В своей «Божественной комедии» Данте на последний круг ада поместил «обманувших доверившихся», и это вполне справедливо. Если вы один из тысячи людей, вложивших все сбережения в вечно строящийся дом, вы легко поймете, почему. Особенно сейчас, когда приближается зима, и скоро начнутся первые морозы. Всю верхушку «прославленного» застройщика СУ-155 хочется отправить в поэму Данте.
Это строительное управление можно назвать «жилищными террористами»: тысячи людей оказались в заложниках их халатности. Люди вынуждены жить на съемных квартирах.
По вине застройщика в неудобном положении оказался и банк «Российский капитал». Последний вынужден разгребать проблемы СУ-155 в срочном порядке, чтобы успеть обеспечить людей жильем к новому году.
Однако поставить праздничную елку в собственной квартире смогут не все.
Главная проблема этой компании – жадность. Погнавшись за высокими объемами производства и дополнительной прибылью, застройщик переоценил свои возможности.
Долговой клубок, в котором СУ-155 оказались из-за самоуправства строителей и мошенничества руководства, распутать совсем непросто.
Бесконечно обманывая и откармливая всех обещаниями, компания запустила свои дела настолько сильно, что понадобится немало времени, чтобы восстановить справедливость.
Причины кризиса СУ-155 – работа на низкой марже из-за гонки за объемами, системные проблемы компании и невыплата долговых обязательств. Компания брала кредиты в счет дольщиков, а чтобы их погасить, ей приходилось снова обращаться к вкладам клиентов – и так до бесконечности. В конечном итоге СУ-155 обанкротилось.
Очевидно, глава компании позволял себе довольно рискованные схемы работы, надеясь, что власти не будут строги к такому мощному застройщику. Однако доверие поставщиков и партнеров СУ-155 теряло стремительно.
«Российский капитал» обещал, что до конца года сможет обеспечить сотни людей, обманутых СУ-155, жильем. Однако не все верят в то, что затянувшийся долгострой достроят.
Люди пишут петиции и тысячами гневных комментариев осаждают официальный портал застройщика. При этом важно отметить, что банк тоже не рад повешенному на него грузу в лице «обездоленных дольщиков».
Проблема СУ-155 сильно давит на нормативы финансовой организации.
Недоверие населения, в общем, вполне оправданно. Например, желающим поселиться в «Южном Домодедове» дольщикам пришлось два года осаждать застройщика исками и жалобами.
Чтобы масштаб халатности СУ-155 был более понятен, отмечу, что только в этом случае в очереди на квартиру застряло больше чем полтысячи семей.
Другой московский комплекс СУ-155 – «Новое Домодедово» – местные и вовсе прозвали кварталом-призраком. Долгое время район напоминал Чернобыль после аварии.
Важно также отметить, что представители российских властей не раз подвергали критике деятельность СУ-155, когда компания еще была на плаву.
Так, пять лет назад Сергей Собянин инициировал иск против застройщика из-за сорванных сроков строительства. Однако в тот раз СУ-155 удалось победить в суде.
Позднее мэрия Москвы неоднократно сталкивалась с компанией в суде из-за претензий, которые время от времени появлялись у власти.
Большой шкаф громко падает. История бизнес-фиаско крупных федеральных застройщиков СУ-155 и Urban Group
В конце ноября стало известно о конфликте застройщика Docklands development и управляющей компании Docklands.rent. «Строительному Еженедельнику» показалось, что это хороший повод поразмышлять о том, как возникают такие ситуации и что нужно делать для того, чтобы их избежать.
апартаменты Источник: https://lumipolar.ru
ГК Docklands development распространила заявление, что разрывает сотрудничество с компанией Zenith Property Management, которая осуществляла управление апарт-отелем Docklands.
«Работа отельера заключается не только в обеспечении постоянного потока гостей, но и в построении прозрачных и доверительных взаимоотношений с инвесторами, выполнении взятых обязательств по обеспечению заявленной доходности.
На практике высокий и постоянный спрос со стороны арендаторов не отразился на доходе инвесторов, а в августе выплаты и вовсе прекратились.
По многочисленным обращениям собственников номерного фонда мы инициировали аудиторскую проверку деятельности УК и выявили ряд нарушений, которые до настоящего момента не были устранены. Было принято решение отказаться от сотрудничества с компанией Zenith Property Management», – заявила генеральный директор ГК Docklands development Татьяна Шашина.
Эксплуатацию апарт-отеля осуществляла УК Docklands.rent, которая была создана осенью 2017 года на паритетных началах ГК Docklands development и Zenith Property Management. От ее услуг было решено отказаться.
По заявлению Docklands development, девелопер и ранее вносил изменения в работу отельера на объекте, руководствуясь многочисленными жалобами собственников и гостей апарт-отеля. Тогда претензии касались низкого качества и несвоевременного оказания услуг по эксплуатации.
Такой демарш, безусловно, не мог остаться без ответа. УК Docklands.rent сообщила, что намерена подать иск в суд о защите деловой репутации и добиться решения конфликта, чтобы соблюсти договоренности перед инвесторами и завершить работу на объекте. «Хотим отметить, что спор возник между Dockland Development и дочерней компанией Dockland.
rent, и для нас странно, что наши партнеры упоминают компанию Zenith PM, которая является отдельным, самостоятельным отельным оператором, продолжает работу с рядом известных проектов в Петербурге и исполняет все принятые на себя контрактные обязательства», – отмечает управляющий партнер Docklands.rent Наталья Скаландис.
По данным УК, у Docklands.rent существуют договорные отношения напрямую с собственниками номерного фонда, которые являются заказчиками услуг компании. Работа продолжается, выплаты не останавливались, производятся с задержкой, но в порядке озвученных инвесторам сроков.
«Между тем соучредители Docklands.rent со стороны компании-застройщика оперативно разослали инвесторам сообщение о том, что будет создана новая управляющая компания. Название – схожее до степени смешения с тем, что было ранее.
Странно, почему никто не задается вопросом, зачем брать себе название компании, которая якобы не выполнила свои обязательства», – говорит управляющий партнер Zenith PM Илья Андреев.
Кроме того, сотрудники УК сообщили, что они получали предложение работать на объекте, но уже в составе нового отельного оператора.
В Docklands.rent сообщили также, что основанием для еще одного иска послужило то, что застройщик не компенсировал УК более 8 млн рублей за техническое обслуживание и эксплуатацию номерного фонда, не переданного покупателям. Не повышают привлекательность объекта среди арендаторов и продолжающиеся работы.
«В настоящий момент на объекте частично не функционируют инженерные системы и инфраструктура, декларируемая на сайте застройщика. Фактически в ноябре 2018 года на объекте продолжаются строительно-монтажные работы, хотя по плану должны были быть завершены в декабре 2017 года», – говорится в заявлении УК.
Область объективных противоречий
По мнению экспертов, возникновение такого рода конфликтов в значительной степени связано со спецификой самого формата апартаментов. «Цель девелопера в жилой недвижимости – построить и продать объект с прибылью. Девелопер в гостиничном секторе планирует извлекать прибыль в течение многих лет.
В апарт-отелях мы имеем смешанный вариант, поскольку для успешности проекта, даже продав номерной фонд, девелопер сохраняет за собой гостиничную инфраструктуру (рестораны, офисы, сервисные помещения), обеспечивающие комфорт проживающим (туристам). И тем не менее, девелопер объективно заинтересован в минимизации инвестиций.
УК в апарт-отелях должна обеспечивать максимальный доход для инвесторов, приобретающих апартаменты, и, соответственно, заинтересована в максимизации инвестиций в объект.
Нахождение баланса интересов как на этапе строительства, так и при последующем функционировании и есть та самая область объективных противоречий», – отмечает генеральный директор ООО «Вало Сервис» Константин Сторожев.
«Главная болевая точка в управлении апарт-отелем – переходный этап, когда часть апартаментов еще не передана инвесторам, а часть уже находится в собственности.
Коммунально-эксплуатационные расходы в этот период должен нести застройщик, он нередко старается секвестрировать эти расходы, и для УК это нелегкое время, потому что качество управления объектом страдает», – говорит, со своей стороны, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (ГК «БестЪ») Николай Антонов.
Но это еще не все. Вторая болевая точка, по словам эксперта, возникает, когда два юридических лица – девелопер и УК – входят в партнерство. «Такой симбиоз всегда связан с рисками и несет в себе семена конфликта.
Апарт-отель существенно отличается и от жилья, и от других видов коммерческой недвижимости. В нем много собственников, есть товарищество собственников недвижимости, с которым приходится считаться в любых управленческих решениях.
А девелопер – только один из собственников, и то при условии, что он не продал в апарт-отеле все до последнего метра. Конечно, он несет гарантийные обязательства перед собственниками и заинтересован в том, чтобы с объектом все было хорошо.
Однако управляющая компания оказывается в двойственном положении: ее приглашает девелопер, а работать приходится с собственниками», – считает эксперт.
Во избежание всяческих…
Тем не менее, эксперты считают, что избежать конфликтов вполне реально. «Необходимо четко прописывать границы ответственности обеих сторон, а управляющему – не брать на себя завышенных и необоснованных обязательств.
У нас девелоперы предлагают покупателям программы гарантированной доходности, хотя умудренные колоссальным опытом международные гостиничные операторы почему-то никогда не берут на себя подобных обязательств перед собственником.
Исключение – при аренде здания оператором, по довольно низкой ставке аренды», – говорит генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.
Юристы также придерживаются мнения о необходимости четко прописывать обязательства сторон. «Из своего опыта полагаю, что в целях минимизации конфликтов лучше всего очень детально договариваться «на берегу», чтобы прояснить все представления и ожидания застройщика от сотрудничества с УК.
Важно четко составить техническое задание и определить обязанности обеих сторон, в том числе по принятию решений и обеспечению апарт-отеля и УК необходимыми ресурсами», – отмечает партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы Borenius Майя Петрова.
«Лучший способ избежать конфликтов – в том, чтобы работать по более понятной и прозрачной агентской схеме. Девелоперская компания предлагает нам взять объект в управление. Мы поддерживаем проект, помогаем девелоперу его грамотно реализовать, сделать маркетинг. А после ввода работаем в интересах собственников.
Если собственник нам доверяет, он заключает с нами агентский договор.
Мы получаем вознаграждение за то, что обеспечиваем ему доход от сдачи недвижимости в аренду, и стараемся этот доход максимизировать, потому что заинтересованы в том, чтобы как можно больше собственников доверили нам управление их апартаментами», –подчеркивает Николай Антонов.
Привлекать УК нельзя управлять самим
Кроме того, конфликт в очередной раз ставит вопрос о том, что же более эффективно: управление апарт-отелем самим девелопером или привлечение внешней УК. «Специфика в том, что это гостиничный объект со множественностью собственников. Отельные операторы умеют обеспечивать загрузку отеля, но всегда работали с одним собственником.
УК жилищных проектов имеют опыт работы с множеством собственников, но не знают гостиничного бизнеса.
На этапе становления рынка управляющих – для девелопера апарт-отеля (особенно при реализации крупного проекта) предпочтительно создавать собственную УК, привлекая к сотрудничеству специалистов с опытом из обеих сфер», – отмечает Константин Сторожев.
«Это сложный выбор для девелопера. Полагаю, что привлечение профессиональной управляющей компании будет наиболее эффективным решением, когда этот рынок сформируется (например, как сейчас рынок управления ТЦ).
Сегодня же выбор независимых УК крайне ограничен, ценность их опыта, технологий и бренда вызывает обоснованные вопросы и сомнения у девелоперов.
И им, как наиболее заинтересованным в успешности действующих проектов (что является главным аргументом для продаж новых проектов), зачастую приходится идти по пути создания собственных структур, которые вряд ли могут генерировать существенную прибыль для головной компании. Напротив, рискуют оказаться дотационными», – считает Андрей Косарев.
Николай Антонов считает, что многое зависит от планов девелопера. «Если он намерен и дальше строить апарт-отели, есть смысл потратить ресурсы и создать собственную управляющую структуру, набрать и обучить команду.
Тогда со временем возникнет эффект масштаба, который позволит заработать на управлении такими объектами.
Если девелопер взялся за строительство апарт-отеля, потому что не нашел лучшего применения для конкретного «пятна», лучше пригласить профессиональную УК», – полагает он.
Конфликт не нужен
Результаты конфликта пока не ясны. «Ситуация в данном случае несколько отличается от стандартной, поскольку УК Docklands.rent (ООО «Докландс Рент») была создана совместно физическими лицами (двое со стороны застройщика и двое – со стороны Zenith РМ) в мае 2017 года.
Таким образом, фактически у лиц, аффилированных с застройщиком, была возможность с самого начала контролировать работу УК через корпоративный контроль, однако они этим правом, видимо, своевременно не воспользовались, из-за чего и возник конфликт.
Помимо этого, стороны, скорее всего, нечетко прописали и проговорили стратегию и распределение прав и обязанностей, а также ресурсов, и результаты работы УК не совпали с ожиданиями застройщика», – отмечает Майя Петрова.
В то же время есть впечатление, что шумный скандал, в сущности, никому не нужен и никому не выгоден.
«Согласно данным ЕГРЮЛ, видимо, после возникновения конфликта, два физических лица со стороны застройщика создали новую компанию с одноименным названием ООО «Докландс Рент» (9 октября 2018 года.
), скорее всего, чтобы сменить одну УК на другую безболезненно, так, чтобы конфликт не был сильно заметен для инвесторов и пользователей объекта», – говорит Майя Петрова.
«Конфликты в нашем деле бесполезны. Даже если управляющему удастся доказать в суде, что собственник объекта неправ, собственники других активов не захотят иметь с ним дело, чтобы не оказаться в аналогичной ситуации. Конфликты блокируют развитие управляющей компании», – отмечает Николай Антонов.
Да и в заявлении Docklands.rent выражается надежда на досудебное решение возникшего недопонимания встречных обязательств.
Хроника пикирующего девелопера
25 декабря 2015, 17:59
Интерфакс
Как крах «СУ-155» изменил строительную отрасль
Москва. 25 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Уходящий год преподнес немало неприятных сюрпризов рынку недвижимости. Одним из них стала плачевная ситуация в компании «СУ-155», одного из главных застройщиков страны. Конечно, проблема возникла не на пустом месте, однако в итоге она привела к тому, что федеральным властям пришлось менять законодательство.
Финансовые проблемы «СУ-155» усугубились в ноябре 2014 года: тогда власти Подмосковья заявили, что группа должна бюджету области около 1 млрд рублей за аренду участков.
За этим последовали иски кредиторов, а в марте этого года — дефолт по облигациям на 2,3 млрд рублей. По итогам 2014 года долг компании оценивался более чем в 25 млрд рублей.
Компания приостановила строительство нескольких крупных жилых комплексов на территории Москвы, Московской области и других регионов.
По данным Минстроя на 19 июня 2015 года, общий портфель компании составлял 6 млн кв. м жилья, из которых в стройке находилось 3 млн кв. м. Компания отказалась от шести проектов, снизив общий портфель до 3 млн кв. м., половина из которых остается в стадии стройки.
К «СУ-155» поданы десятки исков о банкротстве, среди обратившихся, в частности, Сбербанк, Росбанк и «Российский капитал». Дочерняя организация группы — «СУ-155 Капитал» — 25 августа объявила дефолт по облигациям и не смогла выплатить 84,77 млн рублей купонного дохода.
Таким образом ситуация вокруг одного из крупнейших застройщиков России к осени 2015 года накалилась до предела. В сентябре стало известно, что компания выставила на продажу свою штаб-квартиру.
Представитель пресс-службы «СУ-155» сообщал тогда, что компания «находится в активной стадии реализации активов» для покрытия долгов, в том числе и недвижимости.
«По зданию на Ордынке наша позиция будет зависеть от предложения», — уточнил он.
- В октябре правительство официально объявило, что ведет переговоры с крупными участниками рынка, которые могут при поддержке государства спасти отдельные части бизнеса «СУ-155».
- «Правительство работает с потенциальными крупными партнерами «СУ-155″, которые на определенных условиях и при определенной поддержке со стороны правительства, может быть, возьмутся за спасение этой компании, но не как компании, а как отдельных блоков бизнеса», — сказал первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов, выступая с докладом по реализации антикризисного плана в Госдуме.
- «Там очень много бизнеса, много заводов, которые производят строительные материалы, лифтовое хозяйство, сами подрядные организации», — пояснил первый вице-премьер.
Он также отметил, что правительство работает с «СУ-155» «спокойно». «Не подаем никаких нервных сигналов. (…) Наш приоритет — люди, которые подписали соглашение с компанией и в рамках строительства должны получить жилье. Мы делаем все для того, чтобы все люди, у которых есть соглашение, это жилье получили, мы это сделаем», — сказал И.Шувалов.
В начале декабря было принято решение о том, что госбанк-санатор «Российский капитал» (дочерняя структура Агентства по страхованию вкладов) займется финансовым оздоровлением «СУ-155».
Помогать ему в этом будет группа «БИН» Микаила Шишханова, которая выступит в роли консультанта и организатора финансирования. «Российский капитал» на первоначальном этапе будет финансировать строительство объектов «СУ-155» за свой счет.
По предварительной оценке, всего на достройку объектов «СУ-155» нужно 39 млрд рублей. Сроки достройки объектов очень разные, но основной проблемный блок планируется достроить за два года.
История застройщика сама по себе поучительна. Но более интересна она тем, что повлекла ряд изменений в законодательство.
Например, в связи с поправками в 214-ФЗ, вступившими в силу с 1 октября 2015 года, схема, когда один ЖСК строит сразу несколько многоэтажек, теперь невозможна.
В 214-ФЗ внесены и другие изменения в части защиты граждан, в частности, по страхованию договоров долевого участия (поправки также вступили в силу с 1 октября 2015 года – ИФ).
Кроме того, Госдума РФ приняла в третьем чтении закон, который создает механизм защиты прав дольщиков в случае банкротства строительной организации.
В законе о банкротстве предлагается разрешить в случае банкротства застройщика иным юрлицам при выполнении ряда условий выкупать из конкурсной массы под внешним управлением объекты незавершенного строительства и земельные участки под ними.
Этот застройщик будет обязан исполнить переданные ему обязательства перед дольщиками. Действующая редакция закона позволяет выкупать такие объекты только жилищно-строительным кооперативам, созданным гражданами.
«При банкротстве крупного застройщика, имеющего десятки недостроенных объектов, такой механизм малоприменим и не может решить проблемы граждан, купивших жилье по договору долевого строительства, поскольку у граждан в принципе нет средств на достройку жилых домов», — пояснил журналистам глава думского комитета по собственности Сергей Гаврилов.
Юрлицо, которое хочет выкупить объекты незавершенного строительства, должно направить соответствующее заявление в Минстрой РФ и в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика. Минстрой, в свою очередь, должен представить в арбитраж заключение о возможности передачи имущества и обязательств.
Имущество, которое остается у несостоятельного застройщика после передачи объектов незавершенного строительства, должно быть достаточно для удовлетворения требований по социальным обязательствам, к которым относятся требования по погашению долгов по зарплате работникам. Кроме того, для передачи объектов незавершенного строительства должны быть урегулированы требования залоговых кредиторов.
«Не буду лукавить, эта поправка нами разрабатывались под конкретную ситуацию, под ситуацию с «СУ-155», — сообщил ранее автор поправок, депутат Александр Хинштейн.
«Идет банкротство «СУ-155», дальше «Российский капитал» или какая-либо его дочерняя структура, а мы исходим из того, что именно «Роскап» будет избран правительством на роль санатора «СУ-155», выходит в суд и говорит, что хочет выкупить имеющиеся объекты незавершенного строительства и расположенные под ними земельные участки при условии соблюдения прав требований граждан.
Управляющий оценивает эти активы, утверждает их в своей СРО, где он состоит. Дальше они выкупают эти объекты и достраивают. Граждане, у которых договора долевого участия или какие-либо иные основания на квартиру, получают квартиры в новых домах, а юридические лица остаются в списке требований кредиторов», — объяснил А.Хинштейн принцип действия механизма на примере «СУ-155».
Некоторые застройщики связывают и ужесточение 214-ФЗ с ситуацией в компании. Возможно, что отчасти это так, поскольку масштабы бедствия слишком велики.
Внесенные в Госдуму поправки, по словам заместителя министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Натальи Антипиной, существенно повысят уровень информационной открытости застройщиков, а органы контроля получат дополнительные полномочия для более эффективного контроля за целевым использованием средств граждан.
https://www.youtube.com/watch?v=MCRgeIzGfqs
Группа компаний «СУ-155» — один из крупнейших российских строительных холдингов, в ее состав входят более 80 промышленных предприятий и строительных организаций. Ежегодно ГК возводит до 1,5 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости.
По данным за 2014 год, суммарная выручка компаний группы составила свыше 106 млрд рублей, долг — около 25 млрд рублей. Минэкономразвития РФ 8 февраля 2015 года включило АО «СУ-155» в список из 199 системообразующих организаций России.
Тревожный звоночек хозяину «СУ-155» — Судьба десятков тысяч обманутых дольщиков зависит от договороспособности миллиардера и депутата Михаила Балакина
Несколько десятков тысяч людей по всей стране стали жертвами недобросовестности крупнейшего в стране застройщика – группы компаний «СУ-155», включенной в список системообразующих предприятий и претендующей на господдержку.
4 сентября обманутые граждане выходят на митинг у столичной станции метро «1905 года», чтобы привлечь внимание президента, федеральных чиновников, а также общественности к своей ситуации.
Сюжет: Защита потребителя
А «ситуация с «СУ-155» катастрофическая: строительство домов по всей стране остановлено, возобновление не предвидится.
Заложники – более 100 тысяч граждан, копивших средства в течение всей жизни, взявших ипотечные кредиты на десятилетия вперед, оплачивающие съемное жилье в ожидании квартир, которые не строит девелопер: военнослужащие, несовершеннолетние дети и беременные женщины, пенсионеры, инвалиды, ветераны, участники ВОВ», — говорится в заявлении оргкомитета, поступившем в редакцию «Нашей версии».
Инициативная группа дольщиков «СУ-155» предлагает создать правительственную комиссию и оказать компании господдержку, либо передать бизнес надежному инвестору с условием выполнения обязательств перед гражданами.
Это не первое выступление дольщиков, митинги проходили и ранее. Они даже обратились к президенту Владимиру Путину с просьбой помочь достроить их дома. Под петицией на портале change.org уже подписались более 4 тысяч человек.
География произвола
Только в Москве и Московской области «СУ-155», испытывающая в последние годы финансовые проблемы, фактически прекратила работы на объектах в районах Фили-Давыдково, Чертаново, Новые Черёмушки, Нагатино, а также в Одинцове, Трёхгорке, Мытищах, Звенигороде, Павловском Посаде.
Но таких долгостроев в стране много. В частности, остановились стройки группы в северной столице. По данным комитета по строительству Петербурга, в незавершенных корпусах проектов «Каменка» и «Новая Каменка», застройщиком которых является «Росстрой» (входит в ГК «СУ-155»), заключено более 4200 договоров долевого участия. Еще около 150 дольщиков – в областном проекте «Янино-парк».
А в Нижнем Новгороде дочку ГК «СУ-155» — «Монтажинстрой», арбитражный суд уже признал банкротом. В общей сложности компания должна кредиторам почти 1,4 млрд рублей.
Другая дочка группы — «Нижегородкапстрой», — пока еще не признана банкротом, но и обязательства свои не выполняет. В редакцию газеты «Наша версия» пришло письмо от дольщиков так и не сданного ЖК «Белый город», в котором говорится: «Нижегородкапстрой» давала обещания продолжить работы в ближайшее время, но эти обещания не выполняются.
По теме
Основной причиной задержки строительства, по ответам компании, является отсутствие денежных средств. В настоящее время все квартиры по данным домам проданы, и денежные средства на строительство этих домов находятся в распоряжении застройщика ОАО «Нижегородкапстрой» и «СУ-155».
«Неоднократно наши дольщики обращались посредством электронной почты к нашему президенту – Владимиру Владимировичу Путину. Разве никто не может повлиять на сложившуюся ситуацию? И почему законы и наше государство нас не защищает?», негодуют дольщики.
Александр Хинштейн, заместитель председателя комитета ГД по безопасности и противодействию коррупции, ответил дольщикам Нижнего Новгорода о просьбе обратить внимание федеральных властей к недостроям «СУ-155», что ситуация ему известна. И, по его словам, некоторые местные власти слишком тесно завязаны с компанией: совместный бизнес и прочие интересы.
Дадут ли «СУ-155» обанкротиться
Однако пока не видно причин, как ситуация с самыми масштабными недостроями постсоветского периода может кардинальным образом улучшиться.
Создаётся впечатление, что руководство ГК «СУ-155» во главе со своим фактическим владельцем – миллиардером, депутатом МГД, кавалером Ордена почёта Михаилом Балакиным, – не заинтересовано в скорейшем урегулировании ситуации. По данным Ленты.
ру, огромная империя, состоящая из 85 промышленных предприятий и строительных организаций и ежегодно сдающая около 1,5 миллионов квадратных метров недвижимости в разных регионах России, не выдержала удара кризиса. Высокую вероятность банкротства компании подтвердили «Нашей версии» источники в правительственных кругах.
Максим Логвинов, генеральный директор агентства недвижимости «Красная горка», комментируя ситуацию вокруг «Су-155», отмечает, что хотя часть предприятий строительного гиганта выставлена на продажу, вырученных денег будет явно недостаточно, чтобы решить все проблемы компании Михаила Балакина.
«Сегодня большинство недостроенных объектов этого мега-застройщика сосредоточено на территории Московской области. И больше всего жалоб в министерство строительного комплекса Московской области поступает именно на компанию «СУ-155», пишет РИАМО.
Ключевыми проблемами девелопера Максим Логвинов считает сложности с финансированием достройки жилых домов, социальной и инженерной инфраструктуры (детских садов, школ, котельных). Без них комиссия просто не принимает дома в эксплуатацию.
«Сейчас обсуждается возможность передачи проблемных объектов «СУ-155» другим крупным девелоперам», — рассказывает Максим Логвинов. Сотрудники головной компании 1 сентября получили уведомления о сокращении с 1 ноября текущего года.
Эксперт считает, что сегодня группа компаний застройщика находится на грани финансового краха, но дадут ли ей обанкротиться — большой вопрос: видимо все дело в том, что в результате ухода с рынка компании Михаила Балакина, в регионе может появиться порядка 36 тыс.
обманутых дольщиков, что повлечет за собой большие социальные последствия.
Уповаем на ваше
На тематических форумах клиенты компании уже обсуждают возможность перекрытия федеральных трасс.
Как рассуждает эксперт, такой исход явно не в интересах как региональных, так и федеральных властей, поэтому чиновники активно ищут возможности сравнительно безболезненного выхода из сложившегося кризиса.
В частности, в качестве компенсации понесенных «наследниками СУ-155» на завершение строительства затрат, регионы могут выделить на льготных условиях новые участки под застройку.
«Что будет с самим «СУ-155», сейчас сказать очень сложно, в значительной степени все будет зависеть от позиции самого Михаила Балакина и его договороспособности», – отмечает Максим Логвинов.
Господин Балакин до последнего времени будто дистанцировался от решения проблем своего предприятия.
«Но для него уже прозвенел первый звонок, когда летом состоялись обыски в офисах компании и было возбуждено уголовное дело в отношении гендиректора ЗАО «СУ-155» Александра Мещерякова», — рассказывает «Нашей версии» Максим Логвинов.
Антон Толмачев, генеральный директор юридической компании «ЮрПартнерЪ» отмечает — в случае введения конкурсной процедуры в отношении застройщика у дольщиков будет несколько способов защитить свои права.
«Во-первых, они могут требовать передать им объект незавершенного строительства, если дом на низкой стадии готовности, или передать жилые помещения, если дом практически готов к сдаче в эксплуатацию.
Вторая возможность дольщиков в банкротстве – расторгать договор долевого участия и взыскивать с застройщика произведенную по договору оплату», — комментирует юрист.
Однако, как показывает практика, гражданам редко удается что-то взыскать с банкрота. К тому же им придется стоять в одной очереди с более влиятельными кредиторами.
На данный момент совокупный долг «СУ-155» составляет 27 миллиардов рублей, а кредитная задолженность – 22 миллиарда рублей. С исками о банкротстве к компании Михаила Балакирева уже обратились Сбербанк, Росбанк и «Российский капитал».
В общей сложности в судах рассматривается более двух десятков таких дел.
К тому же, как отмечает Максим Логвинов, значительная часть договоров у «СУ-155» заключена по схеме ЖСК, в них прописано, что у дольщиков очень мало чётко прописанных прав.
В случае если денег на строительство будет не хватать, то участникам кооператива вполне могут предложить скинуться на достройку домов.
Да и найти девелоперов, готовых завершить работу за Михаила Балакина, сейчас будет крайне сложно.
«Из-за падения продаж значительная часть застройщиков оказалась в затруднительном финансовом положении.
А гипотетические участки земли, которые может выделить правительство регионов для компенсации расходов, еще предстоит освоить.
И когда строительство на новых участках станет рентабельным, во многом зависит от общей экономической ситуации в стране и покупательской способности населения», — отмечает эксперт.
Таким образом, сегодня дольщикам «СУ-155» остается уповать лишь на добрую волю государства.
Банкротство "СУ-155" было неизбежным – Михаил Кузовлев
Мы столкнулись со схемотехникой и правовым нигилизмом в одной из крупнейших строительных компаний страны, рассказал глава правления «Роскапа»
Москва. 16 января. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Финансовые проблемы в ГК «СУ-155» и последовавшая за этим необходимость достройки объектов компании вскрыла системные проблемы девелопера, и масштаб этих проблем невозможно было предугадать. О том, как эти проблемы решаются, рассказал «Интерфаксу» Михаил Кузовлев, председатель правления банка «Российский капитал».
Прошел год с того момента, как банк «Российский капитал» начал заниматься достройкой объектов «СУ-155». Что удалось сделать? Какие сложности пришлось преодолеть за этот период?
Во-первых, нам удалось взять ситуацию под контроль и разобраться с тем, что произошло с компанией. А это очень важно для понимания системных проблем отрасли и недопущения повторения подобных историй в будущем.
Нам удалось консолидировать активы группы компаний «СУ-155» и провести их полный финансовый аудит.
И, наконец, самое главное, нам удалось запустить процесс достройки «проблемных» домов «СУ-155» и за один год решить проблемы почти половины обманутых дольщиков.
Проект сам по себе оказался очень сложным. И не только по масштабам задач, которые предстояло решать, но и в силу отсутствия законодательной базы, позволяющей в рамках банкротных процедур вести достройку домов и передавать жилье в собственность участникам долевого строительства.
На первом этапе это была главная проблема, которую, к счастью, удалось снять благодаря активной позиции депутатов Госдумы от партии «Единая Россия». Они очень оперативно разработали и приняли поправки к Закону о несостоятельности (банкротстве). В конце декабря 2015 года поправки вступили в силу, и это позволило нам уже в январе 2016 года начать финансирование строительства.
Надо сказать, что в ходе решения задач по достройке объектов «СУ-155» мы постоянно сталкивались с нестандартными ситуациями, искать выход из которых приходилось каждый раз индивидуально, и масштаб этих проблем невозможно было предугадать.
Например, многие объекты «СУ-155» строились без оформления проектно-сметной документации, без документов на землю и даже без разрешения на строительство.
Квартиры продавались по 19 различным схемам в обход требований 214-ФЗ. Но и в случаях, когда застройщики действовали в рамках 214-ФЗ, дольщики оказались не защищены: по странному стечению обстоятельств страховые компании, которые страховали ответственность застройщиков ГК «СУ-155», лишились лицензии ещё до передачи проекта «Российскому капиталу».
Ну и, конечно, пришлось столкнуться с целым рядом технических проблем: домостроительные комбинаты стояли, краны и другая техника разворованы, строительные объекты должным образом не законсервированы, охраны нет, требуется пересмотр параметров инженерных сетей и т.д.
Даже структура владения компанией оказалась непрозрачной. Компания контролировалась Михаилом Балакиным (председатель совета директоров Группы компаний «СУ-155» — ИФ) через несколько десятков физических лиц…
Эти проблемы стали для вас неожиданностью?
Мы ожидали увидеть проблемы с финансами. Мы были готовы к тому, что менеджмент девелопера не рассчитал ликвидность, неправильно спрогнозировал экономическую ситуацию, не заложился на рост банковских ставок.
А столкнулись со схемотехникой и правовым нигилизмом в одной из крупнейших строительных компаний страны.
И все это – помноженное на желание заработать как можно больше – за счет качества жилья, пренебрежения к обязательствам по срокам ввода домов и систематических тяжб с подрядчиками по поводу оплаты. Такая стратегия компании неминуемо привела ее к банкротству.
Вот с такой совокупностью проблем нам и пришлось столкнуться, разбирая деятельность компании с нашими коллегами-финансистами.
Стоило ли вмешиваться в ситуацию, ведь эти проблемы рано или поздно отрегулировал бы рынок?
Масштабы работы «СУ-155» делали проблему социально острой. Ведь речь идет о десятках тысяч людей, которые доверили свои средства строительной компании. Многие из них в буквальном смысле оказались без крыши над головой.
Кроме того, невмешательство послужило бы спусковым механизмом для обрушения в целом рынка долевого строительства в его существующем виде. Граждане просто перестали бы вкладывать деньги в первичный рынок строительства и покупать что-либо «на котловане». Ведь существующий механизм страхования, как оказалось, не способен защитить дольщиков от недостроя.
Насколько возможно повторение ситуации, подобной «СУ-155»?
Конечно, мне хотелось бы сказать, что повторения быть не может. Но за это я не поручусь. А вот обеспечить достройку брошенных домов пока может только государство. Для того, чтобы изменить ситуацию в корне, в 214-ФЗ внесены дополнительные требования к финансовой устойчивости застройщиков, а, по поручению президента РФ создан Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.
Принимаете ли вы участие в создании Фонда? В каком качестве?
Дальнейшая деятельность «Российского капитала» будет связана со строительством. Поэтому мы, безусловно, принимаем участие в создании Фонда. Новой структуре, конечно же, потребуется финансовый бизнес-партнер, и мы планируем таким партнером стать.
Кроме того, накопленная нами компетенция, которая связана с банкротством строительных компаний, безусловно, пригодится Фонду. Ну и в целом, мне кажется, Фонд сможет сделать строительный рынок более прозрачным и безопасным для дольщиков.
Насколько активы «СУ-155» покрывают обязательства компании?
Стоимость чистых активов на 90 млрд рублей меньше обязательств, по которым должна рассчитаться компания. Это оказалось намного больше первоначальных расчетов – после проведения полного аудита деятельности «СУ-155».
Против требований кредитов стоят достаточно волатильные по цене земельные участки и зависимые от деятельности компании промышленные предприятия.
Все они в той или иной мере обременены требованиями кредиторов, среди которых дольщики и государство (задолженность по налогам и невыполненным госконтрактам).
Что касается кредитов, то мы столкнулись с ситуацией, когда внутри компании средства перекладывались «из кармана в карман», чтобы банки-кредиторы не видели проблем в отчетности. В итоге требования банков к группе «СУ-155» оцениваются на сегодня более чем в 35 млрд рублей.
Кроме того, анализ показал, что многие продажи шли на пределе себестоимости, а иногда и ниже. Это привело к перекрестному финансированию и появлению финансовой пирамиды. Так, средства, собранные по ДДУ в одном регионе, могли быть переведены на строительство в другом. И это — не самая «смелая» схема!
Как будет обеспечиваться покрытие этих 90 млрд? Государство профинансирует?
Государство не должно покрывать эти 90 млрд рублей, потому что речь идет о долгах частной компании. Государство и так пошло на беспрецедентные меры, взяв на себя обязательства ГК «СУ-155» перед дольщиками и пайщиками.
И хотя процесс, который проходит сейчас «СУ-155», условно называют «санацией», никто не планирует спасать компанию как бизнес. Речь идет исключительно о достройке незавершенных жилых объектов и инженерных сетей, которые обеспечивают их эксплуатацию.
Наша задача: достроить все «проблемные» дома «СУ-155», передать квартиры гражданам-участникам долевого строительства и свести баланс проекта хотя бы к нулю.
То есть, вопрос о получении прибыли от «санации» «СУ-155» не стоит?
А этого никто и не ожидал с самого начала. Мы не скрывали, что под эту задачу банк будет докапитализирован. Правительство дало необходимый капитал – пока мы получили первые 20 млрд рублей. Но это не подарок: вложенные средства должны быть возвращены.
Банку дают капитал, который мы направляем на финансирование строительства через выкуп свободных квартир в недостроенных домах. Впоследствии, как мы ожидаем, правительство предоставит нам свободные участки, находящиеся в госсобственности, для реализации проектов девелопмента для возврата средств.
В течение пяти лет мы планируем заниматься застройкой этих участков. И, думаю, еще через несколько лет сможем вернуть свои вложения в проект «СУ-155» – за счет прибыли, которую будем получать от продажи квартир в новых домах.
Как сейчас продвигается достройка домов? Сколько достроено? Будет ли все закончено в срок? От чего это зависит?
По инициативе правительства Московской области и с согласия Минстроя РФ обязательства по достройке 15 жилых домов в г. Звенигороде переданы другому застройщику. Соответственно в зоне ответственности «Российского капитала» осталось 130 недостроенных многоэтажных домов, в которых «СУ-155» уже продал 29 363 квартиры.
Мы обещали достроить 58 домов в 2016 году. Достроили 59, 46 из них уже введены в эксплуатацию. Квартиры в этих домах приобрели 14 715 дольщиков и пайщиков «СУ-155». То есть по факту за один год удалось решить проблему половины участников долевого строительства, обманутых «СУ-155». На мой взгляд, это очень неплохой результат.
Мы планируем завершить достройку всех объектов до конца 2018 года, и для нас это комфортные сроки. Не исключено, впрочем, что 5-6 объектов могут не войти в эти рамки. Это связано с правовыми вопросами, в частности – с оформлением разрешительной документации на строительство.
Какой из регионов оказался для вас наиболее сложным и почему?
Самые проблемные регионы – это регионы с высокой маржинальностью. Это Санкт-Петербург, Подмосковье и Москва.
На них приходится больше всего обманутых дольщиков, и именно здесь было применено максимальное количество схем при продаже квартир.
Кроме того, и стройки велись на землях, не принадлежащих компании, часто без разрешительной документации. А владельцы участков теперь выдвигают новые требования, зачастую невыполнимые или экономически необоснованные.
Некоторые объекты не имеют правовых оснований для легализации.
Даже не хочу еще раз задаваться вопросом, как все это можно было допустить! Как можно было, например, построить три высотных башни по 38 этажей каждая, если по проекту это – разноэтажные корпуса: 25, 28 и 33 этажа? Теперь приходится по каждому объекту создавать прецеденты и решать вопросы индивидуально. Все это требует времени и усилий.
Квартиры «СУ-155», которые банк будет выкупать и выводить на рынок, можно будет приобрести на льготных ипотечных условиях. Каких?
Утверждена программа, по которой квартиру можно будет приобрести по ставке 9,9% в первый год кредитования, 11,5% во второй и третий и 13% с четвертого. Срок кредита 1-30 лет. Первоначальный взнос для наемных работников составляет 0%.
Также для дольщиков «СУ-155» есть программа рефинансирования кредитов, ранее выданных сторонними банками.
«Российский капитал» заявил о намерениях в ближайшие два-три года войти топ-3 российских банков по выдаче ипотечных кредитов. За счет чего вы собираетесь добиться таких результатов?
Ипотекой ранее банк не занимался, начали развивать свои программы с июня. К концу декабря мы уже выдали 1570 кредитов на 3,5 млрд рублей. Это наши достижения за полгода. План на следующий год – более 30 млрд рублей. К концу 2017 года хотим выдавать по 5 млрд рублей в месяц.
Сейчас у нас 20 ипотечных центров, в 2017 году мы намерены увеличить их число до 27 и стать одним из лидеров кредитования в РФ. Ну и амбициозная цель – в 2018 году войти в топ-3 лидеров ипотечного кредитования в России.
Для этого мы намерены развивать линейку продуктов, увеличивать партнерскую сеть (в соответствии с требованиями АИЖК), а также развивать дистанционные инструменты ипотечного кредитования.
Мы стоим на некоем перекрестке, понимая, что будущее за новыми технологиями.
Источник: Интерфакс