2, этаж 6/8 data-img=/themes/naydidom/images/NDSearchNoPhoto/NDSearchNoPhoto6.png data-total=20>
Ещё 10 фото
2, этаж 4/4 data-img=/themes/naydidom/images/NDSearchNoPhoto/NDSearchNoPhoto7.png data-total=20>
Ещё 10 фото
2, этаж 3/7 data-img=/themes/naydidom/images/NDSearchNoPhoto/NDSearchNoPhoto13.png data-total=20>
ещё 26 фото
2, этаж 3/5 data-img=https://moskva.naydidom.com/search/image/1039114293.html data-total=20>
Ещё 15 фото
Владелец
2, этаж 2/16 data-img=/themes/naydidom/images/NDSearchNoPhoto/NDSearchNoPhoto13.png data-total=20>
ТОП-Новостроек
ещё 12 фото
2 data-img=https://moskva.naydidom.com/search/image/1074811203.html data-total=20>
ещё 24 фото
2, этаж 4/16 data-img=https://moskva.naydidom.com/search/image/1074123165.html data-total=20>
2, этаж 2/7 data-img=https://moskva.naydidom.com/search/image/1047311485.html data-total=20>
2, этаж 6/10 data-img=https://moskva.naydidom.com/search/image/1042327664.html data-total=20>
ещё 10 фото
2, этаж 4/16 data-img=https://moskva.naydidom.com/search/image/1074212822.html data-total=20>
ещё 12 фото
2, этаж 3/5 data-img=https://moskva.naydidom.com/search/image/1052512418.html data-total=20>
2, этаж 10/17 data-img=/themes/naydidom/images/NDSearchNoPhoto/NDSearchNoPhoto1.png data-total=20>
ещё 21 фото
2, этаж 4/16 data-img=https://moskva.naydidom.com/search/image/1050622035.html data-total=20>
ещё 18 фото
2 data-img=https://moskva.naydidom.com/search/image/1074100804.html data-total=20>
ещё 15 фото
2, этаж 2/16 data-img=https://moskva.naydidom.com/search/image/1078218466.html data-total=20>
Ещё 27 фото
2, этаж 4/16 data-img=/themes/naydidom/images/NDSearchNoPhoto/NDSearchNoPhoto6.png data-total=20>
ещё 18 фото
2, этаж 6/8 data-img=https://moskva.naydidom.com/search/image/1057731658.html data-total=20>
ещё 12 фото
2 data-img=https://moskva.naydidom.com/search/image/1074811172.html data-total=20>
ещё 7 фото
2, этаж 8/8 data-img=https://moskva.naydidom.com/search/image/1078359359.html data-total=20>
2, этаж 1/8 data-img=https://moskva.naydidom.com/search/image/1053116833.html data-total=20>
ещё 8 фото
2, этаж 4/8 data-img=https://moskva.naydidom.com/search/image/1064855903.html data-total=20>
ещё 12 фото
2, этаж 10/11 data-img=https://moskva.naydidom.com/search/image/1055254254.html data-total=20>
2, этаж 8/8 data-img=/themes/naydidom/images/NDSearchNoPhoto/NDSearchNoPhoto13.png data-total=20>
2, этаж 5/7 data-img=https://moskva.naydidom.com/search/image/1077876514.html data-total=20>
Ещё 12 фото
2, этаж 3/7 data-img=/themes/naydidom/images/NDSearchNoPhoto/NDSearchNoPhoto9.png data-total=20>
2, этаж 8/8 data-img=/themes/naydidom/images/NDSearchNoPhoto/NDSearchNoPhoto2.png data-total=20>
ещё 21 фото
2, этаж 4/14 data-img=https://moskva.naydidom.com/search/image/1076478784.html data-total=20>
2, этаж 5/8 data-img=/themes/naydidom/images/NDSearchNoPhoto/NDSearchNoPhoto13.png data-total=20>
Ещё 1 фото
2, этаж 2/7 data-img=/themes/naydidom/images/NDSearchNoPhoto/NDSearchNoPhoto14.png data-total=20>
ещё 13 фото
2, этаж 8/10 data-img=https://moskva.naydidom.com/search/image/1057731607.html data-total=20>
Ещё 11 фото
Владелец
2, этаж 10/17 data-img=/themes/naydidom/images/NDSearchNoPhoto/NDSearchNoPhoto7.png data-total=20>
ТОП-Новостроек
ещё 12 фото
2, этаж 4/16 data-img=https://moskva.naydidom.com/search/image/1052524368.html data-total=20>
ещё 7 фото
2, этаж 6/8 data-img=https://moskva.naydidom.com/search/image/1048534973.html data-total=20>
2, этаж 13/16 data-img=/themes/naydidom/images/NDSearchNoPhoto/NDSearchNoPhoto14.png data-total=20>
ещё 11 фото
2, этаж 4/4 data-img=https://moskva.naydidom.com/search/image/1074686705.html data-total=20>
Аренда элитных квартир в районе Арбат (Москва) — 9 объявлений, снять элитную квартиру в районе Арбат (Москва) на Move.Ru
Просмотрено
14
Сдается в аренду двухкомнатная квартира, 120 м², 5 мин. до метро пешком, этаж 9 из 13.
Просмотрено
3
Снять пятикомнатную квартиру, 245 м², 10 мин. до метро пешком, этаж 5 из 7.
Просмотрено
20
Объявление об аренде пятикомнатной квартиры, 204 м², 5 мин. до метро пешком, этаж 2 из 14.
Просмотрено
20
Объявление о сдаче шестикомнатной квартиры, 260 м², 10 мин. до метро пешком, этаж 3 из 8.
- Арбат р-н
- Смоленская
- 10 мин.
- Этаж: 3/8
- Площадь: 260 / 151 / 30 м2
- Комнат: 6
Просмотрено
18
Сдается пятикомнатная квартира, 190 м², 11 мин. до метро пешком, этаж 7 из 7.
- Арбат р-н
- Арбатская
- 11 мин.
- Этаж: 7/7
- Площадь: 190 / 155 / 20 м2
- Комнат: 5
Просмотрено
18
Объявление об аренде четырехкомнатной квартиры, 192 м², 6 мин. до метро пешком, этаж 5 из 16.
Посмотрите другие объявления поблизости:
Просмотрено
20
Снять трехкомнатную квартиру, 74 м², 3 мин. до метро пешком, этаж 5 из 5.
Просмотрено
14
Сдается в аренду двухкомнатная квартира, 120 м², 5 мин. до метро пешком, этаж 9 из 13.
Просмотрено
3
Снять пятикомнатную квартиру, 245 м², 10 мин. до метро пешком, этаж 5 из 7.
Просмотрено
20
Объявление об аренде пятикомнатной квартиры, 204 м², 5 мин. до метро пешком, этаж 2 из 14.
Просмотрено
20 1
Объявление об аренде пятикомнатной квартиры, 300 м², 11 мин. до метро пешком, этаж 5 из 6.
Просмотрено
20
Объявление о сдаче шестикомнатной квартиры, 260 м², 10 мин. до метро пешком, этаж 3 из 8.
- Арбат р-н
- Смоленская
- 10 мин.
- Этаж: 3/8
- Площадь: 260 / 151 / 30 м2
- Комнат: 6
Просмотрено
20
Снять трехкомнатную квартиру, 142 м², 8 мин. до метро пешком, этаж 2 из 5.
Просмотрено
18
Аренда пятикомнатной квартиры, 300 м², 11 мин. до метро пешком, этаж 5 из 6.
Просмотрено
18
Сдается пятикомнатная квартира, 190 м², 11 мин. до метро пешком, этаж 7 из 7.
- Арбат р-н
- Арбатская
- 11 мин.
- Этаж: 7/7
- Площадь: 190 / 155 / 20 м2
- Комнат: 5
Просмотрено
20
Объявление об аренде четырехкомнатной квартиры, 180 м², 8 мин. до метро пешком, этаж 4 из 5.
Просмотрено
20
Сдам четырехкомнатную квартиру, 140 м², 7 мин. до метро пешком, этаж 5 из 6.
Просмотрено
18
Объявление об аренде четырехкомнатной квартиры, 192 м², 6 мин. до метро пешком, этаж 5 из 16.
Просмотрено
20
Сдается в аренду шестикомнатная квартира, 600 м², 10 мин. до метро пешком, этаж 4 из 6.
Аренда элитных квартир в Москве — снять элитную квартиру на длительный срок, цена и фото | Knight Frank
- В чем польза Knight Frank для вас?
- Экономьте время
Не тратьте время на поиск и анализ множества предложений недвижимости на разных сайтах. Мы сделаем это за вас профессионально, быстро, предложив оптимальные варианты по выгодной цене!
- В чем польза Knight Frank для вас?
- Получайте выгоду
Мы предлагаем недвижимость во всех сегментах и по всему миру, которую вы не найдете в открытой продаже на рынке. Согласуем самые выгодные условия для вас, без комиссии и дополнительных затрат.
- В чем польза Knight Frank для вас?
- Оставайтесь под защитой
Мы сотрудничаем только с проверенными застройщиками и собственниками, гарантируем прозрачность всех сделок. Обеспечиваем юридическое сопровождение, due diligence и профессиональное управление недвижимостью.
- В чем польза Knight Frank для вас?
- Используйте наш опыт
Мы обладаем широкой экспертизой во всех сегментах рынка и более 120 лет помогаем клиентам решить любой вопрос с недвижимостью. С нами вы получаете преимущество на рынке.
- В чем польза Knight Frank для вас?
- Реализуйте легко
Гарантируем помощь в быстрой и выгодной реализации вашего актива. Разместив ваш объект на ведущих торговых площадках и используя лучшие практики продаж на мировом рынке, быстро найдем покупателя или арендатора.
- В чем польза Knight Frank для вас?
- Получайте желаемое
Наша цель — найти для вас самое подходящее предложение на рынке. Мы не ограничены договоренностями с конкретными застройщиками и собственниками. Мы делаем все возможное, чтобы вы остались довольны сделкой.
- В чем польза Knight Frank для вас?
- Почувствуйте сервис на уровне
Забота о каждом клиенте, искреннее уважение и дружелюбный подход к работе помогают достичь желаемого вами результата. Это доказывают: 70% клиентов приходят по рекомендации друзей, 65% обращаются к нам повторно и 25% проводят с нами 3 и более сделки с недвижимостью ежегодно.
- В чем польза Knight Frank для вас?
- Приобретайте лучшее
- Обладая глубокой аналитикой на рынке, мы держим “руку на пульсе” и первыми узнаем о свежих рыночных трендах, актуальных ценах и новых предложениях, чтобы вы могли приобрести наиболее ликвидный объект по оптимальной цене.
Продажа квартир на Арбате
Хотите купить пентхаус на Арбате, 21 или другую недвижимость в этом районе? Компания «Метриум Премиум» предлагает более 70 элитных объектов в престижной локации.
Центр города, фешенебельный район с массой исторических достопримечательностей, огромный ассортимент объектов различных ценовых категорий — все это делает Арбат одним из наиболее привлекательных районов для покупателей жилья в столице. Здесь можно купить квартиру в панельной высотке, апартаменты в роскошном клубном доме или современной новостройке категории премиум.
Купить квартиру на Арбате: преимущества
- Расположение и транспортная доступность. В этой части мегаполиса сконцентрированы государственные учреждения и крупные офисные центры, что делает пентхаус на Арбате, 21 и другие объекты недвижимости в данной локации удачным приобретением для деловых людей. Кроме того, за счет близости центральных магистралей и нескольких станций метро отсюда удобно добираться в любой район города.
- Развитая инфраструктура. Супермаркеты и бутики, медицинские центры и салоны красоты, школы и гимназии, спортивные центры и развлекательные заведения — все располагается в шаговой доступности от жилых объектов на Старом и Новом Арбате.
- Инвестиционная привлекательность. Местную недвижимость отличает высокая ликвидность, что способствует поддержанию и росту цен на объекты. В частности, в период кризиса 2008–2009 годов практически все жилье в столице стремительно дешевело. Одновременно с этим спрос на арбатские квартиры снизился всего на 5 %. Уже через несколько месяцев их стоимость выросла более чем в 2,5 раза. Это позволяет уверенно вкладывать деньги в жилье на Старом и Новом Арбате с расчетом на его дальнейшее удорожание.
- Близость к культурному наследию города. Вы имеете возможность поселиться в окружении памятных мест, музеев, театров, архитектурных шедевров.
Квартира на Арбате: цены
Жилых объектов здесь немного, что способствует повышению стоимости. Большая часть недвижимости представляет собой доходные дома, возведенные в 18–19 веках и реконструированные в соответствии с современными стандартами, с заменой перекрытий и установкой нового инженерного оборудования. На данный момент ассортимент жилья на Арбате представлен 40 элитными объектами, готовыми к заселению.
К числу наиболее привлекательных проектов относится ЖК «Русский модерн» на Гоголевском бульваре, 29. Это старинный особняк, прошедший полную реконструкцию, с просторными квартирами до 290 м², роскошными интерьерами, паркингом с подъемным механизмом и благоустроенной придомовой территорией. Из окон апартаментов открываются виды на Кремль и Гоголевский бульвар.
Дом 27 на Новом Арбате — одна из редких в этой локации новостроек. В ЖК, оснащенном современным инженерным оборудованием, предлагаются роскошные пентхаусы, а также квартиры на 160–350 м² с отличными видовыми характеристиками.
Другой привлекательный новый проект — многофункциональный комплекс по адресу Новый Арбат, 32. Здесь Вы можете выбрать апартаменты со свободной планировкой и панорамным видом на центр Москвы. В здании также нашлось место для офисов и объектов инфраструктуры.
Жилой комплекс на Арбате, 31, стр. 2 также возведен сравнительно недавно — в 2006 году. Это здание на 7 этажей, построенное по эксклюзивному русско-швейцарскому проекту. В клубном доме с элитной отделкой холлов и вестибюлей всего 17 апартаментов.
ЖК «Афанасьевский» по адресу Афанасьевский переулок, 28 — жилой комплекс с просторными квартирами со свободной планировкой и большими окнами. Верхние этажи занимают пентхаусы с выходами на эксплуатируемую кровлю.
Как купить квартиру в Москве, чтобы потом выгодно сдавать ее в аренду
Этот текст написал читатель в Сообществе Т—Ж Профиль автора
Небольшой дисклеймер: я не являюсь профессиональным риелтором или опытным рантье. Все, чем я делюсь с вами — мой личный опыт. Это не значит, что я хочу вам что-то «впарить». Я сама подбираю сейчас себе квартиру и потому уже как год с головой погружена в чтение бесконечного числа «аналитики». Все, о чем я пишу — я проделываю вместе с вами. Любая ошибка или неточность в материале отразится и на мне, поэтому постараюсь обойтись без них. А теперь — к материалу.
Сколько раз я слышала фразу «чем дороже недвижимость, тем выше окупаемость». И сколько же людей «погорело» на этом, когда поверили в нее. Надо запомнить: арендная доходность не зависит напрямую от стоимости объекта.
Один и тот же фактор формирования цены на товар может по-разному влиять на это самое формирование в зависимости от того типа сделки, которую мы хотим совершить.
Например, все интуитивно понимают, что на стоимость квартиры в ЦАО влияет «престиж» района. Однако, как показывают исследования, влияние «престижа» на цену квартиры при покупке и при сдаче ее в аренду не симметричны. Согласно рейтингу портала The Meters, Арбат имеет самый низкий процент годовой доходности с аренды среди всех районов Москвы — 3,58%.
Для сравнения общемосковский показатель равен 4,7% годовых. Одна из причин этого «парадокса» — неравномерный рост цены на жилье и арендной ставки.
Плата за аренду зачастую остается прежней, а вот стоимость покупки объекта в ЦАО растет гораздо быстрее. Поэтому жилье в «престижных районах» не лучший вариант даже для очень долгосрочных инвестиций.
Оно, может, и окупится, но вряд ли при вашей жизни.
Остановимся на вышеупомянутом исследовании The Meters подробнее. Методология рейтинга проста: мы делим 12 месяцев аренды на стоимость квартиры и умножаем это на 100%. Авторы работы обобщили показатели до средней годовой доходности по каждому из московских районов.
В итоге получилась небольшая табличка, где последние строчки занимают районы ЦАО (выше мы объяснили почему), а верхние — развивающиеся районы, где лидер рейтинга — Нижегородский район — имеет цифры в 6,11% годовых (практически в два раза больше показателей по Арбату).
Развивающиеся районы — это промышленные районы, которые сейчас проходят этапы бурного благоустройства, озеленения и точечной застройки.
«В погоне за счастьем» сюда приходят строительные компании с планами на парки, жилые комплексы, спортивные сооружения, школы и медицинские учреждения.
Цена за один «квадрат» тут невысокая, а стоимость аренды выше, чем в отдаленных от «старой Москвы» территориях за счет интеграции в городскую жизнь.
Это не «Новая Москва», от которой жильцам до работы придется добираться несколько часов и исключительно на личном авто из-за отсутствия общественного транспорта в районе.
Поэтому развивающиеся районы — оптимальный выбор для вложений. Согласно методологии The Meters, они окупятся за 16 лет.
Возможно, лет через десять вы даже захотите переехать сюда, так как район за это время значительно поменяет свой облик в лучшую сторону.
Смотрим на примере. Нижегородский район
Чуть выше я уже упомянула, что лидером рейтинга является Нижегородский район. Хочу понять вместе с вами, как так вышло. Тем более, что я сама сейчас смотрю себе квартиру именно в этом районе.
Нижегородка богата своей историей. Тут располагается Рогожская Слобода — «место силы» для русских старообрядцев, с одной стороны, и очень классный парк, с другой. Очень советую посетить его этим летом, если захотите выбраться куда-то, а Парк Горького и ВДНХ уже успели надоесть. Помимо этого, район очень «зеленый». Маршрут от метро до квартиры будут неизменно сопровождать зеленые насаждения.
В общем, с точки зрения экологии к району мало вопросов, но один все же есть. Как я и говорила, большинство развивающихся районов раньше были промышленными. Нижегородский не исключение. К счастью, практически все заводы уже «съехали» отсюда, а промзона Грайовороново, часть которой затрагивает и Нижегородский район, скоро будет модернизирована в парк.
Что касается социальной инфраструктуры, то тут все тоже неплохо. Даже есть несколько частных школ и профильных медицинских учреждений. Это помимо государственных, конечно же.
Еще недавно читала, что Нижегородская школа плавания, оказывается, выпустила плеяду именитых спортсменов, среди которых есть чемпионы мира и Европы.
Меня это не особо волнует, но вдруг кто-то из жильцов спросит про спортивные секции — тогда вам точно будет о чем рассказать.
По аналогии с «престижем» района, утверждение «чем больше квадратов, тем больше доход» ошибочно. В материале РБК, где и вышло исследование The Meters, авторы рейтинга сообщают, что «самая низкая доходность — у квартир площадью более 100 квадратных метров, которые к тому же являются самыми низколиквидными на рынке». Наиболее доходным они считают «маленькие студии площадью до 30 «квадратов».
Однако тут позволю себе некоторое отступление от «линии партии» и добавлю, что покупка небольшой «двушки» площадью 45 квадратных метров также является неплохим вариантом. Да, доходность будет ниже. Однако переехать сюда в будущем будет гораздо приятнее.
Повторюсь, что сама я сейчас рассматриваю покупку квартиры в Нижегородском районе. Я доверяю и рейтингу, и личному опыту неоднократного посещения района. Однако, это совершенно не значит, что каждому из читателей стоит непременно подыскивать недвижимость именно тут.
Каждому по душе придется что-то свое. Лично я очень трепетно отношусь к исторической ценности и потому Нижегородский кажется мне оптимальным решением. Впрочем, того же мнения и авторы исследования The Meters. Решать вам в любом случае.
Я лишь поделилась «аналитикой» и личным опытом.
В центре москвы пустует тысяча элитных квартир
2 тыс. пустых квартир
По данным компании «Метриум», в границах Центрального административного округа сосредоточено более 2 тыс. готовых квартир и апартаментов, которые еще находятся в продаже. Без малого 20% от этого фонда составляют премиальные объекты. 31% приходится на долю бизнес-класса. И почти половина (49%) экспозиции – это представители элит-класса.
Подобное соотношение объясняется двумя основными факторами. Первый из них связан с особенностями реализации данного продукта. «Для рынка элитной жилой недвижимости характерно, когда на финальной стадии строительства остается часть нераспроданных лотов.
Там заложена основная прибыль девелопера», – говорит Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank. По его оценке, к моменту завершения строительных работ в продаже остается порядка 25-30% квартир от общего объема. Это отличает московский рынок от ряда зарубежных.
Например, в Майами до 75% предложения в некоторых новостройках распродаются еще на этапе возведения первых этажей. Кроме того, по замечанию директора управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анны Раджабовой, у состоятельных клиентов нет необходимости экономить, они хотят видеть продукт, который покупают.
Для них важно лично посетить объект, чтобы оценить отделку в местах общего пользования и квартирах, а также узнать, кто будет жить по соседству. Второе обстоятельство – наличие на рынке морально устаревших проектов, которые проектировались до кризиса 2008 года. «На них приходится почти треть элитных комплексов с лотами в сданных корпусах.
Они отличаются крупной нарезкой квартир, огромными гостиными, спальнями с большим количеством гардеробных и т. д. С тех пор тренд изменился, квартиры стали более компактными, и такие проекты стоят без продаж», – констатируют в «Метриум».
Больше половины предложения сконцентрировано в трех районах
Наибольшая концентрация готового дорогого жилья регистрируется в районе Арбат. В Night Frank подсчитали, что здесь сосредоточено 23% предложения в рамках выборки. Продажи от застройщиков ведутся в шести жилых комплексах. Расценки стартуют с отметки в 25,6 млн рублей – такова стоимость двуспального апартамента на 19-м этаже проекта The Book.
Ценовой рейтинг района возглавляют три квартиры в ЖК Artisan с бюджетом в 300+ млн рублей и пентхаус с двумя террасами в ЖК «Звезды Арбата», который продается за 693,4 млн рублей. Якиманка, в домах которой расположено 17% готовых лотов, традиционно славится дорогой и сверхдорогой недвижимостью.
В категории квартир с прайсом выше 0,5 млрд рублей экспозиция заполнена лотами из комплексов «Полянка/44» и «Царев сад». Однако в районе есть и куда более доступное предложение – студии по 29,5-30,5 млн рублей в апарт-комплексе «Софийский». Третье место по объемам готового жилья в высокобюджетном сегменте занимает Тверской район (доля – 12%).
Стоимость апартаментов на Петровке (ЖК La Rue) начинается с 17,8 млн рублей, на Новослободской – с 24,5 млн рублей (клубный дом Maison Rouge).
Кто в группе риска?
Руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Юрий Щербаков подтверждает, что самые большие риски остаться без покупателя грозят самым большим (свыше 500 кв. м) и самым дорогим (более 1,5 млн рублей за квадратный метр) объектам.
Но делает оговорку, что застройщики уже давно отреагировали на этот тренд, и на рынок поступает совсем немного подобных лотов. Спрос на них также остается точечным. «Люди потеряли интерес к сверхкрупным площадям.
Единственное исключение – большие семьи, но это довольно узкая аудитория», – добавляет Щербаков. Тем не менее, два названых диагноза по-прежнему актуальны для значительной части высокобюджетного предложения.
«Завышенный метраж делает общий бюджет неконкурентоспособным даже при умеренной стоимости квадратного метра. У объекта могут быть адекватная площадь и хорошая планировка, но завышенная цена – такую недвижимость также сложно продать», – объясняет Андрей Соловьев.
Впрочем, по его словам возможен и еще худший вариант – «когда и с продуктом не угадали, и с ценой ошиблись». Помимо этого шансы на реализацию ухудшают непривлекательные видовые характеристики и нестандартные планировки (треугольные, овальные и т.д.).
Как определяется цена?
Одним из самых болезных вопросов остается ценообразование. «Есть примеры, когда пожелания девелопера и наши оценки как консультанта расходятся в два-три раза», – делится опытом Соловьев. В высокобюджетном сегменте нет единых закономерностей по формированию прайсов.
«На элитном рынке действует индивидуальное ценообразование. Нередко каждый лот в доме оценивается отдельно. При этом девелоперы стремятся выровнять цену квадратного метра по проекту.
В частности, предусматривается мелкая нарезка неликвидных лотов с неудачным видом из окна: в итоге общий бюджет покупки уменьшается, а цена за «квадрат» повышается. Поэтому определить, насколько переоценены нераспроданные лоты, не представляется возможным», – описывает ситуацию Анна Раджабова.
Однако это по большей части относится к вторичному рынку. Юрий Щербаков убежден, что квартиры и апартаменты в первичной продаже вообще не подвержены подобному «недугу».
Согласно подсчетам экспертов «Метриум», средняя стоимость элитного лота в сданных корпусах на территории ЦАО достигает 118,7 млн рублей (при средних габаритах в 143,9 кв. м). В премиум-классе бюджет объекта вдвое ниже – 57,1 млн рублей. В среднем его площадь равняется 99 кв. м.
В бизнес-классе оба показателя намного скромнее – 18,8 млн рублей и 67,2 кв. м. Особое место занимают пентхаусы. «Часто их выводят в продажу на финальных стадиях строительства или устанавливают изначально максимальную цену, соответствующую финальной стадии готовности дома.
Ввиду эксклюзивности предложения ценообразование на пентхаусы происходит иным образом, чем на типовые лоты в проектах», – комментирует Андрей Соловьев.
Более того, как отмечает Анна Раджабова, «цена на пентхаусы цены озвучиваются в индивидуальном порядке и могут варьироваться в зависимости от клиента».
Вечное проклятие или временная болезнь?
Всего по информации «Метриум», 33% лотов от общего объема текущего предложения в ЦАО экспонируются в комплексах, сданных в 2016-2017 гг., еще 13% выставлены на продажу в домах, которые были введены в эксплуатацию еще в 2014-2015 гг. Что касается высокобюджетного сегмента, то аналитики Knight Frank сообщают о выходе 31 проекта за период 2014-2017 гг.
По 80% адресов из этого пула строительные работы уже завершились. Собранное в них предложение занимает 30% всего объема элитных квартир и апартаментов. Если учитывать проекты, сданные ранее 2014 года, доля вакантных лотов повысится до 37%.
Иными словами два из каждых пяти объектов элит-класса все еще не нашли себе владельца даже по прошествии трех-шести лет экспозиции.
Если квартиры и апартаменты столько времени не могут быть проданы, означает ли это, что они не будут проданы никогда и попадут в «мертвый фонд»? «Есть проекты с длинной историей, где очень сложно что-то придумать – так называемые «долгострои», в которых многое не соответствует современным требованиям к элитному жилью», – признает Андрей Соловьев.
Апгрейд такого проекта требует больших инвестиций, на которые собственник не готов идти. «Зачастую собственник не является инициатором проекта, он получил его в результате банкротства предыдущего владельца», – продолжает Соловьев. Обычно в таком положении оказываются банки, которым достаются проблемные активы разорившихся девелоперов.
Тем не менее, в «Метриум» настроены оптимистично: «Так или иначе каждая квартира найдет своего покупателя». Юрий Щербаков поддерживает коллег: «Мы убеждены, что первичный рынок будет распродан, пусть и более медленными темпами, чем планировалось».
Анна Раджабова допускает, что срок реализации некоторых проектов может растягиваться на десятилетия: «На рынке есть дома, спроектированные до кризиса 2008 года, которые до сих пор не распроданы». Эксперт приводит две главные причины, по которым это происходит: «В некоторых случаях возникают проблемы с документами.
Также на рынке встречаются ситуации, при которых девелоперы элитных проектов вступают в конфликт с риелторами и не выплачивают комиссию, после чего брокеры перестают предлагать клиентам такие объекты. В результате они теряются в общей массе новостроек, и рынок о них забывает». Вместе с тем в Knight Frank считают, что в застой в продажах в целом «излечим».
«В большинстве своем возникновение «неликвида» все-таки связано с завышенными ценами – параметром, который можно поправить. Да, иногда это проходит болезненно и сопровождается потерей прибыли или фиксированием убытков, но это можно сделать», – полагает Соловьев.
Меньше, но лучше
Все опрошенные Urbanus.ru солидарны в том, что количество застройщиков, работающих в элитном и премиальных сегментах, равно как и темп реализации соответствующего продукта, будет снижаться, спрос на качественные объекты сохранится, а уровень экспертизы станет выше.
«Предыдущие кризисы научили девелоперов быть более аккуратными, вдумчивыми и осторожными, их профессионализм вырос. Новых и откровенно неудачных проектов практически не появляется», – заключают в Knight Frank. Однако интерес покупателей к вторичной недвижимости будет постепенно уменьшаться.
«Новых качественных комплексов в ЦАО давно не было, и вероятно, еще долго не будет», – прогнозирует Юрий Щербаков.
Район, где нет москвичей: кто сейчас живет на Арбате
Самая туристическая улица Москвы – Арбат, который в народе называют «старым», славится известными жителями, точнее – славился раньше. Здесь жили Толстые и Голицыны, Пушкин и Гоголь, Белый и Блок, Окуджава и Андрей Миронов.
В советское время Арбат стал одной из самых романтичных улиц столицы – здесь запретили автомобильное движение, появились ретро-фонари, поселились художники и музыканты.
Обозреватель РИАМО пообщалась с жителями района и узнала, как изменилась жизнь в районе, из-за чего спорят соседи, и чего боятся местные жители.
Московский Монмартр
Улица, на которой снято много фильмов и клипов, с особняками в стиле ампир и двухэтажными домиками с французскими садами, несколько веков привлекала поэтов, музыкантов, художников и артистов. В ХХ веке Арбат стал московским Монмартром, где творческая интеллигенция декламировала стихи, исполняла песни, устраивала читку произведений и даже давала балы.
Когда в 80-е годы прошлого века Арбат сделали пешеходным, он стал улицей неформалов, где витал особый дух свободы. Здесь встречали весну панки и танцевали брейк-данс, устраивали творческие встречи поклонники классики, тусовались хиппи и байкеры, расписывали стену Цоя рокеры, а в нулевые пришли эмо – на ежегодный парад мыльных пузырей Dreamflash и Парад в честь Дня Святого Патрика.
Однако у современных подростков и творческой интеллигенции Арбат уже не вызывает интереса – молодежь предпочитает собираться на Китай-городе, миллениалы тусуются на Патриках и в Хамовниках.
Московский Монмартр, подобно парижскому, который заполонили мигранты, утратил было величье. Сюда съехались офисные клерки, приезжие и торгаши сувенирами.
«Остров депрессии, а не лосей»: жители о Лосиноостровском районе>>
Немосковское место
© РИАМО, Александр Манзюк© РИАМО, Александр Манзюк
По словам Натальи, которая пару лет назад жила недалеко от Арбата, напротив мексиканского посольства, тут почти нет нетуристических заведений и «своих» мест.
«Когда я переезжала в район Арбат, у меня был стереотип о неприятном контингенте, и он, к сожалению, не развеялся», — отмечает девушка.
По ее словам, все, кто приходил к ней в гости, удивлялись новой локации. Они произносили что-то типа «ого, в последний раз на Арбате был пять лет назад».
«Это уже не московское место – туристическая открытка для самого массового вкуса. Зато в переулках – куча подарков: дом, где снимал Сергей Соловьев «Черную розу…», дом Мельникова и его двор, уютные дворы с садами», — рассказывает Наталья.
С ней соглашается Андрей, который родился в знаменитом роддоме Грауэрмана, который располагался в здании Новый Арбат, 7.
«Когда-то я жил на Малом Власьевском переулке и играл в том самом дворе, где жил Андрей Миронов. Но в 90-е здесь стало жить невозможно – родители боялись отпускать меня одного из-за компаний, которые собирались по дворам – секс, наркотики и рок-н-ролл здесь было нормой», — рассказывает Андрей.
По его словам, коренных москвичей здесь практически не осталось.
«На Арбате у меня осталась бабушка, но район совсем не московский – вместо творческих клубов здесь открывают хостелы, вместо пекарен и кондитерских – пивнушки. Москвичам тут теперь не место», — поделился наблюдениями собеседник РИАМО.
Район круассанов и транспортной недоступности: москвичи о жизни в «Испанских кварталах»>>
Квартиры на час и незвездные соседи
© РИАМО, Александр Манзюк© РИАМО, Александр Манзюк
Екатерина, которая уже более 10 лет снимает квартиру недалеко от Щукинского училища, отмечает, что в районе контингент абсолютно разный:
«За последние пять лет на Арбате открылось много дешевых хостелов, которые привлекают мигрантов и туристов из провинции, но экспаты и студенты здесь тоже селятся – в основном снимают комнаты в лофтах, также есть московские бабушки, которые любят рассказывать, что помнят времена, когда здесь жил Андрей Миронов».
В советское время начинающие актеры любили поджидать своих кумиров у «Щуки» и театра Вахтангова, но сегодня звездные соседи – это редкость.
«Однажды мы шли в музей Марины Цветаевой и встретили Михаила Державина. Моя подруга его не узнала и попросила показать, где находится музей.
Он любезно согласился нас проводить – стал рассказывать про двор, в котором провел детство вместе с Ширвиндтом и Мироновым, а проходящие мимо студенты с ним здоровались.
Потом, когда я встречала его на Арбате, он всегда здоровался», — вспоминает Ольга, которая прожила на Арбате пять лет.
По словам девушки, в банке, супермаркете и на улице она часто встречала актера Александра Адабашьяна, который тоже живет на Арбате.
Андрей, который приезжает на Арбат в гости к бабушке, жалуется на квартиры и комнаты, которые сдаются по часам.
«Как я уже сказал, москвичей вы здесь не найдете, в соседях – люди, дети которых работают в «Макдональдсе». В основном одни приезжие, но это не самый худший вариант, страшнее – квартиры на час, которые тут снимают для развлечений и всякого непотребства подростки и люди старшего поколения с сомнительной репутацией», — говорит Андрей.
Район иностранцев и эскортниц: москвичи о жизни в Пресненском районе>>
Район аниматоров и маргиналов
Александр Манзюк
Александр Манзюк
Александр Манзюк
© РИАМО, Александр Манзюк© РИАМО, Александр Манзюк© РИАМО, Александр Манзюк© РИАМО, Александр Манзюк© РИАМО, Александр Манзюк
Современные артисты и творческая интеллигенция здесь не живет. По словам риелтора Оксаны, которая снимает комнату в коммуналке на Гоголевском бульваре, за последние 10 лет Арбат заполонили мигранты и маргиналы.
«Какие там звезды! Вот они – в костюме мультгероев. Они работают аниматорами и живут в хостелах. Местные жители с ними борются, жалуются в полицию, но никто их не выгоняет», — говорит Оксана.
- По ее наблюдениям, столичные жители приходят на Арбат только в театр.
- «Стена Цоя, где фотографируются туристы, театр Вахтангова, Дом Лосева и Музей Пушкина – все, что хотят смотреть туристы», — рассказывает Оксана.
- По словам Натальи, жители Арбата – обычные люди, которых легко можно представить себе в каком-нибудь ЖК в новой Москве.
«Местные не отдыхают на Арбате. Ты просто живешь в центре и курсируешь, куда тебе интересно», — объясняет она.
Квартира с дворецким и бомжи у метро: москвичи о жизни в Тверском районе>>
Улица для зарабатывания денег
© РИАМО, Александр Манзюк© РИАМО, Александр Манзюк
Арбат, который в 80-е годы был главной тусовочной улицей Москвы, объединяя разные субкультуры и виды творчества, сегодня не привлекает инстаграмеров и тиктокеров. Здесь почти не осталось культовых мест.
© РИАМО, Александр Манзюк© РИАМО, Александр Манзюк© РИАМО, Александр Манзюк
«Эта улица из атмосферной превратилась в место для зарабатывания денег. Здесь десятки магазинов сувениров, ресторанов восточной кухни, сомнительных музеев – от музея секса до проституции. Подвалы облюбовали салоны красоты, фитнес-студии и офисы», — отмечает Ольга.
Причем фитнес-центры оставляют желать лучшего – это либо подвальные помещения без вентиляции, либо World Class в ТЦ «Смоленский пассаж».
По словам Луизы, которая приехала в Москву из Франции и два года снимает здесь комнату, из необычного на Арбате есть «Презервативная» и Hard Rock Cafe, где любят бывать иностранцы и экспаты.
«Кафе и рестораны, музеи и магазины здесь для неискушенных туристов. Ни в одно из этих мест я бы не привела гостя столицы. Я хожу только в «Старбакс», а с друзьями встречаются на Патриках», — говорит Екатерина.
© РИАМО, Александр Манзюк
В последние несколько лет на Арбате появились масс-маркеты, магазины ювелирных украшений и сувенирные лавки. Правда, из-за локдауна многие торговые площади опустели.
«Выбрасывают из окон элитное шампанское»: москвичи о жизни в районе Якиманка>>
Дорогая парковка и своя «Пятерочка»
Буквально на днях на Арбате подорожала парковка – до 380 рублей за час днем и до 200 рублей – ночью.
«Если зайти в чат района, то самая обсуждаемая проблема там – парковка и шлагбаумы», — говорит Оксана.
Так как на Арбат приезжает много туристов и офисных работников, то парковок не хватает. Местные жители с этим борются, устанавливая несанкционированные шлагбаумы у себя во дворах. Управа района пресекает такие инициативы, а местные пишут петиции мэру.
По словам Андрея, резидентной парковки тоже не всем хватает: дворы в арбатских переулках небольшие, поэтому за места для парковок идут ожесточенные споры.
А вот стереотипы о дорогих магазинах на Арбате канули в лету. Что касается сетевых продуктовых супермаркетов, то с ними уже все не так плохо – помимо «Азбуки вкуса», здесь даже появилась своя «Пятерочка».
- «В переулках есть несетевые магазинчики с фермерскими продуктами, на самом Арбате – «Вкусвилл», «Добрынинский» и «Пятерочка», — рассказывает Луиза.
- По ее словам, местные также пользуются доставкой – в центр Москвы продукты или готовую еду доставляют за несколько минут, ведь все рестораны рядом.
- Кроме того, с апреля на Арбате возобновила работу ярмарка выходного дня, которая работает на 2-м Николощеповском переулке.
- «Люди не выходят отсюда месяцами»: бывшая квартирантка о жизни в «Москве‑Сити»>>
- Бомжи и туристическая полиция
© РИАМО, Александр Манзюк
По словам Екатерины, в районе сейчас безопасно, так как его патрулирует туристическая полиция, но бомжей и попрошаек все равно много.
По словам девушки, очень часто на Арбате можно встретить автостопщиков, которые просят денег, или прилично одетых молодых людей, которые подходят как будто с целью познакомиться, но просят денег.
«У меня был очень неприятный случай в супермаркете «Перекресток» на Новом Арбате. Ко мне подошла молодая пара и попросила заплатить за их корзину, а когда я вежливо отказала, ребята мне нахамили», — вспоминает девушка.
«Не знаю, куда смотрит туристическая полиция, но бомжей здесь больше, чем в любом другом районе Москвы», — жалуется Луиза. «Пьяной молодежи здесь практически нет, наверное, она вся на Патриках, а неприятные личности в грязной одежде встречаются часто», — добавляет она.
По словам девушки, страшно даже зайти в банкомат, так как там спят бомжи. Причем некоторые бездомные ведут себя агрессивно.
Наталья вспоминает, что на нее дважды нападали бомжи. «Один безумный просто взял, ударил меня и дальше пошел. Я пошла в полицию, его забрали, но я себе еще долго места не находила. Второй – кричал и плевал в мою сторону», — рассказывает она.
Сейчас девушка живет на Покровке, и там ей нравится гораздо больше.
Экспериментальный «Сокол» — как сегодня живет поселок художников в Москве>>