Дорогие офисы в центре Москвы подешевели на четверть в течение года

Эксперты бизнес-юнита «Циан.Коммерческая» выяснили, как изменились ставки и цены на офисы Москвы в зависимости от площади и класса, как в течение прошлого года перераспределялся спрос арендаторов и куда переезжают компании из центра.

Все цены в отчете рассчитаны в рублях, включают НДС и операционные расходы.

Как изменились средние ставки аренды свободных площадей офисов по итогам 2020 года

–20% 45,6 тыс. рублей кв. м в год класс А
+17% 24,5 тыс. рублей кв. м в год класс В
+1,1% 19,5 тыс. рублей кв. м в год. класс С

Как изменилась стоимость офисов в продаже по итогам 2020 года

–9,7% 391 тыс. рублей за кв. м класс А
+10,3% 215,2 тыс. рублей за кв. м класс В
–9,5% 126,4 тыс. рублей за кв. м класс С

По данным «Циан.Коммерческая»

Аренда офисных площадей: оптимизация затрат

В 2020-м ставки аренды офисной недвижимости продемонстрировали значительное падение в сравнении с допандемийным началом года. В большей степени пострадали офисы класса А. Средняя ставка аренды в декабре 2020-го составила45,6 тыс. рублей за кв. м/год — это на 20% ниже, чем в начале прошлого года.

Аренда офисов класса В, наоборот, показала рост за счет частичного смещения спроса в пользу более доступного предложения: компании экономят в кризис и рассматривают помещения ниже классом. Средняя ставка в конце года достигла 24,5 тыс. рублей за кв. м/год — на 17% выше, чем в январе 2020-го.

Практически не изменилась средняя ставка аренды офисовкласса С — 19,5 тыс. рублей за кв. м/год (+1% по итогам всего 2020 года).

Динамика средних ставок аренды в течение года была разнонаправленной и зависела от класса офиса.

Общая тенденция такова, что офисные помещения класса А (с высокой средней ставкой) падали в цене, одновременно ставки на офисы класса В увеличивались. Это свидетельствует о перераспределении спроса столичных компаний для оптимизации затрат на аренду.

Первое в 2020 году снижение цен на офисы класса А было отмечено с середины марта по середину апреля — тогда ценовой показатель скорректировался с 51 до 46 тыс. рублей за 1 кв. м/год (–10%).

В конце апреля средняя ставка достигла 48 тыс. рублей, после чего перешла к затяжному снижению: в конце мая была зафиксирована минимальная за все первое полугодие средняя ставка аренды — 42,5 тыс. рублей.

Летом 2020-го показатель находился на уровне 46 тыс. рублей: снятие режима самоизоляции позволило арендодателям увеличивать ставку.

Однако со второй волной пандемии цена снова пошла вниз. Минимальное значение за весь 2020 год зафиксировано в середине ноября — на уровне 41 тыс. рублей за «квадрат» в год (это еще ниже, чем в локдаун).

Средняя ставка для офисов класса В также отреагировала падением в апреле (22,8 тыс. рублей) против 24,4 тыс. в марте (–6,6%). С середины марта начался активный рост ставок, которые достигли годового пика в середине июля — на уровне 39,2 тыс. рублей за кв. м/год (это на 72% выше, чем в локдаун).

Такая реакция рынка совпала с реакцией арендаторов, которые бросились искать альтернативные бюджетные варианты офисов, чем и воспользовались арендодатели, повысив ставку.

Но снижение средних ставок в офисах класса А не привело к массовому переезду в офисы класса В — средние ставки по ним начали падать: с июля по октябрь включительно они находились на отметке около 30 тыс.

рублей. Во вторую волну ставки продолжили снижение и стабилизировались в декабре на отметке 24–25 тыс. рублей за 1 кв.

м в год — это оказалось сопоставимо с майскими значениями, но выше ставок начала 2020-го на 17%.

Ставки офисной недвижимости класса С достигли своего годового пика в июле, после чего стоимость упала ниже уровня начала года. Только в декабре цена показала минимальный прирост, что позволило по итогам года показать положительную динамику на уровне 1,1%.

Три причины, которые поддерживают ставки аренды офисов, препятствуя еще большему снижению

  • Изменение структуры предложения: во время кризиса первыми традиционно освобождаются самые дорогие площади с максимальной ставкой аренды. Выход такого предложения на рынок повышает средние ценовые значения.
  • Отсутствует массовое расторжение договоров аренды: как правило, соглашения подразумевают штрафы за досрочный разрыв договора аренды.
  • Курс рубля снизился на 20% в годовом выражении — столь существенные колебания оказывают влияние на стоимость аренды в целом. Несмотря на то что арендная плата номинируется в рублевом выражении по большинству офисов, отдельные компании применяют долларовый прайс, но обычно закладывают в ставку предельные коридоры по максимальному изменению ставки в валюте. Поэтому обесценивание рубля опосредованно повлияло на ставку офисной аренды.

Изменение средних ставок аренды (за кв. м в год)

Дорогие офисы в центре Москвы подешевели на четверть в течение года

По данным «Циан.Коммерческая»

Продажа офисов класса А: то вниз, то вверх

Как и на рынке аренды, в сегменте купли-продажи офисных помещений зафиксировано существенное падение средней стоимости, в первую очередь для офисов класса А. Сегодня в целом по Москве средняя стоимость 1 кв. м офиса класса А составляет порядка 391 тыс. рублей, хотя еще в начале прошлого года показатель превышал отметку 430 тыс. рублей за «квадрат». Падение за год — на 9,7%.

Динамика цен для офисов класса А в течение года была разнонаправленной. Значительное падение с 433 до 390 тыс. рублей за кв. м было зафиксировано в апреле, во время самоизоляции. Сразу после частичного снятия ограничений в середине мая средняя ставка пошла вверх, превысив даже докризисные показатели (450 тыс. рублей в конце мая 2020-го).

Падение спроса, неопределенность на рынке, сохранение удаленки для многих сотрудников не позволили экспонировать офисы по таким ценам — уже в июне средняя стоимость «квадрата» в продаже снова снизилась, достигнув в августе показателя 377 тыс. рублей (против 390 тыс. рублей в весенний локдаун).

С началом делового сезона и улучшением эпидемиологической обстановки цены снова пошли вверх — до 400 тыс. рублей. Но дальнейшие ограничения в столице, перевод сотрудников на удаленный режим работы и вторая волна заболеваемости нивелировали локальный всплеск.

Дорогие офисы в центре Москвы подешевели на четверть в течение года

Уже в октябре средняя стоимость 1 кв. м офисов класса А в продаже вышла на отметку 377 тыс. рублей (что сопоставимо с августом). В последний месяц 2020-го стоимость показывала планомерный рост, но нынешняя цена по-прежнему находится на уровне апреля прошлого года, когда действовали самые строгие ограничения.

По подсчетам Циан, общее количество просмотров объявлений о продаже офисов класса А в IV квартале 2020 года оказалось ниже на 18% по сравнению со II кварталом, когда действовали самые строгие ограничительные меры. Столь низкие показатели стоимости объясняются тем, что интерес к покупке офисной недвижимости так и не восстановился.

Офисы класса B: надежды продавцов не оправдались

Средняя стоимость кв. м в продаже офисов класса В за 2020 год показала рост на 10,3% — до 215,2 тыс. рублей.

Причем во время самоизоляции (в середине апреля) средняя стоимость «квадрата» в классе В увеличилась на 3% относительно докризисных значений начала года при одновременном падении цен на офисы класса А.

Такая динамика говорит о временном перераспределении спроса: в локдаун компании искали шанс сэкономить, мониторя для покупки в том числе и более бюджетные варианты класса В, что позволило продавцам таких объектов пересмотреть прайс.

В мае 2020 года — так же, как и для офисов класса А, стоимость офисных помещений класса В показала прирост: средняя цена достигла 254 тыс. рублей — это на 30% больше, чем в начале года. Но уже с июня цена снова снизилась — до 212 тыс. рублей в сентябре.

Дорогие офисы в центре Москвы подешевели на четверть в течение года

Новые объявленные ограничительные меры снова привели к росту интереса к офисам класса В, в результате чего средняя цена «квадрата» увеличилась до 282 тыс. рублей — максимальные значения за прошлый год.

Но ожидания продавцов по спросу не оправдались, поэтому уже в декабре средние цены планомерно снижались: в конце декабря «квадрат» обходился в среднем в 215,2 тыс.

рублей, что на 10,3% выше, чем в начале года (195 тыс. рублей).

Стоимость офисной недвижимости класса С уменьшилась за год на 9,5% — до 126,4 тыс. рублей за кв. м. В отличие от других классов, для этого типа недвижимости резких колебаний по ценам не наблюдалось, но общие тенденции — падение в локдаун, рост в мае — были схожими и с другими классами.

Изменение средней цены предложения за кв. м в продаже

Дорогие офисы в центре Москвы подешевели на четверть в течение года

По данным «Циан.Коммерческая»

Арендаторам нужны офисы побольше и подешевле

В весенний локдаун компании рассчитывали на снижение стоимости и планировали выгодный переезд в офисы большей площади при сохранении бюджета на аренду. На графике ниже представлена годовая структура потенциального спроса (распределение просмотров объявлений) по площади офисов.

Дорогие офисы в центре Москвы подешевели на четверть в течение года

На протяжении всего апреля наблюдалось смещение спроса в сторону больших площадей. Когда стало понятно, что ставки не снижаются, структура спроса по площади снова вернулась к стандартным значениям. Основная часть спроса приходится на компактные офисные площади до 50 кв. м (около 39%). Еще примерно 19% — на офисы от 50 до 100 кв. м, столько же (20%) — на помещения от 100 до 250 «квадратов».

Читайте также:  Строка об общедомовых нуждах появится в счетах жкх только в 2017 году

Таким образом, на большие площади от 250 кв. м приходится всего 9% потенциального спроса аренды. От 500 кв. м — порядка 12% спроса. Статистика приведена по всем классам (А, В, С).

Распределение потенциального спроса на аренду офисов по площади (все классы)

Площадь, кв. м Начало 2020 года Апрель 2020 года Динамика
0–50 39,2% 35,8% –3,4%
50–100 18,9% 18,5% –0,4%
100–250 20,4% 22,4% 2,0%
250–500 9,3% 10,2% 0,9%
от 500 12,3% 13,1% 0,9%

По данным «Циан.Коммерческая»

По данным «Циан.Коммерческая»

Локальный всплеск спроса на аренду больших площадей наблюдался по всем классам. Чем выше класс, тем спрос больше сосредоточен на просторных офисах.

По итогам 2020 года структура спроса не изменилась — кризис не вынудил потенциальных арендаторов рассматривать меньшие площади. Скорее наоборот: многие, рассчитывая на скидку, пытались найти более просторные площади при меньшей ставке.

Распределение потенциального спроса на аренду офисов по площади (все классы)

0–50 кв. м 50–100 кв. м 100–250 кв. м 250–500 кв. м от 500 кв. м
Класс А 21% 17% 23% 12% 27%
Класс В 35% 20% 21% 11% 13%
Класс С 54% 17% 16% 8% 5%

По данным «Циан.Коммерческая»

За год вырос спрос на аренду офисов класса А 

Переход к удаленному режиму работы не перераспределил спрос на рынке аренды в пользу другого класса офисов. Эксперты Циан объясняют эту тенденцию общим информационным полем: компании мониторят рынок в поисках потенциально более выгодных вариантов.

В начале 2020 года на офисы класса А приходилось порядка 20% всего потенциального спроса. В конце 2020-го показатель вырос до 24%. Офисы класса В потеряли спрос: в начале прошлого года на этот сегмент приходилось 80% против 76% сегодня.

Дорогие офисы в центре Москвы подешевели на четверть в течение года

По данным «Циан.Коммерческая»

Арендаторы все чаще отказываются от офиса в центре города

Аналитики Циан выяснили, как изменилась территориальная структура спроса по округам в докризисном начале и в конце 2020 года. Статистика приведена для офисов класса А.

По итогам года зафиксировано снижение доли запросов на аренду таких объектов в Центральном административном округе: в январе-феврале 2020-го на этот округ приходилось 77,8% просмотров объявлений, в конце 2020 года доля снизилась до 73,7%.

Дорогие офисы в центре Москвы подешевели на четверть в течение года

Доля Северного административного округа — второго по востребованности  среди арендаторов офисов — выросла за год на 1,2%: спрос переходит в более бюджетные локации не в центре города. При этом потенциальные арендаторы не готовы выбирать офис ниже классом.

В целом кардинального смещения спроса и явной децентрализации не наблюдается: ¾ потенциального спроса по-прежнему приходится на центр города, как и год назад.

Динамика потенциального спроса на офисную аренду (класса А)

Дорогие офисы в центре Москвы подешевели на четверть в течение года

По данным «Циан.Коммерческая»

«Несмотря на сохранение удаленного режима работы во многих компаниях, арендаторы не стали массово отказываться от занимаемой площади — доля вакантных площадей увеличилась на 2% относительно конца 2019 года, — отмечаетдиректор по аналитике «Циан.

Коммерческая» Александр Павленко. — В большей степени пострадал рынок купли-продажи офисов: потенциальные покупатели берут паузу, оценивая необходимость приобретения.

Очевидно, что в постпандемийное время нас ждет рост спроса на коворкинги и гибкие офисы».

В большинстве крупных городов россии подешевела коммерческая недвижимость

За последние полгода в большинстве российских городов-миллионников наблюдается снижение цен на аренду коммерческой недвижимости. «Наибольший спад произошел в сегменте офисных помещений — на 25,2 процента до 28 795 рублей. Помещения производственного назначения подешевели на 11,8 процента, а торговые — на 9,1», — сообщают эксперты портала Domofond.ru.

Дорогие офисы в центре Москвы подешевели на четверть в течение года

Эксперты составили рейтинг российских регионов по доступности бензина

Итак, первый в рейтинге по приросту арендных ставок на офисы — Волгоград (12 процентов). Наступает ему на пятки Пермь — 11,8 процента. «При этом помещения в Волгограде прибавили в цене 1 500 рублей в месяц, а пермские — 1 790 рублей», — отмечают аналитики.

На третьем месте — Воронеж: тут офисы подорожали на 9 процентов с 18 350 до 20 000 рублей. Немого (на 5,3 — 4,5 процента) повысились ставки в Самаре, Новосибирске и Казани. Не изменились за полгода — в Красноярске, Нижнем Новгороде и Челябинске.

Далее идут города, где офисы стали стоить дешевле. Самая небольшая динамика в этой части рейтинга у Екатеринбурга, где объекты потеряли всего 0,3 процента. Максимальное падение зафиксировано в Москве: аренда офисов подешевела здесь за полгода на 36,9 процента (правда, средний размер ставки все равно самый высокий в стране — 129 601 рублей в месяц).

Прилично потеряли в цене площади в Омске (минус 14,7 процента), в Санкт-Петербурге и Ростове-на-Дону (минус 6,1 процента в обоих случаях).

Что касается производственных помещений, то лишь в Омске ставки на их аренду не изменились. При этом в четырех городах-миллионниках они выросли, а в десяти — снизились.

Лидером роста стал Красноярск, где за полгода стоимость месячной аренды поднялась на 50 процентов. Меньше всего прибавили цены в Казани: на 0,1 процента. Максимальное падение стоимости аренды производственных площадей зафиксировано в Новосибирске — 35,7 процента. Екатеринбургские и челябинские объекты потеряли 3,3 и 1,8 процента, соответственно.

Дорогие офисы в центре Москвы подешевели на четверть в течение года

Эксперты оценили возможность роста цен на недвижимость в России

Еще один сегмент — торговые помещения — подорожал в Ростове-на-Дону, Омске, Казани и Волгограде (на 10, 5 и 4,2 процента, соответственно). В Самаре цены за полгода не изменились. А в десяти мегаполисах — снизились.

«Меньше всего — в Нижнем Новгороде (0,2), Челябинске (1,8) и Красноярске (2,8 процента). Максимальное снижение — в столице: за полгода средняя стоимость аренды торговых объектов упала тут на 36 процентов», — резюмируют специалисты.

Knight Frank: итоги 2020 года на рынке торговой недвижимости Москвы

Итоги и планы. Новый год на Retail.

ru Коммерческая недвижимость, street retail, ТЦ, склады, Открытия и закрытия магазинов

27 ноября 2020, 10:20

16704 просмотра

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2020 года на рынке торговой недвижимости столицы.

Сроки запуска новых объектов по-прежнему переносятся, вакансия в новых ТЦ достигает 40%, общий уровень вакансии почти на 5% выше, чем в конце 2019 года. Международные операторы откладывают планы выхода на российский рынок. Подробнее об этом – в кратком обзоре.

Дорогие офисы в центре Москвы подешевели на четверть в течение года

Geshas/shutterstock.

Всего в 2020 году в Москве открылось девять объектов общей площадью 249,3 тыс. кв. м, четыре из них – районные ТЦ. По-прежнему возможен перенос сроков ввода около 50% объектов, ранее анонсированных к открытию в 2020 году.

Отмечается высокий уровень вакансии (до 40%) торговых центров, открывшихся в 2020 году. При этом общий уровень вакансии достигает 11%, что на 4,9 п. п. больше значения IV квартала 2019 года.

Активность международных операторов продолжает снижаться: за десять месяцев на рынок России вышло всего 12 новых брендов против 26 за аналогичный период 2019 года.

«2020 год совершенно точно войдет в историю рынка торговой недвижимости не только как год небывалого кризиса, вызванного не столько экономическими и политическими факторами, сколько эпидемиологической обстановкой в мире, но и как переломное время для старых бизнес-моделей и подходов к развитию рынка торговой недвижимости, – комментирует Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank. – В этот период замедлились одни тренды и с огромной скоростью стали развиваться другие. С одной стороны, мы с высокой долей неопределенности подходим к завершению этого непростого года, но, с другой стороны, входим в эпоху становления новых форм рынка и новых возможностей для игроков индустрии».

Предложение и вакансия

  • Всего за 2020 год было введено 249,3 тыс. кв. м, что на 6% больше, чем за аналогичный период 2019 года, когда было введено 234,3 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Прирост нового предложения произошел за счет открытия ТРЦ «Щелковский» (GLA 70 тыс. кв. м) в составе ТПУ «Щелковский», ТЦ «Остров мечты» (GLA 70 тыс. кв. м)  в составе одноименного парка развлечений, ТЦ «Квартал West» в составе одноименного МФК (GLA 58 тыс. кв. м), аутлет-центра «The Outlet Moscow» (GLA 14,5 тыс. кв. м), ТЦ «Столица» (GLA 10 тыс. кв. м.), а также четырех районных торговых центров ADG Group – «Эльбрус» (GLA 4,7 тыс. кв. м), «Будапешт» (GLA 9,7 тыс. кв. м), «Нева» (5,9 тыс. кв. м) и «Рассвет» (GLA 6,5 тыс. кв. м).

  • За 10 месяцев 2020 года было перенесено 49% от заявленного годового ввода, что составляет 467,7 тыс. кв. м арендуемых торговых площадей. Анонсированные ранее открытия Vnukovo Premium Outlet и объектов редевелопмента сети кинотеатров ADG Group перенесены на конец 2020 года.

  • До конца года ожидается ввод еще примерно 231 тыс. кв. м торговой недвижимости.

Читайте также:  Могу ли я выписать мужа из квартиры без его ведома?

Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей

Дорогие офисы в центре Москвы подешевели на четверть в течение года

Источник: Knight Frank Research, 2020.

  • Показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями не изменился и составляет 532,2 кв. м на 1 000 человек. Относительно сопоставимого периода прошлого года рост составил 3,7%.

  • В разрезе административных округов «старой Москвы», наиболее обеспеченными являются Центральный, Южный и Северный округа. Новомосковский округ является лидером по обеспеченности (1 453 кв. м/1 000 чел.), что обусловлено небольшой численностью населения (274 170 чел.). В перспективе ближайших трех – пяти лет ожидается значительный прирост населения за счет ввода в эксплуатацию большого объема жилья на фоне низкой интенсивности ввода торговых центров и, как следствие, снижение показателя обеспеченности до 750–850 кв. м/1 000 чел. Наименее обеспечен качественными торговыми площадями Троицкий административный округ с нулевым значением.

Торговые центры, открывшиеся в 2020 г. и планируемые к открытию до конца 2020 г.

Источник: Knight Frank Research, 2020.

  • По итогам 2020 года уровень вакансии в торговых центрах Москвы, введенных в эксплуатацию более двух лет назад, увеличился на 1,8% (относительно 2019 года) и составил 5,3%. Общий уровень вакансии достиг 11%, что на 4,9 п. п. больше показателя 2019 года.

  • Сохраняется высокий уровень вакансии в большинстве объектов, открытых в 2020 году – в некоторых он достигает 40%, что соответствует тренду последних лет, когда торговые центры вводятся с большой долей свободных площадей и активно заполняются в течение первых двух лет.

Коммерческие условия

  • В IV квартале 2020 года уровень арендных ставок на торговые помещения в ТЦ остался в прежнем ценовом диапазоне относительно предыдущего квартала. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, ставки аренды снизились под влиянием мер по предотвращению пандемии и экономического кризиса. Во II квартале 2020 года они сократились на 25% относительно границ диапазонов базовой арендной ставки для якорных арендаторов и операторов торговой галереи с небольшой площадью помещений по сравнению с прошлым годом и I кварталом текущего года. Максимальные базовые ставки аренды, несмотря на определенное снижение, также приходятся на помещения в зоне фуд-корта, предприятия общественного питания и для «островной» торговли в действующих проектах с высоким трафиком и могут достигать 120 тыс. руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.

Условия аренды в торговых центрах Москвы


Профиль арендатора

Диапазон базовых арендных ставок, руб./м²/год*

% от ТО

Гипермаркет (>7 000 м²)

0–8 000

1,5–4

DIY (>5 000 м²)

0–6 000

4–6

Супермаркет (1 000–2 000 м²)

8 000–18 000

4–6

Супермаркет (450–900 м²)

18 000–35 000

6–6

Товары для дома (7 000 м²)

0–8 000

1,5–4

DIY (>5 000 м²)

0–6 000

4–6

Супермаркет (1 000–2 000 м²)

8 000–18 000

4–6

Супермаркет (450–900 м²)

18 000–35 000

6–6

Товары для дома (

Ставки вниз: почему офисы в Москве подешевели вдвое?

Времена, когда московские офисы были в дефиците, прошли безвозвратно.

В середине нулевых в рейтингах Doing Business Россию вниз тянули не политические риски, недостатки судебной системы и избыточное регулирование, а всего лишь недостаток качественных офисных площадей и высокие ставки аренды. Сегодня в Москве пустует более 2,4 млн кв.

м офисных площадей классов А и В — достаточно для того, чтобы разместить почти 300 000 рабочих мест. Вот только создавать рабочие места в постиндустриальной экономике – задача гораздо более сложная, чем строительство офиса класса «прайм».

В 2008 году аренда хорошего офиса в центре Москвы обошлась бы в $1500-1700 за квадратный метр в год плюс операционные расходы. Сегодня лучший офис стоит не более $700 за кв.

м, а просто качественный, расположенный рядом с метро, но не в самом престижном месте, обойдется в 15 – 20 тысяч рублей (около $300 по текущему курсу) за квадратный метр в год.

Фактически, в реальном исчислении (то есть исключая в том числе влияние курса валют – Forbes) стоимость аренды в Москве за десять лет упала вдвое. При этом себестоимость строительства за десятилетие лишь возросла.

Офисный рынок пострадал от снижения ставок аренды сильнее всего. Подешевела именно московская земля — эта составляющая цены аренды снизилась наиболее заметно. В цене городской земли отражается вся совокупность факторов городской жизни. Власти города строят город, удобный для жизни, — неудивительно, что земля под офисами подешевела сильнее, чем под жилыми объектами.

Обвал принято списывать на кризис, циклы в недвижимости, бесконтрольную застройку, санкции и т.д. Но есть несколько фундаментальных факторов, которые будут определять динамику и параметры рынка недвижимости в ближайшие десять лет. Из-за них рынок никогда не вернется в прежнее состояние.

Самое важное – коренное изменение рынка труда. Россия все еще остается страной с так называемой переходной экономикой. Одной из особенностей таких экономик является слабое соответствие трудовых ресурсов (в основной массе) требованиям современного бизнеса. Особенно это было заметно в середине нулевых.

Тогда, в условиях экономического бума, у компании был единственный способ увеличить или хотя бы удержать долю рынка – нанимать персонал опережающими темпами. Эффективность работы плохо обученных сотрудников при постоянной текучке кадров была невысока, однако альтернатив не было.

Соответственно, компании вынуждены были арендовать все большие площади.

Аренда офиса, отделка и переезд может занимать год, договор аренды заключается на 5-10 лет.

Поэтому корпорации были вынуждены снимать офисы с большим запасом: так, чтобы через семь с учетом ежегодного 10-15% роста численности персонала площадей хватило.

На эти годы пришлась массовая трудовая иммиграция в Москву из провинции и стремительный рост цен на жилье. Этот, отчасти виртуальный, спрос сформировал дефицит офисов в Москве и астрономические арендные ставки в 2008 году.

Масштабы увольнений 2009 года надо рассматривать именно через призму предыдущего бурного роста. Когда компании пересмотрели амбициозные планы, они поняли, что такого количества персонала не нужно и стали избавляться от излишка. При относительно низком среднем уровне квалификации, сокращение наименее ценных кадров через некоторое время приводило к повышению эффективности работы.

То есть компании научились делать больше с меньшим ресурсом. Российский корпоративный рынок труда, в отличие от европейского, до сих пор формируется в основном молодыми людьми. Он страдает скорее от недостатка образования и опыта (в том числе жизненного), чем от избытка кадров предпенсионного возраста.

По мере того, как люди набирают стаж, качество трудовых ресурсов в России растет естественным образом. 

В десятые годы стабилизирующую для рынка аренды роль сыграл быстрорастущий государственный аппарат. Он абсорбировал избыточные трудовые ресурсы и офисы. Государственные ведомства и корпорации арендовали и покупали здания для себя. Кроме того, они прекращали отношения с арендаторами.

В свое время именно субаренда офисных площадей позволила многим ведомствам пережить девяностые и сформировала огромный коррупционный бизнес, так как арендная плата часто взималась наличными непосредственно в карман руководства и его приближенных.

В некоторых случаях сданные в аренду площади занимали больше половины здания.

Рост численности штатов и зарплат в госсекторе, усиление контроля за денежными потоками привели к тому, что ведомства стали избавляться от своих арендаторов, которые в массовом порядке вышли на коммерческий рынок. Это была своего рода незапланированная рыночная интервенция, которая помогла поддержать рынок коммерческой аренды.

И российские, и зарубежные компании очень хорошо понимают, что в России огромный потенциал имеет повышение эффективности труда.

Согласно прогнозу Oxford Economics, средний темп роста экономики в России в период 2016-2025 года составит лишь 0,9% — более чем вдвое меньше среднемирового.

Низкие темпы экономического роста стимулируют компании концентрироваться не на завоевании доли рынка, а на оптимизации издержек.

Поэтому рынок офисной недвижимости фактически лишается спекулятивной составляющей – ожидания того, что численность штата будет расти и через 5 лет нужны будут большие площади.

Наоборот, хорошо управляемая компания закладывает в свои прогнозы увеличение эффективности, более широкое применение CRM, облачных решений, систем управленческой отчетности и т.д.

Поэтому в целом даже на фоне амбициозных планов по продажам и выручке, которыми грешат многие корпорации, потребности в офисах остаются скромными.

Рынок офисной недвижимости Москвы в 2020 году

— Рост ставок в пределах ТТК составил 7% с начала пандемии — 37 600 руб./кв. м/год, за ТТК рост составил 14% — 20 900 руб./кв. м/год;

— Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А Прайм выросла с начала пандемии на 8% и составила на конец 2020 года 46 500 руб./кв. м/год;

— По итогам 2020 года на рынке гибких офисных пространств было отрыто 22 площадки общей площадью 45 000 кв. м, 5 площадок были закрыты (чуть более 20 000 кв. м).

CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, проанализировала рынок офисной недвижимости Москвы в 2020 году и сделала прогноз развития рынка в 2021 году.

Уровень вакансии вырос, но незначительно.По итогам 2020 года в эксплуатацию было введено 224 400 кв. м, что на 42% ниже показателя за 2019 год (388 100 кв. м), однако превосходит объем нового строительства за 2018 год почти на 70% (132 700 кв. м).58% нового ввода пришлось на сегмент класса А:

• Единственный объект, введенный в эксплуатацию в Центральном деловом районе (ЦДР) – БЦ Смоленский Пассаж Фаза II;

• Два объекта в Ленинградском субрынке – ВТБ Арена Парк (стр. 8) и Алкон II;

• Один из самых крупных проектов за последние годы – Neva Towers в Москва-Сити.Учитывая перенос сроков ввода в эксплуатацию ряда крупных объектов, в 2021 году объем нового офисного строительства может превысить 1 млн кв. м. Это станет рекордным показателем ввода за последние 7 лет.

Крупнейшие офисные здания, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2021 году

Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.

Вынужденный массовый переход на удаленный формат работы привели к высвобождению некоторых площадей. Доля свободных площадей на рынке офисной недвижимости по итогам 2020 года составила 11%, что почти на 2 п. п. выше значения на конец 2019 года (9,1%).

В том числе, на конец 2020 года, для аренды высвободилось порядка 106 000 кв. м. Данный объем включает предложения субаренды и переуступки прав аренды или замены арендатора. Стоит отметить, что подобное предложения было доступно и до пандемии, однако, объем был в два раза меньше.

В среднесрочной перспективе мы не ожидаем значительного роста доли свободных площадей.

Стоит отметить, что по сравнению с 2019, спрос в 2020 году сократился на 30%, превысив 1,2 млн кв. м, но этот показатель не столь драматичен, как этого можно было бы ожидать в сложившихся условиях.В IV квартале 2020 года объем новых сделок увеличился до уровня I квартала, когда было арендовано и приобретено порядка 350 тыс. кв. м офисных площадей.

Чистое поглощение в последнем квартале года вышло в положительную зону, однако из-за низкой транзакционной активности и высвобождения части площадей во II и III кварталах по итогам 2020 года этот показатель остался отрицательным (- 97 200 кв. м).

Объем сделок по продлению и пересмотру условий договора, который ежегодно снижался на протяжении последних 4 лет, по результатам 2020 года увеличился на 8% и составил 234 600 кв. м.

Наибольший объем новых сделок формировали компании финансового сектора и ИТ и телеком индустрии. Также, более устойчивыми в условиях кризиса были представители отрасли транспорта и логистики (объем арендованных и приобретенных ими помещений увеличился на 125% в годовом сопоставлении), сырьевого и энергетического сектора (на 54%), а также сектора медицины, фармацевтики и химии (на 29%).

По нашим прогнозам, с учётом снижения влияния на деловую активность сдерживающих эпидемиологических факторов и умеренные темпы восстановления экономики, объем новых сделок в 2021 году будет на уровне 1,2-1,3 млн кв. м.

Ставки аренды остались не прежнем уровне

По итогам 2020 года уровень средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды продемонстрировал небольшой рост, прежде всего, за счет динамичного начала года, высвобождения более дорогих офисных площадей с начала пандемии, а также отчасти за счёт увеличения курса доллара к рублю. В 2021 году мы не ожидаем значительного изменения диапазонов ставок аренды.

Коммерческие условия в силу масштабов рынка офисной недвижимости Москвы значительно отличаются в зависимости от субрынка и класса объекта:

• Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А Прайм на конец года составила 46 500 руб./кв. м/год (на 11% выше значения на конец 2019 года и на 8% выше с начала пандемии);

• Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на помещения классе А (без учета класса А Прайм) продемонстрировали рост как в пределах ТТК (на 7% выше с начала пандемии), так и за пределами ТТК (на 14% выше с начала пандемии) и составили 37 600 руб./кв. м/год и 20 900 руб./кв. м/год соответственно;

• Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на помещения класса В, напротив, показали небольшое снижение как в центре, так и в периферийной зоне.

Ставка аренды в пределах ТТК в данном сегменте составила 20 000 руб./кв. м/год (на 4% ниже с начала пандемии) и 12 400 руб./кв. м/год за пределами ТТК (на 2% ниже с начала пандемии).

В 2020 году в Москва-Сити была введена в эксплуатация офисная часть МФК Neva Towers арендуемой площадью 60 283 кв. м. Объем качественного офисного предложения в данном субрынке за счет этого увеличился до 1,2 млн кв. м.

По итогам 2020 года объем новых сделок составил 86 500 кв. м, что на 20% ниже значения за 2019 год и на 11% ниже среднегодового показателя за последние 10 лет.

Доля свободных офисных площадей в I-III кварталах года сохранялась на уровне 9,4% – 9,7%, и только в IV квартале ввод новых офисных площадей повлиял на рост этого показателя до 12,3%.

С учетом того, что в 2021 году в Москва-Сити не ожидается прирост качественного офисного предложения, а спрос сохранится на уровне 2020 года, по нашим прогнозам, доля свободных офисных площадей сократится приблизительно до 9%.

Уровень средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды на офисные помещения в Москва-Сити в 2020 году увеличился и на конец года составляет 34 200 — 39 100 руб./кв. м/год.

ГИБКИЕ ОФИСНЫЕ ПРОСТРАНСТВА

По итогам 2020 года общий объем предложения гибких офисных пространств составляет 245 800 кв. м. Всего было отрыто 22 площадки общей площадью 45 000 кв. м, 5 площадок были закрыты (чуть более 20 000 кв. м). В 2020 году было зарегистрировано 9 сделок в сегменте гибких офисных пространств, превышающих 1 000 кв. м, общим объемом 25 600 кв. м.

Несмотря на высокую активность, результаты 2020 года оказались слабее 2019 года, когда объем сделок площадью более 1 000 кв. м составил 31 000 кв. м (9 транзакций). В течение 2020 года средняя ставка аренды за нефиксированное рабочее место сохранялась на уровне 15 000 руб.

Ставка за фиксированное рабочее место увеличилась с 21 500 руб. в начале года до 25 000 руб. в конце. Ставки аренды за рабочее место в сервисном офисе находятся в среднем диапазоне 20 000–40 000 руб.

Максимальные ставки аренды за рабочие места в сервисных офисах запрашиваются за площадки, расположенные в Центральном деловом районе, Москва-Сити и Ленинградском субрынке: средняя стоимость рабочего места составляет 30 000–45 000 руб.

В 2020 году темп роста открытия новых гибких пространств замедлился относительно 2018–2019 годов. Он составил лишь 13%, в предыдущие два года темпы роста составляли 43% и 39% соответственно.

Несмотря на замедление открытия новых пространств, в 2021 году, при условии положительного развития экономической ситуации и сокращения рисков вследствие массовой вакцинации, объем рынка гибких офисных пространств увеличится вдвое.

На 2021 год к открытию анонсировано 39 гибких пространств объемом более 188 000 кв. м, из них треть приходится на build-to-suit площадки (строительство офиса под клиента). Стоит отметить, что площадки под клиента не имеют определенных сроков запуска, а при отсутствии спроса могут и не реализоваться.

10 крупнейших операторов открытых гибких офисных пространств формируют 65% рынка: Лидер по объему открытых площадок является SOK (10,5%), далее следует IWG (бренд Regus) с долей 9,8%.

Другие крупные игроки: Мой кабинет (9,4%), WeWork (7,2%), Ключ (5,8%), Workki (5,7%), Meeting Point (5,7%), Business Club (4,8%), Grow up (3,3%), Deworkacy (3,2%). 60% от анонсированного к открытию объема в 2021 году приходится на 2 операторов, это Ключ (37%) и Space 1 (23%).

Оператор Ключ заявил к открытию 6 гибких пространств, среди которых самым крупным является Ключ Вернадского на 1 500 человек.

По количеству открытий новых площадок лидирует Space 1, ожидается выход 11 новых точек (среди них Space1 Balchug, Aerodom, Царская площадь, Тверской бульвар, Меркурий Сити, Фабрика Станиславского).

«2020 год был нервным для рынка офисной недвижимости Москвы: карантин, массовый переход на удаленный формат работы и высочайшая степень неопределенности.

Тем не менее именно офисный рынок был одним из наиболее подготовленных к кризису, вызванному коронавирусом и, вопреки некоторым прогнозам, не показал серьезного падения. Всем игрокам рынка приходилось адаптироваться к новым условиям.

В конце года активность постепенно начала увеличиваться, так что в 2021 году мы ожидаем продолжения процесса восстановления, снижения негативного влияния внешних факторов и улучшение показателей рынка.

При этом, критически низкий уровень объёмов нового ввода в ближайшие два года может, к сожалению, ограничить транзакционную активность на рынке, но при этом усилит объемы сделок в отношении «будущей вещи».

Читайте нас и на Яндекс. Дзен

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *