Аналитики Циан подвели итоги января 2021 года на первичном рынке столичного региона. По сравнению с декабрем количество сделок сократилось в два раза. Это наибольшее падение (январь по отношению к декабрю) за последние пять лет. Средние цены в Москве снизились впервые с сентября 2019 года.
Январь: в два раза меньше сделок, чем в декабре
В январе 2021 года на первичном рынке недвижимости Москвы зарегистрировано 5,62 тыс. ДДУ (падение на 47,5% к декабрю 2020-го и рост на 13,7% по сравнению с январем 2020-го).
В старых границах Москвы падение за месяц оказалось значительнее (–51,8%), чем для Новой Москвы (–31,4%).
В годовой динамике обе локации показали примерно сопоставимый рост по количеству сделок (+14,7 и +11% соответственно).
В Московской области в январе 2021-го было заключено 4,35 тыс. ДДУ — это на 47,1 % ниже, чем в декабре, и на 17% меньше, чем в январе прошлого года.
В целом по Московскому региону в первый месяц 2021 года подписано почти 10 тыс. ДДУ (9,97 тыс.) — на 47,3% меньше, чем в декабре 2020-го, и на 2,1% меньше, чем в январе 2020-го.
Несмотря на действие льготной ипотеки, сезонность спроса по-прежнему влияет на рынок. Длительные новогодние каникулы и еще полгода в запасе для покупки жилья по льготной ставке позволили покупателям не торопиться с заключением сделки.
Снижению количества зарегистрированных ДДУ в годовой динамике также способствует уменьшение объема предложения на первичном рынке (сегодня это 67 тыс. лотов против 92 тыс. в январе 2020-го), а также реализация значительной части отложенного спроса в конце 2020 года. К тому же рекордный рост цен ведет к перераспределению спроса в пользу вторичного рынка и замедляет спрос в целом.
Динамика количества ДДУ с физлицами в 2020 году, Московский регион
По данным Аналитического центра Циан
Для сравнения: в январе 2020 года по сравнению с декабрем 2019-го падение сделок составило 25%. А еще годом ранее (в январе 2019-го по сравнению с декабрем 2018-го) — 31%: напомним, тогда стало известно о новых правилах финансирования с 1 июля 2019 года для всех проектов, в результате вырос спрос на покупку квартир по старым правилам.
В январе 2018-го против декабря 2017-го снижение количества сделок было равно 23%. В январе 2017-го относительно декабря 2016-го спрос упал на 40%. Таким образом, именно в 2021 году снижение спроса в январе относительно декабря оказалось максимальным за последние пять лет.
ЖК «Испанские кварталы»
Средний чек ипотечной сделки увеличивается, средняя площадь квартиры — уменьшается
По итогам 2020 года 64% ДДУ с физлицами было заключено с привлечением ипотеки. В 2019-м этот показатель оценивался в 54%. В январе 2021 года доля ипотечных сделок снизилась до 63%. Впрочем, доля ипотеки выше, чем в январе 2020-го, на 5 п. п.
Средняя стоимость купленной в кредит квартиры (или апартаментов) за год увеличилась в Москве в старых границах на 13% — до 13,32 млн рублей. В Новой Москве рост достиг 26% — до 8,45 млн рублей. В Московской области — 24% (до 5,82 млн рублей). Такая динамика — отражение рекордного роста цен по итогам прошлого года.
При этом средняя площадь купленной ипотечной квартиры (или апартаментов), наоборот, уменьшилась. В старых границах Москвы за год падение составило сразу 6,7%, или почти 4 кв. м. В ТиНАО площадь снизилась на 5,7%, или на 2,9 кв. м. В Московской области падение минимальное — на уровне 1% (меньше одного «квадрата»).
Доля ипотеки, бюджет покупки и площадь квартиры в кредит
По данным Аналитического центра Циан
Первое снижение «квадрата» за полтора года
В январе 2021 года средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке Москвы снизилась относительно прошлого месяца на 0,3% (до 233,1 против 233,7 тыс. рублей месяц назад). Отрицательная динамика зафиксирована впервые почти за полтора года — с сентября 2019-го. За год цены выросли на 16%.
Снижение средних цен за месяц в столице произошло за счет проектов Москвы в старых границах, в которой средний «квадрат» уменьшился за месяц на 0,3% — до 253,3 тыс. рублей. В Новой Москве прирост за месяц составил 0,4% (до 167,1 тыс. рублей).
Снижение цен на рынке связано не только с невысокой активностью клиентов (она в два раза ниже декабрьской), но и с выходом на рынок большого количества корпусов по стартовым ценам.
На первичном рынке Московской области средняя стоимость 1 кв. м за месяц увеличилась на 2,5%, за год — на 28% (до 117,9 тыс. рублей).
Динамика средних цен на первичном рынке недвижимости Москвы
По данным Аналитического центра Циан
Апартаментов на продажу стало больше после новостей о «легализации»
Последние три месяца в старых границах Москвы, где представлен основной объем столичных апартаментов, доля апартаментов в общем объеме продаж превышает 10% на фоне новостей о будущей «легализации» формата. Летом 2020 года средний показатель был на уровне 7,6%.
Относительно января 2020-го (когда о законопроекте не было известно) количество продаж апартаментов увеличилось на 46%. Для квартир за тот же период прирост оказался минимальным — на уровне 5%.
| Месяц | Кол-во сделок с апартаментами | Доля всех сделок |
| Январь 2020 | 284 | 7,6% |
| Февраль 2020 | 434 | 10,1% |
| Март 2020 | 569 | 10,2% |
| Апрель 2020 | 265 | 8,8% |
| Май 2020 | 142 | 6,3% |
| Июнь 2020 | 227 | 6,8% |
| Июль 2020 | 298 | 8,6% |
| Август 2020 | 428 | 7,4% |
| Сентябрь 2020 | 653 | 8,8% |
| Октябрь 2020 | 768 | 8,9% |
| Ноябрь 2020 | 782 | 10,0% |
| Декабрь 2020 | 979 | 11,6% |
| Январь 2021 | 415 | 10,2% |
По данным Аналитического центра Циан
Объем предложения растет после длительного падения
В январе 2021 года на первичном рынке недвижимости Московского региона в продаже находится 67 тыс. квартир и апартаментов. Показатель увеличивается второй месяц подряд (+4,1% в декабре 2020-го, +0,4% в январе 2021-го).
На протяжении почти всего прошлого года (за исключением апреля) количество реализуемых квартир и апартаментов снижалось. Поэтому, несмотря на рост, нынешние объемы, выставленные на продажу, в годовой динамике ниже на 27%: всего год назад покупатели могли выбирать примерно из 91,9 тыс. квартир и апартаментов.
60% объема предложения (40,2 тыс.) сосредоточено в Москве, остальные 40% — в Подмосковье. Год назад на Москву приходилось 53% предложения.
- Объем предложения и его динамика на первичном рынке Московского региона
- По данным Аналитического центра Циан
- Девелоперы вывели на рынок почти 14 тыс. квартир
В январе 2021 года на рынок Московского региона поступил в продажу 41 корпус общей площадью 677 тыс. кв. м, в них запланировано 13,8 тыс. квартир и апартаментов.
На рынок вышло семь новых проектов (пять в Москве в старых границах, по одному — в ТиНАО и Московской области).
Для сравнения: в январе 2020 года стартовали продажи четырех новостроек, а общий объем проектов, вышедших на рынок, составил тогда 426 тыс. «квадратов» в 24 корпусах. Прирост за год — на 61% по объему нового строительства.
Девелоперы постепенно выводят на реализацию запасы лотов с полученной ранее разрешительной документацией.
Самые продаваемые новостройки Московского региона
В январе 2021 года девелоперы Московского региона получили выручку в размере 97 млрд рублей. Это на 27,5% выше, чем в январе 2020-го. Несмотря на то что количество сделок оказалось на 2% ниже, девелоперы увеличили прибыль за счет роста цен. 73 млрд рублей из общей суммы, или 75%, обеспечено за счет продаж проектов в Москве.
- Циан составил рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в январе на первичном рынке столичного региона.
- Лидеры продаж в январе 2021 года в старых границах Москвы
- ЖК «Символ»
| Проект | Сделок в месяц | Средний чек сделки, млн руб. | Доля рынка Москвы в старых границах |
| Символ | 313 | 12,84 | 3,00% |
| Люблинский парк | 284 | 7,38 | 2,80% |
| Михайловский парк | 153 | 9,84 | 2,00% |
| Амурский парк | 87 | 9,81 | 2,00% |
| Мякинино парк | 76 | 8,96 | 1,90% |
По данным Аналитического центра Циан
Лидеры продаж в январе 2021 года в Новой Москве
ЖК «Белые ночи»
| Проект | Сделок в месяц | Средний чек сделки, млн руб. | Доля рынка Новой Москвы |
| Белые ночи | 237 | 7,97 | 15,6% |
| Саларьево парк | 211 | 8,30 | 13,9% |
| Испанские кварталы – 2 | 209 | 8,33 | 13,8% |
| Скандинавия Юг | 189 | 9,06 | 12,5% |
| Бунинские луга | 98 | 8,27 | 6,5% |
- По данным Аналитического центра Циан
- Лидеры продаж в январе 2021 года в Московской области
- ЖК «Пригород Лесное»
| Проект | Сделок в месяц | Средний чек сделки, млн руб. | Доля рынка Московской области |
| Пригород Лесное | 159 | 5,21 | 3,7% |
| Бутово Парк 2Б | 150 | 5,86 | 3,4% |
| Восточное Бутово | 140 | 5,34 | 3,2% |
| Государев дом | 139 | 4,26 | 3,2% |
| Измайловский леc | 132 | 6,11 | 3,0% |
По данным Аналитического центра Циан
Январская статистика часто бывает непредсказуемой и делать выводы по итогам одного месяца рискованно.
Тем не менее всё более очевидны признаки замедления рынка: сильнее обычного снизилось количество сделок, прекратился рост цен, комментирует руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов.
Одновременно девелоперы начали активнее выводить новые проекты в реализацию — именно благодаря выводу лотов со стартовыми ценами средняя стоимость «квадрата» упала впервые за полтора года.
«По итогам 2021-го мы ожидаем роста средних цен на уровне 7–8% годовых, основная «индексация» придется на первую половину года: именно в этот период будет реализован оставшийся спрос по программе льготного ипотечного кредитования.
К тому же первичный рынок активно конкурирует с сегментом готового жилья: средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке столицы равна 254,8 тыс. рублей — всего на 9% выше, чем на первичном рынке.
А во многих районах вторичное жилье уже дешевле новостроек», — отмечает эксперт.
По словам Алексея Попова, ажиотажного спроса на рынке нет: льготная ипотека доступна еще пять месяцев, поэтому сегодня покупатели более вдумчиво подходят к выбору квартиры, чем еще в конце прошлого года, когда сделки форсировались за счет завершения на тот момент льготного кредитования.
Примечание. В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами.
Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК).
Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
Фото в начале статьи: ЖК «Скандинавия»/cian.ru
Что станет с рынком недвижимости Москвы после повышения ключевой ставки? | Статьи по теме "Ипотека" на портале недвижимости Move.ru
Совет директоров Центрального Банка России 23 апреля принял решение поднять ключевую ставку до 5% годовых. Как это повлияет на нас с вами попробуем рассказать простым языком.
Образно говоря, ключевая ставка процента, это тот самый «клапан», который либо открывает, либо закрывает поступление денег в экономику.
Так вот в 2020 году, реагируя на начавшуюся пандемию, Центральный Банк принимает решение понизить ключевую ставку, доведя её до исторического минимума 4,5%.
Вот эта ставка (4,5%), другими словами, это те условия, на которых все банки на территории России заимствуют у Центрального Банка деньги. А дальше передают их нам (простым гражданам), предприятиям или бизнесу, сверху «накидывая» свою маржу.
Как среагировали банки на снижение ключевой ставки процента? Собственно говоря, среагировали они вполне предсказуемо, как от них и ожидалось, а именно. Банки снизили по депозитам для физлиц, и одновременно снизили ставки по кредитам для населения.
Таким образом, начиная выдать всё больше кредитов населению.
И наконец «вишенкой на торте» стала введённой 17 апреля 2020 года программы льготной ипотеки, после которой тот самый «клапан», регулирующий поступление денег, превратился уже не в «клапан», а в целый «портал» или «платину» и дешёвые деньги наводнили экономику.
Два момента, наступившие потом и, которые наиболее интересны для нас с вами (охотников за квадратными метрами).
1. Населению стало невыгодно держать деньги на своих депозитах, потому что процент, выплачиваемый по ним, стал рекордно низким. 2. Населению наоборот стало выгоднее брать ипотеку и нести свои деньги застройщикам Москвы и покупать недвижимость.
А дальше произошло собственно то, что вы и так прекрасно знаете. Люди сняли рубли со своих счетов (свои накопления), дополнили их ипотечными кредитами и понеслись наперегонки к застройщикам. А застройщики Москвы, собственно говоря, тоже не растерялись, и взвинтили цены на абсолютно все сегменты квартир.
Но знаете, какой сегмент квартир подрос больше всего? Да, скорее всего, вы угадали, это квартиры как раз в бюджете от 7 до 15 млн. На это есть очень простое объяснение. Лимит по заимствованию в Москве по программе льготной ипотеки составлял 12 млн.
рублей, собственно говоря, он и сейчас 12 млн., и первоначальный взнос не менее 15%. Поэтому все сделки в массе своей не превышают 15 млн. по программе льготной ипотеки. Таким образом, квартиры в бюджете 14-15 млн.
просто «смели» с полок застройщиков, и это касается и Москвы, и Новой Москвы, и даже Подмосковья.
Цены среагировали соответствующим образом. Так по данным аналитического портала ИРН, цены в пределах МКАД в Москве выросли на 16,2%, в Новой Москве на 17,3%, а в Подмосковье на целых 19,8%. Это усредненное по рынку.
Что сейчас с рынком, и как он себя чувствует? По данным официального сайта Банка России инфляция продолжает расти и сейчас уже достигла уровня 5,8%. Что существенно превышает ранние прогнозы. А значит держать деньги на счетах, где получаете процент на свою сумму, уже крайне невыгодно.
При этом реальные доходы населения продолжают падать. И недавно столкнулись с такой цифрой и действительно стало грустно. Оказывается, что сейчас потребительская способность населения России на 10% ниже, чем в 2013 году. Вдумайтесь в цифру.
Если к одной базе привести цены 2013 и 2021 года, то мы с вами можем себе позволить на 10% чем тогда.
При этом цены на недвижимость в Москве продолжают расти. И вы спросите, кто покупает квартиры вообще по таким ценам? Мы вам ответим. Это достаточно просто. Локомотивом спроса являются две категории покупателей. Первая категория, это те самые ипотечники, которые пытаются ещё успеть вписаться в программу льготной ипотеки в бюджете до 15 млн.
И вторая категория, это так называемые инвесторы, но инвесторы не в классическом понимании, которые заходят «на котловане» и потом выходят на более поздней стадии и зарабатывают на разнице в цене квартиры.
А те люди, которые пытаются также взять льготную ипотеку по низкой ставке, и дальнейшими арендными платежами гасить ипотеку.
То есть, у них наоборот фокус на проекты высокой стадии готовности или желательно уже готовые к заселению.
А сейчас, начиная снижать ключевую ставку процента, государство по сути «подпиливает одну ножку у стола», на котором застройщики разложили «вкусные», но дорогие предложения по недвижимости.
А когда 1 июля 2021 года отменят программу льготной ипотеки, по сути пошатнётся «вторая ножка этого стола». Кстати, то, что эту программу отменят уверены на 99,9%.
Кто тогда останется на рынке недвижимости Москвы, кто продолжит покупать квартиры, и где вот эти две оставшиеся «ножки у стола»? Назовём эти «ножки стола», оставшихся покупателей, двумя категориями.
Первая, это, так называемый, чистый спрос. Небольшая прослойка людей (покупателей) в масштабах всего рынка, которые будут покупать квартиры независимо от ситуации, т.е. это люди, которые решают свои жизненные вопросы.
И вторая категория, её можно назвать словом «здравый смысл», это люди, которые дольше выбирают, больше анализируют и очень прагматично подходят к выбору квартиры.
Такие люди также останутся, будут покупать и проекты для этого есть.
Ну и, конечно, вы спросите, а упадёт ли летом спрос на недвижимость Москвы Думаем, скорее всего, упадёт. Но насколько сильно пока неизвестно. Потому что непосредственно у Москвы есть много уравновешивающих драйверов спроса. И, конечно, вы зададите и второй вопрос.
Отреагируют ли на снижение спроса застройщики? Думаем, что среагируют, но не быстро. Будет какая-то тоже инерция в этом процессе. У застройщиков были «жирные» времена, у них хороший запас прочности.
Поэтому они будут плавно снижать цены, если вообще снижение будет иметь место.
Ну и, наконец, самый главный вопрос этой статьи. Покупать ли квартиру до 1 июля 2021 года, пока ещё действует программа льготной ипотеки? Ответим на него так. Да, считаем, что можно ещё покупать, но подбирать варианты нужно ещё более тщательно, взвешенно. Таких вариантов осталось крайне мало, а поэтому рекомендуем поторопиться.
Как заработать на новостройках по максимуму? Купить в закрытой продаже
Вы приобрели квартиру в новостройке на старте продаж и радуетесь, что удалось получить ее по самой низкой цене? А теперь представьте, что кто-то уже купил такую же квартиру в том же доме, но… еще на 20% дешевле. Но когда, ведь продажи открылись только что? Оказывается, существуют еще так называемые закрытые продажи, которые ведутся до официального представления проекта публике и начала реализации квартир.
Покупаете дешевле – рискуете сильнее. Мир Квартир
Кто и как покупает «по блату»?
Квартиры в доме, о строительстве которого еще не объявлено, обычно покупают те, кто узнал об этом по каким-то своим каналам.
Это люди, близкие к компании-застройщику и ее компаниям-партнерам, люди, работающие там; чиновники, которые согласовывали проект; архитекторы, которые проектировали, подрядчики, риэлторы, которые готовятся продавать новостройку, и т.д. Они точно представляют перспективы проекта и сроки его строительства.
Либо это те, кто узнал о намеченном строительстве от первой группы, и пришедшие через «сарафанное радио». А также частные инвесторы, которые готовы приобрести несколько квартир для последующей перепродажи, и даже целые блоки квартир – у них, как правило, постоянно раскинута информационная сеть.
Застройщики обычно не огранивают частных лиц, желающих принять участие в закрытых продажах. Интересанту достаточно предоставить лишь общую информацию о себе – как правило, ФИО и род занятий.
«Инвесторы, с одной стороны, могут получить значительную выгоду: в среднем такие лоты стоят на 20% дешевле относительно официального старта продаж. Но, с другой стороны, они рискуют.
Такие сделки оформляются по предварительному договору купли-продажи (ПДКП), и поэтому законы, которые защищают покупателей и компенсируют потраченные средства, на закрытые продажи не распространяются», – сообщает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум».
Почему застройщик делает это?
Объем лотов, выставленных на закрытых продажах, зависит от конкретного проекта и целей застройщика. Мотивацией девелопера может стать использование средств покупателей для строительства объектов.
Для привлечения клиентов им предлагается приобрести объект с хорошей скидкой.
Поскольку покупка по ПДКП несет определенные риски для покупателя, застройщик стремится нивелировать любые сомнения потенциальных кандидатов привлекательным прайсом.
Деньги инвесторов, дажа частных, для застройщика не лишние. Мир Квартир
Бывало и так, когда с помощью закрытых продаж застройщик создавал проект «для избранных», самостоятельно выбирая будущих жильцов своего дома. Речь идет о клубных элитных домах в Москве.
В таком случае цены крайне высокие, а объем лотов – максимальный. Правда, сейчас девелоперы редко могут себе позволить такое и отказывать каким-либо покупателям.
Чаще всего на закрытых продажах они проверяют спрос в жилом комплексе.
На старте продаж тоже неплохо
Впрочем, те, кто приходит в офис продаж в первый день реализации квартир в проекте, тоже могут здорово «навариться».
Не так сильно, как это было 10-20 лет назад, когда на новостройке можно было заработать и 40, и 100% от вложенных средств, но все же ощутимо.
В наши дни квартиры в среднем прибавляют в цене 20-25% в ходе строительства, однако некоторые проекты дорожают намного сильнее – на 50-60%.
«Сейчас в Москве нередко цены могут «взлететь» вверх в первые недели появления нового проекта на рынке, – говорит Владимир Щекин, совладелец группы «Родина». – Впрочем, на более поздних стадиях смысл вкладываться тоже есть, но маржа будет уменьшаться пропорционально готовности объекта».
Другие же проекты, напротив, выходят по уже завышенной цене, и заработать на них много не получится.
Понять, насколько «вырастет» тот или иной проект к моменту сдачи в эксплуатацию, сложно даже самому застройщику.
В любом случае, специалисты в области инвестиций в недвижимость учитывают локацию (характеристики района, транспортную доступность, перспективы), качество проекта (ценовой сегмент, инфраструктуру, благоустройство, качество строительства и планировок) и из этого пытаются вывести показатели ликвидности жилья и перспективы роста цены. Но иногда ошибаются даже они.
Нужно понимать рынок недвижимости, чтобы спрогнозировать цены. Мир Квартир
«Сейчас для инвесторов складывается благоприятная ситуация. Последние годы их доля среди всех покупателей квартир в новостройках колебалась около 10%, но в этом году подскочила до 20%», – сообщила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».
Когда нужно продавать?
Продать квартиру лучше до ввода новостройки в эксплуатацию и получения права собственности. Потому что после этого возникает обязанность заплатить НДФЛ на выручку при перепродаже.
С покупателем нужно будет подписать договор уступки прав требования участника долевого строительства, получив предварительное разрешение у застройщика.
«Правда, нужно понимать, что конкуренция может быть высокой, и для ускорения перепродажи нужно готовиться давать скидки», – напоминает Владимир Щекин.
Если вы не продали в этот момент, то придется держать квартиру в собственности пять лет, чтобы потом продать также без налога (и в течение этого срока сдавать жилье в аренду), либо включать НДФЛ в размере 13% в стоимость квартиры (если, конечно, по этой цене удастся продать).
Кстати, этот пятилетний срок, в течение которого нужно платить налог, может быть сокращен в случае положительного рассмотрения законопроекта, который недавно предложило правительство.
Поправки предлагают отсчитывать срок собственности не с введения объекта в эксплуатацию и оформления права собственности, а с момента заключения ДДУ.
Таким образом, облагаемый налогом период уменьшится на 2-3 года – среднюю продолжительность строительного цикла.
«Нововведения могут сделать более популярной стратегию сдачи жилья в аренду до освобождения от налога, – считает Мария Литинецкая. – Годовая доходность от аренды в таком случае составляет порядка 8% для квартир и 10% для апартаментов.
Однако срок окупаемости здесь продолжительный – более 10 лет.
Поэтому оптимальная стратегия заработка на квартирах остается прежней: приобрести жилье на начальном этапе, сдавать в аренду после запуска объекта и продать через несколько лет без НДФЛ».
Договор уступки вместо эскроу. Почему застройщики продают новостройки именно так
Купить и продать квартиру по переуступке: с какими ограничениями придется столкнуться
Пузырь или дефицит? Что происходит на рынке нового жилья на самом деле?
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Эксперты рассказали, стоит ли сейчас покупать квартиру в Москве
Пандемия коронавируса внесла коррективы и в рынок недвижимости. Многие по-прежнему не понимают, что будет с ценами и застройщиками. «Российская газета» опросила экспертов и узнала, стоит ли в Москве сейчас покупать жилье или целесообразнее подождать месяц-другой.
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая выделяет несколько тенденций, говорящих в пользу покупки недвижимости.
«Вероятно, девелоперы ликвидных проектов продолжат наращивать цены, а аутсайдеры могут снизить стоимость, — считает она.
— Не исключено, что по итогам года средняя стоимость квадратного метра повысится в связи с ростом себестоимости строительства, относительно высоким уровнем спроса, сокращением предложения и монополизацией рынка».
Верховный суд разъяснил, как не купить жилье с «нагрузкой»
На ценниках, по ее словам, сказываются меры от государства и застройщиков, направленные на подогрев спроса. Например, крупные компании дополнительно снизили ставку по льготной ипотеке.
«Как минимум до конца текущего года девелопер выплачивает проценты по кредиту вместо покупателя, — объясняет Литинецкая. — В результате ежемесячный платеж уменьшается в среднем на 40%.
Также появляются программы страхования покупателей от потери работы за счет застройщика». Правда, срок действия специальных программ и акций ограничен.
Выбор новостроек, отмечает Мария Литинецкая, с каждым месяцем сужается, поскольку еще в 2019 году количество новых проектов сократилось. В кризис ситуация сохранится.
«Поэтому искусственно откладывать решение о покупке жилья в ожидании призрачного снижения цен сегодня нецелесообразно, — говорит она.
— Напротив, лучше воспользоваться моментом, пока действуют льготная ипотека и акции от застройщиков, а объем предложения позволяет подобрать подходящую квартиру».
Генеральный директор Skolkovo Realty Борис Борискин резких скачков на рынке недвижимости не ждет. «Новостройки будут плавно дорожать, — говорит он. — На вторичном рынке ситуация сложнее: наиболее ликвидные и интересные проекты будут расти в цене, а самые неудачные покажут отрицательную динамику».
Генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова уверена: сейчас на первичном рынке Москвы сложились наиболее благоприятные условия для приобретения жилья.
«Те, кто рассматривали покупку квартир до пандемии и не отказались от этой идеи, находятся в выигрышном положении», — подчеркивает она.
По ее словам, под условия льготной ипотеки попадает значительная часть жилья в массовом сегменте.
Минфин рассказал об условиях выдачи ипотеки под 6,5%
«Потребитель может выбирать от студий до «евродвушек», как в старой, так и новой Москве, — отмечает Кузнецова. — Наличие крупного первоначального взноса расширяет возможности покупателей, потому что около половины жилья «комфорт-класса» в старых границах столицы находится на заключительной стадии строительства».
А вот эксперт по инвестициям в недвижимость Ян Марчинский советует не торопиться и подождать два-четыре месяца.
В этом случае, уверен он, будет шанс приобрести жилье со значительной скидкой: «первичка» просядет в пределах 15%, а на «вторичке» реально рассчитывать на предложения с дисконтом до 30%. «Тем, кто собирается покупать квартиру, советую набраться терпения на полгода и ждать.
На первичном рынке многое будет зависеть от мер поддержки правительства, но цены все равно опустятся, — добавил Марчинский. — Тем же, кто планирует продать квартиру, мой главный совет — продавайте сейчас.
Дальше денег у людей будет меньше, спрос на недвижимость упадет, поэтому продать квартиру будет тяжелее, а стоимость станет ниже. Сейчас рекомендую соглашаться на незначительные скидки и активно торговаться, выставляя интересную для покупателя цену».
Немного повременить советует и основатель компании SMARENT Виктор Зубик. «Застройщики играют в маркетинговые войны, мотивируя покупать квартиры здесь и сейчас, а на самом деле количество продаж снижается, — объясняет он. — Если ваша задача — купить новостройку, и вместе с тем есть возможность взять льготную ипотеку, советую делать это в третьем квартале текущего года».
С покупкой «вторички» в готовых домах или старом жилом фонде эксперт советует потянуть подольше. Сейчас спрос, говорит Виктор Зубик, сосредоточен на новостройках: меньше рисков в покупке и льготная ипотека. Часть застройщиков и вовсе берут на себя проценты по ипотеке за первый год.
Квартиры в московских новостройках уменьшились на 30% за 8 лет :: Жилье :: РБК Недвижимость
Реальные доходы россиян падают, а значит в будущем и площадь квартир будет уменьшаться, чтобы покупатели могли себе позволить их купить, прогнозируют эксперты
Артур Новосильцев/ТАСС
В 2020 году покупатели жилья в московских новостройках приобретают квартиры в среднем на 29% меньше по площади, чем в 2012 году — 57,8 кв.м против 81,8 кв.м.
Покупатели стали приобретать квартиры поменьше в жилых комплексах всех классов, кроме элитного. К такому выводу пришли аналитики риелторской компании «Метриум», проанализировав тенденции развития квартирографии в новостройках.
Тенденцию к уменьшению средних площадей новых квартир в столице также подтвердили в аналитическом сервисе bnMAP.pro.
По данным «Метриум», в эконом-классе площадь покупки средней квартиры сократилась на 30%, в комфорт-классе — на 21%, в бизнес-классе — на 39%, в премиум-классе — на 21%. В элитном сегменте московских новостроек тенденция иная — площадь сделки в них увеличились на 75%.
По данным bnMAP.pro, за последние пять лет наиболее заметно сократились площади приобретаемых квартир прежде всего в столичных проектах бизнес-класса — на 9 кв. м: с 72,6 кв. м до 63,5 кв. м. Есть изменения и в массовом сегменте: в комфорт-классе в начале 2016-го приобретали в среднем квартиры площадью 54,7 кв. м, а сейчас — 53,2 кв. м.
«Средняя площадь квартир сокращалась последние восемь лет, потому что застройщики шли навстречу возможностям покупателей. Уменьшать площадь дальше некуда, но, с другой стороны, реальные доходы населения продолжают падать, а площадь квартир будет уменьшаться, чтобы покупатели могли себе их позволить», — прогнозирует директор по развитию компании «Метриум» Наталья Сазонова.
Студии отвоевали долю рынка у однокомнатных квартир, причем как по спросу, так и по предложению, квартиры евроформата также завоевывают популярность, отмечают аналитики.
С 2015 года доля студий в новостройках, по данным «Метриум», выросла до 8%, а предложение однокомнатных квартир снизилось до 27%. Средняя площадь студий также уменьшилась с 2015 года на 15% до 26,8 кв.
м, а однокомнатных квартир лишь на 7% (до 43 кв. м).
В 2020 году покупатели квартир в новостройках переключились на жилье с объединенными кухней и гостиной.
В сегменте однокомнатных квартир доля проданных объектов евроформата выросла до 20% (от всех приобретаемых квартир), а доля классических «однушек» сократилась до 16%.
Такая же тенденция наблюдается и в сегменте двухкомнатных квартир, где доля евроформата в продажах всех квартир повысилась до 16%, а «классики» — снизилась до 14%.
Интересно, что появление льготной ипотеки в 2020 году не привело к тому, что люди стали приобретать более просторные квартиры. По оценке bnMAP.pro, в Старой Москве структура спроса на квартиры не изменилась.
По мнению аналитиков компании, это говорит о том, что ипотека с господдержкой не привлекла высокую долю инвесторов, которые чаще выбирают компактные лоты, но и не позволила физлицам приобрести квартиры просторнее, расширить жилплощадь за счет более «доступных» заемных денег.
Из-за падения доходов населения на фоне пандемии в середине 2020 года на российском рынке новостроек был установлен рекорд — на долю сделок с жильем площадью не более 45 кв.
м пришлось 46% всех сделок, говорится в исследовании рейтингового агентства НКР.
По прогнозу аналитиков, доля сделок с однокомнатными квартирами или жильем небольшой площади в общем объеме продаж на первичном рынке к 2025–2026 году может превысить половину и достичь 60%.
Жилищный фон: цены на новые квартиры в 2022 году могут снизиться на 5%
Мария Перевощикова
Инвесторы, вложившие деньги в недвижимость с использованием льготной ипотеки, теперь могут недополучить средства от продажи квартир.
Как сообщили «Известиям» участники рынка недвижимости, в 2022 году средняя стоимость нового жилья может снизиться на 5–8%.
На это будут влиять увеличение предложения от инвесторов — они выкупили 20% квартир во время действия льготной ипотеки, а также снижение спроса из-за роста средних ипотечных ставок.
Не тот расчет
Льготной ипотекой, вызвавшей ажиотаж, дефицит и рост цен на рынке недвижимости в 2020 году, пользовались не только граждане для улучшения своих жилищных условий, но и инвесторы.
За время действия программы в новостройках порядка 20% квартир было приобретено для их дальнейшей реализации, сказал «Известиям» руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.
Как правило, за год таких продаж по стране бывает около 5%, добавил он.
За последний год доля инвестиционных сделок в Москве увеличилась до 30%, а в некоторых инвестиционно привлекательных проектах — даже до 50%, рассказал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Аналогичная ситуация наблюдается и в других крупных городах, таких как Санкт-Петербург, Сочи, Екатеринбург, сказал он.
За прошлый год средняя стоимость квартир в новостройках по стране выросла примерно на 19%. Это произошло в том числе из-за высокого спроса, подогретого льготной ипотекой, а также сложившегося в результате дефицита новостроек.
Ко времени завершения возведения домов, когда цены становятся выше, чем на начальной стадии строительства, ближе к 2022-му, в продаже появятся квартиры от инвесторов.
Это может замедлить рост цен на жилье в совокупности с такими факторами, как увеличение предложения, в том числе за счет самих инвесторов, а также снижение спроса из-за роста средних ипотечных ставок, включая льготную.
Если объекты инвесторов выйдут на рынок массово и в краткосрочной перспективе, средняя стоимость квартир может снизиться в этот период на 5–8%, спрогнозировал Сергей Зайцев.
Как правило, инвесторы нацелены на максимальный заработок, и стоимость такого предложения зависит от того, насколько быстро человеку нужны деньги, сказал коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко. Известны случаи, когда лоты экспонировались по несколько лет, потому что продавец не хотел снижать цену, отметил коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.
— В сложившейся ситуации инвесторам придется делать большие скидки или ждать покупателя на высокую стоимость долгое время. Часть из них недополучат прибыль, на которую рассчитывали, — считает Сергей Зайцев.
Ценовая политика
Сегодня в некоторых проектах новостроек в крупных городах доля инвестиционных квартир составляет 20–30% от количества лотов у застройщика, сказал Андрей Колочинский.
В перспективе ближайших лет такая конкуренция может привести к спаду продаж у девелоперов, если инвесторы начнут демпинговать и перетянут на себя часть платежеспособного спроса.
Больше всего рискуют низколиквидные проекты, девелоперам которых придется пойти на скидки. Стоимость квадратного метра в таких проектах может уменьшиться на 5–10%.
По прогнозу Realiste, к ноябрю 2021 года наступит переломный момент, когда люди станут намного медленнее покупать жилье по завышенным ценам. В результате собственники не найдут покупателя на установленные ими цены.
— После ноября 2021-го цены на недвижимость еще какое-то время будут держаться на прежнем уровне. Затем, еще через четыре–пять месяцев, собственники пересмотрят цены на квартиры и пойдут на уступки. Именно этот момент станет поворотным, у продавцов и девелоперов уже можно будет получить скидку в 10% и даже 15%, — высказал мнение основатель Realiste Алексей Гальцев.
Как ранее писали «Известия», в крупных городах есть районы с переоцененными новостройками. Там стоимость квадратов завышена на 10–15% за счет нехватки предложения. По мнению Алексея Гальцева, рыночная цена на недвижимость в таких районах, вероятно, опустится на 30% в течение следующего за этой точкой года. Речь о периоде с ноября 2021-го по ноябрь 2022 года, отметил он.
Главный эксперт аналитического центра «Циан» Виктория Кирюхина считает, что сегодня предпосылок для прямого снижения цен всё же нет, но индексация их точно замедлится.
Девелоперы вернутся к политике предоставления сезонных скидок для дополнительного стимулирования спроса.
Особенно это касается Москвы, Санкт-Петербурга, Казани и Сочи, в которых пересмотр лимита кредитования фактически «обнулил» программу льготной ипотеки, указала она.
— Снижение цен возможно только при резком падении спроса (на 20–30%), чего мы не ожидаем — нынешние ставки по ипотеке, даже несмотря на пересмотр льготной программы, всё равно ниже, чем в допандемийном 2019 году, — сказала она.
Президент Владимир Путин в ходе пленарного заседания на ПМЭФ заявил о продлении до 1 июля 2022 года льготной ипотеки на новостройки, которая стартовала весной 2020 года в качестве антикризисной меры. Правда, ставка, под которую можно будет взять кредит, вырастет с с 6,5% до 7%. Предельная сумма займа для всех регионов будет составлять 3 млн рублей.
По данным «Дом.РФ», сегодня средняя ипотечная ставка на новостройки (без учета льгот) составляет 8,12% годовых. В 2019 году этот показатель составлял 9–10%.