Приобретение недвижимости сопровождается рядом рисков для покупателя. Квартира может оказаться обремененной залогом или в отношении нее третьи лица могут иметь свой законный интерес.
Такие ситуации встречаются редко, чаще речь идет о задолженности по ЖКХ: воде, свету, газу и так далее.
Выясним, чем может обернуться покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам, как ее избежать и что делать, если долг все же имеется.
Важные сведения о покупке квартиры с долгами
Задолженность по коммунальному обслуживанию квартиры в МКД формируется из разных статей расходов:
- водоснабжение и водоотведение (канализация);
- электричество;
- газоснабжение;
- услуги УК или ТСЖ по содержанию общего имущества, например, уборка лестничных клеток, территории, домофон, обслуживание лифта;
- прочие услуги, которые предоставляет конкретная УК или ТСЖ по договору;
- ежемесячные взносы по капитальному ремонту.
Счета выставляются ежемесячно, а при неоплате на сумму основного долга на платежи начисляются пени. Независимо от суммы такого рода долг по платежам сам по себе не обременяет квартиру, продавать такое жилье не запрещено – поэтому купить квартиру с долгами по коммунальным платежам вполне реально.
Есть только одна ситуация, при которой Росреестр заблокирует сделку по покупке квартиры с долгами по ЖКХ – если обслуживающая организация взыщет с собственника жилья сумму долга через суд, а затем судебный пристав наложит на жилплощадь обеспечительный арест до полного погашения всего долга. Пока на квартире нет запретительной записи от ФССП, квартиру с долгами можно купить.
При этом долг несет определенные риски для покупателя, которому придется тратить время и силы на урегулирование вопросов по ее оплате уже после покупки.
Вывод. Ни одна административная инстанция во время сделки по покупке жилплощади не проверяет наличие задолженностей и не сообщит об их наличии сторонам автоматически, как, например, в случае с официальным арестом по исполнительному производству. Покупателю придется самому проверять наличие проблем с долгом по квартплате.
Как проверить наличие долгов перед покупкой
Верить продавцу на слово в данном случае не следует. Достоверно установить перед покупкой, что по квартире имеется долг, можно только по официальным документам.
Есть несколько каналов информации, как можно проверить наличие долгов по коммунальным платежам перед покупкой жилья:
- Попросить продавца предоставить справку об отсутствии долга по коммунальным платежам из УК, ТСЖ или иной организации, обслуживающей дом. Это основной документ, на который стоит полагаться. Справка должна быть подписана бухгалтером и заверена печатью организации. Срок действия такой справки – всего 5 дней, поскольку за пределами этого периода может сформироваться новый долг.
- Если на жилплощадь приходит не один, а несколько счетов, например, отдельно по воде и отдельно по электричеству, подобные справки нужно запросить у всех коммунальщиков.
- Взносы по капитальному ремонту оплачиваются по отдельной квитанции, если счетом МКД управляет региональный фонд. Именно у регионального фонда перед покупкой нужно уточнять, имеется ли долг по взносам на конкретную квартиру – УК или ТСЖ не смогут предоставить достоверную информацию.
Обратите внимание! Бухгалтерия коммунально-снабжающей организации выдает сведения только по запросу действующего собственника. Покупателю такие справки не предоставляются. Поэтому если продавец отказывается оформлять справку, возможно, на квартире имеется многотысячный долг, который откроется после покупки.
По выписке из ЕГРН можно посмотреть записи о запретах или арестах, связанных с долгами, которые были взысканы через суд и направлены в ФССП на исполнение. Проверить перед покупкой наличие уже «просуженных» долгов, по которым идет исполнительное производство, можно также по базе исполнительных производств. Для этого:
- Заполнить все поля поиска. Нужно ввести имя текущего собственника квартиры и дату его рождения.
- Ввести код с картинки.
- Если на собственнике нет исполнительных производств, картинка будет следующей
- Если долг имеется, то база выдаст следующий результат. При этом тип задолженности указывается не всегда. Это могут быть как коммунальные платежи, так и любые другие обязательства. В любом случае имеется риск наложения запрета на отчуждение квартиры.
Кто отвечает по сложившимся долгам
По общему правилу при покупке квартиры долг по коммунальным платежам на нового собственника не переходит независимо от его суммы. Момент вступления нового собственника в права – это дата госрегистрации права собственности на квартиру по ДКП. Все, что начислено до этой даты, оплачивает продавец. Все, что после – покупатель.
Часто управляющие компании или ТСЖ после покупки вводят новых владельцев квартиры в заблуждение относительно имеющихся долгов бывших хозяев. Им проще работать с новым человеком, чем искать настоящего должника, поэтому они всячески склоняют к добровольной оплате чужого долга. Помните, что незаконными являются следующие действия УК или ТСЖ:
- требование погасить чужой долг по содержанию общего имущества, потребленной воде, свету, газу, канализации, теплу;
- угрозы или отключение квартиры от коммунальных ресурсов (например, если жилье грозятся обесточить).
Если сотрудники УК или ТСЖ все же отключили квартиру от коммунальных ресурсов, чтобы заставить вас погасить чужую задолженность после покупки помещения, необходимо сразу же обратиться в местную жилищную инспекцию при администрации региона. Быстрее всего это сделать по телефону, а затем продублировать жалобу письменно. Жилищные инспекторы, как правило, реагируют оперативно.
Исключение из общего правила – долги за капремонт. Лицевой счет по капитальному ремонту привязывается к квартире, а не к личности собственника жилья. Поэтому весь долг по капремонту, который сложился к моменту сделки, после регистрации покупки перейдет к новому собственнику.
Внимание! Искать должника по коммунальным платежам – задача управляющей компании или ТСЖ, а не нового собственника. Однако задолженность по капитальному ремонту придется оплатить покупателю.
Что делать, если обнаружился долг по квартплате
Если долг все же имеется, есть несколько вариантов развития событий. Решение зависит от договоренности сторон и от того, когда эта задолженность выявилась.
Если продавец при покупке не скрывает, что на квартире есть долг по коммунальным платежам, то стороны могут:
- Оформить предварительный ДКП, по которому покупатель передаст продавцу сумму задатка, достаточную для освобождения квартиры от долга. После погашения заключить основной ДКП.
- Можно заключить предварительный ДКП и без всякой предоплаты, но со сроком погашения долга по коммуналке. Если задолженность останется, можно будет безболезненно отказаться от основной сделки.
- Согласовать в ДКП обязанность продавца погасить долг до определенного момента. При этом в договоре указывается полная сумма задолженности.
- Договориться об уменьшении цены покупки, за счет которой покупатель погасит долг продавца.
Если же задолженность выявилась уже после сделки, то покупателю придется погасить возникший долг по капитальному ремонту, а требования об оплате чужого долга по остальным коммунальным платежам можно игнорировать.
Однако если сумма по капитальному ремонту образовалась значительная, можно обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании договора купли-продажи по мотиву введения в заблуждение.
В результате рассмотрения договор аннулируют, квартиру вернут продавцу, а покупатель получит назад уплаченные деньги. Оспаривание пройдет успешно, если покупателя не предупреждали о сумме долга по платежам.
Перспективы дела лучше заранее обсудить с нашим юристом через форму онлайн-чата в правом нижнем углу экрана.
Как оформить договор купли продажи
Договор купли-продажи квартиры с долгом по коммунальным платежам оформляется в стандартном порядке, о котором можно прочитать подробнее по этой ссылке. Долг по платежам не требует обязательного удостоверения у нотариуса или получения каких-либо дополнительных разрешений административных органов.
Но есть существенная особенность. Если квартира продается с долгами по платежам, об этом нужно четко прописать в договоре, с указанием суммы долга. Если этого не сделать, покупатель сможет в будущем аннулировать соглашение через суд по причине введения в заблуждение. Дополнительно следует указать, в каком порядке такая задолженность будет погашена.
Пример формулировки: «Продавец заявляет об имеющейся задолженности по коммунальным платежам в общей сумме 30 000 рублей, из которых 5 000 рублей – долг по взносам за капитальный ремонт; 25 000 рублей – долг по коммунальным ресурсам и содержанию общего имущества перед ООО «УК Жилище-98». Продавец обязуется погасить данную задолженность в полном объеме в срок до 15.09.2019».
Выкуп квартир с долгами на торгах
- Выкуп квартир на торгах осуществляется в случае, если жилье было изъято по любому долгу – не только по коммунальному.
- Чаще всего речь идет об ипотечных квартирах, кредит по которым собственники не смогли погасить, а также об изъятых приставами за другие крупные обязательства помещениях.
- Выкуп может быть произведен у банка-кредитора или у бюджета, смотря на чьем балансе находится жилье.
- Подробнее о выкупе квартир на торгах можно прочитать по этой ссылке.
Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам может добавить новому собственнику проблем с управляющей компанией, ТСЖ, ресурсоснабжающими организациями и фондом капремонта.
Поэтому необходимо проверять заранее, имеется ли на жилье задолженность и в каком размере.
Остались вопросы по теме статьи? Задайте их нашему юристу в онлайн-чат в правом нижнем углу экрана.
- Будем благодарны за лайк и репост статьи!
- Вам может быть интересно: выкуп залоговой квартиры у Сбербанка.
Источник:
Какие права у человека, который купил квартиру с долгами по коммунальным платежам, и что ему делать согласно ГК РФ?
Долг за капремонт предлагают погасить в рассрочку
«Меня интересует, есть ли срок давности (три года) по обязательствам по оплате взноса на капремонт, если договор с регоператором заключен не был. Сгорают ли долги по истечении такого срока? И в каком случае?» Виктор Николаевич, Курчатов.
Отвечает помощник прокурора Курска Игорь БЫКАДОРОВ:
«Согласно части 3 статьи 169 Жилищного кодекса РФ, обязанность граждан по уплате взносов на капитальный ремонт возникает по истечении 8 месяцев после включения многоквартирного дома в региональную программу капремонта. В связи с этим независимо от наличия заключенного договора с региональным оператором по истечении указанного срока вам могут выставлять квитанции на оплату взносов на капитальный ремонт.
В силу пункта 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности составляет три года.
Граждане оплачивают взносы на капремонт на основании поступающих квитанций, куда в случае длительного ненаправления таких квитанций за предыдущие периоды могут быть включены суммы взносов за все эти периоды, но не более трех лет. По истечении этого времени региональный оператор утрачивает возможность взыскать денежные средства.
В случае, если у вас имеется задолженность по взносам на капремонт по выставленным квитанциям за более чем трехлетний период, а региональный оператор по какой-либо причине не обратился в суд за ее взысканием, то такая задолженность не может быть взыскана.
В соответствии с частью 3 статьи 160 ЖК РФ при наличии задолженности по взносам на капремонт граждане лишаются права на получение льгот, субсидий и иных компенсаций при оплате коммунальных платежей».
Капитальный ремонт списание задолженности истечение срока
Могут ли они подать в суд на оплату пени, и какова практика? начисляется ли пеня на пеню? может ли она быть списана по истечении 3-х лет (прочитал на каком то форуме).
Обязаны ли предоставить подробный расчет пени, по запросу? 05 Декабря 2020, 08:06 Сергей, г. Сургут
Могут ли они подать в суд на оплату пени, и какова практика?
начисляется ли пеня на пеню? может ли она быть списана по истечении 3-х лет (прочитал на каком то форуме).
Серпухов, ул. Урицкого, д.4а Ну конечно могут так как законом установлен процессуальный срок, а в вашей ситуации это общий процессуальный срок и равен он трём годам. Есть вопросы звоните мне по телефону. Нахожусь в Ростове-на-Дону Шестаков Павел, за подробным платным ответом обращайтесь в чат или любые контакты из анкеты
Списание долга по капитальному ремонту
Может ли списаться долг задолжнику по оплате за капитальный ремонт, по истечению 3 лет, как списываются долги по коммунальным услугам?
Да, срок исковой давности распространяется и на требования о взыскании задолженности по взносам в фонд капремонта Всего доброго, желаю удачи и всех благ!
Личные консультации на платной основе: Вы не отвечаете по долгам предыдущих собственников. Если будут требовать денег от Вас — пишите заявление в полицию (ст.
163 УК РФ) Запись на прием по тел. +7(910)4401904 или на www.expert-jurist.ru г. Нахожусь в Ростове-на-Дону Шестаков Павел, за подробным платным ответом обращайтесь в чат или любые контакты из анкеты
Кто может не платить
ЖК РФ устанавливает основания, по которым владельцы квартир могут не платить взносы в Фонд:
- дом признан аварийным и подлежащим сносу;
- земля под домом изымается для государственных, муниципальных нужд.
Перечисленные основания абсолютно логичны, так как не имеет смысла собирать деньги на восстановление дома, который будет уничтожен или перейдет в собственность другому.
Также законодательство содержит перечень категорий граждан, у кого есть возможность участвовать в формировании суммы на капремонт частично, являться льготниками:
- Инвалиды 1 и 2 группы, граждане, опекающие детей-инвалидов, вносят половину положенной суммы.
- Малообеспеченные. Их вклад в Фонд будет определяться исходя из финансового достатка конкретной семьи. Если размер коммунальных платежей превышает определенный законом максимум, то остальную часть берет на себя государство.
- Участники ВОВ, ветераны труда, реабилитированные, подвергшиеся радиационному облучению.
- Многодетные семьи.
- Одинокие неработающие пенсионеры по достижении 70 лет освобождены от половины взноса, после 80 – полностью.
- Семьи пенсионеров, имеющие свое жилье.
- Сельские педагоги.
- Почетные доноры.
- Вдовы военнослужащих.
- Это интересно: Многодетная семья льготы 2020 в Санкт петербурге
- С 1 по 3 пункт — решение принято на федеральном уровне.
- С 4 по 9 пункт — решение принимается на региональном уровне.
ВАЖНО! Лица причисляются к льготникам только при условии, что данная категория зафиксирована в Постановлении правительства субъекта Федерации.
ЖК РФ позволяет решением общего собрания собственников приостановить плату после формирования минимального размера фонда. При этом должники обязаны вносить остаток. Только в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете.
Срок исковой давности по коммунальным платежам: консультация юриста
Почему растут долги Первым делом стоит разобраться, по каким причинам мы сталкиваемся с сегодняшним вопросом. Ведь в жизни бывают разные ситуации, никто точно не может сказать, будет ли у него долг или нет. Чаще всего в последнее время подобное явление прослеживается из-за того, что тарифы ЖКХ растут как на дрожжах.
В условиях кризиса граждане просто не в силах платить по счетам. Особенно если учесть, что в среднем тарифы ЖКХ повышают 2 раза в год.
Когда появляется Но для начала стоит учесть, что у каждого есть время на оплату счетов. Не все тут же бегут платить по пришедшим по почте квитанциям.
Поэтому и долги появляются далеко не сразу. Когда именно? Но на практике дела немного иначе обстоят. Дело все в том, что чаще всего все квитанции приходят в пределах от 10 до 20 числа каждого месяца.
Кому положена компенсация?
Юридическая составляющая аспекта компенсации обширна, но этих документов достаточно для базового понимания механизма компенсационных выплат. Теперь, обращаясь к указанным выше законам и кодексам, разберемся, кому положена компенсация за капитальный ремонт.
Итак, компенсация за оплаченные квитанции капремонта и ЖКУ выплачивается:
- Пенсионеры, чей возраст равен или превышает 80 лет. Лица из этой категории получают полную компенсацию расходов, т.е. им не нужно платить вообще;
- Пожилые люди, чей возраст равен или превышает 70 лет. Однако, нужно учитывать два фактора: во-первых, лица из этой категории получают не полную компенсацию, а лишь 50% от расходов. Во-вторых, оформить возмещение можно лишь при соблюдении целого ряда условий, о которых речь пойдет ниже;
- Инвалиды 1 и 2 группы;
- Дети-инвалиды, получившие соответствующий статус с рождения;
- Родителей или опекунов детей-инвалидов.
Закон устанавливает возмещение расходов и на ЖКУ, и на капремонт. Соответственно, компенсация взносов на капремонт для пенсионеров идет рядом с компенсацией расходов на ЖКУ — отличная возможность для граждан, не обладающих большими доходами, снизить финансовую нагрузку.
Однако, существуют еще и отдельные компенсационные выплаты, которые распространяются только на возмещение расходов на капитальный ремонт. Это значит, что лица из перечисленных ниже категорий не смогут получить возмещение за расходы на ЖКУ, но смогут получить его за капремонт.
- Инвалиды ВОВ;
- Члены их семей (после смерти инвалида ВОВ);
- Военнослужащие и сотрудники федеральных организаций с опасными условиями труда (МВД, пожарные ведомства, сотрудники уголовно-исполнительной системы), получившие инвалидность в процессе исполнения своих профессиональных обязанностей;
- Члены семей указанных выше сотрудников, погибших при исполнении своих профессиональных обязанностей;
- Ветераны ВОВ и отличившиеся на войне граждане СССР. Полный перечень лиц, освобождаемых от уплаты капремонта, перечислен в пунктах «а»-«з» 1 раздела ст. 2 ФЗ «О ветеранах»;
- Ветераны боевых действий, согласно пп. 1-4 п. 1 ст. 3 настоящего закона;
- Граждане, получившие ранее знак «Житель блокадного Ленинграда»;
- Ветераны военных подразделений особого риска;
- Лица, подвергшиеся радиационному воздействию в следствие взрывов и аварий.
Это важно знать: Какие льготы положены пенсионерам во Владимирской области
Внимание: исключение из списка выше — лица, которые проживают не в своих квартирах. То есть жильцы муниципальных и государственных помещений не вправе требовать возмещение расходов на ЖКУ и/или капремонт.
Эксперт: Сирот нужно отучить слепо доверять органам опеки
Капитальный ремонт списание задолженности истечение срока
Исковая давность по взысканию средств за капремонт Исковая давность по взысканию средств за капремонт В доме создано ТСН. Председатель требует с УК, которая ранее управляла МКД вернуть день, накопленные по статье Капремонт (неизрасходованные). С какого момента начинается общий срок исковой давности на такие требования?
Вопрос в том, что жильцы начали вносить взносы более чем три года назад. Имеет ли право ТСН взыскать средства, которые жильцы перечисляли в УК более трех лет назад? Суды исходят из того, что это неосновательное обогащение.
По искам о взыскании неосновательного обогащения применяется общий срок исковой давности.
По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования.
Россиянам спишут просроченные долги за капремонт и имущество
Списание задолженности за коммунальные услуги и капремонт в Российской Федерации – это стремительно развивающаяся практика. С банковских карточек неплательщиков за коммуналку автоматически списываются деньги на предоставленные услуги (свет, вода и другие).
О списании долгов за коммуналку и капитальный ремонт В последнее время долги за коммуналку стали причиной многих судебных тяжб и разбирательств, поэтому нужно знать, как происходит списание задолженности за коммунальные услуги и капремонт.
В случае, когда банковское учреждение снимает с пенсионной карточки всю сумму за коммунальные услуги, то это незаконно. Банковская структура имеет право взыскать с гражданина России не больше 50% суммы, которая указана в коммунальных счетах.
Порядок возмещения расходов на уплату расходов взноса на капитальный ремонт льготникам
Предоставление компенсации расходов на капитальный ремонт не освобождают граждан от оплаты данного взноса. В квитанциях начисленные суммы указываются в размере 100 процентов.
Все собственники жилых помещений обязаны своевременно и в полном объеме уплачивать взнос на капитальный ремонт.
Затем отдел социальной защиты возмещает расходы в форме ежемесячной денежной компенсации (ЕДК) в установленном законодательном порядке конкретно по соответствующей категории льготников.
Это важно знать: Льготы пенсионерам ФСИН
Согласно ст
.
266 НК РФ безнадежными долгами признаются долги, по которым истек установленный срок исковой давности, а также долги, по которым обязательство прекращено вследствие невозможности его исполнения (с подтверждением постановлением от судебных приставов).
Получается, что, если организация не обращается в суд, она может списать задолженность как безнадежную через 3 года, а если организация подала в суд и пока исполнительное производство не окончено, организация задолженность списать не может?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: Согласно п.
28 августа 2020 года я признана банкротом (Московская область). Долги по коммунальным платежам мне списали. Но по капремонту фонд капитального ремонта МО продолжает присылать долговые бумаги и грозится взыскать по суду.
Я направляла им заявление ценным письмом с описью, с приложением судебного решения — они говорят, что не получали, хотя уведомление о получении у меня есть. Недавно съездила, передала заявление с судебным решением лично в фонд, с отметкой на копии о получении. Сказали — «ждите 30 дней» в ответ. Однако через неделю снова звонят, угрожают судом.
Я в интернете не нашла нигде информацию, что долги по капремонту не входят в список долгов, подлежащих списанию. Однако нашлась единственная ссылка: https://fkrmd58.ru/news/zakon-ne-pozvolyaet-spisat-zadolzhennost-po-kapremontu-pri-bankrotstve-fiz-lica/ исходя из которой получается, долг по капремонту не списывают, и судебная практика якобы это подтверждает, однако официальной информации никакой я нигде найти не могу на этот счет. Подскажите пожалуйста, подлежит ли мой долг по взносам за капремонт списанию по факту моего банкротства, или нет. Я не знаю, к чему мне готовиться. Если на меня подадут в суд, видимо, поможет только ходатайство о сроке давности? И если я начну со следующего месяца вносить какие то деньги за капремонт, не отменит ли это мое право воспользоваться законом о сроке давности за последние три года?
Плата за капремонт в новостройках
Закон четко обозначил обязательство собственников формировать фонд, средства из которого пойдут на капремонт общедомового имущества.
Владельцы метров в новых домах недовольны таким положением, поскольку их здания в реконструкции не нуждаются.
Надо ли платить
Жилищный кодекс присваивает статус новостройки домам, сданным в эксплуатацию после 1 июля 2020 года. Капитальный ремонт необходим для восстановления глобальных технических конструкций жилой многоэтажки, которые слишком сильно изношены. Такие проблемы возникают вследствие длительной эксплуатации.
В новостройке производить такие работы не нужно. В то же время закон обязывает собственников формировать фонд капремонта, поэтому полностью освободить от уплаты взносов граждан нельзя.
Когда начинают
Выход из этого противоречия законодатель нашел в предоставлении отсрочки платежа для собственников недавно построенных квартир. В соответствии с ЖК РФ, максимум, сколько можно не формировать Фонд, – 5 лет. После чего в течение трех месяцев необходимо принять решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта.
ВАЖНО! Отсрочка взносов на капремонт считается не с момента сдачи дома в эксплуатацию, а после включения его в региональную программу капремонтных работ.
Региональные власти своим постановлением закрепляют, какую отсрочку получат жильцы новостройки в пределах 5 лет.
Это интересно: Льготы пенсионерам в Москве в 2020 году
Россиянам могут запретить продавать квартиры с долгами за «коммуналку»| Новости общества
Задолженность за жилищно-коммунальные услуги может стать препятствием для приобретения квартиры — участники круглого стола по проблемам законодательства о водоснабжении и водоотведении, состоявшегося в Госдуме 20 февраля, собираются направить в правительство, заинтересованные ведомства и региональные органы власти рекомендации, которые помогут преодолеть некоторые трудности в области ЖКХ
Так, эксперты считают, что переход права собственности на жилое помещение не должен регистрироваться при наличии долга по оплате за водоснабжение, электричество и т.д. Данная мера должна в перспективе снизить объем недоимок по оплате услуг.
Также, по их мнению, обязательно стоит выделить деньги на модернизацию коммунальной инфраструктуры в рамках национальном проекта «Жилье и городская среда» и гарантировать участие НКО и обычных граждан в экологическом контроле, в частности при помощи института общественных инспекторов. Региональным властям рекомендовано применять льготные режимы для инвесторов. Позитивным фактором может стать и увеличение финансирования программы «Чистая вода» и количества мероприятий, в ней предусмотренных.
Отметим, что Минюст предложил конфисковывать и продавать для погашения долгов квартиры граждан, не оплачивающих счета за ЖКХ.
Причем потерять в данном случае можно будет даже единственное жилье: у собственника не будет возможности реализовать жилье или переоформить его на третье лицо. Мера будет применяться при условии, что сумма задолженности соразмерна стоимости недвижимости.
Так, к примеру, за долги, составляющие всего 5% от цены жилья, забирать квартиру не будут. Сообщается, что сумма долга россиян за коммунальные услуги достигла почти 1 трлн рублей.
При этом параллельно в Госдуму поступил на рассмотрение проект закона, запрещающий поставщикам услуг ЖКХ приостанавливать оказание услуг даже в случае задолженности со стороны потребителя. Депутаты одобрили инициативу, хотя в экспертном сообществе не все согласны с пользой от нее — мера может привести к росту долгов среди населения.
Автор проекта, депутат Госдумы Алексей Куринный, предложил четко описать в законе случаи, когда отключение коммунальных услуг невозможно. По его словам, зачастую ограничение, направленное на одних граждан, в итоге приводит к негативным последствиям для других, не имеющих проблем с оплатой.
Например, перекрытие канализации вызывает затопление других квартир, что «приводит к жуткой антисанитарии», пояснил депутат.
По оценкам советника руководителя аналитического агентства «Национальный Эксперт» Андрея Шуклина, в запрете продажи недвижимости при наличии долгов за жилищно-коммунальные услуги есть рациональное зерно.
«Сегодня регулярно регистрируются случаи продажи недвижимости, на которой «висят» сотни тысяч долга. В итоге эти суммы должен выплатить новый собственник. Такой подход нельзя назвать верным и справедливым», — пояснил он «Московской газете».
Шуклин полагает, что подобная мера будет позитивной и борьбе с накопленной задолженностью за услуги ЖКХ: «Сейчас это огромные деньги. Если сделки по квартирам с долгами будут заморожены, это, несомненно, даст позитивный эффект», — резюмировал собеседник издания.
Долг за капремонт от предыдущего собственника
В соответствии с государственной программой капремонта многоквартирных домов, созданы региональные фонды капитального ремонта, на которые возложена задача сбора, учета взносов на капитальный ремонт. За собственниками помещений законодательно закреплена обязанность оплачивать эти взносы.
Переход долга за капремонт к новому собственнику
Законодательно считается, что долг за капремонт от предыдущего собственника относится к объекту недвижимости, а не к собственнику. Такой подход закреплен частью 3 статьи 158 ЖК РФ[1].
Поэтому при смене владельца помещения в многоквартирном доме, к новому собственнику переходит право собственности, и вместе с ним от предыдущего собственника переходит задолженность по оплате этого долга.
Долги же за коммунальные услуги (отопление, воду, электроэнергию) остаются за старым собственником. Под сменой владельца понимается переход собственности на недвижимость по сделкам купли-продажи, дарения, наследования.
В случае приватизации квартиры, имеющиеся долги по капремонту продолжают числиться за муниципальным образованием и не переходят к новому владельцу.
Долги старого собственника предъявляются к оплате новому собственнику, начиная с начала 2013 года. Сумма долгов может быть весьма значительной за столь продолжительный период времени.
Неоплаченные взносы должен будет перечислить новый владелец помещения. С учетом срока исковой давности взносы присуждаются к оплате не более чем за три предшествующих года, с момента регистрации права собственности.
Капитальный ремонт может производиться несколько раз в течение длительного периода эксплуатации здания. За этот срок возможно сменится не один собственник квартиры, но средства на проведение капремонта должны быть собраны.
Взыскание долга за капремонт с предыдущего собственника
При покупке квартиры, необходимо проверить, есть ли долги за капремонт у прежнего собственника. На стадии переговоров у продавца следует запросить квитанции на оплату взносов, а в случае их отсутствия, выписку по лицевому счету капремонта квартиры.
В договоре купли-продажи недвижимости необходимо добавить пункт о том, что продавец должен предоставить документы, подтверждающие оплату взносов за все время владения объектом недвижимости.
Долги, связанные с квартирой, являются обременением, которое распространяется на недвижимость. Если такое обременение есть, это необходимо отразить в договоре купли-продажи.
При наличии долгов, сумма которых подтверждается выпиской по лицевому счету, можно требовать скидки со стоимости квартиры. В этом случае, в договоре необходимо указать, что покупатель обязуется заплатить сумму равную стоимости квартиры за вычетом задолженности по капремонту и погасить долг после регистрации права собственности.
Приобретя в собственность квартиру в многоквартирном доме, необходимо знать, как можно проверить наличие долгов по капремонту. Самый простой – способ посмотреть квитанцию. В ней отражается дата последнего учтенного платежа и долг по состоянию на дату ее формирования. Есть и другие способы:
- Обратиться в отделение регионального Фонда капитального ремонта. Необходимо предъявить паспорт и свидетельство о праве собственности на квартиру. Сотрудники выдадут справку о наличии или отсутствии долгов.
- Если собственник по какой-то причине не получает квитанции или они были утеряны, следует связаться с управляющей компанией. Это можно сделать лично или по телефону. УК предоставит копии счетов.
- Через интернет. В личном кабинете на сайте регионального оператора ФКР.
Можно ли взыскать долги за капремонт, если новый собственник не проверил их наличие, а предыдущий собственник не сообщил о них, и долги перешли в «наследство»?
После государственной регистрации права собственности, новый владелец обязан погасить долги по капремонту. Оплатив долги, новый собственник помещения может предложить бывшему собственнику добровольно возместить задолженность по капремонту.
В случае отказа, потребовать компенсации через суд. Здесь надо соотнести сумму долга с денежными затратами на проведение суда и время, которое на это потребуется. Поскольку переход долга к новому собственнику происходит в силу закона, то его права старым собственником не нарушаются. Возможны нюансы, но разбираться в них лучше с юристом.
Депутаты отменяют платежи за капремонт
Где логика? Покупая квартиру в новом доме, люди платят взносы за капремонт. Однако дом только построен и находится на гарантии у строительной компании. Спрашивается, зачем платить деньги? Депутаты тоже задались этим вопросом и издали законопроект, отменяющий взносы на капремонт для новостроек.
Депутаты от ЛДПР предлагают в первые пять лет после ввода дома в эксплуатацию не начислять взносы на капремонт.
Чтобы плата начислялась, дом должен попасть в программу капитального ремонта. Срок включения в каждом регионе разный, от года до пяти. Пока этого не произошло, платежи не начисляются.
«Известия» цитируют члена комитета Совета Федерации по социальной политике Сергея Леонова:
Все в целом в неравных условиях. Мы сейчас хотим внести законодательную инициативу об изменении Жилищного кодекса, чтобы на федеральном уровне закрепить, что в течение первых пяти лет после ввода дома в эксплуатацию жильцы не должны платить взносы за капремонт
Логика и справедливость в предложении есть. Люди платят за ремонт дома, хотя необходимости в нём нет. Куда деваются деньги? Либо лежат на счёте и обесцениваются, либо используются для ремонта других домов в регионе. Получается, что мы финансируем не себя, а соседа.
Куда уходят платежи. ok.ru
Например, ежемесячный взнос за капремонт с квартиры составляет 400 рублей. За пять лет будет уплачено 24 000 рублей. Дом из 500 квартир за пять лет внесёт 12 000 000 рублей.
Исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева отмечает:
Ни для кого не секрет, что региональные программы капитального ремонта крайне несбалансированные — размер обязательств этих работ существенно превышает в большинстве субъектов финансовые возможности. Зачастую старые ветхие малоквартирные дома ремонтируются за счёт новых многоквартирных. Именно местные власти устанавливают сроки, потому что они определяют, сколько денег требуется дополнительно
Минстрой инициативу не поддерживает, считая, что это нарушит баланс. По их мнению, каждый регион должен определять срок включения в программу индивидуально, учитывая местные климатические условия.
Например, здание в Сибири потребует ремонта раньше, чем здание в Центральной России. К тому же, освобождая новостройки от платы за капремонт, местные бюджеты лишатся части денег и не смогут ремонтировать остальные дома.
Если же всё-таки предоставить отсрочку, то придётся повышать платежи для остальных, чтобы привести фонд капитального ремонта к балансу.
В госдуме предложили запретить продажу квартир с долгами по жкх
Гражданам, задолжавшим за коммунальные услуги, могут запретить продавать собственное жилье. Несмотря на недавнее повышение пеней и штрафов для неплательщиков, долги в отрасли продолжают расти. Причем население — вторая по величине категория должников, отмечают специалисты.
Идея вернуться к обсуждению законодательного запрета на продажу квартир, обремененных долгами за коммунальные услуги, над которым в свое время уже размышляли в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства, прозвучала на парламентских слушаниях в Госдуме. Их организовал Комитет по энергетике нижней палаты парламента, чтобы обсудить эффективность мер по укреплению так называемой платежной дисциплины в сфере коммунальных услуг и непосредственно в секторе энергоснабжения.
Закон, ужесточающий санкции за неплатежи в коммунальной отрасли, был принят осенью 2015 года. Пени и штрафы за просрочку оплаты комуслуг заметно выросли. Кроме того, закон расширил возможности для введения ограничений потребления энергоресурсов для должников и усилил ответственность за самовольное подключение к системам инженерно-технической инфраструктуры.
Повышение пеней и штрафов не снизило рост задолженности за комуслуги
Предполагалось, что эти меры остановят рост задолженности за коммунальные ресурсы. Но этого не произошло.
Ресурсоснабжающие организации предлагают целый комплекс мер для снижения объемов неплатежей. Одна из них как раз касается ограничения неплательщиков в возможности продавать жилье.
Эксперты к подобной инициативе относятся скептически. «Нужно понимать, что запретить собственнику продавать жилье, даже если речь идет о коммунальных долгах, технически невозможно. Это противоречит и Гражданскому кодексу, и Конституции РФ, — говорит Ирина Малиничева, юрисконсульт офиса «Беляево» департамента вторичного рынка Инком-Недвижимость.
Управляющая компания, конечно, может обратиться в суд за взысканием задолженности, но аресты по таким делам, как правило не накладываются судебными органами. Скорее суд запретит выезд за границу, добавляет Малиничева.
По мнению Елены Мищенко, руководителя отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения «НДВ-Недвижимость», техническая возможность реализации ограничений есть — это ввод обязательной справки об отсутствии задолженности при подаче документов на регистрацию перехода права собственности в Росреестре. Схема проста: нет документа, право собственности нового владельца не регистрируется. Тем самым, право собственности не переходит покупателю и должник действительно будет ограничен в возможности продать жилье пока не рассчитается с долгами, поясняет Мищенко.
Что же касается свободы права собственности, то противоречий здесь тоже нет, полагает эксперт. Собственник должен нести бремя по содержанию своего имущества. В случае с долгами этого не происходит.
Другое дело, что предлагаемая норма вряд ли решит проблему неплатежей. «Она наоборот может стать препятствием для тех, кто планировал получить средства от продажи или обмена квартиры и тем самым погасить задолженность по комуслугам», — заключает Мищенко.
Часто ли собственники продают жилье с долгами?
Такие сделки на рынке есть, но они не носят массового характера, отмечает Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка Инком-Недвижимость. «Обычно собственники такого жилья — это люди из маргинальной среды либо граждане, попавшие в сложную жизненную ситуацию. К примеру, лишившиеся источника дохода или тяжело заболевшие», — уточняет он.
По оценке Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», если, к примеру, взять вторичный рынок недвижимости Москвы, то доля сделок, где квартира имеет долги по ЖКХ, составляет не более пяти процентов от всего количества.
«Самая распространенная схема покупки жилья с долгами ЖКХ выглядит следующим образом. В договоре прописывается сумма сделки.
Из нее вычитается задолженность продавца — эти деньги покупатель оставляет у себя, чтобы потом направить на погашение долга после перерегистрации права собственности».
Ипотечную сделку с задолженностью по квартире провести чуть сложнее. Банки требуют справку об отсутствии задолженности по квартире, и обычно покупатель сам гасит эту задолженность, вычитая ее затем из суммы сделки.
«Учитывая, что схема взаиморасчета с продавцом-должником ЖКХ давно работает на рынке, ни риелторы, ни сами клиенты не отказываются от покупки понравившейся квартиры с долгами», — резюмирует Мария Литинецкая.
Российская газета