Государство поможет застройщикам на первых этапах отказа от ДДУ

Приобретение квартиры в строящемся доме на денежные средства, полученные в виде кредита, становится одним из популярных способов. Договор долевого участия (сокращенно ДДУ) является обязательным документом. Нюансы приобретения жилья в ипотеку с ДДУ, а также процесс оформления и регистрации необходимых документов стоит рассмотреть детальнее.

Нюансы ДДУ

Когда гражданин принимает участие в долевом строительстве между ним и застройщиком заключается специальный договор.

Последний предполагает обязательную регистрацию, только после которой он будет считаться заключенным. В силу юридической неграмотности часто у дольщиков возникают проблемы, решить которые удается только через суд.

Поэтому важно понимать, что собой представляет ДДУ, как он оформляется и где регистрируется.

В тексте документа должны быть указаны следующие пункты:

  • Описание предмета договора, т.е. объекта недвижимого имущества – общая площадь новостройки, площадь конкретной квартиры, ее номер и расположение (подъезд, этаж);
  • сроки передачи новостройки в эксплуатацию;
  • гарантийный срок, даваемый застройщиком на инженерные коммуникации и технологическое оборудование (3 года), а также на саму конструкцию здания (5 лет);
  • способы, какими застройщик сможет обеспечить свои обязательства (страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору, залог на объект долевого строительства или участок, где ведутся работы);
  • условия и порядок оплаты стоимости недвижимости (личные сбережения дольщика, ипотечный займ, полный разовый расчет или рассрочка).

Только при условии наличия указанной информации в тексте договора гражданину гарантированы права участника долевого строительства. Еще один важный нюанс – не все застройщики имеют аккредитацию в том банке, который предлагает выгодные ипотечные условия. Как правило, конкретные банки сотрудничают лишь с несколькими застройщиками, поэтому важно уточнить эти моменты с самого начала.

Практически все договоры разрабатываются организациями, осуществляющими строительство.

Если юридическая сторона вопроса вызывает сомнения, лучше проконсультироваться со специалистом или заказать экспертизу договора в любой юридической компании, оказывающей такую услугу за определенную плату.

На практике встречаются случаи, когда с дольщиками одного объекта заключаются отличающиеся друг от друга договоры (но не в части сроков сдачи!).

Когда стороной ДДУ является конкретный гражданин, на отношения между ним и строительной организацией распространяет свое действие закон о защите прав потребителей. Этот факт нужно иметь в виду, если в период действия документа возникнут какие-либо проблемы.

Обязательным условием для получения кредита станет страхование объекта недвижимого имущества. Такая процедура нужна для того, чтобы свести к минимуму риски дольщиков, когда строительство прекращается по ряду причин.

Нужно ли регистрировать договор ипотеки в Росреестре?

Процедура регистрации ДДУ и ипотечного договора в Росреестре (Федеральная служба, занимающаяся вопросами учета недвижимости, регистрации прав на имущество и сделок с ним) считается обязательной. После ее проведения оба документа приобретают юридическую силу.

Разница с обычным кредитованием граждан, приобретающих уже готовое жилье на первичном или вторичном рынках, состоит в том, что в данном случае объект не находится в собственности, а значит закладная на него не оформляется. Указанный факт создает риски для банка.

Именно поэтому кредитные организации сотрудничают только с проверенными строительными компаниями, которые обязательно закончат работы в срок и введут дом в эксплуатацию.

Процедура регистрации договора через МФЦ

Обращаться в МФЦ (многофункциональный центр, который предоставляет государственные и муниципальные услуги) выгодно в плане экономии времени, особенно если офис расположен ближе к дому. Предварительная запись на прием может быть осуществлена непосредственно на сайте регионального центра, или по телефону, или через портал Госуслуг.

Взаимодействие с органами власти будут осуществлять сотрудники центра без непосредственного участия заявителя. Ему лишь нужно будет подготовить соответствующие документы.

В задачи работников МФЦ входит оформление пакета, его доставка в Росреестр и последующее возвращение бумаг с положительным или отрицательным решением регистрационного органа.

Сама процедура приема документов предполагает составление расписки в получении бумаг, обмен контактными данными и определение сроков выдачи их обратно.

Регистрация через МФЦ осуществляется чуть дольше (на несколько дней) и связано это с необходимостью доставки. Вся процедура оказания услуги осуществляется бесплатно.

При желании гражданина работники МФЦ могут оказать и платные услуги, среди которых сканирование и ксерокопирование документов, заполнение заявлений и т.д.

Какие документы понадобятся

Государство поможет застройщикам на первых этапах отказа от ДДУ

Зарегистрировать договор долевого участия с ипотекой в отделении Росреестра можно и самостоятельно, не прибегая к помощи застройщика, данные о котором уже есть в базе. Прежде чем обратиться в соответствующие органы, нужно подготовить документы:

  • заявление со стороны дольщика с просьбой провести регистрацию ДДУ;
  • заявление со стороны застройщика о согласии на процедуру;
  • договор долевого участия, а также план дома, квартиры, проектная декларация;
  • документы, свидетельствующие о наличии дополнительных соглашений между сторонами;
  • ксерокопии страниц паспорта;
  • документы со стороны банка о выдаче ипотечного кредита и договор;
  • свидетельство о рождении или паспорт ребенка, если квартира покупается ему;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

Иногда сотрудники многофункционального центра рекомендуют одному из супругов в письменном виде оформить отказ от претензий (в случае развода, к примеру). Оформление не является обязательным, поэтому от него можно отказаться.

Какую госпошлину придется заплатить

В Налоговом кодексе РФ четко прописаны суммы, которые необходимо уплатить в качестве государственной пошлины. Для физических лиц – это 350 рублей, для организаций – 6000 рублей. Если участников сделки несколько, то по взаимному согласованию сумма может быть поделена между ними и каждый оплатит лишь свою часть.

Сколько дней требуется для оформления

Сроки регистрации ипотечного варианта ДДУ в любом отделении Росреестра зависят от того, какая по счету процедура будет по конкретному объекту. Если это первый договор, то придется ждать 18 дней. Все последующие регистрируются быстрее – в течение недели. Если документы подаются через посредника (МФЦ), то сроки увеличатся на несколько дней соответственно.

Причины отказа в регистрации и что делать

В ряде случаев регистрирующий орган может отказать в полном совершении процедуры. Ситуации могут быть следующими:

  • на объект недвижимого имущества уже заключен договор;
  • подача документов была осуществлена лицом, не имеющим на это право;
  • в документах есть ошибки;
  • банкротство застройщика.

Повторное обращение в Росреестр принесет положительный результат, если будут исправлены ошибки в документах, соглашение между сторонами не будет нарушать нормы закона, стороны, подающие документы, подтвердят право на осуществление своих действий.

Схема покупки дольщиком квартиры по ДДУ с ипотекой

Государство поможет застройщикам на первых этапах отказа от ДДУ

Последовательность действий при приобретении квартиры будет следующей:

  • подбирается сам строящийся объект и конкретная квартира по его проектной документации;
  • заключается договор «бронирования», если такая услуга предоставляется застройщиком;
  • получается выписка с расчетом стоимости будущей квартиры;
  • из перечня банковских учреждений, аккредитовавших строительную организацию, выбирается то, что предлагает самые выгодные условия по кредиту;
  • производится расчет ипотеки и делается заявка;
  • при подготовке всех необходимых для получения ипотеки бумаг (после положительного ответа на заявку) оформляется и подписывается ДДУ;
  • документ проходит регистрацию в Росреестре, копия договора передается в банк;
  • подписывается ипотечный договор и осуществляется первоначальный взнос;
  • для регистрации подготавливается документ, содержащий информацию о том, что залогом будет имущественное право;
  • после прохождения регистрации банк переведет средства на расчетный счет застройщика.

Последний пункт реализуется в том случае, если строительная компания работает с аккредитивами (счетами в банке, на которых лежат средства до регистрации договора долевого участия). Если нет, то дольщик забирает деньги самостоятельно и переводит их на счет застройщика. Возможен вариант с оплатой наличными через кассу строительной организации.

Основания для расторжения ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика

Запустить процедуру расторжения договора долевого участия при наличии ипотеки можно лишь при веских основаниях.

Одна из главных причин проявления инициативы со стороны дольщика – отсутствие сдачи объекта в эксплуатацию в оговоренные договором сроки.

Другая причина – застройщик отказывается устранять обнаруженные дефекты (например, плесень на оконных откосах, трещины в штукатурке, некачественное напольное покрытие и т.д.), не возмещает дольщику расходы на самостоятельный ремонт.

Расторгнуть ДДУ можно и в случае, когда строительная компания изменяет стоимость или планировку квартиры в одностороннем порядке. Факт двойной продажи, на который может намекнуть отказ в регистрации ДДУ со стороны застройщика, также служит основанием для расторжения.

Порядок действий дольщика при расторжении ДДУ с ипотекой

Процедура предполагает вполне определенную последовательность шагов:

  • в банк направляется заявление о желании аннулировать ДДУ с указанием причин;
  • параллельно делается запрос на получение справки об уплаченных суммах и долговом остатке;
  • застройщику направляется заявление, в котором указывается расчетный счет самого дольщика и кредитной организации.

Если строительная организация не принимает никаких мер по устранению проблемы, задерживает выплаты по своим обязательствам, следует обращаться в суд.

Особенности расторжения ДДУ с ипотекой

Главной особенностью судебного расторжения договора долевого участия, связанного с ипотекой, являются сроки.

Читайте также:  Ульяновский девелопер построит жилье в Подмосковье

Разбирательство сторон может затянуться на несколько месяцев, загвоздки часто происходят по вине застройщика. Стоит отметить, что банк в споре будет выступать в суде в качестве третьей стороны.

По желанию инициатора расторжения, к рассмотрению дела может привлекаться Роспотребнадзор.

Если же дольщик, банк и строительная компания договариваются разрешить спорную ситуацию без обращения в суд, то процедура проходит гораздо быстрее.

Переуступка по ДДУ

Вопрос о том, как осуществить продажу квартиры, которая приобретена в ипотеку по ДДУ, для многих дольщиков весьма актуален. В данном случае речь должна идти о переуступке прав по ДДУ в условиях, когда договор ипотеки заключает и новый дольщик.

Цессия (уступка прав требования или имущества) – достаточно сложный процесс. Риски банка при этом весьма велики. Поэтому прежде чем дать свое согласие на перерегистрацию права на строящийся объект новому лицу, кредитная организация тщательным образом проверяет его платежеспособность.

Нередки ситуации, когда найденный первым дольщиком покупатель не соответствует определенным критериям и сделка откладывается на неопределенный срок. Кроме того, осуществить переуступку прав можно только в том случае, когда строящийся объект еще не введен в эксплуатацию.

Порядок регистрации допсоглашения к ДДУ и переуступки

Государство поможет застройщикам на первых этапах отказа от ДДУ

Дополнительное соглашение может понадобиться в случае появления нового участника договора при переуступке прав. Когда получено согласие со стороны застройщика и банка-кредитора на переуступку, потребуется подготовить пакет документов. В него входят:

  • копии паспортов дольщиков (того, кто переуступает и того, кому переуступают);
  • два оригинала допсоглашения;
  • квитанция об оплате госпошлины за регистрацию (350 рублей);
  • договор ипотечного кредитования.

После подачи всех бумаг в Росреестр необходимо дождаться решения. Если оно положительное, то факт перехода прав на строящийся объект подтверждается. Если отрицательное, то требуется корректировка документов.

Особенности ДДУ при военной ипотеке

Для военнослужащих, вступивших в накопительно-ипотечную систему, по истечении трехлетнего срока открывается возможность долевого участия в новостройке на выгодных условиях по военному ипотечному кредитованию. Накопленные на счету средства могут послужить первоначальным взносом по ипотеке. Кроме того, на период несения военной службы государство берет на себя обязательства по кредиту.

В случае участия в долевом строительстве процедура оформления бумаг, сроки и иные моменты для военнослужащего будут такими же, как и для гражданских лиц. Единственное существенное отличие – значительная финансовая поддержка со стороны государства.

Она выражается в ежемесячных перечислениях денежных средств из федерального бюджета на именной счет военнослужащего (1/12 от размера накопительного взноса). Сам взнос ежегодно индексируется с учетом инфляции. В 2018 году это 268465 рублей 60 копеек.

При возникновении ряда обстоятельств военнослужащий также вправе инициировать процедуру расторжения ДДУ.

В качестве заключения стоит сказать несколько слов о налоговом вычете. При покупке квартиры в ипотеку по ДДУ получение налогового вычета предполагает два варианта развития событий.

Согласно действующему законодательству, гражданину полагается 13% от стоимости квартиры и такой же процент от уплаченных по кредитному договору процентов. Другой вариант – возможность некоторое время не уплачивать налог на доходы в размере вычета.

Указанное право возникает только после подписания передаточного акта, но дожидаться государственной регистрации имущества для его получения при ДДУ не обязательно.

Расторжение договора долевого участия по инициативе застройщика

Как и при каких обстоятельствах возможно расторжение договора долевого участия по инициативе застройщика? Насколько влияет на процесс то, что дольщик оплачивает квартиру с ипотекой? Какими именно законами всё это регулируется?

Основания для расторженияГосударство поможет застройщикам на первых этапах отказа от ДДУ

Единственной причиной, по которой застройщик может самостоятельно расторгнуть договор долевого участия (ДДУ), является нарушение сроков выплат. Последние должны быть прописаны всё в том же договоре.

Главным нормативным актом, который регулирует отношения застройщика и дольщика, является закон №214-ФЗ. Там чётко указаны следующие основания:

  1. Просрочка какой-либо из выплат более, чем на 2 месяца. Этот пункт действует как при разовом погашении, так и, если установлен какой-либо график выплат.
  2. Нарушение установленных сроков больше 3 раз в течение одного года.

За любые другие нарушения выплат могут взиматься штрафы, однако односторонний разрыв договора возможен только в указанных случаях.

Просрочка платежа по ипотеке также не даст застройщику права отказаться от договорённости, поскольку в данном случае правовые отношения складываются между банком и его клиентом, а не между застройщиком и дольщиком.

Как происходит процедура?

Процедура расторжения договора имеет свой, строго определенный законом порядок. В первую очередь застройщик должен отправить покупателю заказное письмо с сообщением о просрочке, требованием выплатить долг и перечислением санкций, которые последуют за нарушение за невыполнение требования.

После этого дольщику даётся ровно 30 дней на исполнение платёжных обязательств. Срок считается с того дня, когда покупатель получает уведомление. Если оплаты так и не произошло, застройщик отправляет заказное письмо с уведомлением о том, что он расторгает договор. Именно с этого момента его можно считать более недействительным.

ВАЖНО!!! В течение 10 дней застройщик должен вернуть покупателю деньги, которые тот уже заплатил и проценты за пользование ими. От дольщика же, в свою очередь, может потребоваться возмещение убытков, которые понес застройщик (иными словами, уплата неустойки). Их сумма определяется договором.

Все ДДУ в обязательном порядке проходят регистрацию в Росреестре. Соответственно, о расторжении договора необходимо сообщить туда же. Если стороны договорились мирно, то за регистрацию отмены договорённости необходимо будет заплатить пошлину – 350 рублей. Если же расторжение было произведено в одностороннем либо в судебном порядке, оплата пошлины не требуется.

Если этого действия не совершено, договор не будет считаться окончательно расторгнутым, а квартира не сможет полностью перейти обратно в собственность застройщика.

Как должно выглядеть уведомление о расторжении?

В 2021 году не существует единого образца, по которому пишется уведомление о расторжении ДДУ.

Оно может быть составлено в свободной форме, но обязательно должно содержать в тексте:

  • адреса сторон;
  • номер договора и записи о нём в ЕГРП;
  • дату заключения ДДУ;
  • ссылку на статью ФЗ №214, согласно которой происходит расторжение;
  • требование об уплате неустойки;
  • печать компании и подпись её руководителя.

Судебная практика

Если застройщик расторгает договор, не имея на то законных оснований, его действия можно оспорить. На основании решения суда, если последний признает правоту покупателя, можно потребовать от продавца выплаты неустойки.

ВНИМАНИЕ!!! Подавать на застройщика иск стоит и в том случае, если он просрочил возвращение уже заплаченных средств. По закону он обязан произвести его в течение 10 суток со дня расторжения договора. Иначе с него также можно требовать неустойку.

Судебная практика знает и случаи, когда просрочка оплаты происходила не по вине дольщика. А, например потому, что застройщик не выдал реквизиты для платежа вовремя. В результате покупатель просрочил первую выплату более, чем на 3 месяца.

После окончания строительства, когда выросли цены на квартиры, застройщик решил, что можно расторгнуть договор из-за той давней просрочки.

Однако суд оказался на стороне дольщика, и он смог получить квартиру, за которую честно отдал свои деньги.

Отказ от ДДУ защитит покупателей или взорвёт рынок?

Государство поможет застройщикам на первых этапах отказа от ДДУ

Правительство поддерживает идею ужесточения контроля за долевым строительством вплоть до полного отказа от подобной схемы. Таковы были итоги совещания Совета при президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья, которое прошло 24 июня. «Я поставил задачу, чтобы к 2018 году у нас вообще не было дольщиков» — заявил губернатор Московской области Андрей Воробьёв, инициатор неожиданного предложения. Согласно материалам совещания, полностью отказаться от строительства с использованием долевого участия правительство планирует к 2020 году. Период с 2016 по 2020 год  станет переходным: финансирование строительства будет происходить через спецсчет в банке и под банковскую гарантию.

Напомним: при долевом строительстве застройщик привлекает средства дольщиков для строительства объекта недвижимости. Осуществить подобный сценарий можно на любом этапе строительства.

Приобрести квартиру «на стадии котлована», по оценкам экспертов, можно на 20-25% дешевле, чем после ввода дома в эксплуатацию, однако и риск больше: на начало 2015 года в России существует, по словам  депутата Госдумы Александра Хинштейна, более 70 000 обманутых дольщиков – жертв «долгостроя» или банкротства строительной компании.

Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и дополнения к нему, принятые в 2014 году, решают проблему лишь отчасти.

«Метод простой – нет долевого строительства, нет дольщиков — никаких, ни счастливых, ни обманутых», — резюмирует дискуссию вокруг правительственной инициативы начальник отдела разработки проектов «А101 Девелопмент» Александра Мамохина.

Каковы последствия такого решения? Не породит ли отказ от схемы долевого участия в строительстве ещё больше проблем, чем сама схема? Эксперты выделяют несколько основных последствий подобной реформы, причём позитивных – только два.

Читайте также:  В 2016 году в подмосковье сократится предложение новостроек

Обманутых дольщиков не будет. Счастливых – тоже.

 «Главный положительный эффект отказа от ДДУ — это отсутствие обманутых дольщиков, — считает  генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

— Если при продаже недвижимости будет привлекаться третья сторона – банк, который сможет контролировать расходование средств дольщиков, поскольку ему это выгодно, ведь он дает гарантию, вероятность нецелевого расходования денежных средств застройщиком сводится к минимуму».

Впрочем, по мнению экспертов рынка недвижимости, тот же эффект может быть достигнут путём повышения эффективности контроля со стороны государства за исполнением 214 Федерального закона и отраслью в целом.

«Власть имеет дело с явным невыполнением положений федерального законодательства в области долевого строительства именно региональными застройщиками, которые допускают дефолты по своим объектам в силу разных причин, — заявил генеральный директор компании «Ферро-Строй» Григорий Ваулин —  Тем не менее, ФЗ-214 регламентирует порядок действий в случае наступления банкротства застройщика и предлагает вполне рыночные способы выхода из этих ситуаций». Эксперт с сожалением отмечает, что вместо того, чтобы заняться решением вопросов на местах и ужесточения контроля за строительными объектами, власть выдвигает инициативу, которая будет работать непонятно как и, кроме того, представляет собой жесткое вмешательство в устои только формирующегося цивилизованного рынка недвижимости в России.

Дом вместо картинки

Второе важное позитивное последствие отказа от договора долевого участия и покупки квартиры «на стадии котлована», по мнению специалистов, состоит в том, что покупатель получит «товар лицом».

«К сожалению, многие застройщики продают только «картинку», а в процессе строительства меняют какие-либо конструктивные особенности, отступая от первоначальной концепции, — поясняет генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец.

— После принятия инициативы такая возможность исчезнет, а значит, приукрасить характеристики жилого комплекса уже не удастся».

Негативных сторон инициативы правительства, которые назвали эксперты, существенно больше. Кроме того, недостатки идеи отказа от договоров долевого строительства столь значимы для рынка, что дают основания для самых пессимистических прогнозов.

Жильё дорожает – спрос падает

По мнению экспертов, стоимость квартир в новых домах увеличится на 15-25%.

В этом случае, первичный рынок рискует потерять своё главное преимущество – дешевизну квадратного метра, так что спрос может сосредоточиться на «вторичке».

«Покупатели будут выбирать между бетонными стенами или пусть и не новой, но зато обжитой квартире в районе со сложившейся инфраструктурой, — считает Мария Литинецкая. —  Вполне возможно, выбор будет не в пользу застройщиков».

Причину роста стоимости квадратного метра в новых домах указал заместитель директора Департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев: по его мнению, она обусловлена необходимостью закладывать в стоимость квартир дополнительные издержки, связанные с трудностями при поиске дополнительных средств финансирования проекта.

«Помимо этого, укрупнение рынка, которые может последовать за нововведением, также может спровоцировать рост стоимости предложения из-за того, что крупные игроки закладывают в цену стоимость бренда и дефицитность предложения», — считает Алексей Оленев.

Подобные тенденции могут привести к сокращению спроса на первичном рынке: эксперты оценивают величину вероятного уменьшения спроса в 25-30%.

Всемогущество банков и уход застройщиков

Основным регулирующим органом рынка первичного жилья станут крупные игроки банковского сектора, считают эксперты. Именно от них будет зависеть получение застройщиком инвестиций для реализации нового проекта.

«Появляется риск естественной монополии: в текущих условиях рыночной ситуации можно выделить лишь 2 крупных игроков кредитного сектора, — считает ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова. — Именно на их плечи ляжет бремя отсеивания проектов.

Несомненно, для любого инвестора, в данном случае – банка, наиболее выгодными станут небольшие проекты комфорт- и бизнес-класса с минимальным набором собственной инфраструктуры, которая, скорее всего, будет не безвозмездная, а платная».

По мнению Екатерины Артемовой, прямым следствием такой тенденции станет стремительное падение коэффициента обеспеченности граждан жилыми помещениями.

Рост влияния банковских структур на первичной рынке даст дополнительные преимущества застройщикам, аффилированным с крупными банками. Компаниям, у которых нет таких преимуществ, возможно, придётся покинуть рынок.

«В дальнейшем нас ждёт полная зависимость бизнеса от банковской системы, – прогнозирует развитие событий генеральный директор компании S&D Дмитрий Земсков.

— Независимые застройщики будут испытывать серьезные проблемы с получением проектного финансирования, банки станут отдавать предпочтение своим «дочерним» компаниям». Итогом, по мнению экспертов, может стать монополизация рынка группой наиболее крупных девелоперов.

Анализируя возможные последствия отказа от долевого строительства, эксперты рисуют безрадостную картину.

«Рынок жилищного строительства сожмется: уменьшится как спрос, так и предложение — платежеспособный спрос сократится, уйдут с рынка компании, которые не смогут получить кредит, упадут объемы ипотечного кредитования, увеличится безработица в строительном секторе, снизится количество налоговых поступлений в бюджет региона», — считает генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. Остаётся надеяться лишь на то, что время до 2020 года, за которое правительство планирует окончательно отказаться от схемы строительства с долевым участием, застройщики потратят на поиски новых точек роста и способов смягчения неизбежных негативных последствий подобного решения.

Договор долевого участия — от условий до правил регистрации

Оглавление:

На рубеже тысячелетий в стране, которая стремилась уходить от централизованного финансирования государством жилищного строительства, появляется новая форма привлечения денег — договор долевого участия в строительстве. Такая форма отношений имеет свои преимущества:

  • возможность учета интересов дольщика на этапах планировки квартиры;
  • поэтапная оплата (для большинства договоров);
  • при долевом участии затраты на покупку квартиры ниже рыночной цены на готовое жилье на 10 — 30%.

Для застройщика такой договор представляет свой интерес, так как дает возможность эффективно аккумулировать средства значительного числа инвесторов. При объединении разных по величине вкладов дольщиков застройщик может формировать для строительства оптимальные финансовые активы.

После вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве 31.03.2005, проблема правового регулирования вопроса была разрешена. Теперь такой договор – серьезный конкурент других форм финансирования строительства жилья.

Договор долевого участия: нюансы

  • Прежде чем определиться с понятием договора долевого участия в строительстве, надо учесть, что:
  • Привлечением средств дольщиков для строительства могут заниматься только застройщики или же агенты, действующие от его лица на законных основаниях.
  • Застройщик может привлекать деньги, если у него есть:
  • разрешение на строительство;
  • представления дольщику проектной декларации;
  • государственная регистрация права собственности на участок, где ведется строительство.

Налоговый и бухгалтерский учет долевого участия в строительстве застройщик выбирает в зависимости от способа организации долевого строительства.

Что же это такое – договор долевого участия в строительстве? Партнеры ─ инвестор и застройщик — заключают договор, согласно которому застройщик берет обязательства своими силами и в оговоренный срок построить объект недвижимости для передачи его инвестору, который должен уплатить указанную в договоре цену за объект долевого строительства. В договоре отмечают условия сделки:

  • определение объекта долевого строительства для передачи инвестору согласно проектным документам;
  • сроки его передачи партнеру;
  • цена, зафиксированная в договоре, срок и порядок оплаты;
  • гарантии на объект строительства.

Регистрация договора долевого участия

Договор долевого участия заключается письменно, действительным он считается только после государственной регистрации. Здесь можно скачать образец договора долевого участия в строительстве образца 2014 года. Процедуру оформления прописывает Закон №122-ФЗ. Для первого этапа нужны документы:

  • договор с самым первым участником;
  • разрешение на строительство;
  • проектная декларация;
  • план объекта недвижимости;
  • договор поручительства (в особых случаях).

Регистрируют договор в течение месяца. Первый экземпляр договора со штампом о регистрации остается у инвестора, второй передают застройщику и последний хранится в регистрационном органе.

При подаче договора на регистрацию текст уже должен быть отработан полностью. Впоследствии договор, как правило, не меняется.

В особых случаях, если инвестор считает условия договора обременительными или незаконными, он может заказать специалистам правовую экспертизу, чтобы определиться, ставить на таком документе свою подпись или нет.

При заключении договора инвестору надо учитывать определенные условия:

Определение объекта, подлежащего передаче инвестору. В соответствии с Законом №122-Ф3 к договору надо собрать:

  • документы, описывающие объект (составлены и согласованы сторонами);
  • строительный адрес и планируемая площадь объекта с указанием их на плане объекта недвижимости;
  • описание объекта и его состояния на момент передачи дольщику.

Сроки передачи инвестору объекта долевого строительства. В договоре указываются конкретные сроки передачи объекта долевого строительства инвестору, как на примере:

  • при возникновении непредвиденных ситуаций, способных затянуть строительство, застройщик обязан за два месяца до окончания срока договора предупредить инвестора о возможных изменениях его условий в соответствии с Гражданским кодексом РФ;
  • при изменении сроков передачи объекта без предупреждения инвестора, застройщик должен оплачивать неустойку в сумме 1/70 ставки рефинансирования Центробанка РФ от стоимости договора.
Читайте также:  В Москве элитная вторичка дешевеет быстрее новостроек

Стоимость договора и порядок оплаты. Договор долевого участия в строительстве имеет немало подводных камней, но это условие требует особого внимания.

Прежде всего, порядок уплаты, поскольку требование застройщика внести часть средств по договору до его регистрации – типичное нарушение, грозящее инвестору таким злоупотреблением, как двойная продажа квартиры.

Если такой факт имеет место, законным участником ДДУ считается тот инвестор, чей договор был зарегистрирован первым, не зависимо от сроков оплаты.

Другому пострадавшему остается только рассчитывать на благополучное решение вопроса в суде, где он вправе потребовать не только возвращения вложенных средств, но и % за использование его денег, можно выставлять требования и по возмещению других убытков, если имеются документальные подтверждения.

Если помнить тот факт, что до подписания и регистрации договора он считается недействительным, такого печального исхода можно избежать. За незаконное привлечение финансов застройщика могут оштрафовать надзорные органы на сумму до миллиона рублей за каждый случай нарушения закона.

Другими распространенными уловками для получения денег до регистрации будут вексельные схемы, договоры займа и предварительные договоры. Если застройщик активно пытается получить с инвестора деньги до регистрации договора, используя самые разные схемы, это может говорить о его напряженной финансовой ситуации, документы могут быть в норме.

Как правильно оплачивать долевое участие? Ресурсы передаются путем перевода на расчетный счет застройщика или другим законным способом после заключения Основного договора долевого участия (на этот момент он уже зарегистрирован). Инвестор может оплачивать единовременным платежом или частями, в течение срока, установленного договором.

Справедливости ради надо отметить, что если со стороны инвестора возникла задержка внесения платежа, то застройщик также имеет возможность в суде требовать расторжения договора.

Гарантийный срок

Согласно ст.7 Закона №214-ФЗ гарантии на объект (кроме инженерного и технологического оборудования) устанавливают договором, минимум на 5 лет. Указанный в договоре срок исчисляют со дня передачи жилья инвестору, если нет в договоре других условий. На примере гарантийный срок исчисляют не с момента передачи объекта, а со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Если возникла ситуация строительства объекта с отступлениями от договора или нарушены требования показателей качества, то инвестор имеет полное право требовать от партнера:

  • компенсации затрат на устранение недоделок;
  • бесплатного устранения недочетов в ближайшие сроки;
  • отказа от условий сделки с требованием возврата инвестиций с процентами.

Махинации с договорами долевого участия в строительстве

Полной уверенности, что договор будет выполнен в точном соответствии с условиями, и с указанного в нем момента квартира станет собственностью партнера, нет никогда.

Какие риски могут подстерегать дольщика при заключении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, стоит рассмотреть подробнее.

Нередко компании-застройщики пользуются различными комбинациями ─ фактически прямое нарушение договорных обязательств.

Несоблюдение сроков сдачи, оформления, заселения объектов, что означает подписание акта Государственной приемочной комиссией, подтверждающей «де-юре» завершение строительства, а «де-факто» устранение недоделок может растянуться на несколько месяцев.

Срок, когда владелец квартиры сможет получить ключи от своей жилплощади, заняться ремонтом, обживая свой дом ─ это второе. Третье ─ дата выдачи правоустанавливающих документов на жилье, в том числе и Свидетельства о госрегистрации права собственности.

Сегодня в Москве сложились такие реальные сроки сдачи, оформления и заселения квартир:

  • предоставление землеотвода и исходно-разрешительная документация ─ 1-1,5 г.;
  • строительство панельного дома — 8-10 мес., кирпично-монолитного ─ 1-1,5 г.;
  • заселение (акты приемки квартир, обмеры БТИ, договор с эксплуатационной организацией, подключение коммуникаций) ─ 3-4 мес.;
  • оформление документов ─ 0,5-1,5 г.

В ходе реализации проекта нередко возникают «непредвиденные трудности», и сроки могут затянуться еще на 20-30 дней.

Невыгодные условия оплаты:

  • через ассоциированную или дочернюю компанию;
  • невыгодный курс валюты;
  • неадекватная комиссия банка при зачислении средств;
  • необходимость оплаты «боковика» (согласованной с покупателем суммы, не учтенной в договоре).

В тексте договора обязательно должен быть юридический адрес фирмы (надо уточнить и фактический), данные госрегистрации, идентификационный номер (ИНН), банковские реквизиты (по законодательству юрлицо может иметь счета в нескольких банках).

Немотивированный рост стоимости

Для получения с клиента дополнительных денег обычно фабрикуют «форс-мажор» — обстоятельства. Чтобы избежать подобных неправомерных действий, надо искать варианты со сроком сдачи дома через 6-9 месяцев, так как возведение объекта за год, а тем более за два гарантированно приведет к повышению цен.

Беспроцентные кредиты у населения

При реализации схемы организация-застройщик привлекают средства большего числа инвесторов, чем в доме планируется квартир.

Полученные средства инвестируют в другие коммерческие проекты, а с приближением «часа расплаты» фирма фабрикует обстоятельства непреодолимой силы, при наступлении которых она не якобы в состоянии отвечать по взятым обязательствам, и возвращает доверчивым гражданам полученные от них год — два назад обесценившиеся средства.

Ограничение законных прав клиентов

Государство поможет застройщикам на первых этапах отказа от ДДУ

Главная особенность договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома ─ это понимание того, что заключив такой договор, дольщик автоматически не становится собственником жилья, а получает это право только с момента ввода объекта недвижимости, построенного по договору.

Достоинства и недостатки долевого строительства

В итоге можно отметить, что договор долевого участия имеет свои достоинства и недостатки. К положительной стороне относятся:

  • низкая (по сравнению с готовыми домами) цена квартиры;
  • возможность согласовать с застройщиком все перепланировки, переоборудования, изменения в несущих конструкциях;
  • новая квартира;
  • гарантийный срок на такой объект — не менее 5 лет.

Недостатки

Временной интервал — жилплощадь или нежилое помещение перейдет в собственность через согласованные срок, а предоплату вносят после заключения договора, если в рассрочку, то цена кв. метра увеличивается при тех же сроках сдачи.

Вкладывая деньги в строительство, участник договора превращается в партнера строительной фирмы, принимая на себя все риски, связанные со строительством. В случае разорения компании или форс-мажорных обстоятельств, покупателю будет непросто вернуть затраченные средства.

  1. Самая актуальная проблема — нарушение графика при сдаче жилья и задержка получения прав собственника.
  2. Слабыми сторонами договора пользуются компании-застройщики.
  3. Чтобы участник долевого строительства в течение 6-12 месяцев не находился в «подвешенном» состоянии, перед заключением такого серьезного договора , надо все перепроверить и не один раз, привлекая при необходимости компетентных независимых экспертов.

Какие гарантии дает 214-ФЗ?

Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и других объектов недвижимости, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты регулируются специальным федеральным законом № 214. В нем также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.

Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).

Таких гарантий несколько:

  • Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
  • получения разрешения на строительство,
  • опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
  • государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
  • Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
  • В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
  • земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
  • и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства — Москомстройинвест.

  Заключая договор долевого участия, дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т.е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и др.).  

Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *