газпромбанк» запустил оплату товаров и услуг по QR-коду через Систему быстрых платежей
Андрей Гордеев/Ведомости/ТАСС
Будущее
Александр Крагжда
5 часов
Испытание стирального порошка и лекарство от рака: зачем нужна и как устроена самая далёкая научная лаборатория — МКС Статьи редакции
Международная космическая станция проводит как государственные, так и коммерческие исследования, а также принимает туристов. Во сколько она обходится, какие исследования там проводят и сколько стоит слетать или провести эксперимент на МКС.
МКС NASA
Истории
Полина Лааксо
3 часа
Упустила рынок цифровых фотоаппаратов, потеряла госконтракт и переключилась на производство лекарств: история Kodak Статьи редакции
Компания выпускала инновационные камеры, проектировала системы для космических аппаратов и разведки, но потеряла деньги и репутацию. О том, почему сегодня Kodak — химпредприятие, в пересказе The Atlantic.
Камера Kodak Instamatic 100, 1963 год Medium
Бизнес через экран ноутбука: как российские компании и сотрудники адаптируются к ограничениям
Более 82% работающих россиян смогли приспособиться к новым условиям работы во время пандемии, 37% компаний в процессе адаптации пришлось пойти на кардинальные меры и сократить расходы на офис в 2020 году, и только 17% компаний отметили, что смогли поднять выручку и оборот только в 2021 году.
Личный опыт
Denis Turushev
2 часа
4 способа как создать пассивный доход
Я предприниматель из Кирова, и в статье расскажу о 4 источника моего пассивного дохода и подробно расскажу, как начал свой путь с нуля. Первые шаги я начал делать 3 года назад и на самом деле хотел бы прочитать эту статью, когда я только начинал свой путь к финансовой независимости.
{
«lastComments»: [
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/a908c462-9c83-5219-8db3-ec2ca504a214/»
},
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/27bde0c1-1e04-647f-7460-76e98d6b7829/»
},
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/55f04abc-9f99-5672-a950-7e35d88437fb/»
}
]
}
Трибуна
Maxim Kazakov
8 часов
Приложение для показа QR-кода на виджетах iOS
Виджеты в iOS отлично подходят для реализации этой идеи. Приложение QR-код виджет позволяет загрузить изображение с QR-кодом и показать его на виджете. Весь интерфейс состоит из нескольких экранов
{
«lastComments»: [
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/8720b520-38fa-27b9-9b75-bdbf4030730e/»
},
{
«photo»: «https://png.cmtt.space/user-userpic/b6/2b/d4/27437294cd34cc.jpg»
},
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/c96642d2-b942-536b-8982-b7182b60d0b8/»
}
]
}
Yota открыла продажи в магазинах сети «Эльдорадо»
Продукты Yota стали доступны для покупки во всех магазинах сети «Эльдорадо». Клиенты смогут приобрести полную линейку устройств Yota на специальных стойках в 573 магазинах «Эльдорадо» по всей России.
Тренд на приватность в сети. Что это значит и как работать с аудиторией в новых реалиях
Сегодня вопрос сохранения приватности в интернете становится все более актуальным: люди больше заботятся о безопасности персональных данных, а платформы в ответ внедряют новые технологии защиты личной информации. Руководитель отдела аналитических продуктов Яндекса Сергей Лисицын объясняет, что новые правила означают для рекламной индустрии и…
Недвижимость-2020: время для инвестиций? — блог о коммерческой недвижимости AMO.ru
За последние полгода произошло двукратное снижение ключевой ставки Центробанка, а следовательно, теряется и привлекательность банковских депозитов. Выгодно ли в период коронакризиса инвестировать в недвижимость, и если да – то в какую? AMO.RU собрали экспертные мнения и готовы ими поделиться.
Сегментация рынка
Как правило, частные инвесторы выбирают один из сегментов рынка – жилую или коммерческую недвижимость. Однако внутри каждого из классов существует собственная сегментация, и их диспозиция меняется в зависимости от экономической и политической обстановки в стране.
Виды жилой недвижимости:
- «Первичка» и «вторичка»;
- Эконом и комфорт-классы;
- Премиальная недвижимость (бизнес и элит);
- Загородные дома.
Виды коммерческой недвижимости:
- Офисные помещения;
- Ритейл;
- Складские комплексы;
- Гостиничный бизнес;
- Производственные помещения;
- Объекты свободного назначения и пр.
Доходность объекта в обоих случаях складывается из двух факторов: возможности сдать площади в аренду и возможность продать их по более высокой цене. Эти факторы очень вариативны, и мы попытались отследить их изменения на рынке.
Жилая недвижимость
Основной парадокс ситуации с жилой недвижимостью заключается в том, что люди достаточно активно ее скупают, опасаясь дальнейших экономических потрясений, но вместе с тем снизил обороты сам рынок аренды. Поэтому выбирать объект для инвестиций нужно очень тщательно, оценив локацию, инфраструктуру, планировочные решения и надежность застройщика, если речь идет о новостройках.
Алексей Максимченков, инвестор и эксперт по финансовой грамотности:
«Люди стали вкладывать деньги в недвижимость, потому что в банке они получали 6% годовых, а квартира может приносить от 4 до 8% годовых. Доходность банковского вклада уменьшилась, плюс появился налог на прибыль, а ипотечная ставка, напротив, уменьшилась. По этой причине хорошо продаются новостройки».
Антон Вассерман, исполнительный директор «Ак Барс Дом»:
«Сегодня средняя доходность квартир в новостройках с момента покупки жилья на стадии котлована до сдачи дома составляет примерно 20%. На отдельные ликвидные проекты доходность может доходить до 80%.
По нашим данным, большой популярностью среди инвесторов пользуются полноценные «однушки» (40-44 кв.м) и «двушки» (50-65 кв.м).
Поэтому в таких наших проектах, как ЖК «Мой Ритм», «Солнечный город СУПЕР», «Светлая долина» такие квартиры продаются еще на этапе котлована.
Если говорить о локации, то популярностью пользуются развитые районы с готовой инфраструктурой или с перспективой хорошей инфраструктуры. Речь даже не о магазинах и поликлиниках, а о комплексной застройке с новыми детскими садами, школой во дворе и парком рядом или на территории ЖК. Инвесторы сегодня четко понимают, какие запросы у будущего покупателя».
Ксения Павлюкович, руководитель агентства недвижимости» Пушкин», эксперт по строящейся недвижимости:
«Для столичного инвестора может быть привлекателен рынок недвижимости Петербурга. Он по-прежнему является самым активно растущим региональным рынком недвижимости и позволяет инвесторам иметь хорошие результаты.
Одна из популярных стратегий вложения — это покупка квартиры на начальных сроках строительства с целью последующей перепродажи объекта.
Точек продажи может быть несколько — продажа актива до получения ключей; продажа объекта на отрезке 2-3 лет; после оформления квартиры в собственность.
Если очень серьезно подойти к выбору актива, то его можно капитализировать с доходностью в 15-20% годовых и выше.
Высоколиквидными являются Приморский район Спб, район Каменки. Рост цен и по пятну, и по предложению, которое застраивается на нем, составил почти 40% за весь цикл освоения нового микрорайона. Сравнение стартовых цен:
| год | студия | 1-комнатные | 2-комнатные |
| 2015 | 1 900 000 руб. | 2 700 000 руб. | 4 500 000 руб. |
| 2020 | 3 000 000 руб. | 4 300 000 руб. | 6 500 000 руб. |
Цикл инвестирования в среднем составляет два года. Можно оформить объект в собственность и капитализировать его еще в течение 2-3 лет по мере развития района.
Для инвестирования интересны квартиры в эксклюзивных проектах новостроек, которые у нас точечно реализуются на фоне масс-маркета.
Такие активы изначально имеют ряд конкретных преимуществ, которые потом позволяют инвесторам продавать их выше рынка на фоне стандартного предложения.
Конечно, чек входа в такие проекты на старте более высокий, но и потенциал у них выше по сравнению с обычными проектами».
Игорь Кучма,TradingView, Inc.:
«Перед тем, как решиться инвестировать в рынок недвижимости, стоит понимать, что экономика переживает новый кризис. Согласно недавнему опросу РАНХиГС, эпидемия коронавируса спровоцировала потерю работы как минимум для 23% россиян, еще 48% отправили в неоплачиваемый отпуск. В случае с мигрантами эта цифра достигает 40%.
Отсюда несложно предположить, что сдать квартиру будет крайне тяжело, в то время как цены, по сравнению с «довирусными», ниже. Упали цены не только на арендную плату, но и на саму недвижимость. Цены на жильё в Москве на вторичном рынке впервые снизились за 2,5 года (как в рублёвом, так и в долларовом эквиваленте).
С одной стороны, это удачный момент для покупки жилья, но если вы расcчитываете получить ипотеку, и тут же сдать квартиру, дела обстоят не лучшим образом».
Интересно, что в сегменте жилой недвижимости наблюдается всплеск интереса к загородным домам – в том числе и в премиальных, дорогостоящих поселках.
Это тот случай, когда пандемия сыграла на руку застройщикам: люди высоко оценили возможность находиться на свежем воздухе, пусть даже и в отдаленных локациях.
Приобретение дома стало не просто статусной покупкой, а возможностью позаботиться о здоровье своей семьи и комфортабельности ее проживания. Вырос и спрос на долгосрочную аренду загородного жилья – скорее всего, эта тенденция сохранится в ближайшие пару лет.
Коммерческая недвижимость
Говоря о доходности realestate, нельзя забывать и о затратах на содержание объектов. Коммерческая недвижимость пострадала здесь больше, чем жилая. Однако вопреки начальным прогнозам далеко не все собственники площадей спешат снижать ставки – например, в сегменте офисной недвижимости по-прежнему наблюдается дефицит высококачественных площадей.
Офисы: арендаторы продолжают интересоваться новыми объектами
Ксения Харкевич:
«По итогам 1 полугодия 2020 г. в эксплуатацию было введено в два раза меньше площадей, чем за аналогичный период 2019 г. Реальный объем нового строительства за 2020 г. может составить около 300 000 кв. м. вместо заявленных 400 000 кв. м. При этом большую часть составят объекты класса А.
Доля свободных помещений за последние три месяца выросла незначительно — всего на 0,5 п.п: уровень вакансии в качественных объектах остается низким. В 1 квартале года был зафиксирован рост ставок во всех классах, во втором собственники проявили гибкость по отношению к арендаторам и предоставляли временную скидку.
Мы не ожидаем серьезных изменений ставок к концу года, так как пандемия принесла с собой не только проблемы, но и рост многих сегментов бизнеса таких как онлайн маркетинг, IT-сфера, e-commerce.
Из основных тенденций следует отметить изменение формата офисного пространства (Тинькофф и Lamoda уже заявили о таких изменениях)».
Гостиничный бизнес: спросом пользуются апартаменты в курортных местах – у моря и в горах
Людям нужен отдых и они готовы за него платить. А значит, недвижимость в курортных городах по-прежнему останется востребованной. При этом особо привлекательным становится ближнее зарубежье.
Александр Мельденбург, директор по продажам Ассоциации застройщиков Грузии:
«Мы специализируемся на доходной недвижимости. Наши клиенты:
- Покупают апартаменты в мировой гостиничной сети — Hilton, Marriott, Wyndham, Holiday Inn и др;
- Сдают их в аренду через управляющую компанию, которая берет на себя полное обслуживание апартаментов и гарантирует сохранность имущества;
- Получают прибыль. УК выплачивает чистый доход за вычетом всех затрат, налогов и своей комиссии.
Дополнительно заработок идет на росте стоимости м2 (в Грузии он составляет до 15% в год). В любое время клиент может отдыхать в своих или аналогичных апартаментах по системе обмена отдыхом — в 150 странах мира.
Доходность такого формата инвестиций составляет от 7% до 14% годовых. В прошлом некороновирусном году доходность по некоторым объектам доходила до 23%.
В 2019 г в Грузии в 2019 году наблюдался туристический бум — страну посетило более 9,3 млн человек, а спрос на рынке инвестиционной недвижимости превышал предложение.
Средний срок окупаемости — от 7 лет (например, в Испании окупаемость – 13 лет, в Турции – 12 лет).
В Грузии отсутствует налог на недвижимость (и на покупку, и на владение) и прочие сборы. Процедура регистрации имущества – упрощенная, быстрая, дешевая и прозрачная – позволяет оформить недвижимость за 1 день. Все вместе это делает грузинский рынок realestateпривлекательным для инвесторов со всех стран. К тому же Грузия дает ВНЖ при покупке недвижимости стоимостью от 100 тысяч долларов.
Спрос на недвижимость в Грузии в период пандемии не упал, а поднялся. Одна из основных причин повышенного спроса — Грузия показала отличный результат в борьбе с коронавирусом и она объявлена «зеленой зоной». Это является важным фактором для инвесторов. Самым большим спросом пользуются апартаменты в курортных местах – у моря и в горах:
- большой поток туристов обеспечивает регулярный доход от аренды;
- такая недвижимость постоянно дорожает — после ввода в эксплуатацию апартаменты можно перепродать на 30-50% дороже;
- в любое время собственник может уехать и отдохнуть.
Некоторые наши клиенты приобретают недвижимость сразу и на летних курортах (в Батуми), и на зимних (в Гудаури). Таким образом они «охватывают» весь год и получают максимальную прибыль».
Ритейл: в зоне внимания – объекты с якорными арендаторами
Зона ритейла «просела» в период пандемии больше других – непредсказуемость карантинных решений не позволяла собственникам помещений вовремя сманеврировать. Больше всех пострадали крупные ТРЦ и собственники помещений стрит-ритейла, которым пришлось пойти на существенные уступки арендаторам.
Вместе с тем очевидно, что особых неожиданностей и потрясений больше ждать не приходится — даже если объявят «вторую волну» коронавируса, механизм карантина будет прежним. Поэтому объекты ритейла можно снова рассматривать как перспективный объект для инвестиций, обращая особое внимание на площади с якорными арендаторами.
Никита Артемьев, административный директор ООО «Отелит»:
«Среднерыночная доходность торговой недвижимости варьируется от 5 до 9 лет. Это эквивалентно 11-20% годовых. Среднестатистический объект продается с окупаемость в 7 лет или 14,3%. Чем выше доходность, тем больше рисков.
При верном выборе объекта вместе с регулярным доходом будет расти и стоимость недвижимости, что может дать в среднем доходность в еще 30% на дистанции в 7 лет.
Здесь важна роль девелопера, который видит и умеет использовать площади так, чтобы они приносили максимальную доходность.
Пандемия внесла определенные корректировки в выбор инвесторов. Сейчас особенно ценятся объекты с арендаторами, чей бизнес не закрыли ни по одному из постановлений правительства. Это площади, сданные под товары первой необходимости. Лучше всего показывают объекты, находящиеся в спальных микрорайонах, где спрос сильно превышает предложение. Желательно, чтобы это было отдельно стоящее здание.
Рынок коммерческой недвижимости всегда был инертным в плане падения цен, потому что помещения могут быть сданы разным бизнесам. И если один арендатор начнет нести убытки, то его можно заменить другим. Процесс по закрытию неактуальных розничных бизнесов и приход новых актуальных бизнесов на те же самые площади — естественный процесс при каждом кризисе».
Склады: офлайн & онлайн
Логистический бизнес несколько обособлен от коммерческой недвижимости в ее традиционном понимании, однако именно сейчас складские помещения являются одним из самых интересных объектов для инвестиций, поскольку позволяют бизнесу полноценно работать и в онлайне, и в офлайне. Это подтверждает рост спроса на аренду и покупку складов. Наиболее перспективные объекты обеспечат текущую доходность в 10% с потенциалом роста стоимости актива до 30% в течение трех лет.
Инвестируем грамотно — резюме
- В сегменте жилой недвижимости на данный момент наиболее перспективна покупка жилья премиум-класса на стадии строительства.
- Определенный интерес представляет приобретение загородной недвижимости в поселках с хорошей экологией, комфортной удаленностью от города и комплексной инфраструктурой.
- Возрос спрос на апартаменты и коттеджи в курортных зонах стран ближнего зарубежья.
- В сегменте офисной недвижимости наиболее привлекательны площади классов А и В, а также «гибкие» офисные пространства. Увеличить доходность можно за счет разделения площадей и сдачи их нескольким арендаторам.
- В сегменте торговой недвижимости предпочтение стоит отдать помещениям с якорными арендаторами, с которыми заключен долгосрочный договор аренды.
- Большой интерес для инвесторов сейчас представляют качественные складские помещения, позволяющие охватить широкий спектр товаров.