Задумывались ли вы когда-нибудь над вопросом, можно ли считать равнозначными в сфере ЖКХ понятия «управляющая организация» и «управляющая компания»? Дело осложняется тем, что на сегодняшний день нет чёткого разграничения этих понятий. Давайте вместе попробуем разобраться в данной статье.
В статье 161 ЖК РФ перечислены три способа управления многоквартирным домом, из которых собственники помещений выбирают тот, который кажется им наиболее приемлемым:
- Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать.
- ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив.
- Управляющая организация.
Жилищное законодательство не предусматривает способ управления МКД управляющей компанией.
Определение «управляющая организация» легко найти, оно дано в ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ. Это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющее деятельность по управлению многоквартирным домом.
Не найдя в жилищном законодательстве определения понятия «управляющая компания», РосКвартал обратились за разъяснениями в Минстрой РФ. Им прислали следующий ответ.
Второй вопрос, который появляется, после того, как мы определились, что термины «управляющая организация» и «управляющая компания» равнозначны, – считаются ли ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК управляющими организациями.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признаётся добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.
Товарищество собственников недвижимости – добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами (ст. 123.12 ГК РФ).
Цели такого объединения и создания товарищества собственников жилья аналогичны ТСН.
Согласно ст. 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признаётся вид ТСН, который представляет собой объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом в этом доме, в нескольких многоквартирных или нескольких жилых домах.
ТСЖ обеспечивает владение, пользование и распоряжения общим имуществом в МКД либо совместное использование имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких МКД или нескольких жилых домах.
Кроме того, ТСЖ осуществляет деятельность по созданию, содержанию, сохранению и приращению ОИ в МКД, предоставляет коммунальные услуги потребителям, осуществляет другую деятельность, направленную на достижение целей управления МКД.
Управляющая организация же – это юридическое лицо, которому предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами (ст. 162 ЖК РФ).
Из вышеперечисленного можно сделать вывод, что такие организации, как ТСЖ, ТСН, ЖК и ЖСК не являются управляющими организациями.
По материалам портала РосКвартал.
Управляющая организация МКД и управляющая компания – в чем разница и их функции?
С точки зрения бытового общения, нет особой важности в правильности произношения тех или иных терминов или определений, кроме как, можно просто глупо себя почувствовать, то, с юридической стороны – это очень важный вопрос.
Именно так и происходит в отношении понятий «Управляющая организация» и «Управляющая компания», которые, крайне часто путают между собой.
К слову, масса некомпетентных сайтов и веб-ресурсов, в погоне за популярностью, специально используют эти 2 термина, отождествляя их, тем самым еще больше запутывают пользователей.
Определения — Управляющая компания и Управляющая организация
Управляющая организация – это юридическое лицо, которое на коммерческих основах отвечает за управление, эксплуатацию и поддержание исправного технического состояния общего имущества жильцов МКД (многоквартирных домов), а также следит за обеспечением доступности использовать его по назначению. Деятельность регулируется «Жилищным кодексом РФ».
Управляющая компания – юридическое лицо (акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью), имеющее лицензию Банка России на осуществление деятельности по управлению имуществом других физических и юридических лиц, переданным в соответствии с договором доверительного управления. Например, Паевыми инвестиционными фондами или негосударственными пенсионными фондами и т.п., в соответствии с ФЗ №156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».
Функции Управляющей организации
Управляющая организация является посредником между всеми жильцами МКД, согласно реестру МКД и представляя их интересы — перед лицами или организациями, которые предоставляют услуги по обслуживанию доверенного организации многоквартирного дома.
Функции Управляющей организации МКД:
- Представление интересов собственников МКД в едином лице — перед поставщиками услуг, подрядчиками и исполнителями работ.
- Представление поставщиков услуг, подрядчиков и исполнителей работ в едином лице – перед собственниками МКД.
Управляющая организация несет ответственность за прием-передачу выполненных работ и их надлежащее качество. Ведет учёт, контроль и расчёты с поставщиками услуг, подрядчиками и исполнителями, включая поставщиков коммунальных ресурсов.
Деятельность Управляющей компании
Основной деятельностью Управляющих компаний, является осуществление управленческих функций в холдингах или финансово-промышленных группах. Может осуществляться доверительное управление:
- Активами фондов коллективных инвестиций
- Средствами пенсионных накоплений
- Ипотечным покрытием
- Целевым капиталом коммерческих и некоммерческих организаций
- Страховыми резервами страховых компаний и т.д.
Что требовать с управляющей компании. Понятный список обязанностей обслуживающей организации
Бывают плохие управляющие компании. Они собирают деньги и куда-то тратят их. Копят на счетах долги, не делают ничего в доме, поэтому все разваливается и течет. Ключ к исправлению проблем в ваших руках. Тратить много времени не придется. На подачу заявлений уйдет 20 минут.
Вам нужно кратко написать о проблеме и отправить обращение через интернет. Потом ответить на пару звонков и встретиться с мастерами УК. Все. Мы расскажем, куда жаловаться, что должна управляющая компания и когда ждать результатов.
Основные требования к обслуживанию домов прописаны в:
- Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»;
- Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».
Требуя что-то от управляющей компании личными заявлениями, ссылайтесь на эти документы.
Плакат-напоминалка, что должна делать управляющая компания. На деле, обязательных задач у обслуживающей организации даже больше Сразу разочаруем – мгновенного решения проблемы не ждите. Особенно с плохими управляющими компаниями.
Борьба за комфортную жизнь требует времени. Управляющая компания может отвечать до 10 рабочих дней по нестандартным вопросам. Государственные органы берут на рассмотрение заявлений 30 дней.
Только аварию должны чинить за 30 минут, а полностью устранять за 3 дня.
Отправляя обращение по всем каналам, вы увеличиваете шансы победить УК. Чем больше чиновников привлечете к решению вопроса, тем сложнее от него отмахнуться.
Не пытайтесь экономить время. Если управляющая компания игнорирует запросы, рассылайте заявления по всем контролирующим органам. Лучше подождать 30 дней и получить результат. Чем просто ждать и надеяться, не делая ничего.
- В саму управляющую компанию. С 11 апреля 2018 года заявление можно направить даже по электронной почте и не тратить время на личные посещения.
- Через ГИС ЖКХ. Для этого нужна учетная запись на «Госуслугах». В личном кабинете на сайте ГИС ЖКХ есть пункт «Направить жалобу». Выбираете его, описываете суть проблемы, и заявление идет в нужную инстанцию.
- Региональные сайты «Роспотребнадзора», жилищной инспекции, прокураторы, правительства области. Можете сами подать заявления на этих сайтах. Писать нужно конкретно и без эмоций. Опишите ситуацию, действия основных участников и ваши требования. Чиновники рассмотрят все обстоятельства и дадут аргументированный ответ.
- Через сайты «РосЖКХ» и «Сердитый гражданин». Сторонние сервисы для массовой отправки сообщений во все инстанции о вашей проблеме. Подключите всех. От прокуратуры до МЧС. Сайты сами предложат подходящие госорганы.
Упростим. Управляющие компании должны обслуживать общедомовое имущество. Поддерживать его в рабочем состоянии. Своевременно подкрашивать, шпаклевать, чинить и заменять. «Заплаточное» обслуживание – это текущий ремонт. Текущий ремонт требуйте в любое время, когда нашли проблему. За него вы платите каждый месяц. Посмотрите сумму в квитанции в разделе «Содержание и текущий ремонт жилья». Посчитайте, сколько управляющая компания получает с вашего подъезда ежемесячно. Обычно, на получившуюся сумму можно сделать элитный подъезд с консьержем.
Серьезное обслуживание – это капитальный ремонт. Потребовать его прямо сейчас не получится. Нужно ждать запланированного времени ремонта дома. Оно прописано в планах на сайте управляющей компании.
Теперь список того, что управляющая компания должна в рамках текущего ремонта и обслуживания жилья. Требуйте это с нее хоть завтра.
- Поддерживать санитарные нормы. Проводить сухую и влажную уборку. Нормы отличаются для разных домов. В многоэтажках с лифтами минимум 2 раза в неделю нужно подметать 1-й и 2-й этажи влажным веником и раз в месяц делать полную влажную уборку.
- Бороться с грызунами и насекомыми. Увидели таракана – позвонили в управляющую компанию. Она должна вызвать дезинсекторов. Хорошие УК обрабатывают дом по расписанию. Без напоминания жильцов.
- Вывозить мусор. Обязательно убирать ТБО – все то, что выкидывают в мусоропроводы и мусорные баки на улицах. Некоторые УК заключают с жильцами дополнительный договор на вывоз строительного мусора. Тогда его тоже должны организованно забирать.
- Обслуживать домовые системы. Лифты, мусоропроводы, системы оповещения и видеонаблюдения. Смотрите ваш договор с УК. Там прописано все дополнительное оборудование.
- Устанавливать новые лампы. Сгоревшие и разбитые лампы – ответственность УК. По первому звонку вам должны прислать для замены электрика.
- Обслуживать окна и двери. Они должны плотно прилегать, защищая от сквозняков и осадков. Управляющая компания обязана менять остекление при повреждении, регулировать доводчики входных дверей, ставить новые уплотнители.
- Ремонтировать отделку в подъезде. Треснувшая плитка и ступеньки, обвалившаяся краска и побелка, реклама на стене – все это должны убирать в рамках текущего ремонта. Чистый и красивый подъезд – обязанность УК.
- Запах, сырость в подвале. Подвал должен быть чистым, сухим, без посторонних запахов. Если что-то из этого есть – УК должна прислать комиссию, найти и устранить проблему.
- Ремонтировать крышу. Полная замена – это капитальный ремонт. Но если вода попадает на чердак или в квартиры, управляющая компания обязана поставить заплатку.
Примерно так должен выглядеть подъезд по нормативам. Покрашенные стены, ровные перила, свежие почтовые ящики, чистый пол
- Восстанавливать отвалившуюся отделку. Декоративные плитки, цементное покрытие, штукатурка. Любые повреждения отделки должны устранять по мере их появления.
- Вешать таблички с номерами домов. На стене просто номер дома. Над каждым подъездом – номер подъезда и номера квартир. Все должно быть заметно, читаемо и в едином стиле, выбранном городской архитектурой.
- Обслуживать системы водостоков. Устранять протечки, ремонтировать крепления, не допускать их разрушения.
- Заделывать трещины в фундаменте, стенах и чинить козырьки. Все это должны чинить в рамках текущего ремонта. В законе используется формулировка «не допускать дальнейшего разрушения». Можете давить на нее. Высказывать опасения, что трещина в стене может привести к разрушению дома.
- Заделывать межпанельные швы
Организационная структура управляющей компании в сфере жкх
Ни одна серьезная организация не сможет обойтись без полного штата сотрудников. Это касается и управляющих компаний.
Тем более, что обслуживающей организации без полного штата рабочих не получить лицензию, которая необходима ей для ведения своей деятельности. О том, какие должности должны иметься в УК будет рассказано ниже.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !
Организационная структура обслуживающей организации в этой сфере может варьироваться, исходя из размеров компании и количества обслуживаемых ей участков и домов. Но все же есть подразделения и должности, без которых не может обойтись практически ни одна УК.
Обязательной единицей штата является директор или управляющий, который стоит во главе организации. Если компания является достаточно крупной, то у нее может иметься несколько отделов с руководством (начальников участков), которые являются ответственными за определенные участки.
Также в таких крупных организациях каждый отдельный участок должен иметь диспетчерскую и аварийную службу. Кроме того, в организационную структуру и схему УК входят и другие подразделения. Примерный штат включает:
- Отдел технического контроля и планирования, состоящий из инженеров, техников, диспетчеров, сметчиков, сантехников, электриков и дворников.
- Финансовый отдел, включающий должности бухгалтера и экономиста.
- Правовой (юридический отдел), состоящий из юрисконсультов.
- Отдел делопроизводства, в котором могут работать секретари, администраторы или делопроизводители.
- Паспортный отдел, в котором трудятся паспортисты.
Прочитать о штатном расписании УК можно здесь.
Должностные инструкции персонала
Бухгалтер в УК является сотрудником финансового подразделения. В его обязанности входит:
- учет расходов, закупок, налогов и выплат сотрудникам и поставщикам жилищно-коммунальных услуг;
- составление рабочего плана для счетов;
- контролирование общих результатов финансовых дел компании;
- составление бухгалтерской отчетности.
[2]
Есть у этой должности и определенные права, которые должны быть прописаны в должностной инструкции. Бухгалтер УК может выдвигать на рассмотрение руководителей организации проекты, которые могут оптимизировать работу финансового отдела и других подразделений.
Также он имеет право взаимодействовать с другими должностями, даже вышестоящими, если этого требуют трудовые обязанности. Кроме того, в права бухгалтера входит представление интересов финансового отдела при взаимодействии с другими подразделениями в УК.
В трудовом договоре бухгалтера содержится и информация об ответственности этой должности. В ней говорится о том, что бухгалтер несет ответственность за:
Консультация юриста
УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС
- невыполнение или некачественное исполнение своих обязанностей. В этом случае ему грозит выговор, денежный штраф или увольнение;
- правонарушения, которые описаны в законодательстве РФ. Наказание в этом случае зависит от законов, которые нарушил сотрудник;
- распространение информации засекреченного типа;
- несоблюдение правил трудовой дисциплины.
Эта должность в структуре организации занимается:
- отслеживанием обстановки на участках, а также сбором и обработки информации и передачей ее в аварийно-диспетчерскую службу;
- приемом заявок от собственников, которые касаются неисправности оборудования и различных аварий в сфере ЖКХ;
- консультированием жильцов по вопросам обслуживания жилых домов;
- своевременным устранением недостатков, а также контролированием графиков подачи тепла;
- приемом нарядов, которые подтверждают выполнение заявок;
- выполнением поручений от руководителей.
В должностной инструкции диспетчера обслуживающей организации отмечено также ознакомление с решениями руководителей, которые затрагивают работу диспетчерской службы, и получение информации, требуемой для работы. Также эта должность имеет право пользоваться имуществом компании, которая выделена сотруднику для выполнения должностных обязанностей.
Начальник абонентского отдела
Должностная инструкция начальника абонентского отдела имеет следующие особенности:
- обеспечение грамотной и бесперебойной работы абонентского отдела;
- организация деятельности по заключению или расторжению договоров с собственниками;
- организация благоприятных условий для работы сотрудников;
- проверка результатов деятельности подчиненных;
- организация своевременного перерасчета платежей поставщикам;
- организация расчетно-кассового обслуживания собственников;
- организация своевременного отслеживания неплательщиков;
- рассмотрение жалоб и предложений от жильцов, которые касаются абонентского отдела.
Начальник абонентской службы УК имеет право воспользоваться всеми социальными гарантиями, которые прописаны в законах РФ, вносить предложения по развитию организации, знакомиться со всеми проектами, которые касаются абонентского отдела.
Также он имеет право самостоятельно принимать решения, касающиеся работы его подчиненных, и контролировать своих сотрудников. Также в права начальника абонентского подразделения входит повышение своей классификации за счет организации .
Данная должность несет ответственность за невыполнение своих должностных обязанностей, за причинение ущерба работодателю, а также за нарушение законодательства РФ при выполнении трудовой деятельности.
Начальник участка
В обязанности начальника участка входит:
- контролирование выполнения работ по обслуживанию участка;
- повышение производительности труда;
- составление отчетов по вверенной территории;
- подбор рабочих кадров и контроль над их деятельностью.
Начальник участка по должностной инструкции имеет право получать всю нужную ему информацию, касающуюся его участка, от различных отделов, а также подписывать документы. По должностной инструкции он также имеет возможность участвовать в разработке приказов и инструкций.
Руководитель участка несет ответственность за невыполнение обязанностей, причинение материального ущерба УК и за нарушения законодательства РФ, совершенных в ходе трудовой деятельности.
Сантехник в УК должен:
- следить за состоянием сантехнических систем;
- устранять их неисправности;
- выполнять поручения руководителей, которые касаются должностных обязанностей.
В должностной инструкции сантехника прописано, что он несет ответственность за недобросовестное выполнение обязанностей, за нарушение дисциплины и за нарушение трудовых инструкций и приказов руководства.
Сотрудник, занимающий такую должность, должен:
- производить обслуживание и ремонт электрического оборудования;
- предотвращать аварий в электросети;
- выявлять неправомерные подключения к электрощитам;
- вести записи о проведенных работах.
По должностной инструкции электрика УК в его права входит получение информации от правления ТСЖ, относительно состояния электрических сетей. Также он имеет право на компенсацию расходов, которые были потрачены на выполнение рабочих обязанностей.
Сотрудник в этой должности несет ответственность за невыполнение своих обязанностей и за правонарушения, причиненные в результате трудовой деятельности.
Отдел по работе с населением
Неотъемлемой частью в составе организационной структуры крупной УК является отдел, занимающийся работой с населением, который чаще всего называют паспортным столом. Служащие этого подразделения занимаются:
- выдачей и заменой паспортов;
- оформлением документации, которая касается постановки или снятия с регистрации в определенной квартире;
- выдачей различных справок, например, справок о составе семьи или выписок из домовой книги.
Работа паспортного стола регулируется не только самой УК, но и УФМС. Руководителем отдела по работе с населением является начальник паспортного стола.
Подробнее о должностной инструкции паспортиста УК читайте тут.
Делопроизводство в УК
Без грамотного оформления документации не сможет обойтись ни одна организационная структура управляющей компании, тем более что по роду своей деятельности ей приходится иметь дело с большим количеством документов.
Именно поэтому УК необходимо нанять на работу сотрудника, который будет заниматься делопроизводством. К таким должностям относятся секретари, администраторы и делопроизводители.
В обязанности должностей в этом отделе входят следующие задачи:
- принимать, разбирать и регистрировать всю корреспонденцию компании;
- оформлять исходящие документы;
- вести документацию компанию, к которой относятся различные журналы;
- подготовка документов перед перемещением их в архив;
- прием заявок от граждан;
- ведение переписки и телефонных разговоров от лиц компании.
Стоит заметить, что в небольшой обслуживающей организации может не быть целого абонентского отдела, а перечисленные обязанности могут возлагаться на диспетчеров или паспортистов.
Организационная структура управляющей компании может различаться в зависимости от размера организации. Но все ж большинство из них имеет все отделы и должности, которые были перечислены выше.
- Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
- +7 (499) 938-46-18 (Москва)Это быстро и бесплатно !
Чем отличаются управляющая компания от обслуживающей организации — Портал о ЖКХ
Разница между ук и обслуживающей организацией.
На ком коммуналка?«Если домом управляет управляющая компания, то именно она несет ответственность перед собственниками за оказание, обратите внимание, всех услуг и за выполнение всех работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, а также за предоставление коммунальных услуг», — поясняет начальник юридического отдела Ассоциации потребителей Пензенской области Юлия Васильева.Управляющая компания предоставляет коммунальные услуги (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и теплоснабжение), получает плату за них и самостоятельно осуществляет расчет за коммунальные ресурсы с ресурсоснабжающими организациями, с которыми у нее заключены договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения и т.
В чем разница между управляющей и обслуживающей компаниями?
ДАОбслуж. орг. — Если предусмотрено договором подряда — обслуживание и текущий ремонт инженерных системУправл. орг. — ДАОбслуж. орг. — Если предусмотрено договором подряда — анализ состояния инженерных систем и определение потребности в их ремонтеУправл. орг. — ДАОбслуж. орг.
— НЕТ Подготовка к отопительному сезону и его проведение, в т.ч. регулировка распределения тепловой энергии по стоякамУправл. орг. — ДАОбслуж. орг. — Если предусмотрено договором подряда Защита прав жильцов МКД при предоставлении коммунальных и иных услугУправл. орг. — ДАОбслуж. орг.
— НЕТ Минимальный срок, на который оформляется договорУправл. орг. — Договор управления заключается на срок не менее одного годаОбслуж. орг. — Ограничения срока действия договора подряда отсутствуют Хранение и обновление документации на МКД (технический паспорт, ведомости выполненных работ и т.д.
)Управл. орг. — ДАОбслуж. орг.
Зона ответственности и обязанности управляющей компании многоквартирного дома
Данные вопросы регулируются в первую очередь нормами жилищного законодательства. Статьей 161 ЖК РФ (данные на 2018 год) устанавливается три возможных варианта решения вопроса об управлении многоквартирным домом:
- самими жильцами дома;
- ТСЖ или ЖСК;
- управляющей компанией.
Первый способ может быть выбран жильцами небольших домов (до тридцати квартир). Все вопросы по их эксплуатации и содержанию они решают самостоятельно без посредников, заключая прямые договоры с поставщиками нужных им услуг.
Такие договоры может оформлять каждый собственник отдельно или через избранное уполномоченное лицо. Товарищества собственников жилья (ТСЖ) либо жилищные (иные специализированные) кооперативы (ЖСК) могут образовываться в одном или нескольких домах, имеющих единые коммуникации.
Без управляющей компании не обойтись
Договор между управляющей компанией и обслуживающей организацией
Они организуют эксплуатацию и обслуживание домов через избранное ими правление или путем заключения договора с управляющей компанией. Управляющие компании (УК) занимаются управлением домами на основании заключенных с ними непосредственно жильцами или ТСЖ (ЖСК) договоров. Эта форма управления может охватывать любое количество домов и является самой распространенной.
Выбор способа управления Вам требуется помощь? Проконсультируйтесь с нашем юристом бесплатно! Законы в нашей стране меняются очень часто! Получите самую актуальную информацию по телефону! Просто позвоните по телефону из любого региона России:Или обратитесь к нашему онлайн-консультанту! Согласно положениям жилищного законодательства выбор способа управления домом является для жильцов не только правом, но и обязанностью. Они должны решить, что выбрать на общем собрании всех собственников квартир.
Разница между ук и обслуживающей организацией
Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, распространяется на обслуживающие организации только частично в рамках тех видов работ и услуг, которые прописаны в договоре между собственниками и обслуживающей организацией». Выводы Управляющая организация является доверительным управляющим определенного имущества, либо полностью коммерческой организации, в последнем случае полностью заменяя исполнительные органы. УО действует на основании договора доверительного управления.Обслуживающая организация всего лишь предоставляет узкоспециализированные, либо не требующих специальных познаний, услуги. Например, техническое обслуживание различной техники, юридическое, бухгалтерское обслуживание, предоставление определенных ресурсов (газ, вода, свет).
Обсуждения.
Управляющая или Обслуживающая?
20 сообщений
Доброе время суток! Непосредственное управление предусматривает полное участие каждого собственника в процессе управления многоквартирным домом и в принятии всех решений.
Ответственность за управление зданием лежит на самих собственниках, обслуживающая организация (если таковая будет нанята) отвечает только за качество конкретных заказанных выполненных ею работ. При этом приоритет (очерёдность финансирования) работ определяется собственниками.
При отсутствии такого указания обслуживающая организация может выполнять работы по мере подачи заявки (при недостаточности средств работы могут не выполняться). Залог успеха при выборе непосредственного управления – активность, оперативность и единодушие всех собственников.
Управление управляющей организацией не требует большой активности всех собственников.
Управляющая компания самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями, производит техническое обслуживание и текущий ремонт, контролирует техническое состояние, полностью ответственна за все коммунальные услуги перед собственниками и обязана ежегодно отчитываться за проведенную работу, в т.ч. на сайте.
Роль собственников сводится к проведению ежегодного собрания, перезаключению договора управления, подаче заявок по текущим неисправностям, проблемам. Залог успеха при управлении управляющей компанией – качество работы управляющей компании: ее персонал, техника и оперативность реагирования.
«Коттеджные» споры: собственник VS управляющая компания
Все большую популярность среди горожан набирает желание жить в собственном доме. Спрос рождает предложение, поэтому сегодня нормальным явлением считается «обрастание» окраин городов закрытыми территориями с индивидуальными жилыми домами и иными вариантами жилья — так называемыми «коттеджными поселками».
Застройщики поселков привлекают внимание покупателей ультрасовременными домами с полноценными земельными наделами, удобной и ухоженной инфраструктурой, включающей от детских площадок до теннисных кортов, охраняемой территорией исключительно «для своих».
Особенно актуально данная тема звучит в контексте пандемии новой коронавирусной инфекции. Спрос на загородную недвижимость в целом по стране за 2020 г. увеличился от 30 до 70%. Например, в Московском регионе количество соответствующих обращений выросло на 66% в годовом выражении (по данным компании «Метриум»).
В Ленинградской области спрос вырос на 29,6% (эксперты журнала «Загородное обозрение. Салон загородной недвижимости»). Что касается Нижегородской области, то согласно исследованию аналитиков сервиса «Авито», к началу июля 2020 г.
спрос на покупку загородной недвижимости вырос на 77,7%, а августе подскочил на 44% в сравнении с аналогичным периодом 2019 г. (портал Gipernn).
Само понятие «коттеджный поселок» на настоящий момент в законодательстве отсутствует. Из п. 7.5.
Доклада о результатах мониторинга правоприменения в Российской Федерации за 2019 год следует, что коттеджные поселки — собирательная категория для описания отдельно стоящих индивидуальных жилых домов или жилых домов блокированной застройки, связанных общей инфраструктурой, к которой относятся, в том числе автомобильные дороги, ограждения, заборы, водопровод, газопровод, ливневая канализации, сеть электроснабжения и наружного освещения, а также земельные участки под данными объектами.
В результате недостаточной законодательной регламентации процесса организации коттеджного поселка, а также полного отсутствия правового режима общего имущества в отношении инфраструктуры поселка все чаще возникают споры собственников и управляющих компаний.
Застройщики по-разному осуществляют строительство и последующую эксплуатацию таких поселков.
На практике общая упрощенная схема создания коттеджного поселка выглядит следующим образом: застройщик приобретает большой земельный участок, согласовывает с администрацией генеральный план его застройки, разделяет участок на составные части в зависимости от собственного видения проекта, где внутренние участки будут являться земельными наделами для коттеджей, а внешние – дороги для подъезда, участки для отдельных объектов инфраструктуры. При этом генеральный план по мере завершения продаж неоднократно меняется застройщиком и, как правило, не в пользу покупателей.
По окончании строительства поселка застройщики, оставляя в своей собственности или собственности аффилированных лиц инфраструктуру с земельными участками, также идут разными путями.
В первом случае общая инфраструктура по договорам аренды передается в управление специально созданному товариществу собственников недвижимости, которое далее занимается вопросами эксплуатации поселка.
Этот вариант также несет в себе множество конфликтов и сложностей как по передаче объектов в ТСН, так и по коммуникации собственников, но не является предметом рассмотрения настоящей статьи.
Во втором варианте застройщик передает права управления поселком и обслуживания инфраструктуры своей управляющей компании. Зачастую собственник коттеджа лишен права выбора управляющей компании и после приобретения недвижимости исполняет прямое указание в договоре купли-продажи.
Так он заключает с управляющей компанией, указанной в договоре купли-продажи, соглашение об обслуживании «общего имущества коттеджного поселка». Как правило, покупатель лишен возможности вносить изменения в договор, а управляющая компания вправе в одностороннем порядке увеличивать стоимость оказываемых эксплуатационных услуг.
При этом обычной практикой является то, что управляющая компания не утверждается на общем собрании собственников, а также не предоставляет отчетов о своей деятельности и фактически действует без одобрения или контроля со стороны собственников.
Сам процесс формирования стоимости услуг является крайне закрытым: собственник не является стороной договоров с третьими лицами, не может влиять на заключение договоров и на установление стоимости услуг аффилированных лиц управляющей компании.
Счастливые обладатели коттеджей после приобретения недвижимости в реальности все чаще сталкиваются с диктатурой управляющих компаний, о чем, конечно, застройщик тактично умолчал при продаже объектов.
Собственникам становится очевидным, что бизнес застройщика не заканчивается на строительстве и продаже коттеджей с земельными участками.
Жители ежемесячно, кроме оплаты коммунальных услуг, вынуждены оплачивать управляющей компании услуги по содержанию инфраструктуры поселка, которая им не принадлежит и не оформляется в качестве общего имущества.
В первое время стоимость услуг может выглядеть вполне демократично и соотноситься со стоимостью услуг по обслуживанию общего имущества многоквартирных домов.
Однако спустя время управляющая компания начинает активно пользоваться правом одностороннего изменения стоимости услуг, размер которых фактически полностью зависит от аппетитов управляющей компании.
В такой ситуации одни собственники исправно оплачивают указанный в квитанции размер эксплуатационных услуг, другие же отказываются это делать вовсе.
Как узнать какой управляющей компании принадлежит дом
- О портале
- Регистрация на Портале
- Условия использования информации
- Нормативные правовые акты
- Реестр уведомлений
- Рейтинги
- Перечень УО, не заключивших соглашение с МЖИ
- Вся информация о вашем доме и его обслуживании
- Узнайте, какая управляющая организация обслуживает ваш дом, создано ли там объединение собственников жилья, какие субсидии дом получает от города, ознакомьтесь с отчетом управляющей организации.
- Что обязана делать управляющая организация и как проверить ее работу
- Узнайте, какая управляющая организация обслуживает ваш дом, создано ли там объединение собственников жилья, какие субсидии дом получает от города, ознакомьтесь с отчетом управляющей организации.
Что такое многоквартирный дом?
С точки зрения архитектуры, многоквартирный дом является строением различной формы, этажности и планировки. Со стороны действующего законодательства все несколько сложнее, ведь от статуса жилого объекта напрямую зависит способ его содержания, а также права и обязанности собственников помещений, расположенных в здании.
Трактовка многоквартирного дома в Жилищном кодексе
С юридической точки зрения, многоквартирный дом – это здание, содержащее в себе две и более квартиры с выходом в помещения общего пользования или на территорию земельного участка, прилегающего к МКД.
Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-41-00 Москва; +7 (812) 467-41-55 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-84-13 доб.480 Бесплатный звонок для всей России.
Согласно п.3, ст.16 ЖК РФ, квартирой считается обособленная площадь, состоящая из жилых комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения бытовых нужд.
В Жилищном кодексе Российской Федерации, а именно в п.1, ст.36, многоквартирный дом рассматривается как недвижимость, находящаяся в общей долевой собственности. При этом, кроме квадратных метров, указанных в Свидетельстве, владельцам помещений принадлежат:
- помещения, не относящиеся к квартирам и предполагающие общее пользование (лестничные клетки, подвалы, чердаки, технические помещения, лифты и т. д.);
- помещения, предназначающиеся для проведения культурных мероприятий и организации досуга собственников недвижимости МКД;
- крыши, инженерные конструкции и оборудование, расположенное как в доме, так и за его пределами;
- земельный участок, на котором построен многоквартирный дом, и объекты, расположенные на данном участке.
Доля собственности на общее имущество прямо пропорциональна площади, принадлежащей конкретному гражданину (на основании п.1, ст. 37 ЖК РФ).
Законодательная база
Существует несколько законодательных актов, определяющих порядок установления статуса МКД и регламентирующих права собственников помещений, расположенных в нем:
| Наименование документа | Его суть |
| Постановление Правительства №47 от 20.01.06. | Законодательный акт, устанавливающий основные требования к жилым помещениям. |
| Градостроительный кодекс | Свод законов, определяющих порядок территориального планирования, проектирования и строительства зданий. |