Ставший популярным формат апартаментов переживает сейчас проверку на дорогах: как раз начинается эксплуатация проектов, которые начали массового выходить года два-три назад.
Собственники новой недвижимости перешли из статуса «золотые горы от застройщика» в статус «плати и плати». Многие с удивлением узнали, что платить им придется значительно больше, чем было обещано.
Тарифы на энергоресурсы не регулируются так жестко, как в жилых объектах. Да и управляющие компании позабыли о своих обещаниях высокой доходности.
Тарифный беспредел в комплексах апартаментов
Покупатели апартаментов автоматически оказываются в статусе предпринимателей или юрлиц, на которые не распространяется жилищная политика государства, в частности на апартаменты не распространяются жесткие тарифы на энергоресурсы.
Продавцам энергии для населения разгуляться особо не дают – тарифы жестко регулируются государством (в Петербурге этим занимается Комитет по тарифам). Есть нюансы по горячей воде и отоплению, но они носят единичный характер.
В любом случае собственники жилья имеют все инструменты для борьбы с высокими тарифами, если они превышают установленные государством.
Владельцы нежилых помещений таких «льгот» и такого внимания от государства не грозит, так что тарифы им устанавливают продавцы по своим правилам и законам (Верховный суд в 2018 году подтвердил, что жилищные тарифы на апартаменты не распространяются).
Так, в МФК «WINGS апартаменты на Крыленко» собственники апартаментов платят за киловатт электроэнергии 7,5 рублей. В жилом секторе электричество обходится в 3,5-4,6 рублей.
Владельцы апартаментов возмущаются: застройщик обещал, что тарифы будут выше максимум на 30%, а не почти в два раза.
Ценник дороже и по другим строчкам, а в итоге, по подсчету жителей «WINGS апартаменты на Крыленко», стоимость коммунальных услуг (содержание и ремонт) в апартаментах оказалась выше в три раза, чем в квартире – 91,51 рублей за квадратный метр против 33,95 рублей, соответственно.
Тарифы в жилых (квартира) и нежилых (апартаментах) помещениях
Но если в жилом фонде цены более или менее одинаковы, то в апарт-отелях не совсем. В VALO тариф на электроэнергию, к примеру, составляет 4,85 рублей.
Да, по факту ежемесячный платеж за «номер» выше, чем в квартире аналогичной площадью, но, как рассказал собственник апартаментов в МФК VALO, компания-продавец предупреждала всех клиентов, так что ничего неожиданного в этом не было.
К сожалению, в рекламных целях застройщики нередко не сообщают всей информации, да и, может, не знают, во сколько управляющей компании будет обходиться содержание дома, ибо не имеют аналогичного опыта в прошлом. «Мы не можем устанавливать тарифы сами.
Какой счет нам выставляет «Петроэлектросбыт», то и оплачивает владелец апартаментов», – прокомментировала тарифы Карина Шальнова, генеральный директор RBI PM (входит в Группу RBI, управляет объектами компании).
По ее словам, разница на тарифах 20-30%. «Но стоит учитывать, что в апарт-отелях иные цены на обслуживание. К примеру, у нас влажная уборка холлов, лестницы проводится не раз-два в месяц, как в жилом доме, а каждый час», – добавляет она.
Разница стоимости услуг по управлению и содержанию дома и апартаментов (МФК «WINGS апартаменты на Крыленко»)
Спорная доходность апартаментов
При продаже апартаментов часто фигурируют цифры доходности 20-30%, «вы окупите свои вложения через 5 лет». Гарантия высокой доходности частенько забывается, как только объект начинает работать.
В этом году низкую доходность можно объяснить коронавирусом, но он рано или поздно закончится, и за свои слова придется отвечать.
Кроме того, высокие платежи за обслуживание апартаментов плюс процент со сдачи в аренду, который забирает сервисная компания, приводит к тому, что доходность снижается в несколько раз. И это без учета налогов, которые должен заплатить законопослушный собственник апартаментов.
По словам гендиректора компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николая Антонова, к сожалению, высокие расходы собственника апартаментов не способствуют привлекательности этого формата недвижимости, снижают интерес со стороны инвесторов.
Стоит ли покупать апартаменты с целью инвестиций?
Еще несколько лет назад апартаменты отпугивали потенциальных покупателей, поэтому и цены на этот формат были очень привлекательные.
Сейчас многие инвесторы посмотрев на то, сколько заработали рискнувшие «первопокупатели» такого формата, стали относиться к апартам с бОльшим доверием, хотя при прочих равных всё равно предпочитают вкладывать средства в жилые комплексы.
Сегодня интернет-портал «НовостройСити» решил разобраться можно ли заработать на апартаментах и какие риски ждут при их покупке.
Меньше «вход», надежно и разнообразно
Лично мне очень нравится этот сегмент недвижимости. Во-первых, стоимость такого объекта ниже, во-вторых, расположение часто даже лучше, чем у ЖК, а в-третьих, есть многообразие планировочных решений. Но обратимся за мнением непосредственно к участникам рынка.
У многих потенциальных покупателей недвижимости было предвзятое отношение к апартаментам, так как они неверно считали, что такой объект менее защищен законом и есть возможность «вписаться» в недострой.
Но, как поясняет Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век», с 1 июля 2019 г. застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов.
«Девелопер не может привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования, это определенная гарантия для инвестора, которая регулируется законодательно», — утверждает она.
Так что на стадии покупки апартов никаких отличий с квартирами нет. Инвестор также защищен законом. Но, конечно, если вы нашли объект, который продаётся по другой схеме, откажитесь от покупки.
Еще одно преимущество — локация. Откуда вообще появился формат апартаментов — из статуса земли. В Москве столько привлекательных площадок, на которых нельзя построить жильё, вот и стали строить апартаменты. «Специально созданные под сдачу в аренду проекты – располагаются в удобных локациях, в непосредственной близости от метро.
Многие жилые проекты разместить таким образом, в принципе, невозможно — по градостроительным нормам, а к апартаментам, как ко временному жилью, градостроительные требования ниже.
В результате этот тип недвижимости обладает хорошей ликвидностью и, благодаря высокой арендной плате, приносит инвестору доход больший, чем квартиры», — замечает Гавриил Королев, директор департамента недвижимости Инвестиционной группы «РВМ Капитал».
Сколько можно заработать?
Главное преимущество апартаментов перед квартирами — цена. «В среднем разница в стоимости составляет от 20 до 40% в зависимости от класса проекта и его местонахождения», — говорит коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Апартаменты стоят существенно дешевле, а это значит, что и первоначальный взнос на такую покупку будет ниже.
При этом, как подчеркивает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции», апартаменты и квартиры в среднем показывают одинаковые темпы роста, поэтому разница в стоимости сохраняется в течение всего строительства: со старта продаж и до введения объекта в эксплуатацию.
Однако инвестиционный рост зависит как и всегда: от локации и характеристик самого проекта, не важно квартира это или апартамент. «В некоторых комплексах стоимость апартаментов с момента выхода на рынок и после ввода в эксплуатацию может возрасти на 20-25% и выше.
Так, на старте продаж RED7 в конце 2018 года, например, минимальная стоимость апартаментов составляла 10,86 млн рублей, сегодня, спустя 2 года, она начинается уже от 14,9 млн рублей.
А минимальная сумма за 1 квадратный метр сегодня составляет 620 000 рублей», — приводит пример Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».
Отсутствует разница в форматах и при сдаче объекта в аренду. «Покупка апартаментов для сдачи в аренду – достаточно интересный и выгодный инструмент для вложения денег — считает Сергей Ковров, руководитель департамента отдела консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости».
— Продаются они на 15-20% дешевле аналогичной квартиры в окружающей застройке, а сдаются по такой же цене». По его мнению, арендатору не важен статус помещения – жилое/не жилое. С равной долей вероятности он может выбрать для съема, как апартаменты, так и квартиру.
«В любом случае он получит равнозначный либо более высокий класс жилья – по планировкам, техническому и инженерному оснащению, инсоляции, освещению и многому другому.
Таким образом, если нормальный срок окупаемости квартиры при сдаче ее в аренду составляет 15-17 лет, то по сегменту апартаментов этот срок может быть 8-10 лет», — отмечает эксперт.
«Есть ряд инвестпродуктов – апарт-отели и сервисные апартаменты, которые могут обеспечить до 8-15% годового пассивного дохода, например, наш новый бутик-отель Vertical BW Signature Collection или сервисные апартаменты Yes от ГК «Пионер», — отмечает Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами и инвестициями Becar Asset Management. В апарт-комплексе «Движение. Тушино», который тоже является апарт-отелем с управляющей компанией, по оценке Ольги Тумайкиной, доходность составляет до 13% годовых.
Нет прописки, выше налог, ипотечная ставка и коммуналка
Прочитав всё выше сказанное, не торопись бежать оформлять сделку покупки апартаментов. Есть и другая сторона такой инвестиции, которую обязательно нужно знать. «Основной минус в том, что в юридическом смысле это не квартира.
В правовом поле апартаменты считаются самостоятельным объектом недвижимости, который относится к нежилым помещениям, но пригодных для временного проживания», — рассказывает Ольга Тумайкина.
В целом для вас как для инвестора это не должно иметь большого значения, но если вы решите апартаменты продать, а не сдавать в аренду, то такой фактор может отпугнуть часть потенциальных покупателей.
Статус нежилого помещения тянет за собой целую вереницу последствий: коммунальные платежи выше, ипотечная ставка тоже, нельзя использовать материнский капитал, выше налог на имущество. Впрочем, с повышенным налогом нужно еще разобраться.
Апартаменты бывают нескольких типов: в составе офисных центров и гостиничного типа. Как поясняет Олег Ступеньков, руководитель брокерско-консалтинговой компании ТОП Идея, если это комплекс апартаментов в составе офисных центров, собственник оплачивает 2% от кадастровой стоимости.
Выходит существенная сумма и покупатели часто отказываются от покупки таких апартаментов именно по этой причине. «Если же мы говорим об апартаментах гостиничного типа, ежегодный налог на них составляет 0,5% от кадастровой стоимости.
Принимая внимание тот факт, что кадастровая стоимость апартамента оценивается значительно ниже кадастровой стоимости квартиры – выходят те же затраты, что и на квартиру», — заключает он.
Как объясняет Жанна Шевченко, директор по продажам и маркетингу федеральной компании «Страна Девелопмент», еще один повод волноваться — для нежилой недвижимости нет утвержденных единых тарифов на водоснабжение и электроэнергию.
«Поставщики имеют возможность продавать энергоресурсы в этом сегменте по высоким рыночным ценам, и для апартаментов стоимость начисляется по такому же тарифу. Точные цифры указать сложно, так как каждый объект подписывает индивидуальный договор с компаниями-поставщиками.
В среднем можно сказать, что владельцы апартаментов переплачивают по сравнению с собственниками квартир в 2 – 2,5 раза», — говорит она. Кроме того, на этот вид собственности не распространяются льготы.
«То есть и пенсионеры, и инвалиды, и многодетные семьи будут платить полную стоимость налогов и обслуживания», — уточняет эксперт.
Застройщики апартаментов не обременены строительством инфраструктуры. Однако если обратиться к конкретным проектам станет ясно, что девелоперы понимают, что для повышения интереса к своим проектам без инфраструктуры не обойтись. В каких-то комплексах вариативность даже выше, чем в жилых.
В составе апарт-комплекса HILL 8 апартаменты, два этажа помещений для офисов и стрит-ритейла, монобрендовый ресторан, салон красоты, фитнес-клуб, услуги консьерж сервиса 24/7.
На первых этажах MainStreet запроектированы некоммерческие помещения под обширную инфраструктуру: ресторан и винотеку, зал для занятий йогой и спортом, кафе и салоны красоты и проч.
А так как многие проекты являются «точечной» застройкой то, как правило, мест в детских садах и школах всё равно хватает. Платные детские сады и другие образовательные центры для детей в апартах не редкость, а школ, конечно, не предусмотрено.
Сейчас постоянно ходят разговоры о том, что апартаменты станут жильём, а это значит стоимость апартов повысится после изменения статуса. Однако точно неизвестно произойдет ли это и каких именно проектов коснется, если вдруг изменения в законодательстве всё-таки примут, поэтому на этот фактор лучше во внимание не принимать.
В кризис элитное жилье в москве продолжает дорожать
Застройщики дорого жилья в Москве не отказываются от своих планов и продолжают выводить на рынок новые объекты /М. Стулов
Несмотря на ухудшение экономической ситуации в стране в текущем году, элитные новостройки в Москве остались относительно стабильным сегментом рынка жилья, который не показал обвального снижения ни цен, ни спроса, свидетельствуют данные риэлторов.
Так, по данным компании Kalinka Group, за девять месяцев текущего года в Москве было продано 335 квартир и апартаментов, что на 22% ниже, чем за аналогичный период прошлого года. При этом объем экспонируемых квартир хоть и сократился с начала года, но у желающих купить элитное жилье в столице все равно остается широкий выбор.
На конец сентября 2015 г. в Москве на первичном рынке элитного жилья на продажу выставлено 1870 квартир и апартаментов, и сейчас весь объем первичного рынка составляет более 270 000 кв. м, свидетельствуют данные компании Knight Frank. По подсчетам специалистов компании, доля апартаментов в общем предложении составляет 47%.
Застройщики дорого жилья в Москве не отказываются от своих планов и продолжают выводить на рынок новые объекты. С начала года на рынок вышло пять таких объектов. «В 2015 г. мы увидели в основном проекты клубного формата с количеством квартир не более 30, суммарный объем предложения увеличился всего на 15 000 кв. м.
Интерес девелоперов к элитному рынку не только не пропал, появляются новые игроки, которые даже в текущей ситуации прорабатывают новые площадки и заявляют о новых проектах», — говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.
Так, до конца текущего года ожидается выход еще 10 жилых комплексов (90 000 кв. м).
Сейчас продажи элитного жилья ведутся в 46 жилых комплексах.
Самый большой выбор квартир на первичном рынке предлагается в районе Замоскворечье, где сосредоточено 19% от общего количества лотов, подсчитали специалисты компании Welhome.
Больше всего элитных жилых комплексов расположено в Хамовниках – девять проектов. Самый маленький выбор элитного жилья предлагается в Мещанском и Басманном районах – всего по одному жилому комплексу и 14 квартир суммарно.
Сегодня цена 80% элитных квартир и апартаментов в Москве рассчитывается в рублях. Большинство долларовых объектов продаются по внутреннему курсу застройщиков и лишь отдельные объекты — по курсу ЦБ. По данным Kalinka Group, с начала года средневзвешенная долларовая цена предложения снизилась на 12,7% и в сентябре составила $13 800 за кв. м.
Средневзвешенные рублевые цены показали рост на 24% и составили 880 000 руб. за кв. м.
«Увеличение стоимости квадратного метра в рублях обусловлено вымыванием с рынка части предложения в нижней ценовой границе, девальвацией рубля, повышением рублевых цен в наиболее успешных проектах», — поясняет директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group Роман Попов.
Стоит отметить, что цены на апартаменты и квартиры меняются по-разному. Квартиры оказываются дороже апартаментов, и цены на них растут медленнее.
По данным заместителя регионального директора по аналитике и исследованиям рынка Knight Frank Никиты Белоусова, по итогам сентября 2015 г. средняя цена предложения апартаментов составила $11 420 за кв. м (или 756 300 руб. за кв. м).
С июня цена в рублевом эквиваленте возросла на 11%, а в долларах наблюдалось снижение на 7%.
Что касается квартир, то они в среднем на 25% дороже апартаментов. По данным Белоусова из Knight Frank, средняя цена предложения квартир сейчас составляет $14 295 за кв. м (или 946 900 руб. за кв. м). Относительно июня 2015 г. в рублях цена квартир увеличилась на 3%, в долларах — снизилась на 14%. За год в рублях рост составил 36%, тогда как в долларах было отмечено снижение на 19%.
«Отрицательная динамика средней цены в долларах связана с тем, что в течение года девелоперы переходили на рублевое ценообразование.
Обычно перевод осуществлялся по курсу ниже официального курса доллара. Так, в июне прайс-лист в ЖК «Полянка/44» был переведен по курсу 50 руб.
, а в августе цены в комплексе «Новый Арбат, 32» были переведены по внутреннему курсу 53,67 руб.», — поясняет Белоусов.
По подсчетам компании Welhome, самые дорогие квартиры продаются в районе Остоженки, где средняя цена за «квадрат» элитного жилья составляет $24 890. Далее следует Басманный район — $22 260 за кв. м и Тверской район — $19 780 за кв. м. По расчетам компании, ниже всего цены на элитное жилье в Замоскворечье — $10 910 за кв. м.
Низкую цена жилья в Замоскворечье эксперты компании объясняют тем, что в этом районе представлено большое количество проектов, находящихся на начальных стадиях строительства.
Напротив, высокая цена жилья в Басманном районе является следствием ограниченного предложения — в районе представлен всего один жилой комплекс «Резиденция Чистые Пруды», квартиры в котором предлагаются с выполненной чистовой отделкой, а сам комплекс давно введен в эксплуатацию.
Однако по официальным ценам предложения элитное жилье в Москве практически не продается — в подавляющем большинстве случаев застройщики предлагают скидки, бонусы и спецпредложения.
В течение всего 2015 г. девелоперы проводили различные стимулирующие акции для привлечения внимания покупателей к своим объектам: машиноместа в подарок, скидки до 15% на часть предложения, а в некоторых комплексах на ограниченное предложение скидки достигали 40%, отмечает Белоусов. Также среди популярных предложений от застройщиков — машиноместа в подарок и дизайнерская отделка под ключ.
Средняя цена проданного лота зафиксирована в размере 620 000 за кв. м, подсчитали в Kalinka Group. «Разрыв между ценой предложения и ценой продажи, с одной стороны, демонстрирует размер предоставляемых застройщиками скидки, с другой стороны — показывает кризисный характер покупательского спроса», — пишут аналитики компании в своем отчете.
В этом году риэлторы также отмечали тенденцию уменьшения средней площади продаваемого жилья и среднего бюджета покупки.
Так, по подсчетам Knight Frank, с начала года средний бюджет сделки по покупке квартиры снизился на 14% в долларах (до $2,54 млн в сентябре) и немного подрос в рублях — на 2% (до 169,55 млн руб.). В апартаментах стоимость сделки снизилась более значительно — в долларах на 43% (до $0,96 млн), в рублях — на 32% (до 64,20 млн руб.).
В Welhome подсчитали, что наибольшее количество предложений – 38% от общего количества квартир — представлено в сегменте стоимостью от $1 до $2 млн. Очень дорогие квартиры, стоимостью более $10 млн, составляют всего 4% от объема предложений.
Похожая ситуация и с площадью продаваемого жилья. Около 40% продаваемых квартир небольшие по площади — от 101 до 150 кв. м. А вот квартиры площадью более 300 кв. м составляют всего 5% от общего объема.
Таким образом, максимальным спросом на первичном рынке элитной недвижимости Москвы в настоящее время пользуются квартиры с рублевым ценообразованием, средней площадью 120-130 кв. м, стоимостью до $2 млн в жилых комплексах, возведенных более чем на 50%, от крупного девелопера.
В ближайшее время опрошенные «Ведомостями» эксперты не прогнозируют снижения рублевой стоимости премиального жилья даже на фоне ухудшения экономических факторов — застройщики просто вынуждены будут поднимать цены из-за возрастающих затрат на импортные строительные, отделочные материалы и технику.
Элитное жильё в Москве продолжает падать в цене
Столичная элитная недвижимость на первичном рынке продолжает дешеветь. Наиболее значительное сокращение цен было отмечено в долларовом эквиваленте. Впрочем, не отстают от падения и показатели стоимости в рублях.
Элитная недвижимость Москвы за 2020 год подешевела на 27% в долларовом эквиваленте, во всяком случае, первичная часть рынка. В рублевом выражении падение цен на элитные новостройки не столь значительное, но все же имеет место быть и составляет показатель в 2% по итогам года.
По словам аналитиков из международной брокерской компании Knight Frank, к концу ноября 2019 года средняя стоимость одного квадратного метра московской элитной новостройки составляла 12.455 долларов США. В рублях средняя стоимость метра на рынке составила 824 тысячи.
Отдельно стоит отметить тот факт, что на рынке элитной недвижимости риелторами используется свой собственный курс доллара, который в данный момент несколько ниже официального и составляет 66.24 рубля за доллар.
Сильнее всего в цене просели первичные элитные апартаменты. В долларовом эквиваленте их цена сократилась на 26%, а в рублевом на 13%.
В ЦАО, к концу года стоимость одно квадратного метра такой недвижимости на первичном рынке в среднем составляла 11 тысяч долларов или 729 тысяч рублей.
Сокращение цен на апартаменты было вызвано не только общими тенденциями рынка и сегмента элитной недвижимости, но и тем фактом, что объектов подобного рода на рынок выходит все больше и в данный момент наблюдается настоящее перенасыщение.
В Knight Frank также отметили тот факт, что в 2020 году на московском рынке элитной недвижимости укрепилась политика «диктата покупателя». Касается это как приобретения объектов, так и их аренды.
Собственники, из-за сложной ситуации на рынке, вынуждены идти на все большие дисконты. Само собой ни девелоперы, ни риелторы в этом абсолютно не заинтересованы.
Для того, чтобы как-то сгладить негативный эффект массовых скидок, застройщики идут на всевозможные акции.
Напоследок стоит отметить тот факт, что аналогичного рода тенденция, по мнению аналитиков, сохранится и в новом 2021 году. Кардинальных, во всяком случае – положительных, изменений на рынке никто не ждет.
Новости соседних регионов по теме:
Строительство квадратного метра жилья в приморской столице сегодня обходится компаниям не меньше чем в 50 тысяч рублей.17:12 08.10.2020 Vl.Ru — Владивосток
RealEstate.ru: Рынок высокобюджетной аренды: спрос продолжает падать, также как и долларовые ставки
14.02.2014
На днях старший консультант по работе с собственниками компании IntermarkSavills Анна Шарапова заявила, что падение курса рубля и рекордные показатели стоимости доллара и евро, зафиксированные в последние недели в РФ, не отразились на рублевых арендных ставках, но привели к небольшой отрицательной коррекции цены в долларовом эквиваленте.
По словам эксперта, большая часть контрактов заключается в рублях – ведь подавляющее большинство арендаторов, проживающих в Москве, по-прежнему имеют бюджеты в этой валюте. И именно ослабление курса рубля привело к падению долларовых ставок.
Кроме того, средневзвешенный бюджет предложения, по данным компании, снизился на 3% за 12 месяцев и составил 7550 долларов США.
Также, по данным экспертов компании IntermarkSavills, в январе 2014 года объем вакантного предложения на рынке аренды высокобюджетного жилья увеличился на 50% по сравнению с январем 2013 года, когда количество свободных квартир опустилось до своего минимального значения, начиная с 2009 года.
По итогам января 2014 года доля вакантных квартир в бюджете до 6 000 долларов США увеличилась до 54% против 47%, зафиксированных в январе 2013 года.
Количество квартир в бюджете от 10 000 долларов США в месяц уменьшилось на 1%, заявили в IntermarkSavills.
И, по итогам января, объем спроса с начала месяца увеличился на 58% относительно декабря 2013 года, хотя этот показатель так и не достиг прошлогоднего уровня (-9% относительно января 2013 года).
Некоторые эксперты рынка аренды элитного жилья Москвы подтвердили, что наблюдали отрицательную коррекцию долларовых ставок с момента ослабления курса рубля.
Хотя в компаниях, активно работающих с экспатами, пока не заметили падения долларовых ставок, пояснив, что если иностранцы приезжают со своей валютой, то им нет дела до курса рубля.
Также многие эксперты отмечают, что собственники продолжают упрямо удерживать ставки, несмотря на падающий спрос и растущую экспозицию. А вот средний бюджет снижается в аренде премиум-класса.
«Долларовые ставки упали, выросло время экспозиции»
Ирина Антонова, руководитель департамента городской недвижимости компании SOHO Estate:
— В связи с изменением курса валют, который мы наблюдали в последнее время, можем сказать, что рублевые ставки не выросли, а долларовые наоборот – упали.
Объем предложения на рынке высокобюджетной аренды в январе 2014 года увеличился в среднем на 15% по сравнению с аналогичным периодом в 2013 году. Однако увеличилось и время экспозиции квартир, поскольку собственники не адаптировались к изменению цен. Успешно сдавались только квартиры с дисконтом.
Средневзвешенный бюджет предложения в месяц составил порядка 10-11 тыс. долларов США, что на 1,5-2 тыс. долларов меньше, чем в январе 2013 года.
Доля вакантных квартир увеличилась как в бюджете от 6 тыс. долларов, так и в бюджете от 10 тыс. долларов. Однако спрос в январе 2014 г. по сравнению с декабрем прошлого года не изменился, а по сравнению с январем 2013 г.
даже немного вырос, так как цены постепенно начали изменяться в сторону понижения. Это связано с тем, что арендаторы много и долго выбирают, предпочитают арендодаталей, готовых понизить цену и предложить лучшие условия аренды.
«Собственники переходят на долларовые ставки»
Юлия Лукина, руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость»:
— Ослабление рубля по отношению к доллару проявилось в виде попыток собственников скорректировать цены. Периодически доходило до того, что люди не могли договориться о какой-либо фиксированной цене.
Выросло число собственников, устанавливающих стоимость аренды в долларах. По данным нашей компании, их число достигло 25%.
При этом выбор валюты был обусловлен и тем, что у владельца жилья были расходы в долларах, например, кредит.
Как показала наша практика компании, объем предложений практически не изменился относительно января прошлого года. Но, хочу отметить, что база в существенной степени состоит из объектов, сданных в прошлом году. Прошло 10-11 месяцев, квартира освободилась, и собственник снова ищет арендатора. Сейчас таких предложений у нас около 30-35%.
Правда, мы заметили, что средневзвешенный бюджет был снижен на 20-30%. На рынке достаточно много конкурентоспособных предложений, при этом не каждый арендатор готов платить большие суммы за снимаемое жилье.
Переоцененные квартиры, конечно, были невостребованными, и люди, сначала настаивавшие на одной сумме, соглашаются на другую. Простой пример, квартира, когда-то стоившая 200 тыс. рублей в месяц, сейчас оценивается в 160 тыс.
рублей в месяц.
Нужно учесть, что на рынок часто выходят предложения, которые не дотягивают до позиционируемого уровня или вообще не соответствуют ему. Приведу яркий пример: за двухкомнатную квартиру около метро Славянский бульвар (и на пересечении с Рублевским шоссе) собственник требовал 150 тыс. рублей в месяц.
Объект продажи он охарактеризовал как элитный, с великолепным ремонтом и всем необходимым набором опций. На деле выяснилось, что эта квартира располагалась в панельном доме 70-х годов постройки, а ремонт не соответствовал современным вкусовым предпочтениям. Ценовой потолок в данном случае – 60 тыс.
рублей в месяц.
«На рынке отмечается недостаток качественного предложения»
Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»:
— Глобально ничего не изменилось, но по некоторым квартирам долларовые ставки были снижены. Причем стороны стали чаще устанавливать валютные коридоры. Цена в договоре указывается в долларах, оплата производится в рублях. Однако если валюта начинает активно расти или падать, то стороны имеют право пересмотреть стоимость квартиры или расторгнуть договор без каких-либо штрафов
Отмечу, что стандартно спрос на аренду жилья в январе ниже, чем в декабре. В этом году конец января был активней обычного, однако общий спрос в январе по отношению к декабрю понизился на 30%. Спрос в январе 2014 года превысил январский спрос 2013 года на 15%. А вот объем предложения остался на прежнем уровне.
В нашем сегменте средневзвешенный бюджет предложения составил 160-200 тысяч рублей. В январе 2013 года бюджет был примерно таким же. Учитывая наш объем квартир, оценить корреляцию рынка в 10 процентов довольно сложно, а в один процент – так и просто невозможно.
О чем бы я говорила совершенно точно, так это о дефиците современных квартир площадью 150-200 кв. м, с новым ремонтом, расположенных в хороших, пусть даже сталинских домах, в центре Москвы. Недостаток такого качественного предложения наметился уже в декабре-январе.
«По сравнению с началом 2013 года спрос снизился на 10%»
Мария Выборная, директор департамента аренды Kalinka Real Estate Consulting Group:
— По сравнению с началом 2013 года спрос снизился на 10%. Незначительно снижение спроса частично объясняется традиционным сезонным затишьем в январе.
Как правило, на рынке элитной аренды клиенты активизируются в конце февраля, в начале марта, и уровень спроса возвращается к своему обычному уровню.
Еще одно основание снижение спроса – длительный период турбулентности, который продолжается на биржевом, финансовом рынке, рынке драгметаллов. Некоторые клиенты не чувствуют 100% уверенности в завтрашнем дне и предпочитают занять пока выжидательную позицию.
В структуре спроса прослеживается тренд, замеченный на рынке купли-продаж – прямая зависимость от бюджета сделки. Так, незначительно снизился объем сделок по квартирам со ставкой аренды в диапазоне от 8 тыс. до 12 тыс. долларов.
А объем сделок с самыми дорогими квартирами остался на прежнем уровне. Произошло это потому, что наниматели квартир за $8-12 тыс.
– это не самые состоятельные люди, это, как правило, владельцы среднего бизнеса или топ-менеджеры крупных корпораций отраслей промышленности, которые испытывали сложности в 2013 году.
Такие наниматели или их работодатели предпочитают не рисковать бюджетом и переждать период турбулентности. Бизнес тех, кто может позволить себе снять апартаменты за несколько десятков тысяч долларов в месяц, гораздо более стрессоустойчивый и меньше зависит от краткосрочной волатильности валют.
«Ставки диктует собственник, но на рынок влияет спрос, а не курс доллара»
Сергей Шевченко, генеральный директор АН DOKI:
— Ставки диктует собственник, конечно, они всегда хотят больше, но на рынок аренды влияет спрос и предложение, а не курс доллара или евро. Чтобы поднимать цену, нужно, чтобы вырос доход у арендатора.
Если ставки зафиксированы в долларах или евро, а зарплату арендатор получает в рублях, то для него оплачивать аренду станет сложнее, а это значит, что ему придется переезжать в более дешевое жилье. Сейчас активность на рынке низкая, по отношению к январю 2013 г.
ставки если и выросли, то с поправкой на инфляцию.
Привязка к валютному курсу больше характерна для рынка коммерческой недвижимости – например, когда речь идет о помещении с очень удачным расположением, тогда арендатор вынужден соглашаться на такие условия и оплачивать ежемесячно по курсу ЦБ.
Однако если в результате ослабления плата возрастет значительно, то, скорее всего, договор расторгнут. Арендаторам это неудобно ещё и с технической точки зрения, т.к.
если каждый месяц арендная плата меняется, это вызывает сложности с планированием бюджета».
«Рублевые ставки выросли на 10%»
Ольга Смирнова, директор департамента аренды жилых помещений компании Blackwood:
— В целом, изменений в объеме предложения по сравнению с январем 2013 года не наблюдается. Средневзвешенный бюджет на конец января 2014года составил ориентировочно 5 000 долларов, в то время как средневзвешенный бюджет предложения в январе 2013 г. составил 5900 долларов.
В целом соглашусь, что по итогам января 2014 года доля вакантных квартир в бюджете до 6 000 долл. США увеличилась на 10% против января 2013 г., а количество квартир в бюджете от 10 000 долл. США, наоборот, снизилась на 1%.
Объяснение тому следующее: основной негативный тренд – снижение доли качественных площадей в общей структуре предложения. В бюджете от 10 000 долларов доля качественных площадей выше по сравнению с объектами в более низком ценовом сегменте, в то время как сам объем предложения в бюджете более 10 000 долларов гораздо меньше.
Следовательно, в более низком ценовом сегменте количество вакантных площадей в рамках текущего тренда возросло по сравнению с 2013 года.
В связи с нестабильной ситуацией на валютном рынке отмечается предпочтение собственников ориентироваться на евро или доллары США в процессе переговоров, т.е. фиксировать арендную плату в валюте.
Оплата по договору осуществляется в рублях по курсу ЦБ на день оплаты.
Собственники, ориентирующиеся на рубли, в среднем повысили ставку арендной платы в бюджете от 3000 до 8000 долларов на 10%, а в бюджете от 8000 долларов повышение варьируется в диапазоне 5-7%.
«Курс валют не сказался на арендных ставках»
Станислав Титоренко, руководитель отдела коммерческой недвижимости Delta estate:
— На рынок высокобюджетной аренды повышение курса валют, практически никак не повлияло, рублевые ставки не выросли, долларовые ставки тоже остались неизменными, цены практически не менялись.
Договора тоже у кого были долларовые – они не переходили на рублевые, однако, собственники таких помещений понимают необоснованность роста валют и были готовы идти своим арендаторам на различные уступки.
« Вернуться к списку публикаций
Двойное дно: почему дешевые апартаменты в Москве хуже квартир
МАКСИМ БЛИНОВ / РИА НОВОСТИМАКСИМ БЛИНОВ / РИА НОВОСТИ
Престижный район, недорого
По данным компании «Метриум», к началу второго квартала 2018 года на первичном рынке апартаментов экспонировалось 122 проекта на 10,8 тысячи лотов.
Географически формат шире всего представлен в ЦАО и САО (26,7 и 25 процентов первичного предложения соответственно), довольно много апартаментов строится и продается в СВАО и ЗАО (18,6 и 14,5 процента).
Доли остальных округов заметно меньше, а в самых непрестижных ВАО и ЮВАО апартаментов почти нет (0,6 и 0,5 процента всего предложения).
Главное преимущество апартаментов — цена: «недожилье» дешевле сопоставимых по характеристикам квартир аналогичной локации на 10-20 процентов. Самые дешевые предложения среди московских новостроек — это именно апартаменты. К началу апреля 2018 года ценовые минимумы в сегменте отмечались в следующих ЖК:
- Nord (СВАО, район Северный): студия площадью 26,2 квадратного метра за 2,05 миллиона рублей;
- CleverLand (СВАО, район Марфино): студия площадью 16,03 квадратного метра за 2,3 миллиона рублей;
- Citimix (ЗАО, район Тропарево-Никулино): студия площадью 22,4 квадратного метра за 2,7 миллиона рублей.
Для сравнения: в базе ЦИАН на дату публикации материала стоимость квартир-студий в районе Северный начинается от 3,7 миллиона рублей, в Марфино — от 2,9 миллиона (правда, на вторичном рынке можно купить «самопальные», переделанные из более просторных квартир, студии от 2,2 миллиона), в Тропарево-Никулино — от 11,4 миллиона рублей.
Обратная сторона
Апартаменты — это хорошая возможность поселиться в одном из приличных районов Москвы за приемлемые деньги. Но, поскольку это не жилье, на апартаменты, во-первых, не распространяются некоторые нормы (например, по обеспечению инфраструктурой и по инсоляции), а во-вторых, они по-другому облагаются имущественным налогом. Коммунальные платежи тоже рассчитываются иначе.
И, наконец, владельцы апартаментов не могут получить постоянную регистрацию. С одной стороны, временная регистрация спокойно продлевается раз в пять лет.
С другой — у обладателей постоянной регистрации приоритет в пользовании социальной инфраструктурой (детсады, школы, поликлиники).
«Нам пришлось создавать инициативную группу и договариваться с муниципалитетом, чтобы решить вопрос с прикреплениями к школам и садам», — рассказывает Ирина, жительница одного из первых столичных апарт-комплексов.
Справедливости ради, нехватка инфраструктуры и вольный подход к инсоляции — это проблемы в основном именно первых апарт-комплексов, сейчас отсутствие законодательного регулирования этих моментов с лихвой компенсирует рынок.
Попросту говоря, темные апартаменты никто не купит (только с огромным дисконтом) — поэтому в интересах застройщика сделать их комфортными.
А нормы пожарной безопасности, говорит Юрий Стюрин, директор по развитию компании «Лофты и апартаменты», даже выше, чем для жилья.
Что действительно существенно, так это размер коммунальных платежей и будущего имущественного налога на недвижимость.
Как рассказывает Стюрин, в среднем коммунальные платежи у владельцев апартаментов будут процентов на 20 выше, чем у владельцев квартир. «Но все зависит от конкретного комплекса», — уточняет эксперт.
«Коммуналка расстраивает, — делится Елена, жительница апарт-комплекса на севере Москвы. — Мы платим за 40-метровое жилье более 10 тысяч в месяц. По-моему, это как-то до фига».«У меня коммунальные платежи — 3800 в месяц плюс счетчики, — говорит Игорь, владелец 33-метровых апартаментов в СЗАО. — Нормальные расценки, меня не напрягают».
В целом сейчас застройщики апарт-комплексов знают, что вопрос будущей коммуналки волнует покупателей. Поэтому некоторые из них размещают эту информацию на сайте объекта.
Старикам тут не место
Еще один животрепещущий вопрос — налог на недвижимость. Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, ставка налога выше, чем для квартир.
Конкретная сумма зависит от того, к какому типу недвижимости (офисная, гостиничная, торговая и т.п.
) относится конкретный апартамент, разброс серьезный — от 0,5 до 2 процентов от кадастровой стоимости объекта. Для квартир ставка — 0,1-0,3 процента.
При этом, как подчеркивает Юрий Стюрин, сама кадастровая стоимость апартаментов может быть ниже, чем жилья, — тогда налог будет сопоставим с тем, который начислят владельцу аналогичной квартиры.
Но никакой гарантии этого нет: некоторые покупатели апартаментов в этом году получили от налоговой уведомление на 60-80 тысяч, а в следующем году цифра еще вырастет, поскольку перестанут действовать понижающие коэффициенты.
По словам Стюрина, если статус московского ЖК с апартаментами торгово-офисный (это как раз имущественный налог в 2 процента от кадастровой стоимости), можно попробовать добиться его снижения до 0,5 процента.
Это возможно, если объект включат в городской реестр. Правда, добиться этого удается не всем — у Ирины и других жителей ее апарт-комплекса, например, это не получилось, несмотря на многочисленные обращения.
Кстати, и налоговый вычет владельцам апартаментов не дадут. Материнский капитал использовать в счет оплаты тоже не получится.
«Семейным такой вариант не назовешь, — соглашается Марина, недавно купившая апартамент для своей дочери-студентки. — Но мне кажется, это и так понятно. Апартаменты — жилье для молодых и мобильных».
Кроме того, апартаменты — хороший вариант для арендного бизнеса, отмечает Юрий Стюрин:
«Как пример: 26-метровые лофт-апартаменты на Тульской спокойно сдаются за 70 тысяч в месяц, на Бауманской 70 метров — за 140».
Игорь, владелец 33-метровых апартаментов на Северо-Западе, сдает их за 60 тысяч в месяц:
«Покупал за 4 миллиона, еще миллион вложил в ремонт — нормальная экономика», — делится он расчетами.