Госструктура по страхованию долевого строительства может появиться в россии

Страховщики передадут в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства около 15 миллиардов рублей премий, собранных по страхованию ответственности застройщиков. Из средств фонда выплачивается возмещение дольщикам при банкротстве строительных компаний, а также финансируется завершение брошенных ими строек.

Это экспертная оценка. Окончательная сумма, которая будет подлежать передаче в фонд, станет известна после детального анализа заключенных договоров страхования и сверки с данными застройщиков, рассказала на пресс-конференции в «Российской газете» вице-президент Всероссийского союза страховщиков (ВСС) Светлана Гусар.

Новый закон предусматривает гарантии дольщикам, у которых на момент вступления документа в силу застройщик обанкротился, а страховщик отказал в выплате

Закон о передаче премий страховщиков Госдума приняла в третьем чтении 19 июня. Сейчас документ проходит через Совет Федерации.

Фонд защиты прав дольщиков пришел на смену системе гарантирования прав участников долевого строительства, договоры страхования ответственности застройщиков использовались в качестве одного из инструментов. С октября 2017 года девелоперы отчисляют в фонд 1,2 процента от суммы каждого договора долевого участия.

Одновременно страховщики продолжают нести ответственность по действующим договорам страхования ответственности застройщиков.

Госструктура по страхованию долевого строительства может появиться в России

Путин обещал довести до конца решение проблемы дольщиков

Когда закон вступит в силу (а это произойдет в день его официального опубликования), договоры страхования прекратят свое действие.

Обязательства и премии за неистекший период страхования страховщики должны будут передать в Фонд защиты прав дольщиков.

Предполагается, что туда будут перечислены не менее 99 процентов премий за вычетом расходов на ведение дела (1%). На это отводится 40 дней. К нарушителям ЦБ будет применять санкции.

Требования закона не распространяются на договоры, по которым наступил страховой случай и страховщику уже предъявлено требование о выплате возмещения.

По словам Светланы Гусар, в законе есть норма, которая будет крайне полезна гражданам. Сейчас при попытке получить возмещение от страховой компании при банкротстве застройщиков дольщики нередко получают отказ.

В большинстве случаев отказ, по словам Светланы Гусар, объясняется умышленными недобросовестными действиями застройщика, и это подтверждается в ходе расследования уголовных дел. «В этом случае, к сожалению, страховщик не может осуществлять выплату, потому что в соответствии со статьей 963 Гражданского кодекса РФ умысел возмещением не покрывается», — напомнила Гусар.

Новый закон предусматривает гарантии дольщикам, у которых на момент вступления документа в силу, застройщик обанкротился, а страховщик отказал в выплате.

Компенсации таким гражаданам будет выплачивать фонд при условии подачи заявления в фонд до даты завершения конкурсного производства. «Это дополнительные гарантии, предоставленные государством этим законом для граждан, которые не смогли получить возмещение», — пояснила вице-президент ВСС.

По экспертной оценке, страховщики передадут в Фонд дольщиков около 15 миллиардов рублей

При этом дольщики, подавшие заявления в страховые компании после наступления банкротства своего застройщика, уже сейчас, не дожидаясь отказа, могут воспользоваться правом отозвать свое заявление и автоматически перейти в Фонд защиты прав дольщиков, сообщила вице-президент ВСС.

«Закон говорит о том, что если застройщик признан банкротом и вы обратились в страховую компанию, вы остаетесь в страховой компании, — уточнила Гусар.

— Поэтому, если гражданин понимает, что существует хоть какая-то вероятность того, что застройщик, который возводит его дом, будет обвинен в умышленных действиях, ему стоит письменно уведомить страховую компанию об отзыве своего заявления на выплату.

Тогда он подпадет под пункт закона, который гарантирует возмещение со стороны фонда и сможет рассчитывать на страховое возмещение, даже если застройщик будет признан банкротом по умышленным причинам».

Сейчас страховщики, готовясь к вступлению нового закона в силу, анализируют заключенные договоры страхования, объем требований о выплате страхового возмещения. Эта работа нужна для проведения сверки с застройщиками для фиксации передаваемых обязательств и определения точной суммы премий, которые будут перечислены в фонд.

Кстати, если досрочно прекращенным договором страхования предусматривалось право застройщика уплачивать страховую премию в рассрочку, то после вступления закона в силу неуплаченную сумму рассрочки он должен будет отчислять в Фонд дольщиков.

«Именно поэтому застройщикам сейчас так важно сформировать надлежащие акты.

Чем тщательнее будет проведена эта работа, тем более полная информация будет попадать в фонд и тем больше гарантий, что последующие расчеты, которые будут возникать между ним и застройщиками, не будут содержать ошибок и строительным компаниям не придется переплачивать», — подчеркнула Гусар.

Внесенный в Госдуму законопроект закрепляет новые гарантии и защищает интересы участников долевого строительства

29 Марта 2021

     В Госдуму внесен проект федерального закона N 1134552-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые…».

     
     Законопроект предлагает предоставить публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (Фонд) право осуществлять завершение строительства объектов незавершенного строительства, строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в рамках урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.
     

     Кроме того, предлагается наделить Фонд или специально созданное для этих целей Фондом юридическое лицо функциями технического заказчика в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (ГрК РФ), включая проведение строительного контроля.

     
     Дополнительно в отношении указанных объектов:
     
     — Правительство РФ вправе принять решение о проведении строительного контроля Минстроем России или подведомственным ему (бюджетным или автономным) учреждением;
     

     — значительно расширяется перечень оснований исключения проблемных объектов из единого реестра проблемных объектов (ч.1.4 ст.23.1 Федерального закона от 30.12.2004 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), к ним добавляются:

     
     — внесение изменений в разрешение на строительство (РС), путем его продления и заключения дополнительных соглашений со всеми участниками долевого строительства, предусматривающих перенос сроков исполнения обязательств застройщиком;
     
     — погашение субъектом РФ требований всех участников строительства по передаче жилого помещения, передаче машино-места и нежилого помещения или денежных средств за счет средств и механизмов субъекта РФ;
     
     — вынесение определения арбитражного суда о передаче Фонду земельного участка;
     
     — получение РС застройщиком, когда права на земельный участок были переданы ему на основании определения арбитражного суда;
     
     — отсутствие требований граждан, чьи средства привлечены для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости;

     — выплата всем гражданам страхового возмещения в рамках договора страхования гражданской ответственности застройщика;
     
     — реализация предмета залога — объекта строительства или земельного участка;
     
     — ликвидация застройщика;
     
     — создание в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) личных кабинетов субъектов РФ, органов местного самоуправления, региональных фондов, конкурсного управляющего, расширение перечня информации, подлежащей размещению субъектами информации в ЕИСЖС.
     
     Как отмечают разработчики законопроекта, данные изменения направлены на повышение эффективности взаимодействия субъектов информации за счет внедрения информационно-коммуникационных технологий и сокращения бумажного документооборота.
     

     Законопроект предлагает откорректировать ч.5 ст.8 214-ФЗ, исключив из статьи право участника долевого строительства отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч.2 ст.7 214-ФЗ.

     
     Также предлагается предоставить застройщику право отозвать проектную декларацию, размещенную в сети Интернет, если в ней допущены технические ошибки.
     

     Предлагается внести изменения в Федеральный закон от 26.10.2002 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в части:

     
     — уточнения требований к порядку аккредитации арбитражных управляющих в случае принятия решения об отказе в аккредитации арбитражного управляющего или его несоответствия условиям аккредитации;
     
     — уточнения порядка предоставления арбитражным управляющим в Фонд установленных законом сведений и документов, предусмотрев их предоставление в электронной форме через личный кабинет в ЕИСЖС;
     
     — расширения перечня документов, предоставляемых арбитражным управляющим в целях принятия Фондом решения о целесообразности финансирования мероприятий;
     
     — уточнения источника получения сведений о стоимости земельных участков (прав на земельные участки), предназначенных для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимых улучшений на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), предоставляемых арбитражным управляющим по запросу Фонда.
     
     Разработчики законопроекта отмечают, что внесение данных изменений направлено на повышение эффективности использования бюджетных средств, сокращение сроков рассмотрения дел в судах, установление порядка утверждения состава и предельного размера расходов арбитражного управляющего, подлежащих финансированию за счет имущества Фонда; предоставление Фонду права на ознакомление с реестром требований (РТ) участников строительства и основаниями для их включения в РТ, а также полномочиями по обращению в арбитражный суд с заявлением об исключении из РТ участников строительства необоснованных требований по результатам его рассмотрения.
     

Читайте также:  Как купить квартиру, чтобы обезопасить ее от притязаний супруга?

     Законопроект предлагает внести изменения в 218-ФЗ от 29.07.

2017, наделив Фонд полномочиями по совершению в качестве агента фонда субъекта РФ юридических и иных действий, в том числе сделок, связанных с реализацией жилых и нежилых помещений, машино-мест в многоквартирных домах (МКД), завершение строительства которых осуществлено фондом субъекта РФ с использованием средств, предоставляемых Фондом.

     
     В целях обеспечения возможности реализации возложенных на Фонд полномочий по строительству (завершению строительства) МКД и иных объектов недвижимости на земельных участках, полученных после выплаты возмещения гражданам — участникам строительства, гражданам — членам жилищно-строительного или иного специализированного кооператива, законопроектом предлагается предоставить Фонду право создавать коммерческие и некоммерческие организации на территории Российской Федерации для достижения целей создания Фонда, в том числе вносить в уставный капитал таких организаций земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, переданные Фонду.
     
     В случае принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по строительству МКД и (или) иных объектов недвижимости Фонд передает участнику строительства равнозначные жилые помещения и иные объекты недвижимости. Под равнозначным жилым помещением в данном случае понимается жилое помещение, в котором жилая площадь и количество комнат не меньше жилой площади и количества комнат объекта долевого строительства, предусмотренных договором долевого участия в долевом строительстве.
     
     Законопроект устанавливает, что выплата возмещения гражданину — члену кооператива осуществляется в отношении одного машино-места и (или) нежилого помещения в объекте незавершенного строительства.
     
     
     Источник:

     https://erzrf.ru/

Рынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем

Эксперты прокомментировали важные поправки в законодательство о долевом строительстве: новые гарантии улучшат положение дольщиков, но меры поддержки застройщиков приведут к уменьшению размера их компенсации в случае задержки строительства. Также эксперты рассказали, как нарушались права дольщиков в этом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось

13 июля этого года в Закон об участии в долевом строительстве были внесены изменения1. Адвокат Наталья Тарасова рассказала о поправках, касающихся эскроу-счетов. Прежде она напомнила, что с июля 2019 г.

застройщиков обязали заключать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) с использованием эскроу-счетов. Это значит, что в банке открывается специальный счет, на который перечисляются денежные средства покупателя недвижимости для передачи их застройщику.

Деньги дольщика находятся в банке весь период строительства. Застройщик может их забрать только после ввода объекта в эксплуатацию.

Для дольщиков использование эскроу-счетов при заключении ДДУ является гарантией возврата денег.

В случае банкротства застройщика, вступления в силу решения арбитражного суда о его ликвидации, при предъявлении кредитором требования о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды, дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и забрать деньги, внесенные на эскроу-счет. В случае банкротства банка, в котором размещены средства на покупку недвижимости, дольщики-физлица могут получить страховое возмещение, но не более 10 млн руб.

Согласно июльским поправкам застройщику больше не нужно ждать регистрации права собственности на первую квартиру, чтобы получить деньги с эскроу-счета. Достаточно представить в банк разрешение на ввод дома в эксплуатацию. В этом случае срок получения застройщиком денежных средств значительно сократится.

Дольщиков больше не смогут обманутьСчета эскроу и контроль банков помогут сохранить переданные застройщикам денежные средства

Наталья Тарасова рассказала также о предоставлении дополнительных гарантий участникам долевого строительства, которые решили использовать для покупки недвижимости средства материнского капитала. Их можно вернуть, если ДДУ был прекращен.

Это касается и тех случаев, когда маткапитал использовался при заключении кредитного договора (договора займа) для расчетов по ДДУ, который впоследствии был прекращен.

Уполномоченный банк на основании заявления дольщика направляет в Пенсионный фонд РФ запрос, после чего возврат средств осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Юрист адвокатского бюро Asterisk Степан Хантимиров отметил еще несколько важных изменений, предусмотренных новым законом.

Так, застройщики смогут выдавать целевые займы дочерним обществам, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности, если согласно техническому плану площадь построенного здания отличается от площади в проектной документации не более и не менее чем на 5%. Это возможно, только если не изменилось количество этажей, помещений и машино-мест.

Также предусмотрены изменения, упрощающие процедуру регистрации права собственности, которые призваны облегчить жизнь как застройщикам, так и дольщикам. Застройщики получили право самостоятельно регистрировать право собственности на объект долевого строительства за дольщиками.

Соответствующее заявление и доверенность при этом не требуются.

После завершения процедуры регистрации застройщик передает собственнику выписку из ЕГРН, а затем собственник представляет в орган регистрации подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по ДДУ для совершения на нем специальной регистрационной надписи.

С учетом нововведений залог земельного участка (залог прав аренды, субаренды) в пользу дольщиков или банка прекращается после постановки дома на кадастровый учет. Подавать заявление о прекращении залога застройщику не нужно, Росреестр удалит запись о нем самостоятельно. Правило действует, если земельный участок образован в границах, в которых он переходит в собственность дольщиков.

«Поправки коснулись и проектной документации, – отметил ведущий юрист ООО “Содружество земельных юристов” Павел Лобачев. – Теперь застройщики обязаны вносить изменения в проектную декларацию ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Был расширен перечень сведений, которые подлежат отражению в декларации».

Также Павел Лобачев рассказал, что в этом году правительство утвердило несколько актов, регулирующих рынок долевого строительства. Для поддержки застройщиков в период пандемии в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 423 установлены ограничения их ответственности:

  • не начисляется неустойка, не придется возмещать убытки за нарушение сроков передачи квартир, допущенное с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г.;
  • не начисляются проценты за просрочку возврата денег при расторжении ДДУ;
  • если требования об уплате неустойки, процентов и возмещении убытков предъявлены до 3 апреля 2020 г., то застройщику предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.;
  • до 1 января 2021 г. уполномоченные органы не вправе обращаться в арбитражный суд с требованием о приостановлении деятельности застройщика, а объект застройки не может быть включен в реестр проблемных.

После принятия Постановления Правительства РФ от 23 апреля 2020 г. № 566 стала возможна льготная ставка по кредиту в размере 6,5% годовых на покупку жилья в новостройках. Это позволило застройщикам увеличить продажи даже в сложный период пандемии.

Требования к организации государственного контроля в сфере долевого строительства получили закрепление в Постановлении Правительства РФ от 2 сентября 2020 г. № 1336. Установлены механизмы госконтроля за деятельностью застройщиков, в частности его формы: внеплановые проверки, контроль без взаимодействия с застройщиками, профилактика нарушений и принятие мер по их пресечению.

«4 сентября премьер-министр Михаил Мишустин сообщил о подписании постановления Правительства РФ. По его словам, принятые изменения должны ускорить темпы достройки проблемных объектов и выплаты компенсаций за недостроенное жилье, – добавил Павел Лобачев. – Но только время покажет, не повлияет ли унификация методики расчета на объективность расчетов».

Несмотря на принимаемые меры по защите прав дольщиков, они продолжают сталкиваться с проблемами. Наталья Тарасова напомнила о нескольких громких делах этого года.

  • В Ростове-на-Дону к сносу готовится 175 домов. Без квартир могут остаться около 4,5 тысячи человек. У застройщика не было надлежащей разрешительной документации.
  • В Томской области директор двух коммерческих организаций, рекламировавших дом в поселке Ключи, предстанет перед судом по обвинению в мошенничестве в особо крупном размере. С декабря 2015 г. по февраль 2019 г. она собирала деньги у дольщиков, не имея материально-технической базы для строительства. Сумма ущерба составила более 18 млн руб.
  • «Проминстрах» рассылает пострадавшим дольщикам письма с угрозами уголовного преследования. Например, такое письмо получила Лейла Таирова, купившая квартиру в ЖК «Солнечная система», который начинал строить обанкротившийся застройщик UrbanGroup. Пытаясь вернуть свои деньги, женщина добилась в суде не только компенсации от Фонда защиты прав дольщиков, но и страховых выплат за срыв сроков сдачи объекта. Она даже получила исполнительный лист об аресте имущества «Проминстраха». Именно это страховщик называет покушением на мошенничество и требует отозвать исполнительный лист, поскольку компенсацию от фонда Лейла Таирова уже получила. Конечно, такие действия «Проминстраха» нельзя назвать правомерными.
  • Наряду с классическими случаями строительства многоквартирных домов на не предназначенных для этого земельных участках и подмены ожидаемых квартир нежилыми апартаментами в этом году массовое распространение получили случаи задержки строительства из-за пандемии и запрета на работу стройобъектов.
Читайте также:  ДСК срочно модернизируют панельное строительство

Павел Лобачев подтвердил, что пандемия сказалась на темпах строительства, и обратил внимание на то, что в случае нарушения его сроков дольщики получат куда меньшую компенсацию в связи с введением мер поддержки застройщиков, предусмотренных Постановлением Правительства РФ № 423, о которых речь шла выше. «Сохраняется проблема банкротства застройщиков. На 2020 г. установлен запрет на возбуждение новых дел о банкротстве, но это не гарантирует, что их не будет в 2021 г., – продолжил юрист. – Остается актуальной проблема качества построенных объектов, например несоответствие их проектам, замена стройматериалов на более дешевые и т.д. Кроме того, в случаях, когда ответственность застройщика была застрахована, при наступлении страхового случая, например банкротства, дольщики сталкиваются с трудностями в получении страхового возмещения».

Как минимизировать риски, рассказали Павел Лобачев и Наталья Тарасова.

  • Проверьте застройщика, чтобы удостовериться в его надежности. Для этого нужно изучить единый реестр застройщиков, выяснить, есть ли у него проблемные объекты, проверить наличие судебных споров, изучить учредительные документы, данные готовых отчетов и бухгалтерский баланс, аудиторское заключение (можно найти на сайте застройщика).
  • Проверьте проектную и разрешительную документацию на объект на сайте застройщика.
  • Внимательно ознакомьтесь с договором долевого участия. Важно обратить внимание на параметры квартиры и условия о сроке, порядке ее передачи и об ответственности за их нарушение.

(О том, как проверить застройщика и что должно быть указано в договоре долевого участия, читайте также в статье «Как избежать рисков при покупке квартиры в строящемся доме».)

Кроме того, при приобретении апартаментов важно помнить, что они будут считаться нежилым помещением. В случае банкротства застройщика покупатели такой недвижимости не вправе включаться в реестр требований участников строительства.

А реестр этот имеет большое значение, поскольку включенные в него дольщики смогут получить свои квартиры после того, как застройщика заменят и дом все же достроят.

При этом покупатели апартаментов смогут лишь потребовать вернуть переданные застройщику денежные средства, что с учетом его банкротства будет малоперспективно.

Юристы рекомендуют обращаться с претензией к застройщику или в суд, если ваши права нарушены. В суде можно взыскать компенсацию в случае передачи объекта ненадлежащего качества. Если были существенно нарушены условия договора, вы вправе требовать его расторжения, возврата уплаченных денежных средств, неустойки и возмещения морального вреда.

«Но важно понимать, что если застройщик на грани банкротства, то вероятность получить деньги невысока. Поэтому целесообразно сохранить договор в силе, чтобы после завершения строительства стать обладателем квартиры, – предупредил Павел Лобачев.

– В этом случае вам нужно будет обратиться в суд для включения вашего требования в реестр требований участников строительства».

Если застройщик нарушает условия договора, повлиять на него можно, обратившись в уполномоченный орган, который осуществляет контроль за соблюдением застройщиками Закона об участии в долевом строительстве (например, в Москве это Москомстройинвест).

Если ответственность застройщика была застрахована, вы вправе обратиться за получением страхового возмещения. Но помните: при выплате возмещения в размере внесенных по договору долевого участия денежных средств вы утратите право на квартиру.

Оноприенко Инесса

1 Федеральный закон от 13 июля 2020 г. № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

О защите прав дольщиков в россии

10 апреля 2021 года постановлением Правительства РФ были расширены возможности Фонда защиты прав дольщиков по завершению строительства проблемных домов и выплаты возмещения обманутым гражданам.

Что такое Фонд защиты прав дольщиков? 

Это публично-правовая компания, которая регулирует отношения между застройщиками и дольщиками. Фонд следит за исполнением 214-ФЗ. Если он находит нарушение — сообщает в контролирующий орган или Росреестр.

Фонд, в частности, проверяет финансовую документацию застройщика и ход строительства; формирует компенсационный фонд и выплачивает компенсации дольщикам в случае банкротства застройщика; участвует в процедурах, предусмотренных при банкротстве застройщика; финансирует работы на незавершенных объектах строительства, если застройщика признали банкротом.

Важно: каждый застройщик, заключающий договор участия в долевом строительстве (ДДУ) на жилое помещение, обязан сделать взнос в компенсационный фонд в размере 1,2 % от суммы сделки. Так установлено законом. Ставка взноса одинакова для всех застройщиков. 

Однако есть те, кто не должен вкладываться в компенсационный фонд, — это те, кто не привлекает деньги граждан для строительства, а строит на свои средства или работает со счетами эскроу. Взносы также не перечисляют застройщики при продаже нежилых помещений.

Эскроу-счета — это счета в банке, на которых хранятся средства граждан, вложенные в приобретение жилья. Застройщик не может воспользоваться этими деньгами, пока не введет дом в эксплуатацию. Если дом не сдан в эксплуатацию, деньги автоматически вернутся дольщикам.

Какие еще есть механизмы защиты дольщиков:

  • страхование ДДУ — средства, которые вносит дольщик за квартиру, страхуется Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей;
  • персональная ответственность застройщика;
  • возможность расторгнуть договор с застройщиком, если сдача дома в эксплуатацию задерживается более чем на два месяца.

Что нового?

В законодательстве прописаны условия, при которых фонд не может финансировать мероприятия по восстановлению прав дольщиков.

Например, если прежний застройщик не являлся юрлицом, не имел прав на земельный участок или разрешения на строительство, фонд такое жилье не достраивает и не выплачивает возмещения гражданам.

Исключение могут составлять случаи, если они отдельно установлены Правительством.

Новым постановлением такие условия утверждены. Это процедура банкротства, введенная в отношении застройщика, наличие положительного заключения экспертизы на проектную документацию, нахождение объекта на участке, который допускает строительство.

Также необходимы действующие технические условия на подключение дома к инженерным сетям и объем строительных работ, выполненный не менее чем на 50 %.

Кроме того, в региональном бюджете должны быть средства на софинансирование строительства, а на недостроенный дом и земельный участок не может быть наложен арест. Все эти условия должны соблюдаться одновременно.

Страхование ответственности застройщика — договор, по 214 ФЗ, страховые компании, при долевом строительстве

Одно из основных обязательств застройщика – передать в срок долевым собственникам по договору объект соглашения. Объектом выступают жилые помещения, которые один из контрагентов берется построить.

Исполнение обязательств по передаче жилых помещений может гарантироваться страхованием ответственности застройщика.

В 2014 году в ФЗ №214 вступили изменения, которые сделали страхование ответственности застройщика обязательным. Страхованием данного вида ответственности застройщики занимаются самостоятельно.

Они могут выбрать следующий метод гарантийной защиты:

  • страхование с участием общества взаимного страхования, которое действует на основании лицензии и мало чем отличается от большинства страховых компаний;
  • страховая защита, в которой поручителем выступает банковское учреждение;
  • страхование с участием компании, работающей на основании лицензии.

Вступление в общество обязательного страхования не является простым и безопасным в материальном плане процессом.

Все здесь несут солидарную ответственность в случае банкротства одного из участников и должны платить членские взносы. Существует также ряд других рисков.

Страхование с участием банка в роли поручителя невыгодно в первую очередь процедурой. Длительное время необходимо собирать документы, да и оформление происходит небыстро.

Обязательно уплачивается залог в размере 30% от рыночной стоимости объекта, который будет гарантией для финансового учреждения.

Объем денежных средств лимитирован, а ставка начинает отсчет  с 1% годовых от суммы поручительства. Законодательство также устанавливает ограничения и для банка, который берет застройщика на поруки.

Финансовое учреждение должны работать не менее 5 лет, обладать уставным капиталом от 200 млн. рублей и собственное имущество в размере 1 млрд. рублей.

Читайте также:  В Челябинске проблемный девелопер назвал сроки ввода части своих долгостроев

Таким требованиям соответствует очень мало банков в РФ. Все они отличаются закрытостью и консервативностью.  Как правило, для застройщика намного выгоднее получить от банка кредит, чем оформить поручительство.

Банки и сами не делают поручительство для застройщиков выгодным ходовым продуктом. При наступлении страхового случая они во многом рискуют и обретают много проблем относительно взыскания задолженности.

Наиболее выгодным методом страхования можно считать оформление договора со страховой компанией. Благодаря существующей большой конкуренции между страховщиками, много программ выглядит поистине выгодными предложениями для страхователя.

Во-первых, страховые компании предлагают приемлемые тарифы и цены. Во-вторых, при заключении договора с таким страховщиком нет нужды в том, чтобы искать деньги на залог.

Ставка страхования остается неизменной на протяжении всего срока гарантийной защиты, независимо от изменений существенных условий договора.

По договору страхования услуги оплачиваются по факту выполненных работ. Еще одно большое преимущество страхования с участием страховых компаний – быстрота и удобство оформления гарантийного соглашения.

Страхователь может спрогнозировать риски и расходы и снизить их уровень при длительном сотрудничестве со страховой компанией.

Относительно сторон соглашения можно сказать то, что страхователем выступает всегда застройщик. Страховщик выбирается в зависимости от способа страхования. Оптимальным вариантом будет именно договор, заключенный со страховой компанией.

Страховое соглашение относительно ответственности застройщика выгодно для дольщиков. Они выступают выгодоприобретателями в результате наступления страхового случая.

Но преимущества от оформления страховки имеет и сам страхователь. Договор страхования ответственности застройщика позволяет продолжать деятельность в сфере долевого строительства и быть конкурентно способным на рынке.

Способ страхового обеспечения застройщик выбирает самостоятельно относительно каждого жилого помещения.

Страхование ответственности застройщика по ФЗ 214

Согласно №214 застройщик за свой счет осуществляет страхование ответственности за неисполнение обязательств (ст. 15.2).

Страхователь по договору берет на себя обязательства относительно уведомления дольщиков об условиях страхования. Условия страхования определяются правилами страхования, которые утверждаются страховщиком.

Если застройщик выбирает методом страховой защиты участие в обществе взаимного страхования, то он должен оповестить дольщиков об условиях страхования и о специфических особенностях членства в обществе.

Страхование гражданской ответственности за неисполнение обязательств застройщиком осуществляется в пользу выгодоприобретателей.

Ими могут быть граждане или юридические лица, денежные средства которых привлекались для строительства. Выгодоприобретатели по договору могут быть изменяться, но об этом обязательно уведомляется страховщик.

Принимающий участие в рынке долевого строительства застройщик обязан:

  • заключить страховое соглашение еще до начала поступления средств;
  • предоставить необходимую информацию относительно условий защиты всем заинтересованным личностям;
  • зарегистрировать составленный договор в Росреестре.

Именно Росреестр является контролирующим органом относительно оформления полисов в сфере защиты ответственности застройщика.

На каждую отдельную долю оформляется отдельный договор. Страховой суммой признается сумма реализуемой доли. Страховое соглашение оформляется в обязательном порядке до регистрации.

Информацию о страховании гражданской ответственности в компании Росгосстрах вы можете найти на этой странице.

Правила

Правила страхования ответственности застройщика устанавливаются страховой компаний или обществом, а также ФЗ №214.

Объектом страхования выступают материальные интересы застройщика и третьих лиц, которые подвергаются риску в процессе выполнения договорных положений.

Страховым случаем является неисполненное или исполненное неподобающим образом гарантийное обязательство относительно по сдаче жилого помещения.

Подтверждается это следующим набором документов:

  • решением суда о взыскании на предмет залога, если банк был поручителем для застройщика;
  • решением арбитражного суда о признании должника банкротом;
  • выпиской из реестра требований кредиторов о размере, порядке и правилах удовлетворения кредиторских требований.

По законодательству застраховать можно как весь дом, созданный застройщиком, так и каждую квартиру отдельно. Весь дом страховать не выгодно, поэтому на практике это делается редко.

Во-первых, для этого застройщику нужно иметь большую сумму и не бояться риска того, что все квартиры не будут раскуплены.

Во-вторых, неясно кто вообще будет выгодоприобретателем по договору, если застрахован весь дом, а дольщиков еще нет.

Ну, и наконец, еще два весомых аргумента в пользу страхования отдельных квартир: только при наличии дольщиков можно зарегистрировать договор и большая часть квартир продается только после ввода дома в эксплуатацию.

Правила страхования ответсвенности застройщиков.

Условия договора

Минимальная страховая сумма по договору зависит от цены соглашения, тарифных ставок, но не может быть меньше рассчитанной суммы для общей площади жилого помещения, которое подлежит передаче по договору дольщику.

За страхователем остается право уплаты страховой суммы единовременно и в рассрочку. Моментом вступления договора в силу является момент зачисления первого страхового взноса.

В подобном страховом соглашении не устанавливается франшиза. Страховщик также обязуется отправлять дольщикам информацию относительно размеров произведенного страхового возмещения. Страховщик имеет право на обращение с регрессом к застройщику после проведения страховых выплат.

Досрочное прекращение и расторжение страхового договора не  лишает страховщика обязательства относительно выплаты компенсации по страховому случаю, если он произошел во время действия договора.

При досрочном прекращении и расторжении соглашения страховщик в обязательном порядке уведомляет всех долевых собственников.

Срок действия страхового соглашения зависит от срока строительства. Он рассчитывается на основании проектной декларации и ДДУ.

Договор такого рода и полис являются равнозначными понятиями. Соглашение о страховании ответственности застройщика подлежит обязательной регистрации, без которой он недействителен.

Что является страховым случаем

Страховым риском выступает риск неисполнения обязательств застройщиком перед дольщиками относительно передачи жилого помещения.

Страховыми признаются следующие случаи:

  • прерывание строительства;
  • банкротство застройщика;
  • неполучение дольщиками жилья;
  • невозврат вложенных материальных ресурсов на строительство.

Объем рисков, которые может застраховать одна компания, не лимитирован. Законом ограничивается только  максимальный размер премий.

В каких компаниях можно оформить

Страхование застройщиков является невероятно убыточным, множество компаний не  торопятся делать упор на это направление. Тем не менее, ЦБ РФ составил список организаций, которые могут заниматься страхованием ответственности застройщиков. В него вошли 27 страховых компаний.

Ими являются:

  • БАЛТ-Страхование;
  • ВСК;
  • ВТБ;
  • Восхождение;
  • ГУТА;
  • Диамант;
  • СК Екатеринбург;
  • Инвестстрах;
  • Интерполистраст;
  • ИСК Евро-полис;
  • Купеческое;
  • Лексгарант;
  • Мастер-гарант;
  • МЕСКО;
  • МСЦ;
  • НАСКО Татарстан;
  • Пари;
  • Помощь;
  • Приоритетное страхование;
  • Проминстрах;
  • Респект-полис;
  • СБГ;
  • Страховая инвестиционная компания;
  • Строительная страховая группа;
  • Универс-гарант;
  • Факел.

В список также вошли более 200 кредитных организаций, которые могут выступать поручителями для застройщиков.

При долевом строительстве

Дольщики являются третьими лицами по договору, в чью пользу заключается само соглашение. Они выгодоприобретатели при наступлении страхового случая.

Застройщик  берет на себя обязательство относительно своевременной сдачи жилых помещений долевым участникам. Страховщик обязуется уведомлять о смене условий и порядке выплаты денежных сумм страхователем.

Дольщики могут меняться, но об этом уведомляется страховщик в обязательном порядке. С каждым долевым участником договор составляется отдельно.

Застройщик будет отвечать в отдельности перед каждым участником за неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на него обязательств.

Тарифы

Тарифы Среднестатистические Для крупных застройщиков
Текущие ставки в 2015 году. В результате крупномасштабного и длительного сотрудничества тарифы могут падать на 10-30% 0,5-0,8% 0,35-0,4%

Правилами каждой страховой компании определяется базовый тариф, а также понижающие и повышающие коэффициенты.

Коэффициенты зависят от степени риска и в процессе действия договора могут меняться, если риски возрастут или понизятся.

Страховая премия определяется исходя из существующих тарифов и срока действия договора. Последний равен сроку строительства.

Тарифные ставки рассчитываются в процентах годовых, потому что существует риск полного неисполнения обязательств страховщиком.

Страховые компании всегда предлагают полисы, где тарифы связаны со сроком действия договора. Именно поэтому можно определить, не является ли страховщик мошенником.

Ни одна страховая компания с серьезными намереньями сегодня не будет страховать застройщика без привязки тарифов к сроку действия соглашения.

Проверить действительность страховки можно в основном контролирующем органе – Росреестре. Страховщик в рамках своих обязательств будет нести ответственность на протяжении всего срока действия договора и даже по окончании 2 лет после его завершения.

Страхование ответственности застройщика сегодня уже не является необходимостью. Это обязательное условие для каждого застройщика, который хочет быть конкурентоспособным на рынке предлагаемых им услуг.

Что говорится в договоре страхования гражданской ответственности перед третьими лицами, читайте здесь.

Что такое помощь на дорогах, рассказывается в этой статье.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *