Госдума ускорит рассмотрение поправок к закону о долевом строительстве

Застройщиков ждут внеплановые проверки, в том числе со стороны Фонда защиты дольщиков. Девелоперы будут обязаны размещать более полную информацию в ЕИСЖС. Кроме того, вводятся другие новации.

Корреспондент портала ЕРЗ присутствовал в четверг на заседании Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.
На нем были рассмотрены и рекомендованы к принятию во втором чтении поправки в 214-ФЗ и другие законодательные акты РФ, нацеленные на совершенствование механизма финансирования жилищного строительства.
Всего, по словам председателя комитета Николая Николаева (на фото), в текст законопроекта №581453-7 ко второму чтению было внесено 33 поправки, три из которых в итоге были отклонены.

www.duma.gov.ru

Главные новеллы касаются следующих моментов:

• смягчается одно из условий допуска застройщика к привлечениям средств долщиков: вместо не менее 10 тыс. кв. м девелоперу достаточно иметь в своем активе не менее 5 тыс. кв. м построенного жилья;

• контроль целевого использования застройщиком средств со стороны уполномоченного банка прекращается с момента с момента сдачи объекта в эксплуатацию и регистрации одного права собственности;
• ужесточается система государственного контроля застройщиков, работающих в сфере долевого строительства: исключается механизм плановых проверок и расширяются основания для проведения внеплановых проверок, включая случаи несвоевременного выполнения застройщиком предписаний контролирующих органов;
• в целях своевременного выявления признаков возможной неплатежеспособности застройщиков Фонд защиты дольщиков наделяется правом проводить проверку их финансово-хозяйственной деятельности;

• дополняется состав сведений (в частности, за счет проектной документации), которые должны быть раскрыты застройщиком через ввод в Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС);
• застройщику предоставляется право брать займы у своего учредителя, даже если последний является не юридическим, а физическим лицом, но при этом размер займа не должен превышать 20% от стоимости проекта;
• в случае банкротства застройщика в реестр требований к нему со стороны кредиторов на равных основаниях включаются как недостроенные жилые помещения (квартиры), так и машино-места и нежилые помещения типа кладовок;
• Фонд защиты дольщиков наделяется правом учредить собственную дочернюю компанию-застройщика, чтобы с ее помощью осуществлять за счет бюджетных средств достройку проблемных объектов;
• возможность остаться в прежней системе долевого финансирования, без обязательного перехода на банковское кредитование с использованием эскроу-счетов с 1 июля 2019 года, будет предоставлена только тем проектам жилищного строительства, которые соответствуют определенным критериям.
«Правительство должно в самое ближайшее время подготовить эти критерии, чтобы мы также могли их рассмотреть», — проинформировал Николай Николаев.
Минстрой подготовит требования к проектам долевого строительства, которые не должны продаваться через счета эскроу с 1 июля 2019 года, подтвердил выступивший на заседании профильного комитета Госдумы замглавы Минстроя России Никита Стасишин (на фото выше).
По его словам, в предложения ведомства будут заложены меры против того, чтобы застройщики заранее продавали несуществующие проекты по ДДУ аффилированным лицам с тем, чтобы впоследствии реализовать их реальным дольщикам через договоры уступки прав требования и тем самым избежать продаж через счета эскроу даже спустя годы после введения данной нормы.
Принятие законопроекта во втором чтении, как ожидается, состоится на ближайшем пленарном заседании Госдумы 18 декабря.

Никита Стасишин поблагодарил депутатов за плодотворную совместную работу по реформированию системы жилищного строительства, инициированному Президентом России в интересах дольщиков. При этом чиновник проинформировал, что для 214-ФЗ вышеперечисленные поправки — не последние.

www.innoginsk.ru

«В весеннюю сессию будет ряд поправок, которые относятся к региональной составляющей, — пояснил замминистра, добавив: — И еще будет ряд поправок в части страхования». При этом он заметил, что по данному вопросу должны также подготовить свои замечания представители Банка России.

Напомним, речь идет о том, чтобы риски гражданской ответственности застройщиков перед дольщиками были полностью переданы от страховых компаний Фонду защиты дольщиков.

www.pbs.twimg

Примечательно, что законопроект о внесении дополнительных изменений в 214-ФЗ и другие законодательные акты РФ ко второму чтению значительно расширился в плане вносимых поправок по сравнению с редакцией, подготовленной к первому чтению документа.
Как ранее информировал портал ЕРЗ, в прежней редакции содержалось всего три новых ключевых положения:
1) размер платежей, подлежащих исполнению по каждому проекту строительства, реализуемому на основании договоров в рамках комплексного освоения территории (КОТ), устанавливается застройщиком самостоятельно, исходя из расчетного суммарного объема денежных средств, подлежащих уплате по договору, пропорционально планируемой стоимости каждого проекта;

www.ktostroit.ru

2) солидарную ответственность бенефициаров застройщика за убытки, причиненные по их вине дольщикам, предлагалось заменить на субсидиарную, что, по мнению инициаторов данной поправки, позволит создать привлекательные для застройщиков условия, в том числе при реализации механизма по развитию застроенных территорий;
3) в Закон «О несостоятельности (банкротстве)» было предложено ввести новую статью 20115-4, предусматривающую солидарно-субсидиарную ответственность для членов жилищно-строительного кооператива (ЖСК) «в пределах сумм паенакоплений (паев), подлежащих возврату или возвращенных при прекращении членства в ЖСК, если признаки банкротства ЖСК возникли в результате виновных действий или бездействия указанных лиц».
Позже к трем этим положениям добавились новые поправки, о которых сказано в начале.

www.mshj.ru

Другие публикации по теме:
Страховщики просят продлить их работу с застройщиками до конца следующего года
Профильный комитет Госдумы в четверг рассмотрит поправки в 214-ФЗ перед вторым чтением
Владимир Чистюхин (Банк России): Страховать дольщиков от долгостроя должен Фонд
Поправки в 214-ФЗ будут приняты в декабре
В первом чтении приняты дополнительные изменения в 214-ФЗ
Николай Николаев: Новая модель финансирования долевого строительства вберет в себя действующую практику
Правила долевого строительства еще раз изменятся до конца года

«Разумеется, дольщиков никто не спросил, готовы ли они за это платить»

Госдума может обязать застройщиков продавать все объекты через эскроу-счета. Даже те, что были начаты в этом году

Сегодня Госдума во втором чтении рассмотрит поправки в закон о долевом строительстве. Изменения предполагают, что застройщиков могут обязать продавать жилье через эскроу-счета с 1 июля 2019 года независимо от того, когда было получено разрешение на строительство.

Законодатели утверждают, что это делается во благо дольщиков и что цены на новостройки не подскочат. Застройщики более пессимистичны в прогнозах и считают, что к таким быстрым изменениям не готовы не только строители, но и банки.

Подробности — в материале «Реального времени».

Очередной сюрприз для застройщиков перед Новым годом подготовила Госдума.

Казалось, пертурбации, связанные с отменой долевки, позади, но нет — думский комитет по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям принял поправки к ФЗ-214, согласно которым с 1 июля 2019 года всех застройщиков обяжут перейти на проектное финансирование, а продажу жилья вести исключительно через эскроу-счета.

И это касается даже тех проектов, разрешение на строительство которых было получено до июля нынешнего года. Сегодня Госдума рассмотрит эти поправки во втором чтении. Отметим, что в другой версии законопроекта финансироваться по новой схеме должны только проекты, которые появились на рынке после 1 июля 2019 года.

Причиной для очередного закручивания гаек стало то, что девелоперы массово получали разрешения на строительство, чтобы оттянуть переход на эскроу-счета и как можно дольше привлекать деньги дольщиков.

Надо сказать, что исключением не стала и Казань. Из общего числа разрешений на строительство, выданных казанским исполкомом, мы отбросили те, что получались взамен раннее выданных или подразумевали лишь внесение изменений.

Не попали также разрешения на строительство блокированных домов и разрешения, полученные Госжилфондом, — его объекты на сегодняшний день не попадают на рынок первичного жилья. В результате выяснилось, что с начала года исполком выдал казанским девелоперам 83 разрешения на строительство многоэтажных домов.

Причем большая часть из них — 62 разрешения — были получены в июне. Для сравнения: за весь 2017 год, включая декабрь, застройщикам выдали только 43 разрешительных документа. Получается, что девелоперы запаслись разрешениями на полтора—два года вперед.

Если поправки не примут, в следующем году большинство застройщиков смогут по-прежнему привлекать деньги дольщиков и получат фору для перехода на продажу жилья через эскроу-счета.

Впрочем, даже в случае принятия поправок во втором чтении, крупным девелоперам могут сделать некоторые поблажки.

Минстрой может разработать критерии надежности застройщиков: если они будут соответствовать этим требованиям, девелоперы смогут закончить проекты на прежних условиях. Какие это будут критерии, неясно.

Но законодатели считают, что речь будет идти о степени готовности объекта, финансовой устойчивости компании, количестве заключенных ДДУ.

«Рынок жилья России в течение последнего года живет в условиях постоянной корректировки. Одни поправки к закону о «долевке» сменяются другими. И до сих пор нельзя говорить о том, когда этот процесс закончится и к какой конфигурации рынка мы придем. Отсутствие ориентиров — ключевая проблема рынка на текущем этапе.

Девелоперы способны подстроиться под новые требования государства, но им необходимо время и четкое представление о том, какие рамки рынка формирует законодатель.

Пока у нас нет четкого представления о том, каким будет рынок через полгода и каким через год-два», — считает Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов.

«Процедура адаптации под новые требования потреплет нервы многим»

Другой вопрос, как отразятся поправки на покупателях, если, конечно, они будут приняты. Законодатели утверждают, что только положительно — риски при покупке жилья в новостройке существенно уменьшатся. Не верят в Госдуме и в страшилки о росте цен.

«Каждый раз, когда происходит определенное ужесточение законодательства в отношении застройщиков, аналитики строительного рынка говорят о повышении стоимости жилья на 20—30 процентов. Мы просчитывали эти риски, и подобные прогнозы не оправдываются. Повышения цен не происходит.

Более того, я думаю, что, когда мы добьемся в конце концов введения надежного, понятного, прозрачного механизма строительства жилья, в проекты будут охотнее вкладывать средства.

Поэтому мы таких рисков не видим, и в подтверждение у нас есть соответствующие расчеты», — высказался председатель профильного думского комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

По оценкам коммерческого директора компании «Домкор» Юрия Мочалина, цены после введения эскроу-счетов могут вырасти от 10 до 15 процентов.

Заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов обращает внимание на то, что цены вырастут ровно настолько, насколько вырастут издержки застройщиков.

Он напоминает, что одним из главных факторов, влияющим на ценообразование в будущем году станет повышение налога на добавочную стоимость.

Хотя продажа квартир НДС не облагается, увеличение налога скажется на повышении себестоимости строительства.

«Что касается эскроу-счетов, то сегодня есть инициатива поднять членские взносы строительных компаний в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства до шести процентов. Если эта инициатива будет принята, то компании также будут вынуждены поднять цены на те же самые шесть процентов.

Важно понимать, что любые действия, которые ведут к увеличению затрат девелопера, в итоге ложатся на плечи дольщиков. Компании повысят цены ровно настолько, насколько вырастут затраты, поэтому вся дополнительная безопасность дольщиков по сути достигается за их же счет.

При этом, разумеется, дольщиков никто не спросил, готовы ли они за это платить», — отмечает Искандер Юсупов.

«По факту никакого смягчения нет»

Есть в поправках и некоторые пункты, которые по замыслу законодателей, должны облегчить положение девелоперов. В частности, изменения в законе о долевом строительстве нередко критиковали за то, что они «убивают» мелких застройщиков. Теперь же требования к опыту девелоперов могут быть снижены с 10 тысяч кв. м до 5 тысяч кв. м.

Есть изменения и в части финансирования: застройщикам разрешать привлекать целевые займы от любых учредителей, в том числе и от частных лиц, а не только от материнских компаний.

«По факту никакого смягчения нет. Если застройщик работает на рынке, у него в копилке уже есть 10 или 5 тысяч кв. м. Что касается привлечения сторонних денег, кто-то вышел на IPO. Наверное, это какой-то выход. Привлечение частных денег — возврат к тому же инвестированию», — говорит коммерческий директор компании «Домкор» Юрий Мочалин.

«И что, мы силами этих трех учреждений обеспечим все финансирование стройки в России?»

Чаще всего, говоря о поправках в ФЗ-214, подразумевают неготовность застройщиков быстро перейти на финансирование проектов с помощью эскроу-счетов.

Однако не стоит упускать из вида еще одну сторону — банки, которые после принятия поправок должны будут начать массово кредитовать российские стройки.

Как отмечает Юрий Мочалин, есть несколько десятков аккредитованных банков, но фактически есть только три-четыре кредитные организации, которые реально готовы работать с застройщиками.

Заместитель гендиректора компании «Унистрой» Искандер Юсупов обращает внимание на то, что крупным компаниям будет легче вести диалог с банками, тогда как более мелким застройщикам кредитные организации будут просто отказывать:

«Новая система работы предполагает, что на рынке останутся крупные компании с большим пулом банков-партнеров.

Но будем честными, они и так ведут бизнес в соответствии со всеми требованиями закона и поэтому технически для них не будет проблем перейти на систему эскроу-счетов.

Небольшим компаниям, и уж тем более начинающим, однозначно будет сложнее. Банки просто не возьмутся кредитовать их объекты», — говорит Искандер Юсупов.

НедвижимостьОбществоВласть Татарстан

Новые поправки в закон о долевом строительстве жилья прошли второе чтение

18.12.18

Госдума РФ приняла во втором, основном чтении дополненный депутатами правительственный законопроект, предусматривающий как существенное усиление контроля за работающими на рынке долевого строительства компаниями, так и некоторые поблажки девелоперам.

Как сообщил глава думского комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, первоначально поступивший в Думу законопроект по итогам совместной работы правительства РФ, Центробанка и участников рынка дополнен целым рядом норм.

Согласно поправкам, законопроектом предлагается смягчить требования к необходимому для работы на рынке опыту застройщиков. Речь идет о снижения показателя по объему уже построенного компанией жилья (с 10 тыс. кв. метров до 5000 кв. метров). Также застройщикам планируется дать возможность привлекать целевые займы от любых учредителей.

Еще один момент: после ввода объекта в эксплуатацию, но до кадастрового учета, застройщик может заключать договоры долевого участия без уплаты взносов в Фонд защиты дольщиков и без использования счетов эскроу.

Кроме того, предусмотрена отмена требований о банковском контроле над целевым расходованием средств застройщиков после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

При этом, с 1 июля 2019 года все привлекающие средства граждан застройщики обязаны перейти на механизм с эскроу-счетами и банковским финансированием.

Напомним, что ранее предполагалось, что девелоперы, которым разрешения на строительство выдали до 1 июля 2018 года, будут освобождены от перехода на новую схему работы.

Как ранее пояснял Николаев, такая инициатива связана с тем, что на рынке появилось много так называемых бумажных проектов — только с разрешениями на строительство, которые позволяют формально соответствовать требованиям текущего законодательства.

Теперь правительству предстоит утвердить критерии, которые освободят часть компаний от перевода средств граждан на спецсчета. К числу таких критериев законопроектом отнесены степень готовности таких объектов и количество заключенных в их отношении договоров долевого участия.

Для усиления контроля за девелоперами поправки предусматривают замену плановых проверок стройкомпаний на внеплановые. Одновременно правом проверять финансово-хозяйственную деятельность застройщиков предлагается наделить государственный Фонд защиты дольщиков.

Кроме того, ограничивается право застройщика на выбор банка для размещения депозита (сделать это можно только в уполномоченном банке).

Девелоперам также придется раскрывать больше информации в проектных декларациях по объектам строительства и в Единой информационной системе жилищного строительства.

Одобренный парламентариями документ также предусматривает упрощение порядка финансирования Фондом защиты дольщиков завершения проблемных объектов, а также создание им специализированной дочерней компании, которая будет заниматься такими проектами.

Одновременно законопроект должен приравнять требования граждан по передаче машиномест и нежилых помещений площадью до семи кв. метров к требованиям по передаче жилых помещений с приданием им статуса приоритетных для удовлетворения при банкротстве.

Во втором чтении были приняты и три поправки, которые изначально были внесены правительством в Госдуму.

Они касаются контроля за расходами в рамках проектов комплексного освоения территорий (застройщик будет пропорционально распределять по всем домам затраты при реализации проекта), ответственности собственников стройкомпаний (замена солидарной на субсидиарную), а также о направленных на защиту прав граждан нюансах банкротства жилищно-строительных кооперативов.

Еще по теме:

11.06.21 Чем запомнится ПМЭФ-2021? Ипотекой под 7%, «инфраструктурным меню» и другими отраслевыми точками роста

Новости СРО

Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям подготовил ко второму чтению законопроект с очередными изменениями закона о долевом строительстве, расширяющими полномочия и оптимизирующими деятельность Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. На рассмотрение Думы его планируют вынести 15 июня.

Главная цель проекта – как можно быстрее решить задачу по восстановлению прав обманутых дольщиков, подчеркнул на заседании комитета его председатель Николай Николаев. В связи с этим депутаты внесли ряд поправок в уже подготовленный законопроект.

Среди них – предоставление Фонду права и возможности контролировать исполнение обязательств, которые перед обманутыми дольщиками взяли на себя регионы (без участия фонда).

Фонду будет предоставлено право завершать строительство незавершенных объектов в рамках урегулирования обязательств застройщика с привлечением денег дольщиков без их размещения на счетах эскроу, но с обязательным банковским сопровождением. Это, по мнению депутатов, предотвратит использование средств дольщиков по иному, нецелевому назначению.

При доработке законопроекта депутаты убрали норму об освобождении застройщика от обязанности раскрывать информацию о градостроительном плане земельного участка. Но сохранили право граждан на отказ принимать квартиры в собственность, если в них обнаружены строительные недостатки.

Кстати, с подачи депутатов дольщики смогут зарегистрировать право собственности (также как и переход такого права) на объект долевого строительства, даже если на земельный участок под домом наложен арест или запрет на совершение действий с недвижимым имуществом.

Данную норму депутаты внесли, руководствуясь «многочисленными обращениями граждан».

Также «по многочисленным обращениям» внесена поправка о возможности на уровне регионов решать вопрос с нежилыми помещениями площадью свыше 7 кв.

м, купленными дольщиками для каких-либо предпринимательских проектов.

«Это дает возможность более детально рассматривать каждый объект и не допускать к решению этого вопроса аффилированных с недобросовестным застройщиком лиц или компаний», — отметил Николай Николаев.

В правительстве старания комитета оценили и внесённые поправки поддержали. «Была проделана огромнейшая работа, Минстрой и правительство поддержали предлагаемые изменения.

Мы оптимизируем и ускоряем работу Фонда дольщиков для того, чтобы он мог еще эффективнее заниматься историей, связанной с решением проблем пострадавших граждан», — подчеркнул участвующий в заседании замглавы Минстроя Никита Стасишин.

На его взгляд, особого одобрения заслуживает поправка о Единой информационной системе жилищного строительства: депутаты предложили создать в ЕИСЖС личные кабинеты регионов, региональных фондов, конкурсного управляющего и расширить перечень информации, которую необходимо размещать в системе. «Мы теперь будем видеть все многоквартирные дома и все объекты ИЖС, которые строятся на территории нашей страны, а не только там, где привлекаются средства граждан. Это позволит нам эффективнее планировать меры по достижению показателей нацпроекта», — отметил Стасишин.

По словам гендиректора Фонда защиты прав дольщиков Константина Тимофеева, внесённые в законопроект поправки нацелены на решение сразу нескольких задач: ускорение завершения строительства проблемных объектов, возврат вложенных в это средств (в том числе и от продажи свободных квартир и имущества) и защиту прав дольщиков. По данным фонда, в настоящее время в стране в этой защите нуждаются 160 тысяч граждан, и принимаемый сегодня законопроект поможет решить существующую проблему до конца 2023 года.

Сохранить как PDF файл

Темы: Госдума РФ, законопроекты, Фонд защиты прав дольщиков

Госдума РФ одобрила во втором чтении очередные изменения закона о долевом строительстве

23 июня 2020 года Государственной Думой РФ были единогласно приняты во втором чтении новые поправки в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Предлагаемые изменения, в основном, направлены на усиление защиты прав участников долевого строительства и упрощение процедуры достройки проблемных объектов. Первое чтение законопроекта № 841216-7 состоялось еще в декабре 2019 года, но текущая ситуация с новой коронавирусной инфекцией внесла свои коррективы в законодательную деятельность. Теперь же парламентарии вернулись к рассмотрению данных изменений.

Аудиторы ECCON GROUP проанализировали вносимые изменения в законодательство о долевом строительстве и представляют в настоящей публикации структурную выжимку из закона:

на пайщиков ЖСК распространяются все механизмы поддержки граждан, пострадавших от проблемных застройщиков;
предусматривается восстановление прав обманутых дольщиков, включенных в реестр пострадавших граждан, но не имеющих прав на проблемный объект, поскольку его строительство не было начато;
в случае банкротства застройщика появляется возможность осуществления выплат пострадавшим участникам долевого строительства, в том числе членам ЖСК, за счет средств компенсационного фонда, вне зависимости от уплаты застройщиком взносов по объекту; в этом случае Фонд защиты дольщиков сможет после выплаты компенсаций объединять недостроенные объекты, управлять ими и реализовывать их инвесторам;
устанавливается порядок передачи Фонду защиты дольщиков прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями в случае выплаты возмещения участникам строительства, а также порядок реализации полученного имущества;
к полномочиям Правительства РФ относится определение оснований принятия Фондом защиты дольщиков решений о финансировании завершения строительства;
Фонд защиты дольщиков получает возможность выполнения функций застройщика и технического заказчика без членства в СРО в отношении достройки проблемных объектов; корректируются некоторые требования к деятельности Фонда защиты дольщиков;
более четко прописываются основания для исключения долгостроев из реестра проблемных объектов – ввод объекта в эксплуатацию или выплата компенсаций по нему;
определяется процедура возврата средств материнского (семейного) капитала, направленных на улучшение жилищных условий, на счет Пенсионного фонда РФ в случае расторжения счета эскроу и(или) получения дольщиком компенсаций от Фонда защиты дольщиков;
уточняется порядок определения рыночной стоимости равнозначного помещения при выплате компенсации дольщикам – такая стоимость будет определяться в соответствии с отчетом оценщика на дату не ранее трех месяцев с момента выплаты компенсации;
органы прокуратуры получают доступ к информации ЕИСЖС.

Среди поправок, которые будут особо актуальны для застройщиков, следует выделить следующие:

раскрытие счетов эскроу и получение застройщиком средств дольщиков становится возможным уже после ввода дома в эксплуатацию, ждать регистрации первого права собственности на помещение в доме не придется;
застройщику дается возможность самостоятельно, без доверенности, подавать заявление о регистрации прав собственности на построенный и переданный по передаточному акту дольщику объект долевого строительства;
предусматривается механизм прекращения залога земельного участка, на котором построен многоквартирный дом, одновременно с постановкой дома на кадастровый учет;
застройщику предоставляется возможность получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при изменении его площади не более чем на 5% от площади, указанной в проектной документации;
исключается требование к застройщикам об отсутствии нарушений сроков ввода домов в эксплуатацию более чем на три месяца;
вносятся корректирующие изменения в статью 18 Закона № 214-ФЗ в части исключения противоречий по займам застройщику-«дочке» и расходам по подготовке проектной документации и инженерных изысканий;
уточняется порядок и сроки размещения некоторой информации в ЕИСЖС.

Вступление в силу большинства поправок предусмотрено со дня их официального опубликования, с учетом отдельных особенностей. Положения о порядке размещения проектной декларации в ЕИСЖС до заключения первого договора с дольщиком будут действовать с 28 июня 2021 года.

Дата третьего чтения данного законопроекта в Госдуме РФ пока не определена, но ожидается, что это произойдет в ближайшее время – на следующей пленарной неделе.

Июль, 2020

Госдума намерена ужесточить требования к застройщикам. Главное :: Жилье :: РБК Недвижимость

Жилье , 14 дек 2018, 12:23

В Госдуме обсудят новые поправки к закону о долевом строительстве, еще более ужесточающие требования к застройщикам

Светлана Холявчук/Интерпресс/ТАСС

В Госдуме подготовлены новые поправки в закон о долевом строительстве, согласно которым продажи квартир в новостройках по эскроу-счетам станут обязательными не только для новых проектов, но и для домов, уже строящихся в настоящий момент.

Застройщики считают неизбежным рост цен на первичном рынке, если эти поправки будут приняты. Рассказываем подробнее, что случилось.

Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям принял и рекомендовал к рассмотрению во втором чтении (которое назначено на 18 декабря) новые поправки в закон о долевом строительстве.
Изначально предполагалось, что на эскроу-счета обязаны переходить только те застройщики, которые выведут проекты на рынок после 1 июля 2019 года. По новым поправкам это должны будут сделать и все остальные, то есть те, кто вышел с проектами на рынок до 1 июля 2019 года.
Механизм использования эскроу-счетов предполагает, что застройщики не смогут привлекать средства дольщиков напрямую. Деньги за жилье будут поступать не на счета строительных компаний, а на специальные счета в банках (эскроу-счета), на которых средства сохранятся до сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартир покупателям. Строительство же будет вестись на кредитные средства.
Депутаты предложили еще сильнее ужесточить требования к застройщикам и ускорить отказ от старой схемы долевого строительства из-за того, что строительные компании заранее застолбили за собой большое количество проектов, чтобы возводить их еще по старым правилам, рассказали РБК в думском комитете, который инициировал поправки.

«Лазейки для недобросовестных застройщиков»

Николай Николаев, председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям:

— Мы видим, что сейчас начинают продавать проекты, где не идет строительство, а еще просто чистое поле.

Чтобы реформа прошла гладко и не появились лазейки для недобросовестных застройщиков, которые пытаются таким образом для себя на долгие годы продлить прежний режим финансирования долевого строительства, мы приняли решение и внесли эту поправку о том, что все проекты, в том числе текущие, должны перейти на эскроу-счета с 1 июля.

Принятие новых поправок увеличит себестоимость строительства на 20%, что приведет к пропорциональному росту цен, считают опрошенные «Коммерсантом» застройщики. Они также полагают, что к резкому увеличению заявок на открытие эскроу-счетов не готовы и банки.
Кроме того, если весь рынок сразу перевести на эскроу-счета, понадобится единовременно 1,5 трлн руб. Поскольку стоимость обеспечения девелоперских проектов по новому механизму в пять-шесть раз выше, чем по действующему.
В то же время застройщики предложили собственные замечания и дополнения к пакету поправок в закон о долевом строительстве. В частности, они рассматривают поэтапное раскрытие счетов эскроу, снятие со строительных компаний санкций за нарушение правил ведения бизнеса (например, в случаях блокировки регистрации ДДУ), когда нарушения устранены.

«Полностью противоречит самой идее нового законодательства»

Марина Заболотнева, финансовый директор ГК «МИЦ»:

— Перевод строящихся объектов не позволит уравнять скорость продаж и строительства для достижения оптимальной ставки кредитования.

По ним уже накоплена некоторая разность в скоростях, что отрицательно скажется на ставке кредитования.

Это может отрицательно повлиять на окупаемость проекта с точки зрения банка, что не позволит проект прокредитовать, а значит — достроить. Это полностью противоречит самой идее нового законодательства.

Госдума приняла закон о поэтапной отмене долевого строительства

Госдума ожидаемо приняла в третьем чтении поправки в законодательство о постепенной отмене долевого строительства. В первую очередь, закон предполагает обязательный переход застройщиков жилья на систему эскроу-счетов. Краткий обзор нововведений — в материале Ради Дома PRO.

Госдума приняла в третьем окончательном чтении поправки в законодательство о реформе долевого строительства, направленные на постепенную отмену последнего в нынешнем виде. Сообщение об этом опубликовано на официальном сайте Нижней палаты парламента. Поправки вступают в силу с 1 июля текущего года.

Основная новация — переход на систему финансирования строящегося жилья с помощью эскроу-счетов в уполномоченных банках.

Согласно новой схеме, покупатель квартиры в возводимом доме будет перечислять уплаченные по ДДУ средства не напрямую девелоперу, а на специальный счет. Застройщик получит доступ к этим деньгам только после передачи готового жилья.

С 1 июля использование данной схемы станет добровольным, а через год — обязательным для всех объектов «долевки», разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2019-го.

Также уже менее чем через месяц введут обязательное банковское сопровождение проектов. Каждому девелоперу, работающему по ДДУ, необходимо будет открыть отдельный счет в уполномоченном кредитном учреждении и вести все расчеты только с этого счета. Банк, в свою очередь, начнет оценивать целевое назначение всех этих платежей.

Помимо этого, запрещается привлечение средств дольщиков через жилищно-строительные кооперативы. Исключение оставили только для двух случаев.

Во-первых, это создание ЖСК пострадавшими соинвесторами для завершения проблемных объектов долевого строительства.

И во-вторых, создание так называемых «льготных кооперативов» (в основном, для врачей, учителей или многодетных семей) в соответствии с законом «О содействии развитию жилищного строительства».

Наконец, Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства получит право инициировать банкротство девелоперов проблемных объектов и полномочия по организации достройки брошенных ими домов.

В том числе за счет бюджетного финансирования, если проблемные объекты не были застрахованы в самом фонде.

Также поправки предоставляют местным властям право предоставлять без торгов земельные участки девелоперам, которые примут на себя обязательства по завершению брошенных строек и решению проблем обманутых дольщиков.

Еще одно важное нововведение: владельцы и бенефициары застройщиков жилья, работающих по ДДУ, будут нести солидарную ответственность с подконтрольными им девелоперами перед участниками долевого строительства. Тем самым, бенефициары станут обязаны возместить весь ущерб своих компаний от неисполнения предусмотренных ДДУ обязательств.

Источник: «Ради Дома PRO»

Дума приняла в первом чтении законопроект, который лишает дольщиков права отказаться от подписания передаточного акта на квартиру

время публикации: 12 мая 2021 г., 19:14 | последнее обновление: 12 мая 2021 г., 19:53

Госдума 12 мая приняла в первом чтении законопроект об уточнении процедуры передачи квартиры от застройщика покупателю. Об этом сообщает «Интерфакс».

Речь идет о поправках к закону о долевом строительстве, которые были внесены в Госдуму в конце марта. Действующие нормы закона позволяют гражданам до подписания передаточного акта на квартиру потребовать от застройщика составления отдельного акта с указанием недочетов и несоответствий квартиры установленным требованиям.

Застройщик же обязан безвозмездно устранить эти недостатки «в разумный срок», либо соразмерно уменьшить цену договора, либо возместить гражданину расходы на устранение недостатков. До того, как застройщик выполнит одно из этих действий, будущий собственник имеет право не подписывать передаточный акт на квартиру.

Мотивацией для застройщика решить вопрос с недоделками заключается в том, что до подписания акта расходы на коммунальные услуги за квартиру несет застройщик.

Поправки исключают из закона норму о праве участника долевого строительства отказаться от подписания передаточного акта до устранения застройщиком недочетов.

По новой схеме в случае наличия недочетов также составляется акт о несоответствии, а затем стороны подписывают передаточный акт на квартиру.

Застройщик при этом по-прежнему должен устранить недочеты, возместить дольщику расходы или уменьшить цену договора.

Эксперты и застройщики отмечали, что принятие такого законопроекта может быть выгодно девелоперам. Так, по закону бремя уплаты коммунальных платежей переходит от застройщика к покупателю квартиры после подписания передаточного акта на квартиру.

Сейчас необходимость оплаты услуг ЖКХ мотивирует застройщиков на оперативное устранение недостатков, выявленных покупателями. Кроме того, сейчас если застройщик из-за устранения недостатков не уложился в прописанный в договоре срок на передачу ключей, то покупатель имеет право взыскать с него неустойку.

Ее размер рассчитывается исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки.

Отметим, что ранее комитет Госдумы по финансовому рынку выступил за доработку законопроекта, поскольку его принятие без поправок повлечет снижение уровня защиты дольщиков.

«Законопроектом предлагается лишить участника долевого строительства права на отказ от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 федерального закона N214-ФЗ.

Полагаем, что реализация указанного положения повлечет снижение уровня защиты прав участников долевого строительства», — говорилось в отзыве комитета.

«Была эта дискуссия, я не раз уже комментировал, если в принципе любой пункт этого законопроекта можно читать неоднозначно, мы готовы будем дорабатывать», — заявил в ходе обсуждения в Думе соавтор законопроекта депутат Николай Николаев.

Одобренный депутатами законопроект также уточняет сведения, которые должны раскрывать застройщики.

Так, в документе указано, что застройщик может не раскрывать информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости, если использует эскроу-счета и перечисляет средства в компенсационный фонд.

Также поправки расширяют основания, по которым «недострой» может быть исключен из единого реестра проблемных объектов.