Последнее обновление: 06.12.2020
Для налоговой службы в России понятие «иностранец» не существует. Для них есть понятия – налоговый резидент и нерезидент. И в зависимости от этого применяется разный режим налогообложения. Это касается и уплаты налога с продажи недвижимости, принадлежащей иностранцам на праве собственности на территории РФ.
Другими словами, значение имеет только налоговый статус физического лица (резидент / нерезидент), а не его гражданство. Именно статус будет определять, какую налоговую ставку применять к полученному от продажи квартиры доходу.
Но нужно понимать, что не каждый иностранец – нерезидент! Этот статус определяется не гражданством, а местом проживания – точнее, сроком пребывания человека на территории РФ.
Резидентом признается физическое лицо, которое находится на территории России не менее 183 дней в течение года (12 месяцев, идущих подряд – см. п.2, ст. 207 НК РФ). И этот срок (период нахождения в РФ) не прерывается, даже если человек выезжает на некоторое время (до 6 месяцев) за пределы РФ для лечения, обучения или работы на морских газо-нефтяных месторождениях.
К резиденту применяются те же самые правила налогообложения, которые действуют в отношении граждан РФ. Иностранный гражданин, соответственно, тоже может быть налоговым резидентом, если он проживает в РФ или находится на территории страны дольше указанного срока.
А если иностранец – нерезидент РФ, и он продает свою квартиру на территории России? Какую ставку налога он должен платить, и есть ли здесь для него льготы по налогообложению (имущественные налоговые вычеты)? Сейчас разберемся.
Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.
Какой налог с продажи квартиры должен платить иностранец нерезидент?
Продажа квартиры облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) для всех – как граждан России, так и иностранных граждан (п.1, ст. 207 НК РФ). Размер налога определяется так:
- для резидентов ставка налога = 13%,
- для нерезидентов ставка налога = 30%.
При этом, у резидентов РФ есть возможность применить налоговые вычеты при продаже квартиры, и еще больше снизить свою налоговую нагрузку (вплоть до нуля). А вот нерезиденты РФ такого права не имеют, для них имущественные налоговые вычеты недоступны. За исключением одного (об этом ниже).
!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
Стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры? Или лучше ее продавать в состоянии «как есть»?
Особенности уплаты налога иностранцем при продаже недвижимости в России
Если иностранец продает свою недвижимость на территории России, то ставка налога с продажи для него будет равна 30%.
Теперь некоторые подробности об уплате этого налога и о доступных льготах для иностранцев в РФ.
Далее под «иностранцем» мы будем понимать именно нерезидента, который продает квартиру, принадлежащую ему на праве собственности. Хотя в роли такого «иностранца» может быть и наш соотечественник, который уехал за границу на ПМЖ, но у него осталась кое-какая недвижимость на территории России.
Прежде всего, иностранцу нужно помнить, что у Российской Федерации со многими государствами (около сотни) заключены международные соглашения об избежании двойного налогообложения.
Их суть в том, чтобы платить налог только в одной стране. И, как правило, этот налог уплачивается в стране, где находится недвижимое имущество (в стране получения дохода от его продажи – п.1, ст.
207 НК РФ).
Уплаченный в России налог с продажи недвижимости засчитывается иностранцу в стране его постоянного проживания. При этом, порядок зачета уплаченных в России налогов регулируется налоговым законодательством той страны, резидентом которой он является.
Пункт 1, ст.7 НК РФ «Международные договоры по вопросам налогообложения»:
Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила и нормы, чем предусмотренные настоящим Кодексом и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами, применяются правила и нормы международных договоров Российской Федерации.
Таким образом, иностранцу следует проверить (например, здесь), есть ли его государство в числе тех, с кем у России заключено международное соглашении об избежании двойного налогообложения.
Как оценить собственную квартиру для продажи? Факторы оценки и метод расчета цены.
От какой суммы рассчитывается налог для иностранного гражданина при продаже квартиры на территории России?
От той же самой, что и для граждан РФ. С 2016 года введены новые правила налогообложения при продаже недвижимости (подробнее по ссылке). Эти правила распространяются как на россиян, так и на иностранцев (резидентов и нерезидентов).
Суть этих правил в том, что при определении налогооблагаемой базы по налогу НДФЛ при продаже квартиры, учитывается не только фактическая цена этой квартиры, указанная в Договоре купли-продажи, но и ее кадастровая стоимость.
НДФЛ взимается с той суммы, которая оказалась больше – цена квартиры по договору или 70% от кадастровой стоимости. При этом, кадастровая стоимость недвижимости, расположенной в России, периодически изменяется (происходит переоценка).
- А как узнать текущую кадастровую стоимость квартиры? Для этого нужно заказать Выписку из ЕГРН (сведения об основных характеристиках объекта недвижимости),
- Такую выписку можно заказать онлайн прямо на нашем сайте – ЗДЕСЬ.
- Что должно быть указано в Акте приема-передачи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.
Порядок расчета и уплаты налога иностранцем в России
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) должен быть уплачен по окончании налогового периода (календарного года), в котором эти доходы были получены.
После продажи квартиры (получения дохода) иностранный гражданин (как резидент, так и нерезидент) должен подать налоговую декларацию, а затем уплатить начисленный налог. Порядок действий для иностранца здесь следующий (кратко):
- Продажа квартиры и получение за нее денег (дохода);
- Расчет налога и имущественных вычетов (если для них есть основания), заполнение налоговой декларации по форме 3-НДФЛ;
- Подача декларации в налоговую инспекцию;
- Уплата налога.
Теперь немного подробнее.
Налоговый период в России – это календарный год (с 1 января по 31 декабря). То есть за этот период учитываются все полученные за год доходы (в т.ч. от продажи квартиры), и начисляются налоги. Для иностранцев здесь правила те же самые.
Подача декларации 3-НДФЛ происходит по окончании налогового периода, в котором был получен доход. То есть декларация подается в следующем году (в период с 1 января по 30 апреля), после окончания года, в котором была продана недвижимость.
Декларация подается в налоговую инспекцию по месту регистрации иностранца в РФ. А если регистрация уже закончилась, то – по месту нахождения проданной недвижимости.
- Узнать адрес своей налоговой инспекции можно на сайте ФНС – здесь.
- Адреса налоговых инспекций Москвы – здесь.
- Сервис ФНС по формированию платежки по уплате НДФЛ – здесь.
- Обратиться в ФНС России можно – здесь.
В декларации указывается сумма полученного дохода и рассчитывается сумма налога НДФЛ (13% или 30% – для резидентов и нерезидентов, соответственно).
При этом, резиденты РФ прилагают сюда же заявление на получение вычета. А для нерезидентов РФ имущественные налоговые вычеты не применяются. В частности, нерезидент не может уменьшить свой доход от продажи квартиры на расходы при ее покупке.
После подачи декларации уплачивается сам налог с дохода от продажи квартиры (по реквизитам своей ИНФНС). Уплату налога нужно успеть провести до 15 июля того же года, в котором была подана декларация. Подтверждение на сайте ФНС – здесь.
Заполнение декларации и расчет НДФЛ налогоплательщик производит самостоятельно или с помощью сторонних специалистов (см. пример по ссылке ниже).
Консультации и помощь по налогам и вычетам в недвижимости можно получить – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).
А когда нерезиденты НЕ платят налог при продаже недвижимости?
С 2019 года всем иностранцам-нерезидентам наши законодатели дали серьезную поблажку. По части уплаты налога с продажи квартиры, иностранцев частично уравняли с россиянами. «Частично» – значит, только в части срока владения объектом недвижимости, после которого платить налог с его продажи не нужно.
Если конкретнее, то с 01.01.2019 стали действовать поправки в статьи закона (п.17.1, ст. 217 НК РФ и п.1, ст.217.1 НК РФ), согласно которым иностранцы (нерезиденты РФ) освобождаются от уплаты налога НДФЛ при продаже недвижимости, если они владели ей дольше установленного срока.
Что это за установленный срок? Официально он называется «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества».
Для купленных квартир (если это не единственное жилье) этот срок владения составляет 5 лет, для всех остальных (унаследованных, подаренных, и т.п.) – 3 года. При этом, 5-летний срок «включился» только с 01.01.
2016 года, а до этого для всех квартир действовал 3-летний срок, после которого можно не платить налог с продажи недвижимости (подробнее об этих сроках – по ссылке).
Проще говоря, с 1 января 2019 года каждый иностранец (нерезидент) может НЕ платить налог при продаже своей квартиры в России, если он:
- купил эту квартиру до 2016 года и владел ею не менее 3-х лет; или
- купил эту квартиру после 01.01.2016 и владел ею не менее 5-ти лет (а если она у него единственная, то не менее 3-х лет);; или
- получил квартиру в наследство или в дар и владел ею не менее 3-х лет.
Раньше такую налоговую льготу имели только российские граждане, а с 2019 года ей могут пользоваться и нерезиденты РФ. Официальное подтверждение этого на сайте ФНС – здесь.
При этом, если нерезиденту не нужно платить налог НДФЛ с продажи своей недвижимости в России, то и налоговую декларацию ему подавать тоже не нужно.
Какие существуют способы денежных расчетов в сделках купли-продажи квартир – смотри в Глоссарии по ссылке.
Как еще иностранцу можно снизить налог с продажи квартиры в России?
А если иностранец нерезидент купил квартиру после января 2016, владел ею менее 3-х (или 5-ти) лет, и потом продал? Есть ли способ снизить налог с продажи квартиры? Есть!
Иностранец может, например, подарить квартиру своей супруге-россиянке. А супруга сможет продать эту квартиру от своего имени, применив к ней налоговый вычет в 1 млн. руб. (доступный для граждан РФ).
С оставшейся суммы придется заплатить налог НДФЛ, равный уже 13% (а не 30%, как при продаже самим иностранцем). Подробнее о налоговых вычетах для граждан России рассказано по приведенной ссылке.
Дарение квартиры близкому родственнику в России не облагается налогом на подаренное имущество. Поэтому российская жена, дети, родители, братья или сестры иностранца могут безболезненно оформить от него себе в дар квартиру, после чего продать ее с гораздо меньшими налоговыми затратами.
Если же иностранцу не повезло с родственниками в России, он может проделать ту же операцию и с посторонним человеком – с другом-россиянином, например, или с местным доверенным лицом.
В этом случае налоговый выигрыш от такой операции существенно уменьшится, так как «другу» придется заплатить еще НДФЛ на подаренное имущество (как «не родственнику»).
Далее «друг» так же продает квартиру, применяя налоговый вычет в 1 млн. руб. и уплачивая с остатка 13% НДФЛ.
В сумме это все равно будет выгоднее для иностранца, чем продавать квартиру в России самому с налоговой ставкой 30%.
Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.
Ну и, конечно, самый надежный способ максимально снизить налог с продажи квартиры для иностранца – это стать налоговым резидентом РФ. Для этого ему достаточно находиться в России более 183 дней (суммарно) в течение года. Правда, нужно учесть следующее.
Статус налогового резидента считается не на дату продажи квартиры, а на конец соответствующего налогового периода, т.е.
на 31 декабря того года, в котором произошла сделка. Это значит, что к 31 декабря нужно находиться в России не менее 183 дней. Необязательно подряд.
Главное, чтобы они накопились в сумме за этот год, и это можно было документально подтвердить.
И даже если на момент сделки (например, в июне) Продавец еще не был резидентом, то к 31 декабря того же года (года продажи) он уже вполне может стать резидентом и применить все доступные россиянам налоговые льготы.
Иностранцы, которые признаны налоговыми резидентами РФ, не только снижают ставку НДФЛ с продажи недвижимости, но и получают право на налоговые вычеты (ст. 220 НК РФ), положенные российским гражданам.
По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.
К слову, гражданин России, который постоянно проживает за ее пределами (в том числе уехал за границу на ПМЖ), теряет статус налогового резидента РФ. И при продаже своей российской недвижимости он не только лишается прав на налоговые вычеты, но и должен платить налог как иностранец (нерезидент) по ставке 30%.
Правда, после 2019 года это имеет значение только для случаев, когда такой нерезидент владеет недвижимостью в России менее 3-х (или для отдельных случаев менее 5-ти) лет.
Кстати, не стоит путать налог с продажи квартиры и налог на владение квартирой. Последний уплачивается каждым владельцем недвижимости (в т.ч. иностранцем) на территории РФ. Подробнее об этом налоге – см. по приведенной ссылке.
Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.Специализированных юристов по недвижимости можно найти — ЗДЕСЬ.
- «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
- Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Налог при продаже участка с домом
Если вы продаёте дом, который является вашей собственностью меньше 3 лет, то вам необходимо оплатить подоходный налог. В 2017 году этот срок касается следующих случаев:
- собственность оформлена до 2016 года;
- недвижимость досталась по завещанию или в результате дарения;
- владение закреплено соглашением о пожизненной ренте;
- собственность оформлена после приватизации.
В остальных случаях НДФЛ платится, если термин владения недвижимым объектом менее 5 лет. Чтобы не платить налог совсем, недвижимость должна быть в собственности не менее трех лет или, в некоторых случаях пяти лет.
Закон гласит, что максимальная сумма, с которой не происходит отчисление в налоговую, — это 1 000 000 рублей. То есть если дом стоит дороже, то денежные средства заплатить придётся.
Разберёмся, как рассчитывается налог при продаже дома, находящегося менее 3 лет в собственности. Сумма в 1 млн рублей налогообложению не подлежит. Таким образом, если недвижимость стоит дороже, то 1 млн вычитается из этой стоимости. Допустим, дом оценивается в 4 млн рублей: 4 000 000 — 1 000 000 = 3 000 000 р. Именно эта сумма облагается налогом.
В последние годы в Налоговом кодексе произошли существенные изменения, чтобы предотвратить уклонение от уплаты НДФЛ, когда в официальных соглашениях купли-продажи устанавливают крайне низкую стоимость, например меньше 1 млн р. Согласно им, 13% рассчитываются не из той суммы, за которую на самом деле был продан дом, а от 70% его кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость превышает цену продажи.
Можно ли снизить сумму подоходного налога? Да, если доказать в налоговой службе, что перед продажей были потрачены крупные суммы, связанные с этой недвижимостью. Это могут быть:
- Траты на покупку. Допустим, вы купили недвижимое имущество, а через полгода решили его продать. Сумма расходов вычитается из суммы доходов. Подтверждается договором купли-продажи.
- Траты на ремонт. Предоставляются чеки, квитанции, соглашения со стройфирмами.
- Если недвижимость куплена в ипотеку — проценты по кредиту. Подтверждается кредитным договором.
Если недвижимое имущество находится в долевой собственности, то каждый из владельцев имеет право получить льготу в 1 000 000 р. от денег с продажи, пропорциональных его доле.
НДФЛ платят и резиденты РФ, и нерезиденты, но условия для них отличаются. Резидент вносит в налоговый орган денежные средства с продажи недвижимости и на территории РФ, и на территории иностранного государства. Нерезидент оплачивает подоходный только с продажи собственности, находящейся на территории РФ, и процент для него в разы больше — 30%.
Ни для кого не секрет, что в России любая прибыль должна облагаться налогом. По законодательным актам в 2019 году о любой прибыли государство должно быть уведомлено. Причем налоговые органы уведомить придется, даже если сам НДФЛ вы платить по закону не должны. В том случае, если продавец дома этого не сделает, сделка может считаться незаконной.
При получении прибыли от продажи гражданин обязан уплатить НДФЛ. Естественно, речь идет только о недвижимости, находящейся на территории России. Сумма налогообложения будет различной для каждого отдельного случая. Некоторые граждане при стечении определенных обстоятельств могут снизить процентную ставку или вовсе избежать выплат государству.
Для определения точной суммы уплаты необходимо учесть огромное количество факторов, на основании которых рассчитывается налог при продаже дома.
haveseen/Depositphotos
В Вашем случае, если Вы являетесь физическим лицом и одновременно налоговым резидентом РФ, полученный Вами доход от продажи земельного участка подлежит освобождению от оплаты налога на доходы физических лиц по ставке 13% по основаниям, предусмотренным ч. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, поскольку земельный участок находится в Вашей собственности более пяти лет.
По этой причине в договоре купли-продажи целесообразно выделить стоимость земельного участка и стоимость дома.
Однако в случае, если Вы построили дом своими силами и у Вас остались документы, подтверждающие расходы, Вы можете использовать налоговый вычет (это предусмотрено п. 1 ст. 220 и пп. 3 п. 3 ст.
220 Налогового кодекса РФ) и таким образом уменьшите стоимость дома на доказанные Вами расходы на его приобретение.
Как законно продать дом, который построил сам?
Какой налог платить при продаже дома и участка?
Налог на недостроенный дом
Иначе рассчитывается налогообложение, если дом не достроен. Если в случае жилой недвижимости сумма вычета составляет 1 млн рублей, то для недостроя эта сумма составляет всего лишь 250 тыс. р.
К примеру, собственник начал строить коттедж, но в начале строительства решил его продать и назначил сумму в 800 000 р. Вычитаем отсюда 250 тыс. р. и получаем 550 000 р. Из этой цифры будут высчитываться 13%.
Можно ли каким-то образом изменить вычет в большую сторону? Да, признать недострой жилым. Это может быть сделано, если соблюдены следующие условия:
- проведены коммуникации (водоснабжение, газоснабжение, электричество);
- помещение отделено для жилья.
В этом случае недострой ставится на кадастровый учет и признаётся жилым. Вычет поднимается до стандартного 1 млн рублей.
Земельный участок и дом – это два разных объекта недвижимости, хоть и связанные между собой.
Продажа земельного участка налогом не облагается, так как участок находится у Вас в собственности больше времени, чем минимальный период владения недвижимостью, необходимый для освобождения от уплаты подоходного налога (ранее было три года, а для объектов, право собственности на которые зарегистрировано после 01.01.2016 года – пять лет). Сумма налога, подлежащего уплате, будет зависеть от двух переменных:
- Кадастровой стоимости дома, который Вы построили и зарегистрировали. Узнать актуальную кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра, запросив сведения о Вашем доме, или заказать выписку ЕГРН в любом МФЦ.
- Той цены, которую Вы укажите в договоре купли-продажи земельного участка и дома. Например, если кадастровая стоимость дома не превышает 1,4 млн рублей, а цена дома в договоре купли-продажи участка и дома такая же, то налогооблагаемая база составит чуть меньше 1 млн рублей. В данном случае Вы имеете право на налоговый вычет в размере 1 млн рублей, соответственно, налога с продажи платить не придется. Во всех остальных случаях возникает обязанность по уплате налога.
Так как право собственности было зарегистрировано в 2017 году, то срок владения недвижимостью (чтобы избежать уплаты налогов) составляет пять лет. Поэтому, если Вы продадите участок в 2018 году, то до 30 апреля 2019 года Вам нужно будет подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.
Налог в размере 13% от суммы продажи нужно будет уплатить в срок до 15 июля 2019 года. Если сумма продажи будет больше либо равна кадастровой стоимости недвижимости, то налог уплачиваете с нее. Если сумма продажи будет значительно меньше кадастровой стоимости, то налог все равно надо исчислять в размере 0,7 от кадастровой стоимости недвижимости.
Могу ли я продать недостроенный дом на участке ИЖС?
Гражданин Узбекистана продает дом в России. Какой он платит налог?
Дом и земля – разные объекты недвижимости. Соответственно, при продаже участка в Вашей ситуации обязанность по уплате налога не возникает. В случае продажи дома Вы сможете воспользоваться вычетом на фактически понесенные расходы, если сохранили документы и справки, с помощью которых можно показать стоимость покупки строительных материалов.
С разницы между ценой продажи дома и реально понесенными расходами нужно уплатить 13% (налог с продажи). Например, если дом продается за 1 млн рублей, а на строительные материалы потрачено около 800 тысяч рублей, то налог в размере 13% нужно уплатить с 200 тысяч рублей (1 млн – 800 тысяч рублей). Всего 26 тысяч рублей.
Продажа земли идет вместе с домом, поэтому у продавца и покупателя есть возможность решить, какой будет разбивка по цене для двух объектов.
Текст подготовила Мария Гуреева
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Можно ли продать три сотки из шести в СНТ?
Построил дом в СНТ. Как получить налоговый вычет?
Купила землю, построила дом. За какой год я могу вернуть НДФЛ?
Налог на дом с участком земли
Редко когда продают дом отдельно от земельного участка, на котором он построен. В этом случае, надел земли тоже подлежит налогообложению.
Стоимость дома суммируется с ценой на землю и из этой суммы вычисляются 13% за вычетом 1 млн рублей. Денежные средства, с которых идёт вычисление, называются налоговой базой. В данном случае это общая стоимость недвижимости с земельным участком.
Что делать, если участок земли был куплен намного раньше, чем на нём построили дом, например, 10 лет назад? В этом случае его можно продавать без оплаты подоходного налога, а налогообложению будет подвергаться только недвижимость.
Предлагаем ознакомиться: Налог при переводе денег
Процедура оплаты НДФЛ
Чтобы не нарушить законодательство, процедуру оплаты нужно провести своевременно и, главное, правильно. Этапы взаиморасчёта:
- Регистрация продажи дома путём заключения договора купли-продажи с покупателем.
- Заполнение налоговой декларации с указанием совершённой сделки.
- Получение в ФНС квитанции с реквизитами на оплату.
- Непосредственно сама оплата.
- Подтверждение факта внесения денежных средств в ФНС.
Какую сумму нужно вносить, можно просчитать самостоятельно, но, чтобы не ошибиться, можно обратиться к юристам, которые помогут учесть все нюансы сделки и подсказать размер налога.
Декларацию можно заполнить разными способами. Один из них — заполнение вручную в районном отделении ФНС. Второй вариант — в электронном виде на официальном сайте ФНС.
Точные сроки прописаны в НК РФ. Декларацию нужно подавать до конца апреля года, следующего за тем, в котором была совершена сделка. Внести НДФЛ от продажи дома требуется до 15 июня того года. Например, собственник продал недвижимость 26 мая 2017 года, декларацию он должен подать до 30 апреля 2019 года, а 13% нужно платить до 15 июня 2019 года.
Уклонение от внесения подоходного налога — это строгое нарушение. При заполнении декларации необходимо неукоснительно соблюдать сроки и правильно указывать полученные суммы.
По законам РФ получаемая гражданами прибыль от продажи недвижимого имущества подлежит налогообложению по ставке 13% для налоговых резидентов и 30% для лиц, не являющихся резидентами. Продавая участок с возведенным на нем строением, Вы получаете доход, соответственно, необходимо заплатить налог в установленном порядке.
НК РФ в ст. 217.1 устанавливает, что от налогообложения освобождается доход от продажи имущества, которое являлось собственностью гражданина более минимального срока владения имуществом.
До 2016 года такой срок был равен трем годам.
В 2016 году поменялись правила начисления НДФЛ при продаже недвижимости, срок владения, по истечении которого лицо освобождается от обязанности платить налог при продаже, увеличился до пяти лет.
Соответственно, по правилам, установленным действующим законодательством, гражданин обязан платить НДФЛ при продаже недвижимости, находящейся в собственности меньше пяти лет, и освобождается от такой обязанности, если срок владения недвижимостью превысил пять лет (за исключением случаев, предусмотренных в п.3 ст. 217.1 НК РФ, для которых срок в три года не изменился). Срок владения недвижимостью считается с момента регистрации права собственности на объект.
В Вашей ситуации один объект – земельный участок – находился в собственности больше пяти лет, а второй объект – дом – менее пяти лет. Это означает, что Вам необходимо заплатить НДФЛ при продаже дома по ставке 13% (если Вы являетесь налоговым резидентом), а от налога на доход от продажи земли Вы освобождаетесь.
Сумму налога можно снизить, оформив налоговый вычет по правилам, установленным ст. 220 НК РФ.
- Надо ли платить налог при продаже участка?
- Нужен ли нотариус при продаже дома с участком?
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в россии
Мой друг гражданин Таджикистана хочет купить дом в России, какие нужны документы, и можно ли там прописаться и жить?
Ответ
Иностранные граждане имеют право приобретать жилье на территории России наравне с российскими гражданами. Однако в соответствии со статьей 15 Земельного кодекса РФ существует ряд ограничений в плане приобретения земли иностранцами.
Так иностранные граждане и лица без гражданства не имеют права обладать на правах собственности земельными участками, расположенными в приграничных территориях. Не допускается предоставление иностранным гражданам участков земли, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Также, запрещена передача в собственность земель сельскохозяйственного назначения.
Ограничения, предусмотренные для иностранных граждан на приобретение ими земель сельхозназначения, не распространяются, если земельный участок приобретается иностранным гражданином под индивидуальное жилищное строительство (например, строительство жилого дома).
Теперь о документах. Ваш друг должен иметь документ, подтверждающий легальное нахождение на территории РФ. Это либо виза, либо вид на жительство, либо разрешение на временное проживание в РФ, либо миграционная карта.
Также, ваш друг, при регистрации прав собственности на недвижимость, обязан представить удостоверение личности того образца, который установлен законодательством его страны. Это может быть как паспорт, так и иной аналогичный документ.
Этот документ должен быть представлен в регистрирующий орган как в подлиннике, для сравнения и сличения подлинности, так и в виде нотариально заверенной копии с переводом на русский язык.
После проверки документов, нотариус заверяет подпись переводчика, который осуществил их перевод на русский язык.
После того, как ваш друг проверит пакет документов на квартиру, оформляется договор купли-продажи. Договор купли-продажи недвижимости совершается в простой письменной форме в присутствии нотариуса и заверяется им в установленном законодательством РФ порядке.
Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания сторонами сделки, но приобретает юридическую силу только после его государственной регистрации в местном органе по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. При этой регистрации в регистрирующий орган являются обе стороны сделки.
После регистрации договора купли-продажи, стороны подписывают акт передачи объекта недвижимости. После подписания этого документа производится передача денег от покупателя продавцу.
Консультация юриста
УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС
После приобретения недвижимости в собственность, ваш друг зарегистрироваться в ней постоянно не сможет.
Так как, регистрация по месту жительства возможна только для граждан РФ, а иностранные граждане могут регистрироваться только по месту пребывания. Иностранный гражданин, въехавший в РФ, обязан зарегистрироваться в течение трех рабочих дней со дня приезда в Россию.
В случае перемены места пребывания следует в течение трех рабочих дней с момента прибытия на новое место зарегистрироваться вновь.
То есть, приобретение недвижимости не дает каких-либо дополнительных льгот, связанных с режимом пребывания в России, в частности не даёт визовых льгот и преимуществ, не снимает проблемы регистрации, и не облегчает получение разрешения на работу.
Что нужно знать о покупке недвижимости в России иностранными гражданами
Государственные границы с каждым годом становятся все размытее. Люди сами избирают, где им пребывать и покупать недвижимое имущество.
Иностранцы часто приобретают недвижимость в РФ. Однако при покупке квартиры либо иной недвижимости иностранному гражданину стоит учесть определенные нюансы.
Можно ли приобретать
- предназначенные для сельского хозяйства;
- около границы;
- включающие в себя недра, континентальный шельф, лесной фонд;
- заповедников;
- включающие в себя объекты военной промышленности, транспортные развязки;
- в закрытых административных субъектах.
Процедура покупки
Алгоритм покупки недвижимости иностранцем в РФ состоит из следующих стадий:
- Иностранный гражданин выбирает соответствующий своим запросам объект в РФ. Для этого он читает объявления о продаже недвижимого имущества, назначает встречи продавцам для осмотра помещений, прибегает к услугам риелторов.
- После подбора оптимального жилья иностранец заключает предварительный договор с продавцом. Он будет действителен до того, как составится основной договор. На стадии подготовки выполняется проверка жилья на юридическую чистоту. Покупателю нужно удостовериться, что продавец располагает правом продавать недвижимое имущество и является дееспособным.
- Письменно оформляется договор купли-продажи.
- Осуществляется официальная регистрация перехода собственнического права иностранцу. Данная процедура выполняется в Росреестре либо многофункциональном центре оказания государственных услуг.
- По итогам проверки предоставленных сведений работники Росреестра вносят изменения в реестр недвижимого имущества. Иностранцу предоставляется выписка, подтверждающая внесение изменений.
- Покупатель полностью рассчитывается за покупку.
- Жилье передается иностранцу по акту передачи, который подписывает каждый участник сделки.
Сбор документов
Для приобретения российской недвижимости иностранный гражданин должен легально пребывать в государстве.
Это означает, что он должен въехать в страну в установленном порядке (по визовому документу либо без него), пробыть в России минимум девяносто суток.
Следовательно, иностранному гражданину понадобится подготовить документы, подтверждающие, что он соблюл все миграционные нормы.
Читайте так же: Договор социального найма с последующей приватизацией
Кроме того, необходимы:
- паспорт либо другой документ, который удостоверяет личность. Документ необходимо перевести и заверить в нотариальной конторе;
- разрешение мужа/жены на покупку недвижимого имущества (если это предусмотрено законодательно);
- ходатайство на государственную регистрацию собственнического права;
- договор купли-продажи недвижимого имущества;
- платежка об уплате государственной пошлины. Ее размер для физических лиц равняется двум тысячам рублей.
Оформление сделки
Если иностранец приобретает вторичное жилье, сделка оформляется в нотариальной конторе. При покупке квартиры у застройщика сделка заключается в офисе продавца. Если иностранец слабо говорит по-русски, потребуется помощь переводчика.
Договор оформляется в 3 экземплярах. После оформления переход собственнического права от застройщика к иностранцу требуется зарегистрировать в Росреестре. Определенные фирмы-застройщики подают документы сами. В остальных случаях иностранный гражданин должен посетить учреждение Росреестра либо МФЦ со всеми необходимыми документами.
Финансовая сторона
Все расчеты в Российской Федерации должны осуществляться в рублевой валюте. Однако в соглашении можно прописать привязку рубля к определенному валютному курсу. Передать денежные средства продавцу возможно как в виде наличности (посредством ячейки в банковской организации), так и в безналичной форме (аккредитив).
Возможен ли отказ
Иностранному гражданину могут отказать в покупке недвижимого имущества по следующим причинам:
- Были предоставлены не все нужные бумаги. К примеру, частой причиной отказа становится отсутствие нотариально заверенного перевода паспорта.
- Покупатель незаконно находится в Российской Федерации.
- Продаваемая недвижимость относится к особым объектам, о которых было написано выше. Иностранцы купить подобное недвижимое имущество не могут.
Какие нюансы нужно учесть продавцу
Продавцу нужно удостовериться, что иностранец легально пребывает на российской территории. Если продать недвижимость незаконно въехавшему в РФ лицу, сделка окажется аннулирована либо вовсе не состоится.
Также процедура продажи недвижимого имущества иностранцу располагает следующими особенностями:
- С 2013 г. был принят закон, соответственно с которым передачу прав собственности иностранцу требуется обязательно регистрировать в ЕГРН. Сделка будет завершена лишь в том случае, если информация о появлении права на жилье у иностранца внесется в реестр.
- Соглашение купли-продажи оформляется соответственно с нормами законодательной базы РФ (статья 1213 Гражданского кодекса России).
- Соглашение пишется на русском языке. Иностранцу предоставляется экземпляр договора на его родном языке. Статья 550 ГК России включает в себя правило об обязательности письменного соглашения.
- Свидетельства о праве собственности больше не оформляются. Вместо них используется выписка из ЕГРН.
- Нотариально заверять соглашение необязательно. Исключением являются ситуации, когда продается жилье из долевой собственности. Кроме того, посетить нотариуса потребуется, если владелец недвижимости не достиг возраста восемнадцати лет либо имеет ограниченную дееспособность.
- В договоре необходимо четко идентифицировать продаваемое имущество, указать точную стоимость.
Иностранцам не требуется платить налоговые отчисления при приобретении недвижимого имущества.
При этом иностранное лицо, ставшее владельцем жилплощади в РФ, должно платить законодательно определенный налог на недвижимость.
Эти налоговые отчисления причисляются к региональным, их размер определяется администрацией города. При подсчете налога учитывается кадастровая стоимость имущества. Его нужно платить раз в двенадцать месяцев.
Отвечаем на вопрос может ли нерезидент купить недвижимость в России
Нерезидент РФ – это лицо, которое за последний год пребывало в России менее 183 дней.
Исключением являются военные, которые служат за границей, а также государственные служащие, командированные в иностранное государство.
Для работников посольств статус устанавливается в особом порядке.
Способы покупки
Самостоятельно
Ни конституционные нормы, ни федеральное законодательство не накладывают ограничений на нерезидентов во владении, пользовании и распоряжении недвижимостью в России. Они могут приобрести дом/квартиру, землю под индивидуальное жилое строительство либо участок для подсобного хозяйства. Законодательство запрещает нерезидентам покупать участки, которые:
- предназначаются для использования в сельском хозяйстве;
- располагаются около границы РФ;
- включают в себя недра, континентальный шлейф, лесной фонд;
- включают в себя заповедники;
- включают в себя предприятия, связанные с оборонной промышленностью;
- располагаются в закрытых населенных пунктах.
Для заключения сделки нерезиденту требуется располагать документами, которые удостоверяют личность. Они должны быть переведены на русский язык и заверены у нотариуса.
Апостиль ставится по месту оформления документа. Подобное требование действует для граждан государств, участвующих в Гаагской конвенции.
Если недвижимое имущество приобретают жители СНГ, у них затребуют лишь паспорт с переводом.
Договор купли-продажи оформляется на русском языке. Нерезиденту, покупающему недвижимость, нужно разобраться во всех его пунктах. Соответственно с законодательством, все споры разрешаются по месту нахождения недвижимости. Нормы содержания, защиты и эксплуатации недвижимости регламентированы законами России.
Покупателю необходимо выполнить проверку:
- бумаг, которые устанавливают и подтверждают право на недвижимость (свидетельство о собственности);
- факта обремененности имущества (ипотечный кредит, конфискация);
- наличия разрешений на продажу от каждого владельца;
- информации, которая содержится в Росреестре.
Через нотариуса
Доверив нотариусу покупку недвижимого имущества, нерезидент может значительно упростить процедуру. Нотариус разработает проект сделки, представляющий собой список проводимых действий, сделает следующее:
- составит договор;
- зафиксирует волю участников сделки;
- согласует цену продажи, порядок передачи денежных средств;
- оформит разрешение мужа/жены, владельцев недвижимости.
После подписания договора нотариус производит подачу бумаг для регистрации права собственности в Росреестр. Покупателю нужно будет только получить в нотариальной конторе оформленные документы.
Читайте так же: Приватизация комнаты в квартире соцнайма
Передавать денежные средства продавцу гораздо проще и безопаснее через нотариальный депозит, а не через ячейку в банке. Нотариус принимает деньги от покупателя, чтобы в дальнейшем передать их продавцу недвижимости. Покупателю предоставляется расписка, которая подтверждает факт внесения денежных средств в нотариальный депозит.
Особенности сделки
Приобретение недвижимости сопряжено с определенными рисками. Покупателю недвижимого имущества стоит насторожиться при наличии хотя бы одного из перечисленных ниже факторов:
- Продавец является юридическим лицом.
- Жилье было куплено на материнский капитал. Соответственно с законодательством, подобная недвижимость регистрируется на всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних. При продаже доли несовершеннолетних должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец не выполнил данное требование, сделку могут аннулировать.
- Один из собственников жилплощади имеет частичную недееспособность. Частично недееспособными признают алкоголиков, наркоманов, людей с нарушениями психики. Участвовать в сделках они могут, однако в дальнейшем у покупателя недвижимости могут возникнуть проблемы, связанные с претензиями родственников продавца.
- Незаконное изменение планировки. Ее последствия потребуется устранять покупателю (уплачивать штраф либо проводить ремонтные работы).
- Жилье включено в список на расселение. Законодательство запрещает продавать подобную недвижимость физлицам.
Зная нюансы оформления сделок с недвижимостью, нерезидент может избежать многочисленных проблем, связанных с российским законодательством.
Гражданин Узбекистана продает дом в России. Какой он платит налог?
haveseen/Depositphotos
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Налогообложение осуществляется по разным ставкам. Для резидентов ставка составляет 13%, а для нерезидентов, то есть граждан, проживающих на территории РФ менее 183 дней в течение отчетного календарного года, 30%.
Таким образом, если сын является гражданином Узбекистана, но проживает на территории РФ постоянно, то налог будет составлять 13% от рыночной стоимости или 70% от кадастровой, минус налоговый вычет в размере 1 млн рублей. В случае, если он является нерезидентом, тогда налог придется заплатить в размере 30% с полной стоимости.
Если же есть международный договор об избежании двойного налогообложения, то налог можно заплатить в своем государстве.
Я гражданка Украины. Какие налоги я плачу на наследственную квартиру в России?
Когда нужно стать налоговым резидентом, чтобы не платить налог с продажи?
Отвечает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко:
В случае, если сын является резидентом РФ, то налог возникает, только если он владел домом менее трех лет. При этом сын сможет воспользоваться вычетом, составляющим 1 млн рублей, и внести 13% с разницы между суммой продажи и налоговым вычетом.
Для наглядности: к примеру, он является резидентом России и продает домик за 2,5 млн рублей. Отнимаем налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Остается 1,5 млн рублей, из которых высчитываются 13% налога. В итоге получается 195 тысяч рублей, подлежащих уплате.
Если сын владеет квартирой более трех лет, то платить налог не придется.
Если же он не является резидентом, то он должен уплатить налог в размере 30% от суммы продажи. Так, например, при продаже дома за 2,5 млн рублей он заплатит 750 тысяч рублей. Но если цена продажи меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, то тогда налог будет взиматься с этих 70%.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Какой налог нерезиденты платят, продавая жилье в Крыму?
- Может ли иностранец купить недвижимость в Крыму?
Я не резидент РФ. Должна ли я оплачивать ЖКУ в России?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Можно сэкономить 30% дохода
Со следующего года нерезиденты, которые продают имущество в России, могут не платить налог с продажи. Это значит, они сэкономят 30% от дохода. Как всегда, есть нюансы, но это хорошая новость.
Чтобы быть нерезидентом, необязательно быть иностранным гражданином или работать за границей. Участь нерезидента может настигнуть кого угодно: достаточно в течение 12 месяцев находиться в России менее 183 дней. Грубо говоря, если чуть больше половины года вы были не в России, то все, вы нерезидент.
Необязательно не быть в России 183 дня подряд. Можно месяц жить в России, а месяц — за границей, потом снова в России и снова за границей. Важно именно количество дней.
Поясним на примере. Сергей — гражданин России. У него российский паспорт. Но Сергей любит путешествовать и больше полугода живет с девушкой в других странах. За 12 месяцев подряд Сергей бывает в России меньше 183 дней. И хотя он говорит на русском, у него в России живет семья, а российские компании платят ему зарплату, для расчета НДФЛ он нерезидент.
Сергею нужно знать, что нового в российских законах по поводу НДФЛ при продаже имущества. В этом стоит разобраться, даже если пока он не собирается продавать квартиру или машину. И даже если у него имущества вообще нет.
И резидентам об этом тоже лучше знать. Потому что сегодня вы резидент, а завтра — кто знает.
НДФЛ при продаже имущества зависит от срока владения.
Если продать его через 3 или 5 лет, в зависимости от даты и обстоятельств приобретения можно вообще не платить налог: продали квартиру за 3 млн рублей, а бюджету ничего не досталось.
Но это условие действовало только для резидентов. Сергей, который полгода жил в Германии, даже через 10 лет владения квартирой мог продать ее только с налогом по ставке 30%.
Теперь нерезидентам тоже можно не платить НДФЛ при продаже имущества, которое было в собственности больше минимального срока.
Если квартира принадлежала человеку больше трех лет, в 2019 году он может продать ее вообще без налога.
Значит, при продаже квартиры за 3 млн рублей в декабре 2018 года нерезидент Сергей заплатит России миллион рублей, а при продаже той же квартиры в январе 2019 года он может не платить вообще ничего.
Эти изменения — в ст. 2 федерального закона № 424-ФЗ. Она вносит поправки в п. 17.1 ст. 217 и п. 1 ст. 217.1 НК РФ.
Сроки владения не изменились. С 2019 года для всех, кто продает имущество в России, они считаются так, как в таблице ниже. Если продать имущество после этого срока, налоговой базы вообще нет и декларацию подавать не нужно.
| Недвижимость купили до 2016 года | 3 года |
| Недвижимость купили с 1 января 2016 года | 5 лет |
| Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации | 3 года |
| Любое имущество, кроме недвижимости | 3 года |
Недвижимость купили до 2016 года
3 года
Недвижимость купили с 1 января 2016 года
5 лет
Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации
3 года
Любое имущество, кроме недвижимости
3 года
Нет, нерезидент не сможет уменьшить доходы на расходы. Если он продаст машину или квартиру раньше минимального срока, придется заплатить НДФЛ со всей стоимости. Резиденты могли бы использовать имущественные вычеты на выбор:
- фактические расходы;
- до миллиона рублей при продаже недвижимости;
- до 250 тысяч рублей при продаже другого имущества.
Чтобы понять, резидент вы или нет, и разобраться, как платить налог при продаже имущества, нужно учесть такие важные условия, которые не всегда понятны из закона. Это поможет вам сэкономить деньги:
- Статус резидента считают не на день продажи квартиры, а на 31 декабря того года, в котором ее продали. Если квартиру продали в мае 2018 года и до этого год жили за границей, то в мае, на дату продажи, вы по общим правилам вроде бы нерезидент. Но к 31 декабря вполне можете стать резидентом — используете вычеты и обычную ставку НДФЛ.
- К 31 декабря в год продажи нужно находиться в России не менее 183 дней. Необязательно подряд. Главное, чтобы они накопились за год и это можно было подтвердить.
- Для расчета налога важен статус в том году, когда вы получили деньги, а не когда оформили право собственности на квартиру. Если в 2018 году вы решили продать имущество, получили за него деньги на счет в банке, а регистрацию запланировали на 2019 год, считать дни нужно в 2018 году. Потому что дата получения дохода для вас в 2018 году. Планируйте сделки так, чтобы не платить лишнего.