Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?

В большинстве случаев площадь готовой квартиры, построенной по договору долевого участия, отличается от проектной. Поэтому у дольщиков неизбежно возникают вопросы. Можно ли вернуть часть цены квартиры, если площадь оказалась меньше? Может ли застройщик просить доплату, если площадь квартиры увеличилась? В этой статье мы постараемся объяснить, что делать дольщику, если площадь квартиры отличается от проектной.

  • Как вернуть переплату?
  • Как посчитать размер переплаты?

Как может определяться цена квартиры по ДДУ?

С 1 января 2017 года в ФЗ об участии в долевом строительстве есть 3 способа определения цены квартиры:

  • как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство + оплату услуг застройщика;
  • как произведение цены за единицу общей площади объекта на общую площадь объекта (грубо говоря, от цены за 1 кв.м.);
  • как произведение цены за единицу общей приведенной площади на общую приведенную площадь объекта. Этот вариант применим к квартирам, в которых есть балконы, лоджии, веранды, террасы. Общая приведенная площадь определяется как сумма общей площади жилого помещения и площади балкона, лоджии, веранды, террасы с понижающим коэффициентом. Эти коэффициенты установлены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр и составляют 0,5 — для лоджий, 0,3 — для балконов и террас, 1,0 — для веранд.

Может ли вообще меняться цена долевки?

В федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» сказано:

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).

Поэтому возможность изменения цены долевки как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий вашего договора.

Внимательно перечитайте свой договор долевого участия (а если вы покупали квартиру по переуступке прав требования, также посмотрите договор уступки). Обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора».

Если там не прописано вообще ничего про возможность корректировки цены, это значит, что ни вы, ни застройщик не можете требовать доплату в связи с изменением площади.

Условие о возможности доплаты за изменение площади может быть сформулировано, например, так:

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?

При таком варианте цена долевки изменится только в том случае, если фактическая площадь будет отклоняться от проектной в большую или меньшую сторону более чем на 1 квадратный метр. То есть если отклонение площади не превышает 1 кв.м., перерасчет платы по такому договору производиться не будет.

Внимание! В договоре долевого участия может быть предусмотрено, что условием перерасчета цены квартиры является заключение дополнительного соглашения к договору. В этом случае до уплаты денег застройщику / возврата денег вам нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре.

Что делать, если площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась?

Итак, квартира готова к сдаче, БТИ уже сделало необходимые замеры, и вам известна итоговая площадь. Вы внимательно прочитали свой договор долевого участия и нашли там пункт о возможности перерасчета цены при уменьшении площади.

  1. Напишите на имя директора застройщика заявление. Это можно сделать еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Фактическая площадь квартиры всегда обязательно указывается в таком акте. При отклонении площади от проектной в него также часто включаются пункты про взаиморасчеты дольщика и застройщика в связи с изменением площади.

Пример претензии к застройщику о возврате части цены квартиры за недостающие метры

В заявлении обязательно укажите свои актуальные банковские реквизиты для возврата денег. Заявление вручите под роспись и обязательно сохраните свой экземпляр заявления с отметкой застройщика о получении. Также допустимо направить заявление почтой заказным письмом с уведомлением о вручении (в таком случае сохраните квитанцию об отправке и почтовое уведомление, когда оно вам вернется).

Может ли застройщик просить доплату при увеличении площади квартиры?

Да, если это предусмотрено вашим договором долевого участия. Сроки и порядок такой доплаты прописываются в договоре, но обычно это происходит еще до подписания акта приема-передачи квартиры.

Обратите внимание, что застройщик имеет право потребовать с вас неустойку за просрочку внесения платежа (часть 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве), поэтому с доплатой по возможности лучше не тянуть.

Как посчитать сумму к возврату за недостающий метраж и размер доплаты застройщику за лишние метры?

Для этого вам нужны следующие данные:

  • проектная площадь квартиры (обычно прописана в разделе «Предмет договора»);
  • фактическая площадь (ее можно взять из акта приема-передачи квартиры, а также технического паспорта, выданного БТИ);
  • стоимость 1 квадратного метра квартиры — прописывается в договоре долевого участия, обычно после пункта про цену договора, например, так:

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?

Пример 1:

51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей.

Фактическая площадь > проектной => дольщик доплачивает застройщику

К доплате застройщику = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей

Пример 2:

53,9 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 55000 рублей.

Фактическая площадь < проектной => застройщик возвращает деньги дольщику

К возврату дольщику = (53,9 кв.м. — 52,7 кв.м.) * 55000 рублей = 1,2 кв.м. * 55000 рублей = 66000 рублей

Законна ли доплата застройщику 3% от цены договора за подключение к сетям?

Да, если такая доплата предусмотрена условиями вашего договора долевого участия.


Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома
ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ
Что делать, если застройщик построил квартиру с недостатками
Куда жаловаться на застройщика
Застройщика признали банкротом: как получить квартиру или деньги

фото: gizmodiva.com

Советы юриста с сайта Паритет — защита прав потребителей. Споры с застройщиками



Вернуть деньги за недостающие метры у застройщика – образец заявления

Дольщики нередко сталкиваются с ситуацией, когда готовая квартира меньше заявленной по метражу. При этом по договору оплата производится за каждый квадратный метр по первоначальному проекту. В данном случае необходимо подать заявление на возврат излишне уплаченных средств.

Содержание статьи:

Как определить стоимость квартиры по ДДУ?

С января 2017года в ФЗ № 2014 «О долевом строительстве» вводятся следующие варианты определения стоимости квартиры:

  1. Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?Сумма на строительные затраты и оплату услуг строительной компании.
  2. Умножение стоимости 1 кв. м. на общую площадь проданного объекта.
  3. Умножение цены 1 кв. м. приведенной и общей приведенной площади. Данный вариант используется для квартир, в которых предусмотрен балкон, веранда, терраса или лоджия.

Общая приведенная площадь представляет собой сумму общей площади с площадью лоджии, веранды, террасы или балкона с использованием пониженного коэффициента.

В соответствии с Приказом Минстроя России № 854/пр. от 25.11.2016 устанавливаются следующие коэффициенты:

  • Для веранды 1,0.
  • Для лоджии 0,5.
  • Для балкона и террасы 0,3.

В результате собственник может произвести самостоятельные расчеты, когда квартира будет достроена.

Изменение стоимости

В соответствии с ФЗ № 214, стоимость договора может изменяться после его заключения, но по соглашению сторон. В договоре при этом предусматривается возможность изменения цены на конкретных условиях.

Поэтому итоговая цена может поменяться в меньшую или большую стоимость. Большинство договоров такую возможность допускают. Перед заключением важно внимательно прочитать условия и подготовиться к такому событию.

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ? Если в договоре не содержится возможность для корректировки, строительная компания не может требовать доплату из-за изменения площади и должна построить квартиру по первоначальному проекту.

Обратите внимание! Если площадь отклоняется от заявленной на 1 кв. м. в меньшую или большую стоимость, перерасчеты не будут произведены.

Часто предусматривается необходимость составления дополнительного соглашения для урегулирования вопросов оплаты. Оно также регистрируется в Росреестре, как и ДДУ.

Причина несоответствия пощади

Размеры полученной и проектной площади редко совпадают. Это не во всех случаях происходит по вине строительной компании. По проекту с точностью до сантиметров нельзя рассчитать итоговый вариант. Особенно это характерно для монолитных домов. Что касается панельных многоэтажек, здесь эта проблема бывает реже.

Незначительные отклонения связаны со следующими причинами:

  • Технические нюансы, когда толщина железобетонных стен отличается на 5 мм.
  • Во время планирования архитектор округляет цифры.
  • Ошибки и неточности во время замеров БТИ.

Важно! Если отклонение от проекта составляет больше 5 %, можно обратиться в суд с исковым требованием о расторжении ДДУ и выплате компенсации.

Образец заявления

Если построенная квартира оказалась меньше заявленной, строительная компания обязана оплатить компенсацию. Необходимо составить заявление в виде претензии на имя директора.

Допускается его подача задолго до подписания передаточного акта. Именно в него зачастую входят пункты, касающиеся взаиморасчетов по изменившейся площади.

Важно не подписывать документ до фактической выплаты компенсации.

Заявление должно включать следующие пункты:

Сведения об объекте Указывается адрес, номер и этаж расположения квартиры, стоимость квадратного метра. Дополнительно следует указать фактическую и проектную площадь.
Ссылки на законодательство и договор В заявлении важна конкретика. Необходимо ссылаться на ФЗ № 214 и конкретные пункты договора о необходимости компенсации за недостроенный метраж.
Расчеты В заявлении указывается сумма, подлежащая оплате. Не стоит доверять по этому вопросу сотрудникам строительной компании.
Реквизиты Указываются реквизиты лицевого счета в банке, на которые вы ждете перечисления компенсации. Лучше взять выписку в банке с реквизитами, но можно их и вписать в бланк с заявлением.
Читайте также:  Предложение вторичных квартир в москве растет

Внимание! Заявление можно передать ответственному сотруднику строительной компании или направить по почте.

Если вы передаете его лично, важно взять копию, на которой проставляют отметку в приеме. В случае с почтовым отправлением, отсылается письмо с уведомлением о вручении.

Это важно сделать, если застройщик не выплатит компенсацию. Тогда заявление станет основанием для обращения с иском в суд.

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?

Бывают ситуации, когда строительная компания возвращает средства не за все недостающие метражи, а с вычетом допустимого предала 1 кв. м. Так, если не хватает 3-х кв. м., вернуть деньги должны за них, а не за оставшиеся 2 кв. м. Допустимый предел не оплачивается, если он не превышается.

Особенности расчетов

Прежде чем производить расчеты, важно выяснить основные сведения об объекте.

В расчетах учитывается следующее:

  • Стоимость 1 кв. м. по условиям договора.
  • Фактическая площадь квартиры.
  • Проектная площадь по ДДУ.

Если метраж поменялся в сторону уменьшения, расчеты производятся следующим образом:

(фактический метраж – реальный метраж) х цена 1 кв. м. = сумма компенсации

В результате, если готовая квартира уменьшилась по отношению к заявленной по договору, строительная компания обязана выплатить дольщику компенсацию. Но для этого важно написать заявление с произведенными расчетами, ссылками на действующее законодательство и ДДУ.

Видео сюжет расскажет, что делать, если застройщик передал квартиру меньшей площади

Как взыскать деньги за уменьшившуюся площадь квартиры по дду?

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?

Часто дольщики попадают в ситуацию, когда полученное жилье имеет меньше квадратных метром чем было заявлено по официальному метражу. Но при этом согласно заключенному договору, оплата должна осуществляться за каждый квадратный метр, который был прописан в первоначальном проекте, даже если таковых нет. Если вы попали в такую ситуацию нужно подать заявление на имя директора строительной компании с просьбой об компенсации лишних уплаченных средств.

Как определяется стоимость жилья по ДДУ?

С начала января 2017 года согласно ФЗ № 2014 было установлено несколько вариантов определения цены за квартиру:

  1. Общая сумма строительных затрат + оплата работникам строительной компании.
  2. Произведение цены 1 квадратного метра за единицу общей площади проданного объекта.
  3. Умножение цены 1 квадратного метра приведенной и общей приведенной площади. Данный способ обычно применяться для квартир с балконом, верандным помещением и террасой.

Общей приведенной площадью является сумма общей площади с учетом площади балкона, верадны и т.д. с применением пониженного коэффициента.

Приказом от 25 ноября 2016 года Минстрой РФ установил такие коэффициенты для расчета:

  • Веранда 1.0.
  • Терраса 0.3.
  • Балкон 0.3.
  • Лоджии 0.5.

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?

Изменение стоимости договора

Исходя из Федерального Закона № 214, стоимость жилья в договоре может измениться даже после его заключения, без ведома одной из сторон. Также помимо общей цены, в договоре предусмотрена возможность изменить цену за отдельные услуги.

Поэтому конечная стоимость жилья может меняться в большую или меньшую сторону, все договора должны обладать такой возможностью. Но иногда недобросовестный застройщик игнорирует это и составляет договор нарушающий законодательство, поэтому перед подписанием нужно внимательно изучить все условия.

Если в договоре не указанно что он может изменяться в зависимости от сложившейся ситуации, компания занимающейся строительством не может потребовать доплату за из-за изменившегося метража квартиры и обязана строить дом исходя из первоначального проекта.

Почему площадь может не соответствовать заявленной

В действительности размеры площади которая была прописана в проекте, и полученная площадь в результате строительства совпадают редко.

Не всегда в этом виновата строительная компания ведь по проектным чертежам невозможно с точностью до сантиметра произвести расчеты уже готовой квартиры. Это особенно актуально для современных монолитных домов.

В свою очередь в многоэтажках панельного типа такая проблема встречается реже.

Небольшие отклонения от проектной площади связаны с такими причинами:

  1. Нюансы, связанные со стройматериалами, когда бетон застыл не на нужном уровне или, когда толщина возводимой стены сместилась на несколько сантиметров.
  2. Ошибка подсчета во время планирования проекта. Нередко инженеры неправильно округляют значения, чем и провоцируют небольшие погрешности.
  3. Неточные замеры во время ревизии БТИ.

Следует знать! Подавать в суд целесообразно только если площадь отличается от заявленной более чем на 5%.

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?

Как составить заявление

Если площадь построенной квартиры получилась меньше заявленной в проекте, компания должна выплатить определенную компенсацию. Но для этого нужно составить исковое заявление в виде описания возникшей претензии на имя директора компании. Заявление должно соответствовать такому образцу:

  • Возможно вам будет интересно:
  • — Как обязать застройщика устранить недостатки по договору долевого участия?
  • — Какой гарантийный срок установлен на жилые дома?
  • — Взыскание неустойки с застройщика в долевом строительстве
  • Записаться на консультацию

ДДУ. Доплата за «лишние» квадратные метры

Главная > Пошаговые инструкции > Законна ли доплата за «лишние» квадратные метры по ДДУ?

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?

«Лишние» квадратные метры – это разница между площадью квартиры, которая указана в договоре участия в долевом строительстве и площадью квартиры, установленной после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию в ходе контрольного обмера уполномоченным органом, и которую покупатель не оплатил при заключении ДДУ.

Она возникает потому, что на этапе проектирования жилого дома застройщик не может рассчитать точную площадь квартир. При расчете за основу берется проектная площадь жилья. В ходе строительства площадь квартиры может как увеличиться, так и стать меньше.

Допустимые нормы такого расхождения законом не установлены, но на практике они весьма незначительны и выражаются, как правило, от 0,1 до 2 кв. метров в зависимости от размера приобретаемой площади, говорят специалисты.

Застройщик обязан построить многоквартирный дом и передать дольщику тот объект, который указан в заключенном договоре.

Его подписанию предшествуют разработка и экспертиза проектной документации, получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации с подробной информацией, в том числе и о проекте строительства.

Это означает, что к дате заключения договора участия в долевом строительстве все параметры квартир утверждены. Контролировать их соблюдение, а соответственно и нести риски, связанные с отклонением от них, может и обязан только застройщик, а никак не покупатель.

Исходя из этого, кажется логичным, что в случае уменьшения площади квартиры, застройщик выплачивает дольщику разницу в цене, а в случае увеличения площади передаваемой квартиры деньги с дольщика дополнительно взимать не должен.

На практике все не так.

Судя по анализу типовых договоров строительных компаний — участников XI конкурса «Доверие потребителя», в 2018 году в отдельных случаях застройщики предусматривали возможность изменение цены договора в одностороннем порядке в случае внесения изменений и дополнений в проектную документацию, корректировки площади квартиры на 1 кв.м. и более, внесения изменений в порядок оплаты цены договора.

В то же время в соответствии с ст.5 214-ФЗ цена договора может быть изменена после его заключения по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения».

Поэтому надо внимательно читать договор перед его подписанием!

«Большинство договоров предусматривают обязательную доплату дольщиком в случае увеличения площади квартиры после обмера, – комментирует Олег Островский, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО.

– По мнению Управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу, включение в договор участия в долевом строительстве пунктов об обязательной дополнительной оплате участником долевого строительства в случае увеличения площади квартиры после контрольного обмера, нарушает права потребителя».

Такая позиция частично подтверждается сложившейся судебной практикой – например, Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.02.2014 по делу № А56-69503/2013.

«В тоже время, есть немало судебных решений по аналогичным делам в пользу застройщиков.

Поэтому, если такой пункт в договоре исключить не удается, надо четко понимать, что участник долевого строительства в соответствии со ст.

4 214-ФЗ обязан уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома – резюмирует Олег Островский.

Тем, кто не захочет оплачивать дополнительные метры при наличии такой обязанности в договоре, нельзя забывать и о том, что просрочка внесения платежа в течение более чем двух месяца является в соответствии с законом основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

При этом участник долевого строительства должен будет уплатить застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Вывод такой – если есть возможность исключить из договора пункт об обязательной доплате в случае увеличения площади, то к этому нужно стремиться.

Читайте также:  Как НДС 20% отразится на стоимости жилья?

Если застройщик с этим не согласен и такой пункт в заключенном договоре есть (включающий в себя и статью о выплате застройщиком денег в случае уменьшения площади квартиры), то его нужно соблюдать.

Без этого застройщик квартиру не передаст.

Важно, чтобы в договоре было указано, что доплата производится по цене квадратного метра на дату подписания договора, а не по рыночной цене квадратного метра на дату фактической доплаты.  

После 100% оплаты цены договора с учетом изменившейся площади и подписания акта приема-передачи квартиры, дольщик может обратиться в суд с иском о признании данной доплаты незаконной и взысканием денежных средств. Однако, исходя из сложившейся в настоящий момент судебной практики, суды в большинстве случаев отказывают дольщикам в удовлетворении подобных требований.

Безусловно, у дольщика есть возможность не оплачивать дополнительные метры, обратиться в суд о признании пункта договора об оплате увеличившейся площади квартиры не действительным и об обязании застройщика передать ему квартиру, но практика показывает, что суды в таких случаях принимают сторону застройщика.
Расторгать же договор дольщику экономически невыгодно. Полученных от застройщика денег в этом случае не хватит на приобретение аналогичной квартиры даже в строящемся доме.

В случае нарушения застройщиком установленного в договоре срока передачи квартиры и увеличения ее площади возможно решение вопроса в досудебном порядке. Дольщик может отправить застройщику претензию с предложением о проведении зачёта взаимных требований. Взаиморасчеты должны быть проведены до момента подписания акта приема-передачи квартиры.

Комиссия по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО

Доплата за лишние метры по договору долевого участия в строительстве

Может ли ДДУ предусматривать условие об изменении цены ДДУ? 

В связи с особенностями строительства многоквартирных домов площадь объекта долевого строительства не является константой. Как правило, застройщики редко передают дольщику квартиру (нежилое помещение) площадью, равной площади, указанной в договоре долевого участия, проекте. 

    Закон № 214-ФЗ допускает изменение площади при долевом строительстве и в связи с этим цены объекта ДДУ. То есть цена ДДУ может меняться в зависимости от фактической площади, если это предусмотрено договором с застройщиком.

В соответствии с частью 2 статьи 5 указанного закона по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. 

Таким образом, возможность изменения цены приобретаемого по ДДУ жилого или нежилого помещения как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий ДДУ. Если в ДДУ не предусмотрено изменение цены ДДУ, то она не может корректироваться при изменении площади.

Поэтому дольщику необходимо внимательно изучить свой ДДУ, обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора».

Как правило, в ДДУ изменение цены объекта связывается как раз с изменением фактической площади по сравнению с проектной площадью объекта.

При этом застройщики указывают в ДДУ стоимость квадратного метра, исходя из которой исчисляется окончательная цена ДДУ.

Рассмотрим 3 основных варианта условий в договоре долевого участия относительно изменения цены в связи с изменением площади квартиры при долевом строительстве (или иного объекта).

    При изменении фактической площади объекта долевого строительства как большую, так и в меньшую сторону (вне зависимости от величины такого увеличения) цена ДДУ подлежит корректировке — увеличению или уменьшению соответственно.
    При изменении фактической площади объекта долевого строительства как большую, так и в меньшую сторону, цена подлежит перерасчету, но установлено, что при небольших изменениях цена не корректируется. Например, цена меняется, только если площадь объекта увеличилась более чем на 1 кв.метр или более 1 %.
    При изменении фактической площади объекта долевого участия цена ДДУ не меняется. Данный вариант может быть, с одной стороны, невыгодным для дольщика (например, при значительном уменьшении площади), либо, наоборот, положительным, если площадь увеличится. Однако нужно отметить, что, включая такой пункт в ДДУ, застройщики, как правило, «рассчитывают» на уменьшение площади. При этом нередки случаи существенного уменьшения площади в таких случаях.

Во всех вариантах изменения площади при любом из данных условий для дольщика существует риск. При увеличении площади с условием в ДДУ об изменении цены может возникнуть ситуация, когда площадь значительно увеличится и дольщик будет обязан внести значительную сумму, на которую не рассчитывал.

При этом при уменьшении площади также может возникнуть негативная ситуация, если площадь уменьшится значительно и помещение не будет соответствовать требованиям дольщика, а еще хуже, если в ДДУ при этом не предусмотрен пересмотр цены объекта.

При значительном изменении объекта ДДУ по сравнению с проектом дольщик может расторгнуть ДДУ, но здесь появляются другие нюансы: а) по ДДУ, заключенному после 03.07.

2016 года, основанием для расторжения является увеличение площади более чем на 5 % (либо меньшая цифра может быть установлена ДДУ), в иных случаях значительность изменений будет оценивать суд, то есть оценка этого понятия будет зависеть от убеждения суда б) сроки возврата деньги могут быть затянуты, кроме того, застройщик в конце строительства может оказаться неплатежеспособным. Все эти риски нужно учитывать при заключении договора долевого участия в строительстве.

Порядок корректировки цены ДДУ при изменении площади

Теперь разберем ситуацию, когда уже заключен ДДУ с условием о корректировки цены при изменении площади объекта недвижимости. 

Фактическая площадь объекта изменилась по сравнению с проектной.

Для расчета суммы доплаты застройщику за «лишние метры» потребуются следующие данные: проектная площадь квартиры (как правило, указана в разделе «Предмет договора» в ДДУ), фактическая площадь (указывается в акте приема-передачи объекта, а также в техническом плане объекта), стоимость 1 квадратного метра объекта (указывается в ДДУ, как правило после пункта про цену договора).

    Приведем пример: 51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей. Фактическая площадь в данном случае больше проектной, в связи с чем дольщик доплачивает разницу застройщику. Доплата застройщика = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей. 

Аналогичным образом рассчитывается сумма, которую застройщик должен вернуть дольщику при уменьшении площади (если такое изменение цены предусмотрено договором).

Уменьшение площади квартиры по дду

Подборка наиболее важных документов по запросу Уменьшение площади квартиры по дду (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Уменьшение площади квартиры по дду

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Апелляционное определение Московского городского суда от 28.10.2019 по делу N 33-49294/2019Требование: О взыскании суммы задолженности по оплате по договору участия в долевом строительстве, неустойки.Обстоятельства: Истец указал, что разницу между ориентировочной площадью и площадью переданной квартиры ответчик добровольно компенсировать истцу отказался.

Решение: Требование удовлетворено.

Доводы возражений ответчика о том, что отступление от площади квартиры по сравнению с первоначальной площадью, указанной в ДДУ, является существенным недостатком в предмете договора, дающем право Г.

на соразмерное уменьшение цены договора, отклонены судом, так как увеличение площади квартиры не может быть признано ее недостатком, тогда как ответчиком Г. не представлено суду доказательств, что увеличение площади его квартиры по сравнению с первоначальной по ДДУ на… кв.

м ухудшает качество его квартиры, либо делает ее невозможной для использования.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Уменьшение площади квартиры по дду

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:«Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»(постатейный)(2-е издание, переработанное и дополненное)(Трапезников В.А.)

(«Проспект», 2020)

Если стороны договорились, что в случае уменьшения фактической площади квартиры по результатам обмеров БТИ цена квартиры изменению не подлежит, то такая договоренность не содержит условий, подлежащих квалификации как нарушение положений Закона РФ «О защите прав потребителей» или нормы ГК РФ.

Разрешая требования о взыскании переплаты по договору участия в долевом строительстве жилого дома, суд отказал в иске. Отклонение фактической площади на 0,74 кв.

м не привело к ухудшению качества объекта, что позволило бы истцу заявить об уменьшении цены договора в соответствии с вышеуказанными нормами. Как следует из положений п. 2 ст. 424 ГК РФ, ч. 2 ст.

5 Закона о долевом строительстве, изменение цены допускается после заключения договора, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Этой позиции придерживается Мосгорсуд и Ленинградский областной суд .

Нормативные акты: Уменьшение площади квартиры по дду

Ошибки в едином государственном реестре недвижимости, как исправить ошибки в договоре купли-продажи квартиры, в документах

Пpoблeмa. Oпeчaтки в имeнax coбcтвeнникoв, нaзвaнияx дoкyмeнтoв, плoщaди и aдpecax – peзyльтaт cбoя в paбoтe кoмпьютepa или oшибки coтpyдникa opгaнa peгиcтpaции.

Читайте также:  В Москве построено рекордное количество жилья

Peшeниe. Bнecти вepныe дaнныe нeтpyднo – нyжнo пpийти в MФЦ и нaпиcaть зaявлeниe нa иcпpaвлeниe тexничecкoй oшибки. C coбoй взять пacпopт и дoкyмeнт c oпeчaткoй. Чepeз тpи paбoчиx дня Pocpeecтp внeceт нyжныe измeнeния и выдacт cooтвeтcтвyющee yвeдoмлeниe. Плaтить пpи этoм ничeгo нe нyжнo.

Нeт зaпиcи oб ипoтeкe

Пpoблeмa. Чтoбы выдaть зaeмщикy дeньги, бaнк дoлжeн yбeдитьcя в тoм, чтo нeдвижимocть в зaлoгe.

Peгиcтpaциoннaя зaпиcь oб ипoтeкe – гapaнтия тoгo, чтo бeз coглacия зaлoгoдaтeля (кpeдитнoй opгaнизaции) oбъeкт нeдвижимocти нe cмoгyт пpoдaть, пoдapить или oбмeнять.

B выпиcкe из EГPН зaпиcь oб ипoтeкe нaxoдитcя нa втopoм лиcтe, нoмep зaпиcи ecть и нa oбpaтнoй cтopoнe зaклaднoй. Ecли peгиcтpaтop пo кaкoй-тo пpичинe нe внec ee, зaeмщик нe пoлyчит кpeдит.

Peшeниe. Кoгдa нa кoнy вaжнaя cдeлкa, лyчшe oбpaтитьcя нaпpямyю в пpиeмнyю Pocpeecтpa и выяcнить, пoчeмy нeт зaпиcи oб ипoтeкe. Taкиe нeдopaзyмeния быcтpo иcпpaвляют, тaк кaк в инoм cлyчae opгaн peгиcтpaции нeceт oтвeтcтвeннocть зa пocлeдcтвия oшибoк.

Нe cнятo oбpeмeнeниe

Пpoблeмa. Пoxoжaя cитyaция – кoгдa зaпиcь oб ипoтeкe ecть, a фaктичecки нeдвижимocть oгpaничeний нe имeeт. Taкoe бывaeт, ecли пocлe пoлнoгo pacчeтa c пpoдaвцoм или бaнкoм yчacтники cдeлки нe пoдaли зaявлeниe нa cнятиe oбpeмeнeния.

Peшeниe. 3дecь нyжнo зaпoмнить пpocтoe пpaвилo: в EГPН cвeдeния внocятcя в зaявитeльнoм пopядкe.

Дaжe ecли coбcтвeнник 10 лeт нaзaд pacплaтилcя c бaнкoм и нe cнял oбpeмeнeниe, зaпиcь oб ипoтeкe ocтaнeтcя в peecтpe нeдвижимocти и бyдeт oзнaчaть зaпpeт нa peгиcтpaциoнныe дeйcтвия.

Чтoбы cнять oбpeмeнeниe, нyжнo пpийти в MФЦ или пpиeмнyю Pocpeecтpa c зaклaднoй и нaпиcaть зaявлeниe. Измeнeния внecyт чepeз 3 paбoчиx дня.

Нeт cвeдeний o coбcтвeнникax

Пpoблeмa. Ecли в выпиcкe нeт coбcтвeнникoв, знaчит в peecтpe нeдвижимocти пpaвo нe зapeгиcтpиpoвaнo. Этo нe cтpaшнo: мoжнo влaдeть квapтиpoй 30 или 50 лeт и нe внocить cвeдeния oб этoм.

Пpaвa нa oбъeкт нeдвижимocти бyдyт пoдтвepждaтьcя дoкyмeнтoм-ocнoвaниeм: дoгoвopoм кyпли-пpoдaжи, дapeния, мeны, пpивaтизaции и тoмy пoдoбными.

Bыпиcкa из EГPН пoнaдoбитьcя вo вpeмя cдeлoк c нeдвижимocтью или пpи пpoвeдeнии гaзa, cвeтa, ycтaнoвкe cчeтчикoв.

Peшeниe. Caмaя pacпpocтpaнeннaя пpичинa, пo кoтopoй в выпиcкe из EГPН нe yкaзaны coбcтвeнники – peгиcтpaция пpaвa пpoвoдилacь в БTИ, дo 31 янвapя 1998 гoдa. B этoм cлyчae нyжнo пpийти в MФЦ и зapeгиcтpиpoвaть paнee вoзникшee пpaвo в Pocpeecтpe, гocпoшлинa cocтaвит 2000 pyблeй для кaждoгo coбcтвeнникa.

Лaйфxaк: пpи пpoдaжe или дapeнии oбъeктa нeдвижимocти peгиcтpaцию paнee вoзникшeгo пpaвa пpoвeдyт бecплaтнo. Гocпoшлинy в этoм cлyчae плaтит тoлькo тa cтopoнa, к кoтopoй пepexoдит пpaвo coбcтвeннocти.

Чacтo бывaeт, чтo пocлe cмepти влaдeльцa нeдвижимocти нe вce нacлeдники зapeгиcтpиpoвaли пpaвo в Pocpeecтpe.

Нaпpимep, тpи cынa пoлyчили cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo oтцa пo 1/3 дoли кaждый, a зapeгиcтpиpoвaл пpaвo тoлькo oдин. B выпиcкe из EГPН бyдeт yкaзaн тoлькo тoт coбcтвeнник, кoтopый пoдaвaл зaявлeниe нa peгиcтpaцию.

Этo нe знaчит, чтo дpyгиe лишaютcя пpaвa нa нeдвижимocть, пpocтo в Pocpeecтpe oб иx пpaвax ничeгo нe извecтнo.

Пyтaницa c нoмepaми

Пpoблeмa. Ecли в cвидeтeльcтвe нa пpaвo coбcтвeннocти и выпиcкe из EГPН paзныe кaдacтpoвыe нoмepa, этo нe вceгдa oшибкa.

Дeлo в тoм, чтo в июлe 2007 гoдa Гocдyмa пpинялa зaкoн (221-Ф3 «O кaдacтpoвoй дeятeльнocти»), кoтopый нecкoлькo измeнил фopмy и пopядoк кaдacтpoвoгo yчeтa нeдвижимocти.

Уcлoвныe нoмepa, кoтopыe пpиcвaивaли oбъeктaм paнee, зaмeнили нa нoвыe кaдacтpoвыe нoмepa и внecли cвeдeния o ниx в EГPН.

Peшeниe. Узнaть aдpec, плoщaдь, вид, кaдacтpoвый нoмep, нoмep пpaвa и дpyгиe cвeдeния мoжнo нa oфициaльнoм caйтe Pocpeecтpa.

Укaзaннaя плoщaдь нe coвпaдaeт c peaльнoй

Пpoблeмa. Фaктичecкaя плoщaдь мoжeт нe coвпaдaть c плoщaдью, yкaзaннoй в выпиcкe из EГPН.

Peшeниe. Ecли этo oпeчaткa, дocтaтoчнo пpийти в MФЦ и пoдaть зaявлeниe нa иcпpaвлeниe тexничecкoй oшибки. Нe пoзднee тpex paбoчиx днeй coтpyдники Pocpeecтpa внecyт нyжныe измeнeния в EГPН и выдaдyт yвeдoмлeниe. Пocлe этoгo мoжнo зaкaзывaть нoвyю выпиcкy (гocпoшлинa – 400 pyблeй) c пpaвильными cвeдeниями.

Maлeнькaя тoнкocть: чacть 5 cтaтьи 15 Жилищнoгo кoдeкca PФ, пpинятoгo в 2004 гoдy, yкaзывaeт нa тo, чтo пpи пoдcчeтe oбщeй плoщaди жилыx пoмeщeний нe yчитывaютcя бaлкoны, лoджии, вepaнды и тeppacы. Этo знaчит, чтo в дoкyмeнтax, coздaнныx пocлe этoй дaты, yкaзaнa мeньшaя плoщaдь, чeм дo пpинятия зaкoнa.

Baжнo!

  1. 3aявлeниe нa иcпpaвлeниe oшибки пoдaют зaинтepecoвaнныe лицa: coбcтвeнники, cтopoны cдeлки, a тaкжe люди, пpaвa кoтopыx мoгyт быть нapyшeны из-зa oшибки.
  2. Oпeчaткy иcпpaвят зa тpи дня, peecтpoвyю oшибкy – зa пять.
  3. Ecли Pocpeecтp oткaжeт в иcпpaвлeнии oшибoк из-зa нeдocтaткa ocнoвaний, пpoблeмy пpидeтcя peшaть чepeз cyд. Этo дoлгий, дopoгoй и нe вceгдa peзyльтaтивный пyть. Лyчшe paзoбpaтьcя в xapaктepe и пpичинax oшибки и пoпытaтьcя иcпpaвить ee миpнo, в зaявитeльнoм пopядкe.
  4. Дoкyмeнты нa нeдвижимocть лyчшe пpoвepять нe пpи пoдгoтoвкe к cдeлкe, a зapaнee. Этo избaвит oт бecпoкoйcтвa и тopoпливocти в cлyчae oбнapyжeния oшибки.

Застройщик требует доплату за лишний метраж в новостройке — Свои

Хоть технологии строительства и развиваются с каждым годом, пока еще невозможно построить дом с точностью до сантиметра.

Поэтому фактическая площадь квартиры может немного отличаться от той, что указана в договоре долевого строительства, в меньшую или большую сторону.

Что делать в этом случае и вправе ли застройщик просить доплату, рассказывает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».

Доплата за лишние метры — законное требование

Когда человек покупает квартиру на стадии котлована, он подписывает с застройщиком ДДУ — договор долевого участия.

В этот момент застройщики обычно предупреждают, что площадь квартиры в договоре — проектная, то есть ориентировочная, и в готовом доме она может немного отличаться.

И когда человек подписывает договор, он принимает на себя риск: если площадь квартиры окажется больше проектной, придется доплатить за лишние метры.

«По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения». 

Это значит, что если в договоре долевого участия есть пункт о возможном увеличении метража квартиры, доплата за лишние метры будет законной.

При этом дольщик доплачивает за лишние метры не по рыночной цене, а по цене, которая указана в договоре долевого участия. Обычно она ниже, потому что договор заключался на стадии строительства, и тогда квартира стоила дешевле.

Застройщик не может требовать оплатить больше 5% площади

Но если площадь будет больше на 10%, например 55 м2 вместо 50 м2, дольщик должен будет заплатить не за пять лишних квадратов, а только за два с половиной.

Бывает, что застройщики требуют доплату за все лишние метры, а не только законные 5%. Тогда нужно обратиться в суд с требованием передать ключи, подписать акт приема-передачи квартиры и зарегистрировать право собственности. Суды обычно встают на сторону дольщиков.

Но превышение площади на 5% и больше случается редко, и обычно в трех‑, пятикомнатных квартирах. Чаще всего погрешность составляет 1 – 2%.

Дольщик вправе отказаться от квартиры

  • 3 млн рублей — стоимость квартиры;
  • 620 500 рублей — проценты за 730 дней в размере 1/150 ключевой ставки Центробанка. На день публикации статьи ставка — 4,25%.

На возврат денег у застройщика есть десять рабочих дней со дня расторжения договора.

Если площадь уменьшилась, платит застройщик

Например, в договоре доплата за уменьшение площади может быть указана в квадратных метрах: 

«Стоимость объекта уменьшается, если фактическая площадь меньше проектной на 1м2» 

С таким условием застройщик может не доплачивать за уменьшение площади на 0,9 м2. И нет никакого более банального и надежного способа защиты, чем внимательно прочитать договор до подписания.

Что делать, если не хватает на доплату

Стоимость 1м2 может быть высокой, особенно в Москве и Петербурге. Допустим, один квадрат стоит 170 000 рублей, а площадь квартиры увеличилась на 4 м2, тогда дольщику придется доплатить 680 000 рублей.

Но расторгать договор из-за большей площади невыгодно: цены на квартиры в сданном доме выше, чем на этапе котлована плюс инфляция и рост цен. В итоге дольщику может не хватить на покупку другой квартиры.

 

Если денег на доплату не хватает, стоит попробовать решить проблему с застройщиком:

  • спросить, есть ли у него квартиры той площади, которую дольщик уже оплатил, и договориться о замене жилья;
  • есть ли квартиры той же площади, но меньшей стоимости, например, с другими видовыми характеристиками или на другом этаже;
  • есть ли возможность рассрочки или отсрочки платежа.

Еще один вариант — проверить, не ошибся ли застройщик в расчетах. Для этого нужно вызвать сотрудников БТИ для повторного независимого обмера квартиры. Также стоит провести строительную экспертизу: если застройщик использовал не те материалы, сэкономил на шумоизоляции или утеплении, дольщик вправе требовать компенсацию и неустойку.

В этой статье мы разобрали общие вопросы, но условия в договорах разных застройщиков отличаются, поэтому каждый случай нужно разбирать отдельно. Если не получается договориться с застройщиком, стоит обратиться к юристу — с его помощью можно решить конфликт мирно, а значит, сэкономить время на походы в суд и деньги на экспертизах и судебных расходах.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *