Согласно подсчетам Urbanus.ru в настоящее время на столичном рынке жилья продаются 470 квартир с бюджетом менее 5 млн рублей – 1,2% от общего объема предложения.
Две пятых фонда (189 лотов) приходится на жилой массив «Новые Ватутинки». Еще более трети (170 лотов) распределено по четырем новостройкам – «Белые ночи», «Эдельвейс», «Южное Бунино», «Испанские кварталы».
Остальные 111 квартир относятся еще к десяти адресам.
Минимальные показатели стоимости фиксируются в новостройках отдаленного Троицкого административного округа – ЖК «Борисоглебское» (3,19 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 34,0 кв. м) и ЖК «Эдельвейс» (3,70 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 42,7 кв. м).
Самый дешевый вариант для желающих поселиться в Новомосковском административном округе – однокомнатная квартира 21,96 кв. м в седьмом корпусе ЖК «Цветочные поляны». В ее чеке фигурирует сумма 4,05 млн рублей. Другой проект от ГК «МИЦ» ЖК «Южное Бунино» содержит лот стоимостью 4,13 млн рублей.
В ЖК «Середневский лес» (одна из премьер прошлого года) студию площадью 20,0 кв. м можно купить за 4,20 млн рублей.
В границах МКАД выборка сводится к одному жилому комплексу – «Светлый мир. Станция Л» в Люблино. В нем доступны четыре студии с бюджетом чуть меньше 5 млн рублей. Самая дешевая из них – объект площадью 26,95 кв. м.
Отметим, что еще год назад внутри МКАД базировалось 10 проектов с предложением в рамках выбранной ценовой категории. В феврале 2019 г. пул был вдвое шире – 19 адресов. Наибольший объем экспозиции зарегистрирован в начале 2018 г.
Тогда на рынок вышло очень много новых проектов, а порог входа еще не успел подняться. На тот момент в столице насчитывалось 66 жилых комплексов с квартирами ценой до 5 млн рублей. Треть из них (23 адреса) концентрировалась внутри МКАД.
Географически большая их часть находилась в локациях между Варшавским шоссе и шоссе Энтузиастов, а также между Ярославским шоссе и Северо-Восточной хордой. Последовавшие за тем несколько волн повышения цен привели почти что к полному вымыванию малобюджетного продукта из экспозиции.
Можно предположить, что уже в следующем году его представительство ограничится всего несколькими десятками лотов или даже исчезнет вовсе.
Ещё больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube-канале Недвижимость+
На московской «вторичке» предложение квартир в новых домах сократилось за полгода на тысячу объектов
Так, в аналогичный период 2014 года таких объектов насчитывалось 988, в 2017-м – 2 174, в начале текущего года – 3 642. На данный момент на «вторичке» столицы экспонируется 2 603 подобных лота, их доля в общем объеме предложения равна 8,2%. Проанализировав текущие тренды на рынке жилья, специалисты ИНКОМ-Недвижимость выявили две основные разнохарактерные причины существенного сокращения экспозиции: это активизация спроса на «вторичке» в целом как усиливающаяся тенденция, а также переход части предложения в новых домах в сегмент аренды – собственники, отложив продажу, планируют сдавать их болельщикам, приехавшим в Москву на финальную часть Чемпионата мира по футболу-2018. Помимо заметного сокращения числа лотов в новых домах, экспонируемых на «вторичке», наблюдается изменение одной из ключевых характеристик такого жилья – среднего метража квартир эконом- и комфорт-класса. В Аналитическом центре компании подсчитали, что данный показатель за три года сократился на 8 кв. м, с 68 до 60 кв. м. В более высоких ценовых категориях данная тенденция практически не наблюдается: покупатели дорогостоящих объектов не экономят на метражах даже в кризисный период. Также аналитики ИНКОМ-Недвижимость прогнозируют, что тенденция к сокращению жилых площадей на «первичке» имеет предпосылки к ослаблению, и, как следствие, число малогабаритных объектов на «вторичке» будет постепенно сокращаться.
Комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов: «Согласно наблюдениям риэлторов нашей компании, на вторичном рынке жилья столицы на данный момент наблюдается увеличение показателей спроса по сравнению с прошлогодними значениями – так, в нынешнем марте количество внесенных авансов было на 5% больше, чем годом ранее, а прошлый месяц обогнал апрель 2017-го на 15%. Качественные объекты, выставленные на продажу в новых домах, особо востребованы у покупателей, поэтому они довольно быстро вымываются из экспозиции. Вторая тенденция, которая привела к уменьшению предложения таких лотов, носит, так сказать, локальный характер – ее действие по времени ограничено сроками проведения домашнего Чемпионата мира по футболу. В условиях мощного наплыва в столицу иногородних и иностранных гостей этого мероприятия часть собственников, купивших первичное жилье в инвестиционных целях (т.е. не для проживания в нем), решила воспользоваться появившейся возможностью и неплохо подзаработать – снять свою квартиру с продажи для сдачи болельщикам. Особенно если учесть, что в сегменте аренды объекты нового жилфонда гораздо более конкурентоспособны, чем, скажем, предложение в устаревших панельных и блочных домах. Многие владельцы таких лотов, переквалифицировавшиеся из продавцов в наймодателей, поспешили заблаговременно сдать свою недвижимость на наиболее выгодных условиях – тем, кто приезжает в столицу на продолжительное время (вплоть до конца июля) и планирует как посещать футбольные матчи, так и знакомиться с городом. Однако после окончания Чемпионата мира определенная доля подобных объектов вновь появится в экспозиции на “вторичке”».
Таким образом, благодаря постоянному притоку с первичного рынка недвижимости новых объектов в столице постепенно улучшается качественный состав жилищного фонда в сегментах вторичного жилья и аренды квартир.
Вместе с тем, проанализировав предложение в новостройках на «вторичке», специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают изменение одной из важных характеристик этих объектов – среднего метража.
Кризис 2008 года, когда материальное положение большей части населения ухудшилось, заставил покупателей недвижимости пересмотреть свои взгляды на площади приобретаемых квартир, отказаться от лишних квадратных метров и более рационально использовать жилое пространство.
Эта тенденция только усилилась во время второй волны кризисных явлений, начавшейся в конце 2014-го.
Подстраиваясь под финансовые возможности и запросы покупателей, девелоперы начали предлагать им, во-первых, новые форматы: студии (в рамках Московского региона бо̀льшая часть таких лотов экспонируется в новостройках Подмосковья), а также квартиры евроформата, пик популярности которых наблюдался 2-3 года назад.
Во-вторых, во многих проектах появились малогабаритные объекты – с уменьшенными площадями по сравнению с типовым жильем. Причем на «первичке» эти лоты пользовались повышенным спросом не только у обычных покупателей, но и у инвесторов – в связи с сокращением бюджета сделки. А так как для объектов, купленных до 1 января 2016 года, срок владения недвижимостью, после которого полученная за ее продажу сумма не облагается налогом, составляет 3 года, то именно сейчас эти квартиры массово переходят на вторичный рынок жилья.
Поясняет Дмитрий Таганов: «Тенденция к уменьшению метражей в наибольшей степени коснулась категорий “эконом” и “комфорт” (именно этот ценовой сегмент на данный момент занимает основную долю на “первичке” столицы), т.е. преимущественно 1- и 2-комнатных квартир, 3-комнатных – в меньшей степени.
По нашим наблюдениям, за три года площадь квартир средних ценовых сегментов, экспонируемых на вторичном рынке жилья в новых домах, сократилась на 8 кв. м, с 68 до 60 кв. м.
Что же касается лотов премиальных категорий, то здесь не наблюдалось значительного сокращения площадей: обычно если застройщики ради снижения цены и урезали жилое пространство, то не более чем на пару квадратных метров. Объяснение этому простое: люди, которые могут позволить себе такую покупку в кризисный период, точно не будут сильно экономить.
Отмечу, что в основном объем предложения квартир с сокращенными метражами представлен в жилых комплексах, расположенных в не самых престижных районах столицы, где как раз и предлагаются объекты средних ценовых сегментов».
В то же время специалисты ИНКОМ-Недвижимость подчеркивают, что из-за весьма небольшой доли квартир в новых домах в общем объеме экспозиции на «вторичке» старой Москвы – немногим более 8% – изменения, связанные с метражами этих объектов, не оказали заметного влияния на усредненный размер площади в указанном сегменте в целом.
Тенденция сокращения площадей на первичном рынке недвижимости носит волнообразный характер: наивысших значений она достигает во время кризисных изменений в экономике, однако по мере улучшения платежеспособности населения идет на спад (что через некоторое время в той или иной степени отражается и на вторичном сегменте жилья).
На данный момент минимизация жилых площадей на «первичке» постепенно сходит на нет, более того, наблюдается заметное повышение покупательского интереса к многокомнатным лотам, по большей части стандартных размеров: к примеру, спрос на новые 3-комнатные квартиры за последние два года вырос в среднем в 2,3 раза, по отношению к аналогичному периоду прошлого года – на треть. На увеличение востребованности многокомнатных объектов на «первичке» повлияли следующие факторы: снижение ставок по ипотеке, возможность воспользоваться программой субсидирования ипотеки при рождении второго или третьего ребенка, а также накопившийся отложенный спрос на подобные квартиры со стороны семейных покупателей или молодых пар, планирующих пополнение. В результате, по мнению аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, девелоперы сейчас берут курс на отказ от существенного сокращения жилых площадей, таким образом, в среднесрочной перспективе число малогабаритных квартир в новых домах на «вторичке» сократится до минимальных значений, а средняя площадь таких лотов эконом- и комфорт-класса увеличится.
Дата публикации 30 мая 2018, 11:50
Поделиться с друзьями:
Цены не падают, а растут: самая дешевая «однушка» в Москве – 7,5 млн рублей
В I квартале 2020 года цены на рынке новостроек Московского региона сохранили положительную динамику. Новые жилые комплексы массового сегмента в столице подорожали на 2,6%, бизнес-класс – на 6,6%, новостройки Новой Москвы прибавили в цене 6%, подмосковные ЖК – 5,4%, такие цифры приводят эксперты аналитического центра ГК «Инград».
Аналитический центр ГК «Инград» подвел итоги рынка первичного жилья Москвы и Московской области (массовый сегмент в радиусе 20 км от МКАД) за 1-й квартал 2020 года.
В первые три месяца этого года совокупный объем предложения в Москве сократился на 8% по сравнению с 4-м кварталом 2019 года – с 2,20 млн кв. м до 2,03 млн кв. м. В массовом сегменте площадь выставленного на продажу жилья снизилась на 0,05 млн кв. м и составила 1,03 млн кв. м. Бизнес-класс достиг значения 0,78 млн кв. м, сократившись на 0,08 млн кв. м.
Новых проектов в столице – 6, в прошлом году по итогам 1-го квартала стартовали продажи в 8 проектах, в 4-м квартале вышло на реализацию 10 новых комплексов.
Заявленный объём жилья вырос в 3,2 раза по сравнению с предыдущим отчётным периодом – с 5,4 тыс. кв. м. до 17,4 тыс. кв. м.
Предложение также пополнялось за счёт выхода новых корпусов в уже реализуемых проектах, например, ГК «Инград» вывела в продажу корпус №1 в ЖК RiverSky.
Цены на недвижимость сохраняют умеренную положительную динамику. Стоимость столичных новостроек массового сегмента за прошедший квартал выросла на 2,6%, достигнув 182,4 тыс. руб. кв. м (с 177,8 тыс. руб. кв. м). Стоимость метра в ЖК бизнес-класса поднялась на 6,6%, закрепившись на отметке в 266,2 тыс. рублей.
Центральный административный округ Москвы по традиции остаётся самым «дорогим». Средняя цена однокомнатной квартиры здесь составила 46,5 млн руб. Самая низкая стоимость квадратного метра жилья на юго-востоке. Стандартную «однушку» в ЮВАО можно приобрести за 7,5 млн руб.
В первом квартале 2020 года в Москве было зарегистрировано 17,7 тыс. ДДУ, что на 11% ниже, чем в аналогичном периоде прошлого года (19,8 тыс. ДДУ).
В Новой Москве рынок пополнился двумя новыми проектами. Объем предложения за квартал практически не изменился. Незначительный рост составил 0,1% и достиг 496 тыс. кв. м.
Средняя цена на новостройки Новой Москвы выросла на 6% – до 135,2 тыс. рублей. В реализации на территории ТиНАО на 1-й квартал 2020 находится 31 проект: 28 из них расположены в Новомосковском административном округе и 3 – в Троицком.
В Московской области в радиусе 20 км от МКАД объем предложения сократился на 13%. На рынок не вышло ни одного нового проекта, только новые корпуса в реализующихся проектах.
К примеру, ГК «Инград» в 1-м квартале 2020 года открыла продажи в трёх корпусах: корпусе №24 и корпусе №25 в проекте «Новое Пушкино», а также корпусе №16 в проекте «Новое Медведково». В первом квартале 2020 года на продажу выставлено 1,55 млн кв. м жилья.
Средняя цена на подмосковное первичное жилье с начала года выросла на 5,4% – с 92,7 тыс. руб. до 97,7 тыс. руб. за квадратный метр.
Самое дорогое предложение традиционно сконцентрировано в северо-западном направлении Московской области, здесь средняя стоимость квартиры составляет 6 млн руб. Минимальные цены остаются на северо-востоке региона: средний бюджет покупки жилья 4,3 млн руб.
Как отметила директор по маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова, комментируя результаты исследования:
«Первый квартал текущего года продолжил тенденцию второй половины 2019 года, продемонстрировав снижение объемов предложения как в Москве, так и в Московской области.
При этом активность девелоперов по выводу новых проектов значительно снизилась по сравнению с последним кварталом прошлого года.
Относительно динамики цен, здесь зафиксирован умеренный рост по всем ценовым сегментам как в столице, там и Подмосковье.
Спрос на московские проекты, державшийся примерно на одном уровне всю вторую половину прошлого года, за первые три месяца текущего снизился к аналогичному периоду на 11%, причем в январе спрос был близок к историческому минимуму за последние 2 года. В марте рынок новостроек Москвы оживился на фоне повышенного интереса покупателей в связи со снижением курса рубля и цен на нефть.
Однако, учитывая введенный режим самоизоляции и моратория на строительство в столице и области, во 2-м квартале 2020 года продолжится падение спроса. Наиболее сильно пострадают проекты, которые не перешли на реализацию по эскроу-счетам. Для минимизации снижения показателей отрасли необходима активная поддержка застройщиков со стороны государства».
- Когда столица не по карману: в каких городах Московской области лучше покупать квартиры в новостройках
- Покупателям урезали выбор: все меньше новостроек массового сегмента продается в «старой» Москве
- специалисты ГК «Инград» специально для Новострой-М
Дата публикации 27 апреля 2020
Рост цен и заморозка проектов ждут рынок недвижимости из-за повышения ставки ЦБ
Решение Банка России увеличить ключевую ставку до 17% приведет к удорожанию ипотеки, росту стоимости строительства и заморозке некоторых девелоперских проектов, считают эксперты, опрошенные РИА Новости.
Совет директоров Банка России с 16 декабря повысил ключевую ставку с 10,5 до 17% годовых. Данное решение обусловлено необходимостью ограничить существенно возросшие в последнее время девальвационные и инфляционные риски, сообщил регулятор.
Ипотека подорожает, жилье вырастет в цене
При нынешней ставке в 17% более 90% заемщиков откажутся от получения ипотеки, говорит управляющий партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин.
«Повышение ставки до 17% означает, что при условии, если она будет на этом же уровне какое-то время, ставки по ипотечным кредитам вряд ли будут ниже 18-20%.
В целом это приведет к тому, что более 90% заемщиков откажутся от получения ипотеки», — подчеркивает он. По мнению эксперта, спрос на первичном рынке недвижимости сократится в 3-4 раза.
Плачевными будут последствия и для вторичного рынка – не исключена вероятность, что рынок может «просесть» практически вдовое, отмечает он.
«Резкое повышение ставки ЦБ – это крайне недальновидный и пагубный шаг не только для рынка жилья, но и для всей экономики в целом. Это решение Центробанка поставит крест на ипотеке и нарушит стабильность рынка недвижимости.
Также это может привести к пересмотру ставок по уже выданным кредитам, что вызовет череду банкротств предприятий и физлиц, а это несомненно подорвет доверие людей к действиям государства», — в свою очередь заявляет президент ГК «Мортон» Александр Ручьев.
Вместе с тем, он полагает, что сегмент жилья эконом-класса, как наиболее устойчивый на рынке недвижимости, пострадает менее всего, хотя и значительно сократится в объемах.
«Учитывая совокупность всех этих факторов, значительный рост цен на жилье эконом-класса неизбежен.
Без прямой помощи государства, выраженной в субсидировании ставок по кредитам застройщиков и снижении процентов по ипотеке покупателям жилья, развития позитивных сценариев невозможно», — предупреждает Ручьев.
Покупатель расплатится
О возможном росте рублевых цен на жилье в будущем говорят и другие эксперты. «Долговременное удержание ставки на уровне 17% станет приговором ипотеке и вызовет рост цен как минимум на такую же величину на первичном рынке.
Платежеспособный спрос при этом может снизиться на 50% и более, что приведет к полной дестабилизации рынка», – утверждает, например, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова. Глава компании «НДВ Групп» Александр Хрусталев в свою очередь ждет удорожания новостроек в ближайшие полгода на 20%.
«Потому что девелоперы, если будут продавать сейчас, не поднимая цен, будут продавать себе в убыток», – объясняет он.
По мнению Хрусталева, если ключевая ставка сохранится на уровне 17% больше двух-трех месяцев, то себестоимость строительства поднимется минимум на 10%.
«Пока, наверно, рано делать выводы, потому что это направлено не в сторону девелоперов и строителей, а для того, чтобы остановить валютные спекуляции.
Это не постоянная ставка, потому что при такой ставке не может никакая экономика вообще развиваться «, — рассуждает он.
В свою очередь генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева прогнозирует рост стоимости стройматериалов на 30-35% к концу первого квартала 2015 года. «Себестоимость всех материалов, в любом случае, привязана к доллару. Импортозамещение, к сожалению, в сегменте комфорт-класса и выше сейчас представляется затруднительным», — отмечает она.
В итоге, делает вывод партнер «Химки Групп» Дмитрий Котровский, девелоперам придется перекладывать на покупателей «непроданные квадратные метры». «Нам ничего не остается, кроме как переложить это на плечи покупателей», — констатирует он.
Будут банкротства
При нынешнем уровне ставки рефинансирования девелоперы жилья эконом-класса получат отрицательную маржу, предостерегает Халин из IntermarkSavills.
«При подобном уровне ставок они смогут получить кредиты не менее, чем под 20% годовых.
Для проектов эконом-класса это будет настоящей катастрофой, потому что их маржа уже сегодня не превышает 10-15%, а при новой ставке она станет отрицательной», — сказал Халин.
В свою очередь, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL Олеся Дзюба полагает, что в случае длительного сохранения ставки на таком высоком уровне это может привести к росту стоимости кредитов для девелоперов, хотя для этого сегмента бизнеса уже и так ситуация затруднительная.
«Таких банков очень мало, как и мало ликвидности для строительного сектора, не являющегося системным для экономики. Сейчас банковская система (и ликвидность) будет сосредоточена на рефинансировании долговых обязательств системообразующих предприятий», — сетует консультант.
При этом, считают собеседники РИА Новости, для рынка коммерческой недвижимости решение Центробанка увеличить ключевую ставку будет иметь существенные значения прежде всего в 2016-2107 годах.
«Новых проектов сейчас начинается достаточно немного и сильного дополнительного негативного влияния уже не ожидается.
Так или иначе, в 2016-2017 годах мы наверняка столкнемся с падением ввода новых площадей во всех сегментах коммерческой недвижимости», – комментирует директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов.
С этой точкой зрения солидарен и руководитель отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов» Андрей Васюткин, ожидающий именно в этот период заморозку целого ряда проектов крупных торговых центров в Москве и ближайшем Подмосковье.
А заместитель председателя правления МДМ Банка Алексей Чаленко и вовсе полагает, что рынок недвижимости ждут банкротства.
«Что банкротства будут, я даже не сомневаюсь, в том числе и банкротства подмосковных владельцев земли. Сейчас рынок почистится.
В прошлый раз государство забирало компании, потому что основными кредиторами были госбанки. Думаю, что в этот раз будет тоже самое», – уверен он.
Новостройки Москвы: в бизнес-классе выбор сокращается
Объем предложения на столичном рынке первичной недвижимости сократился за III квартал на 1,4%. При этом средняя стоимость «квадрата» в данном сегменте снизилась на 0,5%. Об этом редакции ГдеЭтотДом.РУ рассказали эксперты компании Метриум.
Всего в конце сентября на рынке новостроек Москвы в бизнес-классе реализовывались 94 жилых комплекса. Объём экспозиции в них составил 14 940 квартир, совокупная площадь которых оценивается в 1,11 млн кв. м. За период с начала июля по конец сентября количество лотов, выставленных на продажу в рассматриваемом сегменте, уменьшилось на 1,4%. И это при том, что в продажу вышло 6 новых ЖК.
В числе столичных комплексов бизнес-класса, продажи в которых стартовали в III квартале текущего года, сразу три проекта в САО: ЖК D1 от MR Group, Рихард от ФСК Лидер и Петровский парк от РГ-Девелопмент, а также по одному проекту в центре (Bauman House), на юго-востоке (Метрополия) столицы и Big Time от Tekta Group в Северо-Западном округе.
Помимо квартир в этих 6 жилых комплексах, предложение в новостройках бизнес-класса в отчетный период пополнилось лотами в новых очередях и корпусах в уже реализуемых ЖК. Так, поступил в продажу новый объем лотов в LIFE-Ботанический сад и LIFE-Кутузовский, в ЖК Родной город. Октябрьское поле и других проектах.
.
Выход новых объектов повлиял на географию распределения проектов. Так, в конце сентября лидером по количеству экспонируемых лотов в новостройках бизнес-класса стал СЗАО, где объем предложения вырос на 3,5 п.п. и достиг 22,2% от общего предложения в сегменте. На втором месте – новостройки САО (19,0%; -1,7 п.п.
), на третьем — ЗАО (17,3%; -0,7 п.п.).
Купить квартиру в Москве в одном из ЖК бизнес-класса в конце сентября, по данным Метриум, можно было в среднем за 224 830 рублей за 1 кв. м, что на 0,5% ниже, чем по итогам II квартала текущего года. Однако во многих столичных округах зафиксирована положительная динамика.
Наибольший рост цен на рынке первичной недвижимости в Москве отмечен в САО (+4%) и ЦАО (+2,1%). Максимальное снижение – в СЗАО (-7,8%) и ЮВАО (-6,9%). Средний бюджет покупки квартиры в рассматриваемом сегменте составил 16,7 млн рублей, что на 2,9% меньше, чем в конце июня.
«В III квартале 2018 года на рынке первичной недвижимости Москвы в бизнес-классе был отмечен высокий спрос, нетипичный для летних месяцев, – резюмирует управляющий партнер Метриум, участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. – На активность покупателей повлиял целый ряд факторов.
В итоге, даже несмотря на выход нового объема предложения, число квартир в экспозиции относительно предыдущего квартала сократилось. На фоне высокого уровня спроса девелоперы повышали цены, в результате в большинстве округов была отмечена положительная динамика.
Однако выход новых проектов и объемов по стартовым ценам нивелировал рост показателя в целом по сегменту – по итогам квартала средняя цена кв. м составила 224 830 руб., что на 0,5% ниже в сравнении с предыдущим кварталом».
Источник:
ГдеЭтотДом.РУ
В москве нашлись квартиры по цене до 5 млн рублей
РИА НовостиРИА Новости2021 год на московском рынке новостроек начался с хороших для покупателей жилья новостей — по итогам января средняя стоимость строящихся квартир в городе снизилась впервые за полтора года (по данным ЦИАН, имеющимся в распоряжении «Ленты.ру», — на 0,3 процента, до 233 тысяч рублей за квадратный метр). Но за год ценник все равно вырос на значимые 16 процентов, а средний бюджет покупки студий в столице (без учета Новой Москвы) превысил 5,9 миллиона рублей. За среднестатистическую «однушку» в новостройке приходится выкладывать уже 8,68 миллиона рублей, за двухкомнатную квартиру — 11,3 миллиона, за «трешку» — 15,8 миллиона.
Но не менее четырех жилых комплексов в «старой» Москве предлагают квартиры в бюджете до 5 миллионов рублей, выяснили эксперты аналитической платформы bnMAP.pro специально для «Ленты.ру». При этом три из них находятся на столичных территориях в пределах МКАД и достаточно удачно расположены (если оценивать только транспортную доступность) — недалеко от станций метро, Московского центрального кольца (МЦК) или Московских центральных диаметров (МЦД).
Максимальная площадь квартиры в указанном бюджете — 27 квадратных метров, это предложение в проекте «Светлый мир Станция Л», реализуемом на юго востоке Москвы, на Люблинской улице. В составе комплекса — пять жилых домов, сдача в эксплуатацию намечена на 2022-2025 годы.
Ценник здесь начинается от 4,99 миллиона рублей. Студию адекватного размера (19,7 квадратного метра) по минимальной цене — 4,6 миллиона рублей — также можно купить в крупном ЖК «Мякинино парк», строящемся в Кунцево (метро «Строгино» — в пяти минутах езды).
Срок сдачи — 2021-2022 годы.
Сильно ниже ценник в ЖК «My Space на Фестивальной» (Фестивальная улица, Северный округ) — от 3,56 миллиона рублей за квартиру общей площадью 12,7 квадратного метра.
Дом не новый, но полностью реконструированный и позиционируется как новостройка. Аналогичный проект — ЖК «My Space на Окской», где квартиры продаются по цене от 4,37 миллиона рублей.
Комплекс расположен в районе Кузьминки, недалеко от станции «Окская».
Выбор столичных проектов с апартаментами стоимостью менее 5 миллионов рублей немного шире. Осенью 2020-го был инициирован их перевод в категорию жилых помещений, после чего в Москве были зафиксированы рекордные продажи недорогих апартаментов (комфорт- и бизнес-класса).
Так, только в декабре в городе реализовали таких объектов на 45 тысяч квадратных метров. Для сравнения — в октябре и ноябре было продано по 32 тысячи квадратных метров апартаментов. Годом ранее, в декабре 2019-го, объем продаж составлял всего 18 тысяч «квадратов».
Ажиотажные продажи привели к сокращению объема предложения: за год к февралю он упал на 27 процентов по площади и на 31 процент по числу лотов (данные агентства недвижимости «Бон Тон», есть в распоряжении редакции).
При этом лишь 7 процентов апартаментов относятся к категории недорогих (6 процентов — комфорткласс и 1 процент — стандарт-класс).
В bnMAP.pro подсчитали: лоты по цене до 5 миллионов рублей можно найти в шести апартаментных комплексах. Это тот же «My Space на Фестивальной» (проектом предусмотрены и квартиры, и апартаменты) — здесь объект общей площадью 16,4 квадратного метра можно купить за 4,9 миллиона рублей.
В комплексе «16 уровень» (улица Перерва, район Марьино) 18-метровые апартаменты предлагаются за 3,3 миллиона рублей. Меньше 4 миллионов стоят апартаменты в комплексах «Ботаник» и «Саяны-парк» (районы Отрадное и Ярославский, площадь самых дешевых лотов — 18 и 14 квадратных метров соответственно).
В проектах «Аэровилла» (район Орехово-Борисово Северное) и «Станция» (Чертаново Северное) есть апартаменты по цене от 4,58 миллиона рублей.
На околостоличных территориях, формально присоединенных к Москве в 2012 году, дешевых апартаментов нет — на местном рынке первичного жилья вообще преобладают классические квартиры.
Бюджет в 5 миллионов позволяет выбирать из 16 комплексов, а максимальная площадь подходящего лота превышает 42 квадратных метра — в ЖК «Эдельвейс» квартиру метражом 42,7 «квадрата» можно купить за 3,96 миллиона рублей.
Комплекс расположен в поселении Первомайском в Троицком административном округе (около 30 километров от МКАД).
Самый дешевый вариант из новомосковской подборки — 31-метровая квартира в ЖК «Борисоглебское», оцененная в 3,08 миллиона рублей.
Комплекс строят в 38 километрах от МКАД, отзывы о нем неоднозначные — люди жалуются на плохую транспортную доступность, низкое качество строительства и срывы сроков передачи квартир, но в то же время им нравится природное окружение. «Школа далеко! Детсад не достроили! Никакой инфраструктуры! У кого нет машины своей, тем совсем тяжко.
Только пенсионерам тут жить комфортно», — пишет одна из побывавших в ЖК.
В проектах «Южное Бунино» (поселение Сосенское) и «Белые ночи» (поселок Коммунарка) предлагаются самые компактные квартиры — 19,2 метра за 4,2 миллиона и 4,85 миллиона рублей соответственно.
По цене до 4 миллионов можно купить 27-метровую квартиру в ЖК «Калипсо-3» около железнодорожной станции «Щербинка». Относительно просторные варианты, но уже дороже 4 миллионов, также есть в проектах «Баркли Медовая Долина», «Бристоль», «Новые Ватутинки. Центральный квартал», «Филатов луг» и «Цветочные поляны».
В аналитическом центре Est-a-Tet отмечают, что в целом новомосковская недвижимость пользуется спросом: только за четвертый квартал 2020-го в Новой Москве продали 9,1 тысячи квартир и апартаментов (плюс 50 процентов к продажам за аналогичный период 2019-го).
И наиболее востребованными стали именно недорогие квартиры площадью до 40 квадратных метров — на них пришлось более четверти сделок. По итогам 2020-го строящиеся квартиры в Троицком и Новомосковском округах подорожали почти на треть — на 29 процентов, до 161 тысячи рублей за квадратный метр.
Выбор вторичных квартир в бюджете до 5 миллионов шире — только в базе ЦИАН больше 300 таких лотов в «старой» Москве. Но львиная доля предложений дублируется, кроме того, в этой ценовой категории велико число объектов с крайне сомнительными характеристиками, прежде всего юридическими.
Под видом отдельных квартир зачастую реализуются апартаменты, прочие помещения без жилого статуса и обычные квартиры, «нарезанные» на автономные комнаты, или так называемые микростудии. В большинстве случаев продавцы ультрадешевой недвижимости требуют расчетов только наличными, то есть купить ее в ипотеку невозможно.
«Чаще всего оказывается, что такие студии представляют собой перепланированные трех- или четырехкомнатные квартиры, а перепланировку узаконить будет сложно или невозможно из-за переноса коммуникаций и мокрых зон», — отмечают в bnMAP.pro.Из интересных с точки зрения локации вариантов — 11-метровая студия в 14-этажной панельной «брежневке» на Новинском бульваре.
«Хорошее состояние, на полу паркет, пластиковые стеклопакеты. Чистый подъезд, имеется видеонаблюдение, в доме консьерж. Интеллигентные соседи. Арбат — один из старейших районов столицы. Развитая инфраструктура! Развлечения на любой вкус. Продажа за наличные деньги», — говорится в описании. Стоимость микроквартиры — 4,3 миллиона рублей.
Похожее предложение — студия общей площадью 10,5 метра на первом этаже дома на Кремлевской набережной. Ее оценили в 4,2 миллиона рублей, продажей занимается крупное риелторское агентство. Покупателя зазывают московской пропиской, развитой инфраструктурой центра города, столичными льготами и пенсией. «Кирпичный дом прошел капремонт. Историческая застройка. Тихая улица.
Из окон виден Кремль. Рядом также храм Христа Спасителя, дом Пашкова, Кремлевская набережная и другие исторические места», — указывают брокеры. Они тоже настаивают на продаже за наличные и обещают гарантировать безопасность сделки договором, зарегистрированным в Росреестре.
Неподалеку, на Новокузнецкой улице в Замоскворечье, можно за ту же сумму (4,5 миллиона) купить студию метражом 10,7 «квадрата» в реконструированном двухэтажном особняке. Это апартаменты, полностью готовые к проживанию. Рядом три станции метро — «Новокузнецкая», «Третьяковская» и «Павелецкая».
Продавец считает, что студия подходит «как для постоянного проживания, так и сдачи в аренду».В пределах Третьего транспортного кольца микроквартиры также реализуются в Таганском, Басманном, Даниловском и Красносельском районах. Но по оценке риелторов, переделанные из комнат квартиры-студии рискованно приобретать в 95-97 процентах случаев.
«Единицы подобных предложений официально согласованы и раскадастрированы, то есть имеют статус отдельной квартиры, а не доли, — подчеркивают они. — Большинство квартир переделаны так, что их просто не согласовать». Кроме того, на «вторичке» самые дешевые объекты — это унаследованные квартиры.
«Обычно наследники как получили объект, так и стараются его продать: без ремонта и каких-либо вложений. Также на вторичном рынке со значительным дисконтом продают квартиры в аварийных домах и недвижимость, принадлежащую проблемным собственникам», — поясняют эксперты.
Относительно недорогие и юридически чистые квартиры можно купить у московской мэрии, но в таком случае все же придется выйти за рамки пятимиллионного бюджета. Лоты от города регулярно появляются на Инвестиционном портале. В настоящее время доступно только две квартиры со стартовой ценой до 5 миллионов — это 19-метровая студия в районе Лефортово, оцененная в 3,94 миллиона рублей, и лот площадью 13,6 метра в Замоскворечье (3,39 миллиона рублей).
Заявки на участие в торгах принимаются до 1 апреля текущего года. Подобные варианты пользуются популярностью — совсем недавно, в феврале, мэрия выводила на аукцион дешевые квартиры-малютки в домах около станций «Белорусская», «Красносельская» и «Краснопресненская». На волне ажиотажного спроса на недвижимость все они были реализованы со значительным превышением начальной цены.
До 1 апреля можно подать заявку на приобретение небольших квартир (до 30 квадратных метров) в центре города, оцененных чуть дороже 5 миллионов. «Лоты находятся в центре Москвы, рядом вся необходимая инфраструктура: продуктовые магазины и аптеки.
Также в пешей доступности располагаются исторические памятники, храмы и музеи. Квартиры небольшие, у них привлекательная цена для такого удачного месторасположения», — говорится в анонсе аукциона, распространенном Центром управления городским имуществом.
Один из выставленных на продажу лотов расположен в доме на Малой Никитской улице. Площадь квартиры — 19,2 квадратного метра, начальная цена — 7 миллионов рублей. Рядом станции метро «Краснопресненская» и «Баррикадная», Московский зоопарк и одна из сталинских высоток.
Второй лот (26-метровый) расположен в доме в Печатниковом переулке, его цена — 8,5 миллиона рублей. Третий — на улице Жуковского и оценен в 7,6 миллиона рублей.
Отчаявшимся найти в пристойных районах столицы дешевую отдельную квартиру есть смысл взглянуть на рынок комнат — эксперты утверждают, что из-за финансовых проблем, с которыми столкнулись многие россияне в 2020-м, популярный в СССР формат коммунальных квартир может возродиться. То есть жить в коммуналке, особенно в центре Москвы, будет ничуть не стыдно. Для общих квартир уже придумали современное название — коливинг. Формально это дома, квартиры или комнаты, в которых живут люди с одинаковыми интересами. И стремление закрепиться в столице, заплатив за это минимальную цену, — тоже сильная объединяющая идея.
В москве сократилась доля бюджетного жилья
www.mperspektiva.ru Александр Авилов/АГН Москва Большой спрос на новостройки во второй половине 2018 года, рост цен и переориентация девелоперов на проекты бизнес-класса могут оставить Москву без доступных квартир
За прошедший год объем предложения на первичном рынке жилья в Москве в бюджете до 7 млн рублей сократился на 27%, а если брать последние два года, то на 61%. Покупатели со скромным бюджетом перебираются за МКАД. Об это пишет газета «Коммерсантъ».
По данным аналитиков компании «Азбука жилья», в настоящее время в старых границах Москвы в бюджете до 7 млн руб. на продажу выставлено немногим более 5 тыс. квартир в новостройках. Это на 27% ниже аналогичного показателя 2018 года. 4,73 тыс. недорогих предложений сейчас представлено в массовом сегменте, а 448 – в бизнес-классе.
Примерно такие же данные приводят и эксперты компании «Метриум». По их подсчетам сейчас на долю жилья дешевле 7 млн рублей в старой Москве приходится 10% предложения. В массовом сегменте на лоты до 7 млн рубдей сейчас приходится 19% предложения против 27% годом ранее, в бизнес-классе за тот же период показатель сократился с 2% до 1%.
Как пишет «Коммерсантъ», сумму в 7 млн рублей эксперты рынка жилья называют психологической — именно в этом диапазоне, рассматривают предложения большинство клиентов. Более того, подобный бюджет позволяет брать ипотеку при средней зарплате в Москве, которая, согласно данным Мосгорстата, составляет 81 тыс. рублей в месяц.
По словам управляющего партнера «Метриум» Марии Литинецкой, сокращение доступного предложения во многом объясняется ростом цен. Эксперт замечает, что за год новостройки в массовом сегменте подорожали на 9% и средняя стоимость кв. м составила 171,6 тыс. рублей.
Однако с Литинецкой не согласен гендиректор «Азбуки жилья» Владимир Каширцев. По его мнению, «вымывание» доступного жилья в столице произошло во многом за счет сокращения на 60% за последние два года количества однокомнатных квартир в бюджете до 7 млн рублей, а двухкомнатных и вовсе на 85%. По общему мнению, это связано с увеличением проектов бизнес-класса.
В свою очередь, директор департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet Роман Родионцев напоминает, что естественным фактором уменьшения количества дешевых квартир стал ажиотажный спрос на новостройки во второй половине 2018 года и в начале 2019 года.
Эксперты не исключают, что ситуация, сложившаяся на рынке новостроек, вынудит покупателей переориентироваться на вторичный рынок.
В москве стали доступны квартиры от 2 млн. рублей
Кризисные явления на рынке столичной недвижимости оказываются на руку покупателям: в бюджете, которого в 2014 году хватило бы на покупку самой скромной «однушки» на котловане, сегодня можно приобрести небольшую двухкомнатную квартиру или просторную однокомнатную, причем на хорошей стадии готовности.
«Правда.ру» собрала данные по самым доступным квартирам в границах так называемой «старой» Москвы.
До и после кризиса
Контраст с докризисными ценниками впечатляет. По оценке экспертов ООО ИСК «Ареал», в границах МКАД купить квартиру можно, располагая суммой в 2,7-2,8 миллиона рублей, а в ЗелАО — от 2,3 миллиона. Если же отбросить Зеленоград и рассматривать не студии крошечного метража, а однокомнатные квартиры порядка 40 кв.
м, говорит директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов, бюджет покупки будет начинаться от 4,1 млн. руб. в Некрасовке, от 4,7 млн. руб. в Солнцево и 4,9 млн. руб. в Бутово. «В пределах МКАДа минимальный бюджет на квартиру 25 м. составляет 3,6 млн. руб. на квартиру 40 м. — 5,5 млн.
рублей», — отмечает эксперт.
Для сравнения: как говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина, в предкризисном августе 2014 года минимальный бюджет покупки квартиры составлял 4,2 млн рублей, апартаментов — 4,1 млн. Сейчас предложение в таких ценовых границах исчисляется сотнями лотов, подчеркивает эксперт.
Демпинг как способ удержания спроса
«Главный метод удержания покупательского спроса — это демпинг, поэтому новые проекты, как и новые корпуса в уже реализуемых ЖК, выходят с более низкой ценой относительно рынка, — рассказывает Наталья Шаталина.
— Такая политика застройщиков уже привела к тому, что средневзвешенная цена в «старых» границах Москвы снизилась до трехлетнего минимума — 192,7 тыс. руб. за кв. м».
При этом, подчеркивает эксперт, в 90% жилых комплексах застройщики активно предлагают скидки и различные акции — до 15%.
Как говорит Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья», по статистике его агентства, самое бюджетное предложение сентября 2017 года на первичном рынке отмечается в районе Коньково — однокомнатная квартира выставлена на продажу за 2,92 млн. рублей. Правда, площадь квартиры составляет всего 17,7 кв. м.
«По апартаментам самое дешевое предложение составляет 1,98 млн. руб, и это тоже лот минимальной площади, — говорит эксперт. — В целом, сегодняшнее предложение явно демонстрирует тенденцию к понижению средней площади».
Еще один тренд, по словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», это освоение удаленных от центра районов города.
Как отмечает эксперт, по статистике ее компании, минимальный бюджет покупки квартиры в третьем квартале 2017 года отмечается в таких районах, как Гольяново (19-метровая студия в ЖК Level Амурская выставлена на продажу за 2,7 млн), поселок Северный (квартира 2,5 кв м продается также за 2,7 млн, при этом сам район находится в 1,5 км от МКАД). «Внутри кольцевой минимальный ценник — это 3,2 млн рублей за 23-метровую студию в ЖК «Влюблино» (ЮВАО, район Люблино)», — говорит Литинецкая.
Существуют весьма эффективные способы поиска квартиры для покупки:
- извещение родственников, друзей, коллег и просто знакомых;
- размещение информации о вашем намерении в социальных сетях;
- общение с консьержками домов, где может найтись подходящая квартира, а также с бабушками у подъездов, которым, как мы знаем, известно многое.
Бюджет покупки
«Сейчас бюджет покупки сильнее зависит от площади лота, за счет этого дешевую квартиру можно купить в очень хорошем районе (например, у Профсоюзной или в Кунцево), — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — Но основной объем предложения доступных квартир наблюдается в Некрасовке, в пос. Северный, в районе Гольяново, а также в Новой Москве».
Апартаменты — недвижимость, по всем основным параметрам жилая, но по документам — коммерческая, — традиционно стоит дешевле «классического» жилья.
По оценке Павла Брызгалова, сейчас апартаменты спокойно можно купить по цене от 2,4 млн. рублей, это будет 20-метровая студия в Гольяново. Более просторное предложение — например, апартаменты площадью 40 кв.
м в районе Нагатинский затон, — будут стоить порядка 5,3 млн. рублей.
По словам Натальи Шаталиной, минимальный бюджет покупки апартаментов в Москве сегодня — и вовсе 2 млн рублей, в таком бюджете возможна покупка апартаментов площадью 26,2 кв. м в проекте «Норд».
«Год назад минимальным предложением в столице (без учета Зеленограда) были апартаменты площадью 16,4 кв. м. в проекте «Восток».
Как видно, снизился не только минимальный бюджет покупки, но и повысилась площадь предложения по минимально доступной цене», — подчеркивает эксперт.
Можно констатировать, что в бюджете от 2 до 3 млн. рублей покупатель сегодня может не просто найти отдельные лоты в границах Москвы, но и выбирать из целого спектра вариантов. Хотя, разумеется, в минимальном бюджете представлены в основном лоты минимальной же площади.
Что касается наиболее доступных районов с точки зрения среднего бюджета покупки, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки» это:
- Марфино (3,49 млн. рублей),
- Крюково (4,575 млн. рублей),
- Северный (5,027 млн. рублей),
- Алтуфьевский (5,121 млн. рублей),
- Некрасовка (5,621 млн. рублей),
- Коньково (6,21 млн. рублей),
- Люблино (6,252 млн. рублей),
- Гольяново (6,255 млн. рублей),
- Марьино (6,576 млн. рублей),
- Южное Бутово (6, 714 млн. рублей).
- Как не потерять только что купленное жилье?
- Тренды в отделке квартир бизнес-класса
- Необычный проект! Внешне непримечательный, внутри — шикарный
Когда подешевеют новостройки?